____________________________________________________________________________________________________________________
Провадження № 2/520/555/16
Київський районний суд м. Одеси в складі:
головуючого судді Куриленко О.М.
за участю секретаря Баранової Ю.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, третя особа Департамент державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області про знесення самовільно збудованої прибудови,
Свої вимоги мотивувала тим, що ОСОБА_2 та ОСОБА_3 без будь-якого погодження суміжними землевласниками розпочато будівельні роботи, чим грубо порушено вимоги щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням та вимог містобудівних умов та обмежень. Спірне будівництво, на думку позивача, є самочинним, у зв'язку з чим укладені 03.06.2015 року договори купівлі-продажу слід визнати недійсними.
Вказане і стало підставою для звернення до суду з даним позовом.
Особи, що беруть участь у справі, про час і місце судового розгляду сповіщені належним чином у порядку ст.74, 76, 77 ЦПК України.
Позивач ОСОБА_1 у судове засідання не з`явилась, її представник ОСОБА_5 звернувся до суду з заявою, в якій позов підтримав в повному обсязі, посилаючись на обставини, викладені в позові, просив розглянути справу у його відсутність.
Відповідачі ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_6 та представник третьої особи Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області у судове засідання не з`явились, про час, дату та місце розгляду справи сповіщались належним чином, причини неявки суду не повідомили, заяв та клопотань про відкладання не заявляли.
При викладених обставинах суд вважає за можливе розглянути справу у відсутності відповідачів, які сповіщені про розгляд справи належним чином, від яких не надійшло повідомлення про причини неявки, ухваливши заочне рішення у справі, зі згодою представника позивача, що відповідає положенням ст. 224 ЦПК України, так як надані матеріали є повними і достатніми для розгляду справи у відсутності відповідача.
Відповідно до ст. 225 ЦПК України Київським районним судом м. Одеси була постановлена ухвала про заочний розгляд справи.
Суд, дослідивши матеріали справи, вважає, що вимоги позову підлягають задоволенню в повному обсязі, виходячи з наступного.
У судовому засіданні встановлено, що ОСОБА_1 на підставі Державного акту на право приватної власності на землю ОСОБА_7 ІV-ОД № 003997 належить земельна ділянка площею 0, 0620 га, яка розташована за адресою м. Одеса, вул. Фонтанська дорога 76/93, з цільовим призначенням для дачного будівництва (а.с. 15).
На підставі Свідоцтва про право власності на дачу № 3-1351 від 19 серпня 1998 року ОСОБА_1 на праві особистої власності належить 12/1000 частин Дачно-будівельного кооперативу «Соняшне», який розташований за адресою м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, № 76 (а.с. 16).
Крім того, ОСОБА_1 на праві особистої власності належить 4/1000 та 5/1000 частин Дачно-будівельного кооперативу «Соняшне», який розташований за адресою м.Одеса, вул. Фонтанська дорога, № 76, що підтверджується дублікатами Свідоцтва про право на спадщину за законом (а.с. 17, 18).
26 вересня 2012 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_8 було посвідчено Договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого ОСОБА_9 передала у власність (продала), а громадяни ОСОБА_3, ОСОБА_2 прийняли у власність (купили) в рівних частках кожний земельну ділянку площею 0,0368 га, що розташована за адресою м. Одеса, Фонтанська дорога, 76/94, з цільовим призначенням для експлуатації дачних будівель (а.с. 14).
На підставі Договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_8 р. № 8242 від 26.09.2012 року, ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на праві приватної спільної часткової власності належало по 6/2000 частин Дачно-будівельного кооперативу «Соняшне», який розташований за адресою м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, № 76.
В подальшому, 23 грудня 2013 року Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було видано Свідоцтво про право власності на нерухоме майно серії САК № 198516, а саме на дачний будинок, що знаходиться за адресою м. Одеса, Фонтанська дорога, будинок 76/94, який складається в цілому з одного дачного будинку під літерою «А» , загальною площею 505 кв.м., житловою площею 285, 6 кв.м., огорожі № 1,2,3.
Скасування вказаного наказу пов'язано з зазначенням громадянами ОСОБА_3 і ОСОБА_2 недостовірних даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність об'єкту до експлуатації, що є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом.
Відповідно до листа ТОВ «Будівельна фірма КМП Моноліт» № 42 від 09.04.2015 року, вбачається, що проектна документація з реконструкції дачного будинку за адресою: вул. Фонтанська дорога, 76/94 у м. Одеса ТОВ «Будівельна фірма КМП Моноліт» не розроблялась, договір на її виготовлення з ОСОБА_7 та ОСОБА_3 не укладався. Договір на проведення авторського нагляду за будівництвом не укладався і авторський нагляд на цьому об'єкті співробітниками ТОВ «Будівельна фірма КМП Моноліт» не здійснювався. В ТОВ «Будівельна фірма КМП Моноліт» відсутня практика видання наказів без визначення номеру, наказу про призначення генеральним архітектором ОСОБА_10 не видавався.
