Справа № 367/8375/15-ц Головуючий у І інстанції Карабаза Н. Ф.
Провадження № 22-ц/780/4708/16 Доповідач у 2 інстанції ОСОБА_1
Категорія 22 13.09.2016
РІШЕННЯ

Іменем України

13 вересня 2016 року м. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Апеляційного суду Київської області в складі:

Головуючого судді Фінагєєва В.О.,

суддів Сушко Л.П., Яворського М.А.,

за участю секретаря Нагорної Г.О.,

розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 06 липня 2016 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «БГМ ЛТД» до ОСОБА_2, ОСОБА_3 про визнання договору суперфіцію недійсним, визнання договору оренди землі поновленим, -

В С Т А Н О В И Л А:

У грудні 2015 року ТОВ «БГМ ЛТД» звернулося до суду з позовом та просило визнати недійсним договір від 16 жовтня 2015 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_4, про право користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) площею 0,1000 га яка знаходиться за адресою Київська область місто Ірпінь, вул. Лєрмонтова, 2-Ж кадастровий номер :01:177:0007 року; визнати договір оренди земельної ділянки від 17 вересня 2012 року № 1709-1, укладений між ним та ОСОБА_2 поновленим з ним на новий строк, а саме до 16 вересня 2016 року.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 16 жовтня 2015 року між відповідачами укладено договір про право користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), за умовами якого ОСОБА_2 передав у строкове користування ОСОБА_3 земельну ділянку площею 0,1000 га розташовану за адресою Київська область місто Ірпінь, вул. Лєрмонтова, 2-Ж. Метою надання в користування земельної ділянки, згідно п. 1.2 договору, є здійснення ОСОБА_2 будівництва та подальшого обслуговування житлового будинку та господарських споруд (надалі об'єкти нерухомості). Договір укладено на 45 років та є оплатним. Позивач вважає, що договір від 16 жовтня 2015 року про право користування земельною ділянки для забудови (суперфіцій) порушує його права та є недійсним з наступних підстав.

17 вересня 2012 року ТОВ «БГМ ЛТД» та ОСОБА_2 уклали договір оренди земельної ділянки, за умовами якого ОСОБА_2 передав позивачу у строкове платне користування земельну ділянку площею 0,1000 га, яка знаходиться за адресою: Київська область, м. Ірпінь, вул. Лєрмонтова, 2-Ж. Метою надання у користування земельної ділянки є здійснення ним будівництва багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями комерційного призначення. Договір оренди укладено до 16 вересня 2014 року і ним передбачено переважне право позивача укладати цей договір на новий строк після закінчення його дії. Протягом дії договору оренди, позивач здійснив будівництво на цій земельній ділянці багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями комерційного призначення, який станом на 01 грудня 2015 року є об'єктом незавершеного будівництва та зареєстрований на праві власності за ним рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Наразі будівництво продовжується, тобто позивач продовжує використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням після 16 вересня 2014 року. Даний факт повністю спростовує положення викладене у п. 2.2 договору суперфіцію, адже на земельній ділянці площею 0,1000 га, яка знаходиться за адресою: Київська область, м. Ірпінь, вул. Лєрмонтова, 2-Ж є побудовані ним капітальні споруди.

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 06 липня 2016 року позов ТОВ «БГМ ЛТД» задоволено.

В апеляційній скарзі відповідач ОСОБА_2 просить скасувати рішення суду першої інстанції через порушення норм процесуального права та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити. В обґрунтування доводів апеляційної скарги відповідач зазначає, що договір оренди припинив свою дію 16 квітня 2014 року. ОСОБА_2 не отримував від позивача повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди. Договір про внесення змін є не чинним, оскільки він не був зареєстрований та мав всі ознаки підробленого документа, а тому не є підставою для визнання договору оренди поновленим. Суд визнав договір суперфіцію недійсним з підстав, не передбачених чинним законодавством. Вказаний договір укладений з дотриманням всіх вимог законодавства, нотаріально посвідчений та зареєстрований.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом встановлено, що 17 вересня 2012 року між ОСОБА_2 та ТОВ «БГМ ЛТД» було укладено договір оренди земельної ділянки № 1709-1. згідно умов якого останній приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 0,1000 га, яка знаходиться за адресою: Київська область, місто Ірпінь, вулиця Лєрмонтова, 2-Ж (два літера «Ж»), кадастровий номер :01:177:0007. Згідно п. 3.1 даний договір укладено до 16 вересня 2014 року. Згідно п. 4.1 земельна ділянка передається в користування орендаря на платній основі. Плата за користування земельною ділянкою протягом строку дії договору становить 11 954 грн.

Згідно договору про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки № 1709-1 від 17 вересня 2012 року від 09 серпня 2013 року пункт 3.2 розділу 3 договору оренди земельної ділянки № 1709-1 від 17.09.2012 року викладено в наступній редакції: «Якщо за один місяць до закінчення строку дії договору оренди жодна із сторін не направить іншій стороні цінного листа (з описом вкладення) про розірвання договору строк дії договору пролонгується (продовжується) на два роки та одинадцять місяців».

Відповідно до витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 06 листопада 2014 року правокористувачем земельної ділянки площею 0,1000 га, яка знаходиться за адресою: Київська область, місто Ірпінь, вулиця Лєрмонтова, 2-Ж (два літера «Ж»), кадастровий номер :01:177:0007 є ТОВ «БГМ ЛТД», а власником є ОСОБА_2

Відповідно до витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 27 лютого 2015 року власником незавершеного будівництва за адресою земельної ділянки площею 0,1000 га, яка знаходиться за адресою: Київська область, місто Ірпінь, вулиця Лєрмонтова, 2-Ж (два літера «Ж»), кадастровий номер :01:177:0007 є ТОВ «БГМ ЛТД».

Згідно декларації про початок виконання будівельних робіт зареєстрованою Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Київській області від 05 лютого 2013 року замовник будівництва багатоквартирного житлового будинку за адресою: Київська область, місто Ірпінь, вулиця Лєрмонтова, 2-Ж є ТОВ «БГМ-ЛТД».

16 жовтня 2015 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладено договір про право користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) згідно якого останній приймає в строкове користування земельну ділянку площею 0,1000 га, яка знаходиться за адресою: Київська область, місто Ірпінь, вулиця Лєрмонтова, 2-Ж (два літера «Ж»). Відповідно п. 7.1 даного договору треті особи не мають прав на земельну ділянку та розташовані на ній обєкти нерухомого майна.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив з того, що позовні вимоги є обґрунтованими.

Колегія суддів частково погоджується з висновками суду першої інстанції з наступних підстав.

Правове регулювання взаємовідносин сторін щодо права користування чужою земельною ділянкою для забудови містить глава 34 (ст. ст. 413-417) ЦК України.

Згідно ч. 1 ст. 102-1 ЗК України право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до ЦК України.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк, крім випадків, передбачених частиною п'ятою цієї статті.

В свою чергу, Цивільним кодексом України визначено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ч.1 ст.182). Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії (ч. 2 ст. 640). Згідно ст. 126 ЗК України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Пунктом 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме: право забудови земельної ділянки (суперфіцій).

Згідно п. 4 ч. 1 ст. 395 ЦК України речовими правами на чуже майно є, зокрема, право забудови земельної ділянки (суперфіцій).

Відповідно до ч. 1 ст. 413 ЦК України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту.

З матеріалів справи вбачається, що на підставі договору оренди між ОСОБА_2 та ТОВ «БГМ ЛТД» останнє здійснило будівництво багатоквартирного житлового будинку за адресою: Київська область, місто Ірпінь, вулиця Лєрмонтова, 2-Ж. ТОВ «БГМ ЛТД» зареєструвало право власності на обєкт незавершеного будівництва, а, відтак, являється його власником.

Відповідно до вимог ст. 319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Не дивлячись на те, що позивач набув в установленому законом порядку право власності на обєкт незавершеного будівництва, ОСОБА_2 передав земельну ділянку, на якій розміщений зазначений обєкт права власності, в користування для забудови іншій особі, а саме ОСОБА_3 При цьому, в договорі про право користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) від 16 жовтня 2015 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 зазначено недостовірну інформацію, а саме, що земельна ділянка вільна від забудов.

В п. 7.1 договору ОСОБА_2, як землевласник стверджував, що треті особи не мають прав на розташовані на земельній ділянці обєкти нерухомого майна.

В той же час, право власності ТОВ «БГМ ЛТД», на зведений на ділянці обєкт нерухомості було зареєстровано 27 лютого 2015 року, тобто до укладання оспорюваного договору суперфіцію.

За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції в частині, що передача зазначеної земельної ділянки в користування відповідачу ОСОБА_3, відповідно до зазначеного договору, унеможливлює реалізацію права власності ТОВ «БГМ ЛТД» на зведений ним обєкт нерухомого майна, що гарантується ст. 319 ЦК України.

Така передача фактично робить неможливим для позивача, як власника, володіння та користуватися зазначеним майном, перешкоджає реалізації права забудовника на введення зазначеного обєкту в експлуатацію в установленому законом порядку.

У відповідності до вимог ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Отже, висновки суду першої інстанції щодо наявності підстав до визнання недійсним договору про право користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) від 16 жовтня 2015 року укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, відповідають фактичним обставинам справи та ґрунтуються на наявних у справі доказах.

В той же час, частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», на яку посилається позивач, передбачена підстава поновлення договору оренди, а саме: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Зазначена правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України у справі № 6-219цс14 від 25.02.2015 року.

Відповідно до ч. 1 ст. 360-7 ЦПК України висновок Верховного Суду України щодо застосування норми права, викладений у його постанові, прийнятій за результатами розгляду справи з підстав, передбачених пунктами 1 і 2 частини першої статті 355 цього Кодексу, є обовязковим для всіх субєктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права.

Як вбачається з матеріалів справи ОСОБА_2 та ТОВ «БГМ ЛТД» після спливу строку оренди земельної ділянки додаткової угоди про поновлення договору не уклали, а відтак, він не може бути автоматично поновленим.

Однак, як було зазначено вище, ТОВ «БГМ ЛТД» в установленому законом порядку набуло права власності на обєкт нерухомого майна, що розташований на орендованій земельній ділянці.

Пунктами 72, 73, 74 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 року № 703 державна реєстрація права власності на об'єкт незавершеного будівництва проводиться у порядку, встановленому для державної реєстрації прав щодо нерухомого майна, право власності на яке заявлено вперше, з урахуванням особливостей, визначених цим розділом. Державна реєстрація права власності на об'єкт незавершеного будівництва проводиться за наявності державної реєстрації речового права на земельну ділянку, на якій розташований такий об'єкт, за заінтересованою особою. У разі проведення державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва заінтересованою особою є особа, яка здійснює його будівництво. Для проведення державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва заявник подає, зокрема, документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку.

Згідно п. 3 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації прав підлягають, зокрема, право власності на обєкт незавершеного будівництва.

Таким чином, обєкт незавершеного будівництвом є обєктом права власності і підлягає державній реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до п.п. 6.1, 6.2 укладеного сторонами договору оренди земельної ділянки № 1709-1 від 17 вересня 2012 року у разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій споруджені обєкти нерухомості, сторони визначають правові наслідки такого припинення, після припинення дії зазначеного договору орендар зберігає право власності на будівлі (споруди) споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.

Зазначені умови договору узгоджуються з приписами ст. 417 ЦК України. За матеріалами справи вбачається, що сторони не домовились про наслідки припинення права користування земельною ділянкою для забудови.

Відповідно до вимог ст. 417 ЦК України у разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення. У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування. Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки культурної спадщини тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.

Відповідно до наданих суду декларації про початок виконання будівельних робіт та внесених змін до неї, на земельній ділянці площею 0.4 га, в тому числі і на ділянці, що належить ОСОБА_2, що була передана ТОВ «БГМ ЛТД» для забудови, збудовано чотирнадцятиповерховий житловий будинок, що складається з 79 квартир з вбудованими нежитловими приміщеннями площею 473.3 кв. м.

Зазначений обєкт нерухомого майна є житловим будинком і його вартість явно перевищує вартість земельної ділянки на якій він розміщений.

За таких обставин, спосіб захисту права власності ТОВ «БГМ ЛТД» визначений ч. 2 ст. 417 ЦК України, а саме позивач має право ставити питання про викуп земельної ділянки, на якій розміщено будівлю чи просити суд визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.

У відповідності до вимог ч. 1 ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Враховуючи, що позивач не заявляв вимог про захист його права власності у визначений законом спосіб, порушене право в межах заявлених вимог, а саме в частині визнання поновленим договору оренди земельної ділянки захищене бути не може.

На зазначене суд першої інстанції уваги не звернув та дійшов помилкового висновку про обґрунтованість позовних вимог в цій частині. Висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи та не ґрунтуються на наявних у справі доказах.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 304, 307, 309, 313-314, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів, -

В И Р І Ш И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити частково.

Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 06 липня 2016 року в частині визнання договору оренди земельної ділянки від 17 вересня 2012 року № 1709-1 укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «БГМ ЛТД» та ОСОБА_2 поновленим на новий строк, а саме до 16 вересня 2016 року скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні позову.

В іншій частині рішення Ірпінського міського суду Київської області від 06 липня 2016 року залишити без змін.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржене в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий: Фінагєєв В.О.

Судді: Сушко Л.П.

ОСОБА_5