Справа № 717/446/15-ц
Провадження № 2/724/75/16
26 травня 2016 року Хотинський районний суд Чернівецької області в складі:
головуючого судді: Руснака А.І.
при секретарі: Лакуста Ю.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Хотині Чернівецької області цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Дністрові роси» до ОСОБА_1, фермерського господарства «Вікагропром», третя особа на стороні відповідачів ОСОБА_2 служба Кельменецького районного управління юстиції про визнання недійсним договір оренди землі, визнати договір оренди земельної ділянки поновленим,-
В обґрунтування вимог позивач зазначив, що ТОВ «Дністрові роси» уклало з ОСОБА_1 28 липня 2007 року договір оренди земельної ділянки на площу 1,8730 га., який зареєстровано 01.12.2009 року в Чернівецький регіональній філії ДП «Цент ДЗК». Термін дії договору до 01.12.2014 року. ТОВ «Дністрові роси» виконало вимоги ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та надіслало ОСОБА_1 повідомлення про бажання скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк та додаткову угоду, що підтверджується листом від 22.08.2014 року. Ігноруючи пропозиції позивача, під час дії договору оренди від 28.07.2007 року, ОСОБА_1 порушуючи ст. 777 Цивільного кодексу України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі», уклала 20.11.2014 року договір оренди землі з фермерським господарством "Вікагропром". Додатком до цього договору складено акт-приймання передачі земельної ділянки. Позивач зазначає, що договір оренди від 20.11.2014 року укладений між відповідачами з порушенням чинного законодавства України та з порушенням прав ТОВ «Дністрові роси» на користування земельною ділянкою. Зазначають, що акт приймання-передачі земельної ділянки площею 1,8743 га, складений з порушенням, оскільки ця земельна ділянка перебуває в користуванні ТОВ «Дністрові роси» та з 01.12.2014 року акт про повернення земельних ділянок між ОСОБА_1 та позивачем не було складено, тобто не повернувши земельні ділянки від попереднього орендаря, ОСОБА_1 нібито передала їх для ФГ «Вікагропром». Підтвердженням користування земельною ділянкою ТОВ «Дністрові роси» є відсутність акту повернення земельної ділянки, та той факт, що після 01.12.2014 року ОСОБА_1 не надсилала для позивача заперечення про поновлення договору оренди землі. На даний час ТОВ "Дністрові роси" не може укласти додаткову угоду, оскільки договір оренди від 20.11.2014 року укладений між відповідачами зареєстрований у ОСОБА_2 службі Кельменецького районного управління юстиції 24.12.2014 року.
В судове засідання представник позивача ОСОБА_4 не зявилася, надала суду заяву з проханням слухати справу у її відсутності, позовні вимоги підтримують, просить їх задовольнити.
Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не зявилася, причину неявки суду не повідомила.
Представник відповідача ОСОБА_5 в судове засідання не зявилася, надала суду заяву з проханням слухати справу у її відсутності, позовні вимоги не визнають, надала суду заперечення, в якому зазначила, що власник спірної земельної ділянки повідомив ТОВ «Дністрові роси» листом - повідомленням від 16.09.2014 року про заперечення в продовженні договору оренди від 31.07.2007 року та просила після закінчення строку дії договору оренди землі, передати землю згідно акту повернення. Крім того, зазначила, що істотні умови додаткової угоди і основного договору не відповідали ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» та були неприйнятними, в частині строку дії договору, розміру орендної плати, її індексації, строків внесення, відповідальності за її несплату, умов повернення земельної ділянки орендарем, поліпшення земельної ділянки. Також надала угоду про припинення дії договору з ФГ «Вікагропром» від 19 травня 2016 року, акт прийому передачі земельної ділянки та інформаційну довідку від 25 травня 2016 року.
Представник відповідача ФГ «Вікагропром» ОСОБА_6 в судове засідання не зявився, надав суду заяву з проханням слухати справу у його відсутності, позовні вимоги не визнають з підстав зазначених в запереченні.
Представник третьої особи на стороні відповідачів ОСОБА_2 служба Кельменецького районного управління юстиції в судове засідання не зявився, проте подав до суду письмову заяву про розгляд справи у його відсутності.
Суд, вивчивши та дослідивши матеріали справи, з'ясувавши всі фактичні обставини на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення справи по суті, прийшов до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню.
Відповідно до ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.
Згідно ст. ст.10, 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Між ОСОБА_1 та ТОВ «Дністрові роси» 28 липня 2007 року укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на п'ять років, починаючи від дня його державної реєстрації (п. 43), яка була здійснена 01 грудня 2009 року в Чернівецькій регіональній філії ДП «Цент ДЗК» (а.с.7).
Отже, термін дії договору закінчувався 01 грудня 2014 року.
Згідно з п. 8 договору оренди земельної ділянки сторони визначили, що у випадку належного виконання орендарем умов договору термін дії договору продовжується ще на 5 років (і не потребує внесення до нього змін (доповнень) чи переукладення даного договору на новий термін). Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.
Листом-повідомленням ТОВ «Дністрові роси» повідомило ОСОБА_1 про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, додавши до нього проект додаткової угоди (а.с.9-10).
ОСОБА_1 отримала вказане повідомлення та проект додаткової угоди, що не заперечується сторонами.
Упродовж місячного строку з дня отримання пропозиції ОСОБА_1 інших умов додаткової угоди не запропонувала та повернула додаткову угоду без підписання, зазначаючи, що не погоджується на продовження договору оренди земельної ділянки, що вбачається з листа від 16.09.2014 (а.с.11).
У подальшому 20 листопада 2014 року ОСОБА_1 уклала договір оренди зазначеної земельної ділянки з ФГ «Вікагропром» (а.с.12).
