АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА
______________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 грудня 2016 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду міста Києва у складі:

головуючого - судді Рейнарт І.М.

суддів Волошиної В.М., Музичко С.Г.

при секретарі Чумаченко А.П.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою Публічного акціонерного товариства «Українська залізниця» в особі регіональної філії «Південно-західна залізниця» Публічного акціонерного товариства «Українська залізниця» на рішення Святошинського районного суду міста Києва від 25 квітня 2013 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ТРІНІТІ-БС» про визнання договору оренди недійсним та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ТРІНІТІ-БС» до ОСОБА_1 про визнання права власності,

встановила:

у березні 2013 року позивач звернувся до суду з позовом про визнання договору оренди нерухомого майна від 24 січня 2013 року недійсним.

Мотивуючи позовні вимоги, позивач зазначав, що 24 січня 2013 року з відповідачем було укладено договір оренди нерухомого майна, за яким відповідач зобов'язувався передати в строкове платне користування нежитлову будівлю, загальною площею 2052,4 кв. м. за адресою: АДРЕСА_3 та нежитлову будівлю, загальною площею 2100 кв. м. за адресою: АДРЕСА_2.

У пункті 1.3. укладеного договору відповідач зазначив, що гарантує, що він володіє та користується вищезазначеними нежитловими будівлями на законних підставах, нерухоме майно належить йому на праві власності, вільне від прав і зобов'язань третіх осіб, у спорі, під арештом не перебуває, не є предметом застави (іпотеки) та будь-якого іншого обтяження.

Позивач стверджував, що на момент підписання договору оренди відповідач не надав для ознайомлення документи, на підтвердження права власності на орендоване нерухоме майно, мотивуючи це тимчасовою відсутністю останніх, та зобов'язався, відповідно до п. 1.2 договору, надати належним чином завірені копії цих документів протягом п'яти днів. Однак, при зверненні з відповідним проханням до відповідача, останній відмовився надавати документи.

Позивач вважав, що такими діями відповідача були порушені його права, так як відповідач не мав законних прав для передавання нежитлових приміщень у оренду.

№ апеляційного провадження:22-ц/796/13950/2016
Головуючий у суді першої інстанції: Пятничук І.В.
Доповідач у суді апеляційної інстанції: Рейнарт І.М.
У квітні 2013 року ТОВ «ТРІНІТІ-БС» звернулося до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_4 та КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна» про визнання права власності на нежитлову будівлю загальною площею 2052,4кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3, та на нежитлову будівлю загальною площею 2100кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, та зобов'язання Київське міське бюро державної реєстрації прав власності на нерухоме майно провести поточну інвентаризацію вказаних нежитлових будівель.

Обґрунтовуючи вимоги зустрічного позову, ТОВ «ТРІНІТІ-БС» зазначало, що з 2 вересня 2004 року орендує у Регіонального відділення Фонду державного майна по м. Києву нерухоме майно, площею 599,91кв.м., розміщене за адресою: АДРЕСА_1 з метою розміщення спортивного закладу. Згодом товариство вирішило побудувати за власні кошти допоміжну нежитлову будівлю для розміщення тенісних кортів, у зв'язку із чим 26 вересня 2011 року уклало з ТОВ «Агенція торгівлі технічними тканинами» договір підряду № 26-09, за яким підрядник зобов'язався своїми силами виконати роботи по проектуванню, виготовленню, доставці та монтажу металоконструкції з подвійним тентовим накриттям за адресою: АДРЕСА_1, а замовник зобов'язався прийняти та оплатити виконані роботи, загальна вартість яких, відповідно до п. 2.1 договору, становила 173 228 грн.

Відповідач посилався на те, що договір підряду був виконаний сторонами у повному обсязі, будівля збудована за його кошт, а тому він набуває на неї право власності на підставі ст. 331 ЦК України і вона зареєстрована за адресою АДРЕСА_3. Відповідно до висновку судово-будівельної технічної експертизи № 1368 від 22 лютого 2013 року будівництво нежитлової будівлі проведено з дотриманням державних будівельних норм і правил. Побудована нежитлова будівля є капітальною спорудою. Технічний стан та будівельна готовність будівлі відповідають вимогам нормативної документації в галузі будівництва. Будівельна готовність будівлі становить 100%. За технічним станом будівля за адресою: АДРЕСА_3, загальною площею 2052,4кв.м., придатна до експлуатації. Проте відсутність правовстановлюючих документів унеможливлює реєстрацію права власності та порушує його право, як власника розпоряджатися належним майном.

Ухвалою суду від 25 квітня 2013р. закрито провадження у частині позовних вимог ТОВ «ТРІНІТІ-БС» до Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на нерухоме майно про проведення поточної інвентаризації нежитлової будівлі, загальною площею 2052,4 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 та нежитлової будівлі, загальною площею 2100кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2.

Рішенням суду від 25 квітня 2013 року позов ОСОБА_1 та зустрічний позов ТОВ «ТРІНІТІ-БС» задоволено частково, визнано недійсним договір оренди, укладений між ТОВ «ТРІНІТІ-БС» та ОСОБА_4 від 24 січня 2013 року в частині передачі ТОВ «ТРІНІТІ-БС» в оренду нежитлової будівлі, загальною площею 2100,0 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, в іншої частині позову відмовлено.

Визнано право власності за ТОВ «ТРІНІТІ-БС» на нежитлову будівлю, загальною площею 2052,4 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3.

В іншій частині зустрічного позову відмовлено та вирішено питання судових витрат.

Ухвалою Святошинського районного суду міста Києва від 25 березня 2014 року, внесено виправлення у рішення суду та визначено, що загальна площа нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3, становить 1925,7кв.м.

У поданій апеляційній скарзі ПАТ «Українська залізниця» в особі регіональної філії «Південно-західна залізниця», яке не брало участі у справі, просить скасувати рішення суду та ухвалити нове рішення про відмову у зустрічному позові ТОВ «ТРІНІТІ-БС».

ПАТ «Українська залізниця» посилається на порушення своїх прав на користування земельною ділянкою за тимчасовим кадастровим номером НОМЕР_1, що знаходиться на адресою АДРЕСА_1, а судом у порушення норм матеріального та процесуального права не досліджувались документи на право власності чи

- 3 -

на право користування земельною ділянкою під об'єктом нерухомого майна, визнання права власності на яке, було предметом розгляду за зустрічним позовом.

Також апелянт зазначає, що позов про визнання права власності на нерухоме майно було задоволено лише на підставі висновку експерта при відсутності в матеріалах справи проекту будівництва (реконструкції) приміщень нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_3, декларації про готовність об'єкта до експлуатації, сертифікату, будівельного паспорту та рішення про присвоєння самочинно збудованому приміщенню адреси АДРЕСА_3.

Рішення суду в частині часткового задоволення первісного позову не оскаржується, тому відповідно ч. 1 ст. 303 ЦПК України не є предметом апеляційного розгляду.

Позивач будучи належним чином повідомленим про день та час розгляду апеляційної скарги (с.с.186, 227), двічі у судове засідання не з'явився, тому відповідно до ст. 305 ЦПК України колегія суддів вирішила за можливе провести судовий розгляд у його відсутність.

Колегія суддів, заслухавши суддю-доповідача, представника ПАТ «Українська залізниця», яка підтримала апеляційну скаргу, пояснення представника відповідача, який просив залишити рішення суду без змін, вивчивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, вважає, що вона підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судом встановлено і матеріалами справи підтверджено, що 2 вересня 2004 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву та ТОВ «ТРІНІТІ-БС» було укладено договір оренди № 953 нерухомого майна, що належить до державної власності, згідно якого орендодавець - Регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києву передає, а орендар - ТОВ «ТРІНІТІ-БС» приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно, площею 599,91кв.м, розміщене за адресою: АДРЕСА_1, що знаходиться на балансі Київської дистанції цивільних споруд і водопостачання Державного територіально-галузевого об'єднання «Південно-західна залізниця» з метою розміщення спортивного закладу строком до 2 серпня 2005р. включно.

Пунктом 10.5. вказаного договору передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, з урахуванням змін у законодавстві на дату продовження цього договору.

26 вересня 2011 року між ТОВ «ТРІНІТІ-БС» та ТОВ «Агенція торгівлі технічними тканинами» було укладено договір підряду № 26-09, за яким підрядник зобов'язався своїми силами виконати роботи по проектуванню, виготовленню, доставці та монтажу металоконструкції з подвійним тентовим накриттям за адресою: АДРЕСА_1, а замовник зобов'язався прийняти та оплатити виконані роботи, загальна вартість яких, відповідно до п. 2.1 договору, становила 173 228 грн.

Актом прийому-передачі від 30 січня 2012р. підтверджено передачу ТОВ «АТТТ» товариству «ТРІНІТІ-БС» виготовлення, доставку та монтаж металоконструкції з подвійним тентовим покриттям на фундаменти замовника.

Згідно висновку експертного будівельно-технічного дослідження №1368 від 22 лютого 2013 року, проведеного експертом ОСОБА_5, нежитлова будівля за адресою АДРЕСА_3, загальною площею 2052,4кв.м., є капітальною, ступінь будівельної готовності становить 100%, за технічним станом придатна до експлуатації.

Задовольняючи позовні вимоги на підставі ст.ст. 316, 317, 321, 328, 392 ЦК України, суд першої інстанції виходив з того, що належність ТОВ «ТРІНІТІ-БС» на праві власності нежитлової будівлі по АДРЕСА_3 підтверджується виконаним договором підряду від 26 вересня 2011 року, актом приймання-передачі від 30 січня 2012 року, локальним кошторисом № 2-1-1, висновком судово-будівельної технічної експертизи

- 4 -

від 22 лютого 2013 року.

Проте, погодитися з таким висновком суду першої інстанції не можна, так як він не відповідає фактичним обставинам справи, наданим сторонами доказам, не ґрунтується на нормах матеріального права, а рішення судом ухвалено з порушенням норм процесуального права.

За положеннями статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого порушеного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого права. Одним зі способів захисту права та інтересу є, зокрема, визнання права.

Частиною першою статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Отже, ураховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.

Частиною 2 статті 331 ЦК України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва.

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі судового рішення зазначеними нормами та нормою статті 331 ЦК України не передбачено.

Стаття 18 Закону України від 16 листопада 1992 року "Про основи містобудування" передбачає, що реалізація містобудівної документації полягає у впровадженні рішень відповідних органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування при плануванні відповідних територій, комплексній забудові та реконструкції населених пунктів, проектуванні та будівництві об'єктів житлово-цивільного і виробничого призначення, систем транспортного та інженерного забезпечення, впорядкуванні і благоустрої територій.

Закінчені будівництвом об'єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Експлуатація не прийнятих у встановленому законодавством порядку об'єктів забороняється.

Відповідно до Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22 вересня 2004 року №1243, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів полягає у підтвердженні державними приймальними комісіями готовності до експлуатації об'єктів нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту будівель і споруд як житлово-громадського, так і виробничого призначення, інженерних мереж та споруд, транспортних магістралей, окремих черг пускових комплексів (далі - закінчені будівництвом об'єкти), їх інженерно-технічного оснащення відповідно до затвердженої в установленому порядку проектної документації, нормативних вимог, вихідних даних на проектування.

З матеріалів даної справи вбачається, що позивачем не було надано суду доказів отримання необхідної та дозвільної документації для будівництва нежитлового приміщення, а також документів, які б підтвердили закінчення будівництва та введення його у встановленому законом порядку в експлуатацію.

- 5 -

Відповідно до статті 392 ЦК України власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Позивачем не було надано доказів, що він є власником спірного нежитлового приміщення.

За таких обставин суд неправильно застосував норму статті 392 ЦК України та безпідставно ухвалив рішення про визнання за позивачем права власності на спірне майно.

Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об'єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об'єкт нерухомості збудовано без належного дозволу чи належно затвердженого проекту; 3) об'єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об'єкт нерухомості є самочинним.

Водночас згідно із частиною третьою статті 376 ЦК України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки в установленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України).

З контексту частин третьої та четвертої статті 376 ЦК України випливає, що частина третя цієї статті застосовується не лише до випадків порушення вимог законодавства щодо цільового призначення земель, а й до випадків, коли такого порушення немає, але особа здійснює будівництво на земельній ділянці, яка їй не належить.

Аналіз норм частини третьої статті 376 ЦК України дає підстави для висновку про те, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки забудовнику власником та користувачем, якщо такий є та не являється забудовником.

Ця умова є єдиною для визнання права власності на самочинно збудований об'єкт нерухомості за такою особою на підставі рішення суду.

При цьому слід ураховувати положення частини першої статті 376 ЦК України, а саме: наявність в особи, що здійснила будівництво, належного дозволу та належно затвердженого проекту, а також відсутність істотних порушень будівельних норм і правил у збудованому об'єкті нерухомості.

Позивачем суду не було надано доказів наявності у нього належного дозволу та затвердженого проекту будівництва, а також дозволу власника або користувача земельної ділянки на здійснення такого будівництва та визнання за позивачем права власності на збудований об'єкт, отже,спірний об'єкт є самочинним будівництвом і право власності на нього на підставі рішення суду визнаватися не може.

- 6 -

Крім того, до участі у справі позивачем не було залучено ні власника земельної ділянки - Київську міську раду, ні балансоутримувача земельної ділянки - Київської дистанції цивільних споруд і водопостачання Державного територіально-галузевого об'єднання «Південно-західна залізниця».

У порушення норм процесуального права судом також до участі у справі не були залучені вказані юридичні особи.

Також суд першої інстанції не врахував, що позивач ОСОБА_1, до якого пред'явлено зустрічний позов про визнання права власності на спірні нежитлові приміщення, не був їх власником або забудовником, або користувачем чи власником земельної ділянки, на якій розташовані будівлі, а відтак визнання ним або невизнання права власності ТОВ «ТРІНІТІ-БС» на спірні нежитлові приміщення, юридичного значення не має.

Доводи представника ТОВ «ТРІНІТІ-БС» у суді апеляційної інстанції, що на даний час власник земельної ділянки - Київська міська рада прийняла рішення про передачу товариству земельної ділянки, на якій розташоване нежитлове приміщення, не може бути підставою для задоволення позовних вимог.

Відповідно до ч. 1 ст. 303 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

На час розгляду даної справи судом першої інстанції Київська міська рада не приймала рішення про відведення ТОВ «ТРІНІТІ-БС» земельної ділянки для будівництва нежитлового приміщення по АДРЕСА_3, а також не приймалося рішення про присвоєння такої поштової адреси цій земельній ділянці, що було зроблено судом першої інстанції на власний розсуд і без дотримання норм матеріального права.

Також суд першої інстанції не звернув уваги на витяг з Кадастрового плану від 26 березня 2013р., де земельна ділянка по АДРЕСА_1 обліковується за кодом НОМЕР_2 та рахується за Київською дистанцією цивільних споруд і водопостачання № 1. При цьому, ділянка не є поділеною (с.с.54).

Посилання представника відповідача на те, що рішенням суду не зачіпалися права та інтереси ПАТ «Українська залізниця», колегія суддів вважає безпідставним, так як матеріалами справи підтверджено, що нежитлове приміщення, яке орендував відповідач, перебувало на балансі Київської дистанції цивільних споруд і водопостачання Державного територіально-галузевого об'єднання «Південно-західна залізниця» і вказане об'єднання користувалося всією земельною ділянкою за кадастровим кодом НОМЕР_2, а після ухвалення судом рішення про визнання за відповідачем права власності на нежитлове приміщення по АДРЕСА_3, вказана земельна ділянка була поділена.

У порядку реорганізації орендне нежитлове приміщення перейшло у власність ПАТ «Південно-західна залізниця» і відповідно до ст. 120 Земельного Кодексу та ст. 377 ЦК України апелянт має правові підстави стверджувати про порушення його права на користування всією земельною ділянкою, яка перебувала у користуванні Державного територіально-галузевого об'єднання «Південно-західна залізниця».

Судом першої інстанції неповно з'ясовані обставини справи, допущенні порушення норм матеріального та процесуального права, що призвело до неправильного вирішення спору, тому колегія суддів скасовує рішення суду в частині задоволення зустрічних позовних вимог з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні зустрічного позову.

Керуючись ст.ст.303, 307, 309, 313-314, 316-317 ЦПК України, колегія суддів

вирішила:

апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Українська залізниця» в особі

регіональної філії «Південно-західна залізниця» Публічного акціонерного товариства

- 7 -

«Українська залізниця» задовольнити.

Рішення Святошинського районного суду міста Києва від 25 квітня 2013 року в частині задоволення зустрічного позову скасувати, ухвалити в цій частині нове рішення, яким зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю «ТРІНІТІ-БС» до ОСОБА_1 про визнання права власності залишити без задоволення.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення, може бути оскаржене до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом

двадцяти днів.

Головуючий:

Судді: