Справа № 304/1414/15-ц
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

19 квітня 2016 року м. Ужгород

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Закарпатської області в складі:

Головуючого судді: Бисага Т.Ю.

суддів: Власова С.О., Дроботя В.В.,

секретарі: Рогач О.Я.

за участю представників сторін - ОСОБА_1, ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_3 та директора районного комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» Перечинської районної ради на рішення Перечинського районного суду Закарпатської області від 18 лютого 2016 року у справі за первісним позовом ОСОБА_3 до районного комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» Перечинської районної ради про стягнення заборгованості та за зустрічним позовом районного комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» Перечинської районної ради про відшкодування витрат на поліпшення орендованого майна,

В С Т А Н О В И Л А:

Позивач ОСОБА_3 звернулася до суду з вищевказаним позовом, який мотивує тим, що 05 липня 2007 року між нею та районним комунальним підприємством «Бюро технічної інвентаризації» Перечинської районної ради (далі - РКП «БТІ» Перечинської районної ради) укладено договір оренди нежитлових приміщень, яким врегульовано правовідносини, пов'язані з передачею у строкове платне користування нежитлового приміщення, яке знаходиться в АДРЕСА_1. Згідно п. 4.1 вказаного договору, розмір орендної плати складає 1400,00 грн. В подальшому сторонами прийнято рішення про збільшення орендної плати до 1530,00 грн. Нею виконано всі умови договору належним чином та передано майно в оренду. Відповідач, в свою чергу, ухиляється від виконання взятих на себе зобов'язань за договором., так як починаючи з липня 2013 року орендну плату не сплачує, внаслідок чого у нього виникла заборгованість по сплаті такої у сумі 42500,00 грн. Оскільки погасити борг по орендній платі відповідач в добровільному порядку не бажає, тому просить стягнути з нього 42500,00 грн. заборгованості, 1526,79 грн. -3% річних за період з липня 2013 року по жовтень 2015 року, 14538,06 грн. - індекс інфляції, а всього 58564,85 грн.

До початку розгляду справи по суті відповідач за первісним позовом - РКП «БТІ» Перечинської районної ради подало зустрічний позов до ОСОБА_3 про відшкодування витрат на поліпшення орендованого майна. Свої позовні вимоги мотивує тим, що 30 жовтня 2015 року орендодавець ОСОБА_3 встановила нову хвіртку з замком до орендованого ним приміщення, зірвала з вхідних дверей інформацію для громадян про послуги БТІ, чим в односторонньому порядку розірвала договірні відносини з орендарем. При цьому в приміщеннях, які орендувалися, залишилися невідокремлені покращення та частина меблів орендаря, стан яких після 30 жовтня 2015 року залишається для орендаря невідомим. Згідно п. 8.4 договору оренди нежитлових приміщень у приватної особи від 05 липня 2007 року, невідокремлювані покращення, здійснені орендарем, переходять орендодавцю з відшкодуванням здійснених витрат, з врахуванням амортизації. Враховуючи одностороннє припинення орендодавцем 30 жовтня 2015 року доступу до орендованих приміщень і тим самим - дію договору оренди, тому вважає датою переходу до орендодавця невідокремлюваних покращень та частини меблів орендаря -30 жовтня 2015 року, вказаний перехід невідокремлюваних покращень орендованого нерухомого майна та частини меблів орендаря вмотивований лише волею орендодавця і здійснений без участі орендаря, якого поставили перед фактом закритого без попередження доступу і зірваної з вхідних дверей орендованих приміщень інформації для громадян, яка була прикріплена до дверей неперервно з 02 липня 2007 року до 30 жовтня 2015 року.

Такі односторонні дії ОСОБА_3 по відношенню до РКП «БТІ» Перечинської районної ради та присвоєння нею комунального майна без належного оформлення переходу такого майна із комунальної власності у приватну є незаконними і такими, що не відповідають умовам Договору оренди та наносять шкоду комунальному підприємству, перешкоджають його роботі і порушують охоронювані законом інтереси територіальних громад Перечинського району щодо виконання РКП «БТІ» Перечинської районної ради делегованих повноважень по інвентаризації нерухомого майна.

Згідно довідки № 124 від 18 листопада 2015 року загальна вартість витрат на роботи та вироби, які були використані РКП «БТІ» Перечинської районної ради як орендарем згідно умов п.п. 6.1.3, 6.2.1, 6.2.2 договору оренди від 05 липня 2007 року для здійснення невідокремлюваних покращень орендованих приміщень складає 47000,00 грн., тому просить стягнути з ОСОБА_3 вищевказану суму.

Рішенням Перечинського районного суду Закарпатської області від 18 лютого 2016 року первісний позов ОСОБА_3 до районного комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» Перечинської районної ради про стягнення заборгованості задоволено частково.

Стягнуто з районного комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» Перечинської районної ради на користь ОСОБА_3 заборгованість по орендній платі за договором оренди нежитлових приміщень у приватної особи від 05 липня 2007 року у розмірі 14897 (чотирнадцять тисяч вісімсот дев'яносто сім) грн. 00 коп.

У решті позову відмовлено.

Стягнуто з районного комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» Перечинської районної ради на користь ОСОБА_3 судовий збір у розмірі 148 (сто сорок вісім) грн. 99 коп.

У зустрічному позові районного комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» Перечинської районної ради до ОСОБА_3 про відшкодування витрат на поліпшення орендованого майна відмовлено.

Не погоджуючись з даним рішенням ОСОБА_3 подала апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду в частині частково задоволення первісного позову та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

Крім того не погоджуючись з рішенням районного суду директор районного комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» Перечинської районної ради, подав апеляційну скаргу на вказане рішення, в якій просить рішення в частині відмови у задоволенні зустрічного позову про відшкодування витрат на поліпшення орендованого майна, скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення зустрічних позовних вимог.

Заслухавши суддю-доповідача, сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія приходить до наступного висновку.

Відповідно до ст.ст. 10, 11, 59, 60 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи в межах заявлених вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

В обґрунтування прийнятого рішення суд зазначає, що позивач у позовній заяві і під час судового розгляду посилалася при встановленні розміру та дати виникнення заборгованості на лист РКП «БТІ» Перечинської районної ради №55 від 10.06.2015 року, а не на акти звірки заборгованості, акти виконаних робіт, платіжні документи.

Також суд зазначає, що позивач не довела наявність правовідносин щодо зміни розміру орендної плати на 1530,00 грн., не довела, що розмір заборгованості 42500,00 грн., а дата виникнення такої заборгованості - з липня 2013 року.

Колегія вважає, що такі висновки суду не відповідають нормам матеріального права, поясненням, які мітяться в матеріалах справи та письмовим доказам.

Судом першої інстанції надано неналежну оцінку саме листу РКП «БТІ» Перечинської районної ради, оскільки останній підписаний керівником підприємства та містить повну інформацію про дату виникнення заборгованості, суму щомісячних платежів та розмір заборгованості за період з липня 2013 року по травень 2015 року в розмірі 31850 грн.

Окрім того, у вказаному письмовому доказі щодо суми виплат на руки вказано суму в розмірі 1530,00 грн., що в свою чергу підтверджує зміну розміру орендної плати та суму заборгованості.

Однак, суд взяв до уваги іншу довідку відповідача, в якій він вказує на те,що розмір орендної плати не змінювався та становив 1190,00 грн. на місяць.

Щодо надання правової оцінки розміру орендної плати судом не взято до уваги копії касових ордерів, відповідно до яких з березня 2009 року відповідач сплачував орендну плату в розмірі 1800,00 грн. ( 1530,00 грн. на руки), що і було ним зазначено у довідці № 55 від 10.06.2015 року (а.с.10).

Також судом не взято до уваги, що згідно видаткових касових ордерів, відповідач з початку 2013 року лише частково виконував умови договору та не сплачував у повному обсязі орендну плату, відтак, наданий розрахунок заборгованості позивачем відповідає періоду виникнення заборгованості.

Крім того поза увагою суду зашився і той факт, що відповідачем (орендарем) починаючи з 2013 року (з часу виникнення заборгованості) нараховувалась сума орендної плати в розмірі 1800,00 грн. та саме з цієї суми відповідач, як податковий агент по відношенню до орендодавця, сплачувався податок з доходів фізичних осіб.

В підтвердження того, що саме із суми в розмірі 1800,00 грн. відповідачем сплачується ПДФО надано суду копію відомостей з центральної бази даних Державного реєстру фізичних осіб ДПА України про суми виплачених доходів, однак судом не надано правової оцінки такому доказу.

В обґрунтування своєї позиції суд щодо 3% зазначає, що позивачкою не доведено нарахування 1526,79 грн. 3% річних та 14538,06 грн. інфляційних втрат та вказує на те, що такі нарахування не засновані ні на законі, ні на тексті договору оренди.

Однак, ст. 625 ЦК України передбачено право кредитора здійснювати такі нарахування за неналежне виконання зобов'язань боржником. Окрім того, законодавцем не ставиться вимога про зазначення такого виду відповідальності у договорі, оскільки це не штрафні санкції, а втрати позивача у зв'язку з інфляційними процесами в державі. Відтак, саме цивільним законом передбачено право кредитора нараховувати 3% річних та інфляційні втрати і позивач посилається на вказану вище норму та додає до позовної заяви розрахунок.

Що стосується зустрічного позову, то в обґрунтування апеляційної скарги апелянт вказує на те, що він власним коштом, протягом липня-грудня 2007 року, як орендар, щодо орендованих приміщень площею 58 кв.м. здійснив значний обсяг робіт по покращенню майна.

Зазначає, що суд першої інстанції не взяв до уваги і не встановив, що відповідачем було проведено невід'ємні поліпшення орендованого майна.

Такі твердження апелянта не відповідають матеріалам справи, оскільки судом першої інстанції надано належну оцінку поданим матеріалам та прийнято законне та обґрунтоване рішення.

Твердження апелянта про необхідність відшкодування йому вартості зроблених ним покращень проведених у липні - грудні 2007 року не відповідає умовам договору, оскільки під час підписання договору були погодженні пункти, за якими облаштування приміщення під офіс було сторонами досягнуто домовленості, що розмір орендної плати перші два місяці складає 15% (ремонт, облаштування).

Відповідно орендодавцем надано згоду на облаштування офісу та було досягнуто домовленості про те, що витрати за такі покращення не відшкодовуються, а просто перші два місяці орендна плата складатиме тільки 15 %. Вказане підтверджується п. 4.1 Договору та не суперечить ст. 778 ЦК України.

Окрім того, судом першої інстанції правомірно взято до уваги те, що позивачем не надано належних та допустимих доказів про те, що він здійснював невідокремлювані покрашення та документи про те, що ним вони обліковувались та на них нараховувалась амортизація.

Позивачем за зустрічним позовом не надано суду первинних документів про проведення невідокремлюваних покращень та не вказано їх вартість. В доданому до матеріалів справи «Звіті про оцінку» не визначено, які зроблено саме невідокремлювані покращення, а сам звіт виготовлений для здійснення бухгалтерського обліку та в Звіті зазначено, що проведено поточний ремонт.

Що стосується посилань позивача на те, що ним встановлено газовий котел, то судом першої інстанції взято до уваги, що ні суду ні позивачу не надано ні технічний паспорт ні сертифікат на такий та котел.

Щодо посилань позивача на те, що ним у 2009 році проведено реконструкцію сараю в офісне приміщення, то судом першої інстанції правомірно взято до уваги, що згідно п. 1.1 договору в оренду передавалися нежитлові приміщення та сарай. Жодним пунктом договору не передбачено права орендаря проводити реконструкцію та міняти цільове призначення приміщення. В оренду передавався саме «Сарай», а не приміщення під офіс. Будь якого дозволу на переобладнання сараю під офіс власником майна не надавалось.

Статтею 778 ЦК України встановлено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Пунктом 5 вказаної статті встановлено, що якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відщкодування їх вартості.

Таким чином, апелянт переобладнав сарай під офісне приміщення без отримання на те дозволу орендодавця, а тому відсутні правові підстави для відшкодування вартості таких покращень.

За таких обставин, рішення в частині задоволення первісного позову підлягає зміні.

На підставі наведеного, керуючись ст.ст. 303, 307, 308, 313-315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах,

Р І Ш И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити.

Апеляційну скаргу директора районного комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» Перечинської районної ради відхилити.

Рішення Перечинського районного суду Закарпатської області від 18 лютого 2016 року змінити в частині стягнення суми на користь ОСОБА_3.

Стягнути з районного комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» Перечинської районної ради на користь ОСОБА_3 58 564,85 грн.(п'ятдесят вісім тисяч п'ятсот шістдесят чотири гривні вісімдесят п'ять копійок).

В решті рішення залишити без змін.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржено в касаційному порядку протягом двадцяти днів до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ з дня набрання ним законної сили.

Головуючий

Судді