Провадження 2/522/2378/16
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 лютого 2016 року м. Одеса

Приморський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого судді - Домусчі Л.В.,

при секретарі Шевчик В.І.,

розглянувши у судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 з обмеженою відповідальністю «Терракс» ЛТД за участю третьої особи ТОВ «Українська інвестиційно-будівельна компанія «Укрспортбудінвест» про визнання договору комісії удаваним та таким, що є договором купівлі-продажу майнових прав, а також про визнання майнового права на отримання у власність, -

В С Т А Н О В И В:

Позивачка, ОСОБА_1 звернулась до Приморського районного суду м. Одеси з уточненими позовними вимогами до ОСОБА_2 з обмеженою відповідальністю «ТЕРРАКС» ЛТД (32428789) про визнання договору комісії №69 на будівництво обєкта нерухомості від 23 березня 2005р., укладеного між позивачем та відповідачем (ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД) удаваним та таким, що є договором купівлі-продажу майнових прав, та просила визнати майнові права ОСОБА_1 на апартаменти будівельний номер №57 загальною площею 110,9 кв.м., розташованих на 6 поверсі в 20-ти поверховій секції сімейно-оздоровчого комплексу у м. Одесі, 8-а станція Великого Фонтану, провулок Морехідний, 2/2.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 23 березня 2005р. між позивачкою та ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД (надалі - ТОВ) було укладено договір комісії №69 на будівництво об'єкта нерухомості. У відповідності до вказаного договору ТОВ зобов'язалось виконати доручення позивача здійснивши всі фактичні та юридичні дії необхідні для будівництва об'єкта нерухомості сімейно-оздоровчого комплексу, розташованого у м. Одесі, 8-а станція Великого Фонтану, провулок Морехідний, 2/2, з метою передачі у власність ОСОБА_1 апартаментів будівельний №57, загальною площею 110,9 кв.м., розташованих на 6-му поверсі в 20-ти поверховій секції сімейно-оздоровчого комплексу. Строк реалізації доручення визначено п.4.1., 6.1. договору комісії №69, відповідно до якого, до 25 грудня 2007р. відповідач зобов'язувався ввести до експлуатації закінчений будівництвом сімейно-оздоровчий комплекс і впродовж 45-днів передати у власність апартаменти, які передбачені п.1.4. договору. Проте відповідач вказане зобов'язання по передачі апартаментів у власність позивача не виконав, будівництво не завершено, до експлуатації об'єкт нерухомості не введено. Також позивачка зазначала, оскільки вона частково виконала свої зобовязання по сплаті вартості апартаментів, а саме сплативши 338881,15 грн., що складає 82,36 % від загальної вартості договору, таким чином вона набула майнові права на апартаменти згідно п.1.4.., 4.6. договору комісії №69. В обґрунтування позовних вимог щодо удаваності договору комісії та визнання договору комісії договором купівлі-продажу майнових прав зазначала, що в договорі комісії відсутні істотні умови договору комісії. При цьому у договорі присутні ознаки договору купівлі-продажу майнових прав. Мотивуючи невизнання свого права з боку відповідача, зазначала, що оскільки первинна адреса будівництва, за якою було укладено договір та теперішня адреса будівництва не співпадають, це свідчить про не визнання з боку відповідача її права на отримання апартаментів. Також зазначала на неможливість зареєструвати майнове право та право власності після введення будинку в експлуатацію на підставі договору комісії.

У судовому засіданні представники позивача ОСОБА_3, ОСОБА_4 позовні вимоги підтримали, посилаючись на зазначені підстави, просили позов задовольнити.

Представник відповідача ТОВ «ТЕРРАКС» ОСОБА_5 в судовому засіданні проти задоволення вимог заперечував у повному обсязі. При цьому зазначив, що усі доводи сторони позивача не ґрунтуються та протирічать діючому законодавству та заявив про застосування позовної давності до заявлених вимог про визнання договору комісії удаваним, оскільки сплив строк та відсутні поважні причини для його поновлення. Також представник позивача наголосив на тому, що між сторонами відсутній спір з приводу належності позивачці майнових прав, що виникли з відповідного договору комісії, ці права відповідачем визнаються повною мірою, що свідчить про відсутність спору. Також зазначав, що договори комісії укладено згідно з чинним законодавством. Протягом усього періоду, з моменту їх укладення та часткового виконання, позивачка була обізнана з їх змістом та погоджувалася з такими умовами надання послуг відповідачем.

Представник третьої особи на стороні відповідача ОСОБА_2 з обмеженою відповідальністю «Українська інвестиційно-будівельна компанія Укрспортбудінвест» в судове засідання не зявився, але , скориставшись своїм правом, надав суду письмові пояснення, якими також заперечував проти задоволення вимог позову, вказуючи на їх безпідставність та необґрунтованість.

Вислухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи та наявні докази, суд вважає, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.

23 березня 2005р., між ОСОБА_1 (комітент) та відповідачем ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД (комісіонер) укладено договір комісії №69 на будівництво обєкта нерухомості з Додатками до нього №1,№2,№3., згідно якого відповідач зобовязався здійснити всі необхідні дії для будівництва обєкта нерухомості Сімейно-оздоровчого комплексу , розташованого в прибережній зоні в районі 8-й станції Великого Фонтану у м. Одесі, провулок Морехідний, 2 з метою передачі у власність ОСОБА_1 апартаментів під будівельним номером №57 (2 підїзд) заг. пл..110,9 кв.м., розташованих на 9 поверсі в 20-типоверховій секції .

Згідно договору комісії відповідач зобовязався передати обєкт нерухомості до 25.12.2007р.(п.4.1.,6.1.) до настання якого відповідач зобовязався здати будинок в експлуатацію і протягом 45 днів з моменту введення будинку в експлуатацію передати у власність.

Згідно додатку №2 позивач сплатила за договором грошову суму у розмірі 338 881,15 грн.,що також підтверджується довідкою ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД., тобто за договором кошти сплачені не у повному обсязі.(а.с.9 т.3).

Судом встановлено, що Рішенням Одеської міської ради від 14 квітня 2010 року № 5848-V ОСОБА_2 з обмеженою відповідальністю «ТЕРРАКС» ЛТД передано у довгострокову оренду, строком на 25 років, в тому числі на 5 років для завершення будівництва, земельну ділянку, площею 3.14 га, за адресою: м. Одеса, 8-станція Великого Фонтану, для завершення будівництва та та подальшої експлуатації сімейно-оздоровчого комплексу, організації та благоустрою території для відпочинку та оздоровлення (а.с.57-58 т.1).

Рішенням Одеської міської ради від 8 квітня 2011 року № 620-V внесені зміни у вказане рішення Одеської міської ради в частині уточнення адреси будівництва сімейно-оздоровчого комплексу, а саме: «8-станція Великого Фонтану» - «провулок Морехідний, 2/2».(а.с.59-60).

Таким чином ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД є замовником будівництва Сімейно-оздоровчого комплексу на 8-й станції Великого Фонтану у м. Одесі, провулок Морехідний, 2/2 та виступає комісіонером за укладеними договорами комісії.

Крім того вказаний сімейно-оздоровчий комплекс передано в іпотеку ОСОБА_2 з обмеженою відповідальністю «Українська інвестиційно-будівельна компанія «Укрспортбудінвест».(а.с.16-17 т.3)

За договором комісії комісіонер зобов'язується за дорученням комітента за плату вчинити один або декілька правочинів від свого імені, але за рахунок комітента. Комітент зобов'язаний забезпечити комісіонера усім необхідним для виконання обов'язку перед третьою особою. Реалізація доручення комітента за укладеними договорами комісії здійснюється комісіонером шляхом укладання з відповідними організаціями та підприємствами договорів на проведення будівельних та інших робіт, необхідних для спорудження об'єкта нерухомості та вводу його до експлуатації та передачі апартаментів від комісіонера комітенту у власність.

Відповідно до договору комісії №69 від 23 березня 2005р. комісіонер в особі ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД зобов'язувався за плату та в тому числі за рахунок комітента в особі ОСОБА_1, здійснити усі фактичні та юридичні дії, необхідні для будівництва об'єкта нерухомості сімейно - оздоровчого комплексу цілорічної дії, розташованого на 8-й станції Великого Фонтану у м. Одесі, провулок Морехідний, 2. Зазначений договір було укладено з ціллю передачі у власність комітенту, в особі ОСОБА_1, частини вказаного об'єкта нерухомості, а саме апартаментів за будівельним №57 загальною площею 110,9 кв.м., розташованих на 6 поверсі 20-ти поверхової секції сімейно - оздоровчого комплексу, за що комітент сплачує комісіонеру комісійну плату, що складає 0,5 % від загальної ціни договору.

Порядок розрахунків за вказаним договором зазначений у додатку №2 до вказаного договору, який є невід'ємною його частиною. Відповідно додатку №2 до вказаного договору до 25 червня 2007р. комітент мав здійснити оплату 95% вартості ціни договору та комісійної плати на розрахунковий рахунок, зазначений у договорі, 5% комітент зобов'язувався сплатити при передачі документів, необхідних для оформлення права власності на апартаменти. Зобов'язання позивача щодо сплати 95% вартості ціни договору та комісійної плати було виконано частково, що також було підтверджено позивачем.

Згідно п.1.6. Договору правовідносини сторін за цим договором регулюються правила договору комісії, про надання послуг, якщо інше умови не встановлені за згодою сторін. Правила договору про сумісну діяльність, договору управління майном, закон України «Про інвестиційну діяльність», інші нормативно-правові акти у сфері інвестиційної діяльності до даного договору не застосовуються.

Зі змістом, умовами та правовими наслідками договору позивачка була ознайомлена та згодна, про що свідчить її підпис на кожній сторінці договору комісії (а.с.10-14).

Таким чином посилання позивача на норми Закону України «Про інвестиційну діяльність» є необґрунтованим.

Щодо удаваності договору комісії.

Згідно ст. 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Частиною 2 цієї статті передбачено, що якщо буде встановлено, що правочин вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили. Воля сторін в удаваному правочині спрямована на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які передбачені правочином. Розбіжність між волею та її зовнішнім виявом стає наслідком навмисних дій його учасників, які мають за мету одержання усіма його учасниками або одним із них певної користі. Закон не передбачає недійсність удаваного правочину, а лише пропонує застосувати до відносин сторін норми, що регулюють той правочин, який сторони дійсно мали на увазі. За удаваним правочином права та обов'язки настають, але не ті, що випливають із змісту правочину. За удаваним правочином обидві сторони свідомо, задля якоїсь цілі документально оформлюють один правочин, але між ними реально встановлюються інші правовідносини.

Відповідно до ст. 60 ЦПК України позивач, заявляючи вимогу про визнання правочину удаваним, перш за все має довести спрямованість волі сторін в удаваному правочині на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які передбачені укладеним правочином, чого позивачем доведено не було. Навпаки, воля сторін у договорі комісії спрямована на встановлення цивільно-правових відносин, які передбачені цим правочином.

У відповідності до ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору. Згідно ст.638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Всім цим умовам відповідає і договір комісії.

Згідно п. 1.1. договору комісії «Комісіонер зобов'язується за дорученням Комітента, за плату і за його рахунок здійснити від свого імені всі фактичні і юридичні дії (угоди), необхідні для будівництва об'єкта нерухомості сімейно-оздоровчого комплексу цілорічної дії, розташованого в прибережній зоні в районі 8-й станції Великого Фонтану в місті Одесі, пров. Морський, 2 з метою передачі у власність Комітенту частини зазначеного об'єкта - апартаментів, передбачених п.1.4 цього договору». Згідно ст. 1011 ЦК України, за договором комісії одна сторона (комісіонер) зобов'язується за дорученням другої сторони (комітента) за плату вчинити один або кілька правочинів від свого імені, але за рахунок комітента.

Згідно п. 1.2. реалізація доручення Комітента за даним договором здійснюється Комісіонером шляхом укладення з відповідними організаціями та підприємствами договорів на проведення будівельних та інших робіт, необхідних для спорудження об'єкта нерухомості та введення його в експлуатацію, і передачі апартаментів Комітенту у власність, а також здійснення контролю над виконанням робіт з будівництва об'єкта нерухомості. П.1.3. договору вказує, що виступаючи від свого імені, Комісіонер самостійно укладає договори на проведення будівельних та інших робіт, необхідних для спорудження об'єкта нерухомості з третіми особами.

У відповідності до п.1.4. договору комісії, по виконанню даного договору Комітент стає власником апартаментів, що є предметом цього договору. В свою чергу Комітент, у відповідності до умов договору, у будь-який час може відмовитись від подальшої дії договору з відшкодуванням йому Комісіонером всіх внесених за договором сум, за вирахуванням комісійної винагороди, банківських витрат, та витрат повязаних з обслуговуванням апартаментів. Зазначені умови договору також повністю кореспондують зі ст. 1013 ЦК України, яка зазначає, що Комітент повинен виплатити комісіонерові плату в розмірі та порядку, встановлених у договорі комісії. Якщо договір комісії не був виконаний з причин, які залежали від комітента, комісіонер має право на комісійну плату на загальних підставах. У разі розірвання або односторонньої відмови від договору комісії комісіонер має право на плату за фактично вчинені дії. Також комітент має право вимагати від Комісіонера відступлення права вимоги до особи, з якою Комісіонер уклав договір на виконання цього договору комісії, у разі порушення умов договору з Комісіонером третьою особою. Окрім вищевказаних прав, та як зазначалося вище, Комітент після закінчення будівництва та введення обєкту до експлуатації має беззаперечне право отримати у власність апартаменти згідно інших умов договору та вимагати усунення недоліків у цих апартаментах, отримувати інформацію о ході будівництва, оглянути побудовані апартаменти, та вимагати від Комісіонера виконання останнім інших умов договору, за умови виконання комітентом своїх зобовязань за договором.

У даному випадку договір комісії хоча і є змішаним договором, проте за своєю суттю є договором про надання послуг чи посередницьким договором, який породжує у субєкта зобов'язальне право вимагати від іншої особи (комісіонера) надання (передачі) речі після її виготовлення (створення). Також умовами цих договорів зазначено, що комітент після закінчення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію має беззаперечне право отримати у власність апартаменти згідно з іншими умовами договору та вимагати усунення недоліків у цих апартаментах, отримувати інформацію про хід будівництва, оглянути побудовані апартаменти, вимагати від комісіонера виконання останнім інших умов договору, за умови виконання комітетом своїх зобов'язань за договором.

Згідно ст.1011 ЦК України, за договором комісії одна сторона (комісіонер) зобов'язується за дорученням другої сторони (комітента) за плату вчинити один або кілька правочинів від свого імені, але за рахунок комітента. Зазначена норма не містить жодних обмежень щодо сфери застосування договорів комісії.

Резюмуючи наведене, суд прийшов до висновку про абсолютну безпідставність доводів сторони позивача, з огляду на що суд вбачає підстави для відмови у задоволенні вимоги позову про визнання договору комісії удаваним та застосування до останнього положень законодавства про купівлю-продаж майнових прав.

Крім того звернення позивачки з заявою до відповідача від 31.07.2015р. по внесення змін до договору комісії №69 на будівництво обєкта нерухомості щодо зміну адреси будівництва свідчить про її згоду на укладений між ними само договору комісії, а не що інше.

Щодо визнання майнових прав.

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст. З Закону). Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. З моменту укладення договору комісії, майнове право вже вважається набутим позивачем.

Комісіонер здійснює спорудження обєкта у вигляді сімейно-оздоровчого комплексу. Частиною цього комплексу є 20-ти поверховий корпус, в якому і розміщуються майбутні апартаменти позивачки. Таким чином, предметом договору комісії є апартаменти в об'єкті будівництва, які після завершення будівництва та вводу до експлуатації обєкта будівництва, стають окремим майном (окремим обєктом права власності) на яке повною мірою виникають речові права.

У відповідності до ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У відповідності до ч.1, ст. 182 ЦК України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Отже законодавець ототожнює права власності з речовими правами.

Речові права, це одна з правових форм реалізації відносин власності. Речові права визначаються як ті права, що надають їх власникові можливість безпосереднього (незалежно від будь-якої іншої особи) впливу на річ. Суб'єкт речового права може здійснювати в своєму інтересі дії щодо володіння, користування та розпорядженню річчю самостійно.

Правовий аналіз положень ЦК України, дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом договору комісії, це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Враховуючи положення п.1.6. Договору комісії суд вважає що вимога про визнання майнових прав на вказаний обєкт не підлягає задоволенню.

Крім того факт існування у позивачки певних майнових прав саме з укладеного договору комісії відповідачем не заперечується, визнаються власні зобов'язання, з огляду на що в цій частині вимог суд визнає відсутність предмету спору в розумінні статті З ЦПК України.

Згідно з ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 1, 3, 10, 15, 57, 60, 61, 79,81, 88, ст.169, 209, 213-215,218, ЦПК України, ст.ст.15, 16,202, 235, 391, 526, 626-628, 651,655-656,1011-1014, ЦК України, суд-

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 з обмеженою відповідальністю «Терракс» ЛТД за участю третьої особи ТОВ «Українська інвестиційно-будівельна компанія «Укрспортбудінвест» про визнання договору комісії удаваним та таким, що є договором купівлі-продажу майнових прав, а також про визнання майнового права на отримання у власність, відмовити повністю.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення., згідно ч. 1 ст. 294 ЦПК України .

Суддя Приморського районного суду

м. Одеси Л.В. Домусчі

15.02.2016