Справа №486/1416/15-ц 10.05.2016 10.05.2016 10.05.2016
Провадження №22-ц/784/785/16 Головуюча у І інстанції - Кологрива Т.М. Категорія 19 Доповідач в апеляційній інстанції - Шолох З.Л.
Рішення

Іменем України

10 травня 2016 року м. Миколаїв

Колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Миколаївської області у складі:

головуючого - Шолох З.Л.,

суддів - Довжук Т.С., Коломієць В.В.,

із секретарем судового засідання - Лівшенко О.С.,

за участю представника позивачки ОСОБА_2 - ОСОБА_3 та відповідачки ОСОБА_4,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційними скаргами

ОСОБА_2 та ОСОБА_4

на рішення Арбузинського районного суду Миколаївської області від 16 лютого 2016 року у справі

за позовом

ОСОБА_2 до ОСОБА_4 про стягнення коштів за попереднім договором купівлі-продажу, з урахуванням встановленого індексу інфляції за час прострочення виконання грошового зобов'язання та трьох процентів річних, витрат на ремонт нежитлового приміщення,

та зустрічним позовом

ОСОБА_4 до ОСОБА_2 про стягнення коштів за умовами попереднього договору за фактичне користування приміщенням, з урахуванням встановленого індексу інфляції за час прострочення виконання грошового зобов'язання та трьох процентів річних, відшкодування збитків, покладення обов'язку звільнити нежитлове приміщення.

в с т а н о в и л а :

У серпні 2015 року ОСОБА_2, діючи через свого представника, звернулася до суду з позовом до ОСОБА_4 про стягнення коштів за попереднім договором купівлі-продажу, з урахуванням встановленого індексу інфляції за час прострочення виконання грошового зобов'язання та трьох процентів річних, а також витрат понесених нею на ремонт спірного приміщення кафе.

В обґрунтування позову вказувала, що 28 листопада 2011 року уклала з відповідачкою в нотаріальній формі попередній договір купівлі-продажу, за умовами якого відповідачка зобов'язалася побудувати та продати їй відокремлене нежитлове приміщення, загальною площею 30 кв. м, для розміщення дитячого кафе у складі дитячого комплексу в районі житлового будинку АДРЕСА_1 шляхом укладення до 28 листопада 2014 року договору купівлі-продажу нерухомого майна.

На виконання їх домовленостей вона передала відповідачці авансовий платіж в сумі 161 400 грн., сума якого відповідала повній обумовленій ними ціні майбутнього договору купівлі-продажу нежитлового приміщення.

Умовами попереднього договору сторони передбачили наслідки для кожної сторони щодо його невиконання.

Оскільки умови договору не виконані відповідачкою, ОСОБА_2 просила стягнути з неї суму сплаченого авансу 161 400 грн., 60 464,99 грн. втрат від інфляції та 3 % річних в сумі 14 526 грн. за прострочення грошового зобов'язання за період з 2013 року по червень 2015 року, а також 58 925,50 грн. витрат, понесених нею на ремонт цього ж приміщення та придбання устаткування для роботи.

Заперечуючи проти позову ОСОБА_4 звернулася до ОСОБА_2 із зустрічним позовом про стягнення коштів за умовами попереднього договору за фактичне користування приміщенням малої архітектурної форми, з урахуванням встановленого індексу інфляції за час прострочення виконання грошового зобов'язання та трьох процентів річних, відшкодування збитків, покладення на ОСОБА_2 обов'язку звільнити нежитлове приміщення.

Обгрунтовуючи зустрічний позов та посилаючись на умови того ж попереднього договору, вона вказувала, що невиконання умов договору відбулося не з її вини. Вона виконала зобов'язання щодо зведення та розміщення об'єкту, яким ОСОБА_2 користується з грудня 2011 року для здійснення підприємницької діяльності. На час укладання попереднього договору ОСОБА_2 знала про те, що у неї була дозвільна документація на розміщення стаціонарної малої архітектурної форми для здійснення підприємницької діяльності - дитячого комплексу в районі житлового будинку АДРЕСА_1.

Спірне нежитлове приміщення не підлягає реєстрації як капітальна споруда з оформленням та видачею свідоцтва про право власності, оскільки не є об'єктом капітального будівництва. Тому відсутність реєстрації права власності на цю споруду не може вважатися наслідком її бездіяльності, про що вона неодноразово повідомляла ОСОБА_2

Посилаючись на викладені обставини та з урахуванням уточнених зустрічних позовних вимог, відповідачка просила стягнути з позивачки на її користь по 1 000 грн. щомісячно за фактичне користування спірним майном за період з грудня 2011 року по січень 2016 року, що становить 84 295,69 грн. разом із урахуванням встановленого індексу інфляції за час прострочення виконання грошового зобов'язання та трьох процентів річних.

Крім того, ОСОБА_4 просила стягнути з позивачки 938 грн. витрат на заміну розбитого скла у спірному приміщені, а також зобов'язати її звільнити спірне приміщення та повернути його їй у стані не гіршому, ніж на момент його зайняття.

Рішенням Арбузинського районного суду Миколаївської області від 16 лютого 2016 року позов ОСОБА_2 задоволено частково. Стягнуто на її користь із відповідачки 161 400 грн. авансу за попереднім договором, 34 669,15 грн. витрат на проведення ремонту нежитлового приміщення, а також 1 960,69 грн. судових витрат. Відмовлено у задоволенні інших позовних вимог ОСОБА_2

Зустрічний позов ОСОБА_4 задоволено частково. Зобов'язано ОСОБА_2 звільнити займане спірне нежитлове приміщення та повернути його ОСОБА_4 Відмовлено у задоволенні інших зустрічних позовних вимог. Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_4 487,20 грн. судових витрат.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2, посилаючись на незаконність та необґрунтованість рішення суду, просила його скасувати та ухвалити нове, яким повністю задовольнити її позовні вимоги та закрити провадження за зустрічним позовом ОСОБА_4

В апеляційні скарзі ОСОБА_4, посилаючись на незаконність та необґрунтованість рішення суду, просила його частково змінити та частково скасувати, ухваливши в цій частині нове рішення про задоволення її зустрічного позову у повному обсязі. Первісний позов ОСОБА_2 про стягнення авансу задовольнити частково в сумі 125 400 грн., відмовивши у задоволенні інших первісних позовних вимог.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення осіб, які брали участь у справі, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційних скарг та вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга ОСОБА_4 підлягає частковому задоволенню, а апеляційна скарга ОСОБА_2 задоволенню не підлягає, виходячи з такого.

Згідно із вимогами ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Частиною 1 ст. 635 ЦК України передбачено, що попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Необґрунтоване ухилення однієї із сторін від укладення основного договору, передбаченого попереднім договором, може бути підставою для відшкодування другій стороні збитків, завданих простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (ч.2 ст. 635 ЦК України).

Вирішуючи спір про повернення авансу та відшкодування збитків, завданих одній із сторін попереднього договору, суду слід встановити причину неукладення основного договору, чи мало місце необґрунтоване ухилення однієї із сторін від укладення договору, а також з'ясувати умови відповідальності, які були встановлені попереднім договором.

Така правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 24 жовтня 2012 року № 6-119 цс/12 , яка є обов'язковою для застосування у відповідності до ст. 360-7 ЦПК України.

Як вбачається із матеріалів справи, ОСОБА_4 для здійснення підприємницької діяльності рішенням Южноукраїнської міської ради від 28 квітня 2011 року № 205 надано дозвіл на розміщення стаціонарної малої архітектурної форми - дитячого комплексу в районі житлового будинку АДРЕСА_1 строком на 5 років та затверджена технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) для подальшого укладення договору особистого строкового сервітуту (а.с. 7 т.1).

5 серпня 2011 року їй же Южноукраїнською міською радою передана у платне строкове користування земельна ділянка строком на 5 років, загальною площею 0,0161 га (кадастровий номер НОМЕР_1), за адресою АДРЕСА_1 з цільовим призначенням земельної ділянки - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Вказана земельна ділянка передана фізичній особі-підприємцю ОСОБА_4 на підставі договору про встановлення особистого строкового сервітуту з Южноукраїнською міською радою від 5 серпня 2011 року з можливістю продовження його строку дії (а.с. 8-10).

Судом встановлено та підтверджується відповідно затвердженою технічною документацією, що до складу дитячого комплексу «Ляля» по АДРЕСА_1, що належить ОСОБА_4, входить три приміщення малої архітектурної форми по 30 кв. м кожне. Зокрема, торгівельний павільйон промислових товарів, перукарня, павільйон «Мороженое», а також санвузол (окремо для персоналу та відвідувачів - 13,4 кв.м) (а.с. 173-183 т.1).

Згідно із планом розміщення архітектурних форм спірним є приміщення малої архітектурної форми павільйон «Мороженое», площею 30 кв.м (а.с. 182-183 т.1), яке ОСОБА_4 зобов'язалася протягом трьох років побудувати капітально, у вигляді відокремленого нежитлового приміщення, оформити право власності на нього та після цього продати його ОСОБА_2

28 листопада 2011 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 в нотаріальній формі укладено попередній договір (а.с. 70-71 т. 2) , за умовами якого вони зобов'язалися до 28 листопада 2014 року укласти договір купівлі-продажу відокремленого нежилого приміщення, загальною площею 30 кв.м, яке ОСОБА_4 зобов'язалася протягом трьох років побудувати для розміщення дитячого кафе у складі дитячого комплексу на підставі рішення Южноукраїнської міської ради № 205 від 28 квітня 2011 року в районі житлового будинку АДРЕСА_1 в м. Южноукраїнську (пункти 1.1, 1.3 договору).

За цим договором ОСОБА_4, як майбутній продавець, також зобов'язалася після закінчення будівництва оформити у встановленому законом порядку право власності на відокремлений об'єкт нерухомого майна, отримати свідоцтво на право власності та зареєструвати його як нерухоме майно, а також продати його ОСОБА_2 за обумовлену ними суму 161 400 грн. ( пункти 2-3 договору).

На підтвердження своїх намірів ОСОБА_2 передала ОСОБА_4 авансовий платіж в сумі 161 400 грн., сума якого відповідала повній обумовленій ними ціні майбутнього договору купівлі-продажу нежитлового приміщення (пункт 4.1 договору).

Зазначеним попереднім договором сторони також узгодили, що у разі, якщо договір купівлі - продажу не буде укладений з причини офіційної відмови державних органів у оформленні права власності на майбутній об'єкт купівлі -продажу, ОСОБА_4 зобов'язана повернути ОСОБА_2 суму сплаченого розрахунку за майбутнім договором за виключенням із неї плати за фактичне користування приміщенням із розрахунку 1000 грн. за один місяць, не пізніше 10 календарних днів з дня вимоги, заявленої у будь-якій формі (пункт 12.1 договору).

У тому разі, якщо договір купівлі - продажу не буде укладений в результаті неоформлення права власності на об'єкт майбутньої купівлі - продажу внаслідок бездіяльності ОСОБА_4 або у разі її відмови від укладення договору купівлі-продажу, ОСОБА_4 зобов'язана повернути ОСОБА_2 повністю сплачену їй суму 161 400 грн. не пізніше 10 календарних днів з дня вимоги, заявленої у будь-якій формі (пункт 12.2 договору.)

В разі необґрунтованої відмови ОСОБА_2 від укладення основного договору, сплачена нею сума за майбутнім договором купівлі-продажу їй не повертається (пункт 12.3 договору).

Отже, зі змісту попереднього договору вбачається, що об'єктом майбутнього договору купівлі - продажу має бути побудоване нежитлове приміщення кафе за вказаною адресою, а не стаціонарне приміщення малої архітектурної форми.

Матеріалами справи підтверджується, що 11 квітня 2012 року ОСОБА_4 подала заяву декларацію про розміщення малої архітектурної форми за вказаною адресою, її заява зареєстрована у відділі архітектури та містобудування виконкому Южноукраїнської міської ради 12 квітня 2012 року за № 07-12, що свідчить про те, що спірне приміщення зареєстроване у складі всього комплексу «Ляля» як мала архітектурна форма (а.с. 11,14 т.1).

Судом також встановлено, що спірне приміщення кафе, з 1 січня 2012 року зайняла ОСОБА_2, в якому без дозволу ОСОБА_4 проводила ремонтні роботи та виконувала роботи по монтажу свого обладнання для здійснення підприємницької діяльності. ОСОБА_4 підтвердила в судовому засіданні, що на прохання ОСОБА_2 передала ключ від спірного приміщення для зберігання її обладнання, а не для здійснення нею ремонту та підприємницької діяльності.

В подальшому ОСОБА_4 спонукала ОСОБА_2 до укладення договору оренди нежитлового приміщення, який не був укладений.

Рішенням Южноукраїнського міського суду від 11 серпня 2015 року, зміненого в частині рішенням Апеляційного суду Миколаївської області від 11 листопада 2015 року, відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_4 до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про спонукання до укладення договорів і зобов'язання вчинити певні дії (а.с. 145-149 т.1).

Встановлені судом фактичні обставини спору сторонами не оспорюються.

Отже, матеріалами справи підтверджено, що спірне приміщення - має статус малої архітектурної форми, тому для зміни його правового статуту на будівлю (нерухоме майно) воно потребувало реконструкції або ж будівництва на її місці відокремленого нежитлового приміщення.

В матеріалах справи відсутні будь-які докази та документи на підтвердження того, що ОСОБА_4 у відповідності до чинного законодавства зверталася до відповідних державних органів про надання дозволів на здійснення будівництва, перебудови, реконструкцію спірного приміщення (виділення в окреме) тощо, яке вона зобов'язалася побудувати та продати ОСОБА_2 як відокремлене нежитлове приміщення, або ж вчиняла відповідні дії щодо його капітального будівництва (перебудови), що свідчить про її бездіяльність.

Як вбачається зі змісту попереднього договору сторони встановили умови відповідальності кожної із сторін у разі неукладення основного договору, які передбачені пунктами 12.1 - 12.3 попереднього договору.

Укладаючи попередній договір, приймаючи від іншої сторони грошові кошти, ОСОБА_4, у тому числі, взяла на себе відповідні зобов'язання виписані у цьому договорі, які не виконала внаслідок своєї бездіяльності.

За такого, суд першої інстанції, діючи в межах заявлених вимог, правомірно стягнув із ОСОБА_4 на користь ОСОБА_2 всю суму сплаченого авансу в розмірі 161 400 грн. відповідно до п. 12.2 попереднього договору, та відмовив у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_4 про стягнення коштів за фактичне користування приміщенням.

При цьому, суд першої інстанції обґрунтовано не взяв до уваги посилання ОСОБА_4 на те, що вона намагалася узаконити та зареєструвати об'єкт малої архітектурної форми як нерухоме майно, однак це їй не вдалося через відсутність фундаменту. Зазначені дії та необґрунтовані сподівання ОСОБА_4 не можна вважати належним виконанням нею умов попереднього договору.

Тому її посилання в апеляційній скарзі на те, що ОСОБА_2 знала про наявність у неї дозвільних документів лише на будівництво та розміщення малих архітектурних форм, не звільняють її від взятого нею зобов'язання та наслідків його невиконання, визначених попереднім договором.

Отже, доводи ОСОБА_4 в апеляційній скарзі про те, що суд безпідставно не застосував пункт 12.1 попереднього договору, який виключає її відповідальність за цим договором, та помилково застосував пункт 12.2 щодо наслідків її бездіяльності, є необґрунтованими.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 про стягнення трьох процентів річних та інфляційних втрат від неповернутої суми авансу з підстав, передбачених ч. 2 ст. 625 ЦК України, суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_2 не надала доказів на підтвердження того, що до дня пред'явлення позову вона висувала у будь-якій формі вимоги до ОСОБА_4 про повернення авансу, тому відсутні підстави вважати, що десятиденний строк, передбачений п. 12.2 попередньої угоди для повернення авансу, порушений.

Колегія вважає такий висновок вірним, оскільки матеріали справи таких доказів не містять, тому доводи апеляційної скарги ОСОБА_2 про наявність підстав для застосування положень ч. 2 ст. 625 ЦК України щодо відповідальності за прострочення грошового зобов'язання, є помилковими.

Посилання ОСОБА_2 в апеляційній скарзі на те, що про її вимогу до ОСОБА_4 повернути кошти підтвердили свідки ОСОБА_5 та ОСОБА_6 не підтверджується матеріалами справи.

Так, допитаний судом першої інстанції в якості свідка ОСОБА_5 (батько ОСОБА_2.) зазначав, що за його участі між сторонами йшли перемовини щодо повернення коштів за ініціативою ОСОБА_4, однак його донька наполягала на виконанні ОСОБА_4 попереднього договору щодо передачі їй приміщення у вигляді об'єкта нерухомості, тому суму або дату повернення коштів донька не озвучувала.

Свідок ОСОБА_6 (начальник відділу архітектури) пояснила, що за зверненням ОСОБА_4 була створена робоча комісія, проведено обстеження об'єкта та встановлено, що спірну споруду не можна вважати капітальною, оскільки вона не має фундаменту, тому заявнику надана відповідь, що споруда не є капітальною спорудою й дозвільні документи на здійснення капітального будівництва їй не видавались. Із заявами про надання дозволів на реконструкцію, перебудову спірної споруди під капітальну забудову ОСОБА_4 не зверталась.

Як вбачається із матеріалів справи попереднім договором сторонами не вирішувалось питання щодо користування ОСОБА_2 стаціонарною малою архітектурною формою за вказаною адресою для здійснення підприємницької діяльності, письмовий договір або акт приймання-передачі приміщення малої архітектурної форми у користування ОСОБА_2 відсутні, як і інші належні та допустимі докази щодо цього.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Вичерпного переліку умов, які є істотними для договорів оренди (найму) не існує. Виходячи зі змісту ст.ст. 759-762 ЦК України можна дійти висновку що істотними для даного виду договорів є умови про предмет договору, плата за користування та строк користування.

Лише за наявності у договорі оренди (найму) істотних умов можна вважати його укладеним.

За такого, відсутні підстави вважати, що спір щодо повернення майна, яким є приміщення малої архітектурної форми, виник із договірних відносин.

Як роз'яснено у п. 21 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України № 5 від 7 лютого 2014 року «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав», спір про повернення майна, що виникає із договірних відносин або відносин, пов'язаних із застосуванням наслідків недійсності правочину, підлягає вирішенню відповідно до законодавства, яке регулює ці відносини.

У разі коли між особами відсутні договірні відносини або відносини, пов'язані із застосуванням наслідків недійсності правочину, спір про повернення майна власнику підлягає вирішенню за правилами ст. ст. 387, 388 ЦК України.

Тому висновок суду першої інстанції про те, що ОСОБА_2 займає спірне приміщення незаконно, без будь-якої правової підстави є вірним, у зв'язку з чим суд задовольнив зустрічні позовні вимоги ОСОБА_4 до ОСОБА_2 про звільнення приміщення малої архітектурної форми та повернення його власнику.

Такий висновок суду узгоджується з фактичними обставинами справи та відповідає вимогам ст. 387 ЦК України, яка передбачає, що власник майна має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

За такого, ОСОБА_2 не є добросовісним користувачем спірного приміщення.

Відповідно до ч. 4 ст. 388 ЦК України лише добросовісний набувач (володілець) має право залишити собі здійснені ним поліпшення майна, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без завдання йому шкоди. Якщо поліпшення не можуть бути відокремлені від майна, добросовісний набувач (володілець) має право на відшкодування здійснених ним витрат у сумі, на яку збільшилася його вартість.

Проте, суд першої інстанції, посилаючись на вимоги ст.ст. 1212 -1213 ЦК України, стягнув із ОСОБА_4 на користь ОСОБА_2 34 669,15 грн. витрат на ремонт нежитлового приміщення, безпідставно не врахував того, що ОСОБА_4 не надавала їй дозволу на зайняття та здійснення ремонту приміщення малої архітектурної форми. Такі докази в матеріалах справи відсутні, як і акт передачі цього майна у користування ОСОБА_2

За змістом ст. 1213 ЦК України безпідставно набуте майно повертається в натурі саме потерпілому (тобто власнику або належному користувачу), а у разі неможливості повернути майно в натурі, відшкодовується його вартість, яка визначається на момент розгляду справи судом про повернення майна.

Отже, правові підстави для задоволення позовних вимог ОСОБА_2 про стягнення із ОСОБА_4 витрат на ремонт нежитлового приміщення відсутні. Рішення суду першої інстанції в цій частині підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні цих позовних вимог ОСОБА_2

Доводи апеляційної скарги ОСОБА_2 про те, що рішення суду в частині вирішення зустрічного позову підлягає закриттю, у зв'язку із порушенням правил юрисдикції (спір виник між суб'єктами підприємницької діяльності) є необґрунтованими, оскільки попередній договір укладений сторонами як фізичними особами, а також як первісний позов, так і зустрічний, пред'явлені ними як фізичними особами.

За такого, спірні правовідносини підлягають вирішенню в порядку цивільної юрисдикції у відповідності до п. 1 ч. 1 ст. 15 ЦПК України, оскільки виникли із цивільних правовідносин.

Інші доводи апеляційних скарг ОСОБА_2 та ОСОБА_4 не впливають на правильність висновків суду першої інстанції.

З урахуванням викладеного, рішення районного суду підлягає скасуванню на підставі п. 4 ч. 1 ст. 309 ЦПК України в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_2 про стягнення витрат на ремонт спірного приміщення, з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні цих позовних вимог.

Відповідно до вимог ст. 88 ЦПК України підлягають розподілу судові витрати, з урахуванням меж задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 303, 309, 316 ЦПК України, колегія суддів

вирішила:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 відхилити.

Апеляційну скаргу ОСОБА_4 задовольнити частково.

Рішення Арбузинського районного суду Миколаївської області від 16 лютого 2016 року скасувати в частині стягнення із ОСОБА_4 на користь ОСОБА_2 34 669,15 грн. витрат на ремонт нежитлового приміщення скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення.

Відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_4 про стягнення витрат на ремонт нежитлового приміщення.

Рішення районного суду змінити в частині розподілу судових витрат.

Стягнути із ОСОБА_4 на користь ОСОБА_2 1760,67 грн. судових витрат.

Стягнути із ОСОБА_2 на користь ОСОБА_4 867,05 грн. грн. судових витрат.

В іншій частині рішення районного суду залишити без змін.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту проголошення і з цього часу протягом двадцяти днів може бути оскаржене у касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий Судді: