Справа № 750/4778/15-ц Провадження № 22-ц/795/577/2016 Категорія - цивільнаГоловуючий у I інстанції - Логвіна Т. В. Доповідач - Губар В. С.
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

11 травня 2016 року м. Чернігів

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРНІГІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ у складі:

головуючого - суддіГубар В.С.,
суддів:Висоцької Н.В., Позігуна М.І.,
при секретарі:Халимон Т.Ю.,
за участю:представника позивача Рожка С.М., представника відповідача ОСОБА_6

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Чернігові цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_7 на рішення Деснянського районного суду м. Чернігова від 17 листопада 2015 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Ключове рішення» до ОСОБА_7 про визнання припиненими попереднього договору та договору оренди, виселення

в с т а н о в и в:

В травні 2015 року ТОВ «Ключове рішення» звернулось до суду з позовом, в якому просило визнати такими, що припинили свою дію внаслідок односторонньої відмови відповідача від виконання попередній договір № 690, що укладений 25.08.2011 року між ТОВ «Ключове рішення» та ОСОБА_7 та договір оренди № 690, що укладений 25.08.2011 року між ТОВ «Ключове рішення» та ОСОБА_7; виселити ОСОБА_7 з квартири АДРЕСА_1, у якій він зареєстрований і проживає, без надання іншого жилого приміщення; зобов'язати відповідача сплатити нараховані та не сплачені комунальні послуги (газ, квартплата, електрика, вода та водовідведення) за весь час користування житлом відповідно.

Ухвалою Деснянського районного суду4 м. Чернігова від 17 листопада 2015 року залишено без розгляду позовні вимоги ТОВ «Ключове рішення» до ОСОБА_7 про зобов'язання сплатити нараховані та несплачені комунальні послуги ( газ, квартплата, електрика, вода та водовідведення) за весь час користування житлом.

Рішенням Деснянського районного суду м. Чернігова від 17 листопада 2015 року позовні вимоги ТОВ «Ключове рішення» задоволено. Визнано таким, що припинив свою дію, внаслідок односторонньої відмови ОСОБА_7 від виконання попередній договір № 690, укладений 25.08.2011 року між ТОВ «Ключове рішення» та ОСОБА_7

Визнано таким, що припинив свою дію, внаслідок односторонньої відмови ОСОБА_7 від встановлення орендної плати відповідно до вимог законодавства, договір оренди № 690, укладений 25.08.2011 року між ТОВ «Ключове рішення» та ОСОБА_7 Виселено ОСОБА_7 з квартири, що знаходиться за адресою - АДРЕСА_1 без надання іншого жилого приміщення. Вирішено питання про судові витрати.

В апеляційній скарзі ОСОБА_7, просить скасувати рішення суду першої інстанції, яке вважає незаконним та необґрунтованим, винесеним з порушенням норм матеріального та процесуального права, та ухвалити нове рішення по суті спору, відмовивши в задоволенні позовних вимог ТОВ «Ключове рішення» в повному обсязі.

Апелянт не погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що він в односторонньому порядку відмовився від обох договорів, оскільки не сплачує передбачені договорами платежі. Посилається на те, що ні в позовній заяві, ні в рішенні суду не зазначено суму такої заборгованості і в матеріалах справи відсутні докази, які б підтверджували заборгованість по сплаті обов'язкових платежів згідно умов договору.

ОСОБА_7 стверджує, що вимоги позивача є неправомірними, оскільки відповідно до положень ст. ст. 627, 629 ЦК України підписуючи договір оренди, сторони погодили всі його істотні умови і якщо відбулись якісь зміни в законодавстві, то умовами договору оренди не передбачений порядок зміни орендної плати в односторонньому порядку і такі зміни не розповсюджуються на договірні відносини, які виникли в 2011 році.

ОСОБА_7 наголошує, що позивачем пропонувалось одночасно збільшити орендну плату та розірвати попередній договір тобто в даному випадку змінювались істотні правовідносини між сторонами і як наслідок змінювались істотні умови обох договорів, а тому він, апелянт, втрачав гарантоване право на придбання спірної квартири. Проте, він не відмовлявся від самих договорів на попередніх умовах, а лише відмовився від підписання додаткових угод, які, на думку апелянта, порушували його права. Тому апелянт вважає, що позивач мав право у разі наявності заборгованості стягнути її в судовому порядку, а у випадку збільшення орендної плати - подати відповідний позов про зобов'язання укласти додаткову угоду, обґрунтувавши при цьому підстави такого збільшення.

Також апелянт посилається на те, що в матеріалах справи відсутні докази, які б свідчили про порушення ним самого зобов'язання в силу ст.ст. 525, 526, 530 ЦК України.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників судового розгляду, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд приходить до наступних висновків.

Відповідно до положень ч. 3 ст. 10 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підстави своїх вимог або заперечень, надавши докази відповідно до вимог ст. ст. 57-60 ЦПК України. Згідно ч. 4 ст. 60 ЦПК України, доказування не може ґрунтуватись на припущеннях.

Перевіряючи доводи скарги, апеляційним судом встановлено, що ТОВ «Ключове рішення» є власником квартири загальною площею 33, 4 кв. м, житловою площею 17, 9 кв. м, що знаходиться в АДРЕСА_1.

25 серпня 2011 року між ТОВ "Ключове рішення" та ОСОБА_7 були укладені попередній договір № 690 та договір оренди квартири № 690 з пільговою ставкою орендної плати з метою фінансового сприяння виконанню відповідачем зобов'язань за попереднім договором. Зазначені обставини в апеляційному суді сторони не спростовували і не заперечували.

Задовольняючи позовні вимоги ТОВ «Ключове рішення», суд першої інстанції, враховуючи положення ст.ст. 525, 526, 530 ЦК України та ст. 188 Податкового кодексу України, виходив з того, що протягом дії спірних правовідносин, відповідач неодноразово порушував фінансові зобов'язання за вказаними договорами, внаслідок чого виникла прострочена заборгованість, а відмова відповідача сплачувати чергові платежі свідчить про його односторонню відмову від виконання попереднього договору.

Проте, з таким рішенням суду першої інстанції не може погодитись колегія суддів апеляційного суду, з огляду на таке.

У статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів (вільне волевиявлення учасника правочину).

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Частина 1ст. 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Як встановлено апеляційним судом із змісту укладеного 25.08.2011 р. між ОСОБА_7 та ТОВ «Ключове рішення» попереднього договору № 690, сторони зобов'язались у строк не пізніше 01 січня 2021 року укласти нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, загальна площа якої становить 33,40 кв.м.

Згідно п. 5 цього договору, на підтвердження дійсних намірів про наступне укладення договору купівлі-продажу та в забезпечення виконання свого зобов»язання щодо виконання попереднього договору, покупець з моменту підписання попереднього договору сплачує продавцю грошову суму в розмірі 490 грн. шляхом безготівкового переказу коштів на поточний рахунок продавця. Забезпечення сплачується покупцем щомісяця до 15 числа поточного місяця до моменту укладення сторонами договору купівлі-продажу.

Згідно п. 9 договору, у разі укладання сторонами договору купівлі-продажу житлового приміщення у визначений строк, грошова сума, яка перерахована продавцю, зараховується в оплату вартості житлового приміщення. Спірні питання, які не будуть урегульовані шляхом переговорів, вирішуватимуться у суді (п. 12).

Положення ч. 2 ст. 635 ЦК України містять спеціальну норму, якою передбачено перелік правових наслідків порушення попереднього договору.

Припинення зобов'язань за попереднім договором внаслідок не укладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку виключає спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов'язку в натурі або виникнення основного договірного зобов'язання як правової підстави для виникнення у набувача права власності на майно.

Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства, прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу.

Попередній договір не містить можливості спонукання другої сторони до укладення основного договору, або будь-яких інших договорів, у тому числі і додаткового договору, тому правовідносини сторін не потрапляють під визначення зобов'язання, наведеного в ст. 509 ЦК України.

Згідно з положеннями ЦК України зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

З вищевикладеного вбачається, що законодавець встановив імперативну вимогу до припинення зобов'язань за попереднім договором, пов'язану з наявністю наступних фактів: не заключення основного договору у встановлений попереднім договором термін; або відсутність пропозиції однієї із сторін про укладення основного договору в установлений строк.

Враховуючи викладене, у разі не укладення основного договору в передбачений термін зобов»язання по його укладенню припиняється і ніяких інших наслідків для сторін не передбачено. При цьому є лише можливість відшкодування завданих збитків як форма компенсації стороні понесених нею реальних витрат, пов'язаних з відмовою від укладення основного договору.

Тому, укладення попереднього договору є юридичним інструментом, завдяки якому сторони при відсутності фактичної можливості укласти договір в даний час можуть зафіксувати свої наміри, надавши їм статус взаємного зобов'язання.

Разом з тим, як встановлено апеляційним судом, попередній договір, укладений між сторонами, не містить умови про відповідальність осіб у разі порушення його умов (відшкодування збитків) та не містить жодних положень про порядок внесення змін або доповнень до попереднього договору.

Як встановлено апеляційним судом, ТОВ «Ключове рішення» не зверталось до ОСОБА_7 з вимогою про відшкодування збитків, внслідок несплати відповідних платежів, а строк виконання основного зобов'язання (2021 рік) ще не настав.

Виходячи з аналізу положень ст. 635 ЦК України, апеляційний суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Для попереднього договору у всіх випадках обов'язковою є письмова форма. А у випадках, коли для основного договору встановлена нотаріальна форма, попередній договір також потребує нотаріального посвідчення.

Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

З матеріалів справи вбачається, що укладений між сторонами 25 серпня 2011 року попередній договір про укладення у 2021 році договору купівлі-продажу житлового приміщення (спірної квартири) нотаріально не посвідчувався.

Як встановлено апеляційним судом, ОСОБА_7 дійсно не виконував умови попереднього договору від 25.08.2011 року і не сплачував щомісячно платежі в сумі 490 грн. Зазначені обставини в апеляційному суді представник відповідача не спростував жодними належними і допустимими доказами.

Виходячи з положень ст. 615 ЦК України, одностороння відмова від зобов'язання може застосовуватись незалежно від вини порушника, але лише у випадках, встановлених договором або законом. Одностороння відмова від зобов'язання відбувається внаслідок самого факту її здійснення і не потребує звернення до суду. Отже, виходячи із обставин цієї конкретної справи, внаслідок невиконання відповідачем умов попереднього договору щодо внесення щомісячних платежів у розмірі 490 грн., які підлягали зарахуванню в рахунок майбутньої оплати за спірну квартиру у разі укладення сторонами договору купівлі-продажу цієї квартири у 2021 році, відбулась відмова ОСОБА_7 від попереднього договору, а відтак звернення позивача в суд для визнання попереднього договору припиненим є помилковим.

Перевіряючи доводи скарги, апеляційним судом встановлено, що з метою фінансового сприяння виконанню відповідачем зобов»язань за попереднім договором, 25.08.2011 р. між сторонами був укладений договір оренди спірної квартири з пільговою ставкою орендної плати згідно п.2.2 цього договору у розмірі 10 грн. за перший місяць оренди. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць підлягає індексації з коефіцієнтом рівним 1. Згідно п. 2.3 договору оренди, орендар самостійно вносить платежі за спожиті ним комунальні та інші послуги на підставі наданих рахунків відповідними організаціями.

Як встановлено апеляційним судом, позивач не є виробником житлово-комунальних послуг і не є посередником між надавачами послуг і ОСОБА_7 в питаннях отримання оплати за ці послуги. Позивачем в апеляційному суді не доведено існування заборгованості відповідача перед надавачами послуг по оплаті за житлово-комунальні послуги - за газопостачання, утримання будинків та прибудинкових територій, електропостачання, водовідведення та водопостачання, опалення та гаряче водопостачання та не доведено, що між ОСОБА_7 та організаціями - надавачами житлово-комунальних послуг існують будь-які цивільно-правові договірні взаємовідносини. Позивачем не доведено також, що позивач, як власник квартири, передав відповідачеві свої повноваження щодо укладення договорів на оплату послуг з організаціями, які надають вищевказані житлово-комунальні послуги. Відтак позивачем не доведено порушення відповідачем у повному обсязі умов орендного договору спірної квартири. Разом з тим, надана апеляційному суду відповідачем довідка про відсутність заборгованості по квартплаті не спростована ТОВ «Ключове рішення» належними і допустимими доказами.

Відповідно до ч. 1 ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Згідно із ч. 1 ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Положеннями статей 15, 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Таким чином порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.

Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені у ст. 16 ЦК України.

Як встановлено апеляційним судом, ТОВ «Ключове рішення» заявлені вимоги про виселення відповідача із спірної квартири з підстав захисту права власності та не виконання умов договору оренди та у зв»язку з не виконанням вимоги позивача про укладення додаткових угод до попереднього договору та до договору оренди. Проте, позивачем не доведено у суді першої інстанції і не представлено доказів апеляційному суду у який спосіб відбулось та в чому конкретно полягає порушення відповідачем права власності позивача на спірну квартиру та у який спосіб це порушене право підлягає судовому захисту і поновленню.

Відтак, вимоги позивача про визнання попереднього договору та договору оренди квартири припиненими та виселення з цих підстав ОСОБА_7 з житлового приміщення не можна вважати належним способом захисту майнових прав позивача і заявлений позов є передчасним.

Зазначені обставини справи не були з»ясовані та не досліджені судом першої інстанції у повному обсязі, що призвело до помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позову.

З огляду на викладене, колегія суддів приходить до висновку про необхідність задоволення апеляційної скарги ОСОБА_7 та скасування рішення суду першої інстанції, з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ТОВ «Ключове рішення».

Відповідно до ст. 88 ЦПК України з ТОВ «Ключове рішення» на користь ОСОБА_7 підлягає стягненню сплачений судовий збір за розгляд справи у суді апеляційної інстанції в сумі 730 грн. 80 коп.

Керуючись ст.ст. 88, 303, 307, 309, 313, 314, 316, 317, 319, 324 ЦПК України, апеляційний суд,

В И Р І Ш И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_7 задовольнити.

Рішення Деснянського районного суду м. Чернігова від 17 листопада 2015 скасувати.

В задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Ключове рішення» до ОСОБА_7 про визнання припиненими попереднього договору та договору оренди, виселення відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Ключове рішення» на користь ОСОБА_7 730 грн. 80 коп. судового збору за розгляд справи в апеляційному суді.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржене в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий:Судді: