Справа № 369/7792/15-ц
Провадження № 2/369/221/16
РІШЕННЯ

Іменем України

10.03.2016 року Києво-Святошинський районний суд Київської області у складі: головуючого судді Дубас Т.В.,

за участю секретаря Дідур М.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, третя особа: Приватний нотаріус Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_4 про визнання попереднього договору дійсним, визнання договору купівлі-продажу квартири частково недійсним, визнання квартири спільною частковою власністю та визнання права власності, -

В С Т А Н О В И В :

Позивач ОСОБА_1 звернулась до Києво-Святошинського районного суду Київської області з даним позовом, мотивуючи його тим, що вона маючи в особистій власності кошти, вирішила придбати у власність жиле приміщення, але коштів на придбання в неї не вистачало, і вона звернулась с пропозицією придбати жиле приміщення на умовах спів власності до своєї свекрухи (за позовом Відповідач 1) - ОСОБА_2, в якої працювала, як підлегла у страховій компанії.

На той час відносини у сторін складались добрі. Вони разом вирішила придбати двокімнатну квартиру в новобудівлі. Знайшли квартиру та звернулись до забудовника з пропозицією придбати квартиру АДРЕСА_1.

Далі усно домовились з продавцем через представника про вартість квартири, яка сподобалась, та для затвердження своїх намірів, що вони бажають придбати у спільну власність квартиру уклали 22.08.2013 року письмово «Попередній договір купівлі продажу квартири» з представником продавця по довіреності - ОСОБА_5. Договір було оформлено, але нотаріального посвідчення не робилось.

Згідно Попереднього договору купівлі продажу квартири від 22.08.2013 р., , ОСОБА_1 і ОСОБА_2 є покупцями. Згідно п. 2.1 Зазначеного договору від 22.08.2013 р. «передали Продавцю авансовий платіж в розмірі 440 100,00 грн., що на день укладення договору становить 54 000,00 доларів США орієнтовна вартість квартири на день укладення цього Договору становить 553 156, 80 грн. що на день укладення договору становить 67 872,00 доларів США. Залишкову частину Орієнтовної вартості сторони зобов'язались сплатити продавцю на протязі дії попереднього договору, і за домовленість останній платіж буде зроблено в день оформлення Основного договору який буде посвідчено у нотаріуса.

З того дня продавець надав позивачу та відповідачу, ключі від жилого приміщення (квартири) № 111 в будинку № 36 по вулиці Мира в с. Софіївська Борщагівка, Києво- Святошинський район Київської області і позивач почала робити ремонт у квартирі, на свій смак для себе і своїх дітей.

Трохи пізніше позивач переїхала з своїми дітьми - ОСОБА_6, ІНФОРМАЦІЯ_1 та ОСОБА_7, ІНФОРМАЦІЯ_2 У звязку з тим, що другою співвласницею мала бути Відповідачка 1 (свекруха), то було вирішено, що в окремій кімнаті буде мешкати батько дітей,колишній чоловік позивача з котрим вони розлучені вже 4 роки.

З моменту розпочатого ремонту, а це з серпня 2013 року позивач оформила комунальні послуги на своє імя. І по теперішній час самостійно несе витрати на всі комунальні послуги які отримує, як мешканка житла.

24 січня 2015 року сторонами, як покупцями було передано останній платіж і вони пішли до нотаріуса для оформлення договору. Згідно законодавства України потрібно було зробити оцінку майна, що було і зроблено. У день оформлення договору нотаріус (по справі - третя особа) сповістила про вартість послуг та необхідну сплату податків у розмірі 30 000,00 грн., та вказувала, що це дуже великі кошти у звязку з тим, що два покупця, що кожному окремо чомусь потрібно сплатити такі кошти. У той день в позивача не було такого розміру коштів, а Відповідачка 1 почала вмовляти, що «навіщо так багато сплачувати, якщо ми родина, якось розберемось» вмовляючи позивача вона сказала, що зробить зараз же на її частину заповіт на неї, щоб вона не хвилювалась. Вказуючи, що «все одно я вже проживаю в цій квартирі, і нічого хвилюватись». Позивач погодилась, тому що не бажала відкладати угоду купівлі-продажу квартири, у звязку з не стабільним становищем у державі, та великими коливаннями курсу долара США.

З березня 2015р., в позивача з відповідачкою виникає конфлікт. Позивач у березні мала фінансову можливість оформити частину квартири на себе як і була домовленість, і вона запропонувала це зробити Відповідачці 1, але після цієї пропозиції відповідачка всіма способами бажає позбавити позивача місця проживання, постійно утворює конфлікти і погрожує що зробить подвійне відчуження майна на родичів, щоб тільки їй нічого не дісталось. Так склалось, що сторони працюють в ПАТ «Українська страхова компанія КНЯЖА ВІЄННА ОСОБА_8» і позивач є підлеглою ОСОБА_2

Позивач вважала що при укладенні у письмовій формі Попередній договір від 22.08.2013 р. були дотримані всі істотні умови попереднього договору, як це потребує Цивільний Кодекс України.

А тому виходячи з вище наведеного, на підставі актів про отримання продавцем коштів від двох покупців, вважала, що при укладені договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 було порушено моє право на укладення (участь) як спів-покупця в договорі купівлі-продажу вказаної квартири від 24.01.2015р.

Позивач вважала що квартира АДРЕСА_3. Київська Києво- Святошинського району Київської області є спільною частковою власністю двох осіб - мене та відповідачки ОСОБА_2

У звязку з тим, що при укладені попереднього договору від 22.08.2013 р. сторонами в рівних долях було зроблено авансовий платіж в розмірі 220 050,00 грн. (по курсу - 27 000,00 доларів США) кожним із покупців, і при оформленні актів прийому - передачі коштів по попередньому Договору від 22.08.2013 р. позивач вважала що необхідно визначити рівні частки власності у майні.

Тому позивач, з врахуванням уточнених позовних вимог, просила визнати Попередній договір купівлі продажу квартири від 22.08.2013 року - дійсним, і укладеним з додержанням вимог оформлення письмового договору. Визнати Договір купівлі-продажу квартири від 24.01.2015 року посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_4 не дійсним в частині встановлення сторони «покупця» - ОСОБА_2. Визнати квартиру № 111 у 6уд. 36 по вул. Мира у с. Софіївська Борщагівка, Києво-Святошинського району Київської області - спільною частковою власністю. Визнати за ОСОБА_1, право власності на 1/2 частину квартири № 111 у 6уд. 36 по вул. Мира у селищі Софіївська Борщагівка Києво-Святошинського району Київської області. Визнати за ОСОБА_2, право власності на 1/2 частину квартири № 111 у 6уд. 36 по вул. Мира у селищі Софіївська Борщагівка Києво-Святошинського району Київської області.

В судовому засіданні позивач та її представник вимоги позову підтримали та просили позов задоволити

Представник відповідача ОСОБА_2 в судовому засіданні проти вимог позову заперечував та просив у позові відмовити.

Представник відповідача ОСОБА_3 проти задоволення вимог не заперечував.

Приватний нотаріус Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_4 направила до суду листа в якому просила розгляд справи провести у її відсутності.

Суд, заслухавши пояснення сторін по справі та покази свідків, перевіривши матеріали справи та зібрані в ній письмові докази, приходить до висновку що позовні вимоги не підлягають до задоволення виходячи з наступного.

Як встановлено в судовому засіданні, 22 серпня 2013 р. між ОСОБА_5, що діяв на підставі довіреності від імені ОСОБА_3 (провадавець) з однієї сторони, та ОСОБА_1, ОСОБА_2 (покупці), був укладений попередній договір купівлі-продажу квартири за яким продавець та покупці за умови належного виконання покупцем зобовязань, встановлених цим договором, зобовязуються у майбутньому та на визначених цим договором умовах укласти і належним чином оформити в строк (термін) не пізніше 22 серпня 2014 року, включно, у формі, яка встановлена чинним законодавством, договір купівлі-продажу квартири основний догові.

Предметом договору є квартира, будівельний номер 111, буд. 36, по вулиці Миру, с. Софіївська Борщагівка, Києво-Святошинський район, Київська область.

Згідно п. 2.1. даного попереднього договору, укладаючи цей договір, сторони домовились що покупець в підтвердження власного наміру щодо укладення Основонго договору, та з метою забезпечення зобовязань, передбачених цим договором, передав продавцю авансовий платіж в розмірі 440 100,00 грн., що на день укладення договору становить 54 000,00 дол. США. Орієнтовна вартість квартири становить 553 156,80 грн., що становить 67 872,00 дол. США. Залишкову частину орієнтовної вартості квартири, яка складає 113 056,00 грн., що на день укладення договору становить 13 872,00 дол. США, покупець зобовязується сплатити продавцю не пізніше 22 серпня 2014 року.

Даний договір укладений в простій письмовій формі, без нотаріального посвідчення.

В подальшому 24 січня 2015 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 був укладений нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу кварти, відповідно до умов якого продавець передала у власність покупця ОСОБА_2 двокімнатну квартиру № 111, яка знаходиться за адресою: київська область, Києво-Святошинський район, вул. Миру, буд. 36. Даний договір посвідчений Приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_4 Зареєстровано в реєстрі за № 61.

В силу статті 220 ЦПК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Стаття 627 ЦК України визначає що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Згідно ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Стаття 657 ЦК України передбачає що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації (частини третя та четверта статті 334 ЦК).

У свою чергу, статтею 182 ЦК передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Згідно п. 13 Постанови пленуму Верховного суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009 р. № 9, з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

У ст. 60 ЦПК України визначено, що кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст. 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Як вбачається з матеріалів справи сторонами при укладенні попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна не було належним чином дотримано вимог закону щодо форми його укладення, зокрема щодо необхідності його нотаріального посвідчення, внаслідок чого спірний договір є нікчемним та не створює юридичних наслідків для сторін цього правочину. А тому вимоги позивача ОСОБА_1 щодо визнання такого договору дійсним і укладеним є такими що не відповідають вимогам закону, а отже не підлягають задоволенню.

Водночас, частина перша статті 15 ЦК України закріплює право кожної особи на захист свого права в разі його порушення, невизнання або оспорювання. Положення цієї статті ґрунтуються на нормах Конституції України, які закріплюють обов'язок держави забезпечувати захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання (стаття 13), захист прав і свобод людини і громадянина судом (частина перша статті 55).

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав.

Таким чином, законодавець визначив, що цивільне право або охоронюваний законом інтерес можуть бути захищені судом не будь-яким способом, а тільки тим, що передбачений договором чи законом.

Вирішуючи питання щодо визнання договору купівлі-продажу квартири частково недійсним в частині покупця, визнання квартири спільною частковою власністю та визнання права власності, з підстав того що позивачем вносились кошти по передньому договору за відповідну квартиру, суд приходить до висновку, що даний спосіб захисту не підлягає застосуванню до спірних правовідносин, оскільки є невірно обраним способом захисту порушеного права, а відтак дані вимоги не можуть бути задоволеними.

Отже, розглянувши справу в межах заявлених позовних вимог, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об'єктивно наявні у справі докази, оцінив їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв'язок у сукупності, з'ясувавши усі обставини справи, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, з урахуванням того, що відповідно до ст.1 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичної особи, суд дійшов висновку про необхідність відмови у позовних вимогах.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 15, 16, 182, 220, 635, 640, 657 ЦК України, ст.ст. 10, 11, 60, 209, 212, 214-215, 218 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

В позові ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, третя особа: Приватний нотаріус Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_4 про визнання попереднього договору дійсним, визнання договору купівлі-продажу квартири частково недійсним, визнання квартири спільною частковою власністю та визнання права власності відмовити.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду Київської області протягом десяти днів з дня його оголошення.

Суддя Т.В. Дубас