Номер провадження 2/754/2733/16
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 вересня 2016 року Деснянський районний суд м. Києва в складі:

головуючого - судді - Лісовської О.В.

за участю секретаря - Макас Л.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, треті особи: ОСОБА_3, ОСОБА_4, про визнання правочину нікчемним та стягнення коштів, -

ВСТАНОВИВ:

Позивачка ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до відповідачки ОСОБА_2 про визнання правочину нікчемним та стягнення коштів, мотивуючи свої вимоги тим, що ОСОБА_1 дійшла згоди із ОСОБА_2 щодо придбання в останньої трикімнатної квартири АДРЕСА_1. На виконання домовленості 04.07.2015 року між позивачкою та відповідачкою був укладений Попередній договір, відповідно до умов якого предметом договору є придбання вищевказаної квартири у строк дол. 31.08.2015 року. Також за умовами Договору продавець прийняв від покупця гарантійну суму у розмірі 55000, 00 грн., що еквівалентно 2500, 00 доларів США. У подальшому Договір купівлі-продажу квартири між сторонами не був укладений, оскільки позивачка дізналася про те, що власниками вказаної квартири є не лише відповідачка, а й її чоловік та син. Грошові кошти, отримані за Договором, відповідачка не повертає. При цьому позивачка вважає укладений між сторонами Попередній договір нікчемним, зважаючи на те, що він був укладений у простій письмовій формі і не був нотаріально посвідчений та зареєстрований у встановленому законом порядку. Крім того, після підписання договору з'ясувалось, що відчужувана квартира належить на праві спільної часткової власності трьом особам: відповідачці ОСОБА_2, її чоловіку ОСОБА_3 та їх сину ОСОБА_4 При цьому чоловік і син відповідачки Попередній договір не підписували і свого бажання на відчуження своєї власності не заявляли. 04.07.2015 року після підписання оспорюваного договору позивачка, яка не є юристом за фахом, зрозуміла, що її обманули, оскільки договір був укладений з вище зазначеними порушеннями закону, а відстань від квартири до найближчої станції метро виявилася втричі більшою, ніж хотіла позивачка, зважаючи на свій вік і стан здоров'я. Тобто, відповідачка скористалася правовою необізнаністю позивачки, переконавши її у тому, що відстань до найближчої станції метро не перевищує 15 хвилин пішим ходом, і уклала з нею оспорюваний договір, отримавши у момент підписання договору гарантійну суму. Того ж дня позивачка повідомила телефоном відповідачку про ці факти і запропонувала повернути гроші. Відповідачка не заперечувала повернути кошти, але зазначила, що вже пізно, вона вжила алкогольних напоїв і не може сідати за кермо, запропонувала зустрітися у понеділок і тоді повернути гроші. Але після цього відповідачка почала відтягувати зустрічі, посилаючись на різні обставини, не заперечуючи при цьому необхідності повернути гроші. Згодом вона стала уникати і телефонних розмов, до цього часу грошові кошти не повернула. 31.08.2015 року позивачка за своїм постійним місцем проживання отримала від відповідачки телеграму, в якій остання пропонувала 31.08.2015 року о 17 годині з'явитися до нотаріуса для оформлення договору купівлі-продажу її квартири. Такі дії відповідачки свідчать про те, що в дійсності вона достовірно знала, що ніякого договору купівлі-продажу своєї квартири вона укладати не планувала, фізично прибути з м. Одеси до м. Києва за три години неможливо, ніяких документів для відчуження квартири вона не готувала, а всі її дії свідчать лише про небажання повертати позивачці грошові кошти, отримані незаконно. За таких обставин підписаний сторонами договір, на думку позивача, є недійсним (нікчемним), оскільки не було дотримано вимог щодо його нотаріального посвідчення та реєстрації. На підставі викладеного позивачка звертається до суду з даним позовом, в якому просить визнати Попередній договір, укладений 04.07.2015 року між сторонами, нікчемним, а також стягнути з відповідачки на її користь грошові кошти у розмірі 55000, 00 грн. та судові витрати по справі.

У судовому засіданні представник позивачки повністю підтримала позовні вимоги, просила їх задовольнити.

Відповідачка ОСОБА_2 у судовому засіданні позовні вимоги не визнала. Пояснила, що між сторонами був укладений Попередній договір і вони домовилися до 31.08.2015 року укласти основний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1. 31.08.2015 року нею було направлено на адресу позивачки телеграму з вимогою з"явитися до приватного нотаріуса для укладення договору, але у встановлений час позивачка не з"явилася, що підтверджується відповідним Актом. Відповідачка вважає, що Попередній договір повністю відповідає вимогам діючого законодавства, яке не вимагає нотаріального посвідчення таких договорів. У зв"язку з тим, що позивачка відмовилася від укладання основного договору, грошові кошти поверненню не підлягають. Враховуючи те, що основний договір у встановлений строк укладений не був, Попередній договір вважається припиненим. На підставі викладеного відповідачка просить у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Третя особа - ОСОБА_3 - у судовому засіданні повністю підтримав пояснення відповідачки, заперечував проти задоволення позовних вимог, зважаючи на їх безпідставність.

Третя особа - ОСОБА_4 - у судове засідання не з"явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, про причини неявки не повідомив. Суд вважає можливим розглядати справу у відсутності третьої особи, за наявних у справі матеріалів.

Вислухавши пояснення представника позивачки, відповідачки, третьої особи, допитавши свідків, вивчивши письмові матеріали справи, суд приходить до наступного висновку.

Судом встановлено, що 04.07.2015 року між позивачкою ОСОБА_1 та відповідачкою ОСОБА_2 був укладений Попередній договір.

Відповідно до п. 1 Попереднього договору сторони зобов"язуються в установлений строк укласти основний договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме трикімнатну квартиру АДРЕСА_1.

Згідно умов Попереднього договору сторони зобов"язувалися у строк до 31.08.2015 року укласти основний Договір купівлі-продажу квартири та посвідчити його нотаріально.

Пунктом 10.1 Попереднього договору також передбачено, що, підтверджуючи свої обов"язки щодо укладення основного договору купівлі-продажу квартири, відповідно до умов цього Попереднього договору та з метою забезпечення його укладення, у момент підписання Договору покупець передав, продавець прийняв гарантійну суму, що становить 55000, 00 грн., що еквівалентно 2500, 00 доларів США.

Умовами Договору також передбачено, що у випадку не укладення основного договору купівлі-продажу квартири в установлений строк відповідно до умов цього Попереднього договору з причин, що залежать від покупця, гарантійна сума залишається у розпорядженні продавця як неустойка (штраф).

Крім того, пунктом 11.1 Договору передбачено, що сторони дійшли згоди, що підписання та нотаріальне посвідчення основного договору купівлі-продажу буде здійснено за домовленістю сторін.

При цьому відповідно до п. 11.2 Договору сторони домовилися, що всі заяви, повідомлення, що стосуються цього Попереднього договору, повинні бути викладені у письмовому викладі та вважаються доведеними до відома відповідної сторони, якщо вони направлені цінним листом з описом вкладення або телеграмою за адресою продавця (за місцем реєстрації), покупця (за місцем реєстрації).

Відповідно до вимог ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно із ст.. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням умов цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. 1 ст. 628 ЦК України).

Договір є обов'язковим для виконання сторонами, як це передбачено ч. 1 ст. 629 ЦК України.

Відповідно до ч. 4 ст. 203 ЦК України правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Пунктом 13 постанови Пленуму Верховного Суду України "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" від 06.11.2009 року № 9 визначено, що з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Згідно із ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

За таких умов Договір купівлі-продажу квартири потребує обов'язкового нотаріального посвідчення, а з 01.01.2013 року потребує обов'язкової державної реєстрації відповідно до вимог Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Як зазначено в Узагальненні Верховного Суду України від 24.11.2008 року "Практика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними", якщо правочин повністю або частково виконаний однією зі сторін, а інша ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд відповідно до п. 2 ст. 220 ЦК України за вимогою сторони, що виконала правочин (або її правонаступника), може визнати його дійсним. Це правило не застосовується, якщо є передбачене законодавчими актами обмеження (заборона) на здійснення такого правочину або сторони не дійшли згоди щодо всіх істотних його умов.

Також слід зазначити, що правила ст. 220 ЦК України не поширюються на правочини, що підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до вимог статей 210, 640 ЦК України пов'язується з державною реєстрацією, тому вони є неукладеними і такими, що не породжують для сторін права та обов'язки.

Згідно із ч. 1, 2 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою.

Відповідно до вимог ст. 230 ЦК Україниякщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним.

Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

Як зазначає позивачка у своїх позовних вимогах, ОСОБА_2 при укладанні попереднього договору ввела її в оману, скориставшись правовою необізнаністю позивача.

Особа, яка оскаржує правочин, має довести, що за відсутності тяжкої обставини правочин не було б вчинено взагалі або вчинено не на таких умовах.

Позивачка ОСОБА_1 у позовній заяві вказує про те, що 04.07.2015 року після підписання оспорюваного договору, прийшовши до дому зрозуміла, що її обманули і одразу зателефонувала відповідачу та запропонувала їй повернути її кошти на, що ОСОБА_2 не заперечувала та пояснила, що кошти в цей день не зможе повернути і запропонувала їй зустрітись в інший день. Однак, на даний час кошти позивачу повернуто не було.

Крім того, після укладення Попереднього договору позивачка з"ясувала, що квартира АДРЕСА_1 належить на праві власності не лише відповідачці, а й ще двом особам - чоловіку та сину відповідачки. При цьому, вказаний Попередній договір співвласники не підписували, таким чином не виявивши наміру щодо відчуження квартири.

Також під час розгляду справи встановлено, що на виконання умов Попереднього договору відповідачкою 31.08.2015 року було направлено на адресу позивачки за місцем її проживання (м. Одеса) телеграму з пропозицією укласти основний договір купівлі-продажу нерухомого майна у відповідного нотаріуса.

Оскільки позивачка на укладення договору не з"явилася, враховуючи те, що не мала можливості протягом декількох годин дістатися до м. Києва, відповідачкою ОСОБА_2, її чоловіком ОСОБА_3, представником ТОВ "Агенство нерухомості "Парк Лейн" ОСОБА_5 був складений Акт про неявку покупця від 31.08.2015 року.

Крім того, приватний нотаріусом ОСОБА_6 були складені нотаріально посвідчені Свідоцтва від 31.08.2015 року про те, що ОСОБА_2 та ОСОБА_3 31.08.2015 року з 17 години до 18 години перебували у приміщенні, де розташоване робоче місце приватного нотаріуса ОСОБА_6

Але слід зазначити, що у приміщенні нотаріуса був відсутній третій співвласник квартири ОСОБА_4, що свідчить лише про те, що будь-якого наміру на укладення Основного договору у відповідачки не було.

Крім того, складені Свідоцтва про перебування відповідачки та її чоловіка у приміщенні, де розташоване робоче місце приватного нотаріуса, свідчать лише про те, що вказані особи перебували у приміщенні і жодним чином не підтверджують факт того, що вони мали намір на укладення договору купівлі-продажу квартири.

Допитаний у судовому засіданні свідок ОСОБА_7 пояснив, що він працював на момент укладення Попереднього договору у Компанії "Благовест", допомагав здійснювати продаж квартири, що належала ОСОБА_4. Після підписання Попереднього договору йому зателефонував брокер, який представляв інтереси ОСОБА_1, і повідомив, що остання передумала придбавати квартиру. Під час укладення Попереднього договору брокер з боку позивачки попереджала про те, що основний договір повинен посвідчуватися нотаріально, але вони пропонували нотаріально посвідчити і Попередній договір, але сторони відмовилися. Попередній договір підписувала тільки ОСОБА_2, інші співвласники не були присутні. Після підписання ОСОБА_1 передала грошові кошти у розмірі 55000, 00 грн., але ОСОБА_2 гроші у руки не отримувала, оскільки передала їх представнику Компанії "Парк Лейн".

Свідок ОСОБА_8 у судовому засіданні пояснила, що вона на момент укладення Попереднього договору працювала у компанії "Благовест". Оспорюваний договір був укладений у простій письмовій формі, оскільки укладався у вихідний день і не було можливості посвідчити його нотаріально. Оскільки ОСОБА_1 дуже хотіла придбати вказану у договорі квартиру, наполягала на укладенні договору саме у той день, вони вирішили підписати договір у письмовій формі. Також зазначила, що після підписання договору ОСОБА_1 передала гроші, але ОСОБА_2 ці кошти не забирала, оскільки вони залишилися на зберіганні у Компанії "Парк Лейн", частину коштів потім було повернуто ОСОБА_2

Але слід зазначити, що покази свідків судом оцінюються критично, оскільки суперечать один одному, а також поясненням сторін у судовому засіданні. Крім того, вказані покази свідків жодним чином не спростовують факти, встановлені судом щодо нікчемності правочину.

Згідно із ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом. Оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду.

Відповідно до положень ч. 3 ст. 10 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень. Згідно з вимогами ст. 57-60 ЦПК України засобами доказування у цивільній справі є пояснення сторін і третіх осіб, показання свідків, письмові докази, речові докази і висновки експертів. Суд приймає до розгляду лише ті докази, які мають значення для справи. Обставини, які за законом повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися ніякими іншими засобами доказування. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Таким чином, позивачкою надано суду належні та допустимі докази у розумінні ст. 58-59 ЦПК України на підтвердження нікчемності Попереднього договору від 04.07.2015 року.

Слід також зазначити, що однією із засад судочинства, регламентованих п. 4 ч. 3 ст. 129 Конституції України, є змагальність сторін та свобода в наданні ними до суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Зважаючи на викладене вище, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв"язок доказів в їх сукупності, враховуючи те, що обставини, на які посилається позивачка, як на підставу для задоволення позову, знайшли своє підтвердження у судовому засіданні, оскільки ґрунтуються на достатніх, належних та допустимих доказах, а тому суд дійшов висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 підлягають задоволенню у повному обсязі, Попередній договір підлягає визнанню нікчемним, а з відповідачки на користь позивачки підлягають стягненню грошові кошти у розмірі 55000, 00 грн.

Відповідно до вимог ст. 88 ЦПК України з відповідачки на користь позивачки підлягають стягненню витрати по сплаті судового збору у розмірі 550, 00 грн.

На підставі викладеного, керуючись ст. 10, 15, 60, 88, 212-215 ЦПК України, Конституцією України, ст. 203, 215, 216, 220, 635, 657 ЦК України, -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2, треті особи: ОСОБА_3, ОСОБА_4, про визнання правочину нікчемним та стягнення коштів - задовольнити.

Визнати Попередній договір від 04.07.2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, нікчемним.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 55000, 00 грн. та витрати по сплаті судового збору у розмірі 550, 00 грн.

Рішення може бути оскаржено до Апеляційного суду м. Києва через Деснянський районний суд м. Києва протягом десяти днів з дня проголошення.

Головуючий: