У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 листопада 2016 року м. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і

кримінальних справ у складі:

головуючого Кузнєцова В.О.,
суддів: Ізмайлової Т.Л.,Карпенко С.О.,
Кадєтової О.В.,Мостової Г.І.,
розглянувши в судовому засіданні справуза позовом ОСОБА_6 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Український промисловий банк», Відкритого акціонерного товариства «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901», Білецької сільської ради Тернопільського району Тернопільської області, третя особа - Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Тернопільській області, про визнання дійсним договору купівлі-продажу та визнання права власності на нерухоме майно, за касаційною скаргою Відкритого акціонерного товариства «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» на рішення Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 14 вересня 2012 року та ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Тернопільської області від 01 квітня 2016 року,

в с т а н о в и л а :

У вересні 2012 року ОСОБА_6 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Український промисловий банк» (далі - ТОВ «Укрпромбанк»), Відкритого акціонерного товариства «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» (далі - ВАТ «Тернопільське САТП 1901»), Білецької сільської ради Тернопільського району Тернопільської області, третя особа - Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Тернопільській області, про визнання дійсним договору купівлі-продажу та визнання права власності на нерухоме майно.

В обгрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що він є покупцем приміщення по АДРЕСА_1 загальною площею 7 415,4 кв. м, яке належало продавцеві, ВАТ «Тернопільське САТП 1901», на праві власності. Продаж майна вчинено на проведеному 03 вересня 2012 року аукціоні. Дане приміщення було предметом іпотеки, реалізоване в рахунок погашення заборгованості перед банком. Зважаючи на виконання ним всіх умов договору: сплату коштів, передачу майна, договір купівлі-продажу не був нотаріально посвідчений через проведені самочинні добудови та надбудови, які перебували раніше у власності продавця. Крім того, зазначав, що земельна ділянка з цільовим призначенням для промислового використання, на якій знаходиться приміщення, а також самочинно побудовані раніше приміщення, перебувають у комунальній власності і знаходяться в оренді на підставі договору оренди з ВАТ «Тернопільське САТП 1901». Прав та інтересів інших осіб, зокрема, Білецької сільської ради Тернопільського району Тернопільської області, проведена продавцем самочинна добудова не порушує. Позивач просив суд визнати дійсним договір купівлі-продажу майна від 03 вересня 2012 року, укладений на аукціоні, та визнати за ним право власності на адміністративно-виробничі приміщення з допоміжними будівлями і спорудами, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1.

Рішенням Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 14 вересня 2012 року, залишеним без змін ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Тернопільської області від 01 квітня 2016 року, позов ОСОБА_6 задоволено. Визнано дійсним договір купівлі-продажу адміністративно-виробничих приміщень з допоміжними будівлями і спорудами, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, укладений 03 вересня 2012 року між ОСОБА_6 та ВАТ «Тернопільське САТП 1901». Визнано за ОСОБА_6 право власності на адміністративно-виробничі приміщення з допоміжними будівлями і спорудами за вищевказаною адресою.

У касаційній скарзі ВАТ «Тернопільське САТП 1901» просить судові рішення першої та апеляційної інстанції скасувати та передати справу на новий судовий розгляд, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Відповідно до п. 6 розд. XII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 2 червня 2016 року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів» Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України від 18 березня 2004 року.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, виходив із того, що позивач належно виконав умови договору, укладеного на аукціоні, його вини у проведенні ВАТ «Тернопільське САТП 1901» самочинного будівництва, переобладнань і реконструкції немає, нерухомість розміщена на земельній ділянці, відведеній продавцю для промислового використання, права та інтереси інших осіб самочинне будівництво не порушує та врахував факт ухилення товариства від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.

Проте повністю погодитись з такими висновками судів не можна виходячи з наступного.

Судами встановлено, що 17 серпня 2007 року між ТОВ «Укрпромбанк» (іпотекодержатель) та ВАТ «Тернопільське САТП 1901» (іпотекодавець) було укладено іпотечний договір, за умовами якого іпотекою забезпечуються вимоги іпотекодержателя за кредитним договором на відкриття відновлювальної мультивалютної кредитної лінії від 17 серпня 2007 року, укладеним з Приватним підприємством «Тернопільська фірма «Будівельник». Предметом іпотеки є нерухоме майно - адміністративно-виробничі приміщення з допоміжними будівлями і спорудами, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 7 415,4 кв.м.

На задоволення вимог іпотекодержателя шляхом продажу предмета іпотеки з аукціону, 21 червня 2012 року між ВАТ «Тернопільське САТП 1901», ТОВ «Укрпромбанк» та товарною біржею «Київська універсальна біржа» укладено договір про надання посередницьких послуг та виконання робіт з підготовки та організації продажу майна на товарній біржі.

03 вересня 2012 року був проведений аукціон з продажу майна ВАТ «Тернопільське САТП 1901», а саме - предмета іпотеки, переможцем аукціону став ОСОБА_6, придбавши майно за ціною 3 078 960 грн, що підтверджується протоколом аукціону з продажу майна ВАТ «Тернопільське САТП 1901».

03 вересня 2012 року між ВАТ «Тернопільське САТП 1901» (продавець) та ОСОБА_6 (покупцем) був укладений договір купівлі-продажу, за умовами якого покупець купив адміністративно-виробничих приміщень з допоміжними будівлями і спорудами площею 7415,4 кв. м.

Між ВАТ «Тернопільське САТП 1901» та ОСОБА_6 03 вересня 2012 року було підписано акт прийому-здачі адміністративно-виробничих приміщень з допоміжними будівлями за адресою: АДРЕСА_1. У перелік майна, яке переходило до покупця за цим договором, були включені самочинно побудовані приміщення, а саме: під літ. «А» контрольно-пропускний пункт з прибудовами і навісом площею 662,2 кв.м - самовільно проведено добудову та надбудову, загальною площею 338,5 кв.м; під літ. «Б» будівля заправочної станції, площею 20,5 кв. м; під літ. «В» авто мийка, площею 207,8 кв. м; під літ. «Г» будівля майстерні з прибудовами і навісом, площею 1878,9 кв. м; під літ. «Д» будівля ремонту автомобілів, площею 933,5 кв. м; під літ. «Ж» виробничий цех з прибудовою, площею 466,3 кв. м - самовільно переобладнано з мазутосховища та добудована прибудова, загальною площею 110,6кв. м; під літ. «З» будівля підстанції площею 52,5 кв. м; під літ. «І» будівля обмінного пункту з навісом, площею 1007,1 кв. м; під літ. «К» мазутосховище з підвалом, площею 145,7 кв. м; під літ. «Л» адмінбудівля з прибудовами і підвалом площею 2 358,7 кв.м - самовільно проведено переобладнання і перепланування приміщень; під літ. «М» котельня, площею 105,1 кв. м; під літ. «І» площадка; під літ. «О» склад, площею 1438,1 кв. м - самочинно побудовано; під літ. «П» незавершений будівництвом склад - самочинно побудований; під літ. «Р» незавершений будівництвом склад - самочинно побудований; під літ. «Т» ангар з навісом, площею 3233,2 кв. м - самочинно побудований; під літ. «Ц» пилорама, площею 123,5 кв. м - тимчасова будівля; під літ. «Ї» бетонорозчинний вузол, площею 32,0 кв. м - самочинно побудований; під літ. «Ф» незавершена будівництвом автомийка № 2 з підвалом - самочинно побудована; під літ. «У» сторожова, площею 4,5 кв. м - тимчасова будівля; під літ. «С» септик площею 12,0 кв. м; під літ. «Ч» металічна щитова - тимчасова будівля; під літ. «И» склад площею 14,8 кв. м - тимчасова будівля; під № 1-6 огорожа.

Також судом встановлено, що договір купівлі-продажу не був нотаріально посвідчений, оскільки згідно з витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно від 16 серпня 2012 року в складі адміністративно-виробничих приміщень з допоміжними будівлями та спорудами, які належали на праві власності ВАТ «Тернопільське САТП 1901» є самочинно побудовані, переобладнанні та реконструйовані об'єкти нерухомості.

Статтею 6 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості, згідно ст. 627 ЦК України.

Згідно з частиною 3 ст. 334 ЦК України, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Статтею 220 ЦК України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

За змістом ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Частиною 3 статті 640 ЦК України передбачено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Відповідно до ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Із роз'яснень, викладених у п. 13 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» вбачається, що з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Вирішуючи спір по суті позовних вимог, суд першої інстанції належним чином не встановив фактичні обставини справи, що мають суттєве значення для її вирішення, не надав належної оцінки наданим сторонами доказам у їх сукупності та дійшов передчасного висновку про задоволення позовних вимог.

Суд першої інстанції, визнаючи за позивачем право власності на адміністративно-виробничі приміщення з допоміжними будівлями і спорудами, що знаходяться по АДРЕСА_1, не зазначив у судовому рішенні, що саме входить до складу майна, на яке визнається за позивачем право власності. При цьому, судом першої інстанції не перевірено, яке саме нерухоме майно було предметом аукціону, оскільки зі змісту протоколу аукціону (а.с. 9, т. 1) вбачається, що об'єктом продажу було: адміністративно-виробничі приміщення з допоміжними будівлями і спорудами, площею 7 415,4 кв.м: літ. «А» - контрольно-пропускний пункт з прибудовами і навісом, літ. «Б» - будівля заправочної станції, літ. «В» - автомийка, літ. «Г» - будівля майстерні з прибудовами і навісом, літ. «Д» - будівля ремонту автомобілів, літ. «Ж» - мазутосховище, літ. «З» - будівля підстанції, літ. «І» - будівля обмінного пункту з навісом, літ. «К» - мазутосховище з підвалом, літ. «Л» - адмінбудівля з прибудовами і підвалом, літ. «М» - котельня, 1, літ. «І» - огорожа, площадка. Також судом першої інстанції залишено поза увагою, що на аукціон було виставлене нерухоме майно, яке є предметом іпотеки/застави згідно іпотечного договору, укладеного 17 серпня 2007 року між ВАТ «Тернопільське САТП 1901» та ТОВ «Укрпромбанк», зміст якого також судом першої інстанції не досліджувався.

Переглядаючи рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку, апеляційний суд не врахував, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 ЦК України та 640 ЦК України пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін. Апеляційний суд не з'ясував, чому правочин не був нотаріально посвідчений, не звернув належної уваги на те, що договір купівлі-продажу адміністративно-виробничих приміщень з допоміжними будівлями і спорудами підлягав нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, а тому не може бути визнаний дійсним з підстав, передбачених ч. 2 ст. 220 ЦК України, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину та помилково залишив рішення суду першої інстанції без змін.

Ураховуючи те, що фактичні обставини справи, які мають значення для правильного вирішення справи, судом не встановлені, судові рішення судів першої та апеляційної інстанції не відповідають вимогам ст. 213 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, що в силу ст. 338 ЦПК України є підставою для його скасування із передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись п. 2 ч. 1 ст. 336, ч. 2 ст. 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а :

Касаційну скаргу Відкритого акціонерного товариства «Тернопільське спеціалізоване автопідприємство 1901» задовольнити частково.

Рішення Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 14 вересня 2012 року та ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Тернопільської області від 01 квітня 2016 року скасувати, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий В.О. Кузнєцов
Судді: Т.Л. Ізмайлова
О.В. Кадєтова
С.О. Карпенко
Г.І. Мостова