Справа № 495/6708/16-ц
рішення

ІМЕНЕМ УКрАЇНи

30 листопада 2016 року м. Білгород-Дністровський

Білгород-Дністровський міськрайонний суд Одеської області

у складі: судді Заверюха В.О.,

при секретарі Червинській І.В.,

за участю представників позивача ОСОБА_1П, ОСОБА_2, представника відповідача ФГ «Голд-Сад» - ОСОБА_3,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Білгород-Дністровському Одеської області, цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Шаболат» до ОСОБА_4, фермерського господарства «Голд-Сад» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, -

В С Т А Н О В И В:

ТОВ «Агрофірма «Шаболат» звернулося до Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області з позовом, в якому, з урахуванням заяви про зміну предмету позову(а.с.52-59) просить суд: вважати договір оренди земельної ділянки №505 від 01.01.2005 року укладений між ТОВ «Агрофірма «Шаболат» та ОСОБА_5 поновленим на той самий строк та на тих самих умовах; визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Шабівської сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області, площею 5,44 га., кадастровий номер :01:002:0082, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, укладеного між ОСОБА_4 та ФГ «Голд-Сад» №115 від15.12.2015 року; Визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки №505 від 01 січня 2005 року укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Шаболат» та ОСОБА_4 у запропонованій редакції.

Обґрунтовуючи позов позивач зазначив, що 01.01.2005 року між власником земельної ділянки ОСОБА_4 та Сільськогосподарським кооперативом «Шаболат» було укладено договір оренди земельної ділянки №505, кадастровий номер :01:002:0082, загальною площею 5,44 га, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Шабівської сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області, строком на вісім років. 01.01.2005 року, між власником земельної ділянки ОСОБА_4 та Сільськогосподарським кооперативом «Шаболат» було підписано акт приймання-передачі обєкта оренди, а саме земельної ділянки. Пізніше, 24.04.2015 року, Сільськогосподарський кооператив «Шаболат» було реорганізовано у порядку перетворення у Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Шаболат», до якого як до правонаступника перейшли всі права та обов'язки за договором оренди. Далі позивач зазначає, що, Договір оренди земельної ділянки, від 01.01.2005 року був укладений на строком вісім років. Перебіг строку оренди згідно пунктом 15.1 Договору оренди Шаболат розпочався після набрання чинності в день державної реєстрації. Договір оренди Шаболат був зареєстрований 22 червня 2005 року, таким чином строк дії Договору оренди Шаболат встановлено до 22 червня 2013 року, з правом пролонгації.

Позивач також зазначає, що пунктом 2.3 Договору передбачено, що вразі, якщо Орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, в разі відсутності письмового заперечення Орендодавця на протязі одного місяця після закінчення строку дії Договору, він підлягає поновленню на тих самих умовах і на такий же строк які передбачалися Договором. Письмове заперечення має бути надіслане листом-повідомленням. Незважаючи на зазначену вимогу договору, між ОСОБА_4 та ФГ «Голд-Сад» був укладений інший договір оренди земельної ділянки №115 від 15 грудня 2015 року, предметом якого, є та ж сама земельна ділянка, що і предметом договору від 01.01.2005 року. Позивач вважає, що укладання спірного договору порушує його права та законні інтереси на користування земельною ділянкою, а також суперечить законодавству України через існування діючого (поновленого) договору оренди.

В судовому засіданні представники позивача позов підтримали, просили його задовольнити у повному обсязі.

Представник відповідача ФГ «Голд-Сад» в судовому засіданні заперечував проти задоволення позову.

Відповідач ОСОБА_4, належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи, про що в матеріалах справи, міститься розписки про отримання ним судових повісток, в судове засідання не зявився, причини неявки суду не повідомив, заяв про відкладання розгляду справи, або розгляд справи за його відсутності суду не надавав.

Вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмові матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

Так судом встановлено,а також підтверджено письмовими матеріалами справи, що 01.01.2005 року між ОСОБА_4 та сільськогосподарським кооперативом «Шаболат», який 24.04.2015 року було реорганізовано у ТОВ «Агрофірма «Шаболат», укладено договір оренди земельної ділянки №505, кадастровий номер :01:002:0082, загальною площею 5,44 га, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Шабівської сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області, який було зареєстровано у Білгород-Дністровському районному відділі Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» 22.06.2005 року за №88. (а.с.6)

Пунктом 2.1 договору оренди встановлено, що договір укладено на 8 років. Після закінчення строк дії договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

Пунктом 2.3 договору оренди передбачено, що в разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, в разі відсутності письмового заперечення орендодавця на протязі одного місяця після закінчення строку дії договору, він підлягає поновленню на тих самих умовах і на той же самий строк, які передбачалися договором. Письмове заперечення має бути надіслане листом повідомленням.

Таким чином початок перебігу строку дії договору оренди вираховується з 22.06.2005 року, а отже закінчив він свою дію 22.06.2013 року.

В судовому засіданні також встановлено, що після закінчення дії договору оренди земельної ділянки від 01.01.2005 року укладеного між ТОВ «Агрофірма «Шаболат» та ОСОБА_4, позивач продовжив користуватися земельною ділянкою, своєчасно та у повному обсязі сплачувати орендну плату орендодавцю за її користування, а орендодавець ОСОБА_4, в свою чергу особисто отримував грошові кошти та продукцію в натуральній формі до 2016 року, в якості орендної плати, що підтверджується відповідними додатками до договору оренди. (а.с.8-9, 11-12)

При цьому відповідач ОСОБА_4 не надсилав позивачу письмових заперечень, щодо подальшого поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки від 01.01.2005 року.

Натомість, як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, майна, 15.15.2015 року між ОСОБА_4 та ФГ «Голд-Сад» було укладено договір оренди№115, земельної ділянки кадастровий номер :01:002:0082, загальною площею 5,44 га, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Шабівської сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області, тобто тієї ж самої земельної ділянки, яка була предметом договору оренди між ОСОБА_4 та ТОВ «Агрофірма «Шаболат». (а.с.9-10)

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки та орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Як вже було зазначено вище, що 01.01.2005 року між ОСОБА_4 та сільськогосподарським кооперативом «Шаболат», який 24.04.2015 року було реорганізовано у ТОВ «Агрофірма «Шаболат», укладено договір оренди земельної ділянки №505, кадастровий номер :01:002:0082, загальною площею 5,44 га, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Шабівської сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області, який було зареєстровано у Білгород-Дністровському районному відділі Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» 22.06.2005 року за №88. (а.с.6)

Пунктом 2.1 договору оренди встановлено, що договір укладено на 8 років. Після закінчення строк дії договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

Пунктом 2.3 договору оренди передбачено, що в разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, в разі відсутності письмового заперечення орендодавця на протязі одного місяця після закінчення строку дії договору, він підлягає поновленню на тих самих умовах і на той же самий строк, які передбачалися договором. Письмове заперечення має бути надіслане листом повідомленням.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі»

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично обєднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах першій пятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно із частинами першою пятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, девятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обовязки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Таким чином суд не погоджується з доводами представника відповідача ФГ «Голд Сад», про те, що задля реалізації позивачем його права на пролонгацію договору оренди земельної ділянки, який було укладено між ним та ОСОБА_4, 01.01.2005 року йому в обовязковому порядку необхідно було, надіслати орендатору проект додаткової угоди до основної угоди, адже наведені вище норми законодавства, які регулюють спірні правовідносини, передбачають, у тому числі спосіб автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Саме з урахуванням викладених обставин, а також враховуючи правовий висновок Верховного Суду України у справі про визнання договору оренди землі недійсним, скасування його державної реєстрації та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендодавцем від 25.02.2015 року, а також правовий висновок Верховного Суду України від 12.10.2016 року у справі №6-1282цс16, суд дійшов до висновку, що позов в частині визнання договору оренди земельної ділянки №505 від 01.01.2005 року укладений між ТОВ «Агрофірма «Шаболат» та ОСОБА_4 поновленим на той самий строк та на тих самих умовах та визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, розташованої на території Шабівської сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області, площею 5,44 га., кадастровий номер :01:002:0082, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, укладений між ОСОБА_4 та фермерським господарством «Голд-Сад» №115 від 15.12.2015 року підлягає задоволенню.

Натомість суд не погоджується з позовом ТОВ «Агрофірма «Шаболат» в частині визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки №505 від 01 січня 2005 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Шаболат» та ОСОБА_4 у запропонованій редакції, з наступних підстав.

Так частиною восьмою, девятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

В свою чергу, відповідно ч.1 ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Натомість, як вбачається із пояснень представників позивачів, а також матеріалів справи, позивачем не було надіслано відповідачу ОСОБА_4 проект додаткової угоду до укладеного між сторонами договору оренди землі від 01.01.2005 року у запропонованій редакції задля його підписання, відповідач не зволікав з його підписання та відмовлявся від цього, у звязку з чим, суд вважає, що в цій частині права позивача ніяким чином не порушено, а тому звернення до суду з такими вимогами є передчасним.

З урахуванням викладених обставин, суд дійшов до висновку, що позов підлягає задоволенню частково.

Окрім того, з урахуванням того, що сул дійшов до висновку, про задоволення частини позовних вимог, у відповідності до ст. 88 ЦПК України з відповідачів на користь позивача, необхідно стягнути судові витрати пропорційно задоволеної частини позову.

Керуючись ст.ст. 10,11,60, 88, 209, 214-215, 218 ЦПК України, -

В И Р І Ш И В:

Позов товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Шаболат» до ОСОБА_4, фермерського господарства «Голд-Сад» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки задовольнити частково.

Визнати договір оренди земельної ділянки №505 від 01.01.2005 року укладений між ТОВ «Агрофірма «Шаболат» та ОСОБА_4 поновленим на той самий строк та на тих самих умовах.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Шабівської сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області, площею 5,44 га., кадастровий номер :01:002:0082, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, укладений між ОСОБА_4 та фермерським господарством «Голд-Сад» №115 від 15.12.2015 року.

У задоволенні позову в частині визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки №505 від 01 січня 2005 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Шаболат» та ОСОБА_4 у запропонованій редакції відмовити.

Стягнути з фермерського господарства «Голд-Сад» та ОСОБА_4 солідарно на користь ТОВ «Агрофірма «Шаболат» судовий збір у розмірі 2756 грн. 00 коп.

Рішення може бути оскарж ене до апеляційного суду Одеської області протягом десяти днів з дня його проголошення.

Суддя