12.04.2016 Справа № 756/9527/14-ц
Номер провадження 2/756/47/16
Номер справи 756 /9527/14-ц
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

01 квітня 2016 року Оболонський районний суд м. Києва:

у складі: головуючого - судді Яценко Н.О.

при секретарі Супрун А. Л.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства акціонерний банк «Укргазбанк», ТОВ «Леон Плюс», Приватного підприємства «Клініка лікаря Мачуленка», ПП «Русь-95» про визнання недійсним договорів оренди і суборенди, застосування наслідків нікчемного правочину та визнання недійсними майнових прав, зобов*язання вчинити певні дії та усунення перешкод і передачу нежилих приміщень, -

В С Т А Н О В И В :

Позивач звернувся до суду з вищевказаним позовом до відповідачів. Остаточно уточнивши позов зазначає, що 01.02.2013 року уклав з власником договір оренди з правом викупу № 01-02-13 нерухомого майна.

19.11.2014 року в судовому засіданні Апеляційного суду міста Києва по справі № 22-ц/796/13637/2014 під час розгляду апеляційної скарги ПАТ АБ «Укргазбанк» на ухвалу місцевого суду в даній справі від 08.08.2014 року про задоволення заяви про забезпечення позову (суд наклав арешт на нерухоме майно), банк подав суду акт про реалізацію нерухомого майна за початковою ціною, як доказ того, що 07.11.2014 р. ПАТ АБ «Укргазбанк» став власником нерухомого майна, щодо якого виник спір в даній справі, і апеляційний суд на цій підставі задовольнив апеляційну скаргу банку та скасував ухвалу про забезпечення позову в даній справі від 08.08.2014 року.

Зазначає, що згідно договору оренди з правом викупу від 01.02.2013 року № 01-02-13 отримав майнові права користування та управління з правом викупу нерухомим майном.

30.09.2014 року стало відомо, що ПП «Русь 95» 05.03.2013 року без розірвання договору з ним і без його згоди уклав договір оренди нерухомого майна з ТОВ «Леон плюс», а останню частину нерухомого майна розміром 82,9 кв.м. передало в суборенду ПП «Клініка лікаря Мачуленка».

Вказує, що банк не визнає його майнове право за договором оренди з правом викупу з попереднім власником нерухомого майна. При цьому банк посилається на ту обставину, що на час укладення ним з ПП «РУСЬ-95» договору оренди з правом викупу від 01.02.2013 р. № 01-02-13 він був іпотекодержателем нерухомого майна за договором іпотеки № 4 від 30.12.2008 року з ТОВ «Святослав», яке на той час було власником нерухомого майна на підставі рішення Фастівського міськрайонного суду Київської області від 27.04.2007 року у справі № 2-801/2007 та від 03.12.2007 р. у справі № 2-1663/07, і що пунктом 3.3.5 передбачено, що іпотекодержатель зобов*язаний не розпоряджатись нерухомим майном, в тому числі не відчужувати у будь-який спосіб без письмової згоди іпотекодержателя.

ПАТ АБ «Укргазбанк» згідно наданих ним доказів став власником нерухомого майна 07.11.2014 року, а до цієї дати з 30.12.2008 року мав статус його іпотекодержателя, єдиною умовою обмеження майнових прав якого на нерухоме майно була заборона відчуження майна без письмової згоди банку.

Зазначає, що його з ПП «Русь-95» договір оренди нерухомого майна з правом його викупу не суперечить обмеженням, які встановив банк, як іпотекодержатель нерухомого майна.

З наданих саме ПАТ АБ «Укргазбанк» копіям судових рішень убачається, що рішенням Фастівського міськрайонного суду Київської області від 27.04.2007 року у справі № 2-801/2007 та від 03.12.2007 року у справі № 2-1663/07 були скасовані і 02.06.2010 року Фастівський міськрайонний суд Київської області виносив ухвалу про поворот виконання попередніх рішень у справі та відновлення права власності на нерухоме майно ПП «Русь-95» на підставі договору купівлі-продажу від 27.05.2005 р., т.я. ПП «Русь-95» та ТОВ «Святослав» не укладали між собою нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу нерухомого майна, тобто останній є нікчемним і не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов*язані з його недійсністю згідно ст.ст.215, 216, 220 ЦК України.

Вказує, що до договору іпотеки № 4 від 30.12.2008 року з ТОВ «Святослав» на нерухоме майно на який посилається ПАТ АБ «Укргазбанк», відповідно до закону мають бути застосовані правові наслідки недійсності нікчемного правочину і цей договір має бути визнаний судом недійсним за його позовом в даній справі. При цьому вважає, що ТОВ «Ярослав» не має потреби залучати до справи в якості відповідача або третьої особи, так як ПАТ АБ «Укргазбанк» стверджує, що саме до ПП «Русь-95» перейшли всі права та обов*язки ТОВ «Святослав» за договором іпотеки № 4 від 30.12.2008 року.

Зазначені вище договори оренди і суборенди спірного нерухомого майна між відповідачами, укладені після виникнення у нього майнових прав на це майно та без передбаченої законом обов*язкової його згоди на укладення цих договорів, тому також не відповідають вимогам ст.215 ЦК України і мають бути визнані судом недійсними. До них також мають бути застосовані наслідки недійсності цих правочинів.

Вказує, що і в договорі іпотеки № 4 від 30.12.2008 року і в договорі оренди між ПП «Русь-95» та ТОВ «Святослав» від 05.03.2013 року вказані невірні і неконкретні показники параметрів площі нерухомого майна, які не дають права відповідачам стверджувати про правомірне володіння нерухомим майном.

Крім того, так як абсолютно всі відповідачі відмовляються передавати в його користування нерухоме майно, не бажають його звільняти від своїх речей, як це передбачено договором,неправомірно чинять йому перешкоди в користуванні цим майном, він вимушений звернутися в суд з вимогами до всіх відповідачів про визнання недійсними договорів оренди і суборенди, застосування наслідків недійсного правочину, усунення перешкод і передачу нежилих приміщень, а до ПАТ АБ «Укргазбанк» і ПП «Русь-95» також з позовом про заміну сторони в зобов*язанні і зобов*язання виконати договір.

Посилаючись на ст.ст. 15, 16, 203, 215, 216, 220, 400 ЦК України остаточно уточнивши позов просить суд застосувати наслідки нікчемного правочину - договору купівлі-продажу нежилих приміщень № 4, 5 ( в літері А), загальною площею 509, 2 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, між ТОВ «Світослав» і ПП «Русь-95» від 18.01.2007 року, - до договору іпотеки № 4 від 30.12.2008 року цих приміщень між приватним акціонерним товариством АБ «Укргазбанк» і ТОВ «Святослав» і визнати з цієї дати недійсними будь-які майнові права ПАТ АБ «Укргазбанк» щодо зазначених нежилих приміщень , в тому числі визнати недійсним з моменту внесення 15.12.2014 року в державний реєстр речових прав на нерухоме майно запису № 8076892 про право власності ПАТ АБ «Укргазбанк» на ці нежилі приміщення.

Визнати недійсним з моменту їх укладення договір оренди нежилих приміщень № 4, 5 ( в літері А), загальною площею 509,2 кв.м., що знаходяться за адресою : АДРЕСА_1, від 05.03.2013 р. між ПП «Русь-95» та ТОВ «Леон плюс», договір суборенди № 01/12/13-1 від 01.12.2013 року частини приміщення розміром 82,9 кв.м. між ТОВ «Леон плюс» і ПП «Клініка лікаря Мачуленка».

Зобов*язати Приватне акціонерне товариство акціонерний банк «Укргазбанк» і ПП «Русь-95», виконати договір оренди з правом викупу між ОСОБА_1 і ПП «Русь-95» від 01.02.2013 року № 01-02-13 на умовах, зазначених в цьому договорі, з обов*язком продовжити строк його дії у випадку набрання чинності рішення суду після 01 січня 2016 року.

