АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 лютого 2016 року м. Чернівці

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Чернівецької області у складі:

головуючого Яремка В. В.

суддів: Бреславського О.Г., Чупікової В. В.

секретар Окармус О. М.

за участю представника позивача Сапожніка С.В., відповідача ОСОБА_2, представників відповідачів ОСОБА_3, ОСОБА_4,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Дністрові роси» (далі - ТОВ «Дністрові роси») до ОСОБА_2, фермерського господарства «Вікагропром», третя особа - Реєстраційна служба Кельменецького районного управління юстиції, про визнання недійсним договору оренди землі, визнання договору оренди земельної ділянки поновленим, зобов'язання вчинити дії за апеляційною скаргою ТОВ «Дністрові роси» на рішення Хотинського районного суду Чернівецької області від 01 грудня 2015 року,

встановила:

У березні 2015 року ТОВ «Дністрові роси» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_2, фермерського господарства «Вікагропром», який в подальшому було змінено, посилаючись на те, що на підставі договору оренди земельної ділянки, який укладено 28 липня 2007 року з ОСОБА_2, воно використовувало земельну ділянку площею 1,30 га, для вирощування сільськогосподарських культур; термін дії договору до 01 грудня 2014 року.

Відповідно до умов договору після його закінчення орендар має переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк. Умови договору виконувались ним належно, до закінчення строку дії договору підприємство надіслало орендодавцю лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на оренду земельної ділянки, але згодом дізналося про передання на підставі договору від 21 листопада 2014 року зазначеної земельної ділянки в оренду фермерському господарству «Вікагропром» (далі - ФГ «Вікагропром»).

Цей договір укладено між ОСОБА_2 та ФГ «Вікагропром» з порушенням прав ТОВ «Дністрові роси», передбачених ст. 777 ЦК України, ст. 33Закону України «Про оренду землі».

Позивач просив суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 21 листопада 2014 року, визнати поновленим договір оренди земельної ділянки від 28 липня 2007 року, зобов'язати ОСОБА_2 вчинити дії щодо укладення додаткової угоди з ТОВ «Дністрові роси».

Рішенням Хотинського районного суду Чернівецької області від 01 грудня 2015 року у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ТОВ «Дністрові роси» просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Посилається на неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права.

Колегія суддів, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що договір оренди земельної ділянки, укладений 21 листопада 2014 року між ОСОБА_2 та ФГ «Вікагропром», містить більш сприятливі умови порівняно з тими, що були запропоновані ТОВ «Дністрові роси».

Тому, оскільки ОСОБА_2 досяг згоди з новим орендарем про укладення договору оренди на кращих умовах, повідомив ТОВ «Дністрові роси» про небажання укладати новий договір на запропонованих позивачем умовах, то ТОВ «Дністрові роси» втратило переважне право на оренду спірної земельної ділянки.

Проте з таким висновком погодитися не можна, оскільки він не відповідає фактичним обставинам справи, суд дійшов його внаслідок неповного з'ясування обставин справи, порушення норм матеріального права, що згідно з пп. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 309 ЦПК України є підставою для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення, яким позов слід задовольнити.

У справі встановлено, що ОСОБА_2 на праві власності належить земельна ділянка площею 1,30 га, кадастровий номер НОМЕР_1, яка розташована на території Бурдюзької сільської ради Кельменецького району Чернівецької області, з цільовим призначенням - ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

28 липня 2007 року між ним та ТОВ «Дністрові роси» укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на п'ять років, починаючи від дня його державної реєстрації (п. 43). Даний договір зареєстровано в Чернівецькій регіональній філії ДП «Цент ДЗК» 01 грудня 2009 року, термін дії договору до 01 грудня 2014 року.

Згідно з п. 8 договору оренди земельної ділянки сторони визначили, що у випадку належного виконання орендарем умов договору термін дії договору продовжується ще на 5 років (і не потребує внесення до нього змін (доповнень) чи переукладення даного договору на новий термін). Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

ТОВ «Дністрові роси» повідомило ОСОБА_2 листом, який він отримав 4 вересня 2014 року, про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, додавши до нього проект додаткової угоди (а. с. 8-9).

Упродовж місячного строку з дня отримання пропозиції ОСОБА_2 інших умов додаткової угоди не запропонував.

Листом від 17 жовтня 2014 року, тобто після спливу місячного строку з дня отримання пропозиції ТОВ «Дністрові роси», ОСОБА_2 на повторне звернення до нього повідомив позивача про завершення дії договору із вимогою повернення йому земельної ділянки (а.с. 124-125).

У подальшому 21 листопада 2014 року ОСОБА_2 уклав договір оренди зазначеної земельної ділянки з ФГ «Вікагропром», який 25 грудня 2014 року зареєстрований Реєстраційною службою Кельменецького районного управління юстиції (а. с. 10-11, 121).

ТОВ «Дністрові роси» вважає, що має переважне право на поновлення договору, у т.ч. на умовах, які були запропоновані ФГ «Вікагропром».

Колегія суддів дійшла висновку, що позовні вимоги ТОВ «Дністрові роси» є обґрунтованими, доведеними, а тому підлягають задоволенню.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Таким чином, об'єктом оренди є земельна ділянка.

Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.

Пунктом 8 договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_5 та ТОВ «Дністрові роси» передбачалося, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах першій - п'ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно з частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

-з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Така правова позиція міститься в постановах Верховного Суду України від 10 червня 2015 року (справа № 6-70цс15), 18 березня 2015 року (справа № 6-3цс15), 18 березня 2015 року (справа № 6-4цс15) та 25 лютого 2015 року (справа № 6-10цс15).

У справі, яка переглядається, встановлено факт належного виконання ТОВ «Дністрові роси» умов договору оренди землі; дотримання ним строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, ненадіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови в поновленні договору на новий строк та укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендодавцем на умовах, з якими погоджується ТОВ «Дністрові роси».

За вказаних фактично встановлених обставин колегія суддів дійшла висновку, що на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» у ТОВ «Дністрові роси» є переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк і що це право порушено у зв'язку з укладенням орендодавцем договору оренди від 21 листопада 2014 року з іншим орендарем - ФГ «Вікагропром».

Тому відповідно до частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України є підстави для визнання зазначеного договору недійсним.

Водночас для відновлення переважного права ТОВ «Дністрові роси» договір оренди земельної ділянки площею 1,30 га, кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 28 липня 2007 року між ТОВ «Дністрові роси» та ОСОБА_2, слід визнати поновленим та зобов'язати ОСОБА_2 вчинити дії щодо укладення з позивачем додаткової угоди оренди земельної ділянки площею 1, 30 га.

Представники відповідачів, з чим погодився і суд першої інстанції, вважають, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди: з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб, - за умови одночасної сукупності всіх наведених обставин, а відсутність хоча б однієї з них не дає підстав стверджувати про порушення переважного права попереднього орендаря на укладення договору оренди.

Таке тлумачення відповідних норм права та правової позиції Верховного Суду України є помилковим й призводить фактично до нівелювання переважного права попереднього орендаря на поновлення договору оренди.

Доводи відповідача та його представника про ведення ОСОБА_2 з ТОВ «Дністрові роси» переговорів щодо умов договору та недосягнення згоди не ґрунтуються на наявних у справі доказах.

У справі встановлено, що на порушення вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» ОСОБА_2 як орендодавець у місячний термін не розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, не узгодив з орендарем істотні умови договору та не направив лист-повідомлення про прийняте ним рішення, що є його обов'язком.

Показання відповідача ОСОБА_2, допитаного як свідка, про те, що він у телефонному режимі у місячний строк після отримання проекту додаткової угоди, повідомляв працівника ТОВ «Дністрові роси» про незгоду із запропонованими умовами та пропонував свої інші умови колегія суддів розцінює як показання заінтересованої особи, які об'єктивно не підтверджуються іншими доказами.

Такі показання не свідчать про виконання відповідачем обов'язку погодження з позивачем всіх істотних умов договору.

Тому укладення ОСОБА_2 договору оренди землі з новим орендарем практично на тих же умовах (розміру орендної плати) без пропонування таких умов позивачу, з якими він фактично погоджується, є порушенням переважного права ТОВ «Дністрові роси» на поновлення договору оренди.

Відповідно доводи відповідачів, з чим також погодився суд першої інстанції, про те, що договір оренди з ФГ «Вікагропром» укладено на більш сприятливих умовах є безпідставними, оскільки ці чи інші умови договору ОСОБА_2 позивачу не пропонувалися.

Представники відповідача стверджують, що ТОВ «Дністрові роси» не може вважатися таким, що належно виконувало обов'язки за договором оренди, оскільки воно зволікало з реєстрацією попереднього договору оренди.

Проте реєстрація договору оренди є умовою набрання чинності договором, а не обов'язком орендаря.

На інші обставини можливого невиконання умов договору орендарем відповідачі не посилалися й докази цього у справі відсутні.

Тому слід виходити з презумпції належного виконання ТОВ «Дністрові роси» обов'язків за договором оренди землі.

У зв'язку із скасуванням рішення суду першої інстанції та ухваленням нового рішення, відповідно до ч. 5 ст. 88 ЦПК України, з відповідачів на користь ТОВ «Дністрові роси» слід стягнути по 255 гривень 78 коп. з кожного - витрат зі сплати судового збору (з розрахунку: 243,60 грн(судовий збір, сплачений за подання позовної заяви)+267,96 грн(судовий збір, що підлягав сплаті за подання апеляційної скарги)=511, 56 грн : 2).

На підставі наведеного та керуючись п. 2 ч. 1 ст. 307, пп. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 309 ЦПК України, колегія суддів

вирішила:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Дністрові роси» задовольнити.

Рішення Хотинського районного суду Чернівецької області від 01 грудня 2015 року скасувати.

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Дністрові роси» задовольнити.

Договір оренди земельної ділянки площею 1, 30 га, кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 21 листопада 2014 року між фермерським господарством «Вікагропром» та ОСОБА_2, який зареєстровано у реєстраційній службі Кельменецького районного управління юстиції 25 грудня 2014 року, визнати недійсним.

Визнати договір оренди земельної ділянки площею 1, 30 га, кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 28 липня 2007 року, між Товариством з обмеженою відповідальністю «Дністрові роси» та ОСОБА_2, який зареєстровано 01 грудня 2009 року в Чернівецькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК», поновленим.

Зобов'язати ОСОБА_2 вчинити дії щодо укладення з Товариством з обмеженою відповідальністю «Дністрові роси» додаткової угоди оренди земельної ділянки площею 1, 30 га, кадастровий номер НОМЕР_1.

Стягнути з ОСОБА_2, фермерського господарства «Вікагропром» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Дністрові роси» по 255 (двісті п'ятдесят п'ять) гривень 78 коп. з кожного - витрат зі сплати судового збору.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення, але може бути оскаржене в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий В. В. Яремко

Судді: О.Г. Бреславський

В. В. Чупікова