Справа № 706/964/15-ц
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 липня 2016 року

Христинівський районний суд Черкаської області

в складі:

головуючого судді Орендарчука М.П.,

за участю секретаря Пізняк Т.В.,

представника позивача ОСОБА_1, ОСОБА_2 представника відповідача ОСОБА_3 розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом СТОВ Агрофірама «Заячківка» до ОСОБА_4 про визнання договору оренди землі поновленим та усунення перешкоди у користуванні земельною ділянкою, -

встановив:

27 липня 2015 року сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Заячківка» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_4 про визнання поновленим на строк до 07 грудня 2017 року договору оренди землі № 347 від 11.06.2007 року, та додатковою угодою від 18.10.2010 року, що укладений між ним та відповідачем і зареєстрований у Державному реєстрі земель 09.03.2011 року за номером 00021, та про зобовязання ОСОБА_4 не вчиняти дій, які б перешкоджали сільськогосподарському товариству з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Заячківка» користуватись земельними ділянками згідно договору оренди землі №347 від 11.06.2007 року.

Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що 11.06.2007 року між ним та відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки площею 3,21 га, що розташовується в адміністративних межах Заячківської сільської ради Христинівського району Черкаської області і на праві власності належить ОСОБА_5

Договір оренди зареєстровано у Державному реєстрі земель 07 грудня 2007 року під номером 35.

Додатковою угодою від 18.10.2010 року до цього договору були внесені зміни, у тому числі строк оренди було пролонговано ще на 5 років, тобто до 2017 року.

У 2010 році сторони договору дійшли згоди щодо умов продовження існування договірних зобовязань та уклали додаткову угоду, яка зареєстрована у Державному реєстрі земель 20.12.2010 року під номером 86.

На виконання умов договору №347 позивач виплачував орендну плату у визначеному сторонами розмірі, у тому числі і після укладення додаткової угоди.

У грудні 2013 році ОСОБА_5 померла. У порядку спадкування право власності на орендовану земельну ділянку перейшло до її доньки ОСОБА_4.

У судовому засіданні представники позивача ОСОБА_1 та ОСОБА_2 позовні вимоги підтримали у повному обсязі та пояснили, що позивач належним чином виконував умови договору оренди землі від 11.06.2007 року, тому він згідно з вимогами ч.1 ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди).

Окрім того, представники позивача зазначили, що відповідач заперечує право позивача на поновлення договору оренди землі шляхом передачі земельної ділянки в користування гр. ОСОБА_6

Представник відповідача ОСОБА_7 позовну вимогу не визнав у повному обсязі та пояснив, що у позивача право на поновлення договору оренди землі не виникло, укладена 18.10.2010 року додаткова угода до нього рішенням Христинівського районного суду Черкаської області від 30 березня 2016 року, що набрало законної сили, визнана недійсною.

У судовому засіданні встановлено та підтверджується матеріалами справи, відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 09.10.2014 р. та на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого після смерті ОСОБА_5, позивач ОСОБА_4 є власником земельної ділянки площею 3,2143 га, розташованої в межах Заячківської сільської ради Христинівського району та яка призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

11.06.2007 р. між ОСОБА_5 - покійною матірю позивача ОСОБА_4 та відповідачем СТОВ Агрофірма «Заячківка» був укладений договір оренди земельної ділянки № 347, зареєстрований у Христинівському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» 07.12.2007 р., про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 35. Згідно з умовами договору відповідачу СТОВ Агрофірма «Заячківка» в оренду була передана вказана вище земельна ділянка строком на 5 років.

Відповідно до додаткової угоди від 18.10.2010 р. до договору оренди земельної ділянки № 347 від 11.06.2007 р., яка зареєстрована у Христинівському РВ ЧРФ ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09.03.2011 р. за № 00021, строк дії договору продовжується ще на 5 років.

За умовами договору №347 відповідач надав, а позивач прийняв у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 3,21 га та нормативно грошовою оцінкою 14429, 0 гривень, строком на пять років.

Пунктом 43 договору №347 визначено, що він набирає чинності після підписання його сторонами та державної реєстрації.

У відповідності до пункту 37 договору №347 дія його припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено, придбання орендарем земельної ділянки у власність, викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом, ліквідації юридичної особи орендаря.

Переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі на тих самих умовах та на той самий строк, договір №347 не передбачає.

18 жовтня 2010 року сторони уклали додаткову угоду до договору №347, за умовами якої строк його дії продовжується іще на пять років, розмір орендної плати встановлюється в розмірі 5.5% від нормативно грошової оцінки землі, тобто 2539,5 грн.

Також додатковою угодою від 18.10.2010 року пункт 8 договору №347 доповнено реченням про те, що якщо орендодавець не попередить орендаря за 30 днів до закінчення дії договору про своє бажання вступити в переговори щодо умов дії договору, то договір продовжує свою дію на попередній строк та попередніх умовах.

Додаткова угода від 18.10.200 року до договору №347 визнана недійсною рішенням Христинівського районного суду Черкаської області від 30 березня 2016 року.

На виконання умов договору №347 відповідачу у 2007 році видано 500 кг пшениці; у 2008 році 950 кг пшениці; у 2009 році виплачено 1300 кг. пшениці; у 2010 році видано 1000 кг зерна і 981,17 грн, грошима; у 2011 році видано 2 тони зерна; у 2011, 2012,2013 році 3790,46 грн грошима.

Вимога відповідача про звільнення позивачем земельної ділянки поступила 25 травня 2015 року.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Таким чином, обєктом оренди є земельна ділянка.

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

У частинах першій пятій статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до приписів статей 319, 626 ЦК України реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно з частинами першою пятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені статтею 15 Закону України «Про оренду землі», переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, девятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обовязки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Зі змісту зазначених правових норм випливає, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України, має місце при укладенні договору оренди:

-з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати обєкт оренди для власних потреб.

Верховний Суд України у пункті 8 постанови Пленуму №7 від 16.04.2004 року розяснив, що в разі закінчення вказаного в договорі строку оренди переважне право орендарів на поновлення дії відповідного договору, передбачене ст.33 закону «Про оренду землі», поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Звертаючись до суду з зазначеною вимогою, позивач не надав доказів на те, що умовами договору оренди землі №347 від 11.06.2007 року передбачено його переважне право на поновлення орендних відносин, що він продовжує використовувати земельну ділянку, що відповідач, порушивши його право на поновлення договору оренди, уклав договір з іншим орендарем, що відповідач отримав додаткову угоду про поновлення договору оренди №347.

Згідно з ч. 1 ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку встановленому ЦПК України, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнанихх або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до змісту положень статтей 11, 15 ЦК України цивільні права і обовязки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного судочинства.

Захист прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.

Способами захисту субєктивних цивільних прав є закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних прав та вплив на порушника. Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів встановлений статтею 16 ЦК України. Особа, право якої порушено може скористатися не будь-яким , а конкретним способом захисту свого права. Як правило спосіб захисту порушеного права визначено законом.

У відповідності до ч. 3 ст. 16 ЦК України суд може відмовити у захисті цивільного права та інтересу особи в разі порушення нею положень частини другої пятої статті 13 ЦК України.

У відповідності до ч.ч. 2, 3, 4 ст. 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобовязана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдаати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії, особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства.

У відповідності до ч. 2 ст. 12 ЦПК України особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обовязковим для неї.

Судом не встановлено факту порушення матеріального права сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Заячківка», який підлягає захисту в судовому порядку шляхом покладення на власника земельної ділянки ОСОБА_4 обовязку не вчиняти дій, які б перешкоджали позивачу користуватись земельними ділянками згідно договору оренди землі №347 від 11.06.2007 року.

За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим цивільні права та обовязки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» з 01.01.2013 року статті 18,20 Закону України «Про оренду землі» виключені, а ст.6 Закону доповнена реченням, за змістом якого реєстрації підлягає не договір, а право оренди земельної ділянки.

Згідно положень ст. 10 ЦПК України сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

У відповідності до положень ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

На підставі викладеного, суд вважає, що позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Вирішив:

У задоволенні позову СТОВ Агрофірама «Заячківка» до ОСОБА_4 про визнання договору оренди землі поновленим та усунення перешкоди у користуванні земельною ділянкою, відмовити.

Рішення може бути оскаржена до апеляційного суду Черкаської області через Христинівський районний суду Черкаської області протягом десяти днів з моменту проголошення рішення суду, а особи які не були присутні під час оголошення рішення суду з моменту отримання.

Суддя: М.П. Орендарчук