АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 539/3558/15-ц Номер провадження 22-ц/786/460/16Головуючий у 1-й інстанції Гудков С.В. Доповідач ап. інст. Лобов О. А.
У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 березня 2016 року м. Полтава

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Полтавської області в складі:

головуючого судді Лобова О.А.,

суддів: Акопян В.І., Абрамова П.С.

за участю секретаря Гнатюк О.С.

розглянула у відкритому судовому засіданні у м.Полтаві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2, представника ОСОБА_3, на рішення Лубенського міськрайонного суду Полтавської області від 23 грудня 2015 року у справі за позовом Селянського (фермерського) господарства "Надія" до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області, ОСОБА_3 про визнання договору оренди землі недійсним.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача,

В С Т А Н О В И Л А:

У серпні 2015 року СФГ "Надія" звернулося до суду із вказаним позовом, з урахуванням уточнень просило ухвалити рішення, яким визнати недійсним договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, кадастровий номер НОМЕР_1, площею 35, 8885 га ріллі для ведення фермерського господарства строком на 21 рік, розташованої в адміністративних межах Литвяківської сільської ради Лубенського району Полтавської області, укладений між ГУ Держземагенства у Полтавській області та ОСОБА_3

Заявлені вимоги мотивовані тим, що при укладенні оспорюваного правочину порушене переважне право позивача на переукладення договору оренди землі, яке передбачене ст.33 ЗУ «Про оренду землі».

Рішенням Лубенського міськрайонного суду Полтавської області від 23 грудня 2015 року позов СФГ "Надія" задоволений: визнаний недійсним укладений 30 вересня 2014 року між Головним управлінням Держземагенства у Полтавській області та ОСОБА_3 договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, кадастровий номер НОМЕР_1, площею 35,8885га ріллі для ведення фермерського господарства в довгострокову оренду терміном на 21 рік, розташованої в адміністративних межах Литвяківської сільської ради Лубенського району Полтавської області, скасувавши його державну реєстрацію в Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Вирішено питання судового збору.

ОСОБА_2, представник відповідача ОСОБА_3, в апеляційній скарзі, посилаючись на порушення норм процесуального та матеріального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати, ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог СФГ "Надія".

В обґрунтування вимог апеляційної скарги зазначено, що суд першої інстанції у своєму рішенні дійшов хибного висновку про порушення переважного права позивача, оскільки позивач не виконав жодного власного зобов'язання для його реалізації. При винесенні рішення по справі суд також не взяв до уваги той факт, що позивач не надав жодного доказу про продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди та здійснення на ній господарської діяльності. Відповідно до ст.15 ЗУ «Про оренду землі» факт порушення переважного права орендаря на переукладення договору оренди не може бути підставою для визнання недійсним договору оренди, який укладений пізніше.

Колегія суддів, перевіривши матеріали справи у межах доводів апеляційної скарги, приходить до висновку, що остання задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

Відповідно п.1 ч.1 ст. 307, ст.308 ЦПК України апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Як вбачається з матеріалів справи, 20 березня 2008 року на підставі розпорядження голови Лубенської райдержадміністрації № 91 від 17 березня 2008 року між СФГ «Надія» та Лубенською районною державною адміністрацією укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого СФГ "Надія" прийняло в строкове (на п'ять років), платне володіння і користування земельну ділянку, розташовану на території Литвяківської сільської ради Лубенського району Полтавської області. Земельна ділянка площею 52,00 га ріллі із земель державної власності виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку ( т.1 а.с.267 - 271).

Вказаний договір зареєстрований у Лубенському відділі ПРФ ДП "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16 травня 2008 за №04 (т.1 а.с.268 зворот). У цей же день уповноваженими представниками складений акт встановлення меж земельної ділянки (т.1 а.с.272), земельна ділянка згідно акту передана орендарю (т.1 а.с.273).

16 травня 2009 року між орендодавцем та орендарем укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 20 березня 2008 року за №04 кадастровий номер НОМЕР_1, якою внесені зміни до пункту 11 розділу "Орендна плата" договору. Додаткова угода зареєстрована у Лубенському районному відділі ПРФ ДП "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель та в книзі записів вчинено запис від 25.09.2009 року. (т.1 а.с.266).

Згідно п.43 договору оренди він набирає чинності після його підписання сторонами та його державної реєстрації, отже строк дії останнього мав закінчитися 16 травня 2013 року.

З 04 грудня 2012 року СФГ "Надія" зверталося до Лубенської районної державної адміністрації, відповідача та голови Полтавської обласної державної адміністрації із заявами про продовження (поновлення) дії вказаного договору оренди землі (т.1 а.с.60, 63).

До закінчення строку дії договору позивачем було направлено на адресу Держземагентства заяву від 03 квітня 2013р. за вих.№2468/900 про надання дозволу на продовження дії договорів оренди землі, у тому числі й договору оренди від 20 березня 2008р. на земельну ділянку площею 52,0 га.

Листом від 12 квітня 2013р. вих.№2468/900 Держземагентство рекомендувало позивачу повторно звернутися до управління з клопотанням про продовження терміну дії договорів оренди, додавши до нього необхідні документи, а саме - основні договори оренди землі (оригінали), проекти додаткових угод до кожного договору окремо та технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). (т.1 а.с.62).

Наказом Держземагентства від 05 травня 2014 року №16-351/16-14-СТ ОСОБА_3 надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 32,30 га земель сільськогосподарського призначення державної власності, розташованої в адміністративних межах Литвяківської сільської ради Лубенського району Полтавської області.

Постановою Полтавського окружного адміністративного суду від 13 січня 2015 року, залишеною без змін ухвалою Вищого адміністративного суду України від 16 липня 2015 року вказаний наказ визнано протиправним та скасовано (т.1 а.с.16-17).

17 травня 2013 року СФГ "Надія" звернулося до відповідача з клопотанням про надання дозволу на поновлення дії договорів оренди землі від 20 березня 2008р. В якості додатків до вказаного клопотання позивачем були долучені оригінали вказаних договорів оренди землі. (т.1 а.с.63).

Листом відповідача від 28 травня 2013р. вих.№2468/900 фермерському господарству повідомлено, що в наданих до клопотання матеріалах відсутній витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, обмінний файл хml та витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки. З огляду на це, враховуючи встановлений порядок розгляду листів громадян та юридичних осіб згідно Методичних рекомендацій щодо порядку реалізації Головними управліннями Держземагентства в областях, повноважень з передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у власність або користування (на без конкурентних засадах) для всіх потреб, затверджених наказом Держземагентства України від 28.02.2013р. №72, фермерському господарству запропоновано повторно звернутися до управління з клопотанням про продовження терміну дії договорів, додавши до нього вказані у листі документи. ( т.1 а.с.64).

Згідно листа від 12 вересня 2014р. №34-16-0.8-6700/2-14 Держземагентство повідомило, що у 2013 року фермерське господарство зверталося до управління з клопотаннями та заявами про продовження терміну дії договорів оренди землі від 20 березня 2008р., проте до вказаних звернень не були додані документи, необхідні для продовження терміну дії зазначених договорів, а коли СФГ "Надія" звернулося з аналогічними клопотаннями у 2014 році, то на земельні ділянки по договорах оренди землі були вже видані накази про надання дозволу на розробку документації із землеустрою ОСОБА_3 (т.1 а.с.66).

Наказом Головного управління Держземагенстава у Полтавській області від 26 вересня 2014 року № 3389-СГ надано громадянину ОСОБА_3 земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності, кадастровий номер НОМЕР_1, площею 35,8885 га ріллі для ведення фермерського господарства в довгострокову оренду терміном на 21 рік, розташованої в адміністративних межах Литвяківської сільської ради Лубенського району Полтавської області( т.1 а.с.18, 88)

30 вересня 2014 року на підставі вказаного наказу між Головним управлінням Держземагенства у Полтавській області та ОСОБА_3 укладено договір оренди землі згідно якого орендодавець згідно наказу від 26.09.2014 року № 3389-СГ надає, а орендар приймає строкове платне користування земельну ділянку (кадастровий номер - НОМЕР_2) для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Литвяківської сільської ради Лубенського району, Полтавської області, строком на 21 рік., для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Литвяківської сільської ради Лубенського району (рілля, землі запасу)( т.1 а.с.79-84).

Судом першої інстанції встановлено, що відповідачем будь-яких рішень у формі листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі від 20 березня 2008 р. за зверненнями СФГ "Надія" не приймалось та на адресу останнього не направлялось.

Також судом встановлено, що земельна ділянка площею 52,0 га кадастровий номер НОМЕР_1 та земельна ділянка площею 35,8885 га кадастровий номер НОМЕР_1 - це одна і та сама земельна ділянка з однаковим кадастровим номером, оскільки на земельну ділянку площею 52, 0 га, яку орендував позивач не було в свій час розроблено технічної документації і площа земельної ділянки 52,0 га - це орієнтовна площа. І коли вже у 2014 році ОСОБА_3 для укладання договору оренди землі розробив технічну документацію, то було визначено точний розмір земельної ділянки - 35, 8885. Вказана обставина також підтверджується тим, що по своїй конфігурації згідно експлікації земельних угідь до договору оренди землі від 20.03.2008, укладеного з СФГ "Надія" та кадастрового плану до договору оренди землі від 30.09.2014, укладеного зі ОСОБА_3 це одна й та ж земельна ділянка.

Встановивши наведені обставини, суд першої інстанції дав їм правильну юридичну оцінку і дійшов обґрунтованого висновку про доведеність позовних вимог.

Перевіряючи доводи апеляційної скарги, колегія суддів виходить з наступного.

Згідно ч.2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ч.1 ст.777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Відповідно до ст.33 ЗУ «Про оренду землі», в редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У постановах Верховного Суду України №6-70цс15 від 10 червня 2015 року, №6-10цс15 від 25 лютого 2015 року, №6-3цс15 від 18 березня 2015 року, №6-55цс15 від 15 квітня 2015 року сформульовані наступні правові позиції щодо правильного застосування положень ст.33 ЗУ «Про оренду землі»:

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах першій - п'ятій статті 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, при поновленні договору оренди землі згідно із частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

З огляду на загальні засади цивільного законодавства та судочинства, права особи на захист у суді порушених або невизнаних прав, рівності процесуальних прав і обов'язків сторін (статті 3, 12-15, 20 ЦК України; статті 3-5, 11, 15, 31 ЦПК України) необхідно дійти висновку про те, що в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі пункту 2 частини другої статті 16 ЦК України.

Належними і допустимими доказами у справі встановлено, що позивач вчинив усі залежні від його волі і можливостей дії для виконання процедури, встановленої частинами першою - п'ятою статті 33 ЗУ «Про оренду землі», проте власники землі (особи уповноважені розпоряджатися землями) - спочатку Лубенська РДА, потім - ГУ Держземагенства у Полтавській області фактично ухилилися від вирішення питання про надання чи ненадання згоди на пролонгацію договору оренди. Отже, висновок суду першої інстанції про порушення першочергового права позивача на переукладення договору оренди землі ґрунтується на законі та відповідає фактичним обставинам, які підтверджені належними і допустимими доказами.

Наведене є підставою для визнання недійсним договору оренди землі, укладеного із ОСОБА_3 та як роз'яснено Верховним Судом України є належним способом захисту порушеного права.

Апеляційна скарга не містить нових засобів доказування, її доводи не спростовують висновків суду першої інстанції.

За таких обставин колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції є законним і обґрунтованим, підстави для його зміни чи скасування відсутні.

Керуючись ст.ст. 304,308,315 ЦПК України, колегія суддів,

УХВАЛИЛА:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2, що діє в інтересах відповідача ОСОБА_3 відхилити.

Рішення Лубенського міськрайонного суду Полтавської області від 23 грудня 2015 року залишити без змін.

Ухвала апеляційного суду вступає в силу з моменту проголошення, але може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів.

Головуючий: О.А.Лобов

Судді В.І.Акопян

П.С.Абрамов

З оригіналом згідно

Суддя О.А.Лобов