Справа № 369/8874/15-ц Головуючий у І інстанції Волчко А. Я.
Провадження № 22-ц/780/3077/16 Доповідач у 2 інстанції ОСОБА_1
Категорія 22 15.06.2016
УХВАЛА

Іменем України

15 червня 2016 року колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Київської області у складі :

Головуючого Мережко М.В.

Суддів-СухановоїЄ.М,ОСОБА_2

Секретар Бобко О.В.

Розглянувши в відкритому судовому засіданні в м.Києві цивільну справу за апеляційною скаргою Комунального підприємства « Управління міським господарством» Вишневої міської ради Києво- Святошинського району Київської області на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 31 березня 2014 року по справі за позовом ОСОБА_3 Дем»яновича , ОСОБА_4, ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 до комунального підприємства « Управління міським господарством» Вишневої міської ради Києво- Святошинського району Київської області, фізичної особи підприємця ОСОБА_9 , третя особа Вишнева міська рада Києво-Святошинського району Київської області про визнання недійсним договору оренди та зобов»язання вчинити дії.

Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, дослідивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів ,-

В с т а н о в и л а :

У серпні 2015 року позивачі звернулись до суду з названим позовом.

Свої вимоги обґрунтовували тим, що 20 листопада 2014 року, на підставі рішення комісії по організації та проведенні конкурсу на право оренди нежитлових приміщень від 11 листопада 2014 року, між комунальним підприємством «Управління міським господарством» Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_9 було укладено договір оренди за №225. Відповідно до умов договору фізичній особі-підприємцю ОСОБА_9 передано в користування 2 нежитлові приміщення, загальною площею 11,5 кв.м. в технічному приміщенні (щитове приміщення) першого поверху багатоквартирного житлового будинку №27 по вул. Жовтневій в м. Вишневе строком до 30 вересня 2017 року. Рішенням виконавчого комітету Вишневої міської ради № 58/20 від 05.12.2014 фізичній особіпідприємцю ОСОБА_9 надано дозвіл на проектування реконструкції нежитлових приміщень, загальною площею 11,5 кв.м., що розміщені на першому поверсі в будинку №27 по вул. Жовтнева, у м. Вишневе, Києво-Святошинського району, Київської області, без надання містобудівних умов та обмежень. При цьому, фізичну особу-підприємця ОСОБА_9 попереджено про те, що дане рішення не дає права на перепланування, а лише на розроблення проекту, що є комерційним ризиком її як замовника.

Позивачі в позовній заяві зазначають, що дозволу на проведення перепланування та реконструкцію орендованих нежитлових приміщень фізичній особі-підприємцю ОСОБА_9 не надавалось, що підтверджується листом виконавчого комітету Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області за №3/02-1094 від 11 червня 2015 року. Однак, незважаючи на це фізичною особою-підприємцем ОСОБА_9 здійснюються будівельні роботи з перепланування та добудови нежитлових приміщень.

Крім того ,позивачі вказують на те, що згідно ч. 2 ст. 369 ЦК України розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. При цьому, згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена. Однак, мешканці багатоквартирного житлового будинку №27 по вул. Жовтневій в м. Вишневе не надавали згоди ані на укладення договору оренди з ФОП ОСОБА_9, ані на здійснення реконструкції переданих їй в оренду нежитлових приміщень. А тому позивачі вважають, що відповідач незаконно передав в оренду дані нежитлові приміщення, оскільки вони є допоміжним, відноситься до житлового фонду і не є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.

Представник відповідача комунального підприємства «Управління міським господарством» Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області заперечуючи частково проти позову , зазначав, що договір оренди №225 від 20 листопада 2014 року укладений на підставі положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна», 11 листопада 2014 року був проведений конкурс на право оренди спірного приміщення. Конкурсною умовою було облаштування окремого виходу на прибудинкову територію, ремонт приміщення, забезпечення вільного доступу до щитового обладнання будинку. В результаті проведеного конкурсу право оренди отримала фізична особа-підприємець ОСОБА_9 Договір укладений на строк 2 року 10 місяців, а тому не потребує нотаріального посвідчення та державної реєстрації.

