АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА
справа № 22-ц/796/6465/2016 головуючий у 1-й інстанції: Ластовка Н.Д.
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

7 червня 2016 року колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду міста Києва в складі:

головуючого: Головачова Я.В.

суддів: Поліщук Н.В., Поливач Л.Д.

при секретарі: Литвиненко Р.С.

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за договором оренди та визнання права власності, за апеляційною скаргою заступника прокурора міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради, Державної архітектурно-будівельної інспекції України на рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 6 серпня 2015 року,

в с т а н о в и л а :

У червні 2015 року ОСОБА_1 звернувся до суду з указаним позовом, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що 2 березня 2015 року між ним та ОСОБА_2 був укладений договір оренди нежитлового приміщення №01, відповідно до якого відповідач отримав у користування нежитлове приміщення - громадський (виробничий) будинок (приміщення) їдальня загальною площею 110,6 кв. м. по АДРЕСА_1, яке належить йому на праві приватної власності. Згідно п. 2.1 цього договору приміщення надається в оренду на строк з моменту прийняття його за актом приймання-передачі, який підписується сторонами до 31 грудня 2015 року. На підставі Акту прийому-передачі від 2 березня 2015 року позивач передав, а відповідач прийняв нежитлове приміщення - громадський (виробничий) будинок (приміщення) їдальня загальною площею 110,6 кв. м. по АДРЕСА_1. Розділом 3 договору оренди від 2 березня 2015 року передбачено, що плата за користування приміщенням складає 6000 грн. за місяць та сплачується готівкою орендарем на користь орендодавця не пізніше ніж з 5 днів до завершення звітного місяця, за який проводиться такий платіж. За користування приміщенням за період з березня 2015 року по травень 2015 року включно ОСОБА_2 мав сплатити позивачу 18000 грн. в термін до 26 травня 2015 року, однак у визначений термін кошти відповідачем сплачені не були. Листом від 2 червня 2015 року ОСОБА_1 звернувся до відповідача з вимогою погасити заборгованість з орендної плати, проте, відповідач відмовився сплачувати орендну плату з тих підстав, що він не є власником майна, оскільки в нього відсутні відповідні правовстановлюючі документи на нежитлове приміщення, а тому він не мав права виступати орендодавцем зазначеного майна, а отже, і отримувати оренду плату.

Посилаючись на те, що відповідач фактично оспорює його право власності на нежитлове приміщення - громадський (виробничий) будинок (приміщення) їдальня загальною площею 110,6 кв. м. по АДРЕСА_1, літ. "Ж" у м. Києві, позивач просив суд стягнути з ОСОБА_2 на його користь 18000 грн. заборгованості за договором оренди та визнати за ним право власності на зазначене нежитлове приміщення.

Рішенням Дніпровського районного суду міста Києва від 6 серпня 2015 року позов ОСОБА_1 задоволено. Визнано за ОСОБА_1 право власності на нежитлове приміщення - громадський (виробничий) будинок (приміщення) їдальня, загальною площею 110,6 кв.м., що розташований за адресою: м. Київ, Дніпровський район, АДРЕСА_1, літ "Ж"; стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 18000 грн. заборгованості за договором оренди № 01 від 2 березня 2015 року; стягнуто з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору в розмірі 3654 грн.

