Апеляційний суд Житомирської області
Справа №291/441/15-ц Головуючий у 1-й інст. Нейло В. М.
Категорія 23 Доповідач Павицька Т. М.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 червня 2016 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ апеляційного суду Житомирської області в складі:

головуючого Павицької Т.М.,

суддів Трояновської Г.С., Миніч Т.І.,

секретаря Гарбузюк Ю.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Житомирі цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Украгроінвест Холдинг» до ОСОБА_1, приватного акціонерного товариства «Технологічна Аграрна Компанія Об'єднана» про визнання договору оренди землі недійсним, за апеляційною скаргою приватного акціонерного товариства «Технологічна Аграрна Компанія Об'єднана» на рішення Ружинського районного суду Житомирської області від 29 квітня 2016 року,

в с т а н о в и л а :

В квітні 2015 року ТОВ "Украгроінвест Холдинг" звернулося до суду з позовом. Просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 01 серпня 2014 року, укладений між ОСОБА_1 і ПАТ «ТАКО» про оренду земельної ділянки площею 3,19 га, кадастровий номер :03:000:0030, яка належить ОСОБА_1 на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЖТ №124778 від 15 червня 2004 року. Зазначало, що 11 травня 2006 року між сторонами укладено зареєстрований у встановленому порядку договір оренди належної відповідачці земельної ділянки площею 3,19 га, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а 25.12.2009 - додаткову угоду до цього договору, відповідно до яких строк дії договору було продовжено до 2019 року. На підставі вказаного договору позивач користується належною відповідачці земельною ділянкою. Проте 01.08.2014 року відповідач уклала з ПАТ "ТАКО" ще один договір оренди землі, за яким передала в оренду ПАТ "ТАКО" земельну ділянку, яка перебуває в оренді у позивача. Оскільки на одну і ту земельну ділянку оформлені документи, які підтверджують право оренди, і надають обом суб'єктам господарювання право приступати до обробки земельної ділянки та отримувати з неї врожай, позивач вважає, що укладений відповідачем та ПАТ "ТАКО" договір оренди землі порушує його права та суперечить вимогам законодавства.

Під час розгляду справи в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, залучено ПАТ «ТАКО». Крім того, ПАТ «ТАКО» було залучено до участі в справі як співвідповідача.

Рішенням Ружинського районного суду Житомирської області від 29 квітня 2016 року позов задоволено. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 01 серпня 2014 року між ОСОБА_1 та ПАТ "ТАКО" на земельну ділянку площею 3,19га, кадастровий номер :03:000:0030, яка розташована на території Топорівської сільської ради Ружинського району Житомирської області, призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, та належить ОСОБА_1 відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЖТ №124778 від 15.06.2004 року.

В апеляційній скарзі ПАТ «ТАКО» просить рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовити. Зазначає, що на момент укладення та реєстрації оспорюваного договору оренди землі позивач не мав права оренди вказаної земельної ділянки. Таким чином відсутні підстави вважати, що одночасно у двох субєктів є право оренди земельної ділянки. Підстави для визнання договору недійсним відсутні.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Задовольняючи позов ТОВ "Украгроінвест Холдинг, суд першої інстанції, виходив із того, що на час укладення спірного договору, був чинний договір оренди від 11.05.2006 року, укладений між ТОВ "Украгроінвест Холдинг та ОСОБА_1

Проте погодитись із такими висновками суду не можна.

Частиною четвертою ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст.627 ЦК України ).

За змістом ч.2 ст.792 ЦП України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Об'єктом оренди є земельна ділянка.

Як видно із матеріалів справи, ОСОБА_1В.є власником земельної ділянки площею 3,19 га, розташованої на території Топорівської сільської ради Ружинського району Житомирської області, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :03:000:0030, що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЖТ №124778, виданого 15.06.2004 року на підставі рішення Ружинської районної державної адміністрації від 26.02.2004 року №116.

11 травня 2006 року між власником земельної ділянки площею 3,19 га ОСОБА_1 і ТОВ "Украгроінвест Холдинг" - як орендарем земельної ділянки, на 5 років був укладений договір оренди спірної ділянки, зареєстрований 01 жовтня 2006 року за №30 у Державному реєстрі земель Ружинського відділення Житомирської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру".

25 грудня 2009 року між тими ж сторонами укладено додаткову угоду до Договору - продовжено строк договору на 10 років, зареєстрований у Ружинському відділі Житомирської філії ДП "Центр державного земельного кадастру" (запис №32 від 25.12.2009року).

Зазначену угоду суд вважав такою, що продовжує договір оренди до 11 травня 2016 року, проте не врахував таке.

За правилами ч.1 ст.236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Рішенням Ружинського районного суду Житомирської області від 16 лютого 2015 року, яке набрало законної сили додаткова угода від 25.12.2009 року визнана недійсною.

Таким чином додаткова угода є недійсною з моменту її вчинення, а саме з 25 грудня 2009 року. Строк дії договору оренди від 11 травня 2006 року закінчився 11 травня 2011 року.

Згідно з п.8 договору оренди від 11 травня 2006 року після закінчення строку його дії орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк; у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію договору.

Пунктом 37 цього договору оренди встановлено, що дія договору припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи - орендаря.

Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки.

За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов'язки.

У ст. 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Так, частинами першою-п'ятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Зазначена правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 23 березня 2016 року № 6-1206цс15, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для судів.

Встановлено, що ТОВ "Украгроінвест Холдинг" не направляло на адресу ОСОБА_1 повідомлення про свій намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк із проектом додаткової угоди у визначеному Законом України «Про оренду землі» порядку.

01 серпня 2014 року ОСОБА_1 уклала договір оренди спірної земельної ділянки з ПАТ «ТАКО». Відтак, спірний договір оренди був укладений між ОСОБА_1 та ПАТ «ТАКО» після закінчення строку дії договору оренди від 11 травня 2006 року.

Той факт, що ТОВ "Украгроінвест Холдинг" продовжувало користуватись спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії оренди 11 травня 2011 року не свідчить про продовження договору оренди на попередніх умовах.

Встановивши, що строк дії договору оренди від 11 травня 2006 року закінчився, право позивача на переважне поновлення договору оренди землі не порушено, оскільки ТОВ "Украгроінвест Холдинг" та ОСОБА_1 не дотримались вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі» щодо поновлення цього договору, а тому суд дійшов до помилкового висновку про визнання укладеного з новим орендарем договору оренди недійсним.

Задовольняючи позовні вимоги ТОВ "Украгроінвест Холдинг" суд першої інстанції зазначеного вище не врахував та дійшов до помилкового висновку про задоволення позову.

За таких обставин рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 209, 303, 304, 307, 309, 314, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу приватного акціонерного товариства «Технологічна Аграрна Компанія Об'єднана» задовольнити.

Рішення Ружинського районного суду Житомирської області від 29 квітня 2016 року скасувати та ухвалити нове рішення.

У позові товариства з обмеженою відповідальністю «Украгроінвест Холдинг» до ОСОБА_1, приватного акціонерного товаритсва «Технологічна Аграрна Компанія Об'єднана» про визнання договору оренди землі недійсним відмовити.

Стягнути з товариства обмеженою відповідальністю «Украгроінвест Холдинг» на користь приватного акціонерного товариства «Технологічна Аграрна Компанія Об'єднана» 267 грн. 96 коп. сплачених ним судових витрат.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржене в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий

Судді