Листом, після спливу місячного строку з дня отримання пропозиції ТОВ «Дністрові роси», ОСОБА_1 повідомила позивача про завершення дії договору із вимогою повернення її земельної ділянки у встановленому порядку (актом прийому-передачі) (а.с.150).
Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору найму регулюються актами земельного законодавства -ЗК України,Законом України «Про оренду землі».
Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Отже, об'єктом оренди є земельна ділянка.
Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.
Пунктом 8 договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Дністрові роси» передбачалося, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк.
Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі».
Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.
Стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.
Так, у частинах першій - п'ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Виходячи з приписів статей 319,626 ЦК України, слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
Отже, згідно з частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.
Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:
- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;
- у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;
- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.
Така правова позиція міститься в постановах Верховного ОСОБА_5 України від 10 червня 2015 року (справа № 6-70цс15), 18 березня 2015 року (справа № 6-3цс15), 18 березня 2015 року (справа № 6-4цс15) та 25 лютого 2015 року (справа № 6-10цс15).
ОСОБА_5 встановлено факт належного виконання ТОВ «Дністрові роси» умов договору оренди землі; дотримання ним строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, не надіслання орендодавцем у встановлений законом строк пропозиції щодо інших умов договору ніж ті, що були запропоновані ТОВ «Дністрові роси» та укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендодавцем на умовах, з якими погоджується ТОВ «Дністрові роси».
За вказаних, та фактично встановлених обставин, суд дійшов висновку, що на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» у ТОВ «Дністрові роси» є переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк і що це право порушено у зв'язку з укладенням орендодавцем договору оренди від 20 листопада 2014 року з іншим орендарем - ФГ «Вікагропром», що відповідно до частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України є підстави для визнання зазначеного договору недійсним, однак враховуючи, що ОСОБА_1 та ФГ «Вікагропром» станом на день розгляду справи, а саме на 19 травня 2016 року припинили дію договору оренди земельної ділянки від 24.12.2014 року, суд вважає, що відпали підстави для визнання договору від 28 липня 2007 року недійсним.
Однак, для відновлення переважного права ТОВ «Дністрові роси» договір оренди земельної ділянки площею 1,8743 га, яка розташована на території Бурдюзької сільської ради Кельменецького району Чернівецької області, укладений 28 липня 2007 року між ТОВ «Дністрові роси» та ОСОБА_1, слід визнати поновленим та зобов'язати ОСОБА_1, вчинити дії щодо укладення з позивачем додаткової угоди оренди земельної ділянки.
ОСОБА_5 також встановлено, що відповідач ОСОБА_1 впродовж місячного терміну з дня отримання пропозиції ТОВ «Дністрові роси» не узгоджувала з орендарем істотних умов договору та не надсилала письмового листа-повідомлення про прийняте нею рішення щодо істотних умов продовження договору оренди. Лист надісланий ТОВ «Дністрові роси» свідчить лише про небажання ОСОБА_1 продовжити договір оренди земельної ділянки (а.с.150).
Встановлено, що на порушення вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» ОСОБА_1, як орендодавець, у місячний термін не розглянула надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, не узгодила з орендарем істотні умови договору та направила лише лист-повідомлення про відмову на продовження договору оренди земельної ділянки без надання пропозицій щодо інших умов оренди земельної ділянки.
За наведених обставин, укладення ОСОБА_1 договору оренди землі з новим орендарем практично на тих же умовах (розміру орендної плати) без пропонування таких умов позивачу є порушенням переважного права ТОВ «Дністрові роси» на поновлення договору оренди.
Отже, заперечення відповідачів щодо заявлених позовних вимог, про те, що договір оренди з ФГ «Вікагропром» укладено на більш сприятливих умовах, є безпідставними, оскільки ці, чи інші умови договору ОСОБА_1 позивачу ТОВ «Дністрові роси» не пропонувалися.
Також не заслуговують на увагу твердження відповідачів про те, що ТОВ «Дністрові роси» у зв'язку зволіканням з реєстрацією попереднього договору оренди не може вважатися таким, що належно виконувало обов'язки за договором оренди, оскільки реєстрація договору оренди є умовою набрання чинності договором, а не обов'язком орендаря.
За таких обставин, суд приходить до висновку про часткове задоволення позову.
Крім того, у відповідності до ч.1 ст. 88 ЦПК України, стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтвердженні судові витрати.
На підставі вищенаведеного та керуючись ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», ст.ст. 764, 777 ЦК України, ст.ст. 10, 11, 57-60, 88, 209, 212-215, 294 ЦПК України, суд,-
Позов товариства з обмеженою відповідальністю «Дністрові роси» до ОСОБА_1, фермерського господарства «Вікагропром», третя особа на стороні відповідачів ОСОБА_2 служба Кельменецького районного управління юстиції про визнання недійсним договір оренди землі, визнати договір оренди земельної ділянки поновленим задовольнити частково.
Стягнути з ОСОБА_1 (жительки с.Бурдюг Кельменецького району Чернівецької області) та фермерського господарства «Вікагропром» (вул. Господарський масив,1 с. Бурдюг Кельменецького району Чернівецької області) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Дністрові роси» солідарно витрати зі сплати судового збору в сумі 243 (двісті сорок три) гривень 60 коп.
В іншій частині позовних вимог ТОВ «Дністрові роси» - відмовити.
Рішення суду може бути оскаржене до апеляційного суду Чернівецької області через Хотинський районний суд терміном десять днів з дня його оголошення, а особами, які не були в судовому засіданні в цей же термін і в цьому ж порядку з дня отримання ними копії рішення суду.

Суддя: А.І.Руснак