н/п 2/490/1631/2016
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 липня 2016 року м. Миколаїв

Центральний районний суд м. Миколаєва у складі:

головуючого - судді Мамаєвої О.В.

із секретарем - Баришніковою І.М.,

за участю представника позивача ОСОБА_1,

представника відповідача ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Миколаєві цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про стягнення суми, третя особа ОСОБА_5, -

В С Т А Н О В И В :

14.03.2016р. ОСОБА_3 звернулась до суду із позовом до ОСОБА_4 про стягнення суми у розмірі 882588,90 грн., що складає різницю між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

В обґрунтування позову позивач вказала, що 23.09.2015р. вона уклала із ОСОБА_4 договір позики, та отримала 1 074 944,10 грн., що еквівалентно 49 450 доларів США, та в забезпечення виконання умов договору позики, 23.09.2015 року уклала із відповідачем договір іпотеки. 23.12.2015 року між сторонами було укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя, цим договором позивачу було надано строк в 1 календарний місяць для виконання зобов'язань за договором іпотеки, тобто, до 23.01.2016 року.

Позивач зазначила, що вона знайшла покупця на квартиру, що передана в іпотеку, який мав намір придбати квартиру за 89249 доларів США, про що вона телефоном повідомила відповідача, він погодився, договір купівлі-продажу мав відбутись 29.01.2016 року, однак, як виявилось, відповідач до цього продав квартиру ОСОБА_5

Оскільки згідно оцінки майна від 12.01.2016 року, вартість квартири складає 2101784 грн., то різниця між отриманою сумую коштів відповідно до договору позики та ринковою вартістю квартири склала 882588,90 грн., яка відповідно до ст. 38 ЗУ "Про іпотеку", підлягає стягненню із відповідача на користь позивача.

У судовому засіданні представник позивача підтримала позовні вимоги, крім того, зазначила, що договір на проведення незалежної оцінки майна від 25.01.2016 року, замовником якого є ОСОБА_6, є недійсним, оскільки суперечить вимогам ЗУ "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", згідно яких замовником оцінки можуть бути особи, яким зазначене майно належить на законних підставах, а ОСОБА_6 такою особою не є. Крім того, сама оцінка проведена з численними порушеннями вказаного закону та Національних стандартів. Просить визнати вказаний звіт недопустимим доказом.

Також вважає, що набуття права власності на спірну квартиру здійснено у порушення вимог ЗУ "Про іпотеку" та умов договору, а саме договір купівлі-продажу квартири укладено 28.01.2016 року, тобто саме на 5-й день після закінчення тридцятиденного строку після укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Зважаючи на те, що позивач намагалась самостійно відчужити квартиру за ціною значно вищою, ніж за те, що було продано відповідачем, просить стягнути із відповідача різницю між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього у розмірі 882588,90 грн.

Представник відповідача вказав, що з позовом не згоден, оскільки відповідач діяв в рамках закону та укладених договорів. Так, в зв'язку із невиконанням позивачем умов договору позики, 23.12.2015 року між сторонами було укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя, після спливу встанволеного п.6.1 договору 30-денного строку, 28.01.2016 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 було укладено договір купівлі-продажу предмету іпотеки, за ціною, визначеною за угодою позивача та відповідача. Згідно ЗУ "Про іпотеку", іпотекою також забезпечується вимоги іпотекодержателя щодо відшкодування витрат, пов'язаних із пред'явленням вимоги за основним зобов'язанням і зверненням стягнення на предмет іпотеки. Витрати відповідача становили оплату послуг нотаріуса, та оплата консалтингових послуг ФОП ОСОБА_6, всього такі витрати становили 69278,98 грн., що еквівалентно 2744,31 доларів США.

З доводами представника позивача щодо недійсності договору про проведення незалежної оцінки майна від 25.01.2015 року не згоден, так як договір про проведення незалежної оцінки не визнаний недійсним у судовому порядку, та позивачем не надано рецензії на звіт.

Третя особа ОСОБА_5 у судове засідання не з'явився, про час та місце слухання справи повідомлявся належним чином, про причини неявки суд не повідомив.

Суд, вислухавши сторони, дослідивши письмові докази по справі, встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини.

Як вбачається з матеріалів справи, 23.09.2015 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 укладено договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу у Миколаївській області ОСОБА_7, згідно якого ОСОБА_3 отримала безпроцентну позику у розмірі 1074944,10 грн., що складає еквівалент 49450 доларів США /а.с. 3/.

Згідно п.2 договору позики, зазначену суму позичальник зобов'язується повернути готівкою таким чином: в строк до 23.10.2015 року - суму у гривнях, що складає еквівалент 2150 доларів США, в строк до 23.11.2015 року - суму у гривнях, що складає еквівалент 2150 доларів США, решту суми - у строк до 23.12.2015 року включно.

З метою забезпечення виконання зобов'язань за договором позики, між сторонами 23.09.2015 року укладено Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу у Миколаївській області ОСОБА_7, за яким іпотекодавець (ОСОБА_3В.) передала іпотекодержателю (ОСОБА_4М.) нерухоме майно (предмет іпотеки): квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1.

За домовленістю сторін загальна вартість предмету іпотеки складає 1074944,10 грн. /а.с. 6-7/.

Згідно п.4.1 договору, звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом: продажу предмету іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом, в тому числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу у порядку ст. 38 ЗУ "Про іпотеку", для чого іпотекодавець надає іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною, що визначається на підставі незалежної експертної оцінки (оціночної вартості), та на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателя і здійснити всі необхідні дії від імені іпотекодавця.

Як слідує із пояснень сторін, борг за договором позики позивачем своєчасно не було повернено.

На підставі чого 23.12.2015 року між сторонами було укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя, з метою вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки згідно договору іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Згідно умов вказаного договору у п.5 передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізація здійснюється згідно з домовленістю сторін про задоволення вимог іпотекодержателя на підставі цього договору.

Згідно п.6 договору про задоволення вимог іпотекодержателя, задоволення вимог іпотекодержателя здійснюється у наступному порядку:

п.6.1 - у зв'язку із невиконанням позичальником зобов'язання іпотекодержатель набув право звернення стягнення на предмет іпотеки. 30.11.2015 року іпотекодержатель надіслав іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушень, у зв'язку із якими у іпотекодержателя виникло право звернення стягнення на предмет іпотеки. Цим договором сторони домовились, що у разі, якщо протягом 30 днів з дня укладення цього договору, порушення, викладені в письмовій вимозі про усунення порушень, не будуть усунені, то вважатиметься, що іпотекодавець на підставі ст. 38 ЗУ "Про іпотеку" набуває право на продаж предмета іпотеки будь-якій особі покупцю. Сторони домовились, що цей договір є письмовим повідомленням іпотекодержателя іпотекодавцю про намір укласти договір купівлі-продажу, іпотекодавець повідомляє, що інших осіб, які мають зареєстровані права на предмет іпотеки, немає.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється в порядку ст. 38 ЗУ "Про іпотеку" за домовленістю між іпотекодавцем та іпотекодержателем у розмірі суми у гривнях, яка складає еквівалент 50000 доларів США за курсом НБУ станом на день укладення договору купівлі-продажу.

п.6.2 - за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги у повному обсязі, що визначається на момент фактичного задоволення, включаючи суму позики, відшкодування збитків, завданих прострочкою виконання, а також інших збитків, завданих порушенням умов договору позики або іпотечного договору. Сторони домовились, що якщо ціна на предмет іпотеки буде нижчою, ніж сума вимог, решта суми боргу, яка перевищує ціну предмета іпотеки вважається прощеною.

Згідно п.6.4 відповідно до ст. 38 ЗУ "Про іпотеку" іпотекодавець має право протягом 30 днів з дня укладення цього договору, повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки, з цього моменту іпотекодавець набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо іпотекодавець ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище 30-денного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог. Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Іпотекодавець (позичальник) має право виконати забезпечене іпотекою зобов'язання протягом 30-деннного строку, вказаного у п.6.2, разом із відшкодуванням будь-яких витрат та збитків, завданих іпотекодержателю (п. 6.3 договору).

Оскільки протягом 30-денного строку з дня укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто до 22 січня 2016 року включно, позивачем не було виконано задоволене забезпечене іпотекою зобов'язання, через 5 днів, як це було передбачено у договорі, та у ст. 38 ЗУ "Про іпотеку" (5-денний строк сплив 27.01.2016 року), 28.01.2016 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 було укладено договір купівлі продажу предмету іпотеки /а.с. 62/ за ціною у сумі, що становить станом на день укладення договору еквівалент 50000 доларів США (п. 1.4 договору купівлі-продажу).

Згідно ст. 38 ЗУ "Про іпотеку", якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі)

передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю.

Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.

Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов'язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього

Закону.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

На підставі вищевикладеного, вбачається, що продаж предмету іпотеки було здійснено відповідачем відповідно до умов договору іпотеки, договору про задоволення вимог іпотекодержателя та відповідно до ст. 38 ЗУ "Про іпотеку", за ціною, встановленою за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем, а саме сумою у гривнях, що складає станом на день укладення договору за курсом НБУ еквівалент у розмірі 50000 доларів США.

При цьому відповідачем у зв'язку із продажем предмету іпотеки понесені збитки у розмірі 38332,50 грн., що еквівалентно 1500 доларів США, у зв'язку із отриманням консалтингових послуг з пошуку потенційних покупців для продажу квартири, переданої в іпотеку, що підтверджується договором про надання консалтингових послуг, актом про надані послуги, квитанцією про сплату вказаної суми /а.с. 67-70/.

Доводи представника відповідача про те, що відповідачем понесені також витрати, пов'язані із укладенням договору-купівлі-продажу є безпідставними. оскільки згідно договору купівлі-продажу, такі витрати покладені на покупця, тобто на ОСОБА_5

Таким чином, у задоволенні позовних вимог слід відмовити за безпідставністю вимог.

Доводи представника позивача щодо недійсності звіту про оцінку майна від 26.01.2016 року, наданого ТОВ НЦОЕА "Пи Кан", виходять за межі предмету доказування та не мають правового значення для вирішення даного спору, оскільки продаж спірної квартири здійснено не на підставі зазначеної оцінки, а за погодженою сторонами ціною.

Щодо правомірності набуття права власності на спірну квартиру ОСОБА_5, то такі позовні вимоги позивачем не були заявлені, а справа, відповідно до вимог ст. 11 ЦПК України, розглядається судом в рамках заявлених позовних вимог. Даний позов заявлено до відповідача ОСОБА_4 про стягнення різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Доводи позивача про те, що вона мала намір продати вказану квартиру за 2101784 грн. та знайшла покупця, який бажав придбати квартиру за вказаною ціною, та повідомляла ОСОБА_8 про наявність покупця, який бажав придбати квартиру саме за ціною 2101784 грн., належними та допустимими доказами не підтверджені.

Так, згідно договору від 23.12.2015 року про задоволення вимог іпотекодержателя (п.9), передбачено, що всі повідомлення між сторонами здійснюються у письмовій формі, позивачем не надано суду доказів письмового звернення до відповідача із вказаною інформацією.

Також суду не надано доказів того, що позивач заперечувала проти визначеної за згодою сторін у договорі іпотеки та договорі про задоволення вимог іпотекодержателя ціни квартири.

Наданий позивачем звіт про оцінку майна від 12.01.2016 року, згідно якого ринкова вартість спірної квартири станом на 12.01.2016 року складає 2101784 грн. /а.с. 85/, не має значення для розгляду даної справи, оскільки ціна продажу предмета іпотеки була встановлена за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем.

Посилання представника позивача на постанову Верховного Суду України у справі №6-61цс15 від 27.05.2015 року є безпідставними, оскільки у вказаній справі та у даній справі йде мова про різні правовідносини, тому вказана постанова не може бути застосована судом.

Понесені позивачем судові витрати відшкодуванню не підлягають.

Керуючись ст.ст.3,11,14,60, 88, 209, 212-215, 218 ЦПК України, ст. ст. 6, 16, 525-526, 1046, 1049 ЦК України, ст. 38 ЗУ "Про іпотеку", суд, -

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позову ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про стягнення суми, відмовити.

Судові витрати віднести на рахунок позивача.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Апеляційного суду Миколаївської області через Центральний районний суд м.Миколаєва шляхом подачі в 10-денний строк з дня проголошення рішення, апеляційної скарги. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя О.В. Мамаєва