Справа № 355/1211/15-ц Головуючий у І інстанції Єременко В. М.
Провадження № 22-ц/780/1061/16 Доповідач у 2 інстанції Суханова Є. М.
Категорія 4 30.03.2016
УХВАЛА

Іменем України

30 березня 2016 року колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Київської області у складі:

Головуючого судді Суханової Є. М.,

суддів: Сержанюка А.С., Журби С.О.,

за участю секретаря Бобка О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві матеріали цивільної справи за апеляційною скаргою Житлово-будівельного кооперативу «Перспектива 34/1» на рішення Баришівського районного суду Київської області від 03 грудня 2015 року за позовом ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_19, ОСОБА_20, ОСОБА_21, ОСОБА_22 до Житлово-будівельного кооперативу «Перспектива 34/1», реєстраційної служби Баришівського РУЮ Київської області, треті особи: ТОВ «Факторингова компанія «Фонд боргових зобов'язань», Баришівська селищна рада Київської області про визнання правочинів з відчуження гуртожитку недійсними, -

ВСТАНОВИЛА:

Позивачі ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_19, ОСОБА_20, ОСОБА_21, ОСОБА_22 звернулися до суду з позовом до Житлово-будівельного кооперативу «Перспектива 34/1», реєстраційної служби Баришівського РУЮ Київської області, треті особи: ТОВ «Факторингова компанія «Фонд боргових зобов'язань», Баришівська селищна рада Київської області про визнання правочинів з відчуження гуртожитку недійсними.

Позовні вимоги обґрунтовують тим, що вони є мешканцями гуртожитку, розташованого по АДРЕСА_1 і вже багато років зареєстровані та проживають за даною адресою, що підтверджується реєстраційними відмітками в їхніх паспортах (копії паспортів з реєстраційними відмітками долучені до позовної заяви).

Помешкання гуртожитку є постійним і єдиним місцем проживання для позивачів та їх родин.

Нещодавно без відому позивачів був створений для «задоволення житлових інтересів мешканців гуртожитку «Житлово-будівельний кооператив «Перспектива 34/1» (ЖБК), який запропонував всім мешканцям гуртожитку укласти з ЖБК договори найму житлового приміщення.

Звернувшись до відповідача за роз'ясненням підстав укладення запропонованих договорів, з пред'явлених їм для ознайомлення документів жильці гуртожитку довідалися, що 27.08.2013 року рішенням загальних зборів учасників ТОВ «Факторингова компанія «Фонд боргових зобов'язань» № 12 від 27.08.2013 року, в якості вступного внеску до складу майна Житлово-будівельного кооперативу «Перспектива 34/1» внесено житлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1. Після чого, рішенням загальних зборів членів Житлово-будівельного кооперативу «Перспектива 34/1» № 6 від 30.09.2013 року до складу майна ЖБК «Перспектива 34/1» прийнято вступний внесок від ТОВ «Факторингова компанія «Фонд боргових зобов'язань» у вигляді житлового приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_1

З наведеного вбачається, що до складу майна Житлово-будівельного кооперативу «Перспектива 34/1» було передано саме житлове приміщення, а не гуртожиток, як зазначено в свідоцтві про право власності на нерухоме майно, індексний номер: 18883678 від 12.03.2014 року, що посвідчує право власності ЖБК «Перспектива 34/1» на гуртожиток, розташований по АДРЕСА_1

Згідно договору купівлі-продажу від 28.09.2012 року, зареєстрованого в реєстрі під № 1731, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойко О.В. вказаний гуртожиток, ТОВ «Факторингова компанія «Фонд боргових зобов'язань» придбало у СТОВ «Баришівське» (копія Витягу Баришівського БТІ про державну реєстрацію прав від 25.10.2012 року).

В свою чергу СТОВ «Баришівське» право власності на гуртожиток набуло на підставі рішення Баришівського районного суду Київської області від 13.12.2005 року.

Позивачі вважають зазначені правочини з відчуження гуртожитку незаконними та такими, що порушують гарантовані державою майнові права мешканців гуртожитку на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду.

В першій половині 90-х років радгосп «Баришівський» реорганізовано в КСП «Баришівське», а потім у СТОВ «Агрофірма «Нива».

До 2005 року гуртожиток по АДРЕСА_1 перебував на балансі правонаступника державного підприємства радгоспу «Баришівський».

СТОВ «Баришівське» правонаступником вищезазначених підприємств не являється. На даний час такого підприємства, як радгосп «Баришівський» не існує, не існує і його правонаступників, що підтверджується відомостями в базі даних ЄДР.

Позивачі вважають, що всупереч вимог частини 2 ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» СТОВ «Баришівське», як правонаступник державного підприємства радгоспу «Баришівський» у спосіб не передбачений законом незаконно отримало гуртожиток у приватну власність ,та те що законом також не передбачено право балансоутримувача вчиняти дії по відчуженню державного житлового фонду, (у тому числі гуртожитків), що знаходиться у нього на балансі.

Позивачі також вважають, що правочини, за якими гуртожиток в якому вони зареєстровані і проживають досить тривалий час по АДРЕСА_1 спочатку незаконно було передано у приватну власність, а потім протягом дії мораторію декілька разів було незаконно відчужено і тому повинні бути визнані судом недійсними.

Позивачі, які з'явились в судове засідання: ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_10, ОСОБА_18 підтримали, викладені в позовній заяві вимоги.

Рішенням Баришівського районного суду Київської області від 03 грудня 2015 року позов задоволено.

Визнано договір купівлі-продажу гуртожитку по АДРЕСА_1, укладений між СТОВ «Баришівське» та ТОВ «Факторингова компанія «Фонд боргових зобов'язань», зареєстрований в реєстрі за № 1731, посвідчений 28.09.2012 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойко О.В. недійсним.

Визнано рішення загальних зборів учасників ТОВ «Факторингова компанія «Фонд боргових зобов'язань» № 12 від 27.08.2013 року, за якими житлове приміщення (гуртожиток) по АДРЕСА_1 у якості вступного внеску внесено до складу майна Житлово-будівельного кооперативу «Перспектива 34/1» - недійсним.

Визнано рішення загальних зборів членів Житлово-будівельного кооперативу «Перспектива 34/1» № 6 від 30.09.2013 року, за яким до складу майна Житлово-будівельного кооперативу «Перспектива 34/1» прийнято вступний внесок від ТОВ «Факторингова компанія «Фонд боргових зобов'язань» у вигляді житлового приміщення (гуртожитку) по АДРЕСА_1 - недійсним.

Скасовано рішення державного реєстратора Реєстраційної служби Баришівського районного управління юстиції Київської області про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 11557010 від 12.03.2014 року, згідно якого за Житлово-будівельним кооперативом «Перспектива 34/1» зареєстровано право власності на гуртожиток за адресою: АДРЕСА_1

Скасовано свідоцтво про право власності на нерухоме майно, індексний номер: 18883678 від 12.03.2014 року, що посвідчує право власності Житлово-будівельного кооперативу «Перспектива 34/1» на гуртожиток, розташований по АДРЕСА_1

Скасовано Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 18883911 від 12.03.2014 року, що підтверджує державну реєстрацію за Житлово-будівельним кооперативом «Перспектива 34/1» права власності на гуртожиток, розташований по АДРЕСА_1

Не погоджуючись із висновком, наведеним в апеляційній скарзі, апелянт подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити по справі нове, яким відмовити у задоволенні позову.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу відхилити, виходячи з наступного.

Колегією суддів було встановлено, що відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 92, ст. 143 ЦК України, юридична особа набуває цивільних прав та обов'язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону; порядок створення органів юридичної особи встановлюється установчими документами та законом; орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов'язана діяти в інтересах юридичної особи добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень; установчим документом господарського товариства є його статут; статут товариства, крім відомостей, передбачених ст. 88 цього Кодексу, має містити, зокрема, відомості про склад і компетенцію органів управління товариством та про порядок ухвалення ними і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону. Згідно ч. 3 ст. 92 ЦК України орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов'язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень.

Згідно ст. 241 ЦК України, правочин, вчинений з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину.

Так ст. 9 ЖК України передбачено, що громадяни мають право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду або придбання їх у житлових кооперативах, на біржових торгах, шляхом індивідуального житлового будівництва чи одержання у власність на інших підставах, передбачених законодавством України.

Частина 2 ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» вказує, що у разі банкрутства підприємств, зміни форми власності, злиття, приєднання, поділу, перетворення, виділу або ліквідації підприємств, установ, організацій, у повному господарському віданні яких перебуває державний житловий фонд, останній (у тому числі гуртожитки) одночасно передається у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських рад.

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що передача гуртожитків у власність територіальних громад здійснюється відповідно до порядку, передбаченого Законом України «Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності» та прийнятих відповідно до нього підзаконних актів.

Натомість, всупереч вимог вищевказаних норм закону, СТОВ «Баришівське», як правонаступник державного підприємства радгоспу «Баришівський» у спосіб не передбачений законом отримало гуртожиток у приватну власність.

Колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що ЗУ «Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності» також не передбачено право балансоутримувача вчиняти дії по відчуженню державного житлового фонду, (у тому числі гуртожитків), що знаходиться у нього на балансі.

Відповідно до пункту 3 Прикінцевих положень Закону України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків», що набув чинності 01.01.2009 року в дію введено мораторій на відчуження (крім передачі у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських рад) гуртожитків, які перебувають у повному господарському віданні або оперативному управлінні підприємств, організацій, установ незалежно від форм власності. Мораторій діє на відчуження у будь-який спосіб зазначених гуртожитків, як цілісних майнових комплексів або їх окремих будівель, споруд, жилих та нежилих приміщень та іншого майна на користь фізичних чи юридичних осіб.

Мораторій на відчуження гуртожитків не скасований та діє на сьогоднішній день.

З урахуванням викладених обставин, колегія суддів приходить до висновку, що правочини за якими гуртожиток по АДРЕСА_1 спочатку було передано у приватну власність, а потім протягом дії мораторію декілька разів було незаконно відчужено не можуть бути дійсними.

Таким чином, згідно ч. 1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Так, судом першої інстанції було вірно встановлено, що у відповідності до діючих на момент посвідчення правочину з відчуження гуртожитку положень підпунктів 1.9, 1.10. п.1, Глави 1, Розділу 11 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України №296/5 від 22.02.2012 року з метою перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваними житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною, нотаріус вимагає подачі йому довідки про склад сім'ї з житлово-експуатаційної організації, квартального комітету або іншого уповноваженого органу з питань реєстрації місця проживання. При виявленні в поданих відчужувачем документах того, що право власності або право користування відчужуваним житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною мають малолітні діти або неповнолітні діти або недієздатні чи обмежено дієздатні особи, нотаріус повинен витребувати у відчужувача дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину у формі витягу з рішення відповідної районної, у містах Києві та Севастополі державної адміністрації, відповідного виконавчого органу міських, районних у містах, сільських, селищних рад.

Баришівська районна державна адміністрація Київської області 15.10.2015 року за №06-23-397 за підписом голови адміністрації ОСОБА_26 надала суду довідку про те, що згідно вимог ч. 3 ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей» протягом 2012 року Органом опіки та піклування Баришівської РДА Київської області не надавалася згода для здійснення будь-яких правочинів, пов'язаних з відчуженням гуртожитку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 у зв'язку з відсутністю звернення з цього питання (т. 3 а.с.11).

Відповідно до довідки Баришівської селищної ради від 25.08.2015 року №874/02-29 в гуртожитку за адресою: АДРЕСА_1 з 01.09.2012 року проживали з батьками та зареєстровані і до теперішнього часу проживають 12 неповнолітніх дітей (т. 1 а.с. 144).

Істотною умовою договору про перехід права власності на житловий будинок будівлю або споруду згідно вимог ст. 377 ЦК України та ч. 6 ст. 120 Земельного кодексу України є кадастровий номер та площа (розмір) земельної ділянки, на якій розташована зазначена нерухомість. Із наданих приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Бойком О.В. копії договору купівлі-продажу нерухомого майна, посвідченого 28.09.2012 року за реєстровим номером 1731 та копій документів, на підставі яких нотаріусом посвідчувався даний договір, відсутній документ про присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці, на якій знаходиться об'єкт нерухомого майна - гуртожиток, в якому проживають позивачі.

Відповідно до ст. 47 Конституції України, кожна особа має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше, як на підставі закону за рішенням суду.

Законом України «Про забезпечення та реалізацію прав мешканців гуртожитків» від 01.08.2013 року та відповідно до аналізу судової практики ВССУ від 01.08.2013 року, щодо застосування даного Закону, Вищий Спеціалізований Суд України зазначає, що відповідно до ст. 1 Закону України №500-V1 дія цього Закону поширюється на громадян, які не мають власного житла, більше п'яти років на законних підставах зареєстровані за місцем проживання у гуртожитках та фактично проживають у них. Обставиною з якою пов'язане право на захист особи відповідно до Закону №500-V1 є правомірність її проживання в гуртожитку та користування гуртожитком. У ст. 1 Закону №500-V1 обов'язковою складовою статусу мешканця гуртожитку (окрім відсутності власного житла та законної реєстрації за місцем проживання у гуртожитку), яка є обов'язковою умовою для реалізації конституційного права на житло на підставі вказаного закону є фактичне проживання протягом п'яти років за місцем реєстрації в гуртожитку.

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що позивачі мають всі істотні підстави для реалізації захисту свого права на користування гуртожитком відповідно в кімнатах, в яких вони проживають по АДРЕСА_1 як такі що не мають власного житла, більше п'яти років зареєстровані за місцем проживання в гуртожитку та фактично проживають в гуртожитку.

Колегія суддів, дослідивши матеріали справи, вивчивши доводи апеляційної скарги, приходить до висновку, що житлово-будівельний кооператив «Перспектива 34/1 набув права власника на гуртожиток за АДРЕСА_1 Київської області незаконно, так як сторони, які вирішували питання про створення кооперативу та передачу гуртожитку кооперативу, де в гуртожитку налічується біля 40 кімнат і в 30-ти кімнатах проживають люди з неповнолітніми дітьми, які народилися в гуртожитку і проживають в ньому разом з батьками, був грубо порушений статус жильців гуртожитку.

У 1996 році радгосп «Баришівський» реорганізовано КСП «Баришівське», потім у СТОВ «Баришівське. В березні місяці 2009 року створена СТОВ Агрофірма «Нива», яка не являється правонаступником СТОВ «Баришівське». На даний час радгосп «Баришівський» не існує, не має його правонаступників, що підтверджується відомостями в базі даних ЄДР.

Передача гуртожитків у власність територіальних громад здійснюється відповідно до порядку, передбаченого Законом України «Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності» та прийнятих відповідно до нього підзаконних актів (ст. 3 п. 3 Закону).

Натомість, гуртожиток по АДРЕСА_1 рішенням загальних зборів власників майнових паїв (СТОВ «Агрофірма Нива» № 3/1 від 22.10.2005 року до пайового фонду включено незаконно і не мала права виступати в якості продавців зазначеного гуртожитку.

СТОВ «Баришівське», як правонаступник державного підприємства радгоспу «Баришівський», а також як балансоутримувач державного житлового фонду (гуртожитку) не мав права вчиняти дії щодо його відчуження у 2012 році.

Відповідно до пункту 3 Прикінцевих положень Закону України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків», який набув чинності 01.01.2009 року в дію введено мораторій на відчуження (крім передачі у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських рад) гуртожитків, які перебувають у повному господарському віданні або оперативному управлінні підприємств, організацій, установ незалежно від форм власності. Мораторій діє на відчуження у будь-який спосіб зазначених гуртожитків як цілісних майнових комплексів або їх окремих будівель, споруд, жилих та нежилих приміщень та іншого майна на користь фізичних чи юридичних осіб.

19.06.2013 року відповідно до протоколу №1 установчих зборів ЖБК «Перспектива 34/1» був створений кооператив з метою задоволення економічних, соціальних та інших потреб членів кооперативу, забезпечення житлом членів кооперативу і членів їх сімей. Із протоколу вбачається, що на зборах були присутні три особи, які голосували та приймали рішення. Ніхто із них не є мешканцем гуртожитку і ніхто із жильців гуртожитку не був запрошений на ці збори (т. 2, а.с. 67-69).

27.08.2013 року рішенням загальних зборів учасників ТОВ «Факторингова компанія «Фонд боргових зобов'язань» № 12 від 27.08.2013 року в якості вступного внеску до складу майна Житлово-будівельного кооперативу «Перспектива 34/1» внесено житлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 (копія протоколу загальних зборів № 12 від 27.08.2013 року, т. 2, а.с. 90).

Згідно договору купівлі-продажу від 28.09.2012 року, зареєстрованого в реєстрі під № 1731, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойко О.В. вказаний гуртожиток, який Товариство з обмеженою відповідальністю «Факторингова компанія «Фонд боргових зобов'язань» придбало у СТОВ «Баришівське» (копія Витягу про державну реєстрацію прав від 25.10.2012 року, т. 2, а.с. 71).

Таким чином, рішення загальних зборів учасників ТОВ «Факторингова компанія «Фонд боргових зобов'язань» № 12 від 27.08.2013 року, за яким житлове приміщення, а насправді гуртожиток по АДРЕСА_1 у якості вступного внеску внесено до складу майна Житлово-будівельного кооперативу «Перспектива 34/1» є недійсним, де своїм рішенням Факторингова компанія гуртожиток озвучила, як житлове приміщення.

Колегія суддів критично ставиться до рішення державного реєстратора Реєстраційної служби Баришівського районного управління юстиції Київської області про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 11557010 від 12.03.2014 року, згідно якого за Житлово-будівельним кооперативом «Перспектива 34/1» зареєстровано право власності на гуртожиток за адресою: АДРЕСА_1 Таке рішення винесено державним реєстратором без з'ясування зазначених обставин і його слід скасувати.

Так, у складі вступного внесу приймався не гуртожиток, а житлове приміщення і тому для Державного реєстратора реєстраційної служби така невідповідність повинна бути підставою для відмови в реєстрації. Були допущені грубі порушення при переході права на гуртожиток до кооперативу «Перспектива 34/1», де мешканці гуртожитку повинні були включені до числа членів кооперативу та приймати участь у його роботі, а натомість лише трьома особами не жильцями гуртожитку були проведені збори та вирішені процедурні питання в обхід жильців гуртожитку.

Таким чином, в апеляційній скарзі не було наведено жодних доказів незаконності скасування судом першої інстанції свідоцтво про право власності на нерухоме майно, індексний номер: 18883678 від 12.03.2014 року, що посвідчує право власності Житлово-будівельного кооперативу «Перспектива 34/1» на гуртожиток, розташований по АДРЕСА_1 (т. 1, а.с. 74);

Таким чином, скасуванню підлягає і Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 18883911 від 12.03.2014 року, що підтверджує державну реєстрацію за Житлово-будівельним кооперативом «Перспектива 34/1» права власності на гуртожиток, розташований по АДРЕСА_1 (т. 1, а.с. 75 та т. 2, а.с. 20).

Стаття 9 ЖК України зазначає, що громадяни мають право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду або придбання їх у житлових кооперативах, на біржових торгах, шляхом індивідуального житлового будівництва чи одержання у власність на інших підставах, передбачених законодавством України.

Колегією суддів не приймається до уваги посилання апелянта на те, що судом першої інстанції було помилково скасовано договір купівлі-продажу спірного гуртожитку від 28.09.2012 року, оскільки в матеріалах справи містяться всі належні та допустимі докази законності скасування даного договору.

Інші доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду, рішення суду ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права і не може бути скасовано з підстав, викладених у апеляційній скарзі.

Згідно ст. 308 ЦПК України, апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст.ст. 303, 307, 308, 313-315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів, -

УХВАЛИЛА:

Апеляційну скаргу Житлово-будівельного кооперативу «Перспектива 34/1» відхилити.

Рішення Баришівського районного суду Київської області від 03 грудня 2015 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий:

Судді: