АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа №650/528/15-ц Головуючий в І інстанції Сікора О. О. Провадження №22-ц/791/1732/16 Доповідач: Воронцова Л. П.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

«22» вересня 2016 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду Херсонської області в складі:

головуючогоОСОБА_1,
суддів:ОСОБА_2,
ОСОБА_3,
секретарОСОБА_4,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційними скаргами ОСОБА_5, ОСОБА_6 на рішення Комсомольського районного суду міста Херсона від 13 травня 2015 року у справі за позовом ОСОБА_5 , ОСОБА_6 до ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, відділу державної виконавчої служби Комсомольського районного управління юстиції в місті Херсоні, третя особа Відкрите акціонерне товариство «Державний ощадний банк України» про визнання права власності , визнання публічних торгів недійсними, витребування майна з чужого незаконного володіння,

В С Т А Н О В И Л А:

В жовтні 2014 року ОСОБА_5, ОСОБА_6 звернулися до суду з вище зазначеним позовом, посилаючись на те, що 08 серпня 1996 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_8 на Херсонській товарній біржі «ОСОБА_10 Его» укладено договір купівлі продажу житлового будинку №25/29 по вул. Агрономічній у м. Херсоні. Позивачі зазначають, що для придбання вказаного будинку ними продано квартиру АДРЕСА_1, яка належала ОСОБА_5, ОСОБА_7 та малолітній на той час ОСОБА_6 на праві спільної часткової власності по 1/3 частині кожному. Однак ОСОБА_7 уклала біржевий договір купівлі продажу від свого імені.

Рішенням Комсомольського районного суду м. Херсона від 11 грудня 2008 року за ОСОБА_7 визнано право власності на вказаний будинок. Вказане рішення 16 жовтня 2014 року рішенням Апеляційного суду Херсонської області скасовано і ухвалено нове рішення, яким відмовлено в задоволенні позовних вимог ОСОБА_7 про визнання договору дійсним та визнання права власності.

В період дії вищезазначеного рішення спірний будинок реалізовано з прилюдних торгів, переможцем яких став ОСОБА_9

За таких обставин, на думку позивачів, майно вибуло з їх володіння не з їх волі, окрім того прилюдні торги з реалізації арештованого нерухомого майна, а саме: житлового будинку №25/29 по вул. Агрономічній в м. Херсоні проведено з порушенням чинного законодавства.

Зокрема, реалізація нерухомого майна відбулася за оцінкою, яка на час проведення торгів втратила чинність, та торги проведені за участю лише одного покупця.

Про зазначені обставини позивачам стало відомо в 2014 році, коли ОСОБА_9 ініціював в судовому порядку їх виселення із житлового будинку.

Просили суд визнати дійсним договір купівлі продажу житлового будинку №25/29 по вул. Агрономічній в м. Херсоні, укладений 08 серпня 1996 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_8; визнати за ними право власності по 1/3 частині вказаного будинку за кожним; визнати недійсними прилюдні торги з реалізації житлового будинку, які відбулися 25.09.2012 року та протокол і акт державного виконавця про їх проведення; витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_9 на їх користь по 1/3 частині житлового будинку.

Рішенням Комсомольського районного суду м. Херсона від 13 травня 2015 року позовні вимоги ОСОБА_5, ОСОБА_6 задоволено частково.

Визнано за ОСОБА_5, ОСОБА_6 Андрієвною право власності по 1/3 частині житлового будинку №25/29 по вул. Агрономічній в м.Херсоні за кожним. В іншій частині позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_5, ОСОБА_6 просять рішення суду в частині відмови у задоволенні їх позовних вимог про визнання прилюдних торгів недійсними та витребування майна з чужого незаконного володіння скасувати і ухвалити нове рішення, яким задовольнити ці позовні вимоги, посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права.

В апеляційній скарзі ОСОБА_11, який діє від імені ОСОБА_9 просить рішення суду в частині визнання за позивачами права власності по 1/3 частині спірного житлового будинку за кожним скасувати і ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні цих позовних вимог, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Рішенням апеляційного суду Херсонської області від 9 вересня 2015 року рішення суду першої інстанції в частині визнання за ОСОБА_5, ОСОБА_6 права власності по 1/3 частині за кожним житлового будинку з відповідними господарськими та побутовими будівлями та спорудами під номером 25/29 по вул. Агрономічній в м. Херсоні скасовано та ухвалено в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Рішення суду першої інстанції в частині відмови ОСОБА_5 у визнанні публічних торгів недійсними, визнання недійсним протоколу та акту державного виконавця про проведення торгів скасовано і ухвалено в цій частині нове рішення.

Визнано недійсними прилюдні торги з реалізації арештованого майна - житлового будинку з господарськими спорудами, розташованого за адресою: м. Херсон, вул. Агрономічна, 25/29 , які відбулися 25 вересня 2012 року, протокол про проведення прилюдних торгів від 25 вересня 2012 року та акт державного виконавця від 10 жовтня 2012 року про реалізацію арештованого нерухомого майна з прилюдних торгів.

В іншій частині рішення суду залишено без змін.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 травня 2016 року касаційну скаргу ОСОБА_9, подану його представником ОСОБА_11, задоволено.

Касаційну скаргу ОСОБА_5, ОСОБА_6 відхилено.

Рішення апеляційного суду Херсонської області від 09 вересня 2015 року в частині визнання недійсним прилюдних торгів, протоколу про проведення прилюдних торгів та акту державного виконавця про реалізацію арештованого майна з прилюдних торгів, скасовано, справу в цій частині передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Таким чином, рішення суду першої інстанції переглядається лише у частині висновків суду щодо позовних вимог про визнання прилюдних торгів недійсними, протоколу про його результати та акту державного виконавця.

Заслухавши доповідача, пояснення учасників процесу, які зявилися в судове засідання, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах визначених ст.303 ЦПК України, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга ОСОБА_5 підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Суд першої інстанції ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позовних вимог позивача про визнання прилюдних торгів недійсними виходив з їх необґрунтованості.

З такими висновками суду колегія суддів погодитися не може з наступних підстав.

Із матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_5 та ОСОБА_7 перебували у зареєстрованому шлюбі з 08.07.1983 року до 01.02.2005 року . Від цього шлюбу мають доньку ОСОБА_6, ІНФОРМАЦІЯ_1 /т. 1 а. с. 19-20/.

Відповідно до довідки Херсонського БТІ від 10.10.2011 року ОСОБА_5, ОСОБА_7, ОСОБА_6 належала квартира АДРЕСА_2 на підставі свідоцтва про право власності №347 від 01.08.1996 року, виданого Фондом приватизації житла АТ «Херсоннафтопереробка», згідно розпорядження від 01.08.1996 року №62 /т. І, а.с.15/.

Рішенням виконкому Комсомольської районної ради народних депутатів м. Херсона №89 від 09.08.1996 року, ОСОБА_7 надано дозвіл на продаж квартири АДРЕСА_2 у звязку з наміром придбання будинку /т. І, а. с. 16/.

28 серпня 1996 року ОСОБА_5, ОСОБА_7, ОСОБА_6 продали зазначену квартиру.

За договором купівлі продажу від 08.08.1996 року укладеному та зареєстрованому на Херсонській товарній біржі «ОСОБА_10 Его» за №1600 ОСОБА_8 передав у власність ОСОБА_7 житловий будинок з надвірними будівлями і спорудами по вул. Агрономічна 25/29 в м. Херсоні /т. І а. с. 17-18/. На підставі вказаного договору Херсонським БТІ зареєстровано право власності на придбаний житловий будинок за ОСОБА_7

Рішенням Комсомольського районного суду м. Херсона від 11.12.2008 року визнано дійсним договір купівлі продажу житлового будинку №25/29 по вул. Агрономічна в м. Херсоні, укладений 08.08.1996 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_8, визнано за ОСОБА_7 право власності на вказаний житловий будинок /т. І а. с. 21/.

Рішенням Апеляційного суду Херсонської області від 16.10.2014 року рішення Комсомольського районного суду м. Херсона від 11.12.2008 року скасовано і ухвалено нове рішення, яким відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_7 до ОСОБА_8 про визнання договору дійсним та визнання права власності /т. І а. с. 24-25/.

Відповідно до акту державного виконавця про реалізацію арештованого нерухомого майна з прилюдних торгів від 10 жовтня 2012 року, затвердженого начальником відділу державної виконавчої служби Комсомольського районного управління юстиції у м. Херсоні, ОСОБА_12, 25 вересня 2012 року були проведені прилюдні торги з реалізації арештованого нерухомого майна, а саме одноповерхового будинку №25/29 по вул. Агрономічна в м. Херсоні, про що складено протокол №13/126/11/1-1 від 25.09.2012 року. Переможцем торгів визнано ОСОБА_9 /т. І а. с. 79, 80/.

17 жовтня 2012 року державним нотаріусом Першої Херсонської державної нотаріальної контори на підставі акта про проведені прилюдні торги видано свідоцтво про право власності ОСОБА_9 на житловий будинок з відповідними господарськими та побутовими будівлями та спорудами за №25/29 по вул. Агрономічна в м. Херсоні, яке 10 лютого 2014 року зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно /т. І а. с. 23/.

Судом встановлено, що придбання ОСОБА_7 спірного будинку мало місце під час шлюбу з ОСОБА_5, тому ОСОБА_10, має право власності та частку в спільному сумісному майні подружжя і право на оскарження прилюдних торгів з реалізації цього майна.

Вказаний будинок є предметом іпотеки відповідно до договору іпотеки, укладеного між ВАТ «Державний ощадний банк України» та ОСОБА_7 у рахунок забезпечення кредитних зобовязань останньої, і ОСОБА_5 надав згоду ОСОБА_7 відповідно до вимог ст.65 СК України на укладення договору іпотеки, що підтверджується нотаріально завіреною його заявою.

25 вересня 2012 року відбулися прилюдні торги з реалізації спірного житлового будинку, які проведені на виконання рішення суду про стягнення з ОСОБА_7 на користь ВАТ «Державний ощадний банк України» заборгованості за кредитним договором.

Згідно з ч.2 ст.16, ст.215 ЦК України одним із способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину укладеного з недодержання вимог встановлених ч.ч.1-3,5 в ст.203 ЦК України.

Виходячи з аналізу правової природи процедури реалізації майна на прилюдних торгах, яка полягає в продажу майна боржника, на яке звернуто стягнення, до покупця учасника прилюдних торгів, та ураховуючи особливості передбачені законодавством щодо проведення прилюдних торгів: складання за результатами їх проведення акта про проведення прилюдних торгів, є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах, а відтак є правочином, і зазначене узгоджується з положенням ч.4 ст.656 ЦК України, про застосування до договору купівлі-продажу на аукціонах (публічних торгах) загальних положень про купівлю-продаж.

Таким чином, правова природа продажу майна з публічних торгів дає підстави для можливості визнання торгів недійсними за правилами визнання недійсними правочинів, зокрема на підставі норм цивільного законодавства ст.ст.203,215 ЦК України про недійсність правочину як такого, що не відповідає вимогам закону, у разі невиконання вимог щодо процедури, порядку проведення торгів, передбачених Тимчасовим положенням.

Частиною 3 ст.62 Закону України «Про виконавче провадження» передбачено, що майно передається на реалізацію за ціною та в порядку, визначеними ст.58 цього Закону.

За ч.1 ст.58 Закону України «Про виконавче провадження» визначення вартості майна боржника проводиться державним виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для оцінки нерухомого майна державний виконавець залучає субєкта оціночної діяльності субєкта господарювання, який здійснює свою діяльність відповідно до ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Відповідно до ч. 5 ст. 58 вказаного Закону звіт про оцінку майна у виконавчому провадженні вважається чинним протягом шести місяців з дня його підписання субєктом оціночної діяльності - субєктом господарювання. Після закінчення цього строку оцінка майна проводиться повторно.

Частиною 5 ст. 62 Закону України «Про виконавче провадження», п. 7.1 Тимчасового положення, абзацом 3 підп. 5.12.2 Інструкції про проведення виконавчих дій, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 15 грудня 1999 року № 74/5 і зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 15 грудня 1999 року за № 865/4158, передбачено підстави й порядок призначення повторних прилюдних торгів, а також порядок уцінки нереалізованого майна. Так, у разі відсутності покупців або наявності тільки одного покупця та з інших, визначених Тимчасовим положенням причин, прилюдні торги вважаються такими, що не відбулися. У такому разі призначаються повторні прилюдні торги, на яких стартова ціна лота може бути зменшена, але не більше, ніж на З0 відсотків. Уцінка майна проводиться державним виконавцем у десятиденний строк з дня визнання прилюдних торгів такими, що не відбулися, після чого реалізація майна за вказаною ціною повинна бути проведена впродовж місяця з дня проведення уцінки.

За правилами проведення прилюдних торгів, передбачених Тимчасовим положенням, спеціалізована організація проводить прилюдні торги за заявкою державного виконавця, в якій зазначається початкова вартість майна, що виставляється на торги за експертною оцінкою та інші відомості. Визначення стартової ціни лота здійснюється на підставі початкової вартості майна за результатами проведеної оцінки майна незалежним субєктом оціночної діяльності.

Тобто, на момент проведення прилюдних торгів, у тому числі

повторних торгів, для визначення вартості обєкта оцінки звіт про оцінку

майна повинен бути дійсним.

Ураховуючи зазначене, можна зробити висновок про те, що повторні

прилюдні торги повинні відбутись у межах шестимісячного строку з моменту

підписання звіту про оцінку майна. Після збігу цього шестимісячного строку

обовязковою умовою призначення й проведення прилюдних торгів є

отримання нового звіту про оцінку майна. Проведення прилюдних торгів з

реалізації майна за ціною, визначеною звітом про оцінку майна, який утратив

чинність, є порушенням установлених законодавством правил про порядок

реалізації майна на прилюдних торгах, у тому числі правил про визначення

стартової ціни реалізації майна, а саме ч.5ст.58 Закону України «Про

виконавче провадження», п.п. 3.2, 3.4 Тимчасового положення.

Проведення переоцінок (уцінок) спірного майна державним

виконавцем у звязку з тим, що прилюдні торги не відбулися, не може

вважатися новою оцінкою у розумінні положень ч.5ст.58 Закону України

«Про виконавче провадження».

З огляду на зазначене можна зробити висновок про те, що проведення

прилюдних торгів з реалізації майна за ціною, визначеною звітом про оцінку

майна, який утратив чинність, є підставою для визнання цих торгів

недійсними за умови порушення прав і законних інтересів особи, яка їх

оспорює.

Зазначена правова позиція висловлена в постанові Верховного СудуУкраїни від 25 листопада 2015 року № 6-1749цс15, яка згідно зі ст.360-7ЦПК України рішення Верховного Суду України є обовязковою для судів.

Встановлено, що звіт про оцінку спірного житлового будинку складено ПП «Профіт» 06.07.2011 року і на цю дату визначено ринкову вартість нерухомого майна у сумі 268 220 грн. (а.с.78 т.1).

Торги ж проведено 25 вересня 2012 року, тобто більш ніж через один рік після складання звіту, що явно свідчить про порушення вимог ст.58 Закону України «Про виконавче провадження» /т.1 а.с.79,80/.

За предметом та підставами заявленого позову, позивачі обґрунтували свої вимоги, зокрема, і тим, що продаж житлового будинку відбувся за заниженою ціною, що порушило у звязку з цим їх законні права.

У підтвердження вищезазначеного позивачем надано належні і допустимі докази.

Ціна обєкта за договором купівлі-продажу, відповідно до положень цивільного законодавства є істотною умовою правочину, тому її визначення з урахуванням специфіки, визначеної порядком реалізації арештованого майна, повинна визначатися з дотриманням закону, який чітко однозначно передбачає, що реалізація майна здійснюється після визначення його вартості (оцінки) відповідно до статті 58 Закону України «Про виконавче провадження».

Станом на 25 вересня 2012 року дату реалізації на прилюдних торгах спірного житлового будинку, ринкова вартість останнього, відповідно до звіту про оцінку майна, виконаного ТОВ «Оцінка24» становить 427 000 грн. (а.с.198-202 т.2), тоді як на момент проведення прилюдних торгів для визначення вартості обєкта оцінки було взято дані про ринкову вартість житлового будинку за звітом оцінювача від 06.07.2011 року у сумі 268 220 грн. та із застосування зменшення стартової ціни лота на 32,5% вона становить 181 048,50 грн. (т.1 а.с.78, 80). При 30% уцінки майна вартість лота має становити 187 754 грн. = (268 220х30%:100).

З огляду на зазначене, колегія суддів дійшла висновку про те, що прилюдні торги з реалізації житлового будинку з господарськими спорудами, розташованого у м.Херсоні по вул..Агрономічна,25/29, які відбулися 29.09.2012 року проведені за ціною, визначеною звітом про оцінку майна, який утратив чинність, що призвело до порушення прав і законних інтересів позивача на продаж майна на значно кращих і вигідних для нього умовах: виділення частки ОСОБА_7 у спільному сумісному майні подружжя та її реалізації на торгах, вартості якої було б достатньо для покриття боргу перед банком, або ж можливості отримання більшої у декілька разів суми, як для покриття інших боргів за рахунок реалізованого майна, так і можливості отримання значних грошових коштів власниками

За вказаних обставин, суд першої інстанції дійшов хибного висновку щодо необґрунтованості позовних вимог про визнання прилюдних торгів недійсними. Тому, у зазначеній частині воно підлягає скасуванню, ухваленню нового про задоволення вказаних позовних вимог та, як наслідок, визнання недійсними акту державного виконавця від 10 жовтня 2012 року про реалізацію арештованого нерухомого майна і протоколу про проведення прилюдних торгів від 25.09.20102 року, у яких закріплені результати аукціону.

В решті рішення суду першої інстанції при повторному апеляційному розгляді, не переглядалося.

Керуючись ст.ст. 303, 307, 309 ЦПК України, колегія суддів, -

В И Р І Ш И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_5 і ОСОБА_6 задовольнити.

Рішення Комсомольського районного суду м.Херсона від 13 травня 2015 року у частині відмови ОСОБА_5 у визнанні публічних торгів недійсними, визнанні недійсним протоколу та акту державного виконавця про проведення торгів скасувати, ухвалити у вказаній частині нове рішення.

Визнати недійсними прилюдні торги з реалізації арештованого майна -житлового будинку з господарськими спорудами, розташованого у м.Херсоні по вул..Агрономічна,25/29, які відбулися 25 вересня 2012 року, протокол про проведення прилюдних торгів від 25 вересня 2012 року і акт державного виконавця від 10 жовтня 2012 року про реалізацію арештованого нерухомого майна з прилюдних торгів.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення і з цього часу може бути оскаржено у касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий ОСОБА_1
Судді: ОСОБА_2 ОСОБА_3