Справа № 490/4005/15-ц
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

(резолютивна частина)

19 липня 2016 року м. Миколаїв

Центральний районний суд м. Миколаєва у складі:

головуючого судді Подзігун Г. В.

при секретарі Головацькому О. С.

за участю представника позивача - ОСОБА_1

представника відповідача - ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Миколаєві цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради про стягнення вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна.

Керуючись ст. ст. 10, 14, 60, 209, 212-215 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову - відмовити.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Миколаївської області через Центральний районний суд м. Миколаєва протягом десяти днів з дня його проголошення.

СУДДЯ Г. В. ПОДЗІГУН

Справа № 490/4005/15-ц

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 липня 2016 року м. Миколаїв

Центральний районний суд м. Миколаєва у складі:

головуючого судді Подзігун Г. В.

при секретарі Головацькому О. С.

за участю представника позивача - ОСОБА_1

представника відповідача - ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Миколаєві цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради про стягнення вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду із позовом до відповідача, в якому, з урахуванням зменшення позовних вимог, просив стягнути з нього вартість зроблених невідокремлених поліпшень орендованого майна площею 235,58 кв. м по вул. Артема, 30-А в м. Миколаєві у розмірі 52 993 грн. 65 коп., з яких: 16 826 грн. 58 коп. інфляційні нарахування за 2015-2016 роки; 1 473 грн. 07 коп. 3% річних за вказаний період.

В обґрунтування вимог позову ОСОБА_3 посилався на те, що між ним та відповідачем було укладено Договір оренди нежитлового приміщення підвалу по вул. Артема, 30-А в м. Миколаєві.

У період дії вказаного Договору позивачем, на його думку, було зроблено невідокремлені поліпшення вказаного майна у розмірі 34 694 грн. Позивач вважає, що вказані витрати, а також витрати, повязані з інфляцією та 3% річних, відповідно до умов Договору підлягають відшкодуванню відповідачем як такі, що є невідокремленими від нерухомого майна.

Представник позивача у судовому засіданні вимоги позову підтримав та просив про їх задоволення з підстав, викладених у позові.

Представник відповідача у судовому засіданні проти позову заперечувала, посилаючись на те, що позивачем не надано жодних доказів вартості здійснених невідокремлених поліпшень, зроблених ОСОБА_3, а висновки експерта носять ймовірний характер, у звязку з чим не можуть бути прийняті в якості належного та допустимого доказу.

Крім того, представниками відповідача надавалися до суду письмові відзиви, у яких відповідач посилався також на те, що договірні відносини існували між ФОП ОСОБА_3 та відповідачем, а не з ОСОБА_3 як фізичною особою.

Вивчивши доводи позову, дослідивши матеріали та обставини справи, судом встановлені наступні факти та відповідні ним правовідносини.

Як вбачається із матеріалів справи, територіальна громада м. Миколаєва є власником нежитлових приміщень підвалу за адресою: м. Миколаїв, вул. Артема, 30-А.

02 січня 2003 року між Фондом комунальної власності міської ради (орендодавець; у подальшому Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради) та субєктом підприємницької діяльності фізичною особою ОСОБА_3 (орендар; 17.07.2014 року ОСОБА_3 за власним рішенням припинено підприємницьку діяльність) було укладено Договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності № 5260.

Відповідно до умов вказаного Договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення міської комунальної власності на підставі розпорядження 83-р від 20.11.2002 року, яке розташоване за адресою: м. Миколаїв, вул. Артема, 30-А, площею 211,88 кв. м (підвал) для використання під зал ігрових автоматів, центр дозвілля. Вартість приміщення складає 63 400 грн.

Пунктом 5.4 Договору оренди визначено, що орендар зобов'язався своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна тільки з письмового дозволу орендодавця.

З дозволу орендодавця орендар має право вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості (пункт 6.3 Договору оренди).

Згідно з пунктом 7.4 Договору оренди орендодавець зобов'язався відшкодувати орендарю вартість зроблених останнім невідокремлених поліпшень орендованого майна за наявності дозволу орендодавця на такі поліпшення в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень.

Відповідно до п. 7.5 Договору оренди у судовому порядку орендодавець може бути звільнений від обовязку відшкодувати орендарю вартість невідокремлених поліпшень орендованого майна, якщо доведе, що втрати орендаря на ці поліпшення підвищують вартість орендованого майна.

Відповідно до пункту 10.1 Договору оренди його укладено строком на 1 рік, тобто з 02.01.2003 року до 02.04.2004 року включно.

Згідно з п. 10.6 Договору оренди у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього Договору протягом одного місяця до закінчення строку чинності Договору та протягом одного місяця після закінчення строку його чинності, Договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором, з урахуванням змін у законодавстві на дату продовження цього Договору.

Судом встановлено, що в подальшому, на підставі ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п. 10.6 Договору його було пролонговано до 02.01.2015 року.

01 травня 2003 року у Договір оренди нерухомого майна на підставі Угоди про зміни було внесено зміни, відповідно до яких орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення міської комунальної власності за адресою: м. Миколаїв, вул. Артема, 30-А, площею 23,7 кв. м для використання під офіс та приймальню депутата.

Таким чином, загальна площа орендованих позивачем приміщень склала 235,58 кв. м.

На виконання Договору оренди 02 січня 2003 року сторонами було складено Акт прийому-передачі нежитлового приміщення, відповідно до умов якого відповідач передав, а позивач прийняв вищезазначене нежитлове приміщення.

15 січня 2003 року Фондом комунальної власності Миколаївської міської ради було видано розпорядження № 10-р, яким, керуючись ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», надано дозвіл на проведення поліпшень орендованого майна ПП ОСОБА_3 в підвальному приміщенні по вул. Артема, 30-А в м. Миколаєві.

07 лютого 2003 року між ПП ОСОБА_3 та ПП «Стег» було укладено Договір підряду № 8, відповідно до умов якого ПП «Стег» прийняло на себе відповідальність здійснити загальнобудівельні та спеціальні роботи капітальний ремонт приміщення за адресою: м. Миколаїв, вул. Артема, 30-А. Вартість робіт відповідно до умов Договору та кошторису складає 72 054 грн. 51 коп.

Вказана сума за виконання робіт була сплачена позивачем, що підтверджується наявними у матеріалах справи копіями квитанцій.

При цьому, 18 жовтня 2012 року аудиторською фірмою «Символ-Аудит» було проведено аудиторську перевірку позивача з питань достовірності фінансування витрат на ремонтні роботи з поліпшення орендованого приміщення. Згідно з аудиторським висновком та довідкою аудитора, вказані витрати у вищезазначеному розмірі були понесені позивачем за рахунок його власних коштів.

20 жовтня 2010 року головним спеціалістом відділу договірних відносин в присутності позивача було проведено обстеження нежитлового підвального приміщення по вул. Артема, 30-А в м. Миколаєві, про що було складено відповідний акт обстеження.

Із акту вбачається, що за рахунок орендаря було проведено капітальний ремонт вищезазначеного приміщення.

Крім того, із довідки обстеження нежитлового приміщення (підвалу) за адресою: вул. Артема, 30-А, вбачається, що спеціалістом управління капітального будівництва, реконструкції та ремонту Миколаївської міської ради було здійснено обстеження вищезазначеного обєкту і проведено перевірку обємів виконаних робіт.

Перевіркою встановлено, що за вказаною адресою було виконано наступні будівельні роботи:

- бетонна підготовка під підлогу;

- виконання стяжки з подальшим устроєм підлоги з керамічної плитки в санвузлі;

- устрій підлоги з лінолеуму в кабінетах;

- штукатурка стін, відкосів;

- шпатлювання стін та відкосів;

- облицювання стін в санвузлі керамічною плиткою;

- фарбування стін.

Вартість виконаних робіт становить 72 054 грн. 51 коп.

У подальшому листами від 18.11.2014 року, 12.12.2014 року та 05.01.2015 року відповідачем на адресу позивача було направлено повідомлення про припинення Договору оренди комунального майна, яким позивачу запропоновано у строк до 25.01.2015 року звільнити орендоване майно, передавши його відповідачу у належному стані по акту приймання-передачі орендодавцю в термін до 25.01.2015 року.

12 січня 2015 року позивачем на адресу начальника Управління з використання та розвитку комунальної власності ММР було направлено лист, яким ОСОБА_3 просив Управління у строк до 02.02.2015 року відшкодувати вартість невідокремлених поліпшень орендованого майна у розмірі 72 054 грн. 51 коп.

27 січня 2015 року було проведено обстеження нежитлового приміщення за адресою: м. Миколаїв, вул. Артема, 30-А, яким встановлено, що майно, яке орендується, знаходиться у задовільному технічному стані, але потребує косметичного ремонту.

Візуальним оглядом встановлено, що ремонтно-відновлювальні роботи дійсно виконувались, однак щодо їх вартості та правильності застосування будівельних матеріалів висновки зроблені не були.

В ході судового розгляду справи судом за клопотанням позивача було призначено судову будівельно-технічну експертизу.

Згідно з висновком експерта № 112 від 18.03.2016 року, види та обсяги робіт, що були здійснені позивачем, можна класифікувати як поточний ремонт, при якому орендарем за час оренди здійснені заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості, тобто здійснені орендарем поліпшення є невідємними.

З великою долею ймовірності, на думку експерта, можливо припустити, що роботи дійсно проводились у період з лютого по жовтень 2003 року.

В результаті проведених позивачем робіт та створення невідємних поліпшень ринкова вартість нежитлових приміщень могла підвищитися на 34 694 грн., однак дане судження експерта носить ймовірний характер, оскільки судовий експерт за обєктивними обставинами особисто не досліджував обєкт дослідження до проведення реконструкції та одразу після її проведення, і не міг обєктивно оцінювати технічний стан зазначених приміщень на вищезазначені дати.

Відносини, які виникли між сторонами, регулюються положеннями Цивільного кодексу України, а також нормами спеціального Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі Закон), оскільки предметом договору оренди є комунальне майно, яке знаходиться у власності територіальної громади.

Положення ч. 1 ст. 778 ЦК України надають право наймачу поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Відповідно до ч. 3 ст. 23 Закону орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

У тому випадку, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

За приписами ч. 2 ст. 27 Закону орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Невід'ємні поліпшення орендованого майна - здійснені орендарем заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.

Якщо сторони домовилися про надання дозволу на здійснення таких поліпшень в певному порядку, то вважається погодженим проведення робіт тільки у випадку додержання такого порядку.

Як вбачається з матеріалів справи, розпорядженням Фонду комунальної власності Миколаївської міської ради від 15.01.2003 року № 10-р дозволено Приватному підприємцю ОСОБА_3 проведення поліпшень орендованого майна в приміщенні по вул. Артема, 30-А у м. Миколаєві.

Крім того, із Договору підряду № 8 від 07.02.2003 року, кошторису, акту приймання-передачі виконаних робіт, довідки про суму витрат на проведення поліпшень орендованого приміщення від 18.10.2012 року та довідки обстеження нежитлового приміщення (підвалу) вбачається, що позивачем було проведено роботи, які за своїм характером є капітальним ремонтом, проведення якого договором визначено як обов'язок орендаря за умови погодження з орендодавцем, вартість яких не може бути відшкодована саме у вигляді вартості здійснення погоджених невід'ємних поліпшень орендованого комунального майна.

Так, відповідно до ст. 776 ЦК України капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

За умовами Договору оренди (пункт 5.4) орендар зобов'язався своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна тільки з письмового дозволу орендодавця.

Під капітальним ремонтом слід розуміти таке відновлення основних частин (конструктивних елементів) найманого майна, без якого останнє неможливо використовувати за призначенням. Капітальний ремонт речі має проводитись у строк, передбачений договором, а якщо він не визначений, - у розумний строк. Капітальний ремонт повинен здійснюватися за рахунок наймодавця та його силами чи силами залучених ним осіб. Договором найму, зокрема, може встановлюватися обов'язок наймача призупинити чи обмежити користування майном на час проведення ремонту чи його право вимагати від наймодавця надання на час ремонту аналогічного майна.

Якщо наймодавець не провів капітальний ремонт, то наймач має право відремонтувати річ та вимагати відшкодування вартості такого ремонту.

В даному випадку з матеріалів справи, а саме з вказаних Договору підряду № 8 від 07.02.2003 року, кошторису, акту приймання-передачі виконаних робіт, довідки про суму витрат на проведення поліпшень орендованого приміщення від 18.10.2012 року та довідки обстеження нежитлового приміщення (підвалу), вбачається, що роботи, виконані орендарем з метою поліпшення об'єкту оренди, відносяться до ремонтно-будівельних робіт.

За такого, на думку суду, зважаючи, що виконані позивачем роботи за своїм характером є капітальним ремонтом, обовязок здійснення якого покладається на орендаря, вимоги про відшкодування вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна є необґрунтованими.

Крім того, на думку суду, позивачем не доведено конкретної вартості здійснених поліпшень.

Відповідно до наданих позивачем копій документів підрядником було виконано роботи на загальну суму 72 054 грн. 51 коп.

Вартість приміщення станом на момент укладання Договору оренди (02.01.2003 року) відповідно до положень зазначеного договору складала 63 400 грн. 00 коп.

Пунктом 2.5 договору оренди визначено, що передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною в акті оцінки, складеному за Методикою, погодженою Кабінетом Міністрів України.

В додатках до Договору оренди вказано акт оцінки вартості майна, що передається в оренду, проте матеріали справи такого акту не містять. Матеріали справи також не містять доказів проведення сторонами в подальшому нормативної грошової оцінки цього майна.

Відповідно до ст. 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» проведення оцінки майна є обов'язковим, зокрема, у випадку визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом. Проведення незалежної оцінки майна є обов'язковим у випадках застави державного та комунального майна, відчуження державного та комунального майна способами, що не передбачають конкуренцію покупців у процесі продажу, або у разі продажу одному покупцю, визначення збитків або розміру відшкодування, під час вирішення спорів та в інших випадках, визначених законодавством або за згодою сторін.

Згідно з ч. 1 ст. 10 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна.

З огляду на те, що позивачем не було надано документального підтвердження вартості приросту вартості орендованого майна в результаті проведених поліпшень, він просив суд про проведення у справі судової експертизи.

Між тим, на думку суду, вищезазначені норми законодавства передбачають обов'язковість проведення оцінки майна у випадку визначення розміру відшкодування вартості невід'ємних поліпшень під час вирішення спорів, у звязку з чим проведення у справі лише будівельно-технічної експертизи не направлене на оцінку майна.

Зокрема, у висновку експерта у даній справі вказано, що в результаті здійснення позивачем невід'ємних поліпшень орендованого на підставі Договору оренди майна його ринкова вартість підвищилась на 34 694 грн. або на 49 % відносно вартості об'єкта нерухомості до проведення реконструкції.

Водночас, експерт зазначив, що його судження стосовно ступеню підвищення ринкової вартості об'єкта нерухомості носить ймовірний характер.

За змістом приписів Цивільного процесуального кодексу України висновок судового експерта виступає лише як один з доказів у справі, який не має для суду заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом у сукупності з іншими доказами з метою встановлення наявності чи відсутності обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інших обставин, які мають значення для правильного вирішення спору.

Оцінка доказів за внутрішнім переконанням полягає у тому, що їх достовірність та доказову силу встановлює безпосередньо суд, який розглядає справу. Суд оцінює кожний доказ окремо та всі докази в їх сукупності, що відображається у судовому рішенні. При оцінці доказів суд зобов'язаний керуватися законодавством, яке регулює спірні відносини.

У дослідницькій частині висновку експерта проведено дослідження вартості поліпшення орендованого нежитлового приміщення без дослідження акту оцінки вартості майна, що передавалось в оренду.

Вартість спірного нежитлового приміщення експертом було визначено на підставі положень Договору оренди, а ринкову вартість спірного нежитлового приміщення станом на завершення реконструкції об'єкту визначено у розмірі 105 094 грн.

За такого, суд вважає, що висновки, викладені в експертному висновку носять ймовірний характер з об'єктивних причин спливу значного проміжку часу з моменту проведення ремонтних робіт, що, в свою чергу, не призвело до можливості прийняти висновок експерта в даному випадку в якості належного та допустимого доказу по справі.

Крім того, за нормами статті 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у випадку припиненням дії договору з різних підстав питання відшкодування вартості поліпшень вирішується сторонами в обов'язковому порядку, але це не позбавляє права орендаря і в період дії договору просити відшкодувати таку вартість, тому що чинним законодавством України не передбачено обмеження права орендатора звернутися до суду з позовними вимогами про стягнення збитків у вигляді відшкодування понесених витрат у випадку здійснення невід'ємних поліпшень орендованого нежитлового приміщення.

Оцінивши у сукупності всі наявні докази по справі, зокрема, висновок судового експерта, умови Договору оренди, первинні документи в підтвердження виконання проведених ремонтних робіт, суд визначив, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами у розумінні Цивільного процесуального кодексу України правомірність та обґрунтованість заявлених ним позовних вимог про стягнення з відповідача грошових коштів у розмірі 34 694 грн. саме у вигляді відшкодування вартості невід'ємних поліпшень орендованого нежитлового приміщення (комунального майна) в повному обсязі.

Враховуючи те, що вимога про стягнення інфляційних витрат та 3 % річних за своїм характером є похідною від вимоги про стягнення невідокремлених поліпшень, суд вважає за необхідне відмовити також у задоволенні позову і в цій частині.

За такого, суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позову у повному обсязі.

В той же час, суд не погоджується із твердженнями представника відповідача про те, що у відповідача не було жодних договірних відносин із позивачем як фізичною особою, а Договір було укладено із приватним підприємцем (ФОП) ОСОБА_3, оскільки таке твердження суперечить правовій позиції, яка висловлена Верховним Судом України в постанові від 4 грудня 2013 року у справі № 6-125цс13.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України судовий збір сплачено позивачем при подачі позову до суду.

Керуючись ст. ст. 10, 14, 60, 209, 212-215 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову - відмовити.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Миколаївської області через Центральний районний суд м. Миколаєва протягом десяти днів з дня його проголошення.

СУДДЯ Г. В. ПОДЗІГУН