Провадження № 2/127/1107/16
ВІННИЦЬКИЙ МІСЬКИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

21 жовтня 2016 року м. Вінниця

Вінницький міський суд Вінницької області

в складі:

головуючого-судді Гуменюка К.П.,

секретаря Поливанній Ю.В.,

за участю позивача ОСОБА_1,

представника позивача ОСОБА_2,

представника відповідача ОСОБА_3,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Вінниці цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства комерційний банк «Приватбанк», Товариства з обмеженою відповідальністю «Естейт Селінг», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_4, яка діє в свої інтересах та інтересах неповнолітніх дітей ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7 про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним,

в с т а н о в и в :

В грудні 2015 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Публічного акціонерного товариства комерційний банк «Приватбанк» (далі ПАТ КБ «Приватбанк», Товариства з обмеженою відповідальністю «Естейт Селінг» (далі ТОВ «Естейт Селінг») про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним.

Даний позов мотивований тим, що 05 червня 2007 року між позивачем та ТОВ КБ «Приватбанк» було укладено кредитний договір № VIH0G105541410. Згідно умов кредитного договору позивачу було надано кредитні кошти в розмірі 40 000 доларів США, зі сплатою 12% відсотків на рік строком до 03 червня 2037 року. В забезпечення виконання зобовязань за кредитним договором 05 червня 2007 року укладено договір іпотеки квартири відповідно до якого позивач надав в іпотеку ПАТ КБ «Приватбанк» нерухоме майно, а саме квартиру АДРЕСА_1. 06 грудня 2015 року. 26 січня 2015 року ПАТ КБ «ПриватБанк» уклав з ТОВ «Естейт Селлінг» договір купівлі-продажу предмета іпотеки, відповідно до якого було реалізовано іпотечне майно.

Позивач у якості підстави для визнання оспорюваного правочину недійсним у позовній заяві зазначає про те, що продаж квартири було вчинено без проведеної експертної оцінки її вартості та повідомлення іпотекодавця про намір укласти договір купівлі-продажу, зазначений договір суперечить вимогам Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Посилаючись на ці обставини, позивач просив суд визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, укладений 12 листопада 2015 року між ПАТ КБ «ПриватБанк» та ТОВ «Естейт Селлінг».

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та його представник ОСОБА_2 вимоги викладені в позовній заяві підтримали в повному обсязі, просили позов задовольнити, крім того представник позивача зазначив про те, що вказане майно являється єдиним житлом позивача, він постійно проживає та зареєстрований за даною адресую разом із членами своєї сімї.

Представник відповідача ПАТ КБ «Приват Банк» ОСОБА_3 в судовому засіданні позовні вимоги не визнав та заперечував проти задоволення позову, при цьому надав суду письмові заперечення на позов.

Представник відповідача ТОВ «Естейт Селлінг» в судове засідання не зявився, будучи належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи, відомостей щодо поважності причини неявки суду надано не було, у звязку з чим суд вважає за необхідне розглянути справу у його відсутність. В ході судового розгляду представник ТОВ «Естейт Селлінг» - ОСОБА_8 вимоги позову не визнав, просив суд у їх задоволенні відмовити.

Третя особа без самостійних вимог щодо предмета спору ОСОБА_4 до судового засідання не зявилась, хоча повідомлялась судом про дату, час та місце розгляду справи у встановленому законом порядку. В ході судового розгляду вимоги позову підтримала, просила суд їх задовільнити.

Суд, вислухавши думку осіб, які беруть участь у справі, дослідивши матеріали цивільної справи, дійшов до наступного висновку.

Судом встановлено, що 05 червня 2007 року між ОСОБА_1 та ПАТ КБ «Приватбанк» було укладено кредитний договір № VIH0G105541410, у відповідності до умов якого банк надав позичальнику кредитні кошти в сумі 40 000 доларів США. У якості забезпечення виконання зобовязань за кредитним договором між сторонами було укладено договір іпотеки квартири, згідно якого іпотекодавець надав в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 5, 6).

Рішенням Апеляційного суду Вінницької області від 10 грудня 2013 року у справі № 127/13806/13-ц, в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № VIH0G105541410 від 05 червня 2007 року в розмірі 40 879 дол. США 69 центів звернуто стягнення на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_1, шляхом продажу вказаного предмету іпотеки ПАТ КБ «Приватбанк» з укладенням від ОСОБА_1 договору купівлі-продажу будь-яким способом з іншою особою покупцем та з можливістю здійснення всіх передбачених нормативно-правовими актами держави дій, необхідних для продажу предмету іпотеки (т. 1 а.с. 7-9).

На підставі вказаного судового рішення 12 листопада 2015 року між ПАТ КБ «Приватбанк» та ТОВ «Естейт Селлінг» було укладено договір купівлі-продажу, у відповідності до якого ПАТ КБ «Приватбанк» передав у власність покупцю ТОВ «Естейт Селлінг» квартиру АДРЕСА_1, а покупець прийняв у власність нерухоме майно та зобовязався сплатити продавцю кошти у сумі 319 269 гривень Вказаний договір було нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_9, зареєстрованого в реєстрі за № 6354 (т. 1 а.с. 73).

Позивач як на підставу для визнання оспорюваного правочину недійсним у позові посилається на те, що продаж квартири було вчинено без проведеної експертної оцінки її вартості та повідомлення іпотекодавця про намір укласти договір купівлі-продажу; зазначений договір суперечить вимогам Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Відповідно до частини 1 статті 38 Закону України «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Матеріали цивільної справи містять докази того, що відповідачем ПАТ КБ «Приват Банк» на виконання вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку» направлялось позивачу ОСОБА_1 повідомлення від 21 липня 2015 року про намір укласти договір купівлі-продажу квартири (т. 2 а.с. 5-8).

Суд звертаю увагу не те, що недотримання встановлених статтею 38 Закону України «Про іпотеку» вимог, як наслідок, може застосовуватись відшкодування завданих збитків, про те не може слугувати підставою для визнання договору купівлі-продажу предмета іпотеки недійсним.

Щодо доводів позивача про те що продаж квартири було вчинено без проведення оцінки квартири субєктом оціночної діяльності, суд зазначає наступне.

Рішенням Апеляційного суду Вінницької області від 10 грудня 2013 року у справі № 127/13806/13-ц було встановлено початкову ціну для подальшої реалізації предмету іпотеки на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної субєктом оціночної діяльності (незалежним експертом) на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших субєктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів, врегульовано Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Вказаним Законом передбачено, зокрема статтею 12, що документ, який підтверджує вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна субєктом оціночної діяльності - субєктом господарювання відповідно до договору це звіт про оцінку майна.

Із витребовуваних у нотаріуса документів, на підставі яких посвідчувався оспорюваний договір, міститься звіт про оцінку майна, здійснений ТОВ «Віконт-Консалтинг», здійсненого останнім 11 листопада 2015 року (т. 1 а.с. 106-119). Докази, які б підтверджували неправомірність вказаного звіту, позивачем та його представником надано не було. Отже, з урахуванням наведених положень Закону, судом не ставився під сумнів даний звіт, оскільки він відповідає вимогами статті 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 03 червня 2014 року № 1304-VII (далі - Закон № 1304-VII), набув чинності 07 червня 2014 року.

За приписами пункту 1 вказаного закону, не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобовязань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є обєктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (обєкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

Поняття мораторій у цивільному законодавстві визначається як відстрочення виконання зобовязання (пункт 2 частини першої статті 263 ЦК України), що повною мірою відповідає лексичному значенню цього слова, яке розкривається в тлумачному словнику української мови.

Отже, установлений Законом № 1304-VII мораторій тимчасово забороняє примусово стягувати (відчужувати без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке є предметом іпотеки.

З огляду на викладене рішення суду в частині звернення стягнення на предмет іпотеки не підлягає виконанню на час дії Закону № 1304-VІІ.

Така правова позиція висловлена в постановах Верховного Суду України № 6-44 цс15 від 25 березня 2015 року, № 6-1102 цс15 від 23 вересня 2015 року.

Судом встановлено, що квартира АДРЕСА_1, загальною площею 46,9 кв.м., житлова 31,4 кв.м., загальна площа якої не перевищує 140 кв.м., використовується позивачем та членами його сімї (дружина та троє малолітніх дітей), як місце постійного проживання, що підтверджується довідкою з місця проживання від 15 вересня 2015 року (т. 1 а.с. 13). Інше нерухоме житлове майно у позивача у власності не знаходиться (т. 1 а.с. 211, 212) і він не є субєктом Закону України «Про засади запобігання і протидії корупції».

Не заслуговують на увагу та відхиляються судом доводи заперечень ПАТ КБ «ПриватБанк» про те, що Закон № 1304-VII не може бути застосований до рішення Апеляційного суду Вінницької області від 10 грудня 2013 року, з посиланням на те, що воно було ухвалено і набуло законної сили до набрання чинності Законну № 1304-VII, з огляду на те, що рішення судів про звернення стягнення на предмет іпотеки, ухвалені до і після прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» залишаються в силі, а їх виконання зупиняється до вдосконалення механізму, передбаченого пунктом 3 цього Закону.

Вказана правова позиція була висловлена Верховним Судом України при розгляді справи № 6-482цс15.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства.

Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1 - 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу.

Оспорюваний договір купівлі продажу квартири було укладено та посвідчено нотаріально 12 листопада 2015 року, тобто в період дії мораторію, а отже, оспорюваний договір купівлі-продажу квартири слід вважати таким, що суперечить Закону № 1304-VІІ, оскільки він укладений ПАТ КБ «ПриватБанк» та ТОВ «Естейт Селлінг» під час дії цього Закону, яким тимчасово заборонено відчужувати без згоди власника нерухоме житлове майно, яке є предметом іпотеки і виступає як забезпечення зобовязань за споживчим кредитом, наданим громадянину України в іноземній валюті.

З огляду на вищевикладене, з урахуванням встановлених обставин справи, суд дійшов висновку про те, що позов ОСОБА_1 до ПАТ КБ «Приватбанк», ТОВ «Естейт Селінг» про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, є частково обґрунтованим, а саме в частині порушення вимог Закону № 1304-VІІ, тому, з цих підстав, вимоги про визнання договору купівлі-продажу квартири від 12 листопада 2015 року є такими, що підлягають до задоволення.

Понесений позивачем судовий збір на загальну суму 762 грн. 80 коп. (т. 1 а.с. 1, а.с. 25), відповідно до статті 88 ЦПК України, підлягає стягненню в рівних частках з відповідачів.

На підставі викладеного, керуючись Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», ст.ст. 16, 203, 215 ЦК України, ст.ст. 3, 4-6, 10, 11, 15, 57-62, 88, 154, 213-215 ЦПК України, суд,

в и р і ш и в :

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири № 22 (двадцять два) в будинку № 192 (сто девяносто два) по вулиці Свердлова у місті Вінниці, укладений між Публічним акціонерним товариством комерційний банк «ПриватБанк» () та Товариством з обмеженою відповідальністю «Естейт Селлінг» (), посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_9 12 листопада 2015 року, зареєстрованого в реєстрі за № 6354.

Стягнути в рівних частках з Публічного акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Естейт Селлінг» на користь ОСОБА_1 762 (сімсот шістдесят дві) грн. 80 коп.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Апеляційного суду Вінницької області через Вінницький міський суд Вінницької області, шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня проголошення рішення суду. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Вінницького міського суду

Вінницької області ОСОБА_10