Справа № 634/111/16-ц
Провадження № 2/634/127/16
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.03.2016 року Сахновщинський районний суд Харківської області в складі:

головуючого судді Зимовського О.С.,

при секретарі Ковбаса С.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт. Сахновщина Харківської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Селянського фермерського господарства «Белік» (далі СФГ «Белік») про визнання недійсним договору оренди землі та повернення земельної ділянки,

встановив:

У лютому 2016 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовною заявою до СФГ «Белік» про визнання недійсним договору оренди землі та її повернення. На обґрунтування позову зазначив, що позивач є власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 11,26 гектарів, кадастровий № :01:000:0218, розташованої на території Аполлонівської сільської ради Сахновщинського району Харківської області, згідно державного акту на право власності на землю серія ІІ-ХР №061988, зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право власності на землю за №178.

Вищевказана земельна ділянка перебуває у оренді СФГ «Белік», згідно договору оренди земельної ділянки від 2011 року без дати укладення, зареєстрованого відділом Держкомзему у Сахновщинському районі Харківської області, про що в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 22.12.2012 року за №00914, укладеного строком на десять років з СФГ «Белік».

У вищевказаному спірному договорі оренди землі відсутня істотна умова про порядок перегляду орендної плати.

18 липня 2015 року на адресу відповідача позивачем було направлено заяву про виплату орендної плати у натуральній формі за 2015 рік відповідно до умов, викладених у пункті 5 договору оренди землі, у натуральній формі, та здійснити перерахунок обсягів натуральної форми плати за оренду земельної ділянки у грошову провести виходячи з фактичної собівартості видів продукції вирощених орендарем та наданих для розрахунку з орендодавцем, яка склалася в господарстві за минулий рік, відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 23.04.1999 р. N 672 «Про проведення перерахунку обсягів натуральної та відробіткової форм плати за оренду земельної частки (паю) у грошову».

Позивач звернувся до відповідача 26 листопада 2015 року з пропозицією змінити розмір орендної плати, відповідно до п. 13 Постанови Кабінету Міністрів України від 03.03.2014 року № 220 «Про затвердження Типового договору оренди землі», в якому встановлений порядок та підстави перегляду орендної плати, згідно якої запропонував:

- встановити розмір орендної плати за земельну ділянку на рівні 7 % від нормативної грошової оцінки землі;

- проводити перерахунок обсягів натуральної та відробіткової форм плати за оренду земельної ділянки у грошову, виходячи з фактичної собівартості видів продукції (робіт, послуг), вирощених орендарем та наданих для розрахунку орендодавцеві, яка (фактична собівартість) склалася в орендаря за минулий рік, про що необхідно внести зміни до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого відділом Держкомзему у Сахновщинському районі Харківської області, про що в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 22.12.2012 року за № 00914.

В основу вищезазначеної пропозиції покладені ті обставини, що станом на жовтень 2015 року збільшився індекс споживчих цін до 182,7%, а також суттєво збільшилися ціни на продукти та товари народного споживання. Одночасно зріс рівень рентабельності з 2013 року по 2014 рік сільськогосподарського виробництва відповідно до даних Державної статистики України.

Відповідачем не надано відповіді на пропозиції позивача стосовно збільшення розміру орендної плати.

Також у договорі оренди земельної ділянки не визначена ціна сільськогосподарської продукції, якою здійснюється розрахунок між сторонами договору при сплаті орендної плати у натуральній (відробітковій формі), а відповідач в односторонньому поряду встановлює ціну такої продукції.

Тому відсутність визначеної сторонами у договорі вартості продукції, яка надається в якості орендної плати також є слідством відсутності у договорі оренди землі істотної умови про зазначення розміру орендної плати у натуральній (відробітковій формі).

Також позивач зазначає, що неодноразово звертався до суду за захистом своїх порушених прав відповідачем але у задоволенні позовних вимог йому було відмовлено.

Відсутність у договорі оренди земельної ділянки істотної умови про перегляд розміру орендної плати призвело до порушення прав позивача, та унеможливлює захист його права на зміну розміру орендної плати для усунення порушень майнових інтересів сторін вказаного договору оренди землі у судовому порядку.

Тому позивач ОСОБА_1 вимушений звернутися до суду з позовом про визнання недійсним спірного договору та зобовязання СФГ «Белік» повернути земельну ділянку та стягнути понесені позивачем судові витрати.

У судовому засіданні позивач підтримав свої позовні вимоги та просив їх задовольнити, а також зазначив, що відповідач у 2015 році порушив його право на отримання орендної плати та до цього часу не виплатив її позивачу.

Представник позивача ОСОБА_2 підтримав позовні вимоги, просив задовольнити їх у повному обсязі.

Відповідач ОСОБА_3 заперечував проти задоволення позову, вказавши, що позовні вимоги є безпідставними та не відповідають дійсним обставинам справи. При укладенні договору оренди земельної ділянки сторони досягли всіх існуючих умов, які діяли на час підписання спірного договору, зокрема і щодо розміру та порядку виплати орендної плати. Договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_1 та СФГ «Белік» відповідає волевиявленню обох сторін, відповідач добросовісно виконує всі умови договору, своєчасно та в повному обсязі сплачує орендну плату з урахуванням коефіцієнтів індексації визначених законодавством.

Крім того, відповідач в письмових запереченнях направлених до суду зазначив, що відповідно правових позицій викладених Верховним судом України (далі ВС України) в постанові від 25 грудня 2013 року (справа № 6-94 цс 13) виходячи з того, що відповідно до статті 15 ЦК України та статті 3 ЦПК України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, суд повинен встановити чи дійсно порушуються права орендодавців у звязку з відсутністю в договорах оренди умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, а також зясувати у чому саме полягає порушення їхніх законних прав. Також відповідач зазначає, що висновки викладені в постанові ВС України від 04.06.2014 року у справі № 6-55цс 14 вказують, що Типовий договір оренди землі має рекомендаційний характер і неухильного дотримання типової форми закон не містить і не є підставою для визнання цього договору недійсним відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі».

Суд, заслухавши думку сторін та представника позивача, оцінивши докази, вивчивши матеріали справи приходить висновку.

Відповідно до вимог ч.1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Згідно ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частинами третьою, пятою та шостою ст. 203 ЦК України.

Частинами 1-3, 5 ст. 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ст. ст. 3, 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим кодексом, звернутися до суду по захист своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Так, відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

На підставі ст. 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Оскільки в установленому законом порядку здійснено державну реєстрацію спірного договору оренди землі, він є укладеним, а отже і оспорюваним (а.с. 22).

Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 ст.638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов.

Згідно ст. 627 ЦК України сторони договору є вільними в підписанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Статтею 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 11,26 гектарів, кадастровий № :01:000:0218, розташованої на території Аполлонівської сільської ради Сахновщинського району Харківської області, згідно Державного акту на право власності на землю серія ІІ-ХР № 061988, зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право власності на землю за № 178, виданого Аполлонівською сільською радою 18 вересня 2001 року. (а.с. 24).

У 2011 році між ОСОБА_1 та СФГ «Белік» укладено договір оренди земельної ділянки без зазначення дати укладення, зареєстрований відділом Держкомзему у Сахновщинському районі Харківської області, про що в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 22.12.2012 року за № 00913 (а.с. 21).

Земельна ділянка була передана в користування СФГ «Белік», згідно акту прийому-передачі земельної ділянки без визначення дати та номеру акту (а.с. 23).

Позивач не заперечував, що у договорі оренди земельної ділянки стоїть його підпис, він був ознайомлений з істотними умовами договору оренди земельної ділянки.

Зазначене свідчить, що сторони під час укладання договору погодили всі істотні умови договору оренди землі і шляхом вільного волевиявлення посвідчили договір особистими підписами.

Відповідно ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди, місце розташування та розмір земельної ділянки, строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків і порядку її внесення і перегляду та відповідальність за її несплату, умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду, умови збереження стану об'єкта оренди, умови і строки передачі земельної ділянки орендарю, умови повернення земельної ділянки орендодавцю, існуючі обмеження, обтяження, щодо використання земельної ділянки, визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди, відповідальність сторін.

Зазначені істотні умови договору передбачені також Типовим договором оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 220 від 03 березня 2004 року.

Відповідно висновків викладених в постанові ВС України від 04.06.2014 року у справі № 6-55цс 14, що Типовий договір оренди землі має рекомендаційний характер і неухильного дотримання типової форми закон не містить і не є підставою для визнання цього договору недійсним відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі».

А тому посилання позивача на невідповідність договору по формі Типовому договору оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 220 від 03 березня 2004 року суд вважає безпідставним.

Відсутність у договорі оренди земельної ділянки однієї з істотних умов цього правочину відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» та ст.8 Постанови Кабінету Міністрів України № 2073 від 25 грудня 1998 року « Про затвердження порядку реєстрації договорів оренди землі» є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди землі, а також для визнання договору недійсним.

Орган державної реєстрації при проведенні державної реєстрації зобов'язаний перевіряти відповідність змісту договору вимогам чинного законодавства. Реєстрація зазначеного договору свідчить про те, що договір містить усі необхідні істотні умови та відповідає вимогам діючого законодавства.

Відповідно до копії листа від 18 липня 2015 року на адресу відповідача позивачем було направлено заяву про виплату орендної плати у натуральній формі за 2015 рік відповідно до умов, викладених у пункті 5 договору оренди землі, у натуральній формі, та здійснити перерахунок обсягів натуральної форми плати за оренду земельної ділянки у грошову провести виходячи з фактичної собівартості видів продукції вирощених орендарем та наданих для розрахунку з орендодавцем, яка склалася в господарстві за минулий рік відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 23.04.1999 р. N 672 «Про проведення перерахунку обсягів натуральної та відробіткової форм плати за оренду земельної частки (паю) у грошову» (а.с. 6-7).

Посилання позивача на постанову Кабінету Міністрів України від 23.04.1999 року № 672 «Про проведення перерахунку обсягів натуральної та відробіткової форм плати за оренду земельної частки (паю) у грошову» є таким, що не відповідає обставинам справи.

Оскільки зазначена постанова прийнята на виконання Указу Президента України від 15 грудня 1998 року №1353 «Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)»та стосується оренди земельних часток(паїв), а не земельних ділянок.

26 листопада 2015 року ОСОБА_1 звернувся до відповідача з письмовою пропозицією про зміну розміру орендної плати по договору оренди землі, в якій навів свої обґрунтування з приводу необхідності збільшення орендної плати з 3% до 7% відсотків від нормативної грошової оцінки землі (а.с.10-13).

Головним аргументом позивача щодо необхідності збільшення орендної плати до 7% є зростання індексів споживчих цін на товари та послуги, які орендар нібито не враховує при нарахуванні та виплаті орендної плати.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно ст. 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі.

Відповідно до ст. 288.1. Податкового Кодексу України, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, оформлений та зареєстрований відповідно до законодавства.

З договору оренди земельної ділянки укладеного та зареєстрованого між ОСОБА_1 та СФГ «Белік» вбачається, що договір містить усі істотні умови відповідно до вимог чинного законодавства. В договорі чітко врегульовані всі питання щодо орендної плати, а саме: у п. 5 договору вказано, «що орендна плата вноситься за земельні ділянки орендарем у формі та розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. По узгодженню сторін орендна плата виплачується в натуральній формі або грошовій формі».

Пунктом 3 договору закріплено нормативну грошову оцінку земельної ділянки на момент підписання договору 234721, 11 грн.

Пунктом 6 договору передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням зміни коефіцієнтів індексацій визначених законодавством.

Пункт 27 договору встановлює відповідальність орендаря за неповну або несвоєчасну сплату орендної плати. Зазначено, що Орендар сплачує пеню у розмірі 0,01 відсотка від грошової вартості орендної плати за кожен день прострочки, виходячи з реальних розрахунків та цінами, які склались на момент виникнення даних обставин.

Згідно ст. 288.4. Податкового Кодексу України - розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Так, відповідно до пункту 5 договору оренди земельної ділянки орендна плата встановлена в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки.

Відповідно до п.1 ст. 289 Податкового Кодексу України - для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивна залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до ст. 289.1. Податкового Кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок. 289.2. Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кі (І - 10) : 100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік.

Згідно ст. 288.5 Податкового Кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 % нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12% грошової оцінки.

Тобто норми п. 288.5 ст. 288 Податкового Кодексу України встановлюють мінімальні та максимальні межі розміру орендної плати за земельні ділянки у відсотках до нормативної грошової оцінки.

Також, відповідно до ст. 23 ЗУ «Про оренду землі» - Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

Відповідно до довідки розрахунку про нарахування орендної плати 2013-2015 роки відповідач, керуючись положеннями чинного законодавства, а саме Постановою КМУ №1185 від 30.10.2011 року «Про внесення змін до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів та п. 289.3 ст.289 Податкового Кодексу України. Беручи до уваги коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель, який прямо залежить від індексу споживчих цін, станом на 01.01.2013 року, 01.01.2014 року щорічно здійснював виплату орендної плати за використання земельної ділянки ОСОБА_1 з урахуванням зміни індексу споживчих цін (а.с. 55 ).

Що також підтверджується копією довідки з інформаційного фонду Державного реєстру фізичних осіб ДФС України про суми виплачених доходів від 14.03.2016 року ОСОБА_1 у 1 кварталі 2014 року та у 3 кварталі 2014 року відповідачем СФГ «Белік» виплачувалась орендна плата за надання майна в оренду (а.с. 62 ).

Відповідно правової позиції Верховного Суду України в постанові від 25 грудня 2013 року (справа № 6-94 це 13) зазначено, що відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України та статті З Цивільного процесуального кодексу України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, суд повинен встановити чи дійсно порушуються права орендодавців у зв'язку з відсутністю в договорах оренди умов, передбачених статтею 15 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161 -XIV «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, а також з'ясувати у чому саме полягає порушення їхніх законних прав.

З огляду на вказане права орендодавця у зв'язку з відсутністю у договорі такої умови, як перегляд орендної плати, ніяк не порушує права орендодавця, оскільки ст. 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Якщо умови договору оренди земельної ділянки не влаштовують одну зі сторін договору, вона має право звернутися до суду з позовом про внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Згідно копії рішення Сахновщинського районного суду від 05.08.2014 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до СФГ «Белік» про розірвання договору оренди земельної ділянки було відмовлено, яке ухвалою колегії суддів апеляційного суду Харківської області від 20 листопада 2014 року було залишено без змін (а.с. 63-68).

Відповідно до копії ухвали Сахновщинського районного суду Харківської області від 28 жовтня 2015 року цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до СФГ «Белік» про визнання недійсним договору оренди землі залишено без розгляду (а.с. 20).

Наведене свідчить, що позивач звертався до суду з позовом щодо розірвання договору оренди та визнання договору недійсним, а не з позовом щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Щодо заборгованості по виплаті орендної плати позивачу за 2015 рік, суд виходить з наступного. Відповідно пояснень відповідача, дійсно існує заборгованість по орендній платі за 2015 рік, але вказана заборгованість виникла у звязку з тим, що позивач відмовився отримувати орендну плату в розмірі 5% від нормативно грошової оцінки землі, про що не заперечував позивач.

Зазначене свідчить, що договір оренди земельної ділянки відповідає вимогам чинного законодавства, крім того, відповідачем виконуються всі обов'язки закріплені в ст. 25 Закону України «Про оренду землі» та всі умови договору.

Та обставина, що позивача на даний час не влаштовують умови договору оренди землі не є підставою для визнання правочину недійсним, оскільки всі істотні умови у договорі оренди земельної ділянки між ОСОБА_1 та СФГ «Белік» чітко визначені та добросовісно виконуються, а позовна заява не містить жодної з підстав визначених в ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» для визнання договору недійсним.

Таким чином, на підставі вищевикладеного, суд вважає за необхідне відмовити у задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 11, 60, 88, 213- 215 ЦПК України, суд

вирішив:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Селянського фермерського господарства «Белік» про визнання недійсним договору оренди землі та повернення земельної ділянки відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Харківської області через Сахновщинський районний суд Харківської області шляхом подачі в 10-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя:

Копія вірна. Суддя: