Апеляційний суд Житомирської області
Справа №272/1291/15-ц Головуючий у 1-й інст. Чуб І. А.
Категорія 23 Доповідач Жигановська О. С.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 жовтня 2016 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду Житомирської області в складі:

головуючого судді Жигановської О.С.

суддів Коломієць О.С., Якухно О.М.

при секретарі судового засідання Добровольській Т.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Житомирі цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Укр-Ленд" до ОСОБА_1, Фермерського господарства "Агро-сад" про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним

за апеляційною скаргою Фермерського господарства «Агро-сад» на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 13 червня 2016 року,

в с т а н о в и л а :

У жовтні 2015 року ТОВ «Укр-Ленд» звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1, ФГ «Агро-сад» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки. В обґрунтування вимог позивач зазначив, що 30.11.2010 року між ТОВ «Укр-Ленд», як орендарем, та Андрушівською райдержадміністрацією Житомирської області, як орендодавцем, укладений договір оренди земельної ділянки № 69 за рахунок реформованого КСП «Іванківське» №52, кадастровий номер земельної ділянки :04:000:0056 площею 7,3766 га, в тому числі ріллі 7,3766 га строком на 15 років або до запиту громадянина, що набуде право власності на дану земельну ділянку. Починаючи з 2010 року орендована земельна ділянка використовується товариством за призначенням, орендна плата вноситься своєчасно та в повному обсязі. Проте, в кінці 2015 року ТОВ «Укр-Ленд» стало відомо, що 20 серпня 2015 року відповідачі уклали між собою договір оренди на зазначену земельну ділянку та зареєстрували його в реєстраційній службі Андрушівського районного управління юстиції. Посилаючись на те, що діями відповідачів порушено законне право ТОВ «Укр-Ленд» на володіння та користування орендованою земельною ділянкою, позивач просив задовольнити його вимоги. У січні 2016 року ТОВ «Укр-Ленд» подав доповнення до своєї позовної заяви і просив, посилаючись на норми ст.ст.203, 215 ЦК України, визнати оспорюваний договір оренди недійсним як укладений ОСОБА_1 внаслідок помилки.

Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 13 червня 2016 року позов задоволено. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки площею 7,3766 га, за кадастровим номером :04:000:0056, укладений 20.08.2015 року між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Агро-сад».

Не погоджуючись із рішенням суду 1-ї інстанції, ФГ «Агро-сад» подало апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду скасувати та ухвалити нове про відмову у задоволенні позову. Посилається на неправильне застосування судом норм матеріального та процесуального права, невідповідність висновків суду дійсним обставинам справи. Зокрема зазначає, що суд першої інстанції безпідставно не врахував факт набуття ОСОБА_1 права власності на спірну земельну ділянку, та не взяв до уваги, що позивач не довів своє право оренди земельної ділянки.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах, визначених ст.303 ЦПК України, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Задовольняючи позовні вимоги, суд 1-ї інстанції виходив із доведеності та обґрунтованості вказаних позовних вимог, зазначивши, що договір оренди землі від 20 серпня 2015 року є недійсним, оскільки він укладений під час дії договору оренди від 30 листопада 2010 року, що не припинив дію, та без врахування пріоритетного права позивача на його продовження, який належним чином виконував умови договору оренди від 30 листопада 2010 року.

Колегія суддів не погоджується із таким висновком суду 1-ї інстанції, виходячи із наступного.

Статтею 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Згідно вимог ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обовязковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом "Про оренду землі".

Згідно ст.1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі- це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст.182 ЦК України та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація договору оренди, його зміни та розірвання здійснюється відповідним органом за зверненням осіб з наданням відповідних документів, які є підставою для такої реєстрації (договір, судове рішення).

За змістом статей 6, 18, 20 Закону України «Про оренду землі» ( у редакції яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Враховуючи наведене, суть державної реєстрації полягає в офіційному визнанні і підтвердженні державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок на підставі договору, а підставами виникнення цивільних прав і обовязків є сам договір, укладений між власником земельної ділянки і орендарем, які досягли згоди з усіх умов договору, підписання спірного договору за викладеними у ньому умовами здійснювалося за вільним вибором сторін.

Із матеріалів справи вбачається, що 30.11.2010 року між ТОВ «Укр-Ленд», як орендарем, та Андрушівською райдержадміністрацією Житомирської області, як орендодавцем, укладений договір оренди земельної ділянки № 69 за рахунок реформованого КСП «Іванківське» №52, кадастровий номер земельної ділянки :04:000:0056 площею 7,3766 га, в тому числі ріллі 7,3766 га строком на 15 років або до запиту громадянина , що набуде право власності на дану земельну ділянку (а.с. 7 том 1). Вказаний договір зареєстровано у Відділі Держкомзему у Андрушівському районі Житомирської області за записом № 747 від 27.12.2010 року.

18 серпня 2015 року ОСОБА_1 отримала свідоцтво про право власності на земельну ділянку кадастровий номер :04:000:0056 площею 7,3766 га, в тому числі ріллі 7,3766 га, яка знаходиться на території Іванківської сільської ради Андрушівського району для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.55 том 1).

20 серпня 2015 року між ОСОБА_1 та ФГ «Агро-сад» укладено договір оренди зазначеної вище земельної ділянки (а.с.15) та зареєстровано Реєстраційною службою Андрушівського РУЮ Житомирської області 26 серпня 2015 року (а.с. 54). На виконання зазначеного договору складений та підписаний акт прийому-передачі земельної ділянки.

24 листопада 2015 року представник ОСОБА_1 ОСОБА_2 подав заяву про набуття ОСОБА_1 права власності на означену земельну ділянку із проханням розірвати або припинити дію договорів оренди Андрушівської РДА із підприємствами, предметом яких є спірна земельна ділянка (а.с.57 том 1).

На підставі зазначеної заяви ОСОБА_1 та заяв інших жителів розпорядженням голови Андрушівської РДА №378 від 27.11.2015 року припинено дію договорів оренди, зокрема і спірного договору №69 між РДА та ТОВ «Укр-Ленд», шляхом їх розірвання. Крім того, вказано необхідність підготовки угоди про розірвання договорів оренди та рекомендовано ТОВ «Укр-Ленд» підписати її і зняти із державної реєстрації договори оренди, в тому числі і спірний (а.с.80).

Відповідно до п.п.1.1.; 2; 8 договору оренди, укладеного між позивачем та Андрушівською РДА, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку (не витребувана земельна частка (пай) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на підставі розпорядження голови Андрушівської районної державної адміністрації від 02.09.2010 року №403, яка знаходиться на території Іванківської сільської ради, Андрушівського району; в оренду передається земельна ділянка за рахунок реформованого КСП «Іванківське» № 52, кадастровий номер земельної ділянки :04:000:0056 площею 7,3766 га, у тому числі пасовище 7,3766; договір укладено на 15 років або до запиту громадянина, що набуде право власності на дану земельну ділянку. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк.

Таким чином, підписуючи вищевказаний договір оренди землі, орендар ТОВ «Укр-Ленд» висловило свою згоду щодо обумовленого договором строку його дії.

Пунктом 8 Постанови Пленуму Верховного Суду України №7 від 16.04.2004 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» питання про дострокове припинення користування землею на умовах оренди вирішується шляхом пред'явлення позову про розірвання договору. В разі закінчення зазначеного в договорі строку оренди переважне право орендарів на поновлення договору оренди, передбачене статтею 33 Закону від 6 жовтня 1998р. N 161-XIV "Про оренду землі", поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду. При розгляді спорів про переукладення договорів оренди землі суди повинні враховувати, що згідно з пунктом 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000р. N 5, зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 23 лютого 2000 р. за N 101/4322, після виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання державного акта на право приватної власності на землю зобов'язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства. З часу отримання особою державного акта на право приватної власності на землю вона набуває статусу власника земельної ділянки, у зв'язку з чим змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, а тому договір оренди земельної частки (паю) припиняється. Враховуючи вимоги статей 203, 215 ЦК про недійсність правочину, переукладення договору оренди земельної частки (паю) після виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки і одержання власником земельної частки (паю) державного акта на право власності на земельну ділянку можливе лише за наявності волевиявлення на те сторін.

Отже, строк дії договору оренди невитребуваних земельних ділянок закінчується у разі набуття права власності на земельну ділянку і визначається днем отримання документа, що підтверджує право власності на неї. Таким чином, оскільки змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, тому договір оренди припинився, а відтак і строк дії договору оренди земельної ділянки №69 закінчився 18 серпня 2015 року, тобто у день, коли ОСОБА_1 отримала свідоцтво про право власності на спірну земельну ділянку. З цього моменту, вона як власник, має право вільно на свій розсуд розпоряджатися належним їй майном. Тому, користуючись своїм правом, вона уклала новий договір оренди із ФГ «Агро-сад», не порушуючи положення ст.203 ЦК України, оскільки на момент переукладення договору оренди, попередній договір оренди припинив свою дію відповідно до закону та умов, передбачених самим договором.

Крім того, позивач як новий власний власник земельної ділянки повідомила Андрушівську РДА про набуття нею права власності на спірну земельну ділянку, таким чином виконавши умови п.п. 1.1.; 2; 8 попереднього договору оренди від 30 листопада 2010 року. Час, коли ОСОБА_1 здійснила запит правового значення не має, оскільки дія договору припинилася у момент отримання нею державного акта на право приватної власності на земельну ділянку.

За таких обставин та з підстав, передбачених вищевказаними нормами матеріального права, помилковим і таким, що суперечить вимогам ст.ст. 10, 57-60, 212, 213, 214 ЦПК України, є висновок суду про те, що оспорюваний договір оренди землі укладено під час дії договору оренди із позивачем, адже суд у достатньому обсязі не дослідив змісту договору оренди землі від 30 листопада 2010 року, укладеного між позивачем ТОВ «Укр-Ленд» та Андрушівською РДА Житомирської області, не перевірив його умов, зокрема щодо строку дії договору та не з'ясував чи настали обумовлені договором обставини припинення цього договору.

Виходячи із наведеного, колегія суддів вважає, що рішення судом першої інстанції постановлено із порушенням норм цивільного матеріального та процесуального законодавства, тому підлягає скасуванню із ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Висновки суду першої інстанції щодо недоведеності позову в частині визнання недійсним договору оренди, як вчиненого внаслідок помилки ОСОБА_1, ніким не оспорюються, а відтак не є предметом апеляційного розгляду.

Керуючись ст.ст. 209, 218, 303, 304, 307, 309, 313,314, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів,-

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу Фермерського господарства «Агро-сад» задовольнити.

Рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 13 червня 2016 року скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржене в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий: Судді: