Справа №597/515/16-ц
Провадження №2/597/261/2016
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" травня 2016 р. Заліщицький районний суд Тернопільської області

в складі головуючого Дудяка С.В.

з участю секретаря Николайчук З.М.

представника позивача Голованова С.А.

представника відповідача ОСОБА_2

представника співвідповідача ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Заліщики об'єднану цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрополіс" до ОСОБА_4, сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Маяк", третя особа реєстраційна служба Заліщицького районного управління юстиції про визнання договорів оренди землі недійсними та переважного права на поновлення договорів найму земельних ділянок,

в с т а н о в и в:

Представники позивача в позовній заяві та в судовому засіданні просять суд визнати недійсними два договори оренди землі №б/н від 04.01.2016 року, №б/н від 11.01.2016 року укладені між відповідачами та зареєстровані державною реєстраційною службою Заліщицького районного управління юстиції 25.01.2016 року та 28.01.2016 року відповідно, визнати укладеними дві додаткові угоди від 02.02.2016 року до двох договорів оренди землі від 14.12.2010 року №б/н, укладених між позивачем та відповідачем та зареєстрованих 27.04.2011 року, з моменту набрання чинності судовим рішенням по даній справі та стягнути з відповідачів в користь позивача понесені судові витрати по справі.

Представники позивача в обґрунтування своїх позовних вимог покликаються на те, що між ТзОВ "Агрополіс" та відповідачем було укладено два договори оренди землі від 14.12.2010 року №б/н. Предметами даних договорів є строкове платне користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення, загальною площею 0,84 га., кадастровий номер НОМЕР_2, яка розташована на території Хмелівської сільської ради Заліщицького району, загальною площею 0,84 га., кадастровий номер НОМЕР_3, яка розташована на території Хмелівської сільської ради Заліщицького району. Договора оренди зареєстровані Управлінням держкомзему у Заліщицькому районі 27.04.2011 року. Зі змісту договорів вбачається, що вони укладені строком на 5 років з моменту їх державної реєстрації, з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектом землеустрою, тобто до 27.04.2016 року. На виконання умов договорів оренди та положень земельного законодавства, котрі регулюють правовідносини сторін в частині реалізації орендарем переважного права на укладення договору оренди на новий строк, позивач, як стверджують його представники, не пізніше чим за місяць до спливу строку договору надіслав відповідачу лист-повідомлення від 26.02.2016 року №118, щодо укладення договорів оренди землі на новий строк, а також проекти додаткової угоди до договору. Разом із тим, позивач, як орендар землі, сподіваючись на поновлення договорів, восени 2015 року здійснив відповідний обробіток землі відповідача під посів зерновими культурами, тобто продовжував користуватись земельними ділянками і після закінчення строку дії договорів. Від відповідача позивачу не надійшло ні письмових заперечень на пропозиції, а ні підписаних проектів додаткових угод. Натомість позивачу випадково стало відомо, про те, що відповідач не просто проігнорував листи позивача, а уклав договори оренди землі з новим орендарем - СГ ТзОВ "Маяк".

Вказані дії відповідача, як вважають представники позивача, не узгоджуються із положеннями земельного законодавства України та грубо порушують переважне право позивача на поновлення договорів оренди землі, тому позивач змушений за захистом та відновленням свого порушеного права звертатись до суду з даним позовом.

Представник відповідача в судовому засіданні позову не визнав, просить суд відмовити в його задоволенні так як, відповідач на його думку вільна у виборі суб'єкта господарювання з яким має намір укладати договори оренди належних їй земельних ділянок.

Крім цього, представник відповідача пояснив, що остання 10.08.2015 року письмовими заявами, отриманими позивачем 12.08.2015 року, повідомила позивача про те, що після закінчення строку дії договорів оренди землі від 14.12.2010 року договори на новий строк з ТзОВ "Агрополіс" укладати не буде, обробіток землі просила не проводити.

Також заявив, що на даний час належні відповідачу земельні ділянки ніким не обробляються.

Представник співвідповідача ТзОВ "Маяк" в судовому засіданні позову не визнала, вважає його безпідставним, з огляду на те, що на її думку, строк дії договорів оренди землі розпочався 14.12.2010 року і закінчився 13.12.2015 року. Тобто, відповідач укладаючи 04.01.2016 року та 11.01.2016 року договори оренди землі №б/н з ТзОВ "Маяк" діяв відповідно до закону та використовуючи своє право вільного розпорядженням належним майном. Дані договори представник відповідача вважає такими, що укладені відповідно до чинного законодавства, оскільки при цьому були дотримані всі вимоги закону, підтвердженням чому служить їх державна реєстрація. Тому, оскільки підстав для визнання недійсними договорів оренди землі представник відповідача не вбачає, просить відмовити позивачу в задоволенні даного позову повністю.

Представник третьої особи в судове засідання не з'явився та не повідомив суд про причини неявки, хоча про час і місце розгляду справи повідомлений належним чином.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає до часткового задоволення, виходячи із наступного:

згідно ст.79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Відповідно до ст.124 ч.4 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

14.12.2010 року між ТзОВ "Агрополіс" та відповідачем було укладено два договори оренди землі №б/н.

Згідно ст.626 ч.1 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Предметом даних договорів є строкове платне користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення, загальною площею 0,84 га., кадастровий номер НОМЕР_2, яка розташована на території Хмелівської сільської ради Заліщицького району, загальною площею 0,84 га., кадастровий номер НОМЕР_3, яка розташована на території Хмелівської сільської ради Заліщицького району.

Відповідно до положень ст.13 ЗУ "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Зі змісту договорів вбачається, що вони укладені строком на 5 років з моменту їх державної реєстрації, з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектом землеустрою, тобто до 27.04.2016 року.

Згідно ст.19 ч.2 ЗУ "Про оренду землі" (в редакції станом на момент укладення договору) при передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою.

Договори оренди зареєстровані Управлінням Держкомзему у Заліщицькому районі 27.04.2011 року.

Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (ст.18 ЗУ "Про оренду землі" в редакції станом на момент укладення договору).

Відповідно до ст.210 ч.1 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Згідно ст.125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Вищевказане також підтверджується постановою судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 25.02.2015 року, згідно висновку якого строк дії договору оренди земельної ділянки починається з дня його державної реєстрації.

Враховуючи вищенаведене, суд вважає твердження представника співвідповідача про те, що строк дії договорів оренди землі закінчився 13.12.2015 року такими, що не ґрунтуються на положеннях закону і до уваги їх не приймає.

Як стверджує представник позивача, ТзОВ "Агрополіс" з метою реалізації свого переважного права на укладення договору оренди на новий строк надіслав відповідачу лист-повідомлення від 26.02.2016 року №118, щодо укладення договорів оренди землі на новий строк, а також проекти додаткових угод до договору.

Згідно ст.33 ч.1-3 ЗУ "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Представник позивача заявляє, що від відповідача не надійшло ні письмових заперечень на пропозиції, а ні підписаних проектів додаткових угод і в той же час представником позивача не доведено, що листи-повідомлення і додаткові угоди вручено відповідачу так, як сам факт поштового відправлення не свідчить про вручення кореспонденції отримувачу, крім цього до позовної заяви позивачем долучено проекти додаткових угод, які не підписані представником позивача.

Згідно ст.33 ч.5 ЗУ "Про оренду землі" орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Представник відповідача в свою чергу стверджує, що 10.08.2015 року відповідач письмовими заявами повідомив позивача про те, що після закінчення строку дії договорів оренди землі від 14.12.2010 року договора на новий строк з ТзОВ "Агрополіс" укладати не буде, обробіток землі просила не проводити.

Дана обставина підтверджена доказами - письмовими заявами відповідача від 10.08.2015 року, адресованими позивачу. Згідно повідомлень про вручення поштових відправлень, дані заяви представник позивача отримав 12.08.2015 року.

Стаття 33 ЗУ "Про оренду землі" не передбачає активних дій орендодавця по припиненню договірних відносин, однак відповідно до ст.16 вищевказаного закону укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Відповідач-орендодавець своєї згоди на укладення договорів оренди із позивачем не надавала.

Навпаки, письмові заяви від 10.08.2015 року є підтвердженням її позиції, оскільки висловлюючи своє волевиявлення вона не бажала укладати договори належних їй земельних ділянок з позивачем на новий строк.

Відповідно до ст.3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є, крім іншого, свобода договору.

Згідно ст.627 ч.1 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно ст.373 ч.4 ЦК України власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ст.203 ч.3 ЦК України).

Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України при ухваленні постанови від 25.02.2015 року дійшла висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ст.33 ч.1 ЗУ "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Аналізуючи вищевказане, суд приходить до переконання, що для реалізації переважного права необхідна наявність двох складових в їх сукупності - дотримання встановленої законом процедури та наявності волевиявлення сторін.

В даному випадку одна з даних складових - волевиявлення відповідача відсутня.

За таких умов суд не вправі всупереч ст.ст.3, 203 ч.3, 373, 627 ЦК України, ст.16 ЗУ "Про оренду землі" примушувати відповідача укладати договори оренди належних їй земельних ділянок з позивачем.

Крім цього, суд не вбачає в діях відповідача у зв'язку з укладенням договорів оренди з іншим орендарем - співвідповідачем по справі договорів оренди землі порушення переважного права позивача на поновлення договорів оренди землі на новий строк, а вважає, що в даному випадку має місце недосягнення згоди між позивачем та відповідачем, щодо орендної плати та інших умов договору.

Представник відповідача в судовому засіданні заявив, що відповідач уклала договори оренди з співвідповідачем на більш сприятливих для неї умовах, ніж з позивачем.

Тому, в цій частині позову позивачу слід відмовити за безпідставністю позовних вимог з мотивів наведених вище.

Також при відмові позивачу у задоволенні вищевказаної позовної вимоги суд враховує те, що з положень ст.33 ЗУ "Про оренду землі" вбачається, що у разі якщо орендар продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені попереднім договором.

В судовому засіданні встановлено, що спірні земельні ділянки ніким не обробляються, тобто позивач не продовжує користування ними, як стверджує його представник.

На той самий строк договір продовженим бути не може, оскільки це суперечитиме ст.19 ч.3 ЗУ "Про оренду землі" (чинної на даний час) - при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

Договори оренди землі від 14.12.2010 року між ТзОВ "Агрополіс" та відповідачем було укладено строком на 5 років.

В додаткових угодах, які просить затвердити позивач ним змінено істотні умови договору - термін дії договору збільшено з 5-ти років до 10-ти.

У разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ст.33 ч.1-5 ЗУ "Про оренду землі", постанова судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 25.02.2015 року).

Суд провівши комплексний аналіз вищевказаних норм закону вважає, що оскільки змінюються істотні умови договорів і на це не отримано згоди відповідача, на обов'язковій наявності якої постійно наголошує законодавець, між сторонами недосягнено домовленості щодо істотних умов договору, що випливає із заяв відповідача від 10.08.2015 року, позивач втратив своє переважне право на укладення договорів оренди спірних земельних ділянок.

Що стосується спірних договорів оренди земельної ділянки №б/н, що укладені між відповідачами 04.01.2016 року та 11.01.2016 року, зареєстровані державною реєстраційною службою Заліщицького районного управління юстиції 25.01.2016 року та 28.01.2016 року відповідно, суд вважає, що оскільки дані договори укладені під час дії договорів оренди земельних ділянок з попереднім орендарем - позивачем по справі, їх слід визнати недійсними.

Відповідно до ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ст.203 ч.1 ЦК України).

Відтак, при укладенні договорів оренди землі 04.01.2016 року та 11.01.2016 року ТзОВ Маяк і відповідач не дотримались вимог, встановлених приписами ЗУ "Про оренду землі" та уклали під час діючих договорів оренди землі нові, чим допустили те, що відносно одного і того ж об'єкта нерухомості діяло одночасно два договори оренди.

Суд вважає, що даний факт є правовою підставою для визнання недійсними договорів оренди землі укладених між відповідачами 04.01.2016 року та 11.01.2016 року.

Тому позов ТзОВ "Агрополіс" в частині визнання недійсними договорів оренди землі №б/н від 04.01.2016 року та 11.01.2016 року укладених між відповідачами підлягає до задоволення.

Вирішуючи позовну вимогу позивача щодо стягнення з відповідачів солідарно в користь позивача понесених судових витрат по справі, суд враховує положення ст.88 ч.1 ЦПК України - якщо позов задоволено частково, судові витрати присуджуються позивачеві пропорційно до розміру задоволених позовних вимог.

Позивачем заявлено чотири позовні вимоги та сплачено відповідну ставку судового збору, передбачену ст.4 ч.2 п.2 абз.1 ЗУ "Про судовий збір" (1378*4=5512).

Оскільки до задоволення підлягають дві позовні вимоги позивача, суд приходить до переконання, що з відповідачів слід солідарно стягнути в користь позивача 2756 грн. сплачено судового збору при подачі позову до суду.

А, тому, керуючись ст.ст.10, 11, 60, 88, 209, 212-215, 218 ЦПК України, ст.ст.3, 203 ч.1,3, 210 ч.1, 215, 373 ч.4, 626 ч.1, 627 ч.1, 792 ЦК України, ст.ст.79, 124 ч.3, 125 ЗК України, ст.ст.18, 19 ч.2 ЗУ "Про оренду землі" (в редакції станом на 30.10.2010 року), ст.ст.13, 16, 33 ч.1-3, 5 ЗУ "Про оренду землі" (в редакції станом на 20.12.2015 року), постановою судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 25.02.2015 року, ЗУ "Про судовий збір",

в и р і ш и в:

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрополіс" до ОСОБА_4, сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Маяк", третя особа реєстраційна служба Заліщицького районного управління юстиції про визнання договорів оренди землі недійсними та переважного права на поновлення договорів найму земельних ділянок задоволити частково.

Визнати недійсним договір оренди землі №б/н, укладений між ОСОБА_4 та сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Маяк" 04.01.2016 року, зареєстрований державною реєстраційною службою Заліщицького районного управління юстиції 25.01.2016 року, індексний номер 27919765.

Визнати недійсним договір оренди землі №б/н, укладений між ОСОБА_4 та сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Маяк" 11.01.2016 року, зареєстрований державною реєстраційною службою Заліщицького районного управління юстиції 28.01.2016 року, індексний номер 27973678.

Стягнути солідарно з ОСОБА_4, ідентифікаційний номер НОМЕР_1, жительки АДРЕСА_1 та сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Маяк", , що знаходиться в с.Поділля вул.Галицька 2 "Б" Заліщицького району Тернопільської області в користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрополіс", , що знаходиться в смт.Заводське вул.І.Франка 1 Чортківського району Тернопільської області 2756 (дві тисячі сімсот п'ятдесят шість) гривень судових витрат по справі.

В задоволенні решти позовних вимог відмовити за їх безпідставністю.

На рішення може бути подано апеляцію, яка подається апеляційному суду Тернопільської області через Заліщицький районний суд протягом 10 днів з дня проголошення рішення.

Суддя

С. В. Дудяк