В той же час під час оформлення права власності ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було використано декларацію про готовність об'єкта до експлуатації з вказаною в ній площею - 505 кв.м.
Так «Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом обєктів», затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13.04.2011 року з подальшими змінами, а саме п. 29 передбачено, що у разі виявлення Інспекцією недостовірних даних (встановлення факту, що на дату реєстрації декларації інформація, яка зазначалася в ній, не відповідала дійсності, та/або виявлення розбіжностей між даними, зазначеними у декларації), наведених у зареєстрованій декларації, які є підставою вважати обєкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, реєстрація такої декларації підлягає скасуванню Інспекцією.
Інспекція скасовує реєстрацію декларації шляхом видачі відповідного наказу та виключає запис про її реєстрацію з єдиного реєстру протягом пяти робочих днів з дня виявлення факту подання недостовірних даних, наведених у декларації, які є підставою вважати обєкт самочинним будівництвом.
Зазначені обставини підтверджуються постановою Одеського апеляційного адміністративного суду від 27.10.2015 року.
Стаття 376 Цивільного кодексу України є спеціальною в регулюванні спірних правовідносин, тому як регулює відносини, які виникають у тих випадках, коли вимоги діючого законодавства були порушені при будівництві об'єктів нерухомості
Частина 1 вказаної статті встановлює три відокремлених один від одного критерії, при наявності хоча б одного з яких, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, а саме: якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; якщо вони збудовані або будуються без належного дозволу чи належно затвердженого проекту; якщо вони збудовані або будуються з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
Крім того, відповідно до ч.2. ст. 376 Цивільного кодексу України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Згідно ст. 5 Закону України «Про основи містобудування», при здійсненні містобудівної діяльності повинні бути забезпечені: розробка містобудівної документації, проектів конкретних об'єктів згідно з вихідними даними на проектування, з дотриманням державних стандартів, норм і правил, регіональних і місцевих правил забудови; розміщення і будівництво об'єктів відповідно до затверджених у встановленому порядку містобудівної документації та проектів цих об'єктів; раціональне використання земель та територій для містобудівних потреб, підвищення рівня ефективності та іншого використання земельних ділянок; охорона культурної спадщини; збереження традиційного характеру середовища населених пунктів; урахування державних та громадських інтересів при плануванні та забудові територій;урахування законних інтересів та вимог власників або користувачів земельних ділянок та будівель, що оточують місце будівництва; - захист прав громадян га громадських організацій згідно законодавства.
Відповідно до змісту п.п. 1 п. «б» ч. 1 ст. 31 Закону України «Про місцеве самоврядування» від 21.05.1997 року №280/97-ВР прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів у порядку, встановленому законодавством, відноситься до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад.
Згідно з и. 1 ст.10. п.5. ст. 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" ради представляють інтереси територіальної громади і здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції та повноваження місцевого самоврядування.
Згідно п. 20 Постанови №6 Пленуму Вищого Спеціалізованого Суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ «Про практику застосування судами ст. 376 ЦК України» вирішуючи справи про самочинне будівництво (нове будівництво, реконструкцію зі зміною площі та зайняттям земельної ділянки, прибудови, надбудови) об'єкта нерухомості, здійснене у разі відмови у видачі документів, які надають право виконувати будівельні роботи (повідомлення про початок будівельних робіт, реєстрація декларації про початок виконання будівельних робіт, видача технічних умов, видача вихідних даних тощо), але з додержанням державних стандартів, норм і правил, місцевих правил забудови населених пунктів і порядку розгляду цих питань, суд має врахувати, що відмова у наданні дозвільних документів може бути оскаржена до суду заінтересованою особою у порядку адміністративного судочинства.
Відповідно до п. 22 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ №6 від 30.03.2012 року про знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.
Згідно з п. 5 вищезазначеної Постанови розглядаючи зазначені позови відповідно до вимог вказаної норми та положень частини сьомої статті 376 ЦК, суди мають встановлювати, чи було видано особі, яка здійснила самочинне будівництво, припис про усунення порушень, чи можлива перебудова об'єкту та чи відмовляється особа, яка здійснила самочинне будівництво, від такої перебудови.
Згідно ст.11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як в межах заявлених вимог та на підставі доданих доказів.
Відповідно до ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст. 61 цього Кодексу.
Статтею 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» передбачено, що будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об'єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності".
Відповідно до ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що замовник має право виконувати будівельні роботи після:
1) направлення замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт центральному органу виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю (далі - орган державного архітектурно-будівельного контролю) - щодо об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, які не потребують реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт або отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об'єктів будівництва, затвердженим центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування;
2) реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт - щодо об'єктів будівництва, що належать до I-III категорій складності;
Зазначені у частині першій цієї статті документи, що надають право на виконання будівельних робіт, є чинними до завершення будівництва.
Відповідно до ст. 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» проектна документація на будівництво об'єктів розробляється у, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, з урахуванням вимог містобудівної документації та вихідних даних і дотриманням вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил та затверджується замовником.
Згідно ст. 9 Закону України «Про та архітектурну діяльність» будівництво обєкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм правил, місцевих правил.
Відповідно до ст. 23 закону України «Про планування і забудову територій» від 20.04.2000 року № 169-111, будівництво обєктів містобудування має здійснюватися відповідно до проектної документації.
Відповідно до п. 1 ст. 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та стані 144 Конституції України акти органів місцевого самоврядування, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами і організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.
Таким чином, в процесі здійснення будівництва нерухомого майна, відповідачами були порушені вищезазначені приписи діючого законодавства України, що у свою чергу, необхідно кваліфікувати як здійснення самочинного будівництва.
Крім того внаслідок зазначеної забудови значно затемнено земельну ділянку ОСОБА_1, в зв'язку з чим як на земельній ділянці, так і в дачному будинку протягом дня не буває сонця, що є порушенням відповідних державних будівельних норм.
Відповідно до п. 4.8. Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів, затверджених наказом Міністерства охорони здоров'я України від 19 червня 1996 року № 173 контроль за інсоляцією необхідно проводити при відводі ділянки під забудову і на подальших етапах проектування (проект детального планування житлового району, проект забудови житлового кварталу), а також при вирішенні всіх питань реконструкції та ущільнення забудови, в тому числі прибудови, надбудови, капітального ремонту і т. ін.
Проте, 03 червня 2015 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_11 було посвідчено Договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого ОСОБА_2 та ОСОБА_3 передали у власність, а ОСОБА_4 прийняв у власність на умовах за цим договором дачний будинок, що знаходиться за адресою: місто Одеса, Фонтанська дорога, будинок 76/94, який складається в цілому з одного дачного будинку під літерою «А» , загальною площею 505 кв.м., житловою площею 285, 6 кв.м., огорожі № 1,2,3.
Цього ж дня, 03 червня 2015 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_11 було посвідчено Договір купівлі-продажу відповідно до умов якого ОСОБА_2 та ОСОБА_3 передали у власність, а ОСОБА_4 прийняв у власність земельну ділянку, загальною площею 0,0368 га, яка розташована за адресою м. Одеса, Фонтанська дорога 76/94.
Згідно ч. 1 ст.215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, як встановлені частиною першою ст.203 Цивільного кодексу України.
Недійсний правочин - це правочин, що не відповідає вимогам Закону отже, умови чинності правочину одночасно є умовами його дійсності.
Відповідно до ч.І ст.203 Цивільного кодексу України зміст правочину ш може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства.
Щоб правочин вважався чинним, а відповідно і правомірним, при його вчиненні мають бути дотримані умови законності змісту правочину
Зміст правочинів, відповідно до ч.І ст.203 Цивільного кодексу України не повинен порушувати положень як законів, так і інших нормативно-правових актів, прийнятих на основі Конституції України.
Згідно ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власності другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до ст.658 ЦК України право продажу товару, крім випадки примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару.
Таким чином, договори купівлі-продажу від 03.06.2015 року спірної будівлі та земельної ділянки укладено з порушенням вимог законодавства.
Виходячи з наведеного, договори купівлі-продажу від 03.06.2015 року, посвідчені приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_11, реєстровий № 1969 та реєстровий № 1970, слід визнати недійсними.
Згідно приписів ст.216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
Згідно до ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав на нерухоме майно проводиться органом державної реєстрації прав, а саме Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції.
Відповідно до ст.8 Закону до повноважень органу державної реєстрації прав належить проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень.
Згідно ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.
З урахуванням вищевказаних норм законодавства суд дійшов до висновку, що позов ОСОБА_1 обґрунтований, заявлений відповідно до чинного законодавства, а від так підлягає задоволенню в повному обсязі, так як в матеріалах справи відсутні будь-які докази того, що житлова будівля за адресою: м.Одеса, вул. Фонтанська дорога 76/94 у встановленому законом порядку була введена в експлуатацію, а її будівництво здійснено відповідачами за наявності дозволу на виконання будівельних робіт та відведеній для цього земельній ділянці, у зв`язку з чим свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 23.12.2013 року не може вважатись таким, що відповідає вимогам закону.
На підставі викладеного та керуючись Законом України «Про архітектурну діяльність», Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», ст. 376 Цивільного кодексу України, ст.ст. 10, 11, 58, 60, 79, 88, 169, 209, 212-215, 218 ЦПК України, п.п. 5, 22, 23 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ №6 від 30.03.2012 року суд -
Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, третя особа Департамент державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області про знесення самовільно збудованої прибудови задовольнити.
Визнати недійсним Свідоцтво про право власності на нерухоме майно серії САК № 198516, видане Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області 23.12.2013 року, індексний номер: 15220539.
Зобов'язати ОСОБА_2 та ОСОБА_3 знести прибудову до дачного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 76/94 у м. Одеса, - дачний будинок під літерою «А», загальною площею 505 кв.м., житловою площею 285,6 кв.м.
Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив, на підставі письмової заяви відповідача, поданої протягом десяти днів з дня отримання копії даного заочного рішення.
Суддя Куриленко О. М.