Справа № 621/2116/16-ц
Пр. № 2/621/1201/16
РІШЕННЯ

іменем України

07 грудня 2016 року м. Зміїв

Зміївський районний суд Харківської області

в складі: головуючого судді - Вельможної І.В.,

за участю секретаря судового засідання - Акулової А.М.,

представника позивача - ОСОБА_1,

представника відповідача - Браславської О.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Змієві цивільну справу за позовом представника позивача ОСОБА_3 - ОСОБА_1 до фермерського господарства Строгого О.Ф. про визнання договору оренди земельної ділянки припиненим та повернення земельної ділянки,

в с т а н о в и в:

27.10.2016 року ОСОБА_3, в особі представника ОСОБА_1, звернулась до суду із позовом до ФГ Строгого О.Ф. про визнання договору оренди земельної ділянки припиненим та повернення земельної ділянки.

В обгрунтування позову зазначила, що 03.01.2005 року між нею та відповідачем було укладено договір оренди землельної ділянки, який був зареєстрований в Зміївському районному відділі Харківської регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 08 листопада 2007 року за № 87.

Предметом договору є земельна ділянка, площею 3,08 га, кадастровий номер НОМЕР_1, що належать ОСОБА_3 на праві приватної власності, що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2.

Відповідно до п. 5 Договору договір укладено на 10 років. Після закінчення строку Договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

У п. 32 Договору зазначено, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір було зареєстровано в Зміївському районному відділі Харківської регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» лише 18 листопада 2007 року, тобто через 2 роки та 10 місяців після дати укладання Договору.

Тобто Відповідач впродовж майже трьох років не реєстрував Договір, задля незаконного подовження строку користування земельною ділянкою понад строк дії договору.

Таким чином, між сторонами було досягнуто згоди на момент підписання Договору сторонами, тобто 03.01.2005 року.

Отже, сторони, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору, складають і підписують договір, надаючи згоду встановленої форми.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірного договору, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Позивач, як власник зазначеної земельної ділянки, має право, відповідно до ст. 41 Конституції України, ст.ст. 317, 321 ЦК України, ст. ст. 78, 81, 90 Земельного Кодексу України, володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, її право приватної власності є непорушним. Позивач не має бажання укладати будь-які угоди з відповідачем на оренду зазначених земельних ділянок, про що повідомляв відповідача та наполягав на поверненні йому земельної ділянки.

Відповідно до ст.ст. 31, 34 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється, у тому числі, в разі закінчення строку, на який його було укладено. У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

До того ж, п. 26 вищезазначеного Договору прямо передбачено, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

З 03.01.2015 року відповідач продовжував користуватися належною позивачу земельною ділянкою, мотивуючи це тим, що строк дії договору повинен розраховуватись з дати державної реєстрації, і позивач, як юридично необізнана особа, вважала це твердження таким, що відповідає закону. Але, в такому разі загальний строк користування земельною ділянкою складає 12 років.

Перед отриманням плати за користування належною ОСОБА_3 земельною ділянкою в 2016 році представниками відповідача було висунута ультимативна вимога про те, що плату за користування земельною ділянкою в 2016 році позивач отримає тільки після підписання додаткової угоди про продовження строку дії договору оренди землі на 35 років. Для позивача це був шок. Фактично позивач сприймала складені обставини як примус до дії, яку вона не хоче вчиняти, т.як не мала намір продовжувати відносини з оренди землі з ФГ Строгого О.Ф., та й ще на такий строк, про що їм оголосила, але відповідь була категоричною. В таких умовах Позивач нічого не могла зробити і, під тиском ультимативних вимог, підписала додаткову угоду про продовження строку дії Договору оренди землі на 35 років. Стан позивача, визваний ультимативними вимогами про подовження строку дії договору, не давав їй змоги ознайомитися з додатковою угодою до договору при підписанні, оцінити належним чином її умови, проконсультуватися із юридично обізнаними особами.

Наразі, позивач отримала юридичну консультацію з вищевказаних обставин та вважає, що вчинила підписання додаткової угоди до вже закінченого строком дії договору оренди землі всупереч своїй волі до даної дії та всупереч вимогам ч. 3 ст. 203 ЦК України, позивач не бажає мати відносин, пов'язані з наданням в оренду належної їй земельної ділянки ФГ Строгого О.Ф., про що 16.08.2016 року зазначила у листі.

У відповіді на лист відповідач наголосив, що вважає договір оренди землі чинним, т.як строк дії договору починає спливати з дати його державної реєстрації, вважає строк дії договору продовженим на підставі підписаної додаткової угоди та її реєстрації, та не має бажання скасовувати реєстрацію дадаткової угоди до Договору.

Відповідно до ст. 31 ЗУ «Про оренду землі», дія договору припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Строки дії Договору сплив 03.01.2015 року, так як його дію відповідно до вимог самого договору сторони не продовжували, то для сторін ніяких правових наслідків не створюється.

Відповідно до п. 21 Договору після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку, у стані не гіршому у порівняні з тим, у якому він одержав її в оренду.

Також відповідно до п. 31 Договору до обов'язків орендаря, зокрема входить: у належному стані повернути орендодавцю земельну ділянку після закінчення строку оренди.

Відповідно до ст. 34 ЗУ «Про оренду землі», у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Законні підстави для користування спірною земельною ділянкою у Відповідача відсутні у зв'язку зі спливом строку дії Договору.

Отже, з 03.01.2015 року ФГ Строгого О.Ф. незаконно користується земельною ділянкою, яка належить позивачу, без будь-яких правових підстав.

На підставі викладеного позивач та її представник просили визнати припиненими, з 03.01.2015 року, договір оренди землі, укладений 03.01.2005 року між ОСОБА_3 та ФГ Строгого О.Ф., предметом якого є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, кадастровий номер НОМЕР_1, зареєстрований в Зміївському районному відділі Харківської регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 08 листопада 2007 року за № 87, повернувши ОСОБА_3 земельну ділянку площею 3,08 га, кадастровий номер НОМЕР_1, яка розташована на території Комсомольської селищної ради Зміївського району Харківської області.

Стягнути з відповідача на користь позивача сплачений судовий збір.

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 наполягав на задоволенні позову з підстав, викладених у ньому та просив його задовольнити.

Представник відповідача - адвокат Браславська О.В., проти позову заперечувала, вказуючи на його необгрунтованість.

У письмових запереченнях на позов вказала, що відповідно до п. 32 договору оренди землі, укладеного між сторонами, позивач з відповідачем домовилися, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Як вбачається з відмітки в договорі оренди землі, цей договір був зареєстрований в Зміївському районному відділі Харківської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» 08 листопада 2007 року. Таким чином, договір оренди землі набрав чинності з 08 листопада 2007 року. Пунктом 5 договору встановлено, що договір укладено на 10 років. З моменту підписання чи з моменту державної реєстрації розпочинається строк його дії, в самому договорі сторони не визначили.

Тому, логічно і правильно вважати, що строк дії договору (10 років) розпочинається саме з моменту набрання ним чинності та діє до 08 листопада 2017 року.

Під час дії договору оренди між сторонами 26 липня 2016 року була укладена додаткова угода, відповідно до якої сторони домовились продовжити строк дії договору до 31.12.2027 року.

Відповідно до п.4 Додаткової угоди, вона є невід'ємною частиною договору оренди землі. Додаткова угода є чинною. Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа - повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, були передбачені договором.

Якщо допустити правомірність твердження позивача, що строк договору оренди землі закінчився 03 січня 2015 року, враховуючи, що після цієї дати орендар продовжував користуватися земельною ділянкою, від позивачки протягом одного місяця після 03 січня 2015 року не надходило заперечень у поновленні договору оренди землі, а навпаки між сторонами була укладена додаткова угода про продовження строку дії договору (яку позивачка особисто підписала, тобто виразила своє волевиявлення), а також враховуючи, що позивач отримувала орендну плату і за 2015 рік, і навіть за 2016 рік, відповідач належно виконував умови договору оренди землі - правильним і законним є висновок про поновлення договору оренди землі.

Вислухавши пояснення представників сторін, ознайомившись з матеріалами справи, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок наявних у справі доказів у їх сукупності, суд дійшов наступного:

Так, судом встановлено, що ОСОБА_3 є власником земельної ділянки, площею 3,08 га, кадастровий номер НОМЕР_1, розташованої на території Комсомольської селищної ради Зміївського району Харківської області, цільове призначення - ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2 від 19.04.2004 року. (а.с.10)

03 січня 2005 року між ОСОБА_3 та ФГ Строгого О.Ф. було укладеного договір оренди зазначеної вище земельної ділянки. Відповідно до п. 5 договору договір укладено на 10 років. Після закінчення строку Договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

У п. 32 Договору зазначено, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір було зареєстровано в Зміївському районному відділі Харківської регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» 18 листопада 2007 року. (а.с. 11-12)

03.01.2005 року сторонами підписано Акт прийому - передачі земель. (а.с. 13)

26.07.2016 року між ОСОБА_3 та ФГ Строгого О.Ф. укладено додаткову угоду щодо продовження строку дії договору оренди земельної ділянки на 10 років, до 31.12.2027 року, яка зареєєстрована 05.08.2016 року. (а.с. 21-22)

15.08.2016 року ОСОБА_3 звернулась до ФГ Строгого О.Ф. з листом, в якому просила вважати підписану 25.07.2016 року додаткову угоду про продовження договору оренди землі недійсною, укладену без попереднього ознайомлення з її умовами, під тиском. Зазначила про відсутність наміру продовжувати відносини щодо оренди землі, скасування державної реєстрації договору, у разі її проведення. (а.с. 15)

У відповідь на лист позивача, ФГ Строгого О.Ф., надана відповідь про те, що договір оренди землі є чинним, т.як строк дії договору починає спливати з дати його державної реєстрації, вважає строк дії договору продовженим на підставі підписаної додаткової угоди та її реєстрації, скасовувати реєстрацію дадаткової угоди до Договору підстав не має. (а.с. 18-19)

Так, статтею 31 Закону України «Про оренду землі» встановлені підстави припинення договору оренди землі, а саме такими підставами є закінчення строку, на який його було укладено.

Пунктом 26 вищезазначеного Договору прямо передбачено, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Аналізуючи посилання сторін щодо відліку початку строку дії договору оренди земельної ділянки, який підписано сторонами 03.01.2005 року, а саме факт посилань позивача на початок дії договору саме з 03.01.2005 року, зеперечення відповідача в цій частині із зазначенням про те, що строк дії договору слід відраховувати з моменту його реєстрації в Зміївському районному відділі Харківської регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» лише 18 листопада 2007 року, суд дійшов наступного висновку.

Так, у Постанові Верховного Суду України від 19.02.2014 року № 6-162цс13 викладено правовий висновок наступного змісту: "За змістом статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності. Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору. Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору".

З огляду на викладене, суд погоджується із твердженнями позивача про те, що строк дії договору оренди землі розпочинається з моменту його укладення, а не з моменту його державнї реєстрації.

В той же час, ч. 1 ст. 33 Закону Ураїни "Про оренду землі", передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).

Так, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та про своє рішення.

Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Відповідний висновок міститься в ухвалі Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року у справі № 6-219цс14 року.

В ході судового розгляду справи було встановлено та власне не спростовувалось представниками сторін, а відповідно до ст. 61 ЦПК України, не підлягає доказуванню, що ФГ Строгого О.Ф., починаючи з 2005 року по теперішній час використовує земельну ділянку, належну ОСОБА_3, для здійснення господарської діяльності відповідно до цільового призначення землі, в свою чергу, ОСОБА_3 отримувала у вказаний період, визначений сторонами, розмір орендної плати. (а.с. 39-41)

Тобто, ФГ Строгого О.Ф., після закінчення строку дії договору оренди землі - 03.01.2015 року продовжує користування спірною земельною ділянкою, належним чином виконував обов'язки за договором, крім того, 26.07.2016 року між сторонами було укладено додаткову угоду, якою продовжено строк дії договору земельної ділянки та проведено державну реєстрацію.

З листом про відмову у продовженні договору оренди землі ОСОБА_3 не зверталась і лише 15.08.2016 року, після підписання додаткової угоди просила визнати її недійсною та скасувати державну реєстрацію.

Крім того, посилання позивача та її представника про те, що ОСОБА_3 підписала додаткову угоду під тиском, шляхом примусу та погроз з боку відповідача, жодним чином не знайшли свого підствердження в ході розгляду справи, що суперечить положенням ст. 60 ЦПК України.

За захистом свого порушеного права щодо визнання додаткової угоди недійсною в судовому порядку ОСОБА_3, також не зверталась на що власне вказав представник позивача ОСОБА_1 у судовому засіданні.

Враховуючи зазначене, суд дійшов до висновку, що конклюдентні дії ФГ Строгого О.Ф., свідчать про намір орендаря скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився.

Крім того, суд звертає увагу на правову позицію Верховного Суду України у справі №6-2540цс16 від 23.11.2016 року, згідно якої, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України "Про оренду землі", буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Враховуючи зазначене, слід встановити наявність вчинення орендарем конклюдентних дій, а саме продовження користування носієм переважного права спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, які б свідчили про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав визнання договору оренди з новим орендарем недійсним, а договір оренди землі з носієм переважного права поновленим.

Таким чином, судом встановлено, що ОСОБА_3, заперечень щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем не мала, попереднього повідомлення щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем з її боку не було.

Посилання представника позивача про те, що ОСОБА_3 в усному порядку повідомляла відповідача про намір укласти новий договір оренди не знайшли свого підтвердження в ході розгляду справи.

Аналізуючи встановлені в ході розгляду справи обставини, суд не вбачає підстав для задоволення позову ОСОБА_3 з підстав, викладених у позовній заяві та дійшов висновку про необхідність відмовити в його задоволенні у повному обсязі.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 31, 33 Закону України "Про оренду землі", Постановою ВСУ від 19.02.2014 року № 6-162цс13, Ухвалою ВСУ від 25.02.2015 року № 6-219цс14, Постановою ВСУ від 23.11.2016 року № 6-2540цс16, ст. ст. 638, 777 ЦК України, ст. ст. 10, 11, 60, 169, 212-215 ЦПК України, суд -

в и р і ш и в:

У задоволенні позову представника позивача ОСОБА_3 - ОСОБА_1 до фермерського господарства Строгого О.Ф. про визнання договору оренди земельної ділянки припиненим та повернення земельної ділянки - відмовити у повному обсязі.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Харківської області через Зміївський районний суд Харківської області шляхом подачі апеляційної скарги в десятиденний строк з дня його проголошення.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Головуючий: