Справа № 523/1171/14-ц
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 січня 2016 року Суворовський районний суд міста Одеси, в складі:

головуючого - судді Гудіної Н.І.

при секретарі - Мельніченко Г.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Одесі

цивільну справу за позовом

ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» за участю третіх осіб: приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2, комунального підприємства «Міське капітальне будівництво» - про визнання іпотечних договорів частково недійсним, -

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом, після уточнення якого просить

- визнати недійсними пункти 1.1 в іпотечних договорах №51-07/204 від 1 липня 2008р., № 02-10/2628 від 2 липня 2008 року, №02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладених між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі АКБ СР «Укрсоцбанк»), правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», та ТОВ «Альянс-Висотбуд» в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 40 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку №27, що споруджується у мкр. ІІІ-4-2 житлового масиву ім. Котовського по вул. Висоцького, 27м. Одеси на підставі ст.ст. 203, 215 ЦК України;

- зняти заборону відчуження вищевказаної квартири та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою

Свої вимоги мотивувала тим, що 14 грудня 2009 року між нею (Покупець) з однієї сторони та ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Продавець) з другої, був укладений Договір купівлі-продажу майнових прав №24/27 від 14 грудня 2009 року.

Основною метою укладення цього Договору було фінансування позивачем будівництва спірної квартири, шляхом купівлі майнових прав на квартиру в об'єкті будівництва, що надавало право покупцю майнових прав після завершення будівництва отримати цю квартиру у приватну власність, оскільки в умовах договору зазначено, що після закінчення будівництва продавець ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язаний передати позивачу квартиру, вказану в даному договорі.

Термін закінчення будівельно-монтажних робіт на об'єкті будівництва, що знаходиться за адресою: м. Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул. Висоцького, 27 та введення його в експлуатацію було визначено 2-й квартал 2010 року, вартість майнових прав на квартиру складає 249 448,00 гривень.

Позивач також зазначила, що вона свої зобов'язання щодо оплати вартості майнових прав на квартиру виконала належним чином та в повному обсязі, однак ТОВ «Альянс-Висотбуд» свої зобов'язання не виконав, порушив та недотримався умов Договору, укладеного з позивачем, оскільки на момент подачі позову будинок не добудований та в експлуатацію не введений, квартира в натурі позивачу не передана.

Крім того, позивач вказала, що відповідач ТОВ «Альянс-Висотбуд» здійснив дії, що можуть призвести до втрати ним права власності на проінвестовану нерухомість, оскільки в 2008 році між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та ПАТ «Укрсоцбанк» були укладені Іпотечні договори, за умовами яких в іпотеку Банку в забезпечення своїх зобов'язань по кредиту, передано майнові права, у тому числі й незакінчену будівництвом спірну квартиру, про існування яких позивач не знав.

Посилаючись на те, що: -у порушення договірних зобовязань житловий будинок по вул. Висоцького, 27 в м. Одесі не добудований та не введений в експлуатацію;-подальше фінансування та завершення будівництва буде здійснювати ТОВ «ОЛМІ-РС», а не ТОВ «Альянс-Висотбуд»;-ТОВ «Альянс-Висотбуд» не попередило її про права третіх осіб на майнові права на спірну квартиру;

-вона, як інвестор, свої зобовязання в частині оплати повної вартості майнових прав на квартиру виконала належним чином;-на час укладення іпотечних договорів статтею 5 Закону України «Про іпотеку» такий предмет іпотеки, як майнове право, не був передбачений. Дані обставини стали підставою для звернення до суду.

В судове засідання, призначене на 25.01.2016 року ОСОБА_3 не з'явилася. Від її представника ОСОБА_4 до суду надійшла заява про розгляд справи за їх відсутності.

Представник ПАТ «Укрсоцбанк» направила на адресу суду письмові заперечення, в яких вона зазначала, що позовні вимоги є безпідставними посилаючись на те, що майнові права на об'єкт є відмінним від права власності, при укладені іпотечних договорів між банком і ТОВ «Альянс-Висотбуд» були досягнуто усі умови, і вони не стосуються прав позивача, оскільки були підписані раніше ніж договір купівлі - продажу майнових прав, тому просила суд відмовити їх задоволенні в повному обсязі.

Представник ТОВ «Альянс-Висотбуд» в судове засідання не з'явився, надіслав до суду заяву про визнання позовних вимог та розгляду справи за їх відсутності.

Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 у судове засідання не з'явилася, надіславши до суду заяву про розгляд справи за її відсутності.

Представник КП «Міське капітальне будівництво» в судове засідання не з'явився без поважних на те причин. Про час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином.

Суд, вивчивши матеріали справи, встановивши факти та відповідні до них правовідносини, прийшов до наступного висновку.

Матеріалами справи встановлено, що 28 лютого 2005 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради було укладено Контракт № 23-05 на будівництво 16-ти поверхового житлового будинку за адресою: м. Одеса, мкр. ІІІ-4-2 Котовського, вул. Висоцького, 27 за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язується своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво вказаного житлового будинку орієнтованою загальною площею квартир 7527,1 кв.м., здати у встановлені цим контрактом строки об'єкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації, а Управління капітального будівництва Одеської міської Ради (замовник) зобов'язалося надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати об'єкт на баланс експлуатуючої організації.

З метою проведення будівництва багатоквартирного будинку, між ТОВ «Альянс-Висотбуд», ТОВ «Альянс-Жилстрой» та АКБ СР «Укрсоцбанк», яке згодом перейменовано у публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк» 01.07.2008р. було укладено генеральний договір про співробітництво №51-07/203.

На виконання вказаного договору про співробітництво ТОВ «Альянс-Висотбуд» 01 липня 2008 року уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» Іпотечний Договір №51-07/204 за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд», як іпотекодавець передав в іпотеку АКБ СР «Укрсоцбанк» (Іпотекодержателю) в забезпечення своїх зобов'язань майнові права, в тому числі на незакінчену будівництвом 1-но кімнатну квартиру №40, загальною площею 44,15 м.кв., розташовану в обєкті будівництва на 6-му поверсі за будівельною адресою: м. Одеса, мкр. ІІІ-4-2 Котовського, вул. Висоцького, 27. Договір був посвідчений в нотаріальному порядку приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2

Згодом, 02.07.2008р. між ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Позичальник) та АКБ СР «Укрсоцбанк» (Кредитор) було укладено кредитний договір № 24-12/135 про отримання Позичальником у Кредитора грошових коштів в розмірі 1 009 323,60 доларів США.

На виконання умов договору кредитування від 02.07.2008р., з метою забезпечення договору кредиту від 02.07.2008р. ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» Іпотечний договір №02-10/2628 від 02.07.2008р. та передало останньому в якості іпотечного майна, майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на 1-но кімнатну квартиру №40, загальною площею 44,15 м.кв., розташовану в обєкті будівництва на 6-му поверсі за будівельною адресою: м. Одеса, мкр. ІІІ-4-2 Котовського, вул. Висоцького, 27.

В наступному, 16.07.2008р. між ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Позичальник) та АКБ СР «Укрсоцбанк» (Кредитор) було укладено кредитний договір № 24-12/155 про отримання Позичальником у Кредитора грошових коштів в розмірі 741 137,25 доларів США.

В забезпечення кредитного зобов'язання за нотаріально посвідченим договором Іпотеки №02-10/2628 від 16.07.2008р. ТОВ «Альянс-Висотбуд» передало АКБ СР «Укрсоцбанк» в якості іпотеки майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на 1-но кімнатну квартиру №40, загальною площею 44,15 м.кв., розташовану в обєкті будівництва на 6-му поверсі за будівельною адресою: м. Одеса, мкр. ІІІ-4-2 Котовського, вул. Висоцького, 27.

З оглянутих судом Іпотечних договорів убачається, що після завершення будівництва та отримання правовстановлюючих документів на нерухоме майно, предметом іпотеки будуть квартири, майнові права на які за цими договорами є предметом іпотеки. Зазначеними договорами про іпотеку був визначений порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.

Для виконання підрядних робіт з будівництва зазначеного багатоповерхового житлового будинку ТОВ «Альянс-Висотбуд» прийнято рішення про залучення грошових коштів інвесторів будівництва. шляхом укладення договорів купівлі-продажу майнових прав з фізичними особами-інвесторами.

Так, 14 грудня 2009 року між ОСОБА_1 (Покупець) та ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Продавець) був укладений договір купівлі-продажу майнових прав №24/27. Предметом договору стало придбання Покупцем у Продавця майнових права на однокімнатну квартиру №40, загальною площею 44,15 м.кв., розташовану в обєкті будівництва на 6-му поверсі за будівельною адресою: м. Одеса, мкр. ІІІ-4-2 Котовського, вул. Висоцького, 27, яку Продавець зобов'язався, після завершення будівництва, в строк до ІІ кварталу 2010р. передати за актом приймання передачі ОСОБА_1.

На виконання умов договору ОСОБА_1 виконала свої грошові зобов'язання за Договором купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість об'єкта будівництва в розмірі 249 448,00 гривень, що підтверджується представленими копіями квитанцій.

ТОВ «Альянс-Висотбуд» порушило умови договору купівлі-продажу, свої зобов'язання не виконало, у визначені строки будівництво житлового будинку не закінчило, квартиру за актом приймання-передачі позивачу не передало.

Правовідносини у сфері застави нерухомості (іпотеки) регулюються Законом України «Про іпотеку», за яким законодавство України про іпотеку базується на Конституції України та складається з ЦК України, Господарського кодексу України, цього Закону й інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України; Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, і частково Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та

операціях з нерухомістю», який установлює обов'язковість іпотеки при забезпеченні договорів між забудовником і стороною, яка фінансує будівництво.

За змістом ч.ч. 1, 3 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Згідно з ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

За ст. ст. 1, 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договорів іпотеки, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку; окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні.

Стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об'єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна, як об'єкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Стаття 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» установлює, що іпотека

виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).

Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Тоді як у справі, яка переглядається, спірні договори іпотеки майнових прав на не закінчені будівництвом квартири були укладені 1, 2 та 16 липня 2008 року.

Посилання відповідача ПАТ «Укрсоцбанк» на те, що оспорювані договори іпотеки були укладені відповідно до вимог чинного на час їх укладення законодавства та що на спірні правовідносини поширюється дія Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», спростовуються вищевказаним.

Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, до спірних правовідносин не застосовується.

Такий висновок відповідає нормам матеріального права і така правова позиція визначена в постанові Верховного Суду України від 02 грудня 2015 року по справі №6-1502цс15, а також при ухвалені постанови від 17 квітня 2013 по справі №6-8цс13, яка є обов'язковою для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України (ч.1 ст.360-7 ЦПК України).

Отже, майнові права на відповідну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість якої була сплачена ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу у повному обсязі, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом іпотеки, а відтак ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права АКБ СР «Укрсоцбанк».

ОСОБА_1 сплатила у повному обсязі за будівництво квартири №40, загальною площею 44,15 м.кв., розташовану в обєкті будівництва на 6-му поверсі за будівельною адресою: м. Одеса, мкр. ІІІ-4-2 Котовського, вул. Висоцького, 27, власні кошти, що засвідчує її майнові права на отримання у власність цього житлового приміщення, а тому та обставина, що на момент укладення договорів іпотеки ТОВ «Альянс-Висотбуд» не мало правових обтяжень щодо укладення з АКБ СР «Укрсоцбанк» спірних договорів не має правового значення для вирішення справи по суті.

Нормами ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які

встановлені частинами першою-третьою,п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

На підставі викладеного суд дійшов висновку, що оспорюванні договори

іпотеки є недійсними у силу ст. 203, ч.1 ст. 215 ЦК України, як такі, що укладені з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України з відповідачів в рівних частках на користь держави підлягає стягненню судовий збір у розмірі 243,60 гривень.

Керуючись ст. ст.10,11,57-60, 64,79,88,174, 197, 209, 212-215 ЦПК України, ч.1 ст. 215 ЦК України, ч. 2 ст. 583 ЦК України,ст. 5 Закону України «Про іпотеку» ,ч.1 ст.215 ЦК України,ч.ч. 1-3,5,6 ,ч.1 ст.203 ,Законом України «Про іпотеку» та Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»,ст. 190 ЦК України ,ч. 2 ст. 583 ЦК України,ч. 1 ст. 576 ЦК України,ч.ч. 1, 3 ст. 575 ЦК України,суд,-

ВИРІШИВ

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» за участю третіх осіб: приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2, комунального підприємства «Міське капітальне будівництво» - про визнання іпотечних договору частково недійсними задовольнити.

Визнати недійсним п. 1. 1 Іпотечного Договору № 51-07/204 від 01 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 40 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку №27, що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім. Котовського по вул. Висоцького, 27 м. Одеси.

Визнати недійсним п. 1. 1 Іпотечного Договору № 02-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 40 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку №27, що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім. Котовського по вул. Висоцького, 27 м. Одеси.

Визнати недійсним п. 1. 1 Іпотечного Договору № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 40 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку №27, що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім. Котовського по вул. Висоцького, 27 м. Одеси.

Зняти заборону відчуження на квартиру № 40 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку №27, що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім. Котовського по вул. Висоцького, 27 м. Одеси та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою

Стягнути у рівних частках з Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» та Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на користь держави (ГУДКУ в Одеській області (Суворовський р-н м. Одеси) код отримувача 37607526 ГУДКУ в Одеській області МФО 828011 № доходного рахунку щодо сплати судового збору 0009, код класифікації доходів бюджету 22030001, призначення платежу 22030001:050 «Судовий збір», Суворовський р/с ЄДРПОУ суду 05482067), судовий збір в розмірі 2204,80 гривень.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Одеської області через Суворовський районний суд міста Одеси шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня отримання копії рішення.

Суддя-