Номер провадження: 22-ц/785/7567/16
Головуючий у першій інстанції Пепеляшков О. С.
Доповідач Плавич Н. Д.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13.12.2016 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:

головуючого - Плавич Н.Д.

суддів: Вадовської Л.М., Колеснікова Г.Я.

при секретарі - Книгиницького О.І.

у відкритому судовому засіданні

розглянула апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк»

на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 31 серпня 2016 року

по справі за позовом публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до ОСОБА_2, третя особа товариство з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд»

про звернення стягнення на предмет іпотеки,

зустрічним позовом ОСОБА_2 до публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», треті особи - Управління капітального будівництва Одеської міської ради, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко Інесса Володимирівна,

про визнання частково недійсними іпотечних договорів, -

ВСТАНОВИЛА:

в серпні 2015року, позивач, ПАТ «Укрсоцбанк» (Банк) звернулося до Суворовського районного суду м. Одеса до відповідача ОСОБА_2, третя особа ТОВ «Альянс - Висотбуд» з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що 02.07.2008р. між Банком та ТОВ «Альянс-Виостбуд»(ТОВ) було укладено кредитний договір №24-12/135 за умовами якого ТОВ було надано кредит у вигляді грошової суми 1 009 323, 60 дол. США, зі сплатою 12% річних та комісією з кінцевим терміном повернення заборгованості до 18.02.2009р.

В забезпечення виконання умов кредитного договору між Банком та ТОВ «Альянс-Висотбуд» 02.07.2008р. було укладено іпотечний договір №02-10/2628, за умовами якого товариство передало Банку в іпотеку майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і квартиру АДРЕСА_5

ТОВ «Альянс-Висотбуд» не виконало умови кредитного договору в зв'язку з чим розмір заборгованості станом на 15.06.2015р. складав 892 012,66 дол. США.

Позивачу стало відомо, що іпотечна квартира перебуває у власності відповідача ОСОБА_4, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Крім того, позивач посилався на те, що ОСОБА_4 набула право власності на нерухоме майно без згоди ПАТ « Укрсоцбанк», як Іпотекодержателя майна.

Посилаючись на вимоги ст. 37 Закону України «Про іпотеку» Банк просив в рахунок погашення заборгованості ТОВ «Альянс-Висотбуд» у розмірі 841 000,00 грн. - ринкової вартості квартири, звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за Банком права власності на квартиру АДРЕСА_1. Стягнути з ОСОБА_4 судовий збір, що сплачений Банком при подачі позову 3654,00грн.(а.с.1-8,т1).

16.11.2015року позивач подав суду письмову заяву про заміну відповідача ОСОБА_4 на належного відповідача, ОСОБА_2 , посилаючись на те, що спірна квартира АДРЕСА_2 на підставі договору дарування від 28.09.2015року перейшла у власність ОСОБА_2.(а.с.98-103,т1).

Відповідач ОСОБА_2 позов не визнав, пред'явив зустрічні позовні вимоги просив:

- визнати недійсним п.1.1. Іпотечного Договору № 51-07/204 від 01 липня 2008 року, укладений між АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк» (у зв'язку зі зміною організаційно - правової форми - ПАТ «Укрсоцбанк») та ТОВ «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1

- визнати недійсним п. 1.1 Іпотечного Договору № 02-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладений між АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк» (у зв'язку зі зміною організаційно - правової форми - ПАТ«Укрсоцбанк») та ТОВ «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1

- визнати недійсним п. 1.1. Іпотечного Договору № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладений між АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк» (у зв'язку зі зміною організаційно - правової форми - ПАТ «Укрсоцбанк») та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1

- визнати недійсним п. 1.1. Іпотечного Договору № 02-10/3420 від 12 серпня 2008 року, укладений між АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк» (у зв'язку зі зміною організаційно - правової форми - ПАТ «Укрсоцбанк») та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1

Представник позивача позов Банку підтримала, зустрічний позов не визнала.

Відповідач ОСОБА_2 заперечував проти задоволення позову, просив в позові Банку відмовити, зустрічний задовольнити.

ТОВ «Альянс-Висотбуд», Управління капітального будівництва ОМР не забезпечили участі своїх представників у судовому засіданні, про час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином та своєчасно, причини неявки суду повідомлені не були.

Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко Інесса Володимирівна звернулась до суду з заявою про розгляд справи у її відсутність.

Рішенням суду першої інстанції від 31.08.2016року позовні вимоги Банеку залишені без задоволення.

Зустрічний позов ОСОБА_2 задоволено в повному обсязі(а.с.36-38,т2).

В апеляційній скарзі апелянт, представник ПАТ «Укрсоцбанк» просить рішення суду першої інстанції скасувати, постановити нове рішення про задоволення позову Банку, відмову у зустрічному позові, посилаючись на порушення місцевим судом вимог матеріального та процесуального права.

Відповідач ОСОБА_2 доводи апеляційної скарги не визнав, до матеріалів справи приєднані його заперечення на скаргу, до заперечень приєднані копії постанов Верховного Суду України з правовою позицією щодо вказаної категорії справ.

До апеляційного суду сторони, представники, представники третіх осіб не з'явилися, повідомлені, доказів про поважність неявки не надали.

Відповідно до вимог ст.. 305ч2 ЦПК України неявка сторони,яка сповіщена про день і час розгляду справи, не перешкоджає її розглядові.

По матеріалам встановлено, що 13.09.2005р. між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради було укладено договір про співробітництво № 78-06 на будівництво 10-ти поверхового житлового будинку АДРЕСА_1, за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язується своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво вказаного житлового будинку, здати у встановлені цим контрактом строки об'єкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації, а Управління капітального будівництва Одеської міської Ради (замовник) зобов'язалося надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати об'єкт на баланс експлуатуючої організації.

З метою проведення будівництва багатоквартирного будинку, між ТОВ «Альянс-Висотбуд», та АКБ СР «Укрсоцбанк» (в подальшому ПАТ «Укрсоцбанк») 02.07.2008р. було укладено кредитний договір №24-12/135т на підставі якого Банк надав у кредит 1 009 323 дол. США, зі сплатою 12% річних та комісії, з кінцевим терміном повернення грошових коштів до 18.02.2009р. В подальшому кінцевий термін повернення кредиту був змінений до 07.08.2009р.

З метою забезпечення виконання кредитного договору 02.07.2008р. ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» нотаріально посвідчений Іпотечний Договір № 02-10/2628 за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд», як іпотекодавець передав в іпотеку АКБ СР «Укрсоцбанк» (Іпотекодержателю) в забезпечення своїх зобов'язань майнові права, в тому числі на незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_5

З метою забезпечення належного виконання свого зобов'язання за генеральним договором про співробітництво № 51-07/203, що укладений між ТОВ «Альянс-Висотбуд» й АКБ СР «Укрсоцбанк», а також відповідними договорами купівлі-продажу безпроцентних (цільових), іменних облігацій, що є його невід'ємними часинами, 01.07.2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» нотаріально посвідчений Іпотечний Договір № 51-07/204 за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд», як іпотекодавець передав в іпотеку АКБ СР «Укрсоцбанк» (Іпотекодержателю) в забезпечення своїх зобов'язань майнові права на кв.АДРЕСА_5

З метою забезпечення належного виконання свого зобов'язання за кредитним договором № 24-12/155, що був укладений між ТОВ «Альянс-Висотбуд» й АКБ СР «Укрсоцбанк», 16.07.2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» нотаріально посвідчений Іпотечний Договір № 02-10/2999 за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд», як іпотекодавець передав в іпотеку АКБ СР «Укрсоцбанк» (Іпотекодержателю) в забезпечення своїх зобов'язань майнові права, в тому числі на незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_5

Зокрема, з метою забезпечення належного виконання свого зобов'язання за Генеральним договором про здійснення кредитування № 24-12/179, що був укладений між ТОВ «Альянс-Висотбуд» й АКБ СР «Укрсоцбанк», 16.07.2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» нотаріально посвідчений Іпотечний Договір № 02-10/3420 за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд», як іпотекодавець передав в іпотеку АКБ СР «Укрсоцбанк» (Іпотекодержателю) в забезпечення своїх зобов'язань майнові права, в тому числі на незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_5

На підставі вказаних договорів до Державного реєстру іпотек були внесені відповідні відомості.

Для виконання підрядних робіт з будівництва зазначеного багатоповерхового житлового будинку ТОВ «Альянс-Висотбуд» прийняло рішення про залучення грошових коштів інвесторів будівництва. шляхом укладення договорів купівлі-продажу майнових прав з фізичними особами-інвесторами, а тому на підставі отриманих у ТОВ «Альянс-Висотбуд» документів ОСОБА_4 на підставі договору інвестування № 41-28-б від 23.02.2011р. квартири АДРЕСА_1 у виконавчому комітеті Одеської міської ради було отримано свідоцтво про право власності на квартиру від 23.11.2011р.на АДРЕСА_1 яку згодом за договором дарування від 28.09.2015р. була відчужена на користь ОСОБА_2.

Судом встановлено, що ТОВ «Альянс-Висотбуд» порушило умови кредитного договору №24-12/135, в зв'язку з чим, Банком, станом на 15.06.2015р. була нарахована заборгованість по кредиту в розмірі 892 012,66 дол. США, яка складається з: суми заборгованості по кредиту в розмірі 527 194,25 дол. США, суми заборгованості за відсотками в розмірі 364 818,41 дол. США, що за курсом НБУ дорівнює 18 784 742,00 грн.

Згідно звіту незалежної оцінки ринкова вартість квартири АДРЕСА_3 складає 841 000,00 грн.

Вирішуючи виниклий між сторонами спір, суд виходить з наступного.

Правовідносини у сфері застави нерухомості (іпотеки) регулюються Законом України «Про іпотеку», за яким законодавство України про іпотеку базується на Конституції України та складається з ЦК України, Господарського кодексу України, цього Закону й інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України; Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, і частково Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який установлює обов'язковість іпотеки при забезпеченні договорів між забудовником і стороною, яка фінансує будівництво.

За змістом ч.ч. 1, 3 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Згідно з ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

За ст. ст. 1, 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки №02-10/2628, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку; окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні.

Стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об'єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна, як об'єкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Стаття 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» установлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).

Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Зазначеного вище правового висновку дійшов Верховний Суд України при ухвалені постанови від 17 квітня 2013 по справі №6-8цс13, яка є обов'язковою для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України (ч.1 ст.360-7 ЦПК України).

Отже, майнові права на спірну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, власником якої на даний час є ОСОБА_2, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом іпотеки, а відтак ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права АКБ СР «Укрсоцбанк».

ОСОБА_4 у повному обсязі проінвестувала будівництво спірної квартири власними коштами, що засвідчує її права на отримання у власність цього житлового приміщення, а тому та обставина, що на момент укладення договорів іпотеки ТОВ «Альянс-Висотбуд» не мало правових обтяжень щодо укладення з АКБ СР «Укрсоцбанк» спірних договорів не має правового значення для вирішення справи по суті.

На підставі викладеного суд дійшов висновку, що договори іпотеки № 02-10/2628 від 02.07.2008р., № 51-07/204 від 01 липня 2008 року, № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року й № 02-10/3420 від 12 серпня 2008 року є недійсними в частині передачі в іпотеку майнових прав на АДРЕСА_1 силу ст. ст. 203, 215 ЦК України, як такими, що укладені з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки.

В зв'язку з чим, суд дійшов висновку, що зустрічні позовні вимоги є обґрунтованим та такими, що підлягають задоволенню в частині визнання недійсним п.1.1 Іпотечного Договору № 51-07/204 від 01 липня 2008 року, п.1.1 Іпотечного Договору № 02-10/2628 від 02 липня 2008 року, п.1.1 Іпотечного Договору № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року та п.1.1 Іпотечного Договору № 02-10/3420 від 12 серпня 2008 року, укладених між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_5

Інші підстави недійсності, зазначені у зустрічному позові, суд до уваги не приймає, так як виходячи зі змісту вимог ст. 215 ЦК України, підставою визнання недійсним договору може бути лише одна підстава.

Задоволення зустрічних позовних вимог виключає можливість задоволення первісних позовних вимог ПАТ «Укрсоцбанк» про звернення стягнення на предмет іпотеки у повному обсязі.

Відмовляючи у задоволенні первісних позовних вимог, суд вважає за необхідне також зазначити.

Частиною 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку», визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Частина 3 той же статті вказує на те, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

За змістом ч.1 ст.37 Закону України № 898-IV іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання. Згідно ч.2 той же статті, рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Як вбачається з договорів іпотеки № 02-10/2628 від 02.07.2008р., № 51-07/204 від 01 липня 2008 року, № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року й № 02-10/3420 від 12 серпня 2008 року, (п.п.4.5.3.), сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов'язань в порядку, встановленому ст.37 Закону України «Про іпотеку»;

Враховуючі наявність умов, визначених сторонами у договорах про іпотеку № 02-10/2628 від 02.07.2008р., № 51-07/204 від 01 липня 2008 року, № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року й № 02-10/3420 від 12 серпня 2008 року, Іпотекодержатель - ПАТ «Укрсоцбанк» мав право, у досудовому порядку, задовольнити свої вимоги шляхом реєстрації свого права власності на предмет іпотеки, який прирівнюються до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Дав оцінку доказам, що зібрані у справі, суд дійшов висновку, що позивачем обраний неналежний спосіб захисту своїх порушених прав.

Відповідно до вимог ст. 154 ЦПК України суд скасував заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою суду від 26 серпня 2015 року, а саме зняв арешт з квартири АДРЕСА_4, загальною площею 52,82 кв.м., реєстраційний номер майна 35414303.

Керуючись ст. ст. 303,307ч1п.1,308,315,317,319 ЦПК України, судова колегія,

УХВАЛИЛА:

апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» відхилити, рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 31 серпня 2016 року по справі за позовом публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до ОСОБА_2, третя особа товариство з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» про звернення стягнення на предмет іпотеки,

за зустрічним позовом ОСОБА_2 до публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», треті особи - Управління капітального будівництва Одеської міської ради, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко Інесса Володимирівна, про визнання частково недійсними іпотечних договорів, залишити без змін.

Ухвала набуває чинності негайно після її проголошення.

Ухвала може бути оскаржена в касаційному порядку протягом 20 днів до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Судді апеляційного суду Одеської області: Н.Д. Плавич

Л.Г. Ващенко

Л.М. Вадовська