Справа № 202/1820/16-ц
Провадження № 2/202/1276/2016
01 квітня 2016 року Індустріальний районний суд м. Дніпропетровська
у складі: головуючого судді - Мороза В.П.
при секретарі - Овечко А.С.
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу, визнання права власності та скасування записів про обтяження та іпотеку нерухомого майна та зустрічну позовну заяву ОСОБА_2 до ОСОБА_1, Акціонерного комерційного інноваційного банку «УкрСиббанк» про визнання недійсним договору іпотеки, -
Позивач за первинним позовом (відповідач за зустрічним позовом) звернулася до суду з позовом про визнання дійсним договору купівлі-продажу, визнання права власності та скасування записів про обтяження та іпотеку нерухомого майна. В обґрунтування вимог посилався на те, що 14.05.2011 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1, був укладений попередній договір, який був нотаріально завірений, відповідно до якого сторони зобовязались терміном до 31.03.2012 року укласти договір купівлі-продажу будинку та земельних ділянок за ціну еквівалентом суми 85 700 доларів. 12.06.2015 між позивачем та відповідачем у простій письмовій формі був укладений договір купівлі-продажу, який відповідач зобовязалась нотаріально завірити, але натомість попри зазначені домовленості не уклала договір купівлі-продажу та не передала право власності на нерухоме майно. Позивач оплатила повну суму вартості нерухомого майна, у звязку з чим вважає дії відповідачки неправомірними та просить визнати дійсним договір купівлі-продажу, а також визнати право власності позивача на предмет договору купівлі-продажу.
Відповідач-2 за зустрічним позовом Акціонерний комерційний інноваційний банк «УкрСиббанк» не зявився, про час і місце судового засідання повідомлявся належним чином, причину неявки суду не повідомив. Суд ухвалює рішення при заочному розгляді справи, що відповідає положенням ст.224 ЦПК України.
Суд, вислухавши доводи сторін, дослідивши матеріали справи, зясувавши обставини та представлені у справі докази, дійшов наступних висновків.
У відповідності до п.2 зазначеного договору ОСОБА_1 попередньо сплатила відповідачу частку нерухомого майна у сумі 192 000 грн., що на момент сплати було еквівалентно сумі 24 000 доларів США. Зазначене підтверджується пунктом 2 попереднього договору від 14.05.2011.
Попередній договір був завірений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_3 за номером 703, а також 31.01.2012 року було також посвідчено Договір про внесення змін №1 до цього договору та зареєстровано за номером 118.
12.06.2015 між позивачем та відповідачем у простій письмовій формі був укладений договір купівлі-продажу, який відповідач зобовязалась нотаріально завірити. Позивачем за первинним позовом у день підписання договору купівлі-продажу було додатково сплачено 61 700 доларів США, а отже сплачено повну суму вартості оберту договору купівлі-продажу. Зазначене підтверджується розпискою ОСОБА_2 від 12.06.2015.
Сплачені по договору купівлі-продажу від 12.06.2015 ОСОБА_1 кошти частково були витрачені ОСОБА_2 на погашення кредиту, тому повернути отриману суму вона не має можливості.
Відповідно до п.1.1. договору іпотеки вартість предмету іпотеки складає 1 375 920 гривень. Зазначаючи у договорі іпотеки вартість нерухомого майна, предмету іпотеки у розмірі 1 375 920 грн. сторони досягли істотних умов договору.
Представником ОСОБА_2 зазначено, хоча вартість оцінки нерухомого майна предмету іпотеки прямо впливає на розмір суми кредиту, такої оцінки відповідачем-2 за зустрічним позовом не проводилось, що прямо порушує права позивача. Наявність оцінки вартості предмету іпотеки є необхідною для договорів даного виду, а саме договору іпотеки від 17.09.2007 р., який укладався між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_2
У відповідності до статті 123 Цивільного процесуального кодексу України відповідач має право пред'явити зустрічний позов до початку розгляду справи по суті.
Зустрічний позов приймається до спільного розгляду з первісним позовом, якщо обидва позови взаємопов'язані і спільний їх розгляд є доцільним, зокрема, коли вони виникають з одних правовідносин, або коли вимоги за позовами можуть зараховуватися, або коли задоволення зустрічного позову може виключити повністю або частково задоволення первісного позову.
Заслухавши пояснення сторін, дослідивши надані докази, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 за первісним позовом та ОСОБА_4 за зустрічним позовом підлягають задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовились щодо істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У такому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
У відповідності до ч.1 ст. 509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Відповідно до ч.1 ст. 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Умовами Договору було передбачено обовязок Відповідача укласти договір купівлі-продажу у встановлений строк та у подальшому передати встановлене майно після отримання повної суми оплати у розмірі 85 700 доларів США.
Пунктом 3 попереднього договору в разі необґрунтованого без поважних причин, ухилення від укладення договору купівлі-продажу будинку та земельних ділянок, вказаних в п.1 зі сторони відповідача у вигляді відмови від укладення договору купівлі-продажу на умовах, передбачених цим договором, укриття факту майнового спору, арешту або застави, недодержання терміну підготовки документів та терміну продажу, або зміни ціни продажу нерухомого майна, що є предметом цього договору позивач має право звернутись до суду з вимогою про спонукання сторони-1 для укладення договорів купівлі-продажу та повернення попередньо оплаченої частки вартості нерухомого майна, що є предметом договору у сумі 24 000 дол. США.
Також 12.01.2016 позивачем були в повному обсязі виконані зобовязання щодо оплати нерухомого майна та земельних ділянок в повному обсязі, а саме сплачено суму у розмірі еквівалентному 61 700 доларів США, а отже було виконано вже і договір купівлі-продажу, який мав бути нотаріально посвідченим відповідачем, який ухилявся від свого обовязку.
У ст. ст. 3, 6, 203, 626, 627 ЦК визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів (вільне волевиявлення учасника правочину). Відповідно до ч.1 ст.626 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків. Частина 1 ст.628 ЦК передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обовязковими відповідно до актів цивільного законодавства. В силу ч. 1 ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобовязуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Отже попередній договір - це договір про наміри укласти основний договір.
Припинення зобовязання з попереднього договору, у звязку з не укладенням основного договору протягом встановленого попереднім договором строку, виключає можливість виникнення основного договірного зобовязання, як правової підстави для виникнення у набувача права власності на майно (житло).
Відповідно до Постанови Вищого спеціалізованого суду від 07.02.2014 №5 «Про судову практику в справу про захист права власності та інших речових прав» до державної реєстрації права власності за новим набувачем покупець за договором про відчуження майна, виконаним сторонами, не має права розпоряджатися цим майном, оскільки право власності на нього зберігається за продавцем, проте має право на захист свого володіння на підставі статті 396 ЦК. При цьому слід мати на увазі, що після оплати вартості проданого майна і передання його покупцеві, але до державної реєстрації переходу права власності, продавець також не має права ним розпоряджатися, оскільки це майно є предметом виконаного продавцем зобов'язання, яке виникло з договору про відчуження майна (пункт 1 частини першої статті 346 ЦК), а покупець є його законним володільцем. У разі укладення нового договору про відчуження раніше переданого покупцю майна без розірвання попереднього договору чи визнання судом його недійсним продавець несе відповідальність за його невиконання у виді відшкодування збитків новому покупцеві.
Отже, між сторонами укладено нотаріально-посвідчений попередній договір купівлі-продажу нерухомого та рухомого майна, за яким покупець сплатив кошти в повному обсязі. Також сторони у простій письмовій формі уклали договір купівлі-продажу цього майна. Позивачем в повному обсязі були виконані зобовязання перед відповідачем, в той час як відповідач не передав у власність обєкт договору купівлі-продажу та ухилявся від його нотаріального посвідчення.
Таким чином, у звязку з ухиленням відповідача від нотаріального посвідчення основного договору купівлі-продажу майна, суд визнає договір купівлі-продажу таким, що відбувся на умовах попереднього договору, та визнає за ОСОБА_1 право власності на спірне майно.
Частиною 1 ст. 638 ЦК України визначено, що договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні, а також всі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї з сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до ч.1 ст. 38 Закону України "Про іпотеку" у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі покупцеві іпотекодержатель за 30 днів до укладання договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.
Відносини щодо іпотечного договору, які виникли між ОСОБА_2 та банком, визначаються між ними. ОСОБА_1 про такі відносини повідомлено не було, хоча існування іпотеки прямо порушує право на користування позивачем нерухомим майном, відносно якого позивачем було сплачено його повну вартість.
У відповідності до ч. 2 ст. 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав», у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.
Абзацом 2 пункту 41 «Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» затверджену постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 р. № 1141, у разі скасування на підставі рішення суду державної реєстрації прав, проведеної до 1 січня 2013 р. відповідно до законодавства, що діяло на момент такої реєстрації, записів про державну реєстрацію прав, що містяться в інформаційних системах, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав до 1 січня 2013 р., за відсутності державної реєстрації таких прав у Державному реєстрі прав державний реєстратор переносить до Державного реєстру прав записи про державну реєстрацію прав, що містяться в інформаційних системах, та вносить запис про скасування державної реєстрації прав.
Щодо вимог за зустрічним позовом ОСОБА_2 суд задовольняє позовні вимоги з наступних підстав.
Відповідно до ст. 631 ЦК України, договір набирає сили і породжує суб,єктивні права й обов,язки з моменту його укладання.
Згідно приписів ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Відсутність згоди сторін щодо будь-якої з істотних умов договору має наслідком його неукладеність.
Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_2,суд виходить із того, що зазначаючи у договорі іпотеки, укладеному із АКІБ «УкрСиббанк», у п.1.1. вартість нерухомого майна, предмету іпотеки сторони досягли істотних умов договору. Як встановлено у судовому засіданні, саме вартість оцінки нерухомого майна предмету іпотеки впливає на розмір суми кредиту.
Відповідно до ст. 3 Закону України від 12.07.2001 № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна, майнових прав це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності. Таким чином, оцінка майна здійснюється лише за встановленою процедурою спеціально визначеною організацією, яка має повноваження з оціночної діяльності.
Відповідно до вимог законодавства документи для ідентифікації обєкта нерухомості, придбаного за рахунок кредитних коштів, обєкта нерухомості, який передається в іпотеку банку, в тому числі у порядку майнового поручительства, наряду з іншими документами, надається звіт акредитованої банком компанії - суб'єкта оціночної діяльності про експертну оцінку вартості предмета іпотеки. Такої оцінки проведено не було.
Таким чином, наявність оцінки вартості предмету іпотеки є необхідною для договорів даного виду, а саме договору іпотеки від 17.09.2007 р., який укладався між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_2
Відповідно до ч.2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до ч.1 ст. 653 Цивільного кодексу України у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.
У відповідності п. 5 ст. 3 ЗУ "Про іпотеку", іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до припинення строку дії іпотечного договору.
Статтею 575 ЦК України встановлено, що іпотека є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
Частиною 3 статті 575 ЦК України визначено, що правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.
За змістом ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном. Власник сам визначає своє право володіння, користування і розпорядження своїм майном.
Ст.15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Керуючись ст.ст. 212-215, 218, 224-226 ЦПК України, суд, -
Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу, визнання права власності та скасування записів про обтяження та іпотеку нерухомого майна - задовольнити.
Зустрічну позовну заяву ОСОБА_2 до ОСОБА_1, Акціонерного комерційного інноваційного банку «УкрСиббанк» про визнання недійсним договору іпотеки - задовольнити.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Апеляційного суду Дніпропетровської області через суд першої інстанції шляхом подачі в 10 денний строк з дня проголошення апеляційної скарги.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом десяти днів з дня отримання його копії.

Суддя В.П. Мороз