Красноокнянський районний суд Одеської області
Справа № 506/122/16-ц
Провадження № 2/506/93/16
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14.07.2016 року с.м.т. Окни

Красноокнянський районний суд Одеської області

у складі головуючого судді ЧЕБОТАРЕНКО О.Л.

секретаря Нечитайло Є.О.

за участю представника позивачів ОСОБА_1

представника відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду в с.м.т. Окни цивільну справу за позовом

ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_19, ОСОБА_20 до СВК «Ягорлик» про визнання недійсними договорів оренди землі, -

В С Т А Н О В И В:

12 лютого 2016 року позивачі звернулися до суду з позовом про визнання недійсними договорів оренди землі, посилаючись на те, що укладені між ними та відповідачем договори оренди земельних ділянок, які розташовані на території Дубівської сільської ради Красноокнянського району, не відповідають та суперечать засадам земельного законодавства України, а саме були укладені з порушенням істотних умов, передбачених ст.15 ЗУ Про оренду землі (в редакції Закону на момент укладення договорів оренди землі) та Постанови Кабінету Міністрів України від 03.03.2004року №220 «Про затвердження типового договору оренди землі». Позивачі зазначили, що договори оренди землі були укладені з порушенням наступних істотних умов: орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; строк дії договору оренди; умови збереження стану об`єкта оренди; відповідальність сторін.

Так, пунктом 7 оспорюваних договорів оренди землі передбачено, що орендна плата вноситься Орендарем у формі та розмірі 1,5% (3% з 2010 року) вартості земельної ділянки, по натуральній виплаті додаткова угода. Пунктом 10 договорів оренди землі передбачена також відробіткова форма виплати орендної плати. Крім того, договорами оренди землі передбачено, що невідємними частинами договору є, зокрема, угода на видачу орендної плати натурою. Однак Орендар до цього часу не уклав з позивачами відповідні додаткові угоди щодо порядку розрахунку у натуральній формі та акти про сплату орендної плати у відробітковій формі, хоча орендна плата в натуральній та відробітковій формі їм видавалась.

Крім того, пунктом 11 договорів оренди передбачена можливість перегляду розміру орендної плати щорічно. В договорах оренди зазначений розмір орендної плати 1,5% вартості земельної ділянки, згодом розмір орендної плати в тексті договору був виправлений на 3% з 2010 року. При цьому відповідач знов таки не уклав відповідні додаткові угоди про перегляд орендної плати з позивачами. До того ж, за даний період дії договору неодноразово змінювались розміри земельного податку, відбувалося підвищення цін, тарифів, що було безумовно підставою для перегляду розміру орендної плати. Однак ,на думку позивачів, орендар виконує лише ті умови договору, що діють в його користь. Більше того, зміни в земельному законодавстві України щодо сплати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) в розмірі не менше 3% від нормативної грошової оцінки землі були запроваджені у серпні 2008 року, однак СВК «Ягорлик» змінив розмір орендної плати лише з 2010 року, хоча мав це зробити ще в серпні 2008 року, шляхом укладення з відповідачами відповідних додаткових угод.

Крім того, як ст.15 ЗУ «Про оренду землі», так і п.14 типової форми договору оренди землі передбачена відповідальність за несвоєчасну сплату орендної плати, тоді як у договорах оренди землі, укладених між позивачами та відповідачем, відповідальність за несвоєчасну сплату орендної плати взагалі відсутня, що підтверджує, на думку позивачів, однобокість договору при його укладенні і захист інтересів лише орендаря.

Крім того, строк дії договорів не був визначений з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою. Також пунктом 17 типової форми договору оренди передбачені умови збереження стану обєкту оренди, однак в оспорюваних договорах оренди ці умови не прописані; пункт 21 типової форми передбачає можливість відшкодування збитків у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, і знов така умова у договорах оренди землі, укладених між позивачами та відповідачем, не передбачена, що є ,на думку позивачів, суттєвим порушенням земельного законодавства.

Тому, оскільки договори оренди землі, укладені між позивачами та СВК «Ягорлик» не відповідають типовій формі договору оренди землі, позивачі просили їх визнати недійсними.

В судовому засіданні представник позивачів наполягав на задоволенні заявлених вимог, надав аналогічні пояснення та додав, що строк позовної давності не порушено, оскільки представник відповідача в судовому засіданні повідомив, що вважає, що оспорювані договори оренди укладені належним чином , а представник відповідача керівник СВК «Ягорлик» ОСОБА_21, допитаний як свідок , навіть не знав, що вони не відповідають встановленій формі і дізнався про це лише в судовому засіданні. Позивачі також не знали і не могли знати про те, що договори не відповідають встановленій типовій формі. Крім того, позивачі не могли вносити зміни в зазначені договори, що підтвердив і керівник СВК «Ягорлик», та підписали взагалі пусті бланки договорів, в яких не було встановлено ні розмір орендної плати, ні строки тощо. Крім того, при державній реєстрації договорів, орган реєстрації повинен був перевірити наявність істотних умов договорів та, у разі наявності порушень, відмовити у проведенні державної реєстрації, але чомусь ними були проігноровані вимоги законодавства та була проведена державна реєстрація зазначених договорів оренди землі. Щодо умов договорів, то в оспорюваних договорах оренди землі, взагалі не визначено порядок сплати орендної плати в натуральній та відробітковій формах і орендна плата в цих формах виплачувалась відповідачем без будь-яких правових підстав.

Представник відповідача в судовому засіданні позов не визнала, посилаючись на наступне. Так, предметом позову по даній справі є договори оренди землі та визнання їх недійсними. Договори оренди землі, з приводу яких заявлено зазначений позов, були укладені у період з 2008 по 2011 р.р. Позивачі звернулись до суду у лютому 2016 року, тобто майже через 8 років з моменту укладення договорів. Тому, виходячи з положень ст.ст.256, 257 ЦК України, трирічний строк позовної давності сплив. Крім того, щодо підстав недійсності договору, то оспорювані договори підписані позивачами, зареєстровані у визначеному законом порядку, укладені позивачами з власної волі та при наявності відповідного обсягу цивільної дієздатності. Щодо орендної плати, то як вбачається з договорів оренди землі, в кожному з них містяться вичерпні умови щодо орендної плати, а саме - зазначено її розмір та строк сплати. Крім того, договором передбачена можливість отримання орендної плати в натуральній формі. Орендна плата отримувалась позивачами вчасно. Твердження позивачів, що договори оренди землі є недійсними, оскільки сторонами не переглядався розмір орендної плати є неспроможними, оскільки перегляд умов договору є правом сторін такого договору, та може здійснюватись виключно за взаємною згодою. Позивачі жодного разу не зверталися до відповідача з будь-якими пропозиціями з приводу зміни розміру орендної плати, тобто свідомо не використовували надане їм право як законом, так і договором. Крім того, визнання договору недійсним можливо лише у випадку недотримання сторонами в момент вчинення такого договору вимог законодавства. Будь-які дії, вчинені чи не вчинені сторонами правочину після його укладання не можуть бути підставою визнання його недійсним. Отже, підписуючи оспорювані договори оренди , орендодавці погодились на визначений та узгоджений з ними розмір орендної плати за землю. Щодо строку дії договорів оренди, то оскільки позивачі вважають, що для визначення строку оренди необхідно було б розробити проект землеустрою, то такий проект мав би розроблятися до укладення договорів оренди. Так відповідно до Порядку розроблення проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обгрунтування сівозміни та впорядкування угідь, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 02 листопада 2011 року №1134, проект землеустрою розробляється на підставі рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування щодо проведення робіт із землеустрою, судових рішень, укладених договорів між землевласниками (землекористувачами) та розробником проекту землеустрою. Отже , замовником проекту землеустрою на стадії укладення договору оренди може виступати лише землевласник, тобто самі орендодавці. Тому відсутність проекту землеустрою є сферою їх відповідальності, а не орендаря. Щодо відповідальності сторін, то всупереч твердженням позивачів, умови договорів оренди землі містять пункти, якими передбачено відповідальність сторін. Представником позивачів,на думку представника відповідачів,не зазначено в чому саме полягає порушення прав позивачів та не надано доказів порушення прав позивачів при укладенні договору ,тому представник відповідача просила у задоволенні позову відмовити.

Вислухавши пояснення представників сторін, свідків, дослідивши матеріали справи, суд прийшов до наступного.

Судом були встановлені такі факти і відповідні їм правовідносини.

Позивачами у 2008,2009,2011 р.р. були укладені договори оренди землі, згідно із якими позивачі передали відповідачу належні їм на праві приватної власності земельні ділянки. Усі договори зареєстровані у Красноокнянському районному відділі Одеської регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру». У якості додатку до договору оренди землі між позивачами та відповідачем підписаний акт про прийом-передачу відповідної земельної ділянки в оренду. /а.с.14-16, 20-23, 26-29, 32-35, 38-41, 45, 48, 51-54, 57, 59-66, 68-71, 75-78, 81-84, 88-92, 94-97, 100-102, 106-111, 115-118, 121-124, 127-130/.

Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст.ст. 13-15 Закону України Про оренду землі,договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ч.1 ст. 14 Закону України Про оренду землі договір оренди укладається у письмовій формі та відповідно до ст. 18 Закону України Про оренду землі набуває чинності після його державної реєстрації.

Відповідно до ст.15 Закону України Про оренду землі ,істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальність за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Під час реєстрації договору оренди уповноважена посадова особа, яка проводить державну реєстрацію, перевіряє відповідність укладеного договору оренди землі, вимогам Закону України "Про оренду землі" та Типового договору оренди землі.

Матеріалами справи підтверджено, що оспорювані договори оренди земельних ділянок укладені у письмовій формі, пройшли відповідну державну реєстрацію, позивачі мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення позивачів було спрямоване на укладання договорів оренди.

До договорів оренди земельних ділянок додано копію державного акту, при складанні, видачі та реєстрації яких було вчинено відповідні плани та схеми земельних ділянок, кадастрові плани з відображенням обмежень (обтяжень) у їх використанні й установлених сервітутів, а також учинено опис меж, де зазначено сусідніх землекористувачів.

Наведене свідчить про те, що між позивачами та відповідачем при укладенні договорів оренди землі погоджено істотні умови, у тому числі об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки), що підтверджується змістом договорів оренди.

Частиною 2 ст.15 Закону України Про оренду землі передбачено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Згідно із ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

У ч. 1 ст. 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Отже, у справі про визнання недійсним договору оренди землі з указаних підстав суд повинен установити: чи дійсно порушуються права орендодавця у звязку з відсутністю в договорі оренди умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, а також зясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.

Зазначене узгоджується з правовими позиціями, які містяться у постановах Верховного суду України у справах №6-233цс14 від 04 лютого 2015 року, №6-849цс15 від 09 грудня 2015 року, які у відповідності до ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковими для усіх судів України.

Так ,суд вважає, що представник позивачів безпідставно зазначив про відсутність у оспорюваних договорах істотних умов, передбачених ст.15 Закону України «Про оренду землі» як то строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм

платежу, порядку та строків ; відповідальність сторін.

Всі вище вказані умови вказані у п.п.6-11,33,34 оспорюваних договорів.

Щодо відсутності у зазначених договорах істотних умов про порядок перегляду орендної плати та відповідальності за її несплату, а також відсутності умови збереження стану об'єкта оренди, то представник позивачів ні у позовній заяві, ні у судовому засіданні не зазначив, як порушені права позивачів як орендодавців у зв'язку з відсутністю в договорі оренди цих істотних умов і не надав належних доказів того, що права позивачів при укладені вказаного договору оренди земельної ділянки були порушені тим, що в договір не буди внесені вищевказані істотні умови.

В судовому засіданні було встановлено, що договори оренди фактично виконувались сторонами, відповідач щороку сплачував орендну плату, розмір якої кожного року збільшувався у звязку з збільшенням нормативно-грошової оцінки землі. Позивачі цю орендну плату фактично отримували, що підтверджується як долученими представником відповідача до матеріалів справи відомостями /а.с.170-315/ так і показаннями позивачів ОСОБА_16 та ОСОБА_17, допитаних в судовому засіданні в якості свідків.

Крім того, свідок ОСОБА_22 в судовому засіданні пояснила, що вона займається нарахуванням орендної плати, яка сплачувалася навіть до державної реєстрації договорів оренди. При цьому розмір орендної плати збільшується щороку, так як розраховується в залежності від нормативної оцінки землі, відомості щодо якої вони отримують щороку. Після підписання договорів, останні подавались до земельного відділу і там реєструвались, довго затримувались в Головному управлінні, а поверталися майже через рік.

Пояснення ж представника позивачів та позивачів ОСОБА_16 та ОСОБА_17, допитаних в судовому засіданні в якості свідків щодо того, що позивачами підписувалися фактично чисті бланки договорів, без зазначення строку дії договору, не заслуговують на увагу, так як будь-яких доказів ,які б підтверджували зазначені обставини, ними надано не було.

Крім того, право на підписання договору було власним волевиявленням позивачів і будь-якого тиску з цього приводу на них не чинилося, що також підтверджується показаннями свідка ОСОБА_17

Крім того, свідок ОСОБА_22 пояснила, що вона особисто заповнювала бланки типових договорів, які їм надали в райдержадміністрації, в присутності людей орендодавців і не зазначивши строк дії договору, сторони просто не підписали б його. До того ж ,процес підписання договорів був достатньо тривалим ,так як майбутні орендодавці брали проекти договорів додому, обговорювали його умови у сімейному колі. Деякі підписували договори лише на 3, 5 років, деякі на 10, 20 років, за бажанням, і будь-якого зиску їй особисто від строку договору не було.

Представник відповідача ОСОБА_21 в судовому засіданні підтвердив, що йому для підпису надавалися вже заповнені договори, а не пусті бланки.

Думка представника позивачів щодо недотримання форми договорів, так як вони не відповідають типовій формі договору оренди землі, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 року , не ґрунтується на законі.

Так, ст.205 ЦК України визначено дві форми правочинів усна та письмова. Відповідно до ст.208 ЦК України та ст. 14 ЗУ «Про оренду землі», договір оренди землі укладається у письмовій формі, що і було виконано сторонами. Невідповідність же Типовому договору не є підставою для визнання договорів оренди недійсними.

Думка ж представника позивачів щодо відсутності додаткової угоди по сплаті орендної плати натурою, не має правового значення при розгляді справи про визнання недійсними договорів оренди землі, так як законодавством не передбачено обовязок укладання такої додаткової угоди в письмовій формі.

Все вищеозначене дає суду підстави вважати, що позовні вимоги не грунтуються на законі , а тому в задоволенні позову слід відмовити.

Керуючись ст.ст. 10,11,88,209,212-215 ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_19, ОСОБА_20 - відмовити.

На рішення може бути подана апеляційна скарга протягом десяти днів з дня проголошення рішення, яка подається в апеляційний суд Одеської області через Красноокнянський районний суд.

ГоловуючийОСОБА_23