Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/961/16 Головуючий у суді І-ї інстанції Баранець А. М.
Доповідач Чельник О. І.
РІШЕННЯ

іменем України

25.05.2016 колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області у складі:

головуючого: Чельник О.І.

суддів: Белінської І.М., Франко В.А.

при секретареві: Постоєнко А.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Кіровограді апеляційну скаргу фермерського господарства «Велетень плюс» на рішення Світловодського міськрайонного суду Кіровоградської області від 10 березня 2016 року у цивільній справі за позовом фермерського господарства «Сербин» до ОСОБА_2, фермерського господарства «Велетень плюс», третя особа без самостійних вимог: Державний реєстратор Світловодського відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, про продовження дії договору оренди з ОСОБА_2 на новий строк та визнання недійсним договору оренди землі,-

встановила:

У грудні 2015 року позивач звернувся в суд з позовом, в якому просив ухвалити рішення про визнання укладеного між сторонами договору оренди землі від 01.02.2010 року, зареєстрованого 22.10.2010 року за №32, таким, що є фактично пролонгованим з 22.10.2015 року на новий термін строком на 7 років, тобто до 22.10.2022 року, визнання недійсним договору оренди землі, укладеним між ОСОБА_2 та ФГ «Велетень Плюс» від 18.10.2015 року, зареєстрованим за індексним номером 25541488 23.10.2015 року, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна №52, та зобов'язання третьої особи: Світловодського Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно зареєструвати в установленому законом порядку пролонгований договір між ОСОБА_2 та ФГ «Сербин» від 01.01.2010 року про оренду землі, виключити з держреєстру речових прав визнаний судом недійсним договір оренди землі між ОСОБА_2 та ФГ «Велетень Плюс» з реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна №52.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначав, що 1 лютого 2010 року між ФГ «Сербин» та ОСОБА_2 укладено договір на оренду його земельної ділянки площею 3,96 га, яка знаходиться на землях с. Павлівка Світловодського району. 22 жовтня 2010 року цей договір було зареєстровано у Світловодському МРВ КРФДП «ЦДЗК» за №32 терміном на 5 років. За весь час дії договору претензій чи нарікань щодо виконання умов договору не було, повідомлень про небажання продовжувати дію договору від ОСОБА_2 не отримував. Відповідно до п.8 договору після закінчення строку його дії він пролонгується на новий строк. Вказав. що протягом дії договору він виконував усі його умови належним чином, тому відповідно до вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку договору мав переважне право на його поновлення на новий строк. 18 вересня 2015 року орендодавцю ОСОБА_2 було направлено проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 01 лютого 2010 року, що підтверджено копією касового чеку Укрпошта за №2002 про відправку рекомендованого листа на ім'я ОСОБА_2 за адресою його проживання. Тому, не отримавши від ОСОБА_2 повідомлення про його відмову від поновлення договору він вважав, що ОСОБА_2 згоден на продовження дії договору, який за вказаних обставин вважається пролонгованим. Готуючись до урожаю 2016 року в період з 10.10.2015 року по 18 жовтня 2015 року обробив поряд з іншими ділянками і належну ОСОБА_2 ділянку під №112 площею в 3,96 га землі а саме - виконав роботи по дискуванню, мульчуванню землі та внесенню добрив на загальну суму 8201 грн., що підтверджується актом виконаних робіт від 18.10.2015 року. На час звернення до суду земельна ділянка ОСОБА_2 перебувала у його користуванні. Акту про повернення земельної ділянки власнику не складалось. Вважав, що ОСОБА_2 порушено умови договору від 01.02.2010 року та не виконано вимог ч.5 та ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» щодо повідомлення ФГ «Сербин» в установленому законом порядку щодо небажання продовжувати дію договору .

Рішенням Світловодського міськрайонного суду Кіровоградської області від 10 березня 2016 року позовні вимоги задоволено у повному обсязі. Договір оренди землі від 01.02.2010 року, укладений між ФГ «Сербин» та орендодавцем ОСОБА_2 , зареєстрований 22.10.2010 року за №32, визнано таким, що є фактично пролонгованим з 22.10.2015 року на новий термін строком на 7 років, тобто, до 22.10.2022 року. Визнано недійсним договір оренди землі, укладений між орендодавцем ОСОБА_2 та ФГ «Велетень Плюс» 18.10.2015 року, зареєстрований за індексним номером 25541488 від 23.10.2015 року, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна №52,та №:02:000:0112. Зобов'язано Світловодський Відділ державної реєстрації речових прав на нерухоме майно зареєструвати в установленому законом порядку пролонгований договір між ОСОБА_2 та ФГ «Сербин» від 01.01.2010 року про оренду землі, виключивши з держреєстру речових прав визнаний судом недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_2 та ФГ «Велетень Плюс» з реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна №52 та :02:000:0112.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду ФГ «Велетень Плюс» подало апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду, посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права, та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Сторони та їх представники у судове засідання з'явилися. Третя особа свого представника у судове засідання не направила. Про час та місце слухання справи повідомлена належним чином. Причину неявки суду не повідомила. Колегія суддів ухвалила слухати справу без участі третьої особи на підставі ч.2 ст.305 ЦПК України.

Заслухавши доповідача, представників позивача, ФГ «Велетень Плюс», ОСОБА_2, який підтримав апеляційну скаргу ФГ «Велетень Плюс», дослідивши письмові докази по справі, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду у межах, встановлених ст.303 ЦПК України, колегія суддів дійшла до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції - скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, виходячи з такого.

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції дійшов до висновку про те, що позивач надав суду доказ про належне виконання ним умов договору, а саме своєчасний розрахунок з відповідачем за 2015 рік, направив вчасно повідомлення з пропозицією про продовження дії договору та копію додаткової угоди, в той час як відповідач не надав суду належних доказів неналежного виконання орендарем договору оренди землі та вчасно не повідомив орендаря про відмову у продовженні дії договору, а крім того, продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди.

Проте, погодитись з таким висновком суду першої інстанції колегія суддів не може з таких підстав.

Судом встановлено та підтверджено письмовими доказами по справі, що відповідно до державного акту на право приватної власності на землю серії РІ №330862, виданого на підставі розпорядження голови Світловодської районної адміністрації від 14.03.2002 року №125-р, земельна ділянка №112 площею 3,96 га, розташована на землях Павлівської сільської ради Світловодського району Кіровоградської області, передана у власність ОСОБА_2 (а.с.13). 01.02.2010 року між ФГ «Сербин» та ОСОБА_2 укладено договір оренди належної орендодавцю вказаної земельної ділянки. 22 жовтня 2010 року цей договір в установленому законом порядку зареєстрований за №32 у Світловодському МРВ КРФДП «ЦДЗК» терміном на 5 років, тобто діє до 22.10.2015 року (а.с.10-11).

Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки в оренду від 01.02.2010 року земельна ділянка №112 площею 3,96 га передана ОСОБА_2 в користування сільськогосподарському підприємству ФГ «Сербин» (а.с.12).

Судом встановлено, що позивач 18.09.2015 року направив на адресу ОСОБА_2 лист з пропозицією про продовження терміну дії договору від 01.02.2010 року та проект додаткової угоди про поновлення договору оренди від 01 лютого 2010 року (державна реєстрація від 22.10.2010 року №32) терміном на п'ять років, що підтверджено копією рекомендованого відправлення про вручення поштового відправлення ОСОБА_2, описом вкладення у цінний лист та квитанцією про оплату цінного листа від 18.09.2015 року (а.с.15-16). Вказаний рекомендований лист ОСОБА_2 отримав 31.10.2015 року (а.с.16).

Задовольняючи позовні вимоги з тих підстав, що позивачем було завчасно направлено орендодавцю повідомлення про намір продовжити дію договору оренди, який відповідач отримав 31.10.2015 року, суд першої інстанції не прийняв до уваги заперечення ОСОБА_2 про те, що наміру продовжувати договір оренди землі він не мав та 22.09.2015 року також направив позивачеві повідомлення про припинення договору оренди земельної ділянки на підставі п.37 договору, а саме у разі закінчення строку, на який його було укладено, від 21.09.2015 року, про що свідчить квитанція про направлення позивачеві рекомендованого листа від 22.09.2015 року (а.с.33-34), отримання якого позивач заперечував. З відповіді начальника поштового відділення с. Павлівка від 31.01.2016 року убачається, що рекомендований лист ОСОБА_2 направлявся в м. Світловодськ позивачеві, але не було вручено голові ФГ ОСОБА_3 і після закінчення терміну зберігання був повернутий відправнику і ОСОБА_2 особисто його отримав 31.10.2015 року.

При цьому ОСОБА_2 у судовому засіданні апеляційного суду пояснив, що і сам отримав повідомлення від позивача про намір продовжити договір оренди своєї земельної ділянки 31.10.2015 року, проте позивачеві було достеменно відомо про відсутність його згоди на продовження дії договору, намір продовжувати дію договору категорично заперечував та вказував, що з позивачем це обговорювалося в усній формі, голова ФГ «Велетень плюс» запропонував й ому більш вигідні умови на отримання орендної плати і в натуральній формі та те, що у ФГ «Велетень плюс» більш якісна сільськогосподарська продукція, ніж у позивача, що він також здійснив усі необхідні дії по повідомленню позивача про незгоду на продовження дії попереднього договору і він, як власник земельної ділянки, наділений усіма правами власника з питань володіння, користування та розпорядження своєю земельною ділянкою.

Судом встановлено, що 18.10.2015 року ОСОБА_2 уклав договір оренди земельної ділянки з ФГ «Велетень плюс» строком на сім років, орендна плата може здійснюватись у грошовій або натуральній формі, розмір якої становить 4027,05 грн. (а.с.36-38). Того ж дня між ФГ «Велетень плюс» та ОСОБА_2 було складено акт приймання-передачі земельної ділянки (а.с.39), та акт прийомки-передачі межових знаків на зберігання (а.с.45-47). 23.10.2015 року даний договір було зареєстровано у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (а.с.49). 25.11.2015 року державним реєстратором прав на нерухоме майно було внесено зміни до запису про нерухоме майно, права власності та суб'єкта цього права за №11551065 (а.с.50). Відповідно до п.45 спірного договору він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

12.11.2015 року голова ФГ «Велетень плюс» направив позивачеві повідомлення про укладення договору оренди земельної ділянки з ОСОБА_2 та з проханням не чинити перешкоди у користуванні орендованою ним земельною ділянкою (а.с.31-32).

В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що укладений 01 лютого 2010 року договір оренди передбачав, що орендар має переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк. До закінчення дії договору він направив орендодавцеві проект додаткової угоди, на час закінчення строку дії договору оренди орендар продовжував використовувати земельну ділянку для вирощування сільськогосподарської культури; протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди орендодавець не висловив будь-яких заперечень щодо його продовження, тому, договір вважається поновленим як на підставі ч.1, так і на підставі ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до вимог ч.ч.8-9 ст.33 Закону України «Про оренду землі» додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Верховний Суд України у правовій позиції у справі № 6-10цс15 від 25 лютого 2015 року зазначив, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Задовольняючи позов суд першої інстанції зазначив, що за місяць до закінчення дії Договору та протягом місяця після закінчення дії договору оренди землі від 01.02.2010 року ОСОБА_2, знаючи про фактичне перебування його земельної ділянки у ФГ «Сербин», не повідомив у встановленому законом порядку ФГ «Сербин» про небажання продовжувати дію договору, в результаті чого позивач, враховуючи прохання ОСОБА_2 весною 2015 року про поновлення договору оренди, вважаючи, що ОСОБА_2 згоден на пролонгацію договору, в період з 10.10.2015 р. по 18.10.2015 року провів обробку землі для наступного врожаю, що підтверджено наданим до справи Актом про виконання вказаних робіт від 18.10.2015 року та актом перевірки земельної ділянки комісією у складі посадових осіб Павлівської сільської ради, якою встановлено, що на момент огляду ділянки №112 31.01.2016 року, яка належить ОСОБА_2 , встановлено , що вона зорана після врожаю сояшника 2015 року.

При цьому ні акту про виконання вказаних робіт від 18.10.2015 року, ні акту перевірки спірної земельної ділянки комісією у складі посадових осіб Павлівської сільської ради матеріали справи не містять.

Надаючи перевагу показанням свідка ОСОБА_4, який працює у ФГ «Сербін» механізатором, про те, що весною 2015 року він чув, як ОСОБА_2 в розмові з ОСОБА_3 говорив про те, що закінчилась дія договору з ним і виказав своє бажання продовжити дію договору на новий строк, при цьому мав побоювання, що, якщо договір не буде продовжений, то підприємство не розрахується з ним, та приймаючи їх як належний та допустимий доказ, суд першої інстанції в порушення статті 212 ЦПК України не дав оцінки як показанням свідка ОСОБА_5, яка є дружиною відповідача та показала, що її чоловік наміру продовжувати договір оренди землі не мав, так і пояснення самого ОСОБА_2, який категорично заперечував такий намір, про що свідчить і направлення позивачеві повідомлення про припинення договору оренди від 21.09.2015 року, хоча позивач і заперечував його отримання.

Не ґрунтуються на доказах і доводи представника позивача про те, що після закінчення дії договору від 01 лютого 2010 року ФГ «Сербін» продовжував користуватися земельною ділянкою.

Не можна визнати обґрунтованими доводи представника позивача про те, що відсутність акта про повернення ФГ «Сербін» земельної ділянки орендодавцю свідчить про продовження використання позивачем земельної ділянки, оскільки порядок повернення земельної ділянки орендодавцеві після закінчення строку дії договору оренди від 01 лютого 2010 року цим договором не визначено, а надані відповідачами докази свідчать про використання спірної земельної ділянки ФГ «Велетень плюс» (а.с.39, 45-47).

Відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Таким чином, колегія суддів дійшла до висновку про те, що підстави для визнання продовженим договору оренди земельної ділянки від 01.02.2010 року, укладеному між позивачем та ОСОБА_2, та недійсним договору оренди, укладеному між відповідачами 18.10.2015 року, зареєстрованому 23.10.2015 року, у суду відсутні.

Крім того, судом в порушення норм процесуального права зобов'язано третю особу, яка не заявляла самостійних вимог щодо предмета спору - Світловодський Відділ державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, та не була притягнута до участі у справі у якості співвідповідача, зареєструвати в установленому законом порядку пролонгований договір між ОСОБА_2 та ФГ «Сербин» від 01.01.2010 року про оренду землі та виключити з держреєстру речових прав визнаний судом недійсним договір оренди землі між ОСОБА_2 та ФГ «Велетень Плюс» з реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна №52 та :02:000:0112

Оскільки суд першої інстанції допустив порушення норм матеріального та процесуального права, судове рішення не можна вважати законним та обґрунтованим та підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог ФГ «Сербін».

Керуючись ст.ст.303, 304, 307, 309, 313, 314, 316, 319 ЦПК України колегія суддів

вирішила:

Апеляційну скаргу фермерського господарства «Велетень плюс» задовольнити.

Рішення Світловодського міськрайонного суду Кіровоградської області від 10 березня 2016 року скасувати.

У задоволенні позовних вимог фермерського господарства «Сербин» до ОСОБА_2, фермерського господарства «Велетень плюс» про продовження дії договору оренди з ОСОБА_2 на новий строк та визнання недійсним договору оренди землі відмовити.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржено у касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий: О.І. Чельник

Судді: І.М.Белінська

В.А.Франко