АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 22-ц/793/570/16Головуючий по 1 інстанції
Категорія : 47 Діденко Т. І.
Доповідач в апеляційній інстанції
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 березня 2016 року Колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Черкаської області в складі:

головуючогоЗахарової А. Ф.
суддівКачана О. В. , Фетісової Т. Л.
при секретаріСиниці Д. Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Черкаси апеляційну скаргу ТОВ "Агровет Атлантик Терра" на рішення Монастирищенського районного суду Черкаської області від 09 грудня 2015 року у справі за позовом ПрАТ "Райз-Максимко" до ОСОБА_7 , ТОВ "Агровет Атлантик Терра", третя особа - Реєстраційна служба Монастирищенського РУЮ Черкаської області,- про визнання договору оренди землі недійсним, скасування його держаної реєстрації, визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем,-

Вивчивши матеріали справи, судова палата, -

в с т а н о в и л а :

У травні 2015 року ПрАТ "Райз-Максимко" звернулось до суду із позовом до ОСОБА_7, третя особа Реєстраційна служба Монастирищенського РУЮ Черкаської області,- про визнання договору оренди землі недійсним, скасування його держаної реєстрації, визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.

Позивач посилався на те, що 12.07.2009 року між ЗАТ «Райз-Максимко» (перейменоване на ПрАТ «Райз-Максимко» згідно Закону України «Про акціонерні товариства» і протоколу № 10 від 12.07.2010 року) та ОСОБА_7 було укладено договір оренди землі, за яким нею передано у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 2,4955 га., кадастровий № НОМЕР_1.

Даний договір був зареєстрований у Монастирищенському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 16.03 .2010 року за №95.

Відповідно до п.8 договору оренди землі договір укладено на 5 років, згідно з п.43 договору оренди землі договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Строк починається з наступного дня після календарної дати або з настанням події, якими визначено його початок. Оскільки договором була визначена дата державної реєстрації, то строк його дії розпочався з наступного дня після державної реєстрації договору оренди землі, тобто з 17.03.2010 року.

Згідно з п. 37 договору оренди земельної ділянки та ст. 31 ЗУ «Про оренду землі» дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено, при цьому строк, що обчислюється роками, спливає у відповідні місяць і число останнього року строку. Згідно п. 8 договору оренди після закінчення строку його дії орендар має переважне право поновити його на новий строк, у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору письмово повідомити про намір продовжити його дію.

03.02.2015 року відповідач під розписку отримав від позивача лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі з доданим до нього проектом додаткової угоди (у двох екземплярах). У місячний термін з моменту вручення відповідачеві листа-повідомлення відповіді на нього позивач не отримав, підписаної додаткової угоди про поновлення договору оренди відповідач йому не надіслав, вимог про повернення орендованої земельної ділянки, повідомлень про передачу зазначеної земельної ділянки в оренду іншому орендареві також скарг або повідомлень про порушення чи неналежне виконання орендарем умов договору оренди землі, тощо від відповідача позивачеві не надходило.

Позивач, який є сумлінним орендарем, що належним чином виконував умови договору оренди землі, після закінчення строку його дії (тобто, після 16.03.2015 року) продовжив користуватися земельною ділянкою, здійснював її обробіток та засіяв її зерновими. При цьому листа-повідомлення орендодавця «про заперечення у поновленні договору оренди землі» позивач протягом 1 (одного) місяця після закінчення строку договору не отримував.

Позивач вважає, що у відповідності до імперативної норми, яку містить ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Проте, 24.12.2014 року відповідач уклав договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер: НОМЕР_1) з товариством з обмеженою відповідальністю «Агровет Атлантик Терра», і цей договір був зареєстрований Реєстраційною службою Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області 19.03.2015 року.

Позивач вважає, що його переважне право на поновлення договору оренди, надане йому договором та законом, було порушене відповідачем внаслідок неукладення із позивачем додаткової угоди про поновлення договору оренди та укладення із іншим орендарем договору оренди земельної ділянки із кадастровим номером НОМЕР_1.

На підставі наведеного, ст.ст. 125, 126, 152 ЗК України, ст. ст. 13, 15, 31 ЗУ «Про оренду землі», ст. ст. 3, 12-15, 16, 20, 777 ЦК України, позивач просив суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер НОМЕР_1), який зареєстрований Реєстраційною службою Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області 19.03.2015 року; скасувати державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку (кадастровий номер НОМЕР_1), яке зареєстроване Реєстраційною службою Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області 19.03.2015 року; визнати поновленим договір оренди землі від 12.07.2009 року, який укладений між ОСОБА_7 і попереднім орендарем - ПрАТ «Райз-Максимко», та зареєстрований у Монастирищенському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 16.03.2010 року за № 95.

Ухвалою Монастирищенського районного суду Черкаської області від 14 серпня 2015 року залучено як співвідповідача ТОВ "Агровет Атлантик Терра" до участі у справі за позовом ПрАТ "Райз-Максимко" до ОСОБА_7 , третя особа Реєстраційна служба Монастирищенського РУЮ Черкаської області про визнання договору оренди землі недійсним, скасування його держаної реєстрації, визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.

Рішенням Монастирищенського районного суду Черкаської області від 09 грудня 2015 року позов задоволено повністю.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер НОМЕР_1), який укладений 24.12.2014 року між ОСОБА_7 та товариством з обмеженою відповідальністю «Агровет Атлантик Терра» і зареєстрований Реєстраційною службою Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області 19.03.2015 року.

Скасовано державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку (кадастровий номер НОМЕР_1), яке 19.03.2015 року зареєстроване Реєстраційною службою Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області на підставі договору оренди землі від 24. 12.2014 року (земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1).

Визнано поновленим договір оренди землі (земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1) від 12.07.2009 року, який укладений між ОСОБА_7 і попереднім орендарем - приватним акціонерним товариством «Райз-Максимко» (ПрАТ «Райз-Максимко»), та зареєстрований у Монастирищенському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 16.03.2010 року за № 95.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, ТОВ "Агровет Атлантик Терра" подало апеляційну скаргу. Посилаючись на те, що дане рішення незаконне, не відповідає обставинам справи, прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати, ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову ПрАТ «Райз-Максимко» відмовити повністю.

Обговоривши матеріали справи, судова палата вважає, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення.

Задовольняючи позовні вимоги ПрАТ «Райз-Максимко» до ОСОБА_7, ТОВ «Агровет Атлантик Терра», третя особа - реєстраційна служба Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області, про визнання договору оренди землі недійсним, скасування його державної реєстрації, визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем, суд першої інстанції прийшов до висновку, що відповідно до ст.764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Судова колегія вважає, що такий висновок суду, виходячи з обставин справи, заслуговує на увагу.

Судом встановлено, що 12.07.2009 року між ЗАТ «Райз-Максимко» (перейменоване на ПрАТ «Райз-Максимко» згідно Закону України «Про акціонерні товариства» і протоколу №10 від 12.07.2010 року) та ОСОБА_7 було укладено договір оренди землі, за яким передано у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 2,4955 га..

Даний договір був зареєстрований у Монастирищенському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 16.03 .2010 року за № 95.

Встановлено, що 03.02.2015 року відповідачка ОСОБА_7 під розписку отримала від позивача лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі з доданим до нього проектом додаткової угоди (у двох екземплярах).У місячний термін з моменту вручення відповідачеві листа-повідомлення відповіді на нього позивач не отримав, підписаної додаткової угоди про поновлення договору оренди відповідачка йому не надіслала, вимог про повернення орендованої земельної ділянки, повідомлень про передачу зазначеної земельної ділянки в оренду іншому орендареві, скарг або повідомлень про порушення чи неналежне виконання орендарем умов договору оренди землі, тощо, від відповідачки позивачеві не надходило.

Встановлено, що 24.12.2014 року відповідачка уклала договір оренди цієї ж земельної ділянки (кадастровий номер НОМЕР_1) з ТОВ «Агровет Атлантик Терра». Цей договір був зареєстрований реєстраційною службою Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області 19.03.2015 року.

26 серпня 2015 року ОСОБА_7 уклала додаткову угоду з ПрАТ «Райз-Максимко» до договору оренди землі від 12.07.2009 року, відповідно до якої договір оренди землі продовжено на строк 7 років, тобто до 17 березня 2022 року, при цьому орендна плата складає 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (ар. спр.57).

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, ПАТ «Райз-Максимко» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі", унаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Так, у частинах першій - п'ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і за відсутності заперечень приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Так, у ч.1 статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору на укладення договору найму на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає можливість поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму та немає заперечень наймодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Отже, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

У справі, яка розглядається, пунктом 8 договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_7 та ПрАТ «Райз-Максимко», передбачалось, що після закінчення строку дії цього договору орендар має переважне право на його поновлення на новий строк.

Аналіз вищезазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, буде порушене, зокрема, в разі укладення договору оренди з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Отже, з огляду на загальні засади цивільного законодавства, необхідно дійти висновку про те, що в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі" на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі пункту 2 частини другої статті 16 ЦК України.

Саме з такого розуміння зазначених норм матеріального права виходив суд першої інстанції, ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог ПрАТ «Райз-Максимко». Установивши факт належного виконання ПрАТ «Райз-Максимко» умов договору оренди землі, дотримання ним строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, не надіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови в поновленні договору оренди на новий строк та укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендарем на таких самих умовах, які запропоновані ПрАТ «Райз-Максимко», суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що обраний позивачем у цій справі спосіб захисту, зокрема звернення до суду з позовом до орендодавця та нового орендаря про визнання недійсним укладеного ними договору оренди земельної ділянки, яка раніше перебувала в оренді в позивача, є вірним, та про наявність у позивача правових підстав захистити своє порушене право в такий спосіб.

Посилання апелянта в своїй апеляційній скарзі на те, що ПрАТ «Райз-Максимко» не належним чином направив повідомлення про намір продовжити договір оренди землі, оскільки в ньому не проставлений вихідний номер, є безпідставним та не спростовує висновків суду першої інстанції.

Також є безпідставними твердження апелянта про те, що договір оренди землі закінчився 12.07.2014 року, так як відповідно до пункту 43 договору оренди та статті 18 Закону України «Про оренду землі», яка була чинною на момент укладення договору оренди, укладений договір оренди набув чинності з моменту його державної реєстрації, тобто з 16.03 .2010 року .

Повідомлення ОСОБА_7 ПрАТ «Райз-Максимко» про відсутність у неї наміру на продовження договору оренди землі не тягло за собою юридичних наслідків, так як відповідно до частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Отримавши в лютому 2015 року повідомлення від ПрАТ «Райз-Максимко» про поновлення договору оренди земельної ділянки, ОСОБА_7 не подала заперечення про відсутність у неї наміру на поновлення договору оренди землі.

Інші доводи апеляційної скарги є не суттєвими, правильності висновків суду першої інстанції не спростовують і не надають підстав для скасування рішення суду.

Аналізуючи все викладене, судова колегія вважає, що рішення суду відповідає обставинам справи, вимогам закону, і підстав для його скасування та задоволення апеляційної скарги - не вбачається.

Керуючись ст.ст. 303, 304, 307, 308, 315, 317, 218 ЦПК України, судова палата, -

у х в а л и л а :

Апеляційну скаргу ТОВ "Агровет Атлантик Терра" відхилити.

Рішення Монастирищенського районного суду Черкаської області від 09 грудня 2015 року по даній справі залишити без змін.

Ухвала може бути оскаржена в касаційному порядку протягом 20 днів.

Головуючий :

Судді :