РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.03.2016 р. Дзержинський районний суд м. Харкова в складі:

головуючого судді Шестака О.І.,

при секретарі Демченко І.В.,

розглянувши в відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 Iгора Михайловича до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу недiйсним, -

в с т а н о в и в:

ОСОБА_1 звернувся до Дзержинського районного суду м. Харкова з позовною заявою до ОСОБА_2, в якій просить суд визнати недійсним договiр купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 в м. Харковi від 23.10.2013 р., зареєстрований за № 4420, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_3

В обгрунтування позовних вимог посилався на те, що він вважає себе законним власником квартири АДРЕСА_2, придбаної згідно договору купівлі-продажу від 11.08.2008 р.

Позивач вказує, що 11.08.2008 р. між ним і ПАТ «Комерційний банк «Надра» в особі Харківського регіонального управління ПАТ КБ «Надра» був укладений кредитний договір №6/4/20/2008/840-К/2350, а також договір іпотеки № 6/4/20/2008/980-1/2351.

ОСОБА_4 вказує, що в листопаді 2013 р. відповідач зателефонував йому і повідомив, що його квартира продана, і запропонував під'їхати та ознайомитись з документами. Відповідно до договору купівлі-продажу від 23.10.2013 р., зареєстрованого за №4420, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_3, власником квартири позивача був вказаний відповідач, а також зазначено, що від імені продавця діяла невідома позивачу особа на підставі довіреності. В самому договорі також було посилання на заочне рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 20.12.2010 р., яким з позивача було стягнуто на користь ПАТ «КБ «Надра» заборгованість в розмірі 2934360,81 грн. Однак, участі в зазначеній справі позивач не брав. Надати позивачу копію договору купівлі-продажу квартири відповідач категорично відмовився.

Таким чином, вказує позивач, на даний час він позбавлений своєї власності , та навіть не має можливості дізнатися яким чином відбувся перехід права власності на його квартиру до відповідача, та чи був він законним.

Позивач звертає увагу суду, що він не був сповіщений ні про продаж його квартири іншій особі, ні про відкриття виконавчого провадження, ні про проведення прилюдних торгів по реалізації квартири, що він вважає порушенням ст.ст. 38,41 ЗУ «Про іпотеку».

06.11.2014 р. ОСОБА_2 до суду було надано пояснення, в якому він просив відмовити в задоволенні позову в повному обсязі, оскільки оспорюваний договір купівлі-продажу було укладено з додержанням вимог ЗУ «Про Іпотеку» та іншого чинного законодавства України.

Відповідач вважає безпідставним посилання позивачем на те, що Харківським районним судом Харківської області розглядається позов щодо стягнення заборгованості по кредитному договору. Ці відомості банк не спростовує, дійсно розглядається спір щодо стягнення залишку боргу, але цей спір не має жодного відношення до позовних вимог, заявлених позивачем.

Крім того, вказує відповідач, за наявними у нього відомостями, з моменту отримання кредиту та по теперішній час позивач ні реєстрації, ні місця мешкання не змінював, жодного судового засідання в Харківському районному суді не відвідав, кореспонденцію з банку не отримує.

Відповідач також звертає увагу суду на те, що ОСОБА_4 раніше вже подавалась ідентична позовна заява про визнання договору купівлі-продажу недійсним, але протягом усього розгляду справи позивач до суду не зявлявся і позовна заява була залишена без розгляду.

ОСОБА_2 зазначає, що позивач протягом 2012-2013 рр. жодного погашення до ПАТ КБ «Надра» не здійснив, а несвоєчасне погашення кредиту зобовязує банк додатково формувати страховий резерв, що призводить до зменшення прибутку, до оподаткування і відповідно до зменшення надходження до бюджету на суму недоотриманих кредитів.

Також ОСОБА_2 подав до суду заперечення на позов, в якому просив відмовити в задоволенні позову ОСОБА_5 в повному обсязі. В обгрунтування цієї вимоги він зазначив, що 23.10.2013 р. він уклав з ПАТ «КБ «Надра» договір купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до якого йому перейшло право власності на квартиру за адрессою: АДРЕСА_3. Вказаний договір було підписано директором регіонального відділення ПАТ «КБ «Надра» ОСОБА_6 в відповідності до заочного рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 20.12.2010 р. по справі 2-5433/10, яке вступило в законну силу, та повноважень, наданих йому банком відповідно до посади.

Відповідач вказує, що відповідно до рішення Дзержинського районного суду м.Харкова від 20.12.2010 р. по справі 2-5433/10, ОСОБА_4 не сплачував кредит банку та банк як іпотекодержатель скористався своїм правом у відповідності до ЗУ «Про іпотеку» і звернув стягнення на іпотечне майно шляхом подання відповідної позовної заяви до суду в якій просив суд надати іпотекодержателю - ПАТ «КБ «Надра» право продажу предмету іпотеки в відповідності до ст. 38 ЗУ «Про іпотеку». Дзержинський районний суд м. Харкова, розглянувши позов банку, задовольнив його.

Відповідач зазначає, що 23.10.2013 р., що при укладенні договору купівлі-продажу приватний нотаріус ХМНО ОСОБА_3 перевірила наявність будь-яких обмежень на предмет іпотеки, перевірила правоздатність осіб, які укладають угоду, наявність всіх необхідних документів та посвідчила договір купівлі-продажу. В звязку з викладеним відповідач вважає цей договір цілком законним та дійсним.

Щодо заперечень правової аргументації позивача відповідач зазначає, що ОСОБА_4 брав кредит у ПАТ «КБ «Надра» та в якості забезпечення кредиту та його повернення передавав в іпотеку нерухоме майно - квартиру за адресою: АДРЕСА_4. ОСОБА_4 належно не виконував кредитні зобовязання.

Відповідач вказує, що в своїй позовній заяві ОСОБА_4 сам зазначає, що договір купівлі-продажу між відповідачем та ПАТ «КБ «Надра» було укладено в відповідності до рішення Дзержинського районного суду м. Харкова та ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», в якій вказано, що судом може бути надано право іпотекодержателю самостійно продавати предмет іпотеки для задоволення вимог іпотекодержателя. Приватним нотаріусом при реєстрації договору купівлі-продажу було перевірено наявність всіх необхідних документів та повідомлень.

Посилаючись на ст.ст. 203, 215 ЦК України, відповідач вказує, що йому також незрозумілі вимоги позивача щодо визнання договору купівлі-продажу недійсним.

Також він зазначає, що при укладанні договору купівлі-продажу сторонами було дотримано вимоги ЗУ «Про іпотеку», ст. 203 ЦК України, а відповідно до ст. 204 ЦК України, встановлюється презумпція правомірності правочину, тобто правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

24.12.2015 р. представником ОСОБА_2 до суду було подано додаткові пояснення по справі, в яких він просив відмовити позивачу в задоволенні його вимог.

В обгрунтування цієї вимоги вказав, що заявлене в судовому засіданні твердження позивача про обовязкову необхідність реалізації предмета іпотеки через орган державної виконавчої служби та через аукціон хибними та такими, що не відповідають рішенню Дзержинського районного суду м. Харькова по справі №2-5433/10, оскільки в ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» вказано, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь якої особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця про свій намір укласти цей договір. Відповідно ж до рішення Дзержинського районного суду м. Харкова по справі №2-5433/10, судом встановлено порядок реалізації предмета іпотеки, а саме надано право продажу предмету іпотеки іпотекодержателю ВАТ «КБ «Надра» від свого імені будь якої особі-покупцеві на умовах та в порядку, викладеному ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», отже судом встановлено порядок реалізації предмета іпотеки, та він відмінний від реалізації через виконавчу службу та проведення торгів, а відповідає іншому порядку передбаченому законом, а саме ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

Також представник відповідача не погоджується з твердженням позивача, що на момент проведення продажу предмета іпотеки була відсутня оцінка майна, а та що є в матеріалах справи, є не дійсною. Представник ОСОБА_2 зазначає, що матеріали справи свідчать, що перед продажем предмету іпотеки була зроблена його оцінка, що підтверджується звітом №1157/13 від 24.09.2013 р.

Щодо твердження позивача про недійсність оцінки, представник відповідача вказує, що відповідно до норм, які регулюють діяльність суб'єктів оціночної діяльності, оцінка нерухомого майна дійсна-протягом 6 місяців. Звіт №1157/13 складений 24.09.2013 р. а договір купівлі-продажу був укладений 23.10.2013р. тобто через місяць після проведення оцінки майна. Отже, заяви позивача не відповідають дійсності.

