Справа № 603/247/16-ц
Провадження №2/603/112/2016
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"30" серпня 2016 р. м.Монастириська

Монастириський районний суд Тернопільської області у складі:

головуючого судді: Іванчука В. М.

при секретарі : Швець Н.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «ЛЮБАВА АГРО» до ОСОБА_1, приватного акціонерного товариства «Зернопродукт МХП» про визнання недійсним договору оренди землі,

за участі сторін:

представника позивача : Саветчука В.М.,

відповідача: ОСОБА_1,

представника відповідача ПАТ

«Зернопродукт МХП»: Оскоріп Я.М.

представника відповідача

ОСОБА_1: ОСОБА_4,-

В С Т А Н О В И В :

Представник ТОВ «ЛЮБАВА АГРО» Саветчук В.М. звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1, ПАТ «Зернопродукт МХП», в якому із врахуванням уточнених позовних вимог просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки № КВЛ/МН/ПЗ-68 від 30.12.2015 року, укладений між ПАТ «Зернопродукт МХП», в особі директора філії ПАТ «Зернопродукт МХП» «Перспектив» Потомським П.Г. та ОСОБА_1, предметом якого є земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Ковалівської сільської ради Монастириського району, площею 1,8162 га, кадастровий номер НОМЕР_1.

В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що 14.08.2005 року, між ТОВ «ЛЮБАВА АГРО» та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, зареєстрований у Монастириському районному відділі Тернопільської філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №5 від 16.06.2006 року. Згідно зазначеного договору, відповідач ОСОБА_1 передала ТОВ «ЛЮБАВА АГРО» у користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Ковалівської сільської ради Монастириського району Тернопільської області, загальною площею 2,12 га, в тому числі ріллі - 1,82 га, кормових угідь (пасовища) - 0,30 га. Відповідно до умов зазначеного договору, строк його дії становить 10 років. Позивач вважає, що договір вважається укладеним з моменту його реєстрації, а тому термін дії даного договору спливає 16.06.2016 року. Проте, в 2016 році позивачу стало відомо, що орендодавець ОСОБА_1, в порушення умов зазначеного договору, уклала також договір земельної ділянки № КВЛ/МН/ПЗ-68 від 30.12.2015 року із ПАТ «Зернопродукт МХП», предметом якого виступає земельна ділянка, яка є предметом договору укладеного між позивачем та відповідачем ОСОБА_1 14.08.2005 року.

Позивач зазначає, що відповідач ОСОБА_1 не мала права укладати із ПАТ «Зернопродукт МХП» договір оренди земельної ділянки, яка вже перебуває користуванні позивача за умовами договору оренди від 14.08.2005 року, строк дії якого закінчується лише 16.06.2016 року. На думку позивача, в даному випадку має місце факт подвійного укладання договору оренди землі та порушено право позивача на переважне право поновлення строку дії договору оренди землі, чим відповідачами порушені вимоги ст.ст.203, 215 ЦК України та ст. ст. 13, 33 Закону України «Про оренду землі».

В судовому засіданні представник позивача Саветчук В.М. позовні вимоги підтримав з підстав наведених у позовній заяві та суду пояснив, що фактом укладення договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_1 та ПАТ «Зернопродукт МХП» порушено переважне право позивача ТОВ «ЛЮБАВА АГРО» на продовження строку дії договору оренди землі на новий строк, оскільки в даному випадку має місце порушення вимог ч.1 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі». Крім того, в судовому засіданні не підтверджено належними доказами те, що договір оренди земельної ділянки від 30.12.2015 року укладений на більш вигідних умовах для відповідача ОСОБА_1

В судовому засіданні представник ОСОБА_1 - ОСОБА_4 проти позову заперечила та суду пояснила, що відповідач ОСОБА_1 підписала договір оренди спірної земельної ділянки 14.08.2005 року. Однак про те, що державна реєстрація зазначеного договору відбулась 16.06.2006 року останній відомо не було. Крім того, використовувати спірну земельну ділянку та виплачувати орендну плату ПАТ «ЛЮБАВА АГРО» почало з 2005 року, у зв'язку з чим, відповідач ОСОБА_1 була впевнена, що строк дії договору оренди земельної ділянки обчислюється з моменту укладення - 14.08.2005 року.

Стосовно реалізації ТОВ «ЛЮБАВА АГРО» переважного права на продовження строку дії договору, представник відповідача повідомила, що дійсно, представником ТОВ «ЛЮБАВА АГРО» на адресу відповідача ОСОБА_1 було надіслано лист повідомлення про намір скористатись переважним правом на продовження договору оренди землі, однак остання стосовно продовження дії договору заперечила, оскільки договір оренди земельної ділянки укладений між нею та ПАТ «Зернопродукт МХП» 30.12.2015 року укладений на більш вигідних для відповідача ОСОБА_1 умовах. Крім того, про відсутність наміру продовжувати договір на новий строк ОСОБА_1 повідомила ТОВ «ЛЮБАВА АГРО» відповідним повідомленням.

Представник ПАТ «Зернопродукт МХП» Оскоріп Я.М. проти позовних вимог заперечила та суду пояснила, що в момент реєстрації договору оренди земельної ділянки від 30.12.2015 року між ОСОБА_1 та ПАТ «Зернопродукт МХП», державним реєстратором здійснювався запит на адресу відділу Дергеокадастру Монастириського району, стосовно інформації про реєстрацію договору оренди землі від 14.08.2005 року. Згідно відповіді Держгеокадастру в Монастириському районі, відомості щодо укладення зазначеного договору відсутні. У зв'язку з наведеним, ПАТ «Зернопродукт МХП» та ОСОБА_1 були впевнені, що строк дії договору оренди землі від 14.08.2005 року закінчився 14.08.2015 року.

Щодо реалізації ПАТ «ЛЮБАВА АГРО» переважного права на продовження строку дії договору від 14.08.2005 року, представник відповідача повідомила, що ОСОБА_1 наміру продовжувати дію зазначеного договору не мала, про що повідомила ТОВ «ЛЮБАВА АГРО» відповідним листом-повідомленням. Вважає що в даному випадку відсутня обов'язкова умова передбачена ЗУ «Про оренду землі» необхідна для пролонгації договору оренди через відсутність волевиявлення орендодавця. Крім того, позивачем порушено п.4 договору, щодо строку звернення до орендодавця із повідомленням про намір продовжити строк дії договору.

Відповідач ОСОБА_1 в судовому засіданні проти позову заперечила та суду пояснила, що від ТОВ «ЛЮБАВА АГРО» на її адресу надходив лист-повідомлення про намір продовження дії договору про оренду землі від 14.08.2005 року та проект додаткової угоди, у відповідь на які остання надіслала лист відмову, оскільки продовжувати договірні відносини з ТОВ «ЛЮБАВА АГРО» не бажала. Крім того, 30.12.2015 року, вона підписала договір оренди спірної земельної ділянки із ПАТ «Зернопродукт МХП» на більш вигідних для неї умовах, оскільки вважає строк дії договору від 14.08.2005 року на момент укладення договору із ПАТ «Зернопродукт МХП» - закінчився. Також зазначила, що якість зерна, яке вона отримувала від ТОВ «ЛЮБАВА АГРО» в якості орендної плати, була незадовільна.

Заслухавши доводи сторін, дослідивши матеріали справи, суд знаходить, що в задоволенні позову слід відмовити з наступних підстав:

Судом встановлено, що згідно державного акту на право приватної власності на землю серії Р1 №649704 від 02.12.2002 року, ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка загальною площею 2,12 га, з яких рілля - 1,82 га, кормові угіддя 0,30 га, призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована на території Ковалівської сільської ради Монастириського району Тернопільської області. Зазначене підтверджується також витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-016 від 28.01.2016 року.

14.08.2005 року, між ТОВ «ЛЮБАВА АГРО» та ОСОБА_1 укладено та підписано договір оренди землі (далі - Договір), предметом якого є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Ковалівської сільської ради Монастириського району Тернопільської області, загальною площею 2,12 га, в тому числі ріллі - 1,82 га, кормових угідь (пасовища) - 0,30 га, який 16.06.2006 року був зареєстрований у Монастириському районному відділі Тернопільської філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №5 від 16.06.2006 року.

Згідно п.4 зазначеного договору, договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має право поповнення його на новий строк. У цьому раці орендар повинен не пізніше як за 90 днів до закінчення дії договору повідомити письмово орендодавця про намір його продовжити.

Відповідно до п.34 Договору, договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Згідно із ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Частиною першою ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Cторони, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи своїй згоді встановленої форми.

Разом з тим, як вбачається зі змісту правової позиції Верховного Суду України у справі № 6-162цс13 від 19.02.2014 року цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні договору, набувається після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати момент укладення договору.

Згідно зі ст. 2 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" (у редакції, що діяла на момент укладення договору), державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. З наведеної норми вбачається, що реєстрацією є запис, фіксація фактів або явищ з метою обліку та надання ім статусу офіційно визнаних актів, внесення до списку або книги обліку.

Виходячи з наведеного, реєстрація договору є адміністративним актом, тобто зовнішнім елементом договору і жодним чином не впливає на факт його укладення, про що зазначено у правовій позиції Верховного Суду України, викладеній у постанові від 18 грудня 2013 року по справі № 6-127цс13 та від 25 грудня 2013 року по справі № 6-118цс13.

Як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_1 та ТОВ «ЛЮБАВА АГРО» 14.08.2005 року дійшли згоди щодо істотних умов договору оренди земельної ділянки, скріпивши договір своїми підписами, що і є моментом його укладення і початком строку його дії.

Відповідно до ст. 640 ЦК України моментом укладення договору є момент одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді другої сторони про прийняття цієї пропозиції.

За таких обставин, виходячи зі змісту ст. 18 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції , чинній на час укладення договору оренди), строк дії договору оренди землі починається не з дати його державної реєстрації, а з моменту його укладання та підпису сторонами.

У зв'язку із наведеним, суд вважає, що твердження представника позивача про те, що строк дії договору починається з дати його державної реєстрації слід оцінювати критично, адже у момент державної реєстрації, а саме 16.06.2006 року, договір, укладення якого вже відбулося, набрав чинності (набув юридичної сили) і така реєстрація не може змінювати моменту укладення договору і відповідно початку відліку строку дії договору.

Відповідно до ст.ст. 31, 34 ЗУ "Про оренду землі" (у редакції, діючій на момент укладення договору) договір оренди землі припиняється, у тому числі, і в разі закінчення строку, на який його було укладено. У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

Із пункту 27 договору оренди землі від 14.08.2005 року вбачається, що дія договору, припиняється, зокрема у разі закінчення строку на який його було укладено.

Оскільки, договір укладено строком на 10 років, враховуючи дату укладення договору - 14.08.2005 року та враховуючи вимоги ст.ст. 253, 254 ЦК України, суд приходить до висновку, що правовідносини за договором оренди землі укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "ЛЮБАВА АГРО" припинилися 14.08.2015 року. Зазначений висновок суду узгоджується також з правовою позицією Верховного Суду України щодо початку та закінчення строків договору оренди земельних ділянок, викладеною у постанові від 19 лютого 2014 року по справі № 6-162цс13.

Крім того, пунктом 4 договору оренди землі від 14.08.2005 року також визначено, що після закінчення строку договору орендар має право поповнення його на новий строк.

Частинами 1-5 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Враховуючи наведене, для застосування ч. 1ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення, що узгоджується з правовими позиціями, викладеними у постановах Верховного Суду України від 23 березня 2016 року (справа № 6-146цс16) та від 18 березня 2015 року (справа № 6-4цс15)

Судом встановлено, що незважаючи на закінчення строку договору оренди землі 14.08.2015 року, повідомлення про намір поновлення договору оренди землі на новий строк у встановленому законом порядку та строки від ТОВ «ЛЮБАВА АГРО» відповідачу ОСОБА_6 не надходило та додаткової угоди між сторонами укладено не було.

30.12.2015 року, ОСОБА_1, вважаючи договір оренди землі від 14.08.2005 року припиненим у зв'язку із закінченням строку його дії та не маючи жодних повідомлень від орендаря ТОВ "ЛЮБАВА АГРО" щодо його намірів скористатися своїм переважним правом на поновлення договору на новий строк на певних умовах, відповідач уклала договір оренди землі № КВЛ/МН/ПЗ-68 від 30.12.2015 року з ПАТ "Зернопродукт МХП" на більш вигідних для неї умовах, що відповідач ОСОБА_1 підтвердила в судовому засіданні.

Відповідно до положень ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Також судом встановлено, що 27.05.2016 року, представником ТОВ «ЛЮБАВА АГРО» на адресу відповідача ОСОБА_1 направлено лист-повідомлення про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. Разом із листом повідомленням, відповідачу також було направлено проект додаткової угоди про поновлення строку дії договору оренди землі від 14.08.2005 року на новий строк.

З наведеного вбачається, що позивачем ТОВ «ЛЮБАВА АГРО» не дотримано встановлену ЗУ «Про оренду землі» процедуру та строки реалізації переважного права на продовження строку дії договору оренди землі, а тому посилання представника позивача на вищенаведену обставину суд оцінює критично.

Враховуючи наведене, суд дійшов висновку про відсутність в позивача ТОВ "ЛЮБАВА АГРО" підстав для подальшої реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки ним не було дотримано процедури, встановленої ст. 33 Закону України "Про оренду землі", а продовження користування орендованою земельною ділянкою орендарем при відсутності його повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди та за наявності заперечень орендодавця не є підставою для правомірного володіння за межами строку дії договору земельною ділянкою, належною позивачу ОСОБА_1

Згідно ст. 34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх потреб.

Відповідно до ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Враховуючи наведені обставини справи та надані сторонами докази у їх сукупності, враховуючи те, що строк дії договору оренди землі від 14.08.2005 року закінчився 14.08.2015 року, та те, що позивач ТОВ «ЛЮБАВА АГРО» належним чином не реалізував своє переважне право на поновлення строку дії договору, беручи до уваги те, що він проігнорував повідомлення позивача про відсутність наміру поновлювати договір оренди землі на новий строк, суд приходить до висновку, що в задоволенні позову слід відмовити.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 6, 203, 387, 626, 629, 638, 777 ЦК України, ст.ст. 13, 18, 19, 20, 27,31,33, 34 ЗУ "Про оренду землі", ст. 2 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", ч. 2 ст. 152 ЗК України, суд,

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позовних вимог товариства з обмеженою відповідальністю «ЛЮБАВА АГРО» до ОСОБА_1, приватного акціонерного товариства «Зернопродукт МХП» про визнання недійсним договору оренди землі - відмовити.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга до апеляційного суду Тернопільської області через Монастириський районний суд протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя: В. М. Іванчук