Провадження № 2/522/248/16
РІШЕННЯ

Іменем УКРАЇНИ

06 квітня 2016 року

Приморський районний суд міста Одеси в складі:

головуючого судді Погрібного С.О.

за секретаря судового засідання Солодкої А.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 акціонерного товариства «Укрсоцбанк» про визнання недійсним іпотечного договору, зняття заборони відчуження квартири,

в с т а н о в и в :

Позивач звернувся до суду з вимогою про звернення стягнення на предмет іпотеки квартиру, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Ясна, буд. 12, 8-й поверхАДРЕСА_1, шляхом визнання права власності на неї та задоволення за рахунок її вартості частково заборгованості по кредитному договору й стягнення судових витрат, посилаючись на такі обставини.

18 жовтня 2007 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК» та ОСОБА_2 укладено договір кредиту № 2007/13-2.06/645, відповідно до умов якого позивач отримав кредит у розмірі 235 000,00 доларів США зі сплатою відсотків, з урахуванням внесених змін за спільною згодою сторін, за користування кредитом у розмірі 9,9 %, з кінцевим терміном повернення «18» липня 2022 року.

В якості забезпечення виконання зобовязань за зазначеним кредитним договором між позивачем та відповідачем «18» жовтня 2007 року укладено іпотечний договір № 552, яким забезпечено виконання відповідачем зобовязань за кредитним договором № 200713-2.06/645 від 18 жовтня 2007 року. Позивач повністю та в строки виконав свої зобовязання за кредитним договором, однак відповідач, в порушення умов зазначеного договору, не укладено з банком протягом 3-х робочих днів після реєстрації права власності на нерухоме майно, договір про внесення змін до іпотечного договору, в якому сторони мали змінити опис предмету іпотеки. Також відповідачем порушуються строки повернення кредитних коштів та процентів за їх користування. З огляду на вказане банк змушений звернутися до суду з вказаним позовом та, в обґрунтування якого, посилався на таке.

Під час виходу співробітника банку за місцем розташування предмета іпотеки з'ясовано, що багатоквартирний будинок, в якому розташована зазначена квартира, збудований та зданий в експлуатацію. Оформлення та реєстрація в установленому чинним законодавством України порядку права власності на спірну квартиру шляхом звернення до компетентних органів відповідачем не здійснювалися.

Згідно з умовами вказаного договору іпотеки, після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в п.1.1. договору іпотеки, а також після оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності на нього за іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки.

Відповідачем не виконані умови п. 3.3.7., 3.3.9. зазначеного договору, відповідно до якого позичальник зобов'язаний сплачувати позивачу проценти за використання кредиту в порядку, визначеному п.п. 2.4., 2.5. договору, а також своєчасно та в повному обсязі погашати кредит із нарахованими процентами за фактичний час його використання та можливими штрафними санкціями в порядку, визначеному п. 1.1. цього договору.

Відповідно до п. 1.9. договору іпотеки, та п. 1.3.2. договору кредиту, позичальник має укласти з банком протягом 3-х робочих днів після реєстрації права власності на нерухоме майно, договір про внесення змін до іпотечного договору, в якому сторони мали змінити опис предмету іпотеки: замість майнових прав на нерухоме майно, яке належить позичальнику на праві власності із зазначенням реєстраційних даних.

Пунктом 1.9. договору іпотеки передбачено, що після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в п.1.1. договору іпотеки, а також після оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності на нього за іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки.

За правилом статті 16 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.

Відповідачка предявлений до неї позов не визнала, до суду звернулася з зустрічним позовом до банку про визнання недійсним іпотечного договору, зняття заборони відчуження квартири ОСОБА_2, відповідно до уточнених позовних вимог, наданих суду 02 березня 2016 року, просила: визнати недійсним іпотечний договір від 18 жовтня 2007 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2, який посвідчений 18 жовтня 2007 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_3, зареєстрований в реєстрі за №2287; зняти заборону відчуження квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, шляхом внесення запису про припинення заборони та іпотеки на нерухоме майно до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (Державного реєстру іпотек), реєстраційний номер обтяження 5865869 (підстава обтяження Іпотечний договір, 2287, 18.10.2007, приватний нотаріус ОСОБА_3В.).

В обґрунтування позову вказувала на те, що під час укладення іпотечного договору 18 жовтня 2007 року були порушені положення статті 5 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-ІV «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору), оскільки майнові права на незакінчену будівництвом трикімнатну квартиру не могли бути предметом іпотеки.

Представники сторін у судовому засіданні підтримали свої позовні вимоги у повному обсязі, проте заперечували проти задоволення вимог позову протилежної сторони.

Суд вислухав пояснення сторін, їх представників, дослідив матеріали справи, представлені докази, за результатами чого дійшов наступного. Судом встановлені такі фактичні обставини на підставі представлених письмових доказів.

Щодо фактичних обставин по справі.

Між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 18 жовтня 2007 року укладено договір кредиту № 2007/13-2.06/645, відповідно до умов якого позивач отримав кредит у розмірі 235 000,00 доларів США зі сплатою відсотків, з урахуванням внесених змін за спільною згодою сторін, за користування кредитом у розмірі 9,9 %, з кінцевим терміном повернення «18» липня 2022 року.

У якості забезпечення виконання зобовязань за зазначеним кредитним договором між позивачем та відповідачем «18» жовтня 2007 року укладено іпотечний договір № 552, відповідно до умов якого ним забезпечується виконання відповідачем зобовязань за кредитним договором №200713-2.06/645 від 18 жовтня 2007 року та згідно з умовами якого іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю майнові права на незакінчену будівництвом квартиру, будівельний номер № 110, загальною площею 142,98 кв.м., що розташована на 8 поверсі житлового будинку № 12 обєкту будівництва та будується за адресою: м. Одеса, вул. Ясна.

Щодо позову ОСОБА_1 акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до ч. 1 ст. 1049 ЦК України позичальник зобов'язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.

Оскільки зобовязання виконано відповідачем не було, ним порушено вимоги ст. 1054 ЦК України, за якою позичальник зобовязаний повернути банку суму кредиту в строки й у порядку, встановленому договором. При цьому, боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобовязання.

Відповідно до змісту ст. 526 ЦК України зобовязання повинно виконуватись належним чином згідно умов договору й вимог Цивільного кодексу. За ст. 610 ЦК України порушенням зобовязання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобовязання (неналежне виконання). Згідно п. п. 1 та 3 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; сплата неустойки. Згідно ч. 2 ст. 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом. Згідно ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). В силу ст. 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов'язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов'язується повернути кредит та сплатити проценти.

Таким чином, судом встановлено порушення зобовязань ОСОБА_2 перед банком у частині виконань умов договору кредиту, оскільки відповідачем не представлено доказів протилежного.

При цьому, встановивши порушення відповідача перед позивачем зобовязань з виконань умов договору кредиту, суд дійшов висновку про обрання позивачем неналежного способу захисту з огляду на таке.

Відповідно до ч. 1 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

Відповідно до п. 5.3 іпотечного договору у випадку невиконання (неналежного виконання) іпотекодавцем умов кредитного договору або цього договору, іпотекодержатель має право реалізувати предмет іпотеки в порядку, визначеному Законом України "Про іпотеку".

За змістом ст. 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обовязків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобовязання, а в разі його невиконання звернути стягнення на предмет іпотеки. Згідно зі ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобовязання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобовязанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

За ст. ст. 1, 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Відповідно до п. 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 30 березня 2012 року «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин» предметом іпотеки згідно із положенням частини другої статті 5 Закону України "Про іпотеку" може виступати як нерухоме майно, зокрема, якщо його будівництво ще не завершено, але яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець при укладенні договору може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому, так і майнові права на нерухоме майно, які можуть бути відчужені іпотекодавцем і на які може бути звернено стягнення.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні.

Стаття 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, що діяла на момент укладання договору не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на обєкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим обєктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обовязки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст. 3 Закону).

Майнові права на нерухомість, що є обєктом будівництва, не є речовими правами на чуже майно, оскільки обєктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки обєкт будівництва не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як обєкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Стаття 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» установлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Згідно із ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

З приводу викладеної правової ситуації та застосування наведених норм права Верховним Судом України викладено відповідний правовий висновок в постанові судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 30 січня 2013 року за заявою ПАТ «АКБ «Київ» у справі №6-168цс12.

Згідно з частиною 1 статті 360-7 ЦПК України висновок Верховного Суду України щодо застосування норми права, викладений у його постанові, прийнятій за результатами розгляду справи з підстав, передбачених пунктами 1 і 2 частини першої статті 355 цього Кодексу, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права.

Зокрема, у названій постанові від 30 січня 2013 року викладено такий висновок: установивши, що майнові права на відповідну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість якої була сплачена замовником за договором будівельного підряду, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом застави, а відтак відповідачка неправомірно передала в іпотеку зазначені майнові права, суди дійшли обґрунтованого висновку про те, що договір іпотеки, який укладено без згоди позивачів на передачу майнових прав на спірну квартиру в іпотеку, є недійсним у силу ст. ст. 203, 215 ЦК України, як такий, що укладений з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки.

На час укладення договору іпотеки від 18 жовтня 2007 року чинним на той час законодавством було визначено вичерпний перелік майна, що могло бути предметом цього виду застави.

Іпотека майнових прав стала можливою лише з набранням чинності Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25 грудня 2008 року, № 800-VI , що набрав чинності з 14.01.2009 року.

Відповідно, правила Закону України «Про іпотеку» з відповідними наступними змінами та Закону України від 25 грудня 2008 року не підлягають застосуванню до спірних правовідносин, оскільки Закон, за загальних правил, не можуть поширювати свою дію на минулий період часу.

На час постановлення цього рішення право власності на завершену будівництвом окрему квартиру не виникло, таке право не зареєстроване у відповідному державному реєстрі.

Таким чином порядок та способи захисту прав, передбачені законодавством, що було чинним починаючи з 14.01.2009 року, не можуть бути застосовані до правовідносин, що виникли до цього часу, та не могли бути предметом іпотеки згідно з законодавством, чинним на момент укладення відповідного договору та, як наслідок, суд дійшов висновку про необхідність відмови у задоволенні вимог позову ОСОБА_1 акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Щодо позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 акціонерного товариства «Укрсоцбанк» про визнання недійсним іпотечного договору, зняття заборони відчуження квартири.

Як встановлено судом, оспорюваний договір іпотеки укладений з порушенням вимог ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, що була чинною на час укладення договору іпотеки.

Згідно з ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

При цьому, за правилом ч.1, ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Резюмуючи, суд має зробити висновок, що іпотечний договір № 552, укладений між Акціонерним банком «УКРСОЦБАНК» та ОСОБА_2 «18» жовтня 2007, не відповідав вимогам діючих на час укладання цього договору норм законодавства, що є підставою для визнання його недійсним.

В силу недійсності договору іпотек не підлягає задоволенню позов ОСОБА_1 акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки недійсний правочин не викликає виникнення у сторін тих правових наслідків, на виникнення яких була спрямована їх воля.

Разом з цим, суд вважає за необхідне на підставі ст.217 ЦПК України встановити, що рішення є підставою для внесення відповідних записів про припинення іпотеки та припинення обтяження предмету іпотеки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

За правилом ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

За змістом частини 1 статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно зі ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

За ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися в суд за захистом свого цивільного права у випадку його порушення з вимогою про примусове виконання зобовязання в натурі, а також іншим способом, встановленим договором або законом.

Відповідно до ч. 3 ст. 88 ЦПК України, якщо позивача, на користь якого ухвалено рішення звільнено від сплати судового збору, він стягується з відповідача в дохід держави пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини вимог.

Одночасно з постановлення такого рішення суд має розяснити позивачу ОСОБА_1 акціонерному товариству «Укрсоцбанк» положення частини 5 статті 1057-1 ЦК України, за змістом яких визнаючи недійсним договір застави, який забезпечував виконання зобов'язання позичальника за кредитним договором, суд вправі за заявою кредитодавця накласти арешт на майно, яке було предметом застави.

Керуючись ст. ст. 3, 6, 16, 203, 215, 526, 611, 1054 Цивільного кодексу України, ст. ст. 33, 37, 38 Закону України «Про іпотеку, ст. ст. 10, 11, 88, 123, 209, 212, 214-215, 224-226 Цивільного процесуального кодексу України, СУД

В И Р І Ш И В :

Зустрічний позов ОСОБА_2 задовольнити частково.

Визнати недійсним іпотечний договір, укладений 18 жовтня 2007 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК» та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_3, зареєстрований в реєстрі за № 2287.

Встановити порядок виконання рішення суду, визначивши, що це рішення є підставою для зняття заборони відчуження квартири під № 110 в будинку 12 по вул. Ясній в місті Одесі, реєстраційний номер обтяження 5865869, зареєстрованого на підставі іпотечного договору, укладений 18 жовтня 2007 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК» та ОСОБА_2, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_3, зареєстрованого в реєстрі за № 2287.

У задоволенні позову ОСОБА_1 акціонерного товариства «УКРСОЦБАНК» до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки відмовити у повному обсязі.

Розяснити позивачу ОСОБА_1 акціонерному товариству «Укрсоцбанк» положення частини 5 статті 1057-1 ЦК України, за змістом яких визнаючи недійсним договір застави, який забезпечував виконання зобов'язання позичальника за кредитним договором, суд вправі за заявою кредитодавця накласти арешт на майно, яке було предметом застави.

Стягнути з ОСОБА_1 акціонерного товариства «Укрсоцбанк» в дохід держави належну до сплати суму судового збору в розмірі 551,20 гривень.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

СУДДЯ: С.О.Погрібний

06.04.2016