Ухвала

іменем україни

27 липня 2016 рокум. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Дьоміної О.О.,

суддів: Дем'яносова М.В., Леванчука А.О.,

Маляренка А.В., Ступак О.В.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом Приватного акціонерного товариства «Райз-Максимко» до ОСОБА_4, Товариства з обмеженою відповідальністю «Агровет Атлантик Терра», третя особа - реєстраційна служба Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області, про визнання договору оренди землі недійсним, скасування його державної реєстрації, визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем, за касаційною скаргою Приватного акціонерного товариства «Райз-Максимко» на рішення апеляційного суду Черкаської області від 30 березня 2016 року,

в с т а н о в и л а:

У травні 2015 року Приватне акціонерне товариство «Райз-Максимко» (далі - ПрАТ «Райз-Максимко») звернулося до суду з указаним позовом, в якому просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 23 грудня 2014 року між ОСОБА_4 та Товариством з обмеженою відповідальністю «АгроветАтлантик Терра» (далі - ТОВ «Агровет Атлантик Терра»), який зареєстрований Реєстраційною службою Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області 19 березня 2015 року; скасувати державну реєстрацію права оренди вказаної земельної ділянки; визнати поновленим договір оренди землі від 10 липня 2009 року, укладений між ОСОБА_4 та ПрАТ «Райз-Максимко», зареєстрований 16 березня 2010 року за № 09.

Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що 10 липня 2009 року між ЗАТ «Райз-Максимко», правонаступником якого є ПрАТ «Райз-Максимко», та ОСОБА_4 укладено договір оренди землі, за яким передано у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 2,6569 га, кадастровий номер НОМЕР_1. Відповідно до п. 8 договору оренди землі договір укладено на 5 років, згідно з п. 43 договору цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Вказаний договір зареєстровано у Монастирищенському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 16 березня 2010 року за № 09. Позивач зазначив, що оскільки договором була визначена дата державної реєстрації, то строк його дії розпочався з наступного дня після державної реєстрації договору оренди землі, тобто з 17 березня 2010 року. Позивач зазначив, що 03 лютого 2015 року відповідач під розписку отримала від позивача лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі з доданим до нього проектом додаткової угоди (у двох екземплярах), проте у місячний термін з моменту вручення вказаного листа-повідомлення відповіді на нього не надала. Позивач як сумлінний орендар належним чином виконував умови договору оренди землі, після закінчення строку його дії (16 березня 2015 року) продовжив користуватися земельною ділянкою, здійснював її обробіток та засіяв її зерновими. При цьому листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі позивач протягом одного місяця після закінчення строку договору не отримував. Так, за приписами ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Проте 23 грудня 2014 року відповідач уклала договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1, із ТОВ «Агровет Атлантик Терра», чим, як зазначив позивач, порушено його переважне право на поновлення договору оренди.

Рішенням Монастирищенського районного суду Черкаської області від 17 грудня 2015 року позов задоволено.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1, який укладено 23 грудня 2014 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Агровет Атлантик Терра», зареєстрований Реєстраційною службою Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області 19 березня 2015 року.

Скасовано державну реєстрацію права оренди вказаної земельної ділянки, яке 19 березня 2015 року зареєстровано Реєстраційною службою Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області на підставі договору оренди землі від 23 грудня 2014 року.

Визнано поновленим договір оренди землі від 10 липня 2009 року, укладений між ОСОБА_4 та ПрАТ «Райз-Максимко», зареєстрований 16 березня 2010 року за № 09.

Рішенням апеляційного суду Черкаської області від 30 березня 2016 року скасовано рішення суду першої інстанції, у задоволенні позову відмовлено.

У касаційній скарзі позивач ПрАТ «Райз-Максимко» просить скасувати рішення суду апеляційної інстанції, залишити в силі рішення суду першої інстанції, обґрунтовуючи свою вимогу порушенням апеляційним судом норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з огляду на наступне.

З урахуванням вимог ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Згідно зі ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Відповідно до ст. ст. 303, 304 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції. Справа розглядається в апеляційному суді за правилами, встановленими для розгляду справи судом першої інстанції, з винятками і доповненнями, встановленими законом.

Проте рішення апеляційного суду зазначеним нормам процесуального права не відповідає.

Задовольняючи указаний позов, суд першої інстанції виходив із того, що із 10 липня 2009 року та станом на 17 грудня 2015 року земельна ділянка, кадастровий номер НОМЕР_1,перебуває в оренді у позивача, який належно виконує свої обов'язки за договором; орендодавець не подавав позивачеві письмового повідомлення про відмову в поновленні договору оренди або заяви про бажання використовувати належну їй земельну ділянку для власних потреб, крім того, між позивачем та орендодавцем 18 серпня 2015 року укладено додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 10 липня 2009 року.

До закінчення договору оренди земельна ділянка знаходилась у користуванні позивача, позивач дотримався порядку та строків повідомлення орендодавця про наміри продовжити договір оренди землі.

У договорі оренди землі від 10 липня 2009 року та додатковій угоді про його поновлення від 18 серпня 2015 року, які укладені між ПрАТ «Райз-Максимко» та ОСОБА_4, є всі істотні умови договору.

Доказів неналежного виконання умов договору позивачем та інших доказів, які б вказували на відсутність у позивача переважного права на укладення, поновлення, пролонгацію договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер :03:001:0059, суду не надано.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції й ухвалюючи нове рішення про відмову в задоволенні позову, апеляційний суд виходив із того, що 10 липня 2009 року між позивачем та ОСОБА_4 укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки сільськогосподарського призначення строком на 5 років і в цей же день підписано акт приймання-передачі земельної ділянки, тобто почалося фактичне виконання умов договору, що, як зазначив апеляційний суд, свідчить про досягнення сторонами всіх істотних умов договору оренди земельної ділянки, отже, саме з цієї дати - 10 липня 2009 року - вважається укладеним договір оренди строком на 5 років.

За таких обставин апеляційний суд вважав, що термін дії договору закінчився 09 липня 2014 року, тобто в останній день 5-ти річного строку, і до дня закінчення дії договору сторони не заявили про свої наміри продовжити договірні відносини щодо земельної ділянки.

Таким чином, апеляційний суд дійшов висновку, що укладення ОСОБА_4 23 грудня 2014 року договору оренди землі з іншим орендарем не порушує прав позивача ПрАТ «Райз-Максимко», оскільки в грудні 2014 року ОСОБА_4 не мала ні договірних зобов'язань перед позивачем, ні зобов'язань, що виникають в силу закону, щодо своєї земельної ділянки.

Проте з такими висновками погодитися не можна виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно з положеннями ст. ст. 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно із ч. 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Підпунктом 6 п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми.

Разом з тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Виходячи з положень ст. 638 ЦК України, ст. ст. 125, 126 ЗК України, договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Такого висновку дійшов Верховний Суд України, виклавши правову позицію із цього питання у постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, яка відповідно до вимог ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для всіх судів України; суди зобов'язані привести свою судову практику у відповідність із рішенням Верховного Суду України.

Враховуючи вищевикладене, помилковим є висновок апеляційного суду щодо початку і закінчення строку дії договору оренди землі, укладеного 10 липня 2009 року між ПрАТ «Райз-Максимко» та ОСОБА_4, зареєстрованого в Монастирищенському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 16 березня 2010 року за № 09, адже саме від моменту реєстрації договору починається відлік 5-ти річного строку дії договору.

Разом із тим згідно з правовою позицією Верховного Суду України, викладеною у постанові від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15, ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Проте вищевказаних положень норм матеріального права суд не врахував, усупереч вимогам ст. ст. 212, 213, 214, 303, 304, 316 ЦПК України не встановив фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, а саме: чи дотримано позивачем установленої законом процедури повідомлення відповідача про намір продовжувати договірні відносини із метою реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі.

При цьому колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що різне тлумачення сторонами договору моменту початку і закінчення дії договору не може позбавити позивача переважного права на поновлення договору оренди землі.

Оскільки суд апеляційної інстанції порушив норми процесуального права, що призвело до неможливості встановити фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, у достатньому обсязі не визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, тому колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково, а ухвалене у справі рішення суду апеляційної інстанції - скасуванню з направленням справи на новий розгляд до апеляційного суду з підстав, передбачених ч. 3 ст. 338 ЦПК України.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Райз-Максимко» задовольнити частково.

Рішення апеляційного суду Черкаської області від 30 березня 2016 року

скасувати, справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий О.О. Дьоміна
Судді: М.В. Дем'яносов

А.О.Леванчук

А.В.Маляренко

О.В.Ступак