Справа № 159/422/16-ц
Провадження № 2/159/304/16
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 квітня 2016 року м. Ковель

Ковельський міськрайонний суд Волинської області під головуванням судді Луньової Т.М.,

за участю секретаря Канашкової О.М.,

представника позивачів ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3- ОСОБА_4,

представника відповідача ОСОБА_5 «Ковельрембуд» - ОСОБА_6,

представника відповідача ПАТ «Дельта Банк» - ОСОБА_7,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Ковелі цивільну справу за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 до ОСОБА_5 «Ковельрембуд», Публічного акціонерного товариства «Дельта Банк», Публічного акціонерного товариства «Кредитпромбанк», третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача приватний нотаріус Ковельського міського нотаріального округу ОСОБА_8, про визнання договору іпотеки недійсним,

В С Т А Н О В И В:

Позивачі звернулись до суду з позовом, у якому прохають визнати недійсним іпотечний договір №08/05/103/08-КЛТ від 23.04.2008 року, посвідчений приватним нотаріусом Ковельського міського нотаріального округу ОСОБА_8, зареєстрований за № 2265, укладений між ОСОБА_9 з обмеженою відповідальністю «Ковельрембуд» та Відкритим акціонерним товариством «Кредитпромбанк», згідно якого ОСОБА_9 з обмеженою відповідальністю «Ковельрембуд» передало в іпотеку Закритому акціонерному товариству «Кредитпромбанк», на забезпечення кредитного договору №08/05/08 КЛТ від 23 квітня 2008 року, майнові права на обєкт будівництва, який буде побудований в майбутньому і знаходиться за адресою Волинська область, місто Ковель, вулиця 40 років Перемоги, на земельній ділянці площею 5184 кв.м. (кадастровий номер 15:005:0026), яка належить іпотекодавцю на підставі договору оренди земельної ділянки від 24.07.2006 року, укладеного між Ковельською міською радою та ОСОБА_5 «Ковельрембуд».

Обґрунтовуючи вимоги позовної заяви позивачі посилаються на наступні обставини: 27 лютого 2008 року між позивачем ОСОБА_1 та ОСОБА_5 «Ковельрембуд» укладено договір №14 про пайову участь в будівництві житла, а саме трикімнатної квартири №50 на третьому поверсі другого підїзду 170-ти квартирного будинку №4а по вул. 40 років Перемоги в м. Ковель Волинської області загальною проектною площею 80,28 м.кв.. 15 серпня 2007 року між позивачем ОСОБА_2 та ОСОБА_5 «Ковельрембуд» укладено договір №2 про пайову участь в будівництві житла, а саме трикімнатної квартири №96 на четвертому поверсі третього підїзду 170-ти квартирного будинку №4а по вул. 40 років Перемоги в м. Ковель Волинської області загальною проектною площею 80,28 м.кв. 15 серпня 2007 року між позивачем ОСОБА_3 та ОСОБА_5 «Ковельрембуд» укладено договір №1 про пайову участь в будівництві житла, а саме трикімнатної квартири №91 на третьому поверсі третього підїзду 170-ти квартирного будинку №4а по вул. 40 років Перемоги в м. Ковель Волинської області загальною проектною площею 80,28 м.кв.

На виконання умов зазначених договорів позивачами у повній мірі сплачена вартість нерухомого майна, зазначеного у договорі.

23 квітня 2008 року між ВАТ «Кредитпромбанк» та ТОВ «Ковельрембуд» був укладений договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Ковельського міського нотаріального округу, за яким ТОВ «Ковельрембуд» передало у іпотеку банку майнові права на обєкт будівництва, який буде побудований в майбутньому і знаходиться за адресою вул. 40 років Перемоги в м. Ковель Волинської області, вцілому.

Зазначений договір іпотеки був посвідчений в порушення вимог ст. 5 Закону України «Про іпотеку», в редакції чинній на момент укладення оскаржуваного договору іпотеки, ч.1 ст. 203 ЦК України. Зокрема сплативши на підставі відповідних договорів про пайову участь у будівництві повну вартість майна, передбаченого договорами, позивачі набули майнові права на нерухоме майно, а саме: позивач ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_1, позивач ОСОБА_2- майнові права на квартиру АДРЕСА_2, позивач ОСОБА_3 майнові права на квартиру АДРЕСА_3, тобто вчинили дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на обєкт будівництва або набуття майнових прав на цей обєкт. Відтак Договір іпотеки, який укладено без згоди позивачів на передачу їх майнових прав в іпотеку, є недійсним в силу ст. 203,215 ЦК України, як такий, що укладений з порушенням вимог ч.2 ст. 583 ЦК України. Крім цього, згідно ст. 5 Закону України «Про іпотеку», в редакції чинній на момент укладення договору іпотеки, майнові права на нерухоме майно не могли бути предметом застави.

Обґрунтовуючи вимоги позовної заяви в частині визнання договору іпотеки недійсним в цілому, позивачі покликаються на ту обставину, що згідно іпотечного договору №08/05/103-КЛТ від 23.04.2008 року предметом іпотеки є: майнові права на об'єкт будівництва, який буде побудований в майбутньому і знаходиться за адресою: Волинська область, місто Ковель, вулиця 40 років Перемоги. Тобто, товариством "Ковельрембуд" передано в іпотеку ВАТ "Кредитпромбанк" майнові права на об'єкт будівництва, який містить характеристики цілісного об'єкту та є нерозривним. В договорах про пайову участь в будівництві житла визначено індивідуальні ознаки квартир, на які, при умові повного інвестування після завершення будівництва, позивачі набудуть право власності. Однак, за правилами ч.2 ст. 6 Закону України «Про іпотеку», в редакції, чинній на момент укладення оскаржуваного договору, співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий обєкт нерухомості. На момент укладення договору іпотеки ОСОБА_5 «Ковельрембуд» та позивачам належали майнові права на обєкт будівництва без визначення ідеальних чи реальних часток у праві, у звязку з чим іпотечний договір №08/05/103/08-КЛТ від 23 квітня 2008 року має бути визнаний недійсним повністю.

Представник позивачів ОСОБА_1, ОСОБА_2 та ОСОБА_2 ОСОБА_10 ОСОБА_11 у ході судового розгляду позов підтримала з підстав, зазначених у позовній заяві, прохає його задовольнити, ухвалити рішення, яким визнати недійсним іпотечний договір №08/05/103/08-КЛТ від 23.04.2008 року, посвідчений приватним нотаріусом Ковельського міського нотаріального округу ОСОБА_8, зареєстрований за № 2265, укладений між ОСОБА_9 з обмеженою відповідальністю «Ковельреммбуд» та Відкритим акціонерним товариством «Кредитпромбанк», згідно якого ОСОБА_9 з обмеженою відповідальністю «Ковельрембуд» передало в іпотеку Закритому акціонерному товариству «Кредитпромбанк», на забезпечення кредитного договору №08/05/08 КЛТ від 23 квітня 2008 року, майнові права на обєкт будівництва, який буде побудований в майбутньому і знаходиться за адресою Волинська область, місто Ковель, вулиця 40 років Перемоги, на земельній ділянці площею 5184 кв.м.(кадастровий номер 15:005:0026), яка належить іпотекодавцю на підставі договору оренди земельної ділянки від 24.07.2006 року, укладеного між Ковельською міською радою та ОСОБА_5 «Ковельрембуд».

Представник відповідача ОСОБА_9 з обмеженою відповідальністю «Ковельрембуд» ОСОБА_6 в судовому засіданні позов визнав повністю, не заперечив проти його задоволення, визнав обставини, якими позивачі обґрунтували позовні вимоги.

Представник відповідача АТ «Дельта Банк» ОСОБА_7 в судовому засіданні позову не визнав і заперечив проти його задоволення. Заперечуючи проти позову посилається на наступні обставини: 23.04.2008 року між Публічним акціонерним товариством «Кредитпромбанк» правонаступником якого є АТ «Дельта Банк», та ОСОБА_5 "Ковельрембуд" було укладено Кредитний договір №08/05/08-К, за яким ПАТ «Кредитпромбанк» зобовязався надати ОСОБА_5 "Ковельрембуд" кошти у сумі 14 000 000,00 грн. для будівництва багатоквартирного житлового будинку та благоустрою прилеглих територій за адресою: вул. 40 років Перемоги в м. Ковель, а ОСОБА_5 "Ковельрембуд" зобов'язався в порядку, передбаченому Кредитним договором, повернути кредит, сплатити відсотки, комісії за користування кредитними коштами. Для забезпечення виконання зобов'язань за вказаним кредитним договором між ПАТ «Кредитпромбанк» та ОСОБА_5 "Ковельрембуд" було укладено іпотечний договір від 23.04.2008, №08/05/І03/08-КЛТ за яким предметом іпотеки є майнові права на об'єкт будівництва, який буде побудований в майбутньому і знаходиться за адресою: Волинська область, місто Ковель, вулиця 40 років Перемоги, загальною площею 11 883,00 кв.м., що розташований на орендованій земельній ділянці площею 5184,00 кв.м., кадастровий номер 15:005:0026, за адресою Волинська область, вулиця 40 років Перемоги. Договір іпотеки відповідає нормам ч.1 ст. 576, ч.2 ст. 583 ЦК України. Заперечуючи доводи позивачів щодо невідповідності оспорюваного договору іпотеки вимогам ст. 5 Закону України «Про іпотеку», у редакції, чинній на час укладення договору, покликається на ту обставину, що предметом іпотеки, відповідно до норм вказаного Закону, міг бути обєкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору. Крім цього, покликаючись на те, що майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва, не є речовими правами на чуже майно, а також не є правом власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а відтак майнове право являє собою обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, а лише засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому, вважає безпідставними доводи позивачів, щодо необхідності обовязкової згоди позивачів, як власників майнових прав, на укладення договору іпотеки. Також, у заперечення позову вказує на ту обставину, що позивачами не подано суду доказів на підтвердження набуття ними майнових прав на квартири, оскільки сплата повної вартості житла, згідно умов Договору пайової участі в будівництві житла, не є необхідною та достатньою умовою для переходу або набуття майнових прав позивачів на житло. Крім цього, з покликанням на норми ст. 217 ЦК України відповідач вважає безпідставними вимоги позивачів, щодо визнання недійсним договору іпотеки в цілому, оскільки предметом іпотеки є майнові права на обєкт будівництва, який буде побудований в майбутньому загальною площею 11883 кв.м., до якого входять 180 квартир загальною площею 9700,06 кв.м., у той час, як позивачі, обґрунтовуючи вимоги позовної заяви, посилаються на наявність в них майнових прав лише на три квартири. Заперечуючи проти позову відповідач покликається також на ту обставину, що оспорюваним позивачами договором іпотеки забезпечується зобовязання відповідача ОСОБА_5 «Ковельрембуд» за Кредитним договором №08/05/08-К, за яким ПАТ «Кредитпромбанк» надав ОСОБА_5 "Ковельрембуд" кошти у сумі 14 000 000,00 грн. для будівництва багатоквартирного житлового будинку та благоустрою прилеглих територій за адресою вул. 40 років Перемоги в м. Ковель. А тому спосіб захисту своїх прав, обраний позивачами, тягне за собою порушення прав банку отримати від ОСОБА_5 «Ковельрембуд» суму боргу за кредитним договором.

Представник відповідача ПАТ «Кредитпромбанк», будучи належним чином повідомленим про час та місце розгляду справи, в судове засідання не зявився, про причини неявки суд не повідомив.

Третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача приватний нотаріус Ковельського міського нотаріального округу ОСОБА_8, будучи належним чином повідомленою про час та місце розгляду справи, в судове засідання не зявилась, звернулась до суду з письмовою заявою про розгляд справи за її відсутності.

Враховуючи наведене суд дійшов висновку про можливість розгляду даної справи за відсутності представника відповідача ПАТ «Кредитпромбанк» та третьої особи.

Заслухавши пояснення сторін та дослідивши письмові докази, що містяться у матеріалах справи, суд дійшов висновку, що позов підставний та підлягає задоволенню з наступних підстав:

Правовідносини у сфері застави нерухомості (іпотеки) регулюються Законом України «Про іпотеку», за яким законодавство України про іпотеку базується на Конституції України та складається з ЦК України, Господарського кодексу України, цього Закону й інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України; Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, і частково Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який установлює обовязковість іпотеки при забезпеченні договорів між забудовником і стороною, яка фінансує будівництво.

Так, за змістом ч. 1, ч. 3 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Згідно з ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

За ст. ст. 1, 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Згідно ч.1,2,3 ст. 6 Закону України «Про іпотеку» у разі обмеження правомочності розпорядження нерухомим майном згодою його власника або уповноваженого органу державної влади чи органу місцевого самоврядування така ж згода необхідна для

передачі цього майна в іпотеку.

Майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Іпотекодавець зобов'язаний до укладення іпотечного договору попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку. У разі порушення цього обов'язку іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання та відшкодування іпотекодавцем завданих збитків.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні.

Стаття 5 Закону України «Про іпотеку», у редакції що діяла на час укладення оскаржуваного договору іпотеки, не визначала майнові права як предмет іпотеки. Майнові права на обєкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим обєктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обовязки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст. 3 Закону).

Майнові права на нерухомість, що є обєктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки обєктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки обєкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як обєкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Стаття 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» установлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).

Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

У ході судового розгляду встановлено, що 24 липня 2006 року між Ковельською міською радою та ОСОБА_9 з обмеженою відповідальністю «Ковельрембуд» було укладено договір оренди, за яким ОСОБА_5 «Ковельрембуд» прийняло в оренду в строкове платне користування земельну ділянку площею 5184 кв.м. для будівництва багатоквартирного житлового будинку в м. Ковелі по вул. 40 років Перемоги,4 строком на 49 років. Вказаний договір зареєстровано у Волинській регіональній філії ДЗК 24 липня 2006 року за №72 (т.1 а.с. 133-138 ).

Згідно висновку Ковельського міського відділу земельних ресурсів до технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки за адресою м. Ковель, вул. 40 років Перемоги,4 Ковельський міський відділ земельних ресурсів підтвердив, що земельна ділянка перебуває в користуванні ОСОБА_5 «Ковельрембуд» для будівництва багатоквартирного житлового будинку та вважає за можливе погодити розмір землекористування 5184 кв.м., з них забудованої землі 5184 кв.м. (т.2 а.с.14).

Рішенням Ковельської міської ради від 25 травня 2006 року №2/30 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки та ухвалено надати ОСОБА_9 з обмеженою відповідальністю Ковельрембуд» в тимчасове користування на умовах оренди терміном на 49 років земельну ділянку площею 5184 кв.м. по вул. 40 років Перемоги,4 для будівництва багатоквартирного житлового будинку за рахунок земельної ділянки, що знаходилась в користуванні ЖБК «Мрія» ( т. 1 а.с.132).

08 серпня 2007 року інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю управління містобудування та архітектури товариству «Ковельрембуд» було надано дозвіл на виконання будівельних робіт (№101) з будівництва багатоквартирного житлового будинку по вул. 40 років Перемоги, 4 відповідно до проектної документації, узгодженої та зареєстрованої 12 лютого 2007 року головним архітектором міста Ковель. (т.2 а.с.13).

27 лютого 2008 року між позивачем ОСОБА_1 та ОСОБА_5 «Ковельрембуд» укладено договір №14 про пайову участь в будівництві житла, а саме трикімнатної квартири №50 на третьому поверсі другого підїзду 170-ти квартирного будинку №4а по вул. 40 років Перемоги в м. Ковель Волинської області загальною проектною площею 80,28 м.кв. (т.1 а.с. 6)

Згідно Додаткової угоди від 03 березня 2008 року до Договору №14 від 27 лютого 2008 року, укладеної між позивачем ОСОБА_1 та ОСОБА_5 «Ковельрембуд», сторони дійшли згоди, п.1.1 Договору №14 пайової участі в будівництві від 27.02.2008 року викласти в новій редакції, а саме договором передбачено пайову участь в будівництві житла, а саме трикімнатної квартири №50 на третьому поверсі другого підїзду 180-ти квартирного будинку №4 по вул. 40 років Перемоги в м. Ковель Волинської області загальною проектною площею 80,28 м.кв. (т.1 а.с.143).

15 серпня 2007 року між позивачем ОСОБА_2 та ОСОБА_5 «Ковельрембуд» укладено договір №2 про пайову участь в будівництві житла, а саме трикімнатної квартири №96 на четвертому поверсі третього підїзду 170-ти квартирного будинку №4а по вул. 40 років Перемоги в м. Ковель Волинської області загальною проектною площею 80,28 м.кв. (т.1 а.с.11-12).

Згідно Додаткової угоди від 27 серпня 2007 року до Договору №2 від 15 серпня 2007 року, укладеної між позивачем ОСОБА_2 та ОСОБА_5 «Ковельрембуд», сторони дійшли згоди, п.1.1 Договору №2 пайової участі в будівництві від 15.08.2007 року викласти в новій редакції, а саме договором передбачено пайову участь в будівництві житла, а саме трикімнатної квартири №96 на четвертому поверсі третього підїзду 180-ти квартирного будинку №4 по вул. 40 років Перемоги в м. Ковель Волинської області загальною проектною площею 80,28 м.кв. (т.1 а.с.141).

15 серпня 2007 року між позивачем ОСОБА_3 та ОСОБА_5 «Ковельрембуд» укладено договір №1 про пайову участь в будівництві житла, а саме трикімнатної квартири №91 на третьому поверсі третього підїзду 170-ти квартирного будинку №4а по вул. 40 років Перемоги в м. Ковель Волинської області загальною проектною площею 80,28 м.кв. (т.1 а.с.9-10).

Згідно Додаткової угоди від 27 серпня 2007 року до Договору №1 від 15 серпня 2007 року, укладеної між позивачем ОСОБА_3 та ОСОБА_5 «Ковельрембуд», сторони дійшли згоди, п.1.1 Договору №1 пайової участі в будівництві від 15.08.2007 року викласти в новій редакції, а саме договором передбачено пайову участь в будівництві житла, а саме трикімнатної квартири №91 на третьому поверсі третього підїзду 180-ти квартирного будинку №4 по вул. 40 років Перемоги в м. Ковель Волинської області загальною проектною площею 80,28 м.кв. (т.1 а.с.139).

Відповідно до п.2.4 договорів про пайову участь в будівництві житла, укладених між позивачами та ОСОБА_5 «Ковельрембуд» Пайовик має право отримати майнові права на проінвестовану частину Житла до моменту введення його в експлуатацію на підставі Акту прийому-передачі майнових прав.

Згідно довідки ОСОБА_5 «Ковельрембуд» вих. №20 від 17 серпня 2007 року позивачем ОСОБА_3 проведено оплату вартості житла на умовах передбачених п.1.2 Договору №1 про пайову участь у будівництві житла від 15 серпня 2007 року у розмірі 278298,00 грн. (т.1 а.с.13).

Актом прийому-передачі майнових прав від 05 березня 2008 року забудовник ОСОБА_5 Ковельрембуд», в особі директора ОСОБА_12, передав фізичній особі ОСОБА_3 майнові права на проінвестовану частину житла та підтвердив, що станом на день складання акту пайовик сплатив передбачені договором №1 про пайову участь у будівництві житла від 15.08.2007 року, пайові внески в повному розмірі. (т.1 а.с.140).

Згідно довідки ОСОБА_5 «Ковельрембуд» вих.. №19 від 17 серпня 2007 року позивачем ОСОБА_2 проведено оплату вартості житла на умовах передбачених п.1.2 Договору №2 про пайову участь у будівництві житла від 15 серпня 2007 року у розмірі 278048,00 грн. (т.1 а.с.14).

Актом прийому-передачі майнових прав від 05 березня 2008 року забудовник ОСОБА_5 Ковельрембуд», в особі директора ОСОБА_12, передав фізичній особі ОСОБА_2 майнові права на проінвестовану частину житла та підтвердив, що станом на день складання акту пайовик сплатив передбачені договором №2 про пайову участь у будівництві житла від 15.08.2007 року, пайові внески в повному розмірі. (т.1 а.с.142).

Згідно довідки ОСОБА_5 «Ковельрембуд» вих. №19 від 18 червня 2012 року позивачем ОСОБА_13 проведено оплату вартості житла на умовах передбачених п.1.2 Договору №14 про пайову участь у будівництві житла від 27 лютого 2008 року у розмірі 337726,68 грн. (т.1 а.с.15).

Актом прийому-передачі майнових прав від 03 квітня 2008 року забудовник ОСОБА_5 Ковельрембуд», в особі засновника ОСОБА_14, передав фізичній особі ОСОБА_1 майнові права на про інвестовану частину житла та підтвердив, що станом на день складання акту пайовик сплатив передбачені договором №14 про пайову участь у будівництві житла від 27.02.2008 року, пайові внески в повному розмірі. (т.1 а.с.144).

Ухвалою Господарського суду Волинської області від 21 лютого 2013 року затверджено реєстр вимог кредиторів боржника - товариства з обмеженою відповідальністю «Ковельрембуд», згідно котрого вимоги кредиторів визнані в наступному розмірі: фізичної особи ОСОБА_3 в сумі 278298 грн. вимоги четвертої черги, 1113 грн. вимоги першої черги; фізичної особи ОСОБА_2 в сумі 278048 грн. вимоги четвертої черги, 1113 грн. вимоги першої черги; фізичної особи ОСОБА_1 в сумі 337726,68 грн. вимоги четвертої черги, 1113 грн. вимоги першої черги (т. а.с. 230-245).

Відтак, позивачі, як замовники, виконали свої грошові зобовязання за Договором будівельного підряду, повністю сплативши вартість обєкта будівництва (стовідсоткову передоплату), тобто вчинили дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на обєкт будівництва або набуття майнових прав на цей обєкт.

Згідно ст. 355 ЦК України майно, що є у власності двох або більше осіб

(співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності. Право спільної власності виникає з підстав, не заборонених законом. Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно.

Згідно ст. 578 ЦК України та за змістом ст. 6 Закону України «Про іпотеку» майно, що є у спільній власності, може бути передане у заставу лише за згодою усіх співвласників.

23 квітня 2008 року між ВАТ «Кредит промбанк» та ОСОБА_5 «Ковельрембуд» було укладено кредитний договір №08/05/08-КЛТ, за яким встановлювалась процедура та умови надання Банком у майбутньому кредитів (траншів) позичальнику в межах загальної суми 14000000 грн., а також процедура та умови повернення Позичальником отриманих кредитів, нарахування і сплати процентів за отриманими кредитами, нарахування і сплати комісії за надання кредитів, а також взаємні права та зобовязання Сторін, що виникнуть при наданні Банком кредитів. (т.1 а.с.103-110).

Того ж дня, тобто 23 квітня 2008 року, на забезпечення кредитного договору №08/05/08-КЛТ від 23 квітня 2008 року, між ВАТ «Кредит промбанк» та ОСОБА_5 «Ковельрембуд» був укладений договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Ковельського міського нотаріального округу, за яким ТОВ «Ковельрембуд» передало у іпотеку банку майнові права на обєкт будівництва, який буде побудований в майбутньому і знаходиться за адресою вул. 40 років Перемоги в м. Ковель Волинської області, вцілому. (т.1 а.с.16-21)

Хоча у оспорюваному позивачами іпотечному договорі №08/05/08-КЛТ від 23 квітня 2008 року предметом іпотеки зазначено майнові права на обєкт будівництва, який буде побудований в майбутньому і знаходиться за адресою Волинська область, місто Ковель, вулиця 40 років Перемоги (без зазначення номера), характеристики обєкта будівництва, а також дані про земельну ділянку, на якій розташований обєкт будівництва, а саме земельна ділянка площею 5184,00 кв.м. за адресою м. Ковель, вул. 40 років Перемоги (кадастровий номер 156005:0026), що перебуває у користуванні іпотекодавця на підставі договору оренди земельної ділянки від 24.07.2006 року, дають підстави для висновку, що предметом іпотеки є майнові права на обєкт будівництва, який знаходиться в м. Ковелі Волинської області, по вул. 40 років Перемоги,4. Вказану обставину визнав у ході судового розгляду представники відповідачів.

Оскільки станом на час посвідчення іпотечного договору позивачі, як замовники, виконали свої грошові зобовязання за Договором будівельного підряду, тобто вчинили дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на обєкт будівництва або набуття майнових прав на цей обєкт, з огляду на приписи ст. 1,5,6 Закону України «Про іпотеку», ст. 578, 355 ЦК України майнові права на обєкт будівництва, розташований по вул. 40 років Перемоги,4 в м. Ковель Волинської області, могли бути передані в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників.

Матеріалами нотаріальної справи щодо посвідчення іпотечного договору від 23.04.2008 року, р.№2265 доводиться та обставина, що за іпотечним договором №08/05/08-КЛТ від 23 квітня 2008 року відкритому акціонерному товариству «Кредитпромбанк» було передано в іпотеку майнові права на обєкт будівництва, який буде побудований в майбутньому, без згоди інвесторів - позивачів ОСОБА_3, ОСОБА_2 та ОСОБА_1, які набули майнових прав на вказаний обєкт будівництва відповідно договору про пайову участь у будівництві , пропорційно фінансуванню.

Крім цього, законодавець розрізняє такі поняття як обєкт незавершеного будівництва та майнові права. Згідно ч.5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки, майнові права на нерухоме майно не могли бути предметом застави.

Відтак у силу ст. ст. 203, 215 ЦК України, ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки, майнові права позивачів на квартири, що є невідємною частиною майнових прав на обєкт будівництва, переданого у іпотеку, неправомірно передані в іпотеку, а тому Договір іпотеки, який укладено без згоди позивачів на передачу їх майнових прав в іпотеку, є недійсним.

Згідно договору купівлі-продажу прав вимоги від 27 вересня 2013 року ПАТ «Кредитпромбанк» відступив ПАТ «Дельта Банк» права вимоги, у тому числі за кредитними договорами, у тому числі за кредитним договором 08/05/08-КЛТ та відповідними додатковими угодами до нього, що був забезпечений оскаржуваним іпотечним договором. (т.1 а.с.265-277).

Заперечуючи проти позову представник відповідача ПАТ «Дельта Банк» посилається на ту обставину, що вимоги позивачів, щодо визнання недійсним договору іпотеки в цілому, є безпідставними, оскільки предметом іпотеки є майнові права на обєкт будівництва, який буде побудований в майбутньому загальною площею 11883 кв.м., до якого входять 180 квартир загальною площею 9700,06 кв.м., у той час, як на підставі Договорів пайової участі в будівництві житла в позивачів можуть виникнути майнові права лише на три квартири.

Однак, згідно ч.3 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Крім цього, як убачається з іпотечного договору №08/05/08-КЛТ від 23 квітня 2008 року предметом іпотеки за вказаним договором є не майнові права на окремі квартири, які будуть побудовані в майбутньому, а майнові права на обєкт будівництва вцілому, тобто на квартири та допоміжні приміщення, розташовані у вказаному будинку.

Згідно із частиною першою статті 8 Цивільного кодексу України якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Відповідно до статті 1 Закону України „Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку" допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення); загальне майно - частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті обєднання (кладові, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо). Згідно зазначеної статті неподільним майном є неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку.

Відповідно до статті 19 вищевказаного Закону спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна.

Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню.

Загальне майно перебуває у спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку.

Власники приміщень володіють, користуються і у встановлених цим Законом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном.

При відчуженні приміщення в жилому будинку право на частку неподільного майна підлягає відчуженню разом з приміщенням без виділення частки в натурі.

Враховуючи вищевикладене, допоміжні приміщення у багатоквартирному житловому будинку складаються із загального та неподільного майна і належать співвласникам на праві спільної власності (спільне майно). Неподільне майно (сходові клітини, коридори тощо) належить співвласникам на праві спільної сумісної власності та не підлягає відчуженню.

За зазначених вище обставин позов підлягає задоволенню у повному обсязі.

Крім цього суд дійшов висновку про підставність і необхідність задоволення заяви позивачів ОСОБА_4 про поновлення строку позовної давності з наступних підстав:

Як встановлено у ході судового розгляду позивачі не були сторонами оскаржуваного правочину, не повідомлялися сторонами іпотечного договору про існування оспорюваного договору.

Як убачається з пояснень представника позивачів ОСОБА_4, про існування оскаржуваного договору позивачі дізнались від розпорядника майна ОСОБА_5 «Ковельрембуд», до якого звернулись 04 січня 2016 року з листами про надання інформації стосовно виконання товариством боргових зобовязань.

Доказів на підтвердження тієї обставини, що позивачам раніше було відомо про існування оскаржуваного іпотечного договору, відповідачем суду не надано.

Відтак суд визнає поважною причину пропущення позивачами строку позовної давності щодо позовних вимог про визнання недійсним іпотечного договору №08/05/103/08-КЛТ від 23 квітня 2008 року та вважає за необхідне поновити строк позовної давності.

Представником відповідача АТ «Дельта Банк» подано заяву згідно якої відповідач просить у разі прийняття судом рішення про задоволення позову накласти арешт на Предмет іпотеки, а саме майнові права на обєкт будівництва, який буде побудований в майбутньому і знаходиться за адресою: Волинська область, місто Ковель, вулиця 40 років Перемоги, загальною площею 11883,00 кв.м., що розташований на орендованій земельній ділянці площею 5184,00 кв.м., кадастровий номер 15:005:0026, за адресою Волинська область, місто Ковель, вулиця 40 років Перемоги.

Згідно ст. 1057-1 ЦК України (редакція від 04.11.2012 року) визнаючи недійсним договір застави, який забезпечував виконання зобовязання позичальника за кредитним договором, суд за заявою кредитодавця накладає арешт на майно, яке було предметом застави.

Однак, вказаною нормою було доповнено Цивільний кодекс згідно із Законом України від 02.10.2012 року і вказана норма набрала чинності з 04.11.2012 року. Тобто вказаною нормою встановлено відповідальність іпотекодавця, яка не була передбачена на час укладення оспорюваного правочину. Тому у задоволення заяві представника відповідача слід відмовити на підставі ст.5 ЦК України, за змістом ч.2 якої акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він помякшує або скасовує цивільну відповідальність особи.

Згідно ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового праву та інтересу і обраний позивачами спосіб захисту цивільного права відповідає ч.2 ст. 16 ЦК України.

Згідно ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Квитанціями №14968697 від 21 січня 2016 року, №25 від 28.01.2016 року та №24 від 28.01.2016 року підтверджується та обставина, що кожним з позивачем сплачено судовий збір у розмірі 551 грн. 20 коп.

На підставі ст. 15,30, 59-62, 85, 88, 212, 213, 215, 130, 173,174 ЦПК України, ст.8, 203, 215, 355, 576, 378, ч. 2 ст. 583, ст. 1057-1 ЦК Українита ст.ст. 1, 5, 6 Закону України «Про іпотеку», суд

в и р і ш и в :

Позов ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 до ОСОБА_5 «Ковельрембуд», Публічного акціонерного товариства «Дельта Банк», Публічного акціонерного товариства «Кредитпромбанк», третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача приватний нотаріус Ковельського міського нотаріального округу ОСОБА_8, про визнання договору іпотеки недійсним, задовольнити повністю.

Визнати недійсним іпотечний договір №08/05/103/08-КЛТ від 23.04.2008 року, посвідчений приватним нотаріусом Ковельського міського нотаріального округу ОСОБА_8, зареєстрований за № 2265, укладений між ОСОБА_9 з обмеженою відповідальністю «Ковельрембуд» та Відкритим акціонерним товариством «Кредитпромбанк», згідно якого ОСОБА_9 з обмеженою відповідальністю «Ковельрембуд» передало в іпотеку Закритому акціонерному товариству «Кредитпромбанк», на забезпечення кредитного договору №08/05/08 КЛТ від 23 квітня 2008 року, майнові права на обєкт будівництва, який буде побудований в майбутньому і знаходиться за адресою Волинська область, місто Ковель, вулиця 40 років Перемоги, на земельній ділянці площею 5184 кв.м. (кадастровий номер 15:005:0026), яка належить іпотекодавцю на підставі договору оренди земельної ділянки від 24.07.2006 року, укладеного між Ковельською міською радою та ОСОБА_5 «Ковельрембуд».

У задоволенні заяви ПАТ «Дельта Банк» про накладення арешту на Предмет іпотеки відмовити повністю.

Стягнути з ОСОБА_9 з обмеженою відповідальністю «Ковельрембуд» (код за ), Публічного акціонерного товариства «Дельта Банк» (код за ), Публічного акціонерного товариства «Кредитпромбанк» (код за ) на користь позивача ОСОБА_1 судові витрати в сумі 183,73 грн. з кожного.

Стягнути з ОСОБА_9 з обмеженою відповідальністю «Ковельрембуд» (код за ), Публічного акціонерного товариства «Дельта Банк» (код за ), Публічного акціонерного товариства «Кредитпромбанк» (код за ) на користь позивача ОСОБА_2 судові витрати в сумі 183,73 грн. з кожного.

Стягнути з ОСОБА_9 з обмеженою відповідальністю «Ковельрембуд» (код за ), Публічного акціонерного товариства «Дельта Банк» (код за ), Публічного акціонерного товариства «Кредитпромбанк» (код за ) на користь позивача ОСОБА_3 судові витрати в сумі 183,73 грн. з кожного.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Волинської області через Ковельський міськрайонний суд шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня проголошення рішення, а особами, які не були присутні в судовому засіданні під час проголошення рішення протягом 10-ти днів з дня отримання копії рішення.

Головуюча: Т.М.Луньова