АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 22-ц/793/2605/16Головуючий по 1 інстанції
Категорія : 19,23 ОСОБА_1
Доповідач в апеляційній інстанції
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 грудня 2016 року Колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Черкаської області в складі:

головуючогоОСОБА_2
суддівОСОБА_3, ОСОБА_4
при секретаріОСОБА_5

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Черкаси апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Чорна Кам'янка» на рішення Тальнівського районного суду Черкаської області від 05 жовтня 2016 року у цивільній справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Чорна Кам'янка» до ОСОБА_6, приватного підприємства «Тальне-Агрохім» про визнання недійсним договору оренди землі від 23 листопада 2015 року, визнання укладеною додаткової угоди, -

в с т а н о в и л а :

У березні 2016 року позивач звернувся до суду із вказаним позовом.

В обгрунтування своїх позовних вимог вказував, що 28 січня 2010 року між ТОВ «Чорна Кам'янка» та ОСОБА_6 був укладений договір оренди землі, який зареєстрований Тальнівським районним відділом Черкаської регіональної філії ДП "ЦДЗК" 19 жовтня 2010 року за № 60. За умовами вказаного договору, ОСОБА_6 передала в оренду позивачу земельну ділянку, площею 2,26 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Романівської сільської ради Тальнівського району Черкаської області. Позивач зазначив, що термін дії договору становить 5 років з моменту його реєстрації, тобто до 19 жовтня 2015 року.

Орендар належним чином виконував свої обов'язки за договором та вказав, що на підставі ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" він має переважне право на поновлення договору оренди землі та укладення додаткових угод, а відповідачка зволікає в їх укладенні. На дату складання та направлення до суду позовної заяви від відповідача надійшло письмове повідомлення про відмову в поновленні договору оренди землі та укладення додаткової угоди до договору, проте позивач і надалі продовжує користуватися земельною ділянкою, а заперечень проти продовження орендних правовідносин вчасно відповідач не надав.

Позивач вказав, що має першочергове право на поновлення договору оренди землі, а тому в з зв'язку із зволіканням відповідачки в укладенні додаткової угоди після зміни позовних вимог просив суд: визнати недійсним договір оренди землі від 23 листопада 2015 року, укладений між ОСОБА_6 та ПП "Тальне-Агрохім" на земельну ділянку площею 2,2623 га, реєстрація права оренди за яким була проведена 14 грудня 2015 року державним реєстратором Тальнівського РУЮ Черкаської області; визнати укладеною, без підпису сторін, додаткову угоду до договору оренди землі від 28 січня 2010 року між ОСОБА_6 та ТОВ "Чорна Кам'янка".

Рішенням Тальніського районного суду Черкаської області від 05 жовтня 2016 року у задоволенні позову відмовлено повністю.

В апеляційній скарзі ТОВ «Чорна кам'янка», посилаючись на незаконність та необгрунтованість рішення суду першої інстанції, порушення норм матеріального та процесуального права, неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, просить рішення скасувати та ухвалити нове рішення по суті позовних вимог.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення виходячи з наступного.

Відповідно до п.1 ст. 309 ЦПК України підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення або зміни рішення є неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими; невідповідність висновків суду обставинам справи; порушення або неправильне застосування норм матеріального або процесуального права.

Згідно ч. 1 ст. 303 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивач не надав належних доказів на підтвердження обставин, зазначених в позові та дотримання ним умов, передбачених ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», необхідних для поновлення договору оренди землі, строк дії якого закінчився. Натомість, відповідачко. ОСОБА_6 доведені ті обставини, що вона направляла позивачу повідомлення про небажання продовжувати дію укладеного між ними договору оренди землі та уклала договір оренди землі 23 листопада 2015 року з ПП "Тальне-Агрохім", який пройшов відповідну державну реєстрацію, що свідчить про її волевиявлення, тому підстав визнання даного договору недійсним суд не знайшов.

Колегія суддів не погоджується з такими висновками суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі ст. 13 ЗУ «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Як встановлено судом першої інстанції та підтверджено матеріалами справи, 28 січня 2010 року між ОСОБА_6 та ТОВ «Чорна Кам'янка» був укладений договір оренди землі, який зареєстрований у Тальнівському РВ ЧРФ ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України" 19 жовтня 2010 року за № НОМЕР_1. (а.с. 5-8)

Згідно п.п. 1, 2 договору ОСОБА_6 надає, а ТОВ «Чорна Кам'янка» приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, загальною площею 2,26 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Романівської сільської ради Тальнівського району Черкаської області. Договір укладено на п'ять років (п. 7 договору).

Відповідно до п. 43 договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Вказаний договір зареєстровано у Тальнівському РВ ЧРФ ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України» 19 жовтня 2010 року за № 11.

Згідно з п. 43 указаного договору цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

За змістом ст.ст. 18, 20 ЗУ «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Частиною 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Зазначена правова позиція викладена у постанові ВСУ у справі № 6-162цс13 від 19 лютого 2014 року, яка відповідно до ч. 1 ст. 360-7 ЦПК України є обовязковою для судів.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Таким чином, оскільки державна реєстрація договору від 28 січня 2010 року була проведена 19 жовтня 2010 року, моментом укладення договору є саме 28 січня 2010 року, а проведена державна реєстрація договору не змінила момент укладення відповідного договору, а в момент державної реєстрації договір набув юридичної сили.

При вирішенні судом спору про визнання договору недійсним з підстав відсутності у сторони волі на його укладення правове значення має наявність такої волі на момент досягнення сторонами договору згоди в належній формі з усіх істотних умов договору, а не на момент його державної реєстрації. Вчинення правочину слід вважати момент, коли сторони свого часу досягли згоди з усіх істотних умов (правова позиція викладена у постанові ВСУ у справі № 6-118цс13 від 25 грудня 2013 року)

Системний аналіз вищевказаних норм закону та правових позицій ВСУ у подібних правовідносинах у взаємозв'язку із встановленими обставинами у даній справі дає підстави для висновку про те, що договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ «Чорна Кам'янка» та ОСОБА_6 28 січня 2010 року, враховуючи укладення договору строком на п'ять років, припинив свою дію 29 січня 2015 року, незважаючи на виникнення прав та обов'язків сторін договору після відповідної державної реєстрації 19 жовтня 2010 року.

Звертаючись до суду із даним позовом, ТОВ «Чорна кам'янка» вказувало на те, що воно має переважне право на продовження дії договору оренди землі від 28 січня 2010 року, оскільки відповідно до умов договору орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, належно виконує свої обов'язки за договором, а орендодавець (станом на час подачі позову) не направив письмового повідомлення про відмову в поновленні договору оренди.

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Отже, указана норма визначає обєктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права повязане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання субєктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту субєктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, ТОВ «Мрія Центр» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першоютретьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Також, за матеріалами справи встановлено, що 23 листопада 2015 року між ТОВ ПП «Тальне-Агрохім» та ОСОБА_6 укладено договір оренди землі, за умовами якого остання передала товариству в оренду земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 2,2623 га, яка знаходиться в адмінмежах Романівської сільської ради, кадастровий номер :01:001:0149. (а.с. 113-114)

Як вбачається зі змісту оспорюваного договору від 23 листопада 2015 року укладеного між ТОВ ПП «Тальне-Агрохім» та ОСОБА_6, ТОВ «Чорна Кам'янка» не є стороною зазначеного договору. Разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки.

Права та обов'язки сторін договору оренди землі від 28 січня 2010 року визначені в п. 28 договору. Крім того, п. 8 договору встановлено строк дії договору та визначено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі він повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору письмово повідомити про намір продовжити його дію.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі"(в редакція, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права у орендаря) об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у ч. 1 ст. 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).

Так, для застосування ч.1 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обовязки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Такий самий правовий висновок щодо застосування норм статті 33 ЗУ «Про оренду землі» міститься у постановах ВСУ від 25 лютого 2015 року (справа № 6-219цс14), 23 листопада 2016 року (справа № 6-219цс14), які відповідно до статті 3607 ЦПК України є обовязковим для всіх субєктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права, а також має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні цієї норми права.

За матеріалами справи встановлено і не заперечується сторонами, що після закінчення строку дії договору 29 січня 2015 року ТОВ «Чорна Кам'янка» продовжувало користуватися земельною ділянкою, яка є предметом спірного договору. Позивач проводив використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.

Крім того, згідно відомостей про отримання орендодавцями орендної плати за 2013-2015 р.р.) (а.с.16, 23, 30, 36, 41, 47, 52, 57, 63, 67, 68) та довідки товариства від 18 березня 2016 року про нараховану та виплачену суму орендної плати (а.с. 75) ОСОБА_6 отримувала орендну плату за передану в оренду земельну ділянку за 2013-2015 роки у натуральній формі.

Таким чином, продовження користування ТОВ «Чорна Кам'янка» спірною земельною ділянкою, внесення товариством орендної плати після закінчення строку дії договору, свідчить про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився.

Крім того, вже після закінчення строку дії договору згідно відомостей видачі орендної плати продукцією/послугами за період з 18 серпня 2015 - 27 серпня 2015 року, з 01 жовтня 2015 10 жовтня 2015 року, з 11 листопада 2015 20 листопада 2015 року, з 14 грудня 2015 року 23 грудня 2015 року ОСОБА_6 отримувала орендну плату, в яких міститься підпис відповідачки, що свідчить про визнання нею права орендаря користуватися спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору та права орендодавця отримувати орендну плату за платне користування такою земельною ділянкою.

Станом на час закінчення строку дії договору оренди від 28 січня 2010 року орендодавець ОСОБА_6 письмового повідомлення про відмову у поновленні договору оренди орендареві ТОВ «Чорна Кам'янка» не направив. Більш того, у силу вимог ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» ОСОБА_6 протягом одного місяця після закінчення строку договору (тобто до 01 березня 2015 року) листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі позивачу не направила.

Натомість, ОСОБА_6 згідно рекомендованого повідомлення про вручення 397 направила на адресу ТОВ «Чорна Кам'янка» повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі тільки 06 жовтня 2015 року (а.с. 131), тобто майже через дев'ять місяців після закінчення строку дії договору оренди від 28 січня 2010 року.

Вищевказані конклюдентні дії орендаря ТОВ «Чорна Кам'янка» (намір продовжити правовідносини) та зустрічні дії орендодавця ОСОБА_6 свідчать про визнання за позивачем переважного права на оренду земельної ділянки, а наявність обставин, передбачених ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», свідчать про порушення орендодавцем права попереднього орендаря на переважне право укладення договору.

Установивши факт укладення договору оренди від 23 листопада 2015 року між ПП «Тальне-Агрохім» та ОСОБА_6 з порушенням вимог статті 33 ЗУ «Про оренду землі» і прав ТОВ «Чорна Кам'янка», на підставі ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України колегія суддів приходить до висновку про визнання такого договору недійсним.

Враховуючи порушення переважного права ТОВ «Чорна Кам'янка» на поновлення договору оренди земельної ділянки на підставі ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та ст. 777 ЦК України, колегія суддів приходить до висновку, що внаслідок встановлених обставин справи законними є підстави для поновлення договору оренди землі б/н від 28 січня 2010 року, на той самий строк і на тих самих умовах, передбачених договором, укладеним між ОСОБА_6 та ТОВ «Чорна Кам'янка», зареєстрованого 19 жовтня 2010 року за номером № 60.

За вказаних вище обставин рішення суду підлягає скасуванню на підставі п.3, 4 ч.1 ст. 309 ЦПК України, з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позову.

Враховуючи вимоги ч. 3 ст. 88 ЦПК України, із ОСОБА_6 та ПП «Тальне-Агрохім» на користь ТОВ «Чорна Кам'янка» підлягає стягненню судовий збір за подачу позову до суду першої інстанції та за подачу апеляційної скарги на суму 5787,6 грн. по 2 893,8 грн. з кожного.

Керуючись ст. ст. 209, 303, 307, 309, 314, 316, 317 ЦПК України, колегія суддів, -

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Чорна Кам'янка» задовольнити частково.

Рішення Тальнівського районного суду Черкаської області від 05 жовтня 2016 року скасувати.

Ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги товариства з обмеженою відповідальністю «Чорна Кам'янка» задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди землі від 23 листопада 2015 року, укладений між ОСОБА_6 та приватним підприємством «Тальне-Агрохім» на земельну ділянку, площею 2,2623 га, яка знаходиться в адмінмежах Романівської сільської ради, кадастровий номер :01:001:0149, зареєстрованого 17 грудня 2015 року.

Визнати поновленим договір оренди землі б/н від 28 січня 2010 року, укладений між ОСОБА_6 та ТОВ «Чорна Кам'янка», на земельну ділянку площею 2,26 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Романівської сільської ради Тальнівського району Черкаської області, кадастровий номер :01:001:0149, зареєстрованого 19 жовтня 2010 року за номером № 60, на той самий строк і на тих самих умовах.

В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_6 на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Чорна Кам'янка» судовий збір у розмірі 2 893,8 грн.

Стягнути з приватного підприємства «Тальне-Агрохім» на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Чорна Кам'янка» судовий збір у розмірі 2 893,8 грн.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржене в касаційному порядку до суду касаційної інстанції протягом двадцяти днів після його проголошення.

Головуючий :

Судді :