Провадження № 2/761/7540/2016
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 грудня 2016 року Шевченківський районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді: Осаулова А.А.

при секретарі: Вольда М.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві в приміщенні суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ШУНЯ» про розірвання договору оренди, усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном, стягнення заборгованості за договором оренди, -

в с т а н о в и в:

У вересні 2016 року ОСОБА_1 (далі по тексту - позивач) звернулась до суду із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «ШУНЯ» (далі по тексту - відповідач), відповідно до якого просила розірвати Договір оренди нежитлових приміщень № 4 від 01.08.2015, укладений між сторонами (далі по тексту - Договір оренди); усунути перешкоди у здійсненні права користування та розпорядження майном шляхом виселення відповідача з нежитлових приміщень загальною площею 81,1 кв.м, які знаходяться на цокольному поверсі будинку за адресою: АДРЕСА_1 власником яких є позивач; стягнути з відповідача на користь позивача заборгованість за Договором оренди в розмірі 59 770, 68 грн., судовий збір в розмірі 1702 грн. та інші судові витрати.

В подальшому позивачем було змінено позовні вимоги, позивач, крім зазначених вимог щодо розірвання Договору оренди та виселення відповідача, просив стягнути з останнього заборгованість за Договором оренди в розмірі 29 361, 15 грн. та судовий збір в розмірі 1702 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між сторонами 01.08.2015 укладено Договір оренди, відповідно до умов якого відповідач прийняв у строкове платне користування (оренду) нерухоме майно, а саме нежитлові приміщення за загальною площею 81,1 кв.м, які знаходяться на цокольному поверсі будинку за адресою: АДРЕСА_1 (далі по тексту - приміщення). В подальшому між сторонами 03.08.2016 підписано Додаткову угоду № 1 до Договору оренди, якою встановлено розмір орендної плати на рівні 10 000 грн. на місяць та затверджено графік оплати. Разом з тим, відповідач систематично порушує строки оплати оренди, сплачує її не в повному обсязі, не здійснює витрат, пов'язаних з утриманням об'єкту оренди, внаслідок чого утворилась заборгованість з оплати житлово-комунальних послуг. Таким чином, станом на 02.12.2016 у відповідача перед позивачем виникла заборгованість, яка складається: 10000 грн. - заборгованість по орендній платі, пеня за несвоєчасне виконання зобов'язання в розмірі 4 615,24 грн., заборгованість щодо оплати житлово-комунальних послуг в розмірі 12 020, 96 грн. Через систематичне порушення відповідачем умов Договору оренди, позивач звернувся до останнього з вимогою про усунення вказаних ним порушень, разом з тим, відповідач залишив вказані вимоги поза увагою. Вказані порушення надають позивачу право розірвати Договір оренди. Крім того, відповідачем було проведено добудову орендованих приміщень без згоди на те позивача. Також, позивач звертався до відповідача з листом від 14.07.2016, використовуючи своє право щодо підвищення орендної плати.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі, позов просив задовольнити.

Представник відповідача в судовому засіданні заперечував проти позову, просив відмовити в його задоволенні з наступних підстав. Перш за все, приміщення за Договором оренди передавались відповідачу з недоліками - проблеми з опаленням, необхідність капітального ремонту системи підключення до каналізаційної мережі, неналежне електропостачання в приміщення. Вказані недоліки в порушення умов Договору оренди позивачем не усунуто. Крім того, представник відповідача дійсно вказав, що з підстав, незалежних від волі відповідача, орендна плата останнім була здійснена несвоєчасно. У зв'язку з цим, між сторонами і було укладено Додаткову угоду, відповідно до якої було знижено щомісячні додаткові оплати у серпні місяці на 4 300 грн. в порівнянні з іншими місяцями. Станом на 18.10.2016 відповідач погасив заборгованість з оплати оренди. Позивачем не надано доказів систематичного порушення відповідачем умов Договору оренди. Крім того, відповідачем оплачувались рахунки за комунальні послуги включно до 11.02.2016, після чого відповідач перестав отримувати їх за своєю адресою. Оскільки саме з позивачем укладались договори з відповідними організаціями, що надають комунальні послуги, то і відповідальність за їх виконання теж несе позивач перед постачальниками таких послуг. Відповідач не може оплачувати вказані послуги, так як він не укладав з відповідними організаціями договорів на постачання послуг. Позивач не надавав відповідачу рахунків на оплату комунальних послуг. Відповідач періодично оплачував вказані послуги незважаючи на відсутність рахунків. Заперечував відповідач і проти того, що останнім було самовільно добудовано вхідну групу орендованого приміщення, так як вхідна група знаходиться поза межами орендованих приміщень, конструкція є тимчасовою та може бути демонтована в будь-який час. Ремонт частини фасаду цокольного поверху будинку здійснювався на підставі Паспорту ремонту частини фасаду цокольного поверху будинку, затвердженого ГУ містобудування та архітектури від 10.10.2001. Позивачем не зазначено істотних обставин, які б обґрунтовували б підвищення орендної плати, крім того, сума, на яку позивачем було збільшено орендну плату, не відповідає вимогам Договору оренди. Також позивачем надсилалась відповідачу пропозиція про переважне право придбання Приміщення, а переважне право у відповідності до норм ЦП України, має наймач, який належно виконує свої обов1язки за договором найму, тобто надсилання вказаної пропозиції свідчить про визнання позивачем тієї обставини, що відповідач належним чином виконує умови Договору оренди.

Суд, вислухавши пояснення представника позивача, представника відповідача, дослідивши матеріали справи та оцінивши наявні у справі докази, приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню частково виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 3 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Згідно ч. 1 ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Як вбачається з матеріалів справи, між сторонами 01.08.2015 укладено Договір оренди нежитлових приміщень № 4 (а.с. 9-14), відповідно до умов якого Орендодавець (позивач) передає, а Орендар (відповідач) приймає в строкове платне користування (оренду) наступне майно: нежитлові приміщення загальною площею 81, 1 кв.м, які знаходяться на цокольному поверсі Будинку за адресою: АДРЕСА_1 (п. 1.1. Договору оренди).

Відповідно до положень п. 1.3. Договору оренди, строк дії Договору - з 01.08.2015 по 30.06.2018, крім випадків, передбачених Договором оренди.

Згідно положень, визначених ч. 1,5 ст. 762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до п. 3.1. Договору оренди, розмір орендної плати складає 10 000 грн. за один місяць.

Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату щомісяця, починаючи з 01.08.2015 готівкою або безготівково не пізніше 15 числа місяця, за який здійснюється оплата (п. 3.6. Договору оренди).

З матеріалів справи вбачається, що між сторонами 03.08.2015 було укладено Додаткову угоду № 1 до Договору оренди нежитлових приміщень №4 від 01.08.2015 (а.с. 16-17), відповідно до умов якої збільшено розмір орендної плати складає 10 000 грн. за один місяць та додатково щомісячні суми та визначено графік оплати, з якого вбачається, що кожного місяця, не пізніше 15 числа, з 15.08.2015 по 15.06.2016 . Орендар зобов'язаний сплачувати грошові кошти в розмірі 14 300 грн., та не пізніше 15.07.2016 - 10 000 грн.

Положеннями статті 526 ЦК України визначено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.

Згідно ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до статті 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання.

Відповідно до ч.1 ст.612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідачем було сплачено 1 500 грн. відповідно до платіжного доручення № 796 від 24.06.2016, 1 610 грн. відповідно до платіжного доручення № 906 від 29.09.2016, 41 699 грн. відповідно до платіжного доручення № 933 від 17.10.2016.

Отже, в судовому засіданні встановлено, що відповідач не виконував належним чином умови Договору оренди та Додаткової угоди № 1, своєчасно та в повному обсязі не сплачував орендну плату, крім того, не сплачував орендну плату більше трьох місяців.

Відповідно до ч. 1 ст. 782 ЦК України, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Згідно положень п. 3.2. Договору, розмір орендної плати може бути змінено не раніше ніж з 01.08.2016 за ініціативою будь-якої із сторін на підставі досягнення взаємної згоди обох сторін. Сторони погодились, що така зміна розміру орендної плати не може бути більшою ніж на 25 % як в сторону підвищення, так і в сторону зниження встановленого цим Договором розміру і має бути закріплена відповідною додатковою угодою до 16.07.2016.

З вказаного вбачається, що сторони визначили та закріпили в Договорі порядок підвищення/зниження розміру орендної плати.

Позивач листом вих. №14/07-16 від 14.07.2016 (а.с. 20, 21), звернувся до відповідача, яку останній отримав 20.07.2016, відповідно до якого ініціював підвищення розміру місячної орендної плати до 29 470 грн. та запропопонував підписати у зв'язку з цим додаткову угоду.

Вказана пропозиція була залишена відповідачем поза увагою.

Додатково позивач звертався до відповідача із Повідомленням про необхідність виконання умов Договору оренди за вих. № 1 від 28.07.2016 (а.с. 22, 23).

Вказане повідомлення також було залишене відповідачем поза увагою.

Крім того, відповідно до п. 3.4. Договору оренди, якщо сторони не можуть дійти згоди щодо зміни розміру орендної плати, кожна із сторін має право на припинення дії цього Договору, попередивши про це іншу сторону не менше, ніж за 30 календарних днів до планової дати припинення.

Позивач листом за вих. №23/08-16 від 22.08.2016 (а.с. 24) повідомив відповідача про припинення Договору оренди та запропонував звільнити орендоване приміщення.

Вказане повідомлення також було залишена відповідачем поза увагою. Крім того, в судовому засіданні представник відповідача заперечував проти такого підвищення, разом з тим, в порушення умов п.3.2., 3.4. Договору оренди, жодним чином не повідомив про це позивача.

В судовому засіданні також встановлено, що відповідач в позасудовому порядку не погодився припинити Договір оренди.

Дія вказаного Договору припиняється в разі дострокового розірвання на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених чинним законодавством та/або цим Договором (пп. 9.4.4. Договору оренди).

Згідно п. 9.2. Договору оренди, цей Договір може бути достроково розірваний однією із сторін у разі порушення іншою стороною умов, визначених цим Договором.

Відповідно до частини першої статті 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 ЦК України).

Тобто таке порушення договору однією зі сторін, повинно тягнути для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

При цьому, оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Таким чином, істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Відповідно до ч. 2 ст. 782 ЦК України, у разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Отже, враховуючи вище викладене, а також ту обставину, що відповідач не виконував належним чином умови Договору оренди, ухилявся від його розірвання в досудовому порядку, суд приходить до висновку, що позовні вимоги в частині розірвання Договору оренди та стягнення заборгованості по оплаті орендної плати за жовтень і листопад в розмірі 10 000 грн. є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Щодо інших обставин, на які посилається позивач як на підставу для задоволення позовної вимоги щодо розірвання Договору оренди, то останні не підтверджуються наявними в матеріалах справи доказами.

Орендар зобов'язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати Орендодавцю орендну плату та здійснювати інші платежі, передбачені Договором (пп. 6.2.9. п. 6.2. Договору оренди).

Відповідно до п. 8.2. Договору оренди, за несвоєчасне внесення орендної плати або інших платежів, передбачених цим Договором, Орендар сплачує на користь Орендаря на вимогу останнього пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ від суми простроченого платежу за кожний день прострочення.

Тому, суд перевіривши надані позивачем розрахунки пені, приходить до висновку, що вимога щодо стягнення пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ за період з 16.06.2016 по 01.12.2016 в розмірі 4 615, 24 грн. є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.

Разом з тим, однією з засад судочинства, регламентованих п. 4 ч. 3 ст. 129 Конституції України, є змагальність сторін та свобода в наданні ними до суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Відповідно до положень ч. 3 ст. 10 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно з вимогами ст.ст. 57-60 ЦПК України, засобами доказування в цивільній справі є пояснення сторін і третіх осіб, показання свідків, письмові докази, речові докази і висновки експертів. Суд приймає до розгляду лише ті докази, які мають значення для справи. Обставини, які за законом повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися ніякими іншими засобами доказування. Кожна сторона має довести ті обставини, на які посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно п. 3.7. Договору оренди, всі витрати, пов'язані з утриманням Приміщень, в тому числі комунальні платежі, сплачуються Орендарем за власний рахунок щомісяця згідно діючих тарифів, показань лічильників (якщо в наявності), та/або рахунків уповноважених підприємств та організацій згідно з правилами, установленими надавачем послуг.

Разом з тим, позивачем не надано доказів того, що ним понесено витрати на оплату комунальних послуг в розмірі 5 836, 43 грн. (борг за теплову енергію), 7 653, 42 (борг за гаряче водопостачання), 1 256, 06 грн. (борг за воду та каналізацію) та що останній має право на стягнення вказаних коштів, а не відповідні організації з надання вказаних послуг. Крім того, позивачем не надано доказів того, що відповідач мав можливість оплатити такі послуги, що позивачем направлялись відповідні рахунки на оплату вказаних послуг.

Щодо вимоги про усунення перешкод в користуванні відповідачем шляхом його виселення із займаних приміщень, то суд приходить до висновку, що вказана вимога не підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Статтею 785 ЦК України визначено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Крім того, відповідно до п.7.1. Договору оренди, повернення приміщень після закінчення строку оренди або у зв'язку з достроковим припиненням Договору здійснюється представниками Сторін, які складають та підписують акт здачі-прийому приміщень в день закінчення строку оренди або дострокового припинення Договору з урахуванням умов Договору.

Тому, вище викладене, вимога щодо усунення перешкод в користуванні відповідачем шляхом виселення останнього із орендованих приміщень, в розумінні ст. 3 ЦПК України, є передчасною, так як права позивача в даному випадку не порушені, відповідач за рішенням суду та у відповідності до умов Договору оренди в разі його дострокового припинення, зобов'язаний звільнити вказані приміщення та має право в добровільному порядку вчинити вказані дії.

Додатково суд роз'яснює, що вказане рішення суду не позбавляє позивача права звертатись до суду з позовом про усунення перешкод в користуванні шляхом виселення відповідача із займаних приміщень з тих підстав, які не були предметом розгляду в межах даної цивільної справи.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір в розмірі 551, 20 грн.

На підставі викладено та керуючись ст. 11, 16, 526, 530, 610, 612, 651, 652, 759, 762, 782, 785 ЦК України, ст. 3, 8, 10, 11, 57-60, 88, 169, 179, 208, 209, 210, 211-215, 218, 223, 294 ЦПК України, -

в и р і ш и в:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ШУНЯ» про розірвання договору оренди, усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном, стягнення заборгованості за договором оренди, - задовольнити частково.

Розірвати договір оренди нежитлових приміщень №4 від 01.08.2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ШУНЯ».

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ШУНЯ» на користь ОСОБА_1 заборгованості за договором оренди нежитлових приміщень №4 від 01.08.2015 року за листопад 2016 року в розмірі - 10 000 грн.; пеню за прострочення сплати орендної сплати в сумі - 4 615 грн. 24 коп. та судовий збір в сумі - 551 грн. 20 коп.

В задоволенні іншої частини позовних вимог, - відмовити,

Рішення суду може бути оскаржене до Апеляційного суду м. Києва через Шевченківський районний суд м. Києва шляхом подання апеляційної скарги протягом десяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя: