Справа № 634/217/16-ц
Провадження № 2/634/176/16
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.12.2016 Сахновщинський районний суд Харківської області в складі:

головуючого судді - Зимовського О.С.,

при секретарі - Ковбаса С.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт Сахновщина цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Україна» про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки та зустрічним позовом Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Україна» до ОСОБА_1 про визнання недійсним п. 36 договору оренди земельної ділянки б/н від 01.03.2007 року,

В С Т А Н О В И В:

У березні 2016 року позивач ОСОБА_1 звернулася до суду з вищезазначеним позовом до Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Україна» про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки та її поверненням. На обґрунтування позову зазначив, що згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку НОМЕР_2, виданого на підставі рішення Огіївської сільської ради Сахновщинськогог району Харківської області від 26 березня 2001 року, № 6 та зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю 06 грудня 2001 року за №729, ОСОБА_2 мала у власності земельну ділянку площею 4,0863 Га., кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_3. Відповідно до договору оренди земельної ділянки № б/н від 01.03.2007 року, укладеного між, ОСОБА_2 та СВК «Україна» Сахновщинського району Харківської області, останнє використовує земельну ділянку площею 4,0863 Га. Договір оренди земельної ділянки №б/н від 01.03.2007 року було зареєстровано 08.10.2010 року, за №26.

ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_2 померла, після її смерті відкрилася спадщина на вищевказану земельну ділянку.

Згідно свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого державним нотаріусом Сахновщинської районної нотаріальної контори Харківської області Серьогіною О.М. 15 травня 2015 року, зареєстрованого в реєстрі за № 826 позивач є спадкоємцем земельної ділянки площею 4,0863 Га. Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 15 травня 2015 року, за № 37598242 право власності на земельну ділянку площею 4,0863 Га. належить ОСОБА_1

Згідно п. 36 Договору оренди земельної ділянки б/н від 01.03.2007 року «Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи є підставою для зміни умов або розірвання договору».

Позивачем 24.06.2015 року та 08.02.2016 року, на адресу відповідача, СВК «Україна» було направлено заяви з проханням щодо розірвання: договору оренди земельної ділянки №б/н від 01 березня 2007 року, укладеного між ОСОБА_2 та СВК «Україна» та проханням не використовувати та повернути вище зазначену земельну ділянку. Одночасно повідомила відповідача про своє небажання в подальшому укладати з СВК «Україна» договір оренди вище зазначеної земельної ділянки.

Жодних повідомлень (відповідей) позивачу не надійшло, а належна позивачу земельна ділянка так і перебуває у користуванні відповідача СВК «Україна».

Тому позивач просить суд розірвати договір оренди, зобов'язати відповідача повернути земельну ділянку та стягнути з відповідача понесені нею судові витрати у виді судового збору.

Представник відповідача СВК «Україна» звернувся до суд з зустрічним позовом в якому просив визнати недійсним п. 36 Договору оренди земельної ділянки від 01.03.2007 року укладеного СВК «Україна» з ОСОБА_2 та виключити його. В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що з моменту укладання зазначеного Договору оренди земельної ділянки Орендар відповідно до чинного законодавства здійснив усі необхідні заходи щодо планування сільськогосподарських робіт на весь термін дії договору з метою забезпечення ефективного та цільового використання земельної ділянки. А саме, на період дії договору орендар склав План сівозмін, зрошування, обробки та впорядкування угідь. І розраховував на самостійне господарювання на землі з дотриманням умов цього договору та отримання доходів від своєї господарської діяльності. Але положення п. 36 Договору оренди між СВК «Україна» та ОСОБА_2 встановлює, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору, у такій редакції створює реальну загрозу порушенню прав позивача за зустрічним позовом, і не відповідає його істотним інтересам, як сторони цивільного договору. Оскільки, орендар значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні цього договору. Крім того, вказаним пунктом договору сторони не досягали згоди, що у разі переходу права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, договір оренди землі має бути обов'язково розірваний. Враховуючи, що договір оренди містить одну й ту ж підставу як для його розірвання, так і для зміни, вважаємо, що у договорі чітко не визначено у якості підстав для його обов'язкового розірвання зміну власника землі. Тому СВК «Україна» вважає, що п. 36 Договору оренди земельної ділянки від 01.03.2007 р., у такій редакції: «Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди» не відповідає вимогам чинного законодавства та загальни засадам цивільного законодавства, як справедливість, добросовісність та розумність і тому підлягає бути визнаний недійсним та виключений з договору.

В судове засідання позивач ОСОБА_1 та її представник ОСОБА_4 не з'явилися, але подали заяву в якій просили суд справу розглядати без їх участі, підтримали позовні вимоги та просили їх задовольнити в повному обсязі у задоволенні зустрічного позову просили відмовити. У раніше поданих до суду письмових запереченнях на зустрічний позов позивач вказав, що має намір самостійно використовувати вище зазначену земельну ділянку і не бажає продовжувати будь-які відносини з СВК «Україна». Крім того, зазначив, що позивач за зустрічним позовом не надав жодних необхідних належних та допустимих доказів на підтвердження факту здійснення всіх необхідних заходів щодо планування сільськогосподарських робіт на весь час дії договору з метою забезпечення ефективного та цільового використання земельної ділянки, а саме: відсутність розробленого та затвердженого в установленому порядку проекту землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозмін та впорядкування угіль і передбачають заходи з охорони земель (ч.4 ст.22 ЗК України); відсутність розрахунку матеріальних збитків, у разі дострокового розірвання Договору. Тому вважає, що наведені факти спростовують позовні вимоги про визнання недійсним п.36 Договорів оренди земельної ділянки.

Представник відповідача за первісним позовом СВК «Україна» ОСОБА_5 в судове засідання не з'явилась але направила до суду заяву в якій просила справу розглядати у відсутності відповідача та його представника. Крім того, відмовилась від клопотання щодо виклику в судове засідання свідків та їх допиту та просила справу розглядати за наявними у матеріалах справи доказами. Також зазначила, що позовні вимоги за первісним позовом не визнає, та заперечувала проти їх задоволення. Позовні вимоги за зустрічним позовом підтримала в повному обсязі і просила їх задовольнити.

Враховуючи, що в справі є достатні матеріали про права і взаємовідносини сторін, суд розглядає справу у відсутності позивача його представника та представника відповідача, відповідно до ст.169 ЦПК України.

Крім того, клопотання представника відповідача щодо відмови від допиту свідків, суд вважає таким, що підлягає задоволенню з наступних підстав, відповідно до вимог ст. 11 ЦПК України (диспозитивність цивільного судочинства), суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи (за винятком тих осіб, які не мають цивільної процесуальної дієздатності), в інтересах яких заявлено вимоги. Крім того, позивач та його представник за первісним позовом при вирішенні питання про виклик свідків не наполягали на їх виклику та допиті.

Суд, розглянувши матеріали справи, дослідивши докази, вважає, що позов ОСОБА_1 підлягає задоволенню в повному обсязі, а в задоволенні зустрічного позову СВК «Україна» слід відмовити з наступних підстав.

Судом установлені такі факти і відповідні їм правовідносини.

Відповідно до ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Правочини можуть бути односторонніми та двох чи багатосторонніми (договори).

За змістом ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. 1 ст. 628 ЦК України).

Відповідно до ст. 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства.

Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.

Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Підстави для зміни або розірвання договору визначені законодавцем у ст. 651 ЦК України.

Відповідно до вказаної правової норми зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 ЦК України).

У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (ч. 3 ст. 651 ЦК України).

Згідно ст. 653 ЦК України у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.

У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV (далі: Закон № 161-XIV). За змістом ст. 1 вказаного Закону оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 30 Закону № 161-XIV зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Підстави для припинення договору оренди землі визначені законодавцем у ст. 31 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до коментованої статті договір оренди землі припиняється в разі:

-закінчення строку, на який його було укладено;

- викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

- смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

- ліквідації юридичної особи-орендаря;

- відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;

- набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;

- припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

За правилами ч. 4 ст. 32 Закону № 161-XIV перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Наслідки припинення або розірвання договору оренди землі передбачені у ст. 34. Закону України «Про оренду землі», згідно якої у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Як встановлено судом, згідно договору оренди земельної ділянки № б/н від 01 березня 2007 року, укладеного між, ОСОБА_2 та СВК «Україна», останнє використовує земельну ділянку площею 4,09 Га. Договір оренди земельної ділянки №б/н від 01.03.2007 року було зареєстровано 08.10.2008 року, за №26 (а.с. 45-46).

ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_2 померла, після її смерті відкрилася спадщина на вищевказану земельну ділянку.

Згідно свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого державним нотаріусом Сахновщинської районної нотаріальної контори Харківської області Серьогіною О.М. 15 травня 2015 року, зареєстрованого в реєстрі за № 826 позивач є спадкоємцем земельної ділянки площею 4,0863 Га. (а.с. 6).

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 15 травня 2015 року, за № 37598242 право власності на земельну ділянку площею 4,0863 Га. належить ОСОБА_1 (а.с. 7).

У п. 36 Договору оренди земельної ділянки б/н від 01.03.2007 року. сторони передбачили, що «Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи є підставою для зміни умов або розірвання договору».

При цьому зазначений пункт Договору будь-ким із його учасників раніше не оспорювався й у встановленому законом порядку недійсним не визнавався.

Після оформлення свого права власності на успадковану земельну ділянку позивачем 24.06.2015 року та 08.02.2016 року, на адресу відповідача, СВК «Україна», було направлено заяви з проханням щодо розірвання договору оренди земельної ділянки та проханням не використовувати та повернути вище зазначену земельну ділянку (а.с. 8- 9).

Однак, не зважаючи на це, відповідач продовжує використовувати орендовану земельну ділянку в своїх інтересах.

Таким чином, суд приходить висновку, що в пункті 36 Договору оренди передбачено дві альтернативні підстави щодо наслідків переходу права власності на орендовану земельну ділянку, а саме зміна умов договору або його розірвання. Позивач, як новий власник орендованої відповідачем земельної ділянки скористався цим правом та не бажає продовжувати дію договору оренди, укладеного з СВК «Україна».

За таких обставин, враховуючи наведене суд вважає, що позовні вимоги за первісним позов підлягають задоволенню.

Позовні вимоги зустрічного позову СВК «Україна» про визнання недійсним п.36 Договору оренди земельної ділянки від 01.03.2007 року, укладених між ОСОБА_1 та СВК «Україна» та виключення його, задоволенню не підлягають, виходячи з наступного.

Згідно із ч. 1, 5 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частинами 1-3, 5, 6 ст.203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частинами 1-3, 5 ст. 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди, місце розташування та розмір земельної ділянки, строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків і порядку її внесення і перегляду та відповідальність за її несплату, умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду, умови збереження стану об'єкта оренди, умови і строки передачі земельної ділянки орендарю, умови повернення земельної ділянки орендодавцю, існуючі обмеження, обтяження, щодо використання земельної ділянки, визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди, відповідальність сторін.

Згідно до ст.217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

В обґрунтування зустрічних позовних вимог представник позивача посилався на те, що в пункті 36 спірного Договору оренди земельної ділянки чітко не визначено у якості підстав для його обов'язкового розірвання зміну власника землі.

Вказане посилання суд оцінює критично та відхиляє, оскільки зміст цього пункту в повній мірі відповідає пункту 40 Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220, та ніякого двозначного тлумачення не містить, у зв'язку з чим позивач, як новий власник орендованої відповідачем земельної ділянки, обґрунтовано скористалися своїм правом та ініціював питання про одностороннє дострокове розірвання Договору оренди земельної ділянки.

Крім того, посилання представника відповідача, що положення п. 36 Договору оренди у такій редакції створює реальну загрозу порушенню прав позивача за зустрічним позовом, і не відповідає його істотним інтересам, як сторони цивільного договору. Оскільки, орендар значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні цього договору. Також зазначає, що Орендар відповідно до чинного законодавства здійснив усі необхідні заходи щодо планування сільськогосподарських робіт на весь термін дії договору з метою забезпечення ефективного та цільового використання земельної ділянки. А саме, на період дії договору орендар склав План сівозмін, зрошування, обробки та впорядкування угідь. Але позивачем СВК «Україна» не надано жодних доказів, що підтверджують вказані обставини.

Крім того, посилання представника за зустрічним позовом, що позивачем виконувалися умови договору у повному обсязі та виплачувалась орендна плата у 2011 та 2015 році вказує, що орендарем виконувались умови договору оренди.

З огляду на вказане права орендаря у зв'язку з положення п. 36 Договору оренди у такій редакції, ніяк не порушує права орендодавця, оскільки ст. 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Якщо умови договору оренди земельної ділянки не влаштовують одну зі сторін договору, вона має право звернутися до суду з позовом про внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Та обставина, що позивача на даний час не влаштовує умова договору оренди землі, а саме п. 36 не є підставою для визнання її недійсною.

Таким чином, позивачем по зустрічному позову СВК «Україна» не надано доказів в обґрунтування позовних вимог про визнання недійсним п. 36 Договору оренди земельної ділянки від 01.03.2007 року, тому суд відмовляє в задоволенні позовних вимог.

При вирішенні питання щодо судових витрат, суд керується вимогами ст. 88 ЦПК України .

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 209, 212-215, 218 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 задовольнити.

Розірвати договір оренди земельної ділянки №б/н від 01 березня 2007 року, укладеного між ОСОБА_2 та Сільськогосподарським виробничим кооперативом «Україна» Сахновщинського району Харківської області, щодо використання земельної ділянки площею 4,0863 га., розташована на території Огіївської сільської ради Сахновщинського району Харківської області, зареєстрований у Сахновщинському РВ ЦДЗК 08.11.2010 року, за №26.

Зобов'язати СВК «Україна» Сахновщинського району Харківської області, повернути ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1, земельну ділянку, площею 4,0863 га., як власнику, згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 15 травня 2015 року, за № 37598242, яка належала ОСОБА_2, на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку НОМЕР_2, виданого на підставі рішення Огіївської сільської ради Сахновщинського району Харківської області від 26 березня 2001 року, № 6 та зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі 06 грудня 2001 року за № 729, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_3.

У задоволенні зустрічного позову Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Україна» Сахновщинського району Харківської області до ОСОБА_1 про визнання недійсним п. 36 договору оренди земельної ділянки б/н від 01.03.2007 року відмовити.

Стягнути з СВК «Україна» Сахновщинського району Харківської області на користь ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1, судові витрати в розмірі 1102 грн. 40 коп.

Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Харківської області через Сахновщинський районний суд Харківської області шляхом подачі в 10-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя:

Копія вірна. Суддя: