Справа № 188/506/16-ц
Провадження № 2/188/340/2016
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 жовтня 2016 року Петропавлівський районний суд Дніпропетровської області у складі :

головуючого судді Полубан М.П.

при секретарі Філіповій В.С.

з участю представників - позивача ОСОБА_1

- відповідача-2 ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт. Петропавлівка Дніпропетровської області цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 ( відповідач-1 ) та СФГ " Міцкевич " ( відповідач-2 ) про визнання правочину недійсним і визнання першочергового права ,

В С Т А Н О В И В :

Позивач звернувся до суду з даним позовом до відповідачів та зазначає наступне .

10 квітня 2009 року згідно чинного законодавства, а саме: ЗУ «Про оренду землі», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ПКМУ від 25.12.1998 року № 2073 «Про затвердження порядку державної реєстрації договорів оренди землі», Інструкції «Про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою, та договорів оренди землі», затвердженої наказом Держкомзему України від 04.05.1999 року № 43 в Українській сільській раді Петропавлівського району та Петропавлівській районній філії Дніпропетровського регіонального Центру державного земельного кадастру була проведена державна реєстрація договору оренди земельної ділянки розміром 11,18 га терміном на сім років, укладеного між ним (орендарем) та ОСОБА_5 ( орендодавець ) про що в Державному реєстрі земель вчинено запис за № 18.

Після смерті орендодавця на підставі свідоцтва про право на спадщину від 23.11.2015 р. право власності на предмет оренди перейшло до спадкодавця ОСОБА_4 , про що державним нотаріусом Петропавлівського нотаріального округу був внесений відповідний запис в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно , реєстраційний номер 38 .

Стаття 32 ЗУ «Про оренду землі» і п.п. 36,37 вказаного договору оренди землі передбачають, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору, а також не допускається одностороннє його розірвання, з чим, безумовно, погоджувався і відповідач - 1 (спадкоємець) .

На початку 2016 р. він запропонував відповідачу-1 укласти договір оренди на новий строк , при цьому надав їй проект угоди про поновлення договору . Заперечень з боку відповідача-1 не було і після досягнення домовленності з істотних умов договору ( ст. 15 ЗУ " Про орен6ду землі " , 01.02.2016 р. ними була підписана угода про поновлення договору оренди землі на новий 15 річний строк.

Але, наразі зясувалося, що відповідач- 1, всуперечь вимогам наведених нормативних актів , письмової угоди від 01.02.2016 р. про поновлення договору оренди на новий строк , 21.04.2016 р. уклав з відповідачем -2 новий договір оренди і це похідне від права власності речове право 21.04.2016 р. зареєстроване державним реєстратором Петропавлівської РДА , що безумовно не відповідає також вимогам ст. ст. 598 ,651,653 ,654 ЦКУ , ст. ст. 30-32 ЗУ " Про оренду " , які передбачають відмову або дострокове розірвання договору тільки за згодою сторін або за рішенням суду.

Більше того, в березні 2016 р. відповідач-1 письмово його повідомив про відмову від поновлення договору через необхідність використання об"єкту оренди для власних потреб . Тобто , відповідач-1 мало того , що незаконно розірвав письмову угоду про поновлення оренди від 01.02.2016 р. , так ще й ввів його в оману , маючи на меті передати об"єкт оренди в володіння і користування на умовах оренди відповідачу-2 , чим порушив його першочергове право згідно ст. 33 ЗУ " Про оренду землі " .

На правове обгрунтування свого позову посилається на норми ст.3,16 , 203, 215, 598 ,638 ,651,653,654,777 ЦК України , ст. 15,32,33 ЗУ " Про оренду землі " , ЗУ " Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень " .

Просить суд :

В якості забезпечення доказів витребувати у державного реєстратора Петропавлівської РДА копії всіх документів , наданих для державної реєстрації 21.04.2014 р. права оренди договору оренди земельної ділянки , укладеного відповідачем-1 та відповідачем - 2 .

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки (кадастровий № :04:001:0549) , укладений ОСОБА_4 та С(Ф)Г " Міцкевич " , на підставі якого право оренди земельної ділянки зареєстровано 21.04.2016 р. державним реєстратором Петропавлівської районної державної адміністрації і зобов"язати третю особу скасувати це речове право оренди земельної ділянки в установленому порядку .

Визнати за ним переважне право оренди земельної ділянки , яка належить на праві приватної власності ОСОБА_4 ( кадастровий № 0 : 04 :001 : 0549 ) на підставі письмової угоди від 01.02.2016 р. про поновлення договору оренди земельної ділянки і зобов"язати третю особу зареєструвати це речове право оренди земельної ділянки в установленому порядку .

В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги свого довірителя , дав пояснення щодо фактичних обставин справи і дані пояснення є аналогічними до вищевикладеного. Просить суд позов задовольнити в повному обсязі.

Відповідач- 1 позов не визнала. На обгрунтування своєї позиції зазначає , що дійсно вона успадкувала спірну земельну ділянку. Мати померла 25.04.2015 р. Після смерті матері ,вона звернулася до позивача , щоб він надав їй матеріальну допомогу , пов"язану з проведенням поховання та пов"язану з ритуальними послугами. Позивач не відмовив їй у цьому і вона отримала відповідну суму допомоги. Більше ніяких контактів та справ з позивачем не мала. Заперечує той факт , що вона підписувала договір оренди землі з позивачем . Підпис в даному договорі схожий на її підпис . Від проведення судової почеркознавчої експертизи відмовляється.

Просить суд в позові відмовити у повному обсязі .

Відповідач-2 позов також не визнав.

Третя особа свого представника у судове засідання не направила, про розгляд справи повідомлена належним чином. Про причини неявки суд не повідомила, заява про розгляд справи за відсутності представника третьої особи, клопотання про відкладення розгляду справи, позиція щодо позовних вимог тощо до суду не надходили.

Враховуючи зазначені обставини, думку присутніх у судовому засіданні сторін, суд, за правилами ст.ст. 158 ,169 ЦПК України, ухвалив розглянути справу за відсутності представника третьої особи.

Вислухавши представників позивача , відповідача-2 , вивчивши матеріали справи , суд вважає , що позов підлягає задоволенню .

Судом встановлено наступне .

10.09.2008 р. між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі та в той же день сторонами підписано ОСОБА_6 приймання - передачі даної земельної ділянки .

З ОСОБА_6 приймання-передачі земельної ділянки до договору оренди вбачається, що ОСОБА_5 передала позивачу в тимчасове користування на умовах оренди на підставі договору оренди земельної ділянки від 10.09. 2008 року земельну ділянку площею 11.18 га , для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована на території Української сільської ради Петропавлівського району Дніпропетровської області .

Строк дії договору - сім років.

Також в даному договорі зазначені інші суттєві умови - орендна плата , умови використання земельної ділянки , умови і строки передачі її в оренду , умови повернення та інші права та обов"язки сторін.

Договір підписано сторонами . Факт державної реєстрації посвідчено в Українській сільській раді Петропавлівського району Дніпропетровської області та зареєстровано у Петропавлівській районній філії Дніпропетровського регіонального центру державного земельного кадастру 10.04.2009 р. Тобто термін дії договору закінчується 10.04.2016 року.

Після смерті спадкодавця право власності на предмет оренди земельної ділянки перейшло до спадкоємця ОСОБА_4 , тобто відповідача-1 по справі . Даний факт сторони визнають та не заперечують .

01.02.2016 р. між ОСОБА_4 ( відповідач-1 ) та ОСОБА_3 ( позивач ) був укладений договір оренди землі

Предметом даного договору є передача в оренду земельної ділянки для ведення с/г виробництва , яка знаходиться на території Української сільської ради Петропавлівського району Дніпропетровської області , кадастровий номер : НОМЕР_1 : 04:001:0549 . Строк дії договору 15 років з моменту державної реєстрації права оренди. Орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі у розмірі 3% від вартості земельної ділянки на суму 9150.6 грн. Договір підписано сторонами .

ОСОБА_6 приймання - передачі від 01.02.2016 р. вказана земельна ділянка була прийнята позивачем у оренду.

Даний договір не був зареєстрований у відповідності до чинного законодавства .

Суд погоджується з позицією позивача в тій частині , що підписаний 01.02.2016 р. вищевказаний договір є підтвердженням згоди відповідача -1 продовжувати орендні взаємовідносини з орендарем ( позивачем ) . Тобто вони вчинили дії спрямовані на набуття, та зміну цивільних прав та обовязків. Даний документ формально має ознаки продовженого договору оренди землі.

Стаття 792 ЦК України визначає, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Спірні правовідносини регулюються Земельним кодексом України від 25 жовтня 2001 року, а також Законом України "Про оренду землі" від 06 жовтня 1998 року з подальшими змінами та доповненнями.

ОСОБА_6 ст.13 Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом ст.14 даного Закону договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально

Положеннями ч.1 ст.16 вказаного Закону передбачено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

ОСОБА_6 із ч.1 ст.202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Відповідно до п.2 ч.1 ст.208 ЦК України, правочин між фізичною особою та юридичною особою, крім правочинів, передбачених частиною першою статті 206 цього Кодексу (правочини, які повністю виконуються у момент їх вчинення), належить вчиняти письмово. При цьому, правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний сторонами (ч.2 ст.207 ЦК України).

За змістом частини першоїстатті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов.

Відповідно до ч. 1 ст. 20 ЗУ " Про оренду землі " договір оренди землі підлягає державній реєстрації та на підставі ч.1 ст.210, ч. 3 ст. 640 ЦК України, ч. 2 ст. 125 ЗК України та ст. 18 ЗУ " Про оренду землі " є укладеним з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до статті 18 цього Закону, у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Як пояснив представник позивача сторони , а саме - орендодавець та орендар , мали намір після закінчення строку попереднього договору оренди , тобто після 10.04.2016 р. зареєструвати його у відповідності до ст. 18 ЗУ " Про оренду землі ".

Даний факт відповідач -1 , хоча і заперечила та не спростувала . Як і не спростувала той факт , що вона не підписувала вищевказаний договір оренди землі , тобто не вчинила ніяких дій відповідно до вимог ст. 10 , 11,57-60 ЦПК України .

Отже, учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, склали та підписали відповідний письмовий документ, надаючи згоду встановленої форми.

В свою чергу , 11.04.2016 р. між ОСОБА_4 ( відповідач-1 ) та Фермерським господарством " Міцкевич " ( відповідач-2 ) було укладено договір оренди землі. ОСОБА_6 даних даного договору предметом та об"єктом є передача в оренду вищезазначена земельна ділянка . Акт прийому-передачі сторонами не підписувався.

ОСОБА_7 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень ( індексний номер витягу - 57895772 , дата - 21.04.2016 р. ) вбачається , що об"єктом реєстрації є земельна ділянка з кадастровим номером :04:001:0549 , тобто є земельна ділянка, яка передана в оренду за вищевказаним спірним договором між ОСОБА_4 та С(Ф)Г " Міцкевич " .

Приймаючи рішення про задоволення позовних вимог позивача в частині недійсності спірного договору , суд керується наступними нормами матеріального права .

За положеннями ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Відповідно до правової позиції Верховного суду України, викладеній у постанові від 15 квітня 2015 року у справі № 6-55цс15, яка відповідно до ст. 360-7 ЦПК України є обов"язковою для всіх судів України, в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого ст. 33 ЗУ " Про оренду ", на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі п.2 ч.2 ст. 16 ЦК України .

Правовий аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що оскільки в установленому законом порядку здійснено державну реєстрацію спірного договору оренди землі від 22.10.2015 р., він є укладеним, а отже - оспорюваним та за рішенням суду може бути визнаний недійсним.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права та інтересу.

ОСОБА_7 ст. 152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю, а власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Одним із способів захисту прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки є визнання правочину (угоди) недійсним (ч.2 ст. 16 ЦК України та ч. 3 ст. 152 ЗК України ) .

Частиною 1 ст.27 ЗУ " Про оренду землі " передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема застосування інших, передбачених законом, способів.

Як було встановлено судом та зазначено вище , між відповідачами 11.04.2016 р. був укладений договір оренди земельної ділянки фактично під час дії договору оренди землі , який був укладений між відповідачем ОСОБА_4 та позивачем ОСОБА_3 Адже строк дії даного договору закінчувався 10.04.2016 р.

Відповідач-1 про своє заперечення про незгоду продовжувати орендні взаємовідносини направив орендарю ( позивачу ) заяву 04.04.2016 р. , з порушенням строків , передбачених ст. 33 ЗУ " Про оренду землі" .

Крім того ,слід взяти до уваги і ту обставину , що позивач та відповаідач-1 01.02.2016 р. формально поновили договір оренди землі від 10.04.2009 р.

Таким чином , на думку суду були порушені права позивача на володіння та користування земельною ділянкою на умовах договору оренди та порушено переважне право на поновлення договору оренди на новий строк.

Щодо правової позиції позивача про наявністю у нього переважного права на поновлення договору оренди ?

За ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються спеціальним законом (зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі".) Даним законом визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Щодо застосування приписів ст. 33 ЗУ " Про оренду землі " суд, на підставі ч. 1 ст. 360-7 ЦПК України, керується правовою позицією, яка висловлена Верховним Судом України в постанові від 09.09.2015 у справі № 6-531цс15. У ній вказано таке.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" об'єднує два випадки поновлення договору оренди.

Так, у частині першій статті 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2 - 5 цієї статті).

Для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про правомірність позовних вимог позивача , тобто про доведеність юридичних фактів , а саме :

1 .Позивач протягом всього строку оренди землі належним чином виконував умови договору , про що свідчать пояснення відповідача-1 про отримання нею орендної плати на протязі останніх років. Заперечень та доказів з цього приводу суду не надала.

2. Відповідач-1 ( орендодавець ) 04.04.2016 р. звернувся до позивача ( орендаря ) з заявою , в якій повідомляє про свій намір не продовжувати договірні відносини .

Як зазначалося вище позивач та відповідач-1 01.02.2016 р. уклали ( поновили ) договір оренди спірної земельної ділянки . Тобто уклали даний правочин під час дії попереднього договору від 10.04.2009 р. , строк дії якого не закінчився.

Суд вважає , що дії позивача та відповідача-1 в цій ситуації є правомірними , з урахуванням вищезазначеного . Адже , діючим законодавством не заборонено орендодавцю та орендарю земельної ділянки завчасно обговорити питання щодо продовження строку оренди , обумовити всі суттєво важливі умови даного договору.

Звертаючись до позивача з вищевказаною заявою відповідач-1 діяв неправомірно , так як на цей час він вже уклав два договори оренди землі. Один договір 01.02.2016 р. уклав з позивачем , другий договір 11.04.2016 р. з відповідачем-2.

Тобто відповідач-1 діяв в порушення норм ст. 3 ЦК України , де зазначено , що засадами цивільного законодавства є - п 6) справедливість, добросовісність та розумність.

При укладені спірного договору відповідач-1 обумовила його з іншим наймачем , тобто відповідачем -2 на тих самих умовах . Доказів на досягнення більш сприятливіших умов в ньому не вбачається .

Адже , аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати обєкт оренди для власних потреб.

Зазначене є достатньою правовою підставою для задоволення позову в повному обсязі .

Відповідно до ст. 88 ЦПК судові витрати слід покласти на відповідачів .

На підставі викладеного , керуючись ст. ст. 3 , 57-60 , 88, 212-214, 218 ЦПК України , ст. ст. 3 , 16 , 203 , 204 , 207 , 215 , 598 , 651 , 653 , 654 , 777 ЦК України , ст.ст. 2,15,32,33 ЗУ " Про оренду землі " , суд

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_3 до ОСОБА_4 та СФГ " Міцкевич " про визнання правочину недійсним і визнання першочергового права - задовольнити в повному обсязі .

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки ( кадастровий номер № НОМЕР_1 : 004 : 001 : 0549 ) укладений ОСОБА_4 та СФГ « Міцкевич» на підставі якого право оренди земельної ділянки зареєстровано 21.04.2016 р. державним реєстратором Петропавлівської районної державної адміністрації

Зобов"язати Петропавлівську районну державну адміністрацію в особі державного реєстратора речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень скасувати це речове право оренди земельної ділянки в установленому порядку.

Визнати за ОСОБА_3 переважне право оренди земельної ділянки , яка належить на праві приватної власності ОСОБА_4 ( кадастровий номер НОМЕР_1 :04:001:0549 ) на підставі письмової угоди від 01.02.2016 р. про поновлення договору оренди земельної ділянки .

Зобов"язати Петропавлівську районну державну адміністрацію в особі державного реєстратора речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень зареєструвати це речове право оренди земельної ділянки в установленому порядку,

Стягнути з ОСОБА_8 та СФГ " Міцкевич " на користь ОСОБА_3 1160 грн. , що є судовими витратами позивача .

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга до Апеляційного суду Дніпропетровської області.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Повний текст рішення виготовлено 17.10.2016 р.

Суддя ОСОБА_9