Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" травня 2016 р.

Суворовський районний суд міста Одеси, в складі:

головуючого - судді Малиновського О.М.

при секретарі Шевчук М.Є.

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі суду №15, у м.Одеса, цивільну справу за позовом Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки,

та зустрічні позовні вимоги ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» - про визнання частково недійсним договору іпотеки,

за участю третіх осіб без самостійних вимог: Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», Управління капітального будівництва Одеської міської ради -

ВСТАНОВИВ

ПАТ «Укрсоцбанк» (далі за текстом Банк) звернулося до суду з позовними вимогами в яких зазначили, що 02.07.2008р. між Банком та ТОВ «Альянс-Виостбуд» було укладено кредитний договір №24-12/135 за умовами якого останньому було надано кредит у вигляді грошової суми 1 009 323, 60 дол. США, зі сплатою 12% річних та комісією з кінцевим терміном повернення заборгованості до 18.02.2009р. З метою забезпечення належного виконання кредитного зобовязання, між Банком та ТОВ «Альянс-Висотбуд» 02.07.2008р. було укладено іпотечний договір №02-10/2628, за умовами якого товариство передало Банку в якості іпотеки майнові права на незакінчене будівництвом квартири, в тому числі і квартиру АДРЕСА_1 у мкр. ІІІ-4-2 житлового масиву ім.. Котовського м. Одеси. ТОВ «Альянс-Висотбуд» не виконало умови кредитного договору в звязку з чим розмір заборгованості станом на 15.06.2015р. склав 892 012,66 дол. США. На даний час позивачу стало відомо, що іпотечна квартира перебуває у власності ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право власності, виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради 16.08.2012р. На думку представника позивача, перехід права власності на іпотечне майно до іншої особи, в силу ст. 23 Закону України «Про іпотеку» не припиняє дії іпотеки, а ОСОБА_1 набув всі прав та обовязки, які виникли за договором іпотеки від 02.07.2008р. Посилаючись на ст. 37 Закону України «Про іпотеку» Банк просить в рахунок погашення заборгованості ТОВ «Альянс-Висотбуд» у розмірі 685 000,00 грн. ринкової вартості квартири, звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за Банком права власності на квартиру АДРЕСА_2. Дані обставини стали підставою для звернення до суду.

У судовому засіданні представник позивача предявлені позовні вимоги підтримала, просить задовольнити.

ОСОБА_1 не погодившись з предявленими позовними вимогами предявив зустрічні позовні вимоги в яких просить визнати недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №02-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 108, загальною площею 41,51кв.м., яка розташована на 16-ому поверсі, у житловому будинку за будівельною адресою: м.Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул. Висоцького,13, посилаючись на наступне. Позовні вимоги мотивовані тим, що 12.12.2008р. між ним та ТОВ «Альянс-Висотбуд» був укладений договір купівлі-продажу цінних паперів за яким він проінвестував будівництво квартири з будівельним номером 108, в будинку №28 по вулиці Висоцького, в м. Одесі. Цільові облігації були погашені за актом про передачу квартири від 22.06.2012р. за яким погашення облігацій було здійснено відповідно до договору резервування приміщення, а саме однокімнатної квартири, яка є предметом спору. Згодом, ОСОБА_1 було отримано свідоцтво про право власності на квартиру. Позивач зазначає, що відповідач - ТОВ «Альянс-Висотбуд» здійснив дії, що можуть призвести до втрати ним права власності на придбану квартиру, оскільки в 2008 році між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та ПАТ «Укрсоцбанк» був укладений Іпотечний договір за умовами якого була передана в іпотеку Банку в забезпечення своїх зобовязань по кредиту, майнові права на квартири в житловому будинку, яка була придбана ним. Позивач вважає, що наявність договору про іпотеку порушує охоронювані законом його права та її інтереси на квартиру, яка належить йому на праві власності. Підставою для визнання договору іпотеки недійсним ОСОБА_1 вважає, ту обставину, що на час укладання договору іпотеки майнові права не могли бути предметом іпотеки. Договір іпотеки був укладений в порушення Договору про співробітництво, а саме без згоди Управління капітального будівництва Одеської міської ради. Дані обставини стали підставою для звернення до суду.

В судовому засіданні представник ОСОБА_1 предявлені зустрічні позовні вимоги підтримав, просить задовольнити.

Представник ПАТ «Укрсоцбанк зустрічний позов не визнала у повному обсязі, зазначаючи, що предявлені позовні вимоги є безпідставними та не підлягають задоволенню у повному обсязі.

ТОВ «Альянс-Висотбуд» , Управління капітального будівництва ОМР не забезпечили участі своїх представників у судовому засіданні. Про час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином.

Суд, заслухавши представників позивача та відповідача, вивчивши матеріали справи, встановивши факти та відповідні до них правовідносини, прийшов до наступного висновку.

Матеріалами справи встановлено, що 17березня 2005 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради було укладено Контракт № 24-05 на будівництво 16-ти поверхового житлового будинку № 28 з інженерними мережами в мкр. ІІІ-4-2 ж/м Котовського в м.Одеса, за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобовязується своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво вказаного житлового будинку, здати у встановлені цим контрактом строки обєкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації, а Управління капітального будівництва Одеської міської Ради (замовник) зобовязалося надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати обєкт на баланс експлуатуючої організації.

З метою проведення будівництва багатоквартирного будинку, між ТОВ «Альянс-Висотбуд», та АКБ СР «Укрсоцбанк», яке згодом було перейменовано у публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк» 02.07.2008р. було укладено кредитний договір №24-12/135 за умовами якого Банк надав у кредит 1 009 323 дол. США, зі сплатою 12% річних та комісії, з кінцевим терміном повернення грошових коштів до 18.02.2009р. Згодом кінцевий термін повернення кредиту був змінений до 07.08.2009р. Додатковою угодою №1 від 30.06.2009р.

З метою забезпечення належного виконання зазначеного вище кредитного договору, 02.07.2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» нотаріально посвідчений Іпотечний Договір №02-10/2628 за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд», як іпотекодавець передав в іпотеку АКБ СР «Укрсоцбанк» (Іпотекодержателю) в забезпечення своїх зобовязань майнові права, в тому числі на незакінчену будівництвом квартиру №108, яка розташована на 16-ому поверсі, у житловому будинку за будівельною адресою: м.Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул. Висоцького,28.

Для виконання підрядних робіт з будівництва зазначеного багатоповерхового житлового будинку ТОВ «Альянс-Висотбуд» прийняло рішення про залучення грошових коштів інвесторів будівництва. шляхом укладення договорів купівлі-продажу майнових прав з фізичними особами-інвесторами.

Так, 12.12.2008р. між ОСОБА_1 (Покупець) та ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Продавець) був укладений договір купівлі-продажу цінних паперів №61/08-БВ. Предметом договору стало придбання Покупцем у Продавця цінних паперів у вигляді цільових облігацій ТОВ «Альянс-Висотбуд» для інвестування будівництва квартири №108, загальною площею 41,51кв.м., яка розташована на 16-ому поверсі, у житловому будинку за будівельною адресою: м.Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул.Висоцького,28. Цільові облігації були погашені за актом про передачу квартири від 22.06.2012р. за яким погашення облігацій було здійснено відповідно до договору резервування приміщення №107Р/28 від 12.12.2008р. , а саме однокімнатної квартири, яка є предметом спору. На підставі отриманих у ТОВ «Альянс-Висотбуд» документів ОСОБА_1 у виконавчому комітеті Одеської міської ради було отримано свідоцтво про право власності на квартиру від 16.08.2012р.

Судом встановлено, що ТОВ «Альянс-Висотбуд» порушило умови кредитного договору №24-12/135, в звязку з чим, Банком, станом на 15.06.2015р. була нарахована заборгованість по кредиту в розмірі 892 012,66 дол. США, яка складається з: суми заборгованості по кредиту в розмірі 527 194,25 дол. США, суми заборгованості за відсотками в розмірі 364 818,41 дол. США, що за курсом НБУ дорівнює 18 784 742,00 грн.

Згідно звіту незалежної оцінки ринкова вартість квартири АДРЕСА_3 складає 685 000,00 грн.

Вирішуючи виниклий між сторонами спір, суд виходить з наступного.

Правовідносини у сфері застави нерухомості (іпотеки) регулюються Законом України «Про іпотеку», за яким законодавство України про іпотеку базується на Конституції України та складається з ЦК України, Господарського кодексу України, цього Закону й інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України; Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, і частково Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який установлює обовязковість іпотеки при забезпеченні договорів між забудовником і стороною, яка фінансує будівництво.

За змістом ч.ч. 1, 3 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Згідно з ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

За ст. ст. 1, 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки№02-10/2628, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку; окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні.

Стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на обєкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим обєктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обовязки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість, що є обєктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки обєктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки обєкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна, як обєкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Стаття 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» установлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).

Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Зазначеного вище правового висновку дійшов Верховний Суд України при ухвалені постанови від 17 квітня 2013 по справі №6-8цс13, яка є обовязковою для всіх субєктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України (ч.1 ст.360-7 ЦПК України).

Отже, майнові права на спірну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, власником якої на даний час є ОСОБА_1, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом іпотеки, а відтак ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права АКБ СР «Укрсоцбанк».

ОСОБА_1 у повному обсязі проінвестувавбудівництво спірної квартири власними коштами, що засвідчує його права на отримання у власність цього житлового приміщення, а тому та обставина, що на момент укладення договорів іпотеки ТОВ «Альянс-Висотбуд» не мало правових обтяжень щодо укладення з АКБ СР «Укрсоцбанк» спірних договорів не має правового значення для вирішення справи по суті.

На підставі викладеного суд дійшов висновку, що спірний договір іпотеки є недійсними всилу ст. ст. 203, 215 ЦК України, як такий, що укладений з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки.

В звязку з чим, суд дійшов висновку, що зустрічні позовні вимоги є обґрунтованим та такими, що підлягають задоволенню у повному обсязі з підстав зазначених вище. Інші підстави недійсності, зазначені у зустрічному позові, суд до уваги не приймає, так як виходячи зі змісту вимог ст. 215 ЦК України, підставою визнання недійсним договору може бути лише одна підстава.

Задоволення зустрічних позовних вимог виключає можливість задоволення первісних позовних вимог ПАТ «Укрсоцбанк» про звернення стягнення на предмет іпотеки у повному обсязі.

Відмовляючи у задоволенні первісних позовних вимог, суд вважає за необхідне також зазначити.

Частиною 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку», визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Частина 3 той же статті вказує на те, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

За змістом ч.1 ст.37 Закону України № 898-IV іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання. Згідно ч.2 той же статті, рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Як вбачається з договору іпотеки № 02-10/2628 від 02.07.2008р. (п.п.4.5.3.), сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме:

- шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобовязань в порядку, встановленому ст.37 Закону України «Про іпотеку»;

Отже, враховуючі наявність умов, визначених сторонами у договорі про іпотеку від 02.07.2008р., Іпотекодержатель ПАТ «Укрсоцбанк» мав право, у досудовому порядку, задовольнити свої вимоги шляхом реєстрації свого права власності на предмет іпотеки, який прирівнюються до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

При не реалізації свого права у вирішені спору в позасудовому порядку шляхом проведення реєстрації свого права власності на предмет іпотеки (ст.37 Закону 898-IV), Банк має право на звернення до суду із позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки з підстав визначених ст. 39 Закону України 898-IV.

Зважаючи на викладене, слід дійти висновку, що позивачем обраний не правильний спосіб захисту своїх порушених прав.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України з Банка на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір у розмірі 551,20 гривень.

Керуючись ст. ст.10,11,57-60, 64,79,88,197,209, 212-215,218 ЦПК України, -

ВИРІШИВ

Позовні вимоги Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки залишити без задоволення у повному обсязі.

Зустрічні позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити у повному обсязі.

Визнати недійсним п.1.1 Іпотечног о Договору №02-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 108, загальною площею 41,51кв.м., яка розташована на 16-ому поверсі, у житловому будинку за будівельною адресою: м.Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул.Висоцького,13.

Стягнути з Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 551,20 гривень.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Одеської області через суд першої інстанції шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня отримання копії рішення.

Суддя