Представник третьої особи Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області заперечуючи проти позову частково, посилався на те, що житловий будинок по вул. Жовтневій, 27 в м. Вишневе, в якому розміщене передане в оренду приміщення загальною площею 11,5 кв.м., знаходиться на балансі комунального підприємства «Управління міським господарством» Вишневої міської ради. Приміщення потребувало ремонтних робіт, а тому було вирішено передати його в оренду. Зазначає, що дане приміщення не є допоміжним та відноситься до нежитлових. А тому, при передачі його в оренду фізичній особі підприємцеві ОСОБА_9 на умовах проведення конкурсу на право оренди права власників квартир у даному будинку порушено не було.

Позивачі просили суд визнати недійсним договір оренди нежитлового приміщення №225 від 20 листопада 2014 року, укладений між комунальним підприємством «Управління міським господарством» Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_9 та зобов'язати фізичну особу-підприємця ОСОБА_9 привести в попередній стан орендоване приміщення, загальною площею 11,5 кв.м., які знаходяться за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, м. Вишневе, вул. Жовтнева, шляхом звільнення приміщень, демонтування самовільно добудованих конструкцій та повернення нежитлових приміщень до попередніх конфігурацій, тобто які існували до моменту укладення договору оренди №225 від 20 листопада 2014 року.

Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 31 березня 2016 року позов задоволено.

Визнано недійсним договір оренди нежитлового приміщення №225 від 20 листопада 2014 року, укладений між комунальним підприємством «Управління міським господарством» Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_9.

Зобов'язано фізичну особу-підприємця ОСОБА_9 привести в попередній стан орендоване приміщення №VIII, площею 11,5 кв.м., що знаходиться на першому поверсі житлового будинку за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, м. Вишневе, вул. Жовтнева, шляхом звільнення приміщень, демонтування самовільно добудованих конструкцій та повернення нежитлових приміщень до попередніх конфігурацій, тобто які існували до укладення договору оренди №225 від 20 листопада 2014 року.

Стягнуто з ОСОБА_9 на користь позивачів судовий збір у розмірі 243 грн. 60 коп.

Не погоджуючись з рішенням суду, відповідач КП « Управління міським господарством» Вишневої міської ради Києво-Святошинського район Київської області подав апеляційну скаргу, посилаючись на порушення норм матеріального і процесуального права, просив змінити рішення в частині визнання недійсним договору оренди та ухвалити нове рішення в цій частині про відмову у задоволенні позову. В апеляційній скарзі зазначав, що суд першої інстанції неповно дослідив обставини ,що мають значення для справи ,зокрема, що ніяких порушень під час укладення договору оренди не було, і права позивачів порушені не були . Відповідно до ст. 303 ЦПК України рішення суду в іншій частині перегляду в апеляційному порядку не підлягає.

Відповідач фізична особа підприємець ОСОБА_9 скаргу не подавала.

Апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним та

обґрунтованим.

Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з"ясованих обставин справи, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами , які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до ст. 60 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини на які вона посилається, як на підставу свої вимог і заперечень.

Відповідно до ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи (за винятком тих осіб, які не мають цивільної процесуальної дієздатності), в інтересах яких заявлено вимоги.

Суд сприяє всебічному і повному з'ясуванню обставин справи: роз'яснює особам, які беруть участь у справі, їх права та обов'язки, попереджує про наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій і сприяє здійсненню їхніх прав у випадках, встановлених цим Кодексом.

Згідно ч.5 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування», органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження обєктами права комунальної власності, в тому числі, виконують усі майнові операції, можуть передавати обєкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним або фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їх відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання і фінансування обєктів, що приватизуються чи передаються в користування (оренду).

Як встановлено судом першої інстанції ,житловий будинок №27 по вул. Жовтневій у м. Вишневому Києво-Святошинського району Київської області, введений в експлуатацію в січні 1990 року та знаходиться на балансі комунального підприємства «Управління міським господарством» Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області, що підтверджується довідкою про балансову вартість житлового будинку від 15 вересня 2015 року.( а.с. 55)

Комунальним підприємством «Управління міським господарством» Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області був оголошений конкурс на право оренди приміщення площею 11,5 кв.м. (№ VIII згідно технічного паспорта), що розташоване на першому поверсі житлового будинку №27 по вул. Жовтневій у м. Вишневому Києво-Святошинського району Київської області.

Оголошення про проведення конкурсу надруковано в газеті «Наше місто» від 03 жовтня 2014 року №31 (509)( а.с. 162,163).

11 листопада 2014 року на засіданні комісії по організації та проведенні конкурсу на право оренди нежитлових приміщень було вирішено надати право оренди на нежитлове приміщення площею 11,5 кв.м. в технічному приміщенні першого поверху будинку №27 по вул. Жовтневій у м. Вишневому Києво-Святошинського району Київської області (позначено на технічному паспорті №VIII) фізичній особі підприємцю ОСОБА_9 строком до 01 жовтня 2017 року ( а.с. 8 -10) .

На підставі вищевказаного рішення комісії по організації та проведенні конкурсу на право оренди нежитлових приміщень 20 листопада 2014 року між комунальним підприємством «Управління міським господарством» Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_9 було укладено договір оренди №225 терміном дії з 20 листопада 2014 року до 30 вересня 2017 року (п.11.1. договору)( а.с. 13-17)

Відповідно до п. 2.1. договору обєктом оренди є два нежитлові приміщення загальною площею 11,5 кв.м., розміщені на першому поверсі житлового будинку №27 по вул. Жовтневій в м. Вишневе.

Оскаржуваний договір оренди укладений на підставі рішення комісії по організації та проведенню конкурсу на право оренди нежитлових приміщень про надання права оренди одного приміщення площею 11,5 кв.м. в технічному приміщенні першого поверху будинку №27 по вул. Жовтневій. Разом з цим, відповідно до п. 2.1. обєктом оренди по вказаному договору є два нежитлові приміщення загальною площею 11,5 кв.м., розміщені на першому поверсі у будинку№27 по вул. Жовтневій у м. Вишневому Києво-Святошинського району Київської області.

Разом з цим, при вирішенні питання про передачу в оренду приміщення площею 11,5 кв.м., що позначене № VIII згідно технічного паспорта та розташоване на першому поверсі будинку №27 по вул. Жовтневій в м. Вишневе не було враховано його призначення.

Відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Позивачі є власниками квартир у житловому будинку під номером 27 по вул. Жовтневій у м. Вишневому Києво-Святошинського району Київської області,( а.с. 116-123), а передачею в оренду приміщення площею 11,5 кв.м., що позначене № VIII згідно технічного паспорта, порушене їх право співвласників на допоміжні приміщення.

Зазначене право передбачене ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України відповідно до якого власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Визначення допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку наведене у ст. 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Разом з цим, у відповідності до ч.4 ст. 4 Житлового кодексу УРСР до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торгівельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Згідно ст. 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.

Відтак, житловий комплекс може включати як допоміжні, так і окремі нежилі приміщення.

Із аналізу вказаних норм вбачається, що допоміжні приміщення від окремих нежилих відрізняються функціональним призначенням, а саме допоміжні приміщення призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.

У рішенні Конституційного Суду України N 4-рп/2004 від 02 березня 2004 року (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) зазначено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, горища, колясочні та інш.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення обєднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього (п.1.1).

Отже, право володіння, користування та розпорядження допоміжними приміщеннями мають усі співвласники житлового будинку.