У поданій апеляційній скарзі заступник прокурора міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради, Державної архітектурно-будівельної інспекції України, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду першої інстанції в частині задоволення позову ОСОБА_1 про визнання за ним права власності на вказане нежитлове приміщення скасувати і ухвалити в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову. Скаржник зазначає, що суд першої інстанції у порушення вимог ст. 331 ЦК України не врахував те, що позивачем не доведено факту реєстрації права власності на спірне майно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; суд безпідставно дійшов висновку про те, що ОСОБА_1 є власником нежитлового приміщення - громадський (виробничий) будинок (приміщення) їдальня, загальною площею 110,6 кв. м. по АДРЕСА_1, літ. "Ж" у Дніпровському районі м. Києві на підставі технічного паспорту, виданого 3 березня 2015 року ТОВ "Проекттехсервісбуд", оскільки технічний паспорт не є правовстановлюючим документом, що посвідчує право власності на майно; матеріали справи не містять доказів того, що ОСОБА_1 є власником спірного приміщення, а тому суд безпідставно застосував до спірних правовідносин ст. 392 ЦК України. Вказував на те, що судом не надано оцінку тому факту, що будівництво спірного об'єкту здійснювалось з порушенням вимог чинного містобудівного законодавства, без належних дозвільних документів, на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, що є самочинним будівництвом. Крім того, судом першої інстанції не залучено до розгляду Державну архітектурно-будівельну інспекцію України, як орган на який покладено обов'язки нагляду за дотримання законів у сфері містобудування, та Київську міську раду - власника земельної ділянки.

В іншій частині рішення суду сторонами не оскаржується, тому в силу ст. 303 ЦПК України не перевіряється.

Прокурор Прокуратури міста Києва - ОСОБА_5, представник Київської міської ради - ОСОБА_6 та представник Державної архітектурно-будівельної інспекції України - ОСОБА_3 в суді апеляційної інстанції підтримали апеляційну скаргу з наведених в ній підстав.

Представник ОСОБА_1- ОСОБА_7 заперечувала проти задоволення апеляційної скарги, вважала, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Інші особи, які беруть участь у справі, в суд апеляційної інстанції не з'явилися, про час і місце розгляду справи повідомлені належним чином. З урахуванням положень ч. 2 ст. 305 ЦПК України їх неявка не перешкоджає розглядові справи.

Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого у справі рішення в цій частині, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Судом установлено, що позивачем було побудовано нежитлове приміщення - громадський (виробничий) будинок (приміщення) їдальня, загальною площею 110,6 кв. м. по АДРЕСА_1, літ. "Ж" у Дніпровському районі м. Києві, що підтверджується технічним паспортом (а. с. 7-20).

2 березня 2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений договір оренди нежитлового приміщення №01, відповідно до умов якого позивач зобов'язався передати відповідачу, а відповідач зобов'язався прийняти у строкове платне користування нежитлове приміщення - громадський (виробничий) будинок (приміщення) їдальня, загальною площею 110,6 кв. м. по АДРЕСА_1, літ. "Ж" у Дніпровському районі м. Києві, яке належить позивачу на праві приватної власності

Пунктом 2.1 зазначеного договору встановлено, що приміщення надається в оренду на строк з моменту прийняття його за актом приймання-передачі, який підписується сторонами до 31 грудня 2015 року.

Відповідно до п. п. 3.1, 3.2 договору оренди плата за користування приміщенням складає 6000 грн. за місяць та сплачується готівкою орендарем на користь орендодавця не пізніше ніж за 5 днів до завершення звітного місяця, за який проводиться такий платіж.

2 березня 2015 року між сторонами був складений та підписаний акт приймання-передачі приміщень у користування згідно договору оренди нежитлового приміщення №01 від 2 березня 2015 року.

2 червня 2015 року, у зв'язку з неналежним виконання ОСОБА_2 умов зазначеного договору в частині оплати платежів за користування приміщенням, ОСОБА_1 звернувся до відповідача листом-претензією №01 з вимогою про сплату заборгованості з орендної плати за період з березня 2015 року по травень 2015 року включно в розмірі 18000 грн.

Листом №б/н від 5 червня 2015 року ОСОБА_2 повідомив про відмову у погашенні заборгованості за договором оренди у зв'язку з відсутністю у позивача правовстановлюючих документів на зазначене нежитлове приміщення та відсутністю підстав для передачі даного приміщення в оренду.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову ОСОБА_1 в частині визнання права власності на нежитлове приміщення - громадський (виробничий) будинок (приміщення) їдальня, загальною площею 110,6 кв. м. по АДРЕСА_1, літ. "Ж" у Дніпровському районі м. Києві, суд першої інстанції керувався ст. ст. 321, 328, 331, 376, 392 ЦК України і виходив із того, що позивачем доведено факт набуття права власності на вказану нежилу будівлю, а зважаючи на відмову відповідача від виконання своїх зобов'язань за договором оренди нежитлового приміщення №01 від 2 березня 2015 року, позивач має право на захист своїх порушених прав шляхом визнання оспорюваного відповідачем права власності у судовому порядку.

Проте з таким висновком суду погодитися не можна.

За правилами статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Цивільним законодавством, зокрема статтею 328 ЦК України (набуття права власності), не передбачено такої підстави для визнання права власності за особою як не виконання зобов'язання за договором, тобто закон не пов'язує виникнення права власності у набувача за договором з невиконанням його умов. У разі невиконання умов договору однією із сторін, інша сторона може вимагати його виконання.

Отже, порушення зобов'язання за договором оренди тягне за собою інші правові наслідки, а не визнання права власності, яке регулюється іншими нормами Цивільного кодексу України.

Згідно статті 392 Цивільного кодексу України передбачено, що власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Отже, звернутися з позовом про захист права власності шляхом його визнання може саме власник цього майна, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою і це право повинно підтверджуватися відповідними право встановлювальними документами, на підставі яких у встановлених законом випадках здійснюється реєстрація права власності.

Частиною 2 статті 331 ЦК України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва.

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Аналіз положень статті 331 ЦК України у системному зв'язку з нормами статей 177-179, 182 ЦК України, частини третьої статті 3 Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-ІV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" дає підстави для висновку про те, що право власності на новостворене нерухоме майно як об'єкт цивільних прав виникає з моменту його державної реєстрації.

Статтею 1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Стаття 18 Закону України від 16 листопада 1992 року № 2780-ХІІ "Про основи містобудування" передбачає, що реалізація містобудівної документації полягає у впровадженні рішень відповідних органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування при плануванні відповідних територій, комплексній забудові та реконструкції населених пунктів, проектуванні та будівництві об'єктів житлово-цивільного і виробничого призначення, систем транспортного та інженерного забезпечення, впорядкуванні і благоустрої територій.

Закінчені будівництвом об'єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Експлуатація не прийнятих у встановленому законодавством порядку об'єктів забороняється.

Відповідно до Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22 вересня 2004 року №1243, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів полягає у підтвердженні державними приймальними комісіями готовності до експлуатації об'єктів нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту будівель і споруд як житлово-громадського, так і виробничого призначення, інженерних мереж та споруд, транспортних магістралей, окремих черг пускових комплексів (далі - закінчені будівництвом об'єкти), їх інженерно-технічного оснащення відповідно до затвердженої в установленому порядку проектної документації, нормативних вимог, вихідних даних на проектування.

Отже, державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку.

Однак, у справі, яка переглядається, позивачем не надано доказів введення об'єкту нерухомого майна в експлуатацію у встановленому порядку і набуття цим майном статусу об'єкта нерухомого майна як об'єкта цивільного права.

Визнання ж права власності на об'єкт незавершеного будівництва, не прийнятого в експлуатацію, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачено.

Зазначена правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 27 травня 2015 року № 6-159 цс15, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Крім того, помилковим є висновок суду першої інстанції про те, що ОСОБА_1 є власником нежитлового приміщення - громадського (виробничого) будинку (приміщення) їдальні, загальною площею 110,6 кв. м. по АДРЕСА_1, літ. "Ж" у Дніпровському районі м. Києві на підставі технічного паспорту, оскільки вказаний документ не є правовстановлюючим документом, що посвідчує право власності на майно.

Відповідно до п. 1 Порядку виконання будівельних робіт (далі - Порядок), затвердженого постановою Кабінету міністрів України від 13 квітня 2011 року №466, будівельні роботи - роботи з нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту.

Пункт 2 указаного Порядку передбачає, що будівельні роботи можуть виконуватися замовником після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію та подання замовником за формою згідно з додатком 1 повідомлення про початок виконання будівельних робіт Державній архітектурно-будівельній інспекції або її територіальному органу (далі - Інспекція) за місцезнаходженням об'єкта будівництва - щодо об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, які не потребують реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт (далі - декларація) або отримання дозволу на виконання будівельних робіт, відповідно до переліку об'єктів, будівництво яких здійснюється після надіслання повідомлення про початок виконання будівельних робіт; реєстрації відповідною Інспекцією декларації - щодо об'єктів будівництва, що належать до І - III категорії складності; видачі замовнику Інспекцією дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об'єктів будівництва, що належать до IV і V категорії складності.

Разом з тим, у матеріалах справи відсутні докази надання дозвільних документів на будівництво нежитлового приміщення - громадського (виробничого) будинку (приміщення) їдальні, загальною площею 110,6 кв. м. по АДРЕСА_1, літ. "Ж" у Дніпровському районі м. Києві.

Відповідно до частини 1, 2 статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна не набуває права власності на нього.

У пункті 4 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України від 30.03.2012 № 6 "Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)" роз'яснено, що судам слід мати на увазі, що самочинним вважається будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво; або відведена не для цієї мети; або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту; або з істотним порушенням будівельних норм і правил.

Під наданням земельної ділянки слід розуміти рішення компетентного органу влади чи органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у власність або надання у користування, або передачу права користування земельною ділянкою на підставі цивільно-правових договорів із фізичною чи юридичною особою.

В матеріалах справи відсутні докази на підтвердження того, що ОСОБА_1 є власником або користувачем земельної ділянки, на якій знаходиться нежитлове приміщення, що свідчить про те, що спірне нерухоме майно побудоване за відсутності законних підстав для цього, у зв'язку з чим є самочинним будівництвом.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду України, викладеної у постанові від 4 листопада 2015 року у справі №6-1920цс15 визначення замовника власником об'єкта будівництва, можливо лише у взаємозв'язку зі статтею 331 ЦК України, а саме із наявністю обов'язкової умови наявності права власності або права користування земельною ділянкою, на якій знаходиться нерухоме майно. В інших випадках відповідно до статті 376 ЦК України таке будівництво та нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, а особа яка його здійснила не набуває права власності на нього.

Зазначеним обставинам, які безпосередньо стосуються предмета даного спору, судом першої інстанції не надано належної правової оцінки, що призвело до ухвалення незаконного та необґрунтованого рішення.

Крім того, розглянувши справу та ухваливши рішення, яке стосується інтересів Київської міської ради, як власника вказаної земельної ділянки, та Державної архітектурно-будівельної інспекції України, як органу, що уповноважений приймати в експлуатацію об'єкти будівництва, суд першої інстанції, у порушення вимог процесуального закону, не залучив їх до участі у справі.

За таких обставин колегія суддів вважає, що судом ухвалено рішення про задоволення позову в частині визнання за ОСОБА_1 права власності на нежитлове приміщення - громадський (виробничий) будинок (приміщення) їдальня, загальною площею 110,6 кв. м. по АДРЕСА_1, літ. "Ж" у Дніпровському районі м. Києві через неправильне застосування норм матеріального права, що відповідно до ст. 309 ЦПК України є підставою для скасування рішення суду в цій частині й ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позову про визнання права власності.

Ураховуючи викладене, апеляційна скарга підлягає задоволенню.

Керуючись ст. ст. 303, 307, 309, 316 ЦПК України, колегія суддів,

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу заступника прокурора міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради, Державної архітектурно-будівельної інспекції України задовольнити.

Рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 6 серпня 2015 року в частині задоволення позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання права власності на нежитлове приміщення - громадський (виробничий) будинок (приміщення) їдальня, загальною площею 110,6 кв. м., по АДРЕСА_1, літ "Ж" у Дніпровському районі міста Києва скасувати і ухвалити в цій частині нове рішення наступного змісту.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання права власності відмовити.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення, але може бути оскаржене в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили шляхом подання до цього суду касаційної скарги.

Головуючий Я.В. Головачов

Судді: Н.В. Поліщук

Л.Д.Поливач