№ 2/638/4065/16
21 вересня 2016 року Дзержинський районний суд міста Харкова у складі:
головуючого судді - Штих Т. В.,
при секретарі - Чаленко Н.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельного альянсу «Моноліт», третя особа: Харківська міська рада, про визнання майнових прав на обєкт незавершеного будівництва,
Позивачі звернулися до суду з позовною заявою, в якій просять суд визнати за ними майнові права на обєкт незавершеного будівництва, який розташований за адресою: м. Харків, по пр. Перемоги (ріг пр. ОСОБА_3), на земельній ділянці, відведеної забудовнику Рішенням Харківської міської ради №66/04 від 28.04.2004 року, та на будівельному плані обєкта незавершеного будівництва визначений, як квартири, а саме: на 2-х кімнатну квартиру під номером 31/2, що розташована на 6-му поверсі, загальною будівельною площею 84,58 кв. м.; на 2-х кімнатну квартиру під номером 156, що розташована на 22-му поверсі, загальною будівельною площею 69,98 кв. м.; на 2-х кімнатну квартиру під номером 142, що розташована на 20-му поверсі, загальною будівельною площею 70,85 кв. м.; на 2-х кімнатну квартиру під номером 158, що розташована на 22-му поверсі, загальною будівельною площею 70,85 кв. м.; на 3-х кімнатну квартиру під номером 163, що розташована на 22-му поверсі, загальною будівельною площею 118, 25 кв. м.; та додатково 225, 96 кв. м. площі житлових приміщень.
Позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що відповідач порушує строк здачі в експлуатацію об»єкта незавершеного будівництва.
В судове засідання позивачі не з»явилися, про час та місце розгляду справи повідомлялися своєчасно та належним чином.
Представник позивачів ОСОБА_4 у судовому засідання позовні вимоги підтримав у повному обсязі та просив їх задовольнити.
Представник відповідача у судове засідання повторно не з*явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся своєчасно та належним чином, причину неявки суду не повідомив.
Представник третьої особи в судовому засіданні проти позову заперечував повністю. В своїх письмових запереченнях мотивував це тим, що визнання права власності на незавершений об»єкт самочинного будівництва не допускається, оскільки це суперечить змісту ч. 3 ст. 376 та ст. 331 ЦК України. Послався на ч. 3 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 року № 6 «Про практику застосування судами ст. 376 ЦК України (про правовий режим самочинного будівництва)», згідно якої судам розяснено, що право власності у порядку, передбаченому ч. 3 ст. 376 ЦК України, може бути визнано лише на новозбудоване нерухоме майно або нерухоме майно, яке створене у звязку зі знесенням попередньої будівлі та відповідно до будівельних норм і правил є завершеним будівництвом.
За таких обставин суд вважає можливим ухвалити заочне рішення у відсутності відповідача на підставі ст. 224 ЦПК України.
Суд, вислухавши представника позивачів ОСОБА_4, представника третьої особи, дослідивши матеріали справи, вважає, що позов підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Судом достовірно встановлено, що 09 січня 2006 р. в м. Харкові між ТОВ «Моноліт» будівельний альянс» та ОСОБА_1 було укладено договір № 110 про участь у будівництві, а також договір № 100 між ТОВ «Моноліт» будівельний альянс» та ОСОБА_2.
На підставі договору № 100 та договору № 110 про участь в будівництві, забудовник ТОВ «Моноліт» будівельний альянс» залучає інвесторів, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до будівництва обєкта нерухомості на земельній ділянці площею 4,4177 га, розташованій по вул. Балакірєва в м. Харкові, відведеній забудовнику рішенням Харківської міської ради № 144/04 від 06.10.2003 р.
Суд звертає увагу на те, що з 2006 року і по теперішній час будівництво забудовником ТОВ «Моноліт» будівельний альянс» по об»єкту, який інвестувався, вищезазначеними особами не ведеться, будівництво «заморожено».
Пунктами 1.2 даних договорів визначено, що інвестор доручає забудовнику від свого імені виконувати необхідні дії, спрямовані на залучення пайовиків за договором про участь в будівництві, внесків яких буде достатньо для будівництва обєкта. Після підписання договору інвестор стає пайовиком будівництва обєкта.
У відповідності до пунктів 1.3 вищевказаних договорів, за рахунок грошових коштів, отриманих від пайовиків, забудовник зобов»язується збудувати обєкт, який належить всім пайовикам на праві спільної часткової власності. Обєкт після прийняття в експлуатацію, підлягає розподілу в натурі між пайовиками (співвласниками), за виключенням допоміжних приміщень, які належать їм на праві загальної власності.
Далі, у відповідності до пунктів 1.5, при зміні проекту чи технічних умов будівництва обєкта загальна будівельна площа, може бути скорегована шляхом підписання додаткового договору, який є невідємною частиною вищевказаного договору.
Зважаючи на те, що об»єкт за стільки років не почав будуватися, а інвестори ОСОБА_1 та ОСОБА_2 оплатили відповідно до договору № 110 та договору № 100 стовідсоткову вартість об»єкта ще у 2007-2008 році, що підтверджується відповідними платіжними документами, 25.03.2011 забудовник в особі президента компанії ОСОБА_1 та ОСОБА_2, з ініціативи останнього уклали додатковий договір № 2 до договору № 110 про участь в будівництві.
У відповідності до п. 1.1 вказаного додаткового договору забудовник ТОВ «Моноліт» будівельний альянс» залучає інвестора ОСОБА_1 до будівництва об»єкта нерухомості на земельній ділянці площею 0,64 га, розташованої по пр. Перемоги (ріг пр. ОСОБА_3) в м. Харкові, відведеної забудовнику Рішенням Харківської міської ради №66/04 від 28.04.2004 р.
На підтвердження укладених із відповідачем договорів, позивач надав суду платіжні документи, якими підтверджується переведення грошових коштів у розмірі 1750481, 00 грн., які являлись еквівалентом 346 630,00 дол. США, на рахунок відповідача.
Позивачі в повному обсязі виконали свої зобовязання за вказаними договорами. В даний час будівельні роботи проводяться з порушенням термінів введення споруди в експлуатацію, будівництво споруди є незавершеним, її не введено в експлуатацію у встановлені договором строки.
Згідно п. 1.4 даного додаткового договору № 2, після прийняття об»єкта будівництва в експлуатацію, за умови виконання інвестором своїх зобовязань за договором, забудовник передає останньому частину об»єкта в натурі, а саме квартири, котрі на будівельному плані обєкта визначені, як:
2-х кімнатна квартира під номером 31/2, що розташована на 6-му поверсі, загальною будівельною площею 84,58 кв. м.;
2-х кімнатна квартира під номером 156, що розташована на 22-му поверсі, загальною будівельною площею 69,98 кв. м.;
2-х кімнатна квартира під номером 142, що розташована на 20-му поверсі, загальною будівельною площею 70,85 кв. м.;
2-х кімнатна квартира під номером 158, що розташована на 22-му поверсі, загальною будівельною площею 70,85 кв. м.;
3-х кімнатна квартира під номером 163, що розташована на 22-му поверсі, загальною будівельною площею 118,25 кв. м.;
та приміщення загальною будівельною площею 225,96 кв. м.
Суд звертає особливу увагу на те, що додатковою угодою № 2 до договору № 110 змінений предмет основного зобовязання.
З наведеного слідує, що за домовленістю сторін, грошові кошти, які були раніше перераховані ОСОБА_1 та ОСОБА_2 забудовнику у розмірі 1 750 481,00 грн., що еквівалентно 346 630,00 дол. США (при курсі НБУ 5.05 грн. за 1 у. о. на день сплати), треба вважати сплаченими за вище перелічені об»єкти нерухомості, визначені додатковою угодою № 2.
18.09.2014 року постановою Господарського суду Харківської області ТОВ «Моноліт» будівельний альянс» було визнано банкрутом та відкрито ліквідаційну процедуру.
Відповідно до Додаткових угод, які були укладені з іншими інвесторами, новостворене ТОВ «Будівельний альянс «Моноліт» було визнано правонаступником ТОВ «Моноліт» будівельного альянсу».
Представником ОСОБА_1 ОСОБА_4 06.08.2013 року на імя директора ТОВ «Будівельного альянсу «Моноліт» ОСОБА_5 було подано претензію про переукладання додаткового договору, в якій представник просив переукласти додатковий угоду № 2 до договору № 110 про участь у будівництві між ОСОБА_1 та ТОВ «Будівельний альянс «Моноліт».
Незважаючи на подачу претензії, така Додаткова угода з інвесторами ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладена не була.
Відповідач не виконав своїх обов'язків по даний час, не зробив жодних дій, щоб передати майнові права на вищевказану частину обєкта, тим самим порушив зобовязання згідно договору.
Як встановлено в судовому засіданні, будівництво споруди, визначеної додатковою угодою № 2 на даний час не завершено, її не введено в експлуатацію у встановлені строки.
Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.
Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст. 3 Закону).
Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу, це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.
Майнові права на нерухомість, що є обєктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об'єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує, а тому не може існувати й право власності на нього.
Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Таким чином, майнове право - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно, яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
У даній справі позивачі виконали свої грошові зобовязання за договором купівлі-продажу, повністю сплативши вартість обєкта будівництва, установлену цим договором, тобто вчинили дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття майнових прав на цей обєкт.
Згідно ч. 1 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», об'єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях економіки, цінні папери (крім векселів), цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об'єкти власності, а також майнові права.
Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
На підставі ч. 1 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Так ч. 1 ст. 653 ЦК України, у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.
Згідно до ст. 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність», основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб'єктами Інвестиційної діяльності, договір (угода). Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов'язань, будь яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, і виключною компетенцією суб'єктів інвестиційної діяльності.
На підставі ч. 1 ст. 18 Закону України «Про інвестиційну діяльність», держава гарантує стабільність умов здійснення інвестиційної діяльності, додержання прав і законних інтересів її об'єктів.
Умови договорів, укладених між суб'єктами інвестиційної діяльності, зберігають свою чинність на весь строк дії цих ДОГОВОРІВ і у випадках, коли після їх укладення законодавством (крім податкового, митного та валютного законодавства, а також законодавства з питань ліцензування певних видів господарської діяльності встановлено умови, що погіршують становище суб'єктів або обмежують їх права, якщо вони не дійшли згоди про зміну умов договору.
Так, у ч. 1 ст. 610 ЦК України зазначено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобовязання (неналежне виконання).
Згідно до ч. 1 ст. 629 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.
На підставі ч. 2 ст. 11 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», поточну ціну вимірної одиниці об'єкта будівництва, споживчі властивості об'єктів інвестування та об'єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва та зобов'язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об'єктів інвестування та об'єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування.
Згідно до ст. 15 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»: ч. 2 - при внесенні коштів довірителем управитель зобов'язаний закріпити за довірителем відповідну кількість вимірних одиниць об'єкта інвестування за поточною ціною вимірної одиниці цього об'єкта інвестування та одночасно внести відповідну інформацію до системи обліку прав вимоги довірителів. Право вимоги на відповідну кількість вимірних одиниць об'єкта інвестування виникає у довірителя з моменту передачі коштів в управління управителю; ч. 4 - при закріпленні об'єкта інвестування за довірителем: довіритель бере на себе зобов'язання щодо подальшого внесення коштів; управитель вилучає цей об'єкт з переліку об'єктів інвестування, що є у пропозиції управителя, для виключення можливості закріплення цього об'єкта за іншим довірителем та зобов'язується, за умови виконання довірителем своїх зобов'язань за договором про участь у ФФВ, включити довірителя до переліку довірителів, яким забудовник у подальшому зобов'язаний передати у власність закріплені за ними об'єкти інвестування.
За недотримання управителем цієї вимоги, що призвело до закріплення одного об'єкта інвестування за двома або більше довірителями, управитель несе відповідальність власним майном. Закріплення об'єкта інвестування за довірителем є підтвердженням замовлення на спорудження нього об'єкта інвестування як складової частини об'єкта будівництва.
Поточна ціна вимірної одиниці об'єкта інвестування визначається виходячи з встановлених поточної ціни вимірної одиниці об'єкта будівництва, коефіцієнтів поверху та комфортності цього об'єкта інвестування. На підставі цих даних управитель розраховує вартість зобов'язань довірителя щодо внесення коштів.
У разі підвищення поточної ціни вимірної одиниці об'єкта інвестування у довірителя не виникає зобов'язань щодо внесення додаткових коштів за закріплені за ним вимірні одиниці об'єкта інвестування.
Суд погоджується з наявністю спору між позивачем та відповідачем, оскільки обєкти, що зазначені у додатку № 2 до основних договорів, які можна ідентифікувати як відповідні квартири наданий час виставлені відповідачем на продаж.
Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов»язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.
Згідно зі ст. 620 ЦК України у разі невиконання боржником обов»язку передати кредиторові у власність, користування річ, визначену індивідуальними ознаками, кредитор має право витребувати цю річ у боржника.
Ч. 2 ст. 16 ЦК України визначає, що одним із способів захисту цивільного права є його визнання.
У відповідності до ч. 1 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.
З огляду на вищенаведене суд приходить до висновку про можливість визнати за позивачами майнові права на частину об»єкту незавершеного будівництва, що складається з відповідних приміщень.
Керуючись ст. ст. 3, 10,11,88,60, 2224-226 ЦПК України , на підставі ст. ст. 190, 530, 651, 653 , ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», суд
Позовні вимоги ОСОБА_1, ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельного альянсу «Моноліт», третя особа Харківська міська рада, про визнання майнових прав на обєкт незавершеного будівництва -задовольнити.
Визнати за ОСОБА_1 та ОСОБА_2 майнові права на частину об'єкта незавершеного будівництва, що розташований за адресою: м. Харків, по пр. Перемоги (ріг пр. ОСОБА_3), на земельній ділянці, відведеної забудовнику Рішенням Харківської міської ради №66/04 від 28.04.2004, та на будівельному плані об'єкта незавершеного будівництва визначений, як квартири, а саме: на 2-х кімнатну квартиру під номером 31/2, що розташована на 6-му поверсі, загальною будівельною площею 84,58 кв.м.; на 2-х кімнатну квартиру під номером 156, що розташована на 22-му поверсі,загальною будівельною площею 69,98 кв. м.; на 2-х кімнатну квартиру під номером 142, що розташована на 20-му поверсі, загальною будівельною площею 70,85 кв.м; на 2-х кімнатну квартиру під номером 158, що розташована на 22-му поверсі, загальною будівельною площею 70,85 кв. м,; на: 3-х кімнатну квартиру під номером 163, що розташована на 22-му поверсі загальною будівельною площею 118,25 кв. м.; та додатково 225,96 кв. м. площі житлових приміщень.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельного альянсу «Моноліт» на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 суму судових витрат в розмірі шість тисяч вісімсот девяносто гривен.
Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано відповідачем протягом десяти днів з дня отримання його копії.
Позивач має право оскаржити заочне рішення в апеляційному порядку до апеляційного суду Харківської області через Дзержинський районний суд м. Харкова протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у розгляді справи, але не були присутні в судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії рішення.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку на подачу апеляційної скарги позивачем та письмової заяви про перегляд заочного рішення відповідачем.

Суддя Штих Т.В.