Згідно Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації обєктів нерухомого майна, затвердженої наказом Держбуду України 24 травня 2001 року №127 під час інвентаризації проводиться обстеження фундаментів, стін, перегородок, перекриттів, підлоги, вікон, покрівлі; внутрішнього і зовнішнього спорядження; систем опалення та вентиляції тощо, із зазначенням відповідних відомостей зокрема й у поверхових планах, технічних паспортах. Вказана Інструкція передбачає й вимоги щодо визначення функціонального призначення приміщень, зокрема допоміжних та вбудованих приміщень.

Відповідно до технічного паспорту розташовані на першому поверсі житлового будинку №27 по вул. Жовтневій в м. Вишневе приміщення №VI, площею 6,1 кв.м., приміщення №VII, площею 17,5 кв.м. та приміщення №VIII, площею 11,5 кв.м. складають групу приміщень, з єдиним спільним входом через приміщення №VI, площею 6,1 кв.м. коридор.

При цьому, з експлікації технічного паспорту вбачається визначення функціонального призначення приміщень, так приміщення №VII, площею 17,5 кв.м. є технічним електрощитова, а приміщення №VIII, площею 11,5 кв.м. є допоміжним колясочна.

Інших належних та допустимих доказів на спростування функціонального призначення відповідачами та третьою особою до матеріалів справи не надано. Не надано таких доказів і до апеляційної скарги , а відтак доводи апеляційної про те що спірне приміщення не відноситься до категорій, визначених ст.1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» ,є безпідставними .

У пункті 1.3. резолютивної частини рішення Конституційного Суду України N 4-рп/2004 від 02 березня 2004 року розяснено, що питання згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках та на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) повинно вирішуватись відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Нормами чинного законодавства України, що регулює правовий режим власності, зокрема ч. 2 ст. 369 Цивільного кодексу України встановлено, що розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. При цьому, згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

Як встановлено судом першої інстанції, і цього не заперечував відповідач ,мешканці багатоквартирного житлового будинку №27 по вул. Жовтневій в м. Вишневе не надавали згоди на укладення договору оренди з ФОП ОСОБА_9

Висновок суду першої інстанції , що відповідач незаконно передав в оренду приміщення №VIII, площею 11,5 кв.м., оскільки воно є допоміжним (функціональне призначення колясочна, відноситься до житлового фонду і не є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, є цілком обґрунтованим .

Відповідно до ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частиною 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України.

Відповідно до положень ст. ст. 215, 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину, тому висновок про задоволення вимог про визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення №225 від 20 листопада 2014 року, укладений між комунальним підприємством «Управління міським господарством» Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_9Г є вірним.

Що стосується рішення в частині позовної вимоги про зобов'язання фізичної особи-підприємця ОСОБА_9 привести в попередній стан орендоване приміщення, загальною площею 11,5 кв.м., що знаходиться за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, м. Вишневе, вул. Жовтнева, шляхом звільнення приміщень, демонтування самовільно добудованих конструкцій та повернення нежитлових приміщень до попередніх конфігурацій, тобто які існували до моменту укладення договору оренди №225 від 20 листопада 2014 року , сторонами в цій частині не оскаржено , а відтак перегляду не підлягає.

Перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог заявлених у суді першої інстанції , відповідно до ст. 303 ЦПК України , колегія суддів вважає рішення законним та обґрунтованим, постановлено з дотриманням норм матеріального і процесуального права , відповідає фактичним обставинам справи , доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції, тому колегія суддів не вбачає підстав для скасування рішення.

Керуючись ст.ст. 303, 307, 308, 313 - 315,31777, 319 ЦПК України, колегія суддів , -

У х в а л и л а :

Апеляційну скаргу Комунального підприємства « Управління міським господарством» Вишневої міської ради Києво- Святошинського району Київської області відхилити.

Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 31 березня 2014 року залишити без змін.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржено в касаційному порядку протягом двадцяти днів до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий

Судді