АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________
Провадження:№ 22ц/790/4788/16 Головуючий 1 інст. - Бобко Т.В.
Справа № 635/3234/16-ц Доповідач - Карімова Л.В.
Категорія: договірні
У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

24 листопада 2016 року колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Харківської області у складі:

головуючого: Карімової Л.В.,

суддів колегії: Бурлака І.В.,

Яцини В.Б.,

за участю секретаря Баранкової В.В.,

розглянула у відкритому судовому засіданні в місті Харкові цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Харківського районного суду Харківської області від 31 травня 2016 року у справі за позовом ОСОБА_3 до Фермерського господарства «Авелес», треті особи: Харківська обласна державна адміністрація, Харківська районна державна адміністрація Харківської області, Лук'янцівська сільська рада Харківського району Харківської області про визнання договору оренди землі недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію права оренди та витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння,

В С Т А Н О В И Л А :

В квітні 2016 року позивач звернулася до суду з позовом, в якому просила визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 4,0517 га кадастровий номер НОМЕР_1 від 31 грудня 2014 року, укладений між нею та Фермерським господарством «Авелес», витребувати у відповідача належну їй на праві приватної власності зазначену земельну ділянку, скасувати рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки №20425123 від 01 квітня 2015 року та вилучити запис про державну реєстрацію речового права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 9247480 від 25 березня 2015 року за спірним договором оренди, а також стягнути з відповідача на її користь судовий збір у розмірі 551,21 гривень.

В обґрунтування позовних вимог посилалася на те, що їй на підставі державного акту на право приватної власності на землю від 11 грудня 2002 року належить земельна ділянка площею 4,0517 га кадастровий номер НОМЕР_1 сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Лук'янцівської сільської ради Харківського району Харківської області.

31 грудня 2014 року між позивачем та ФГ «Авелес» був укладений договір оренди строком на 15 років, форму та зміст якого були запропоновані останнім. Однак відповідач використовує спірну земельну ділянку з початку 2012 року, засіває її, збирає урожай та отримує прибуток. Таким чином, у 2012-2014 роках відповідач користувався зазначеною земельною ділянкою без оформлення договору. З цього приводу позивач разом з іншими власниками земельних ділянок проводили збори, куди запрошували і керівництво ФГ «Авелес», а також зверталися зі скаргами до Харківської обласної державної адміністрації, Харківської районної державної адміністрації, Головного управління Держгеокадастру у Харківській області, Прокуратуру Харківської області, Харківську обласну раду тощо, після чого, наприкінці 2014 року, відповідач терміново розпочав укладати договори оренди землі. Після підписання договорів оренди, які були складені особисто відповідачем, власники земельних ділянок не були ознайомлені з їх змістом, копії такого договору не отримували, при цьому відповідач посилався на те, що договір підлягає реєстрації. Після численних вимог орендодавців, відповідач наприкінці 2015 року розпочав видавати копії договорів оренди. Таким чином, відповідач навмисно та обізнано затягував оформлення договорів, щоб не сплачувати в тому числі позивачу орендну плату. Після того, як орендодавці отримали копію спірного договору оренди, вони не погодилися з його умовами, зокрема договір не відповідає типовій формі договору оренди землі, яку затверджено Постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03 березня 2004 року, не вказані основні умови, які є в типовій формі, а саме: умови збереження стану об'єкта оренди, страхування об'єкта оренди, в розділі «Обов'язки орендаря» не визначений обов'язок, закріплений ст. 25 Закону України «Про оренду землі», відповідачем докорінно змінено розділ «Умови і строки передачі земельної ділянки в оренду», порушено вимоги п. 4 ст. 22 Земельного Кодексу України, в порушення вимог ст. 15 Закону України «Про оренду землі» не визначено спосіб, умови та порядок розрахунків в готівковій формі орендної плати. Орендодавці запрошували керівництво ФГ «Авелес» для обговорення вищевказаних умов договорів оренди, на що останні запропонували збільшити термін дії договору вдвічі або залишити умови договору такими, якими вони є.

Вважає, що відповідач порушує встановлений порядок використання вищевказаних орендованих земельних ділянок, наносить шкоду ґрунтам, оскільки засіває їх одними й тими ж культурами без наявності проектів ротації земель та розроблених і затверджених в установленому порядку проектів землеустрою. Державні органи та органи місцевого самоврядування, куди орендодавці направляли скарги щодо неправомірних дій відповідача, в своїх відповідях рекомендували звернутися до суду. У зв'язку з відсутністю в договорах зазначених вище умов, порушуються права позивача як власника земельної ділянки, відповідач використовує земельну ділянку без розроблених проектів сівозміни, що призводить до неефективного ведення сільськогосподарського виробництва, нераціонального використання та охорони земель, створюється несприятливе екологічне середовище, погіршуються природні якості землі. Таким чином, ФГ «Авелес» не додержано в момент вчинення правочину вимог, які встановлені ч. 1, 3, 5 ст. 203 ЦК України, а тому позивач вважає, що існують підстави для визнання договору оренди недійсним, а також для застосування правових наслідків недійсності правочину.

Рішенням Харківського районного суду Харківської області від 31 травня 2016 року в задоволенні позову ОСОБА_3 відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_3. посилаючись на незаконність та необґрунтованість ухвали суду, неповне з»ясування судом обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування судом норм матеріального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та прийняти нове рішення, яким задовольнити позов в повному обсязі.

Вказує, що судом не враховано, що у спірному договорі оренди землі не вказано всі істотні умови договору, а саме, не вказано форма платежів, строк та порядок їх внесення.

Вважає, що договір не відповідає типовій формі договору оренди землі, який затверджено Постановою КМУ від 03.03.2004 року №220, чим порушено вимоги п. 4 ст. 179 ГК України, оскільки зміст типових договорів не підлягає зміні.

Посилається на ті ж обставини, що і в суді першої інстанції.

Перевіривши відповідно до ч.1 ст. 303 ЦПК України матеріали справи та доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що скарга задоволенню не підлягає.

Відповідно до вимог ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухваленні рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відмовляючи в задоволенні позову ОСОБА_3 суд першої інстанції виходив з того, що на момент підписання спірного договору оренди, останній містив всі істотні умови передбачені законом.

Судова колегія вважає, що такий висновок суду першої інстанції відповідає обставинам справи та зроблений у відповідності з нормами матеріального та процесуального права, виходячи з наступного.

Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи ОСОБА_3 на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії IV-ХР №043713 належить земельна ділянка площею 4,05 га кадастровий № НОМЕР_1, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована на території Лук'янцівської сільської ради.

31 грудня 2014 року між ОСОБА_3 та ФГ «Авелес» укладений договір оренди, відповідно до умов якого орендодавець ОСОБА_3 передала в оренду орендарю

ФГ «Авелес», а останній прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Лук'янцівської сільської ради Харківського району Харківської області кадастровий номер № НОМЕР_1, в тому числі рілля загальною площею 4,0517, яка належить ОСОБА_3 на підставі вищевказаного державного акту, строком на 15 років, при цьому орендар зобов'язався сплачувати орендодавцю за користування земельною ділянкою орендну плату у розмірі 3,0% від нормативної грошової оцінки, що становить 2701,33 гривень на рік. Договір підписаний сторонами по справі.

На підставі акту приймання-передачі об'єкта оренди від 11 квітня 2015 року, який також підписаний сторонами по справі, вищевказана земельна ділянка позивачем була передана у строкове платне користування орендарю ФГ «Авелес».

Відповідно до ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно ст. 215 ЦК України підставами недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою ст. 203 ЦК України, а також якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», в редакції закону, що діяв на момент укладення оспорюваного договору оренди, під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).

Відповідно до ч.1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов.

Судом першої інстанції правильно встановлено, що станом на момент підписання спірного договору оренди, він мав всі його невід'ємні частини, визначені в п.39 спірного договору оренди, що підтверджується підписами сторін в акті прийому-передачі земельної ділянки та акті визначення меж земельної ділянки в натурі. До зазначеного договору оренди додані: план земельної ділянки з визначенням меж, експлікацію, акт визначення меж земельної ділянки в натурі, а також фотокопію Державного акта, який, в тому числі, містить відомості щодо плану зовнішніх меж земельної ділянки з її описом та координати земельної ділянки.

Всі витрати по виготовленню землевпорядної документації на земельну ділянку, яка належить позивачу, ніс відповідач, що не заперечувалося самим позивачем в ході судового розгляду та підтверджується наданими відповідачем квитанціями. Крім того, позивач особисто надала довіреність на ім'я представників ФГ «Авелес» ОСОБА_4 та ОСОБА_5, якою уповноважила останніх виконувати дії, направлені на оформлення та реєстрацію договору оренди належної їй земельної ділянки, що свідчить про наявність волі позивача на укладення договору оренди та досягнення сторонами договору згоди в належній формі з усіх істотних його умов.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі», в редакції закону, що діяв на момент укладення договору оренди, істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм

платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом. У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність в спірному договорі оренди всіх істотних умов, передбачених ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (який діяв на момент укладення такого договору), щодо яких сторони прийшли згоди, тому підстав для визнання договору оренди недійсним відповідно до вимог ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» немає.

Посилання ОСОБА_3 в апеляційній скарзі на невідповідність спірного договору Типовому договору оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220, не є підставою для визнання цього договору недійсним в розумінні ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі».

Норма про виконання типових договорів є диспозитивною, а отже його використання проводиться за волею сторін, вираженою в цивільно - правовому договорі.

Згідно ст. 630 ЦК України договором може бути встановлено, що його окремі умови визначаються відповідно до типових умов договорів певного виду, оприлюднених у встановленому порядку. В тексті оскаржуваного позивачкою договору таких тверджень не міститься.

Доводи апеляційної скарги ОСОБА_3 щодо невизначеності форми і способу орендної плати також є безпідставними. Згідно ст. 21-22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користуванні земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються зі згодою сторін у договорі оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати.

Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Згідно ст. 288 Податкового Кодексу України ( в редакції, що діяла на час виникнення правовідносин) «підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Об'єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки».

Ці вимоги повністю знайшли своє відбиття в тексті договору оренди з ОСОБА_3., а саме: п 8 Договору за користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю орендну плату у розмірі 3,0 % від нормативної грошової оцінки зазначеної в пункті 5 договору, що становить 2701,33 грн. на рік.

Відповідно до п.9 цього ж договору, орендна плата вноситься орендарем у грошовій, відробітковій та натуральній формах. Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформлюється відповідними актами.

Пунктом 10 договору встановлено, що орендна плата за земельну ділянку сплачується орендарем щорічно протягом дії договору не пізніше 31 грудня. За згодою сторін орендна плата може бути виплачена і в інші терміни протягом року.

У разі невнесення орендної плати у строки, встановлені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,01% несплаченої суми за кожний день прострочення (п.12 Договору).

Твердження ОСОБА_3 про те, що орендна плата отримувалася виключно 31 грудня щорічно спростовуються відомостями про отримання продукції і готівки з її особистим підписом за 2013-2015 роки, копії яких містяться в матеріалах справи.

Таким чином, доводи апеляційної скарги ОСОБА_3 є необгрунтованим та спростовуються матеріалами справи.

Враховуючи вищевикладені обставини, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, що у відповідності до ст. 308 ЦПК України є підставою для відхилення апеляційної скарги і залишення рішення районного суду без змін.

Керуючись ст.ст. 303, 304, п.1 ч.1 ст. 307, ст.ст. 308, 313-315, 317, 319, 324 ЦПК України, колегія суддів

У Х В А Л И Л А :

Апеляційну скаргу відхилити.

Рішення Харківського районного суду Харківської області від 31 травня 2016 року залишити без змін.

Ухвала апеляційного суду набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання цією ухвалою законної сили.

Головуючий:

Судді: