АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Номер провадження №22-ц/791/437/2016 р. Головуючий в І Інстанції Штифурко Л.А.
Доповідач Полікарпова О.М.
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

2016 року лютого місяця 24 дня колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Херсонської області в складі:

головуючогоПолікарпової О.М.
суддівБазіль Л.В.
Прокопчук Л.П.
за участі секретаряПрушинської О.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий Дім» «Україна» на рішення Горностаївського районного суду Херсонської області від 09 грудня 2015 року в справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий Дім «Україна» (далі ТОВ «ТД «Україна») до ОСОБА_5, фермерського господарства «Елена», Горностаївського районного управління юстиції Херсонської області, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача відділ Держземагенства у Горностаївському районі Херсонської області про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки,

В С Т А Н О В И Л А:

У серпні 2015 року ТОВ «ТД «Україна» звернулося до суду з вказаним позовом, обґрунтовуючи вимоги тим, що 01.02.2003р. між ним та власником земельної ділянки ОСОБА_5 укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 4,46 га строком на п'ять років. Договір був зареєстрований в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Великоблаговіщенською сільською радою 13 лютого 2003 року за №86. Строк дії договору продовжувався додатковими угодами від 05.12.2006 року та 05.01.2013 року.

Змінами до ч.3 ст.640 ЦК України, що набули чинності з 01 січня 2013 року, державна реєстрація договорів оренди земельної ділянки вже була скасована, а тому остання додаткова угода не потребувала реєстрації, договір оренди земельної ділянки вважався чинним з моменту досягнення згоди з усіх істотних умов та його підписання сторонами.

З листа фермерського господарства (далі ФГ) «Елена» №400 від 26.03.2015 року позивачу стало відомо, що 23.03.2015 року між ФГ «Елена» та ОСОБА_5, без розірвання договору оренди з ТОВ «ТД «Україна», було укладено інший договір оренди та здійснено реєстрацію права оренди земельної ділянки.

Позивач вважає, що договором оренди земельної ділянки від 12 лютого 2015 року порушено його права як землекористувача, тому просив суд визнати його недійсним та скасувати його державну реєстрацію від 23 березня 2015 року.

Рішенням Горностаївського районного суду Херсонської області від 09 грудня 2015 року в задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням, ТОВ «ТД «Україна» подало на нього апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати, посилаючись при цьому на неправильне застосування судом норм матеріального права.

В письмових запереченнях на апеляційну скаргу представник ОСОБА_5 та ФГ «Елена» доводи апелянта не визнає, рішення просить залишити без змін.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах, визначених ст. 303 ЦПК України, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Відмовляючи позивачу в задоволенні позову, суд першої інстанції, посилаючись на ст.125 Земельного кодексу та ст.6 Закону «Про оренду землі», виходив з того, що право оренди у орендаря виникає з моменту реєстрації такого права, а між ТОВ «ТД «Україна» та ОСОБА_5 існували триваючі відносини по оренді землі без реєстрації права оренди, які не створювали юридичних наслідків для сторін договору.

Крім того, районний суд прийшов до висновку, що правовідносини щодо оренди землі між ТОВ «ТД «Україна» та ОСОБА_5 припинились у зв'язку з укладенням останньою договору з новим орендарем - ФГ «Елена».

Колегія суддів з таким висновком суду першої інстанції погодитись не може.

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_5 є власником земельної ділянки площею 4,46 га, кадастровий номер НОМЕР_1, яка розташована на території Благовіщенської сільської ради Горностаївського району.

01 лютого 2003 року ОСОБА_5 передала належну їй земельну ділянку в оренду ТОВ «ТД «Україна» строком на 5 років на підставі договору оренди, який зареєстровано в установленому законом порядку 13 лютого 2003 року за №86.

05 грудня 2006 року між ОСОБА_5 та ТОВ «ТД «Україна» укладено додаткову угоду НОМЕР_3 до договору оренди земельної ділянки, якою змінено строк дії договору з 5 на 10 років, тобто договір продовжено до 01 лютого 2013 року. Додаткова угода зареєстрована Горностаївським районним реєстраційним відділом «Центр державного земельного кадастру», про що 08 травня 2009 року вчинено запис НОМЕР_2.

До закінчення строку договору, 05 січня 2013 року між ОСОБА_5 та ТОВ «ТД «Україна» була укладена додаткова угода НОМЕР_4 до договору оренди земельної ділянки від 01.02.2003 року, якою був продовжений строк дії основного договору до 20 років - до 13 лютого 2023 року. Пунктом 3 додаткової угоди передбачено, що вона вступає в силу з моменту її підписання сторонами та державної реєстрації. Однак зареєстрованою остання угода не була через зміни в законі, які скасували державну реєстрацію договорів.

ТОВ «ТД «Україна» обробляло земельну ділянку ОСОБА_5 та своєчасно виплачувало орендодавцю орендну плату, що сторонами не заперечується. Також орендар восени 1914 року поніс витрати по обробці земельної ділянки, що підтверджується довідкою (а.с.9).

Однак 12 лютого 2015 року ОСОБА_5 укладено договір оренди тієї ж земельної ділянки розміром 4,46 га з ФГ «Елена», а 23 березня 2015 року зареєстровано право оренди, про що державним реєстратором внесений реєстраційний запис про інше речове право №9138611.

20.04.2015 року ТОВ «ТД «Україна» погодилось на пропозицію ФГ «Елена» про обмін земельних ділянок, у тому числі й земельної ділянки ОСОБА_5 і, без згоди орендодавця, уклало про це угоду, яка суперечить ст.8 Закону «Про оренду землі», п.5.2. договору оренди земельної ділянки від 01.02.2003 року, укладеного між ТОВ «ТД «Україна» та ОСОБА_5, а тому є нікчемною. Як пояснив представник позивача, угода укладена з метою цільового використання землі під час вирішення в суді спору з приводу визнання недійсною останньої укладеної ОСОБА_5 угоди.

Колегія суддів вважає помилковим висновок районного суду про те, що право позивача не підлягає судовому захисту, оскільки він не набув права оренди земельної ділянки через те, що не зареєстрував своє право. На думку судової колегії, суд першої інстанції неправильно застосував положення закону, що регулюють правовідносини в сфері оренди землі.

Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України та ч.8 ст.93 ЗК відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом. Спеціальним законом, який регулює вказані правовідносини є Закон України «Про оренду землі».

Статтею 13 цього Закону визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

На момент укладення договору оренди земельної ділянки між ТОВ ТД «Україна» та ОСОБА_5 від 01 лютого 2003 року та додаткової угоди до нього НОМЕР_3 від 05 грудня 2006 року, статтями 18, 20 Закону України «Про оренду землі» було визначено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, а тому зазначені вище договори оренди пройшли державну реєстрацію.

Законом №1878-VI від 11.02.2010 року до Закону України «Про оренду землі» внесені зміни, виключено з нього ст.18 та ст.20, які пов'язували набрання чинності договором оренди землі з його державною реєстрацією. Ці зміни вступили в силу з 01 січня 2013 року (редакція Закону №1878-VI від 31.12.2011 року).

Також цим Законом виключено ч.3 ст.640 ЦК, яка пов'язувала момент укладення окремих договорів з їх державною реєстрацією.

Таким чином, за загальною нормою - ст.638 ЦК України - договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Статтею 125 Земельного кодексу, в яку внесені зміни Законом від 05.03.2009 року передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Враховуючи, що на час прийняття цих змін був відсутній механізм реалізації Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та враховуючи положення п.2 розд.II Закону України №1878-VI від 11.02.2010 року, реєстрація прав на земельну ділянку відповідно до цього Закону не здійснювалась.

У п.3 розд.II Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок» №1066-VI від 05.03.2009 року, яким ст. 125 Земельного кодексу викладена у чинній редакції, передбачено, що до створення єдиної системи органів реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень право власності або право користування земельною ділянкою виникає з моменту реєстрації земельної ділянки, а право оренди земельної ділянки, у відповідності до ч.5 ст.126 Земельного кодексу посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

З 01.01.2013 року набрала чинності стаття 6 Закону України «Про оренду землі», якою передбачено, що право оренди земельної ділянки підлягає реєстрації відповідно до закону. Разом з тим, виникнення права оренди не пов'язувалась законодавцем з реєстрацією цього права, а отже діяла загальна норма - ст.638 ЦК України, за якою договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов.

Лише Законом №191-VIII від 12.02.2015 року до Закону «Про оренду землі» внесені зміни і ст.17 викладена в такій редакції: «Об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом». З цього часу виникнення у орендодавця права користування орендованою земельною ділянкою стало виникати з моменту реєстрації такого права.

І в цей же день - 12.02.2015 року, ОСОБА_5, незважаючи на існування чинного договору з ТОВ «ТД «Україна», належне виконання договору орендарем і переважне право останнього на використання земельної ділянки, уклала договір оренди з іншою особою.

За таких обставин колегія суддів вважає, що договір оренди землі було укладено із порушенням вимог закону (ст. ст. 203, 215 ЦК України), оскільки згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» був чинним договір оренди землі, укладений з ТОВ «ТД «Україна» і земельна ділянка використовувалась позивачем.

Зазначене порушення є підставою для скасування рішення суду з ухваленням нового рішення про визнання оскаржуваного договору оренди недійсним та скасування реєстрації права оренди за ФГ «Елена».

Посилання районного суду на правову позицію Верховного Суду України №6-162 цс13 від 19 лютого 2014 року, де міститься висновок щодо моменту набрання чинності договором про оренду землі, з обгрунтуванням положеннями ст.18, 20 Закону «Про оренду землі» колегія суддів вважає безпідставним, оскільки цей висновок стосується правовідносин, які виникли між сторонами у справі у 2011 році, коли зазначені статті Закону були чинними.

У справі, що розглядалась районним судом, спір виник у період з 05.01.2013 року, коли ці норми були виключені з Закону і договір оренди набирав чинності з моменту його укладення і передачі земельної ділянки орендареві.

Таким чином, колегія суддів вважає, що судом першої інстанції неправильно застосовано норми матеріального права, а тому апеляційна скарга ТОВ «ТД «Україна» підлягає задоволенню в повному об'ємі, рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення позову.

Керуючись ст. ст. 303, 307, 309 ЦПК України, колегія суддів, -

В И Р І Ш И Л А:

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий Дім» «Україна» задовольнити.

Рішення Горностаївського районного суду Херсонської області від 09 грудня 2015 року скасувати і ухвалити нове, яким позов товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий Дім» «Україна» задовольнити.

Визнати договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_5 та фермерським господарством «Елена» 12.02.2015 року недійсним.

Рішення суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня його проголошення і може бути оскаржене протягом двадцяти днів до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Головуючий підпис О.М. Полікарпова

Судді два підписи Л.В. Базіль

Л.П. Прокопчук

З оригіналом згідно:

Копія рішеня оформлена 29 лютого 2016 року

Рішення набрало законної сили 24 лютого 2016 року

Суддя О.М. Полікарпова

Секретар

судового засідання О.В. Прушинська