Крім того, матеріали справи свідчать, що ОСОБА_4 повідомлявся рекомендованими листами ще в травні 2013 р. про намір іпотекодержателя продати предмет іпотеки в відповідності до ст. 38 ЗУ «Про іпотеку». На конвертах вказана повна адреса ОСОБА_5 та є відмітки поштового відділення про повернення листів в зв'язку з тривалістю зберігання, а також є відмітки пошти про намір листоноши вручити лист. Приймаючи до уваги той факт, що іпотекодержатель направляв листи іпотекодавцю ОСОБА_5 більш ніж за 30 днів до укладання договору купівлі-продажу предмету іпотеки, а саме за 5 місяців до укладання договору, представник відповідача вважає, що ПАТ КБ «Надра» виконав умови ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

Позивач ОСОБА_4, а також його представник в судовому засіданні позовні вимоги підтримали і просили їх задовольнити в повному обсязі.

Представник відповідача ОСОБА_2 в судовому засіданні заперечував проти задоволення позовних, просив в їх задоволенні відмовити.

Представник третьої особи ПАТ КБ «Надра» в судове засідання не зявився, причину неявки суду не повідомив. Для його повідомлення про час і місце слухання справи на адресу місцезнаходження ПАТ КБ «Надра» було направлено телеграму, яка, відповідно до повідомлення, яке повернулось до суду, була вручена уповноваженому на прийом кореспонденції.

Третя особа приватний нотаріус ХМНО ОСОБА_3 в судове засідання не зявилась, до суду подала заяву, в якій просила розглядати справу без її участі.

Заслухавши учасників судового засідання, дослідивши матераіли справи, суд вважає за необхідне в задоволені позову відмовити, виходячи з наступного.

В відповідності до ст. 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних осіб, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Відповідно до ст. 60 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Враховуючи зазначене, суд розглядає даний позов в межах заявлених вимог та на підставі доказів, наданих сторонами, відповідності до ч. 2 ст. 27 ЦПК України.

З матеріалів справи вбачається, що 11.08.2008 р. між ПАТ «КБ «Надра» і ОСОБА_4 був укладений кредитний договір №6/4/20/2008/840-К/2350.

11.08.2008 р. між ПАТ «КБ «Надра» (Іпотекодержатель) і ОСОБА_4 (Іпотекодавець) в забезпечення виконання позивачем зобовязання за кредитним договором, був укладений договір іпотеки №6/4/20/2008/980-І/2351, яким ОСОБА_4 передав в іпотеку, а ПАТ «КБ «Надра» прийняв в іпотеку нерухоме майно трьохкімнатну квартиру №27 за адресою: м. Харків, вул. Культури, 16, загальною площею 63,8 кв.м, житловою площею 35,8 кв.м.

Відповідно до п. 3.3.5 цього договору, ПАТ «КБ «Надра» має право звернути стягнення на предмет іпотеки в випадку, якщо при настанні строку виконання зобовязання ОСОБА_5 по кредитному договору (повернення кредиту в сумі 201825,00 доларів США з уплатою відсоткової ставки в розмірі 14,99% на рік), воно не буде виконане.

Відповідно до ст. 4 цього договору, в випадку невиконання або неналежного виконання зобовязання за кредитним договором в цілому або в тій чи іншій його частини, а також в випадку порушення Іпотекодавцем будь-яких зобов'язань за цим договором або будь-яких гарантій та запевнень, наданих Іпотекодержателю за цим договором, Іпотекодержатель має право реалізувати своє право іпотеки та звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому цим договором. Іпотекодержатель має право задовольнити за рахунок предмета іпотеки свої вимоги в повному обсязі, який визначається на момент реалізації права іпотеки, в тому числі, але не виключно, всі платежі на користь Іпотекодержателя, передбачені кредитним договором, а також нараховані штрафні санкції за порушення зобов'язань за кредитним договором, витрати Іпотекодєржателя на адвокатів, аудиторів, експертів, оцінювачів, витрати, понесені при зверненні стягнення на предмет іпотеки та його реалізації, в тому числі за здійснення виконавчого напису нотаріуса та будь-які інші витрати, понесені Іпотекодержателем в звязку з цим договором.

Відповідно до п. 5.1 ст. 5 цього договору іпотеки, Ітекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки в випадку невиконання або неналежного виконання зобов'язання за кредитним договором в цілому або в тій чи іншій його частини, а також в випадку порушення Іпотекодавцем будь-яких зобов'язань за цим договором або будь-яких гарантій та запевнень, наданих Іпотекодержателю за цим договором.

Відповідно до п. 5.3 ст. 5 цього договору іпотеки, звернення стягнення на предмет іпотекй-відбувається, зокрема, на підставі рішення суду.

Заочним рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова від 20.12.2010 р. в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_5 за кредитним договором №6/4/20/2008/840-К/2350 від 11.08.2008 р. в розмірі 1987284,91 грн., а також судових витрат по сплаті судового збору в розмірі 1700,00 грн. та витрат на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи в розмірі 120 грн. звернено стягнення на предмет іпотеки згідно договору іпотеки №6/4/20/2008/980-І/2351 від 11.08.2008 р., а саме нерухоме майно трикімнатну квартиру №27, загальною площею 63,888 кв.м, житловою площею 35,8 кв.м, яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Культури, 16, яка належить ОСОБА_5 на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу від 11.08.2008 р., посвідченого приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_7 за реєстровим №3087, шляхом їх продажу ВАТ КБ «Надра» в особі філії ВАТ КБ «Надра» Харківське регіональне управління від свого імені будь-якій особі-покупцеві на умовах і в порядку, викладеному в ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

Зі звіту №1157/13 про незалежну оцінку, зробленого субєктом оціночної діяльності ФО-П ОСОБА_8, оціночна вартість трьохкімнатної квартири АДРЕСА_5, житловою площею 35,8 кв.м, загальною площею 63,8 кв.м, складає, без ПДВ, 415000,00 грн.

23.10.2013 р. між ПАТ КБ «Надра» в особі Відділення ПАТ КБ «Надра» Харківське регіональне управління ОСОБА_6, діючого на підставі довіреності, що є Іпотекодержателем за іпотечним договором, укладеним ним з ОСОБА_4, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_7 11.08.2008 р. (Продавець), і ОСОБА_2 (Покупець) було укладено договір купівлі-продажу, зареєстрований в реєстрі за №4420, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_3

Відповідно до вказаного договору купівлі-продажу, сторони, діючи добровільно і перебуваючи при здоровому розумі та ясній памяті, усвідомлюючи значення своїх дій та спроможні керувати ними, без будь-якого примусу, насильства або якихось погроз, попередньо ознайомлені з вимогами чинного законодавства щодо недійсності правочинів, а також на виконання рішення іменем України (заочне), виданого Дзержинським районним судом м. Харкова 20.12.2010 р. по справі №2-5433/10, згідно якого Іпотекодержателю надано право на укладання договору купівлі-продажу предмету іпотеки, та на підставі ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», уклали цей договір купівлі-продажу квартири, яким Продавець передає у власність Покупця трьохкімнатну квартиру АДРЕСА_5, житловою площею 35,8 кв.м, загальною площею 63,8 кв.м, а Покупець приймає її у власність і сплачує за неї обумовлену грошову суму, а саме 424000,00 грн.

З повідомлення №489 від 22.05.2013 р., направленого ПАТ «КБ «Надра» ОСОБА_5, вбачається, що останнього повідомлено, що згідно рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 20.12.2010 р., кредитним комітетом банку прийнято рішення про звернення стягнення на передане в іпотеку в якості забезпечення кредитного договору №6/4/20/2008/840-К/2350 квартири за адресою: АДРЕСА_3 шляхом продажу предмету іпотеки від імені банку будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому ст. 38 ЗУ «Про іпотеку». Позивача повідомлено, що протягом тридцятиденного строку з дня отримання цього повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателя цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмету іпотеки у іпотекодержателя . Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог. Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

З повідомлення про вручення поштового відправлення, яке супроводжувало вказане повідомлення, вбачається, що при написанні адреси позивача не було вказано номер його будинку. Таким чином, суд не вважає доведеним належне повідомлення позивача про вказані обставини.

Однак, зазначене не є підставою для задоволення позовних вимог ОСОБА_5, оскільки відповідно до ч. 1 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Отже, в випадку порушення вимог вказаної законодавчої норми, прямо передбачено обовязок іпотекодержателя відшкодувати завдані збитки. Визнання договору недійсним з цих підстав законодавством не передбачено.

Відповідно до ч. 6 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Таким чином, з матеріалів справи вбачається, що на момент укладення договору купівлі-продажу квартири, оцінка нерухомого майна була проведена. Вартість квартири при її продажу була визначена відповідно до звіту про незалежну оцінку. В випадку, якщо позивач не погоджується з наданою оцінкою майна, він, як вбачається з ч. 6 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», має право вимагати від іпотекодержателя відшкодування йому завданих збитків. Однак визнання на цій підставі договору купівлі-продажу недійсним законодавством не передбачено.

Враховуючи викладене, позовні вимоги ОСОБА_5 є необґрунтованими, недоведеними, а тому задоволенню не підлягають.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 209, 212-215, 218 ЦПК України, ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» суд

в и р і ш и в:

Відмовити в задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу недійсним.

Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Харківської області протягом 10 днів з моменту отримання його копії.

Головуючий: Шестак О.І.