Справа№592/8272/14-ц
Провадження №2/592/243/16
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 березня 2016 року м.Суми

Ковпаківський районний суд м. Суми у складі: головуючого судді Кондратенка М.В., за участю секретаря судового засідання Кучерявої Т.А. розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 і ОСОБА_3 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, стягнення грошових коштів як авансу, пені за невиконання зобов»язання, а також за зустрічним позовом ОСОБА_3, третя особа на стороні позивача - ОСОБА_2 , до ОСОБА_1 про стягнення грошових коштів -

В С Т А Н О В И В :

Позивач ОСОБА_1 заявлені вимоги, які неодноразово змінювались та доповнювались, обґрунтовує тим, що 10.06.2014 р. між нею як покупцем, а також відповідачами ОСОБА_2 і ОСОБА_3 як продавцями укладено попередній письмовий договір , згідно умов якого сторони зобов»язувались укласти надалі договір купівлі- продажу нерухомого майна, яким є земельна ділянка пл. 0,0542 га. і домоволодіння загальною пл. 53 кв.м., розташованих у м. Суми, вул. Суворова, 24.

Згідно умов п. 2 пп 2.3 попереднього договору, з метою забезпечення намірів придбати нерухоме майно передала відповідачам ОСОБА_2 і ОСОБА_3 грошові кошти у сумі 57 500 грн., які в договорі зазначені як завдаток.

В подальшому їй стало відомо про приховані від неї технічні недоліки будинку за вказаною вище адресою фундаменту, поступовий зсув будівлі. А тому відмовилась від укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна по вул. Суворова, 24 м. Суми, про що письмово повідомила відповідачів листом від 26.06.2014 року, з проханням повернути сплачені кошти у розмірі 57 500 грн. Однак отримала відмову, хоча кошти повинні бути їй повернуті не пізніше 3-х днів з часу отримання заяви.

Так як угода купівлі-продажу нерухомого майна між сторонами не укладена, то відповідно до вимог ст. 570 ЦК України зазначена вище сума є авансом і підлягає поверненню, а попередній договір необхідно розірвати між сторонами у відповідності до вимог ст. 651 ЦК України.

У зв»язку з тим, що кошти як аванс відповідачами не повернуті, відповідно до умов п.6 попереднього договору має право на отримання суми пені, що становить 0,1 % за кожен день з суми неповернутого авансу, що становить 29 440 грн. станом на листопад 2015 року.

Враховуючи зазначене, просить ухвалити рішення , яким стягнути з відповідачів на свою користь:

- 57 500 грн. авансу, оскільки договір купівлі продажу нерухомого майна у вигляді земельної ділянки і домоволодіння по вул. Суворова, 24 у м. Суми укладений між сторонами не був;

- розірвати попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна від 10.06.2014 р., укладений між нею та ОСОБА_2 і ОСОБА_4;

- стягнути на її користь з ОСОБА_2 і ОСОБА_4 у солідарному порядку суму пені, що становить 29 440 грн. ;

- відшкодувати понесені по справі судові витрати / а.с. 4, 63, 70, 133-134 /.

Відповідач ОСОБА_3 , третя особа на стороні позивача - ОСОБА_2, подала до ОСОБА_1 зустрічний позов і свої вимоги обгрунтовує тим, що 10.06.2014 р. між нею і ОСОБА_2 як подружжя , а також ОСОБА_1 укладений попередній письмовий договір , згідно умов якого сторони зобов»язувались до 15.09.2014 р. укласти договір купівлі- продажу нерухомого майна, яким є земельна ділянка пл. 0,0542 га. і домоволодіння загальною пл. 53 кв.м., розташованих у м. Суми, вул. Суворова, 24.

Виконала як продавець покладені на неї умови договору: замовила та отримала документи щодо оцінки нерухомого майна, а також проведено поліпшення будинку - перефарбували дах на прохання ОСОБА_1, яка безпідставно відмовилась від укладання договорів купівлі-продажу нерухомого майна.

А тому відповідно до п.6 попереднього договору, остання повинна сплатити штраф у розмірі 10 % від суми забезпечувального платежу, що становить 5750 грн. і цю суму просить стягнути на свою користь.

Також розраховуючи на отримання коштів від продажу 15.09.2014 р. нерухомості по вул. Суворова, 24 у м. Суми, нею укладено договір авансу між продавцем квартири № 33 по пр.-ту Лушпи, 23 у м. Суми щодо укладання договору купівлі-продажу зазначеного майна 15.09.2014 року., з сплатою 13 000 грн. забезпечувального платежу. Так як ОСОБА_1 відмовилась укласти угоду щодо купівлі-продажу домоволодіння і земельної ділянки по вул. Суворова, 24 м. Суми, не отримала очікуваних коштів та не було можливості укласти договір купівлі-продажу квартири № 33 по пр.-ту Лушпи, 23 у м.Суми . А сума авансу у розмірі 13 000 гр. залишилась у продавця відповідно до умов п. 8 договору авансу, бо договір купівлі-продажу не укладений з її вина як покупця.

У зв»язку з відмовою ОСОБА_1 укласти угоду, понесли збитки і що становить:

- витрати по поліпшенню будинку на вимогу відповідача щодо перефарбування даху житла -24197, 76 грн. / роботи з підготовки фарбування -18 000 грн., матеріали 6197, 76 коп. / ;

- оцінка майна 2 000 грн. ;

- витрати у вигляді авансу у сумі 13 000 грн. з підстав неможливості укласти договір купівлі-продажу квартири;

- збирались виїздити за кордон до Південно Африканської Республіки /де проживає їх донька / і понесли витрати з оформлення запрошення, бронювання квитків на літак, що становить 26 000 грн.

А всього збитки становлять загальну суму 39 197, 76 коп., яку просить також стягнути з ОСОБА_1 на свою користь / а.с. 22-24 /.

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_5 - ОСОБА_6 заявлені вимоги до ОСОБА_2 і ОСОБА_3 підтримала з зазначених у позові підстав.

Зустрічний позов ОСОБА_3 , третя особа на стороні позивача ОСОБА_2 про стягнення коштів не визнала, просить відмовити у їх задоволені з наступних підстав:

- Між сторонами не було укладено угоди на поліпшення будинку по вул. Суворова, 24 у м. Суми шляхом перефарбування даху житла. А будинок з поліпшеннями залишився у користуванні відповідачів , що виключає стягнення коштів на проведення таких ремонтних робіт.

- Відповідач ОСОБА_3 не позбавлена можливості стягнути у судовому порядку суму авансу у розмірі 13 000 грн. за попередньою угодою щодо купівлі-продажу житла по пр..-ту Лушпи, 23 кв. 33 у м. Суми;

- Так як угода купівлі-продажу нерухомості по вул. Суворова, 24 м. Суми не була нотаріально оформлена, не підлягають відшкодуванню 2000 грн. як витрати, понесені за оцінку нерухомого майна;

- Витрати по оформленню документів на виїзд за кордон взагалі не стосуються попереднього договору від 10.06.2014 року, укладеного між сторонами щодо купівлі-продажу нерухомого майна.

Відповідач- третя особа за зустрічним позовом ОСОБА_2 та його представник ОСОБА_7, відповідач-позивач за зустрічним позовом ОСОБА_3 і її представник ОСОБА_8 заявлені вимоги ОСОБА_1 не визнали з тих підстав, що остання безпідставно відмовилась від укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки і домоволодіння по вул. Суворова, 24 у м. Суми, від розірвання попереднього договору від 10.06.2014 р. у нотаріальному порядку. А зазначена нею у позові обставина як підстава для відмови від укладання 15.09.2014 р. договору- незадовільний технічний стан будинку, є надуманою і ніякими доказами не підтверджується. А тому сума забезпечувального платежу 57 500 грн., яку отримали від останньої, поверненню не підлягає, що виключає нарахування і стягнення з них пені, заявленої у позові ОСОБА_1

Також ОСОБА_2 і ОСОБА_3 зазначили, що отримана сума забезпечувального платежу була ними витрачена на поліпшення будинку щодо перефарбування його даху на вимогу ОСОБА_1, на виготовлення документації і необхідної для оформлення договорів купівлі-продажу майна, на сплату авансу по укладанню договору купівлі-продажу квартири по пр.-ту Лушпи, 23/ 33 м. Суми та який / договір / так і не був укладений з підстав відмови позивача-відповідача ОСОБА_1 від укладання угод та не отримання ними очікуваних грошових коштів , на заходи щодо виїзду за кордон до своєї дочки. А тому на день розгляду справи не володіють сумою, заявленою до стягнення і що становить 57 500 грн.

Поданий зустрічний позов до ОСОБА_1 про стягнення суми штрафу у сумі 5750 грн. за відмову від виконання своїх зобов»язань, відшкодування спричиненої шкоди у заявленій сумі у розмірі 39 197, 76 грн. підтримали з зазначених у ньому підстав.

Суд, вислухавши доводи сторін і їх представників, вивчивши і оцінивши надані письмові докази вважає, що позови сторін первинний і зустрічний підлягають частковому задоволенню, враховуючи наступні обставини.

Відповідно до вимог ч. 1, 2, 4 ст. 202 ЦПК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов»язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво чи багатосторонніми / договори /. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.

Згідно вимог ч. 3-5 ст. 203 ЦК України, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом, бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частини 1, 3 ст. 626 ЦК України зазначають, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов»язків Договір є двостороннім, якщо правами та обов»язками наділені обидві сторони договору.

Стаття 629 ЦК України зазначає, що договір є обов»язковим для виконання сторонами.

Згідно вимог ч.1, 2, 4 ст. 631 ЦК України, строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов»язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладання. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Стаття 526 ЦК України передбачає, що зобов»язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно приписів ст. 570 КК України, завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов»язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Відповідно до вимог ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку/ квартири / або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Згідно вимог ст. 60 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на під ставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст. 61 цього Кодексу.

Щодо заявлених вимог позивача ОСОБА_1

1. Судом встановлено, що 10.06.2014 р. між ОСОБА_1 /покупець / і подружжя ОСОБА_2 та ОСОБА_3/ продавці / укладено попередній нотаріально посвідчений за реєстраційним № 512 письмовий договір , згідно умов якого сторони зобов»язувались укласти надалі договори купівлі- продажу нерухомого майна, яким є земельна ділянка пл. 0,0542 га. та домоволодіння загальною пл. 53 кв.м., розташованих у м. Суми, вул. Суворова, 24.

Згідно умов даного попереднього договору:

1/. Пункт 1 Угоди :

- Підготовка документів і необхідних для оформлення угоди / оцінка його вартості, витяг з земельного кадастру, і таке інше / покладається на ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .

- Договори купівлі-подажу нерухомого майна мають бути укладені не пізніше 15.09.2014 року. Продовження терміну укладання договорів, зміна умов договору і визначена цим попереднім договором, допускається за погодженням між сторонами та що має бути оформлено нотаріально посвідченою угодою.

2/.Пункт 3 Угоди:

- На підтвердження намірів про наступне укладання договорів купівлі-продажу нерухомого майна, ОСОБА_9 передала ОСОБА_2 та ОСОБА_3 кошти у сумі 57 500 грн. у вигляді забезпечувального платежу в рахунок наступних платежів, за договором купівлі-продажу нерухомого майна по вул. Суворова, 24 м. Суми.

3/. Пункт 5 Угоди :

- При умові, коли укладання угод купівлі-продажу майна не відбудеться, забезпечувальний платіж повертається ОСОБА_9 протягом 3-х діб з дня вимоги, заявленої в будь якій формі, про що оформляється власноручною розпискою про отримання коштів.

4/. Пункт 6 Угоди:

-Той із сторін, хто необґрунтовано відмовляється від укладання договорів купівлі-продажу нерухомого майна у зазначений договорі термін, повинен відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням чи відмовою від договорів.

-У визначений в п. 1 попереднього договору термін та на вищезазначених умовах, винна сторона повинна сплатити штраф у розмірі 10 % від суми забезпечувального платежу, переданого за цим договором.

- При несвоєчасному поверненні забезпечувального платежу сплачується пеня у розмірі 0,1 % від суми, що підлягає повергненню, за кожен день прострочення виконання.

5/. Пункт 9 Угоди:

- Зміни та доповнення до цього договору, його розірвання оформляється у вигляді окремого нотаріально посвідченого договору. А всі спори , пов»язані з цим договором, вирішуються сторонами у порядку,передбаченому чинним законодавством. / а.с. 6, 7, 31-32, 37-40 /.

Те, що забезпечувальний платіж у сумі 57 500 грн. отриманий продавцями від покупця ОСОБА_1 відповідно до умов попереднього договору від 10.06.2014 р., сторонами і їх представниками у судовому засіданні не оспорювалось.

Однак ОСОБА_1 відмовилась від умов попередньо договору від 10.06.2014 року щодо укладання в термін до 15.09.2014 р. договорів купівлі-продажу земельної ділянки і домоволодіння по вул. Суворова, 24 м. Суми , про що письмово через поштове відправлення повідомила ОСОБА_2 заявою від 26.06.2014 р. і зазначила, що вказаний вище попередній договір вважати розірваним з моменту отримання заяви, з проханням повернути їй забезпечувальний платіж не пізніше третього дня від дня отримання вимоги, з відрахуванням з суми 5750 грн. у вигляді 10 % штрафних санкцій за її відмову від договору / а.с. 5,8 /.

Отримавши вказану заяву, ОСОБА_2 з нею не погодився і листом від 03.07.2014 р. повідомив ОСОБА_1Ф, що попереднім договором від 10.06.2014 р. не передбачено односторонню відмову від його виконання. Також всі зміни до договору, його розірвання оформляється окремою нотаріально посвідченою угодою. А отримання забезпечувального платежу, з відрахуванням 10 % суми штрафних санкцій, повинно підтверджуватись письмовою розпискою. Внаслідок необґрунтованої відмови заявниці від умов попереднього договору, понесені витрати на фарбування даху, виготовлення документів по укладанню договорів купівлі-продажу нерухомості / оцінка майна / , бронювання квитків для виїзду за кордон, що необхідно віднести до понесених збитків та відшкодування яких також оформляється розпискою. Так як заявниця відмовилась від укладання угод, забезпечувальний платіж необхідно вважати завдатком, який відповідно до вимог ст. 571 ЦК України поверненню не підлягає / а.с. 9 /.

Так як сторона за попереднім договором від 10.06.2014 р . покупець ОСОБА_1 відмовилась від укладання в термін до 15.09.2014 р. договорів купівлі-продажу земельної ділянки і домоволодіння, розташованих по вул. Суворова, 24 у м. Суми , без зазначення у заяві від 26.06.2014 року причин відмови і не надавши у судовому засіданні відповідно до вимог ст. 60 ЦПК України доказів зазначеної у позові причини такої відмови як неналежний технічний стан фундаменту будинку, суму забезпечувального платежу у розмірі 57, 500 грн. необхідно вважати авансом, який підлягає поверненню останній.

2. Відповідно до умов п.1 попереднього договору від 10.06.2014 р. , сторони взяли зобов»язання на укладання договорів купівлі-подажу нерухомого майна у вигляді земельної ділянки і домоволодіння по вул. Суворова, 24 у м. Суми не пізніше 15.09.2014 року. Продовження терміну укладання договорів, зміна умов договору і визначена цим попереднім договором, допускається за погодженням між сторонами і що має бути оформлено нотаріально посвідченою угодою.

Таким чином строк дії попереднього договору щодо прав та обов»язків сторін за його умовами закінчувався 15.09.2014 роком в день укладання договорів купівлі-продажу нерухомого майна по вул. Суворова, 24 м. Суми. Продовження терміну укладання договорів на відчуження нерухомості фактично продовжує і дію попереднього договору від 10.06.2014 року.

Так як угоди купівлі-продажу у зазначений попереднім договором термін - до 15.09.2014 року укладено не було, продовження терміну укладання таких угод не здійснювалось, необхідно вважати, що строк дії попереднього договору від 10.06.2014 р. закінчився і не має підстав для його розірвання у судовому порядку.

3. Пункт 6 умов попереднього договору від 10.06.2014 р. передбачає сплату пені у розмірі 0,1 % від суми не повернутого забезпечувального платежу за кожен день прострочення виконання, що за заявленою вимогою ОСОБА_1 становить 29 440 грн.

Однак необхідно зазначити, що ОСОБА_1 без поважних причин / бо докази поважності таких причин суду не надано / відмовилась від виконання зобов»язання по попередньому договору від 10.06.2014 р. щодо укладання в термін до 15.09.2014 р. договорів купівлі-продажу нерухомого майна по вул. Суворова, 24 м. Суми. А продавці ОСОБА_2 та ОСОБА_3 отримавши суму авансу витратили кошти на свої потреби, маючи законне сподівання і очікування отримати доходи від відчуження належного їм майна , покладаючись на порядність покупця щодо виконання ним умов договору.

Тому у даному випадку є винна дія покупця ОСОБА_1 , що звільняє продавців від сплати пені за своєчасне повернення суми авансу.

Щодо вимог за зустрічним позовом ОСОБА_3

1. У зв»язку з відмовою ОСОБА_1 від виконання умов попереднього договору від 10.06.2014 року щодо укладання в термін до 15.09.2014 р. договорів купівлі-продажу нерухомого майна - земельної ділянки і домоволодіння по вул. Суворова, 24 м. Суми, остання згідно п.6 договору повинна сплатити штраф у розмірі 10 % від суми забезпечувального платежу, а це становить 5750 грн. , про що вона і не заперечувала у заяві від 26.06.2014 р. та адресованій ОСОБА_2 / а.с. 5, 6 /. Тому зазначена сума підлягає стягненню з ОСОБА_1 у повному обсязі.

2. Як встановлено у судовому засіданні, отримавши від ОСОБА_1 заяву від 26.06.2014 р. про відмову від виконання умов попереднього договору від 10.06.2014 р. та укладання у подальшому договорів купівлі-продажу земельної ділянки і домоволодіння по вул. Суворова, 24 у м. Суми, що свідчило про її волевиявлення не набувати право власності на нерухоме майно, ОСОБА_2 і ОСОБА_3 продовжили на свій розсуд і ризик дії щодо оцінки майна, на що витрачено суму у розмірі 2000 грн. і ця обставина підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордера від 02.07.2014 р . № 258 /а.с. 26 /.

Ними також витрачено кошти у сумі 24 197, 76 грн. на поліпшення будинку по вул. Суворова, 24 у м. Суми проведення робіт по перефарбуванню даху, що підтверджується товарними чеками на придбання матеріалів, договором побутового підряду і укладеного з ФОП ОСОБА_10 на виконання та актом сдачі -прийому таких робіт від 04.07. та 13.06. 2014 р. Однак в обгрунтування доводів що ці малярні роботи виконані на вимогу ОСОБА_1, суду у відповідності до вимог ст. 60 ЦПК України ніяких безсумнівних доказів не надано / а.с. 26, 28-30 ./

Як вбачається з договору авансу від 13.06.2014 р., укладеного між продавцем ОСОБА_11 і покупцем ОСОБА_3, остання з метою забезпечення укладання в майбутньому договору купівлі-продажу квартири за № 33 по пр-ту Лушпи, 23 у м. Суми передала продавцю суму у розмірі 13 00 грн. / а.с. 27, 53 /. Так як договір на відчуження зазначеного житла не укладено, ОСОБА_3 як сторона по договору не позбавлена можливості стягнути зазначену суму авансу на свою користь згідно вимог ст. 570 ЦПК України.

Витрати ОСОБА_3, третьої особи- Співак Ю.А. на оформлення документів щодо виїзду за кордон до Південно Африканської Республіки до доньки у сумі 26 000 грн., які ніякими доказами у судовому засіданні не підтверджені, не можна віднести до таких, що пов»язані з відмовою виконання ОСОБА_1 умов попереднього договору від 10.06.2014 р. на укладання договорів купівлі-продажу нерухомого майна по вул. Суворова, 24 у м. Суми.

Враховуючи зазначене , суд не вважає витрати і заявлені до стягнення у загальній сумі 39 197, 76 грн. як такі, що є спричиненою майновою шкодою та що має причиний зв»язок з відмовою ОСОБА_1 від виконання обов»язків за умовами попереднього договору від 10.06.2014 року , і що підлягає безумовному відшкодувіанню згідно вимог ст. 1167 ЦК України. А тому зазначені кошти стягненню на користь позивачки ОСОБА_3 не підлягають.

Так як заявлені вимоги сторін підлягають частковому задоволенню, понесені ними судові витрати повинні бути відшкодовані пропорційно задоволеним вимогам.

Керуючись ст. ст. 202, 203, 526, 570, 626, 629, 631 ЦК України, ст. 10, 11, 60, 88, 208, 213-215 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1 задовольнити частково.

1. Стягнути на користь ОСОБА_1 з ОСОБА_2 і ОСОБА_3 у солідарному порядку суму у розмірі 57 500 гр. як аванс, сплачений за умовами попереднього договору від 10.06.2014 р. щодо намірів укладання між сторонами договору купівлі-продажу нерухомого майна у вигляді домоволодіння і земельної ділянки, розташованих у м. Суми, вул. Суворова, 24 .

2. Стягнути на користь ОСОБА_1 з ОСОБА_2 і ОСОБА_3 суму у розмірі 575 гр. понесених по справі судових витрат, що становить по 287, 50 грн. з кожного.

3. В іншій частині заявлених вимог - відмовити.

Позов ОСОБА_3 задовольнити частково.

1. Стягнути на користь ОСОБА_3 з ОСОБА_1 суму у розмірі 5750 грн. у вигляді штрафу відповідно п.п. 1 та 6 умов попереднього договору від 10.06.2014 р. за відмову від укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна у вигляді домоволодіння і земельної ділянки, розташованих у м. Суми, вул. Суворова, 24 .

2. Стягнути на користь ОСОБА_3 з ОСОБА_1 суму у розмірі 243, 60 грн. понесених по справі судових витрат.

3. В іншій частині заявлених вимог відмовити.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду Сумської області через Ковпаківский районний суд м. Суми протягом 10 днів з дня його проголошення.

Так як сторони і їх представники, які приймали участь у справі, не були присутні при проголошенні вступної і резолютивної частини рішення, вони мають право на оскарження протягом 10 днів з дня отримання його копії з повним обґрунтованим текстом.

Суддя М.В. Кондратенко