Справа №490/6407/16-ц 08.12.2016 08.12.2016 08.12.2016
Провадження №22-ц/784/2734/16
Категорія 5 Головуючий у судді першої інстанції : Подзігун Г.В.
Суддя-доповідач апеляційного суду: ОСОБА_1

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

8 грудня 2016 року м. Миколаїв

Колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Миколаївської області в складі:

головуючого: Шаманської Н.О.,

суддів: Данилової О.О., Коломієць В.В.

із секретарем судового засідання: Горенко Ю.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні, без участі сторін, які належним чином повідомлені про час та місце судового розгляду, цивільну справу за апеляційною скаргою

ліквідатора товариства з додатковою відповідальністю Будівельна фірма «Житлобуд-Ніко»

на рішення Центрального районного суду м. Миколаєва від 25 жовтня 2016 року ухваленого за позовом

ОСОБА_2

до

ліквідатора товариства з додатковою відповідальністю Будівельна фірма «Житлобуд-Ніко» (далі ТДВ БФ «Житлобуд-Ніко»)

треті особи - ОСОБА_3,

публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк»,

ОСОБА_4,

про визнання договору дійсним та визнання права власності,

у с т а н о в и л а:

У червні 2016 року ОСОБА_2 звернулася до суду із позовом до ТДВ БФ «Житлобуд-Ніко» про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності.

В обґрунтування своїх вимог позивачка зазначала, що 1 лютого 2013 року між ОСОБА_3, яка діяла на підставі договору доручення від імені позивачки та ТДВ БФ «Житлобуд-Ніко» у простій письмовій формі було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири № 16, яка розташована за адресою: м. Миколаїв, пр-т Героїв Сталінграду, 13-Ж за умовами якого покупець зобовязалась сплатити продавцю 72000 доларів США, з яких в день підписання договору 5000 доларів США авансу, підписавши основний договір не пізніше 15 лютого 2013 року. На виконання умов попереднього договору ОСОБА_3 1 лютого 2013 року сплатила відповідачу 40 000 грн., що на момент сплати дорівнювало 5000 доларам США.

Вподальшому від представника відповідача позивачка дізналася, що вказана квартира знаходиться в іпотеці ПАТ «Укрсоцбанк» за кредитним договором і для зняття заборони на відчуження квартири необхідно повністю розрахуватися за кредитним договором, для чого необхідно було внести в касу банку грошові кошти в сумі 72000 доларів США. При цьому представник відповідача запропонував позивачці та третій особі ОСОБА_3 допомогу у здійсненні всіх дій по внесенню грошових коштів в касу банку.

7 лютого 2013 року ОСОБА_3 передала ОСОБА_4 грошові кошти в сумі 67000 доларів США. Вказані грошові кошти та раніше внесені 5000 доларів США були внесені на банківський рахунок ОСОБА_4 в ПАТ «Укрсобанк». В цей же день між сторонами у простій письмовій формі було укладено договір купівлі-продажу квартири, який не було посвідчено нотаріально.

Посилаючись на те, що сторони всі умови договору виконали, і на теперішній час вона зареєстрована та вільно проживає у спірній квартирі, користується та сплачує комунальні послуги, а продавець ухиляється від нотаріального посвідчення договору, позивачка просила визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири № 16, яка розташована за адресою: м. Миколаїв, пр-т Героїв Сталінграду, 13-Ж, що був укладений 7 лютого 2013 року між ОСОБА_2, від імені якої діяла ОСОБА_3, та ТДВ БФ «Житлобуд-Ніко», а також визнати за позивачкою право власності на вказану квартиру.

Рішенням Центрального районного суду м. Миколаєва від 25 жовтня 2016 року позов ОСОБА_2 задоволено. Визнано дійсним договір купівлі-продажу квартири № 16, яка розташована за адресою: м. Миколаїв, пр-т Героїв Сталінграду, 13-Ж, що був укладений 7 лютого 2013 року між ОСОБА_2, від імені якої діяла ОСОБА_3, та Товариством з додатковою відповідальністю Будівельна фірма «Житлобуд-Ніко». Визнано за ОСОБА_2 право власності на нерухоме майно квартиру № 16, яка розташована за адресою: м. Миколаїв, пр-т Героїв Сталінграду, 13-Ж.

В апеляційній скарзі ліквідатор ТДТ БФ «Житлобуд-Ніко»,посилаючись на невірне застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просив рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню на підставі наступного.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що сторони домовились щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу обєкта нерухомого майна, та відбулося його виконання позивачем, а нотаріально посвідчити договір неможливо через те, що ТДТ БФ «Житлобуд-Ніко» визнано банкрутом.

Проте, з такими висновками суду першої інстанції погодитись не можна, виходячи з наступного.

Так, з матеріалів справи вбачається, що квартира АДРЕСА_1 належала на праві ТДВ БФ «Житлобуд-Ніко».

Вказана квартира була передана ТДВ БФ «Житлобуд-Ніко» в іпотеку в якості забезпечення виконання зобовязань ОСОБА_4 перед ПАТ «Укрсоцбанк» за Договором кредиту № 640/931-К931 від 3 жовтня 2008 року, у звязку з чим на неї було накладено заборону відчуження № 3238/153 (а.с. 14).

В той же час, 1 лютого 2013 року між ТДВ БФ «Житлобуд-Ніко» в особі директора ОСОБА_5 та ОСОБА_3, яка діяла за дорученням від імені ОСОБА_2, в простій письмові формі було укладено попередній договір купівлі-продажу вищезазначеної квартири.

Відповідно до умов вказаного попереднього договору ОСОБА_3 придбає спірну квартиру, за що сплачує продавцю 72 000 дол. США (з яких аванс 5 000 доларів США сплачується на момент укладення попереднього договору) та витрати по оформленню основного нотаріального договору, але не більше 2 000 доларів США.

Продавець зобовязався за рахунок отриманого від покупця авансу підготувати усі необхідні для оформлення основного нотаріального договору документи та вийти на підписання основного договору не пізніше 15 лютого 2013 року.

7 лютого 2013 року між ТДВ БФ «Житлобуд-Ніко» в особі директора ОСОБА_5 та ОСОБА_3, яка на підставі договору доручення діяла від імені позивачки, у простій письмовій формі було укладено договір купівлі-продажу квартири.

Відповідно до умов вказаного Договору, продавець передав у власність покупця спірну квартиру вартістю 576 000 грн. (72 000 дол. США). Продавець своїм підписом підтвердив факт повного розрахунку за продаж квартири з боку покупця.

Продавець зобовязався за рахунок отриманих від покупця коштів підготувати усі необхідні для оформлення основного нотаріального договору документи, який мав бути укладений не пізніше 15 лютого 2013 року.

Звертаючись до суду позивачка посилалась на те, що сторони всі умови договору виконали, і на теперішній час вона зареєстрована та вільно проживає у спірній квартирі, користується та сплачує комунальні послуги, а продавець ухиляється від нотаріального посвідчення договору.

Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до ст. 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

При цьому, Цивільним кодексом України передбачено правові наслідки недодержання вимоги щодо нотаріального посвідчення правочину. Так, відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

В той же час, згідно з ч. 2 ст. 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження .

При розгляді справ про визнання правочинів дійсними суди повинні з'ясувати, чи підлягає правочин обов'язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину (п. 13 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»).

Таким чином, однією з обов'язкових умов для визнання судом договору дійсним є, зокрема доведеність факту ухилення однієї з сторін від нотаріального посвідчення договору.

Проте, в матеріалах справи відсутні будь-які докази, які б свідчили про ухилення ТДВ БФ «Житлобуд-Ніко» від нотаріального посвідчення договору.

Посилання суду на те, що ТДВ БФ «Житлобуд-Ніко» визнано банкрутом, само по собі не може свідчити про ухилення від нотаріального посвідчення договору, оскільки жодним законодавчим актом не заборонено ліквідатору нотаріально посвідчувати договори купівлі-продажу.

Крім того, спірний Договір купівлі-продажу від 7 лютого 2013 року укладений на 1 рік та 4 місяці раніше ніж ТДВ БФ «Житлобуд-Ніко» визнано банкрутом та відкрито ліквідаційну процедуру.

З матеріалів справи також вбачається, що на час укладення договору купівлі-продажу квартира АДРЕСА_2 перебувала під забороною на підставі договору іпотеки від 6 жовтня 2008 року, укладеного між АКБ «Укрсоцбанк» та ЗАТ БФ «Житлобуд-Ніко» ( а.с. 14).

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна, зазначена вище заборона була припинена лише 8 листопада 2016 року, тобто після ухвалення оскаржуваного рішення суду (а.с. 112-115).

Таким чином, на час укладення договору купівлі-продажу, а також на час ухвалення оскаржуваного рішення, спірна квартира перебувала під забороною відчуження, що і було перешкодою для посвідчення договору в нотаріальному порядку.

Проте, суд першої інстанції зазначених обставин не перевірив, та не звернув належної уваги на наявність передбачених законом обмежень для укладення договору купівлі-продажу.

За такого, висновок суду про наявність підстав для визнання угоди дійсною, не можна вважати законним та обґрунтованим, а тому відповідно до п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 309 ЦПК України, рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України з позивачки на користь відповідача підлягає стягненню 606 грн. 32 коп., понесених останнім судових витрат.

Керуючись ст. ст. 303, 309, 313,314, 316 ЦПК України, колегія суддів

в и р і ш и л а:

Апеляційну скаргу ліквідатора товариства з додатковою відповідальністю Будівельна фірма «Житлобуд-Ніко» задовольнити.

Рішення Центрального районного суду м. Миколаєва від 25 жовтня 2016 року скасувати та ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_2 до ліквідатора товариства з додатковою відповідальністю Будівельна фірма «Житлобуд-Ніко» про визнання договору дійсним та визнання права власності відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь товариства з додатковою відповідальністю Будівельна фірма «Житлобуд-Ніко» 606 грн. 32 коп. судового збору.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення, але протягом двадцяти днів з цього часу може бути оскаржено в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий: Н.О. Шаманська

Судді: О.О. Данилова

ОСОБА_6