Зобов*язати Приватне акціонерне товариство акціонерний банк «Укргазбанк», ПП «Русь-95», ТОВ «Леон плюс», ПП «Клініка лікаря Мачуленка» негайно передати ОСОБА_1 та звільнити від своїх речей нежиле приміщення № 4,5 ( в літ. А), загальною площею 509,2 кв.м. (після ремонту 504 кв.м.), що знаходиться за адресою : АДРЕСА_1

В судові засідання позивач не з*являвся, подав заяву про розгляд справи без його участі.

Представник відповідача - представник ПАТ АБ «Укргазбанк» в судовому засіданні проти позову заперечував та просив відмовити в задоволенні позову , з посиланням на те, що Банк на даний час є власником спірного об*єкту, термін дії договору оренди на який посилається позивач на даний час закінчився, а тому вважає, що вимоги позивача є безпідставними.

Представник ПП «Русь-95» в судове засідання 01.04.2016 р. не з*явився, про розгляд справи повідомлявся належним чином, представники ТОВ «Леон Плюс», ПП «Клініка лікаря Мачуленка» в судові засідання не з*являлися, про розгляд справи повідомлялися, суд вважає за можливе провести розгляд справи без їх участі.

Вислухавши пояснення представника відповідача, дослідивши письмові докази по справі, суд встановив наступне.

01.02.2013 року між ПП «Русь-95» та ОСОБА_1 укладено договір оренди приміщення з правом викупу № 01-02-13 .

Відповідно до п. 3.1 приміщення , що орендується , передається орендодавцем не пізніше 01.04.2013 року.

Пунктом 4.1 визначено строк оренди, що складає два роки 11 місяців з дня підписання договору оренди. Цей договір набирає чинності з моменту його укладення і діє до повного виконання сторонами своїх зобов*язань.

Відповідно до ч.1 ст.251 ЦК України строком є певний період у часі, зі спливом якого пов*язані дія чи подія, яка має юридичне значення. Строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами (частина перша статті 252 ЦК України).

Разом з тим, із настанням певної події, яка має юридичне значення, законодавець пов*язує термін, який визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати (частина друга статті 251 та частина друга статті 252 ЦК України).

Згідно до ч.2 ст. 793, ст.794 ЦК України право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Отже, не можна вважати, що договір оренди діє до повного виконання сторонами своїх зобов*язань, оскільки він був укладений на 2 роки та 11 місяців .

Як убачається з матеріалів справи договір оренди приміщення з правом викупу був укладений ПП «Русь-95» та ОСОБА_1 в порушення ст.9 Закону України «Про іпотеку» без згоди іпотекодержателя ПАТ АБ «Укргазбанк».

ПАТ АБ «Укргазбанк» на даний час є власником спірного об*єкту нерухомості, а на час укладення вищевказаного договору оренди з правом викупу був іпотеко держателем нежитлового приміщення.

Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно з ч.2 ст.215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Проте потреба у такому визнанні може виникнути, якщо сторони виконали певні умови нікчемності правочину, якщо він порушує права третіх осіб тощо.

Оскільки договір оренди нежитлових приміщень з викупом укладено сторонами у простій письмовій формі без нотаріального посвідчення та державної реєстрації, статтями ст.793, 794 ЦК України не передбачено за договором оренди нежитлового приміщення право послідуючого викупу предмету оренди, а таке право викупу передбачене лише за договором житлового приміщення (ст.811 ЦК України), то в силу вимог ст.ст ст.203, 215 ЦК України такий договір є нікчемним.

Договір оренди нежитлового приміщення з викупом не був нотаріально посвідчений та не зазнав державної реєстрації, а тому не можна вважати що він є неукладений, не відповідає правовій позиції Верховного суду України у постанові від 24.09.2014р. у справі №6-122цс14, згідно з якою той факт, що договір сторонами укладено не у формі, яка не відповідає вимогам закону, не свідчить про те, що він є неукладеним.

З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що вимоги позивача є необґрунтованими, а тому в задоволенні позову слід відмовити в повному обсязі.

На підставі викладеного та керуючись ст.203, 215, 794, 795 ЦК України, ст.ст. 10, 57, 60, 169, 208, 209, 212, 213, 215, 218 ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позову ОСОБА_1 відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Апеляційного суду м. Києва через Оболонський районний суд м. Києва протягом 10 днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя: