Справа № 159/422/16-ц Головуючий у 1 інстанції: Луньова Т.М.
Провадження № 22-ц/773/844/16 Категорія: 27 Доповідач: Федонюк С. Ю.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

02 серпня 2016 року місто Луцьк

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ апеляційного суду Волинської області в складі:

головуючого - судді Федонюк С.Ю.,

суддів - Грушицького А.І., Свистун О.В.,

з участю:

секретаря - Концевич Я. О.,

представника позивачів - ОСОБА_1,

представника відповідача - Зленка Т. О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Луцьку цивільну справу за позовом ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ковельрембуд», публічного акціонерного товариства «Дельта Банк», публічного акціонерного товариства «Кредитпромбанк», третя особа без самостійних вимог щодо предмет спору на стороні відповідача приватний нотаріус Ковельського міського нотаріального округу Козоріз Наталія Степанівна, про визнання договору іпотеки недійсним, за апеляційною скаргою відповідача публічного акціонерного товариства "Дельта Банк" на рішення Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 11 квітня 2016 року,

в с т а н о в и л а:

В січні 2016 року ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 звернулися до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що між ними та товариством з обмеженою відповідальністю "Ковельрембуд" (далі - ТОВ "Ковельрембуд") укладено договори про пайову участь у будівництві житла, за умовами яких вони придбали майнові права на квартири №50, 96, 91, відповідно, розташовані в 170-ти квартирному житловому будинку, що споруджується за будівельною адресою: АДРЕСА_1, а ТОВ "Ковельрембуд" зобов'язалось побудувати з власних матеріалів і після закінчення будівництва передати покупцям вказані квартири. Позивачі зобов'язувалися прийняти та оплатити майнові права на зазначені квартири на умовах, передбачених договорами. Відповідно до довідок відповідача позивачі виконали узяті на себе зобов'язання за договорами в повному обсязі.

Позивачі посилались на ту обставину, що без їх відома між ТОВ "Ковельрембуд" і ВАТ "Кредитпромбанк", правонаступником якого є ПАТ «Дельта Банк», 23.04.2008 року укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Ковельського міського нотаріального округу Козоріз Н.С., на підставі якого ТОВ "Ковельрембуд" передало в іпотеку банку майнові права на об'єкт будівництва в м.Ковелі, по вул. 40 років Перемоги, який буде побудований в майбутньому, тобто в тому числі й майнові права на квартири №50, 96, 91, що суперечить статті 5 Закону України "Про іпотеку" (у редакції, яка діяла на час укладення іпотечних договорів). У зв'язку з цим ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ОСОБА_5 просили визнати недійсним іпотечний договір №08/05/103/08-КЛТ від 23.04.2008 року.

Рішенням Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 11 квітня 2016 року позов задоволено повністю. Визнано недійсним іпотечний договір №08/05/103/08-КЛТ від 23.04.2008 року, укладений між ТОВ "Ковельрембуд" і ВАТ "Кредитпромбанк». У задоволенні заяви ПАТ «Дельта Банк» про накладення арешту на предмет іпотеки відмовлено. Вирішено питання щодо судових витрат.

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, відповідач ПАТ «Дельта Банк» подав апеляційну скаргу, в якій просив рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.

Заслухавши пояснення осіб, які беруть участь у справі, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційну скаргу слід відхилити, а рішення суду першої інстанції залишити без змін з наступних мотивів.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції дійшов висновку, що договір іпотеки укладений з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України, оскільки, укладаючи його, іпотекодавець не був власником предмета іпотеки - майнових прав на об'єкт будівництва, який буде побудований в майбутньому , в тому числі і квартири позивачів, та не мав згоди позивачів як замовників та співвласників предмета іпотеки на передачу цих майнових прав в іпотеку, а також виходив з того, що спірний договір іпотеки суперечить вимогам ч. 2 ст. 5 Закону України "Про іпотеку", яка в редакції, чинній на момент укладення договору, не передбачала, що майнові права на об'єкт незавершеного будівництва можуть бути предметом іпотеки.

Такий висновок суду є правильним з огляду на наступне.

Правовідносини у сфері іпотеки нерухомості регулюються зокрема Законами України "Про іпотеку", "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати", "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".

Як встановлено судом, 27 лютого 2008 року між ОСОБА_3 та ТзОВ «Ковельрембуд» укладено договір №14 про пайову участь в будівництві житла, а саме трикімнатної квартири №50 на третьому поверсі другого під'їзду 170-ти квартирного будинку АДРЕСА_1, загальною проектною площею 80,28 м.кв. Згідно з додатковою угодою від 03 березня 2008 року до вказаного договору №14, сторони дійшли згоди, щоб п.1.1 договору пайової участі в будівництві викласти в новій редакції, а саме договором передбачено пайову участь в будівництві житла, а саме такої ж трикімнатної квартири 180-ти квартирного будинку за цією ж адресою (т.1 а.с.143).

15 серпня 2007 року між позивачем ОСОБА_4 та ТзОВ «Ковельрембуд» укладено договір №2 про пайову участь в будівництві житла, а саме трикімнатної квартири №96 на четвертому поверсі третього під'їзду 170-ти квартирного будинку АДРЕСА_1 загальною проектною площею 80,28 м.кв. Згідно додаткової угоди від 27 серпня 2007 року до даного договору п.1.1 договору пайової участі в будівництві викладено в новій редакції, що стосується будівництва 180-ти квартирного будинку (т.1 а.с.141).

15 серпня 2007 року між позивачем ОСОБА_5 та ТзОВ «Ковельрембуд» укладено договір №1 про пайову участь в будівництві житла, а саме трикімнатної квартири №91 на третьому поверсі третього під'їзду 170-ти квартирного будинку АДРЕСА_1 загальною проектною площею 80,28 м.кв. Згідно з додатковою угодою від 27 серпня 2007 року до цього договору пайової участі в будівництві п.1.1 змінено в частині будівництва не 170-ти квартирного, а 180-ти квартирного будинку (т.1 а.с.139).

Згідно з довідкою ТзОВ «Ковельрембуд» за вих. №20 від 17 серпня 2007 року позивачем ОСОБА_5 проведено оплату вартості житла на умовах, передбачених п.1.2 договору №1 про пайову участь у будівництві житла від 15 серпня 2007 року у розмірі 278298,00 грн. (т.1 а.с.13).

Актом прийому-передачі майнових прав від 05 березня 2008 року забудовник ТзОВ Ковельрембуд» в особі директора Малика В.І. передав фізичній особі ОСОБА_5 майнові права на проінвестовану частину житла та підтвердив, що станом на день складання акту пайовик сплатив передбачені договором №1 про пайову участь у будівництві житла від 15.08.2007 року пайові внески у повному розмірі. (т.1 а.с.140).

Згідно з довідкою ТзОВ «Ковельрембуд» за вих. №19 від 17 серпня 2007року позивачем ОСОБА_4 проведено повну оплату вартості житла на умовах, передбачених п.1.2 договору №2 про пайову участь у будівництві житла від 15 серпня 2007 року у розмірі 278048,00 грн. (т.1 а.с.14).

Актом прийому-передачі майнових прав від 05 березня 2008 року забудовник ТзОВ Ковельрембуд» передав фізичній особі ОСОБА_4 майнові права на проінвестовану нею частину житла та підтвердив, що станом на день складання акту пайовик сплатила передбачені договором №2 про пайову участь у будівництві житла від 15.08.2007 року пайові внески у повному розмірі. (т.1 а.с.142).

Відповідно до довідки ТзОВ «Ковельрембуд» за вих. №19 від 18 червня 2012 року позивачем ОСОБА_3 повністю проведено оплату вартості житла на умовах, передбачених п.1.2 договору №14 про пайову участь у будівництві житла від 27 лютого 2008 року у розмірі 337726,68 грн. (т.1 а.с.15).

Як вбачається з акту прийому-передачі майнових прав від 03 квітня 2008 року, забудовник ТзОВ Ковельрембуд» передав фізичній особі ОСОБА_3 майнові права на проінвестовану ним частину житла та підтвердив, що станом на день складання акту пайовик сплатив передбачені договором №14 про пайову участь у будівництві житла від 27.02.2008 року пайові внески у повному розмірі (т.1 а.с.144).

Як встановлено судом та вбачається з матеріалів справи, 3 квітня 2008 року між ВАТ «Кредитпромбанк» та ТзОВ «Ковельрембуд» було укладено кредитний договір №08/05/08-КЛТ, за яким визначалась процедура та умови надання банком у майбутньому кредитів (траншів) позичальнику в межах загальної суми 14000000 грн., а також процедура та умови повернення позичальником отриманих кредитів, нарахування і сплати процентів за отриманими кредитами, нарахування і сплати комісії за надання кредитів, а також взаємні права та зобов'язання Сторін, що виникнуть при наданні Банком кредитів. (т.1 а.с.103-110).

Того ж дня, тобто 23 квітня 2008 року, на забезпечення кредитного договору №08/05/08-КЛТ від 23 квітня 2008 року між ВАТ «Кредитпромбанк» та ТзОВ «Ковельрембуд» був укладений договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Ковельського міського нотаріального округу, за яким ТОВ «Ковельрембуд» передало у іпотеку банку майнові права на об'єкт будівництва, який буде побудований в майбутньому і знаходиться за адресою вул. 40 років Перемоги в м. Ковелі Волинської області, в цілому. (т.1 а.с.16-21)

В оспорюваному позивачами іпотечному договорі №08/05/08-КЛТ від 23 квітня 2008 року предметом іпотеки зазначено майнові права на об'єкт будівництва, який буде побудований в майбутньому і знаходиться за адресою Волинська область, місто Ковель, вулиця 40 років Перемоги , характеристики об'єкта будівництва (кількість поверхів, кількість квартир, їх загальна площа, загальна площа житлового об'єкту), а також дані про земельну ділянку, на якій розташований об'єкт будівництва, а саме земельна ділянка площею 5184,00 кв.м. за адресою м. Ковель, вул. 40 років Перемоги (кадастровий номер НОМЕР_1), що перебуває у користуванні іпотекодавця на підставі договору оренди земельної ділянки від 24.07.2006 року.

Згідно з договором купівлі-продажу прав вимоги від 27 вересня 2013 року ПАТ «Кредитпромбанк» відступив ПАТ «ДельтаБанк» права вимоги за кредитними договорами, у тому числі і за кредитним договором № 08/05/08-КЛТ та додатковими договорами до нього, на забезпечення якого було укладено спірний іпотечний договір (т.1 а.с.265-277).

За змістом ч. ч. 1, 3 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Згідно з ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Згідно із ст. 578 ЦК України майно, що є у спільній власності, може бути передане у заставу лише за згодою усіх співвласників.

Разом з тим, як передбачено ч.ч.2,3 ст. 583 ЦК України, заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. Застава права на чужу річ здійснюється за згодою власника цієї речі, якщо для відчуження цього права відповідно до договору або закону потрібна згода власника.

За статтями 1, 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.

На час укладення спірного договору іпотеки стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права предметом іпотеки.

Стаття 5 Закону України "Про іпотеку" не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року N 800-VI "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі і до Закону України "Про іпотеку".

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" дає визначення поняття "майнові права", які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст. 3 Закону).

Майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об'єктом цих прав не є "чуже майно", а також не є правом власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Стаття 5 Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" установлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України "Про іпотеку" щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).

У справі, яка переглядається, позивачі виконали свої грошові зобов'язання за договорами про пайову участь в будівництві, повністю сплативши вартість об'єкта будівництва (стовідсоткову передоплату), тобто вчинили дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об'єкт.

Відповідно до ст.3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ч.3 ст.215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна з сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Виходячи з наведених норм матеріального права, колегія суддів погоджується із висновками суду першої інстанції про те, що майнові права на відповідні квартири у незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість яких була сплачена позивачами за договорами про пайову участь, не могли бути предметом іпотеки, та що ТОВ "Ковельрембуд" неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права, а тому договір, який укладено без згоди позивачів на передачу майнових прав на приміщення, де знаходяться спірні квартири, в іпотеку, є недійсним у силу ст. ст. 203, 215 ЦК України, як такий, що укладений з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України "Про іпотеку" (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки).

Аналогічних правових висновків дійшов Верховний суд України у постановах від 30.01.2013 року та від 06.11.2013 року по справах №6-168 цс12 та № 6-100 цс13.

Колегія суддів також погоджується із рішенням суду в частині про відмову у задоволенні заяви ПАТ «Дельта Банк» про застосування правових наслідків недійсності правочину, а саме накладення арешту в порядку ст. 1057-1 ЦК України.

Згідно ч. 5 ст. 1057-1 ЦК України, визнаючи недійсним договір застави, який забезпечував виконання зобов'язання позичальника за кредитним договором, суд за заявою кредитодавця накладає арешт на майно, яке було предметом застави. Такий арешт підлягає зняттю після виконання зобов'язання повернути кредитодавцю кошти за кредитним договором, а у разі визнання кредитного договору недійсним - після виконання зобов'язання повернути кредитодавцю кошти в розмірі, визначеному судом відповідно до частини першої цієї статті.

Встановлено, що вказаною нормою ЦК України був доповнений законом України N5405-VI від 02.10.2012р., тобто після укладення договору іпотеки від 23.04.2008 року.

З врахуванням наведеного, суд першої інстанції правильно визнав, що вказаний закон відповідно до ст. 58 Конституції України не має зворотної дії в часі а тому передбачений ст. 1057-1 ЦК України арешт у даній справі не може бути застосований.

Таким чином, підстави для скасування рішення суду першої інстанції відсутні.

Відповідно до вимог ст. 308 ЦПК України апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права. Не може бути скасовано правильне по суті та справедливе рішення суду з одних лише формальних міркувань.

Судом першої інстанції повно та всесторонньо були встановлені обставини, що мають значення для справи, достатньо і об'єктивно досліджені докази, надані сторонами, та зроблено висновки на підставі правильного застосування норм матеріального та процесуального права.

Доводи апеляційної скарги не спростовують правильних висновків суду першої інстанції, а отже рішення суду відповідно до вимог ст. 308 ЦПК України підлягає залишенню без змін.

Керуючись ст.ст. 303, 304, 307, 308, 313-315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів

У Х В А Л И Л А :

Апеляційну скаргу відповідача публічного акціонерного товариства "Дельта Банк" відхилити.

Рішення Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 11 квітня 2016 року в даній справі залишити без змін.

Ухвала апеляційного суду набирає законної сили з моменту її проголошення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Головуючий

Судді