Справа №705/3544/16-ц
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 листопада 2016 року Уманський міськрайонний суд Черкаської області

в складі:

головуючого судді Коваля А.Б.

при секретарі Остропольській О.В.

за участю адвокатів ОСОБА_1

ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Умані цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ТОВ «Енерго» про розірвання договору оренди земля,

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом про те, що 02.03.2005 року ним і ТОВ «Енерго» укладено договір оренди землі терміном на 49 років, який зареєстровано в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди Паланської сільської ради Уманського району за № 1 від 10.03.2005 року.

Пунктом 1.1. вказаного договору зазначено, що орендар приймає в орендує 4 га рілі, розташовану за межами населених пунктів на території Паланської сільської ради Уманського району із належної йому 7,8293 га землі згідно державного акту на право приватної власності на землю серії ЧР № 1529-630, виданого Паланською сільською радою Уманського району 22.12.2000 року, зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за № 630.

Тривалий час відповідач порушує умови цього договору оренди та його права орендодавця.

У відповідності до умов цього договору, договір може бути розірваний рішенням суду на вимоги однієї із сторін, у разі невиконання іншою стороною своїх зобовязань.

Порушенням відповідача умов договору полягає у тому, що визначена у договорі оцінка землі не відповідає нормативній грошовій оцінці ні на час укладення договору, ні в ході виконання договору. Протягом часу, щорічна грошова оцінка землі змінювалася та зростала, але відповідач орендної плати не змінював, з урахуванням того, що така плата є відсотком від вартості землі. Вказане порушення триває з 2005 року по 2016 рік.

У період дії виконання договору оренди він неодноразово звертався до відповідача з пропозиціями та листами щодо внесення змін до договору оренди, але відповідач по суті відхилив його пропозиції.

Неналежне виконання орендарем умов договору допущене внаслідок зниження нормативної грошової оцінки земельної ділянки потягнуло спричинення йому збитків в недоплаті належної орендної плати і загальна вартість такої недоплати становить 34542 гривні 46 копійок.

На його думку таке порушення умов договору є істотним, тому він вимушений звернутися до суду за захистом своїх прав.

Також вважає, що йому завдано такими діями моральну шкоду, яку він несе через неправомірні тривалі дії відповідача з 2005 року по 2016 рік, неналежне його ставлення до виконання зобовязань по договору, через нехтування ним його звернень (з 2008 року) про необхідність внесення змін до договору відповідно до вимог чинного закону. Приймаючи до уваги тривалість неправомірних дій, нехтування його правами відповідачем, вважає, що моральна шкода є не меншою 10000 гривень, яку відповідач повинен відшкодувати.

Просить суд розірвати договір оренди земельної ділянки площею 4,0 га в адмінмежах Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області, реєстраційний № 331, укладений 02.03.2005 року ОСОБА_3 з орендарем ТОВ «Енерго».

Стягнути з відповідача на його користь збитки у сумі 34542,46 грн. та моральну шкоду в розмірі 10000 гривень.

Стягнути з відповідача на його користь судові витрати по справі.

Згідно договору оренди землі, укладеного 02 березня 2005 року, зареєстрованого в реєстрі за № 331, ОСОБА_3 надав, а Товариство з обмеженою відповідальністю «Енерго» прийняло в оренду із належної орендодавцю земельної ділянки площею 7,8293 га, земельну ділянку площею 4,0000 га ріллі, розташовану за межами населених пунктів на території Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області, згідно державного акту на право приватної власності на землю серії ЧР 15-29-630, виданого Паланською сільською радою Уманського району 22.12.2000 року, зареєстрованого в реєстрі за № 630.

Згідно заяв-пропозицій ОСОБА_3 від 07.10.2008 року, від 03.09.2014 року, від 14.10.2014 року, від 20.10.2014 року, від 13.11.2014 року та від 23.02.2016 року на імя орендодавця ТОВ «Енерго», він звернувся з проханням провести перерахунок орендної плати, у відповідності до п. 3.3.7 Договору.

Згідно відповідей ТОВ «Енерго» від 16 жовтня 2008 року та від 03.10.2014 року ОСОБА_3 повідомлено про неможливість проведення перерахунку орендної плати.

Згідно повідомлення управління Держземагенства в м. Умань та Уманському районі Черкаської області від 07.11.2014 року, зазначено яка вартість орендованої земельної ділянки за роки з 2005 по 2016, з урахуванням коефіцієнту індексації, відповідно: 2005 рік 19951,71 грн.; 2006 рік 20647,79 грн.; 2008 рік 21222,468 грн.; 2009 рік 2446,07 грн.; 2010 рік 25900,80 грн.; 2011 рік 25900,80 грн.; 2012 рік 45481,792 грн.; 2013 рік 45481,792 грн.; 2014 рік 45481,792 грн.

Згідно розпорядження Черкаської обласної державної адміністрації про підсумки виконання місцевих бюджетів області за 9 місяців 2010 року плата за оренду земельних ділянок становила 4,5 відсотка.

Згідно розрахунку розміру збитків завданих недоплатою орендної плати за період з 2005 року по 2016 рік за договором оренди від 02.03.2005 року, за час оренди відповідачем ТОВ «Енерго» земельної ділянки, належної позивачу ОСОБА_3, останньому виплачено за період з 2005 по 2016 роки 6522 гривні 36 копійок, а мав би отримати 41064 гривні 82 копійки, з урахуванням зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки та відсоткової ставки, у відповідності до умов договору оренди.

Позивач ОСОБА_3 в судовому засіданні в повному обємі підтримав позовні вимоги та факти, викладені у позові, просить суд позов задоволити.

Представник позивача ОСОБА_1 в судовому засіданні підтримав позовні вимоги, вважає, що позивачем надано достатньо доказів в підтвердження позовних вимог та пояснив, що згідно договору оренди, укладеного між позивачем та відповідачем, його довірителем було надано в оренду частину земельної ділянки. З моменту укладення вказаного договору, відповідач сплачував орендну плату, визначену в момент укладення. У звязку зі змінами вартості земельних ділянок та зміни процентних ставок, розмір орендної плати мав би змінюватися і з цього приводу позивач неодноразово звертався до орендаря, але у перерахунку йому було відмовлено. Вважає, що такі дії відповідача є неправомірними, у звязку з чим договір оренди має бути розірвано. Також, на його думку, такими діями відповідача позивачу завдано моральну шкоду, яку він оцінює у 10000 гривень. Просить суд позов задоволити у повному обємі.

Представник відповідача ОСОБА_4 в судовому засіданні позовні вимоги не визнала, позов вважає безпідставним, тому просить відмовити у його задоволенні.

Представник відповідача ОСОБА_2 в судовому засіданні позовні вимоги не визнав, підтвердив, що дійсно між позивачем та відповідачем 02.03.2005 року було укладено договір оренди частини земельної ділянки, який було зареєстровано у встановленому законом порядку. Договір укладався на 49 років, і міг би бути розірваний тільки у випадку істотних порушень його умов, а такі порушення відсутні. Вважає, що позивач свідомо відмовляється від отримання орендної плати і у цьому випадку він би мав оспорювати саме розмір орендної плати, а не піднімати питання щодо розірвання цього договору. За вказаних обставин, просить суд відмовити у задоволенні позову.

Суд, вислухавши осіб, які беруть участь у розгляді справи та вивчивши письмові матеріали справи, вважає, що позов підлягає до часткового задоволення.

Судом достовірно встановлено про те, що позивач ОСОБА_3 і відповідач ТОВ «ЕНЕРГО» 02.03.2005р уклали Договір оренди землі терміном на 49 років, який зареєстрованого в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди Паланської сільської ради Уманського району за №1 від 10.03.2005р.

Пунктом 1.1 умов даного договору передбачено, що орендар приймає в оренду 4га. рілі, розташовану за межами населених пунктів на території Паланської сільської ради Уманського району, із належної мені 7,8293га. землі згідно державного акту на право приватної власності на землю серії ЧР №1529-630, виданого Паланською сільською радою Уманського району 22.12.2000р., зареєстрованого в Книзі записів державних атів на право приватної власності на землю за №630.

Умовами п.2.3.1.зазначеного Договору передбачено плату орендарем за користування землею « в розмірі 2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік, що на момент підписання цього договору складає 628,08грн». При цьому в договорі зазначено, що грошова оцінка земельної ділянки складає - 31 404грн.

Орендна плата виплачується орендодавцю з каси Орендаря щомісячно рівними частинами, не пізніше 25числа поточного місяця (п.2.3.2; 2.3.3. Договору).

Згідно до п.2.3.7 Договору розмір орендної плати один раз на три роки переглядається у випадках і з моменту змін умов господарювання, передбачених договором, підвищення тарифів, інфляційних процесів, погіршення стану орендованої землі не з вини орендаря, що підтверджено документально, збільшення ставок земельного податку, в інших випадках передбачених чинним законодавством України.

Орендодавець має право вимагати від орендаря збільшення розмірів орендної плати у разі збільшення відповідно до законодавства України розмірів земельного податку та з інших мотивів визначених у п.2.3 цього договору.

Пунктом 3.2.3 Договору передбачено, що орендар зобовязаний своєчасно сплачувати орендну плату.

Систематична несплата орендної плати орендної плати згідно до п.4.2.7 даного Договору є підставою до припинення і розірвання договору.

Відповідно до умов пункту 4.3 даного Договору і п.38 «Типового договору оренди землі» затвердженого Постановою КМУ №220 від 03.03.2004р. передбачено, що договір може бути розірвано « рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом».

Статтею 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобовязання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з ст.13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар використовувати земельну ділянку відповідно до умов цього договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч.4ст.31 ЗУ «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку встановленому законом.

Відповідно до ч.2 ст.152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Згідно ч. 1 ст. 623 ЦК України боржник, який порушив зобовязання має відшкодувати кредиторові завдані цим збитки.

Частиною 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що «Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Пунктом «д» ч.1 ст.141 ЗК України передбачено підстави припинення права користування земельної ділянки систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Відповідно до ч.1 ст.60 ЦПК України кожна сторона зобовязана довести ті обставини на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Суд приймає як обґрунтовані доводи позивача та надані ним докази що стосуються дійсного розміру вартості нормативно-грошової оцінки землі в період з 2005р.по 2016р. Згідно до листів №31-28-0.6-484/15-15від 30.09.2015р. №4083 від 07.11.2014р., №14-28-0.2-6529/2-15 від 30.07.2015р., №97-28-0-3-1788/16 від 18.02.2016р Управління Держземагенства України в Уманському районі Черкаської області. Розмір вартості нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 4.0га. в адмінмежах Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області становить 2005році - 50 966,78га. В 2006р. -50967грн.; 2007р.-52744грн.; 2008р. -54213грн.; 2009р.- 62453грн.; 2010р. -66164грн.; 2011р. 66164грн.2012р. -116 184грн.; 2013р. -116184грн.; 2014р. -116184грн.2015р. -145120грн.; 2016р.- 174130грн.

Порушення умов Договору щодо розміру орендної плати також полягає в тому, що відповідач незважаючи на неодноразові звернення позивача раз на три роки не переглядав розміру орендної плати в порушенні умов пунктів 2.3.7; 3.1.2Договору і не враховував змін чинного законодавства, яким врегульовано ставку відсотків орендної плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення та інших законодавчих змін.

Так, відповідно до Указу Президента України «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток паїв» №725/2008 від 19.08.2008р. ставка орендної плати становить не менше 3%. Тому з 2008р. ставка орендної плати повинна бути застосована 3% від нормативної грошової оцінки землі, а не 2% як це застосував відповідач.

Законом України «Про запобігання фінансових катастроф та створення передумов для економічного зростання в Україні» №1166-У11 від 27.3.2014р. також встановлено мінімальний розмір ставки орендної плати 3% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.

Відповідно до ЗУ «Про внесення змін до Податкового Кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо податкової реформи» (Відомості ВР 2015,№7-8,№9 ст.55) внесено зміни до ст.288 ПКУ згідно до яких в п.288.5.1 встановлено розмір орендної плати не менше 3% нормативної грошової оцінки; в п.288.5.2 не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки.

Пунктом 3 Розпорядженням Черкаської обласної державної адміністрації №337 від 02.12.2010р. встановлено рекомендацію до визначення ставок орендної плати сторонам договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення в розмірах до 4.5% грошової оцінки земельної ділянки.

Суд погоджується з запереченнями відповідача, що зазначені зміни законодавства, не тягнуть автоматичної зміни умов договору оренди в частині, що стосується розміру ставки орендної плати. Однак, суд вважає, що відповідач допустив порушення п.2.3.7 Договору оренди землі від 02.03.2005р.,яким передбачено, що «розмір орендної плати один раз на три роки переглядається у випадках і з моменту змін умов господарювання, передбачених договором, підвищення тарифів, інфляційних процесів, погіршення стану орендованої землі не з вини орендаря, що підтверджено документально, збільшення ставок земельного податку, в інших випадках передбачених чинним законодавством України».

В період дії виконання договору оренди позивач неодноразово звертався до відповідача з пропозиціями і листами щодо внесення змін до договору оренди листами №125 від 16.10.2008р., 07.10.2008р., 03.09.2014р.,14.10.2014р, 20.10.2014р., 13.11.2014р., 23.02.2016р., №34 від 03.10.2014р.

В суді відповідач визнав надходження зазначених пропозицій однак вважав їх неприйнятними через відсутність судових рішень щодо змін умов договору.

Неврахування вимог орендаря щодо приведення ставок орендної плати за користування земельної ділянки у відповідність із змінами чинного законодавства суд вважає порушенням прав орендаря та невиконанням умов пунктів 3.1.2; 2.3.7 Договору від 02.03.2005р., ст.526 ЦК України.

В суді відповідач не надав належних і допустимих доказів на підтвердження дотримання ним умов договору оренди землі від 02.03.2005р. та взятих зобовязань щодо:

- нарахування орендної плати від вартості нормативно-грошової оцінки орендованої земельної ділянки відповідно до п.2.3.1 починаючи з 02.03.2005р. до 25.11.2016р. ;

- нарахування орендної плати за ставками орендної плати приведеними у відповідність з вимогами п.2.3.7 Договору від 02.03.2005р. та за зверненнями позивача в період дії договору;

- виплати орендної плати з каси підприємства щомісячно рівними частинами в період дії договору;

- про перегляд орендної плати один раз на три роки відповідно до п.2.3.7 Договору від 02.03.2005р в період дії договору.

Суд погоджується з доводами позивача, що розбіжність вартості оцінки землі вказаної в договорі і дійсної нормативної грошової оцінки відповідно до п.2.3.1 Договору оренди землі від 02.03.2005р. є вагомою а з урахуванням тривалості і систематичності цього порушення з 2005року по 2016рік інших порушень , що стосуються в невнесенні змін до ставки орендної плати та недотримання умов виплати орендної плати суд вважає ці порушення умов договору як систематичну недоплату і несплату орендної плати у визначеному умовами договору оренди розмірі та порядку.

Системний аналіз положень пунктів 1.1; 2.3.1.; 2.3.7;3.1.2; 3.2.2; 4.2.7; 4.3.3 Договору оренди землі від 02.03.2005р., наданих сторонами доказів, положень ч.2 ст.651 ЦК, ч.1ст.32 ЗУ «Про оренду землі», п.»д» ч.1ст.141ЗК,ч.2 ст.152 ЗК дає підстави вважатипорушення договору істотними і такими, що причинили позивачу збитки.

З цих підстав суд вважає обґрунтованим наданий позивачем розрахунок суми збитків, причинених невиконанням відповідачем умов договору в період з 2005 по 2016р. в сумі 35542,46грн.

З урахуванням підстав заявленого в даній справі позову і доводів позивача що стосуються підстав розірвання договору оренди землі від 02.03.2005р. суд вважає неправомірним посилання відповідача на правову позицію викладену в Постанові ВСУ від 25.06.2011р. що стосується систематичного невиконання орендарем обовязків передбачених ст.ст.24,25 ЗУ «Про оренду землі».

З урахуванням того, що підставою до заявленого позову в даній справі є систематична несплата орендної плати відповідачем, яка полягає в незастосуванні нормативного грошової оцінки вартості орендованої земельної ділянки, в невнесенні змін до розміру ставки орендної плати та недотримання умов виплати орендної плати суд вважає за можливе застосувати правову позицію ВСУ у справі №146 цс12 від 12.12.2012р. відповідно до якої підставою до припинення договору оренди згідно до п.»д» ч.1ст.141ЗК України є систематична несплата орендної плати.

Згідно до абз.2 ч.1 ст.360-7 ЦПК висновок щодо застосування норм права, викладений у постанові Верховного Суду України, має враховуватись іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Відповідно до ч.2 ст.152 ЗК Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Згідно до ч.1ст.623 ЦК боржник, який порушив зобовязання має відшкодувати кредиторові завдані цим збитки.

Пунктом 4ч.1ст.611 ЦК передбачено відшкодування збитків та моральної шкоди як правовий наслідок порушення зобовязання.

Приймаючи до уваги тривалість неправомірних дій відповідача що стосуються неналежного виконання умов Договору оренди землі від 02.03.2005р в період з 2005р. по 2016р., нехтування ним правами орендодавця суд вважає за можливе частково задовольнити розмір моральної шкоди в сумі 5000 грн.

Керуючись ст.ст. 10, 11, 84, 88, 209, 212, 214, 215, 218 ЦПК України, ст.ст. 611, 623, 651 ЦК України, ст. 31 ЗУ «Про оренду землі», ст. 152 ЗК України, суд

В И Р І Ш И В:

Позов задоволити частково.

Розірвати договір оренди земельної ділянки площею 4,0 га в адміністративних межах Паланської сільської ради Уманського району Черкаської області, реєстраційний № 331, укладений 02.03.2005 року ОСОБА_3 з орендарем ТОВ «Енерго».

Стягнути з ТОВ «Енерго» на користь ОСОБА_3 збитки у сумі 34542 гривні 46 копійок.

Стягнути з ТОВ «Енерго» на користь ОСОБА_3 моральну шкоду у розмірі 5000 гривень.

Стягнути з ТОВ «Енерго» на користь ОСОБА_3 сплачений судовий збір у розмірі 2346 гривень 63 копійки.

Стягнути з ТОВ «Енерго» на користь ОСОБА_3 витрати на правову допомогу у розмірі 4600 гривень.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Черкаської області через суд першої інстанції шляхом подачі в 10-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги, а особами, які брали участь у справі, але не були присутніми в судовому засіданні під час проголошення судового рішення, протягом 10-ти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя: А. Б. Коваль