Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"26" травня 2016 р.

Суворовський районний суд м.Одеси в складі:

головуючої судді - Середи І.В.,

при секретарі Щербан О.Д.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду №9 у м.Одеса цивільну справу за позовом публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1, треті особи товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» та ОСОБА_2, про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на квартиру, та за позовом ОСОБА_1 до публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» та товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», третя особа ОСОБА_2 про визнання іпотечного договору частково недійсними та зняття заборони відчуження, -

ВСТАНОВИВ:

ПАТ «Укрсоцбанк» після уточнення позову звернулося з вимогами до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на квартиру №96, загальною площею 38,55 кв.м, що знаходиться за адресою: м.Одеса, вул.Висоцького, 15, в рахунок часткового погашення заборгованості ТОВ «Альянс -Висотбуд» за договором кредиту №24-12/135 від 02.07.2008 р. в розмірі 625000 грн.(а.с.103-110).

В обгрунтування позову ПАТ «Укрсоцбанк» зазначив, що 02.07.2008р. між Банком та ТОВ «Альянс-Виостбуд» було укладено кредитний договір №24-12/135 за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд» було надано кредит у вигляді грошової суми 1 009 323, 60 дол. США, зі сплатою 12% річних та комісії з кінцевим терміном повернення заборгованості до 18.02.2009 р. З метою забезпечення належного виконання кредитного зобовязання, між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» 02.07.2008р. було укладено іпотечний договір №02-10/2628, за умовами якого товариство передало Банку в якості іпотеки майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і квартиру АДРЕСА_1 у мкр. ІІІ-4-2 житлового масиву ім.Котовського м.Одеси. ТОВ «Альянс-Висотбуд» не виконало умови кредитного договору, в звязку з чим розмір заборгованості станом на 15.06.2015р. склав 892 012,66 дол. США. На даний час позивачу стало відомо, що іпотечна квартира перебуває у власності ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 16.07.2015 року. Вказуючи на те, що перехід права власності на іпотечне майно до іншої особи, в силу ст. 23 Закону України «Про іпотеку» не припиняє дії іпотеки, ОСОБА_1 набула всіх прав та обовязків, які виникли за договором іпотеки від 02.07.2008р. В рахунок часткового погашення заборгованості ТОВ «Альянс-Висотбуд» у розмірі 625 000,00 грн., що є ринковою вартістю квартири, позивач просить звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за Банком права власності на квартиру АДРЕСА_2.

В свою чергу ОСОБА_1 звернулася до суду з окремим позовом до ПАТ «Укрсоцбанк» та товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», третя особа ОСОБА_2, про визнання п.1.1 Іпотечного Договору №2-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладеного між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк», та товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру №96, загальною площею 38,55кв.м., яка розташована на 10-ому поверсі, у житловому будинку за будівельною адресою: м.Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул. Висоцького, 28-Б, а також зняття заборони відчуження на квартиру та виключення з Державного реєстру іпотек записів про обтяження її іпотекою.

Позовні вимоги ОСОБА_1 обґрунтовані тим, що вона стала власником квартири на підставі договору купівлі-продажу від 16.07.2015 року. Попередній власник квартири ОСОБА_2 23.02.2011 року уклав з ТОВ «Альянс-Висотбуд» договір інвестування шляхом купівлі-продажу речових прав №1-1-51/28-б, на підставі якого в наступному було видано свідоцтво про право власності на квартиру №96, що розташована за адресою: м.Одеса, вул.Висоцького,15 і в цілому складається з приміщень загальною площею 37,9 кв.м, житловою площею 17,3 кв.м. Звертаючись до суду з позовом ОСОБА_1 посилається на порушення її прав та інтересів, оскільки за умовами укладеного між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та ПАТ «Укрсоцбанк» іпотечного договору були передані в іпотеку, в забезпечення зобовязань по кредиту, майнові права на квартиру, власником якої на теперішній час вона є. Підставою для визнання договору іпотеки недійсним ОСОБА_1 вважає ту обставину, що на час укладання договору іпотеки майнові права не могли бути предметом іпотеки. Договір іпотеки був укладений в порушення вимог Закону України «Про іпотеку».

В судовому засіданні представник позивача ПАТ «Укрсоцбанк» ОСОБА_3 повністю підтримала позов та просила його задовольнити, заперечуючи проти задоволення позову ОСОБА_1, вказувала на його безпідставність.

В судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_4 не визнала позовні вимоги ПАТ «Укрсоцбанк» та підтримала вимоги ОСОБА_1.

Представник третьої особи ОСОБА_2 ОСОБА_5 в суді заперечувала проти позову ПАТ «Укрсоцбанк» та підтримала позов ОСОБА_1, посилаючись на те, що передача в іпотеку майнових прав відбулася незаконно, тому на теперішній час новий власник квартири має право на захист.

Представник третьої особи ТОВ «Альянс-Висотбуд» в засідання не зявився. Про час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином.

Заслухавши представників позивача, відповідача та третьої особи, дослідивши матеріали справи, суд прийшов до наступного висновку.

Як було встановлено матеріалами справи, з метою проведення будівництва багатоквартирного будинку, між ТОВ «Альянс-Висотбуд», та АКБ СР «Укрсоцбанк», яке згодом було перейменовано у публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк», 02.07.2008р. укладено кредитний договір №24-12/135, за умовами якого банк надав у кредит 1 009 323 дол. США, зі сплатою 12% річних та комісії, з кінцевим терміном повернення грошових коштів до 18.02.2009р. В наступному кінцевий термін повернення кредиту був змінений до 07.08.2009р. Додатковою угодою №1 від 30.06.2009р.

В забезпечення належного виконання вказаного кредитного договору, 02.07.2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» нотаріально посвідчений іпотечний договір №02-10/2628, за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд», як іпотекодавець, передав в іпотеку АКБ СР «Укрсоцбанк» (Іпотекодержателю) в забезпечення своїх зобовязань майнові права, в тому числі на незакінчену будівництвом квартиру №96, яка розташована на 10-ому поверсі, у житловому будинку за будівельною адресою: м.Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул.Висоцького,28Б.

Для виконання підрядних робіт з будівництва зазначеного багатоповерхового житлового будинку ТОВ «Альянс-Висотбуд» прийняло рішення про залучення грошових коштів інвесторів будівництва, шляхом укладення договорів купівлі-продажу майнових прав з фізичними особами-інвесторами.

Згідно з договором інвестування будівництва шляхом купівлі-продажу майнових прав №1-1-51/28-б від 23.02.2011 р., укладеним між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та ОСОБА_2, згідно з яким останній вніс 212025 грн. для інвестування будівництва квартири №96, загальною площею 38,55 кв.м., яка розташована на 10-ому поверсі, у житловому будинку за будівельною адресою: м.Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул.Висоцького,28Б. На підставі отриманих у ТОВ «Альянс-Висотбуд» документів ОСОБА_2 виконавчим комітетом Одеської міської ради було видано свідоцтво про право власності на квартиру від 03.10.2011р.

Відповідно до договору купівлі-продажу 16.07.2015 року ОСОБА_2 продав, а ОСОБА_1 купила квартиру АДРЕСА_3, загальною площею 37,9 кв. м, житловою площею 17,3 кв.м.

Згідно з рішенням Господарського суду Луганської області від 24 вересня 2012 року судом встановлено, що ТОВ «Альянс-Висотбуд» порушило умови кредитного договору №24-12/135, у звязку з чим було стягнуто заборгованість у сумі 5457679,80 грн.. Станом на 15.06.2015р. банком нарахована заборгованість по кредиту в розмірі 892 012,66 дол. США, яка складається з: суми заборгованості по кредиту в розмірі 527 194,25 дол. США, суми заборгованості за відсотками в розмірі 364 818,41 дол. США, що за курсом НБУ дорівнює 18 784 742,00 грн..

Згідно звіту незалежної оцінки, ринкова вартість квартири АДРЕСА_4 складає 625 000,00 грн.

Правовідносини у сфері застави нерухомості (іпотеки) регулюються Законом України «Про іпотеку», за яким законодавство України про іпотеку базується на Конституції України та складається з ЦК України, Господарського кодексу України, цього Закону й інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України; Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, і частково Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який установлює обовязковість іпотеки при забезпеченні договорів між забудовником і стороною, яка фінансує будівництво.

За змістом ч.ч. 1, 3 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Згідно з ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

За ст. ст. 1, 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки №02-10/2628, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку; окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні.

Стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на обєкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим обєктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обовязки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість, що є обєктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки обєктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки обєкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна, як обєкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Стаття 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» установлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).

Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Вказаного правового висновку дійшов Верховний Суд України при ухвалені постанови від 17 квітня 2013 по справі №6-8цс13, яка, відповідно до ч.1 ст.360-7 ЦПК України, є обовязковою для всіх субєктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України.

Отже, майнові права на спірну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, власником якої на даний час є ОСОБА_1, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом іпотеки, а відтак ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права АКБ СР «Укрсоцбанк».

ОСОБА_2 у повному обсязі проінвестував будівництво спірної квартири власними коштами, що засвідчує його права на отримання у власність цього житлового приміщення, а тому та обставина, що на момент укладення договорів іпотеки ТОВ «Альянс-Висотбуд» не мало правових обтяжень щодо укладення з АКБ СР «Укрсоцбанк» спірних договорів не має правового значення для вирішення справи по суті.

На підставі викладеного суд дійшов висновку, що спірний договір іпотеки є недійсними в силу ст. ст. 203, 215 ЦК України, як такий, що укладений з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки.

В звязку з чим, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню у повному обсязі з підстав зазначених вище.

Оскільки задоволення позовних вимог ОСОБА_1 виключає можливість задоволення вимог про звернення стягнення на предмет іпотеки, тому позов ПАТ «Укрсоцбанк» не підлягає задоволенню.

21.10.2015 року в забезпечення позовних вимог ПАТ «Укрсоцбанк» судом було накладено арешт на квартиру №96, загальною площею 38,55кв.м., розташовану в будинку №15 за адресою: м.Одеса, вул.Висоцького.

Відповідно до ч.6 ст.154 ЦПК України, якщо у задоволенні позову було відмовлено, провадження у справі закрито або заяву залишено без розгляду, вжиті заходи забезпечення позову застосовуються до набрання судовим рішенням законної сили. Проте суд може одночасно з ухваленням судового рішення або після цього постановити ухвалу про скасування заходів забезпечення позову.

Отже, враховуючи те, що в задоволенні позову ПАТ «Укрсоцбанк» відмовлено, тобто необхідність в забезпеченні позову відпала, накладений арешт необхідно зняти.

Відповідно до ст.88 ЦПК України з ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» підлягає стягненню в рівних частинах на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 551,20 гривень.

Керуючись ст. ст.10,11,57-60, 64,79,88, 154,209, 212-215 ЦПК України, -

ВИРІШИВ:

Позовну заяву публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1, треті особи товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» та ОСОБА_2, про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на квартиру залишити без задоволення.

Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити.

Визнати недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №2-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» правонаступником якого є публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк», та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру №96, загальною площею 38,55кв.м., яка розташована на 10-ому поверсі, у житловому будинку за будівельною адресою: м.Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул. Висоцького,28-Б.

Зняти заборону відчуження на квартиру №96, загальною площею 38,55кв.м., яка розташована на 10-ому поверсі, у житловому будинку за будівельною адресою: м.Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул.Висоцького,28Б, та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.

Стягнути у рівних частинах з Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» та Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 551,20 гривень.

Скасувати заходи забезпечення позову та зняти арешт з квартири №96, загальною площею 38,55кв.м., розташованої в будинку №15 за адресою: м.Одеса, вул.Висоцького, накладений ухвалою Суворовського районного суду м.Одеси від 21 жовтня 2015 року.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Одеської області через суд першої інстанції шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня його проголошення.

Суддя: