Провадження№2/521/1575/16
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

«19» квітня 2016 року Малиновський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого судді Целуха А.П.,

при секретарі судового засідання Корнієнко Л.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті ОСОБА_1 цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «СМАРТЛАБ» до ОСОБА_2, Публічного акціонерного товариства «ФІДОБАНК», треті особи: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, Реєстраційна служба Одеського міського управління юстиції про визнання переважного права перед іншими особами на придбання у власність найманих нежилих приміщень офісу, переведення прав і обов'язків покупця за договором купівлі-продажу, визнання права власності на нежилі приміщення офісу, скасування рішення про державну реєстрацію прав, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2, Публічного акціонерного товариства «ФІДОБАНК», треті особи: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, Реєстраційна служба Одеського міського управління юстиції, просив визнати за позивачем переважне право перед іншими особами на придбання у власність найманих ним нежилих приміщень офісу, загальною площею, 135,6 кв. м., які розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху; перевести на позивача за договором купівлі-продажу, укладеним між Публічним акціонерним товариством «ФІДОБАНК» та громадянином США ОСОБА_2 23 жовтня 2013 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрованим у реєстрі за № 3747, права та обов'язки покупця нежилих приміщень офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху; визнати за позивачем право власності на нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху; стягнути судовий збір в рівних частках з ПАТ «ФІДОБАНК» та ОСОБА_2.

25.02.2016 року Позивачем подано заяву про зміну предмету позову, відповідно до якої Позивач просив визнати за позивачем переважне право перед іншими особами на придбання у власність найманих ним нежилих приміщень офісу, загальною площею, 135,6 кв. м., які розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху; перевести на позивача за договором купівлі-продажу, укладеним між Публічним акціонерним товариством «ФІДОБАНК» та громадянином США ОСОБА_2 23 жовтня 2013 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрованим у реєстрі за № 3747, права та обов'язки покупця нежилих приміщень офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху; визнати за позивачем право власності на нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху; стягнути судові витрати в рівних частках з ПАТ «ФІДОБАНК» та ОСОБА_2; скасувати Скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 щодо державної реєстрації права власності на нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв.м., що розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху за ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1), шляхом внесення державним реєстратором відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Головного управління юстиції в Одеській області запису про скасування державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1) на нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв.м., що розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху; вказати, що це рішення є підставою для державної реєстрації права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «СМАРТЛАБ» (ідентифікаційний код юридичної особи 14351016) на нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та скасування запису про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 (ІПН НОМЕР_1) на нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та підлягає виконанню шляхом державної реєстрації права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «СМАРТЛАБ» (ідентифікаційний код юридичної особи 14351016) на нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та скасування запису про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 (ІПН НОМЕР_1) на нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, обґрунтовуючи свої позовні вимоги таким.

13 квітня 2012 р. між ТОВ «СМАРТЛАБ» та Публічним акціонерним товариством «Ерсте Банк» (05 червня 2013 року змінило назву на Публічне акціонерне товариство «ФІДОКОМБАНК», скорочена назва - ПАТ «ФКБ БАНК») було укладено договір № 1 найму нежитлового приміщення, за яким позивач прийняв від ПАТ «Ерсте Банк» у строкове платне користування нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху. Згідно п. 3.1 Договору найму № 1 строк найму становить 35 (тридцять п'ять) календарних місяців з 13.04.12 року по 28.02.15 року (включно). Перебіг строку найму починається з моменту передачі приміщення на підставі акта приймання передачі. 13.04.12 року ТОВ «СМАРТЛАБ» та ПАТ «Ерсте Банк» було підписано акт прийому-передачі нежилих приміщень.

13 квітня 2012 року між ТОВ «СМАРТЛАБ» та Публічним акціонерним товариством «Ерсте Банк» також було укладено договір № 2 найму нежитлового приміщення про передачу у строкове платне користування нежилих приміщень. Згідно п. 3.1 Договору найму № 2 строк найму становить 25 (двадцять п'ять) календарних місяців з 01.03.15 року по 31.03.17 року (включно).

07 жовтня 2013 року працівником ТОВ «СМАРТЛАБ» на приватну електронну скриньку: отримано лист ПАТ «ФКБ БАНК» №61610/4346 від 07.10.13 року із пропозицією розглянути питання про продаж нежилих приміщень.

У відповідь на лист ПАТ «ФКБ БАНК» № 61610/4346 від 07.10.13 року ТОВ «СМАРТЛАБ» у листі № 0910/13 від 14.10.13 року визначило, що «розглядає можливість купівлі нежитлового приміщення».

23 жовтня 2013 року співробітником ТОВ «СМАРТЛАБ» на приватну електронну скриньку: було отримано електронний лист ПАТ «ФКБ БАНК», із якого позивачу стало відомо про відчуження ПАТ «ФКБ БАНК» нежилих приміщень громадянину ОСОБА_2.

На думку позивача відчуження ПАТ «ФКБ БАНК» нежилих приміщень ОСОБА_2 відбулось із порушенням в переважного перед іншими особами права ТОВ «СМАРТЛАБ» на придбання у власність найманих ним нежилих приміщень офісу, загальною площею, 135,6 кв. м., які розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху, відповідно до положень ст. 777 Цивільного кодексу України. Позивач послався на те, що ТОВ «СМАРТЛАБ» є добросовісним наймачем, а тому є субєктом переважного права перед іншими особами на придбання нежилих приміщень.

Позивач послався на те, що він є наймачем, що належно виконує свої обов'язки за Договором найму, своєчасно перераховує ПАТ «ФКБ БАНК» плату за користування об'єктом найму, відшкодування вартості комунальних платежів, утримує нежилі приміщення у належному стані, не допускаючи їх погіршення.

Більш того, ТОВ «СМАРТЛАБ» прийнято приміщення за актом приймання-передачі у стані незавершений ремонт, тобто приміщення було непридатним до використання для будь-якого виду діяльності, та за рахунок власних коштів завершено ремонт нежилих приміщень на суму, що приблизно становить 150000,0 (сто п'ятдесят тисяч) гривень.

Відповідно до вимог п. 6.2.10, 6.2.11. та 6.2.12 Договору оренди № 1, ТОВ «СМАРТЛАБ» не має права проводити без письмової згоди ПАТ «ФКБ БАНК» перебудову, добудову, та перепланування, а також покращення обєкту зі зміною його технічних характеристик.

Пунктом 1.2. Договору ПАТ «ФКБ БАНК» було повідомлено про те, що орендоване приміщення використовуватиметься для розташування пункту забору біоматеріалу. За актом приймання-передачі приміщення було передано в стані від будівельника, тобто у стані не придатному до використання для цілей, вказаних в п. 1.2. договору. Таким чином, підписанням Договору, в якому зазначено цілі використання приміщення ПАТ «ФКБ БАНК» фактично погодило право Позивача привести приміщення у стан, який відповідає цілям, вказаним в договорі. В той же час, відповідно до п. 6.2.10 Договору, Позивач мав право самостійно за власний рахунок протягом строку користування здійснювати поточний ремонт приміщення, попередньо погодивши перелік робіт, що планується проводити. Тобто до порядку проведення поточного ремонту Сторонами Договору не ставилися вимоги щодо отримання письмового погодження.

Приміщення знаходилося у користуванні позивача з 13 квітня 2012 року ТОВ «СМАРТЛАБ» використовувало нежилі приміщення у своїй підприємницькій діяльності. За цей час будь-яких претензій від ПАТ «ФКБ БАНК» щодо виконання умов Договору № 1 на адресу ТОВ «СМАРТЛАБ» не надходило, що свідчить про сумлінне виконання обов'язків наймача, передбачених Договором найму № 1. Нежилі приміщення використовуються позивачем у відповідності до вимог договору, згідно цільового призначення, для розміщення пункту забору біоматеріалу.

Таким чином, ТОВ «СМАРТЛАБ» має переважне право перед іншими особами на придбання нежилих приміщень за Договорами № 1 та № 2 від 13 квітня 2012 року.

Згідно із п. 13.1. Договору найму № 1 Договір набирає чинності з моменту його підписання обома сторонами і діє до закінчення передбаченого строку найму. Згідно із п. 13.1. Договору найму № 2 Договір набирає чинності з моменту його підписання обома сторонами і діє до закінчення передбаченого ними строку найму. Права та обов'язки Сторін за цим Договором виникають за умови, що укладений між сторонами Договір найму нежитлового приміщення № 1 від 13.04.2012 року не буде розірвано/припинено достроково. На момент розгляду справи жодна із сторін не подавала позову про припинення або розірвання Договору № 1 від 13.04.2012 року, отже Договір № 2 є таким, що набрав чинності, оскільки є підписаним сторонами. Договір № 1 не є розірваним або припиненим достроково, а отже ТОВ «СМАРТЛАБ» має переважне право перед іншими особами на придбання Нежилих приміщень як за Договором № 1, так і за Договором № 2 від 13.04.2012 року.

Позивач посилається на те, що ТОВ «СМАРТЛАБ» не було належним чином повідомлено про намір та про умови продажу нежилих приміщень, так як повідомлення не є належним чином зробленим у разі відправлення його електронною поштою. Відповідно до п. 13.8. Договору № 1 всі повідомлення за цим Договором будуть вважатися зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур'єром або вручені особисто за зазначеними в п. 14 цього Договору адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв'язку одержувача.

Таким чином будь-які повідомлення ПАТ «ФКБ БАНК» здійснені за допомогою електронного зв'язку не вважаються отриманими.

Надісланий лист ПАТ «ФКБ БАНК» не відповідає вимогам ч. 2 ст. 777 ЦК України.

У листі ПАТ «ФКБ БАНК» № 61610/4346 від 07.10.13 року, що надійшов 07.10.13 року на приватну електронну скриньку працівника визначено: «Відповідно до умов Договору № 1 найму нежитлового приміщення від 13.04.2012 року, ТОВ «СМАРТЛАБ» (наймач) орендує нежитлове приміщення, загальною площею 135,6 кв. м., яке розташовано за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Філатова, буд. 26. Строк договору встановлений до 28.02.2015 року. Звертаємось до Вас з пропозицією розглянути питання щодо купівлі нежилих приміщень офісу, які знаходяться у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху, загальною площею 135,6 кв. м. по ціні (одинадцять тисяч гривень) за 1 кв. м., в тому числі ПДВ».

Вказаний лист не містить посилання на намір ПАТ «ФКБ БАНК» продажу нежилих приміщень третім особам. У листі не вказано, що лист є повідомленням про переважне право на придбання нежилих приміщень або посилання на ст. 777 ЦК України.

Разом із тим, вказане право є суб'єктивним та не притаманне наймачеві із самого факту укладення договору найму. Для виникнення переважного права орендаря на придбання найманого приміщення необхідна сукупність юридичних фактів, серед яких є волевиявлення власника щодо розпорядження майном шляхом продажу іншим особам.

Вказане підтверджується змістом рішення Конституційного Суду України від 10 грудня 2009 року № 31 - рп/2009. Щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої етапі 777 Цивільного кодексу України, Конституційний Суд України роз'яснив, що у статті 777 Кодексу визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладання договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу іншим особам.

Вказаний лист не містить посилання на намір ПАТ «ФКБ БАНК» продати приміщення третім особам, також лист містить вказівку лише на Договір найму № 1, в той час як ТОВ «СМАРТЛАБ» має преважне право придбання орендованого приміщення також і за Договором найму № 2 від 13.04.2012 року.

Відповідно до статті 8 ЦК України цивільні відносини, не врегульовані цим кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, регулюються тими правовими нормами, які регулюють схожі за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Ст. 777 ЦК України не визначає порядок реалізації переважного права добросовісного наймача перед іншими особами на придбання речі. Разом із тим, ст. 362 ЦК України регулює схожі за змістом цивільні відносини (аналогія закону). Так у ч. 2 ст. 362 ЦК України визначено: «Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає».

ОСОБА_4 ПАТ «ФКБ БАНК» № 61610/4346 від 07.10.13 року окрім ціни не місить інших умов продажу, наприклад таких як відшкодування витрат на проведення нотаріальних дій, граничний строк та місце укладання та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу тощо, в той час коли, ці умови є важливими під час укладення договору купівлі-продажу та неминуче настають.

Позивач вважає, що ПАТ «ФКБ БАНК» не повідомив належним чином ТОВ «СМАРТЛАБ» про намір продати приміщення іншим особам, та необхідність реалізації передбаченого ч. 2 ст. 777 ЦК України переважного права належним чином.

При цьому лист ПАТ «ФКБ БАНК» було адресовано виключно Позивачу, він не містив посилання на намір ПАТ «ФКБ БАНК» продати приміщення іншим особам та сроку для відповіді на лист ПАТ «ФКБ БАНК».

Натомість ТОВ «СМАРТЛАБ» мало зацікавленність у придбанні нежитлового приміщення та здійснило волевиявлення на придбання нежилого приміщення шляхом направлення ПАТ «ФКБ БАНК» відповіді на листа №61610/4346 від 07.10.2013 року листом №0910/.13 від 14.10.2013 року, в якому визначило, що «розглядає можливість купівлі нежитлового приміщення по ціні 10000,0 гривень за 1 кв. м., в тому числі ПДВ. При розгляді пропозиції просили зауважити на такі обставини: 1) ТОВ «СМАРТЛАБ» орендує приміщення з квітня 2012 року. За цей час ТОВ «СМАРТЛАБ» було сплачено 337621,77 гривень орендної плати, не враховуючи комунальні послуги. 2) ТОВ «СМАРТЛАБ» був проведений капітальний ремонт цього приміщення на суму приблизно 150000,00 гривень. Ремонт і оформлення приміщень були виконані з урахуванням специфіки роботи ТОВ «СМАРТЛАБ», а саме - лабораторна діагностика».

Зазначений лист ТОВ «СМАРТЛАБ» не може розглядатись, як відмова від реалізації переважного права передбаченого ч. 2 ст. 777 ЦК України, оскільки ТОВ «СМАРТЛАБ» не було повідомлено про виникнення наміру ПАТ «ФКБ БАНК» здійснити продаж нежилих приміщень третім особам, разом з тим, ТОВ «СМАРТЛАБ» виразило бажання придбати нежилі приміщення та надало зустрічну пропозицію ПАТ «ФКБ БАНК». Тим самим, Позивач однозначно виявив намір придбати нежитлові приміщення.

Позивач також послався на те, що його лист №0910/.13 від 14.10.2013 року в силу надання зустрічної пропозиції придбання приміщення за нижчою ціною, ніх запропонована ПАТ «ФКБ БАНК», не є відмовою від пропозиції купити нежитлове приміщення, а процес купівлі-продажу майна передбачає погодження взаємовигідної ціни, на що і були направлені чисельні листи Позивача. Договір має бути взаємовигідним для сторін, що досягається шляхом переговорів.

Відповідно до ст.. 641 ЦК України, пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору, пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття.

Відповідно до ч. 2 ст.. 644 ЦК України, якщо пропозицію укласти договір, в якій не вказаний строк для відповіді, зроблено у письмовій формі, договір є укладеним, коли особа, яка зробила пропозицію, одержала відповідь протягом строку, встановленого актом цивільного законодавства, а якщо цей строк не встановлений, - протягом нормально необхідного для цього часу.

ОСОБА_4 ПАТ «ФКБ БАНК» № 61610/4346 від 07.10.2013 року на адресу ТОВ «СМАРТЛАБ», не містить строку для надання відповіді. Договір купівлі-продажу нежилого приміщення укладено ПАТ «ФКБ БАНК» 23.10.2013 року, тобто протягом двох тижнів з моменту направлення листа ПАТ «ФКБ БАНК» на адерсу ТОВ «СМАРТЛАБ» і протягом одного тижня з моменту направлення ТОВ «СМАРТЛАБ» листа №0910/.13 від 14.10.2013 року із пропозицією купити приміщення. Тобто фактично Позивачу було надано для оцінки пропозиції ПАТ «ФКБ БАНК» лише два тижні.

В той же час в матеріалах справи містяться зустрічні пропозиції ОСОБА_2 на адресу ПАТ «ФКБ БАНК» із зазначенням ціни нижчої, ніж запропоновано ПАТ «ФКБ БАНК», які датовані ще 04.09.2013 року, та відповідно 18.10.2013 року. Тобто розгляд пропозиції ПАТ «ФКБ БАНК» про придбання приміщення з ОСОБА_2 відбувався фактично півтора два місяці, і в процесі розгляду пропозицій купівлі-продажу приміщення між ПАТ «ФКБ БАНК» та ОСОБА_2 також мали місце подання цінових пропозицій нижчих від заявлених ПАТ «ФКБ БАНК». Отже ПАТ «ФКБ БАНК» не забезпечено однакових рівних умов усім особам для прийняття пропозиції ПАТ «ФКБ БАНК» про купівлю нежитлового приміщення, а саме обмежено права та можливості ТОВ «СМАРТЛАБ» на належний розгляд та оцінку пропозиції поряд з іншими особами, зокрема ОСОБА_2.

Позивач вважає, що наданий ПАТ «ФКБ БАНК» позивачу час для розгляду пропозиції купівлі-продажу приміщення був значно меншим ніж наданий іншим особам та недостатнім у звязку з тим, що для розгляду такої пропозиції Позивачу, господарська діяльність якого не спеціалізується на операціях з нерухомістю, необхідно було оцінити питання ринкових цін на схожі та аналогічні приміщення, підготувати бізнес-план придбання такого приміщення, адже Позивач повинен був оцінити доцільність та економічну обгрунтованість придбання приміщення, погодити питання придбання приміщення загальними зборами учасників ТОВ «СМАРТЛАБ».

Відповідно до ч. 5 ст. 61 Закону України «Про господарські товариства», про проведення загальних зборів товариства учасники повідомляються передбаченим статутом способом з зазначенням часу і місця проведення зборів та порядку денного не менш як за 30 днів до скликання загальних зборів.

Таким чином, наданий ПАТ «ФКБ БАНК» Позивачу час для розгляду пропозиції не відповідає вимогам, що ставляться до нього чинним законодавством та є недостатнім, що позбавило ТОВ «СМАРТЛАБ» можливості скористатися своїм переважним правом на придбання приміщення.

Згідно ст. 8 ЦК України, якщо цивільні правовідносини не врегульовані ЦК України, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини. Згідно ст. 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу. У разі продажу частки з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен оплатити покупець. Як вбачається з матеріалів справи, позивачем внесено на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором сплатив покупець.

Обмеження законодавцем права власника майна, переданого у найм (оренду), щодо розпорядження цим майном ґрунтується на розумних та справедливих критеріях. Це відповідає і позиції Європейського суду з прав людини, викладеній в рішенні у справі «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства, заява № 8793/79» від 21 лютого 1986 року. За його змістом національний законодавець з метою підтримання соціальної справедливості у суспільстві як складової публічного інтересу може допустити захист інтересів орендарів майна, встановивши обмеження права його власників щодо визначення ними умов продажу орендованого майна.

Представник ПАТ «ФІДОБАНК» позов не визнав, надав до суду заперечення, в яких просив відмовити ТОВ «СМАРТЛАБ» у повному обсязі, зазначивши, що 13 квітня 2012 року між позивачем та ОСОБА_5 було укладено Договір № 1 найму нежитлового приміщення, за яким позивач прийняв від ОСОБА_5 у строкове платне користування нежилі приміщення офісу. Згідно п. 3.1 Договору найму № 1 строк найму становить 35 (тридцять п'ять) календарних місяців з 13.04.12 року по 28.02.15 року (включно). Перебіг строку найму починається з моменту передачі приміщення на підставі акта приймання- передачі. 13.04.12 року позивачем та ОСОБА_5 було підписано акт прийому - передачі Нежилих приміщень.

13 квітня 2012 року між позивачем та ОСОБА_5 також було укладено Договір № 2 найму нежитлового приміщення про передачу у строкове платне користування Нежилих приміщень. Згідно п. 3.1 Договору найму № 2 строк найму становить 25 (двадцять п'ять) календарних місяців з 01.03.15 року по 31.03.17 року (включно).

05 червня 2013 року Публічне акціонерне товариство «Ерсте Банк» змінило назву на Публічне акціонерне товариство «ФІДОКОМБАНК», скорочена назва - ПАТ «ФКБ БАНК». 30 жовтня 2013 року на підставі рішення загальних зборів Акціонерів ОСОБА_5 був затверджений передавальний акт, у відповідності до якого баку було передано усе майно, права та обов'язки ПАТ «ФІДОКОМБАНК» до ПУАТ «ФІДОБАНК», що підтверджується статутом.

04.09.2013 року ОСОБА_5 було отримано листа від ОСОБА_2 про пропозицію розглянути можливість продажу нежитлових приміщень з запропонованою вартістю - 9500,00 грн. за 1 кв. м.

07.10.2013 року ОСОБА_5 було передано позивачу ОСОБА_4 №61610/4346 про пропозицію розглянути можливість придбання орендованого позивачем приміщення з зазначенням пропонованої цінним продажу на рівні 11000,00 грн. за 1 кв. м.

Позивач ОСОБА_4 від 09.10.2013 року № 0910/13 підтвердив отримання ОСОБА_5 №61610/4346 від 07.10.2013 року та зазначив, що розглядає можливість купівлі нежитлового приміщення за ціною в розмірі 9000,00 грн. за 1 кв. м. Пізніше Позивач направив ОСОБА_5 нового ОСОБА_5 від 09.10.2013 року №0910/13 із зазначеною ціною на рівні 9500,00 грн. за 1 кв. м. 14.10.2013 року Банк отримав ОСОБА_5 позивача №0910/13 від 14.10.2013 року із зазначеною ціною на рівні 10000,00 грн. за 1 кв. м.

18.10.2013року Банк отримав ОСОБА_5 від ОСОБА_2 який висловив бажання придбати нежитлові приміщення за ціною в розмірі 12699,12 грн. за кв.м. 23.10.2013 року ОСОБА_5 було продано нежитлові приміщення ОСОБА_2 за ціною з розрахунку 12699,12 грн. за кв.м. 23.10.2013 року ОСОБА_5 Було направлено позивачу відповідне повідомлення №61610/4550 про продаж приміщень.

ОСОБА_5 не погоджується з тим, що позивач є добросовісним орендарем, з огляду на те, що згідно п. 4.1. договору найму № 1 орендна плата становить 17628,00 грн. А згідно п. 4.4. договору найму № 1 орендна плата сплачується наймачем не пізніше 15 числа поточного місяця за який здійснюється оплата. Однак позивач неодноразово порушував строки оплати, що підтверджується платіжними дорученнями позивача від 25.05.12 року 19.06.12 року; 24.07.12 року; 14.09.12 року; 23.11.12 року; 24.12.12 року; 22.01.13 року; 25.02.13 року; 25.03.13 року; 18.04.13 року; 24.05.13 року; 23.07.13 року, що свідчить про систематичне порушення позивачем зазначених пунктів договору, а відтак стверджувати про добросовісного наймача, в розумінні ч. 2 ст. 777 ЦК України, неможливо.

ОСОБА_5 також зазначив, що позивачем в порушення умов п.п.6.2.10 и 6.2.12 Договору найму №1, без письмового погодження з ОСОБА_5 проведено капітальний ремонт приміщень. В акті приймання передачі приміщення від 13.04.2012 року зазначено, що наймачеві передається приміщення в стані незавершеного ремонту (відсутні внутрішні двері та дверні коробки, унітаз, умивальник, бойлери, лампи освітлення). Після підписання зазначеного вище акту приймання-передачі позивач без погодження ОСОБА_5 виконав капітальний ремонт нежитлових приміщень про, що сам вказав в своєму позові та офіційних відповідях із запропонованою ціною. Таким чином, позивач не відповідає поняттю наймача, який добросовісно виконує свої обов'язки за договором найму в розумінні ст. 777 ЦК України, а відтак і втратив своє переважне перед іншими право на придбання об'єкту оренди.

ОСОБА_5 повідомив позивача належним способом про намір продати об'єкт оренди, що підтверджується листуванням з позивачем згідно наданих додатків до цих заперечень. ОСОБА_4 від 07.10.2013року №61610/4346 ОСОБА_5 було передано позивачу під підпис, що є належним повідомленням.

Отже, в силу систематичного порушення договору найму №1 позивач позбавив себе переважного перед іншими права на придбання об'єкту оренди, та запропонував ОСОБА_5 найнижчу ціну продажу. ОСОБА_5 зі своєї сторони не порушував прав позивача та мав право продати приміщення за найбільш вигідною ціною продажу.

Представник ОСОБА_2 позов не визнав, надав до суду заперечення на позов, в якому просив відмовити у повному обсязі, посилаючись на те, що у позивача не виникло переважне право на придбання об'єкту оренди, оскільки позивач неналежно виконував свої зобов'язання за Договором оренди, заперечення ПАТ «ФІДОБАНК» підтримав в повному обсязі та просив суд в задоволенні позову відмовити в повному обсязі.

Треті особи - Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та представник Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції у судове засідання не з'явилися, про час та місце слухання справи була повідомлена належним чином, надали до суду клопотання про розгляд справи за їх відсутності.

Мотиви та додаткові доводи сторін, інших учасників процесу зафіксовано технічними засобами фіксації процесу.

Дослідивши докази по справі та заслухавши пояснення сторін, допитавши свідків,уважно оцінивши подані сторонами докази у їх сукупності, суд вважає що позовні вимоги ОСОБА_1 підлягають задоволенню, з наступних підстав.

Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини.

Відповідно до частини1 статті11 ГПК України, суд розглядає цивільні справи в межах заявлених позовних вимог та на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Відповідно до ст. 10 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1 ст. 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Відповідно до ст. 57 ЦПК України, доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються на підставі пояснень сторін, третіх осіб, їхніх представників, допитаних як свідків, показань свідків, письмових доказів, речових доказів, зокрема звуко- і відеозаписів, висновків експертів.

Відповідно до ст. 58 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Відповідно до ч. 2 ст. 59 ЦПК України, обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Як вбачається з вимог ст. 60 ЦПК України, кожна сторона зобовязана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 ЦПК України. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до договору купівлі-продажу, посвідченого 04 квітня 2008 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_1 за реєстровим номером 789, приміщення офісу, які знаходяться у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху, загальною площею 135,6 кв. м. належить на праві власності Відкритому акціонерному товариству «Ерсте Банк» (потім - Публічне акціонерне товариство «Ерсте Банк»). Право власності було зареєстровано в КП «ОМБТІ та РОН» 20 травня 2008 року за реєстровим №16531960, номер запису: 84 в книзі 77 неж-56.

13 квітня 2012 року між ТОВ «СМАРТЛАБ», позивач по справі, та Публічним акціонерним товариством «Ерсте Банк» було укладено договір № 1 найму нежитлового приміщення, за яким позивач прийняв від ПАТ «Ерсте Банк» у строкове платне користування нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху, що підтверджується договором № 1 найму нежитлового приміщення від 13 квітня 2012 року. Згідно п. 3.1 Договору найму № 1 строк найму становить 35 (тридцять п'ять) календарних місяців з 13.04.12 року по 28.02.15 року (включно). Перебіг строку найму починається з моменту передачі приміщення на підставі акта приймання передачі.

13 квітня 2012 року ТОВ «СМАРТЛАБ» та ПАТ «Ерсте Банк» було підписано акт прийому-передачі нежилих приміщень, про що свідчить акт прийому-передачі найму нежитлового приміщення до Договору №1 від 13 квітня 2012 року.

13 квітня 2012 року між ТОВ «СМАРТЛАБ» та Публічним акціонерним товариством «Ерсте Банк» було укладено договір № 2 найму нежитлового приміщення про передачу у строкове платне користування Нежилих приміщень, згідно із договором № 2 найму нежитлового приміщення від 13 квітня 2012 року. Згідно п. 3.1 Договору найму № 2 строк найму становить 25 (двадцять п'ять) календарних місяців з 01.03.15 року по 31.03.17 року (включно).

05 червня 2013 року Публічне акціонерне товариство «Ерсте Банк» змінило назву на Публічне акціонерне товариство «ФІДОКОМБАНК», скорочена назва - ПАТ «ФКБ БАНК», що підтверджується статутом ПАТ «ФІДОКОМБАНК», витягом з єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.

Згідно пункту 4.4 Договору найму плата за користування Об'єктом найму сплачується Наймачем у безготівковому порядку шляхом банківського переказу не пізніше 15-го числа поточного місяця, за який здійснюється оплата, на підставі Договору. Згідно з нормами ділового обороту та відносинами, що склалися між сторонами, орендна плата вносилася позивачем на підставі наданих наймодавцем рахунків-фактур, що виставлялися протягом сроку дії договору кожного місяця без виключення. Таким чином, проведення оплати на підставі рахунків-фактур було погоджено наймодавцем, його влаштовувало, заперечень з його боку на адресу наймача не поступало жодного разу, вимог щодо своєчасності оплати не заявлялося, це питання не було предметом будь-якого спору. Фактично жодна із сторін не заперечувала проти такого порядку проведення розрахунків, а тому в цій частині не вбачається неналежної поведінки наймача.

З урахуванням того, що ПАТ «ФІДОКОМБАНК» жодного разу не звертався з претензіями стосовно порядку проведення Позивачем оплати, у переписці з Позивачем зауважував на взаємовигідній співпраці, та систематично виставляв рахунки фактури, в тому числі здебільшого пізніше 15 числа календарного місяця, сторони договору схвалили порядок проведення розрахунків не тільки вчиненням конклюдентних дій, які виражалися у виставленні рахунків-фактур, але й шляхом мовчазної згоди, адже ПАТ «ФІДОКОМБАНК» жодного разу не звернувся до Позивача з вимогою про припинення порушення умов договору.

Відповідно до ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно зі ст. 202, 205 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована зокрема на зміну цивільних прав та обов'язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін. Правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Правочин, для якого законом не встановлена обов'язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків. У випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням.

Фактично двостороння згода на зміну умов договору мала місце, адже жодна із сторін не заперечувала проти порядку проведення розрахунків, однак сторонами не було виконано вимоги чинного законодавства України в частині письмової форми правочину (угоди про зміну договору), що з урахуванням вимог ст. 203 та 215 ЦК України є підставою для недійсності правочину в цій частині. Однак жодна із сторін по подала позову про визнання правочину про внесення змін до договору недійсним, крім того відповідний правочин, направлений на зміну умов договору в частині порядку оплати, не може бути визнаний недійсним, адже своїми конклюдентними діями обидві сторони підтвердили згоду зі змінами умов Договору, Позивач, - шляхом проведення оплати за користування приміщення, а ПАТ «ФІДОКОМБАНК», - шляхом прийняття виконання зобов'язання Позивача та виставлення рахунків-фактур, не підлягають визнанню недійсними правовичини, які були виконані стороною та заякими було прийнято виконання іншою стороною.

Відповідно до вимог п. 6.2.12 та п. 6.2.11 Договору, що Наймач зобов'язується не здійснювати без письмової згоди Наймодавця будь - які покращення Об'єкту найму та зміни його технічних характеристик, наймач зобов'язується не здійснювати без письмової згоди Наймодавця перебудову, добудову та перепланування Об'єктів найму.

У відповідності до експертного дослідження виготовленого ПП «ОНДЦЕД ім. Скибинського С.С.» від 04.03.2015року встановлено, що в приміщенні були здійсненні поліпшення та перепланування, реконструкція.

Суд критично відноситься до викладених в Висновку обставин. Відповідно до висновку стан приміщення порівнювався із станом приміщення, відповідно до технічного паспорту, реєстровий номер 502-195-84, виконаного КП «ОДБТІ і РОН» станом на 24.09.2007 року, виданого ОСОБА_6. Позивачем отримано приміщення у користування згідно акту приймання-передачі від 13.04.2012 року, тобто протягом майже пяти років після складання технісного паспорту. Технічний паспорт реєстровий номер 502-195-84, виконаний КП «ОДБТІ і РОН» станом на 24.09.2007 року, виданий ОСОБА_6, не може підтвердити технічний стан приміщення на момент його передачі в оренду Позивачу. Тим самим з наданого відповідачем висновку не можна зробити висновку про проведення саме позивачем перепланування, реконструкції, висновків про проведення капітального ремонту висновок не містить.

Відповідно до ст.. 767, 768 ЦК України, наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню, якщо у речі, яка була передана наймачеві, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач має право за своїм вибором вимагати: 1) заміни речі, якщо це можливо; 2) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю; 3) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення; 4) розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані.

Відповідно до Наказу Державного комітету з питань житлово-комунального господарства «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій» від 17.05.2005 № 76, капітальний ремонт будинку - комплекс ремонтно-будівельних робіт, пов'язаних з відновленням або поліпшенням експлуатаційних показників будинку, із заміною або відновленням несучих або огороджувальних конструкцій, інженерного обладнання та обладнання протипожежного захисту без зміни будівельних габаритів об'єкта та його техніко-економічних показників; реконструкція - комплекс будівельних робіт, спрямованих на поліпшення експлуатаційних показників приміщень житлового будинку шляхом їх перепланування та переобладнання, надбудови, вбудови, прибудови з одночасним приведенням їх показників відповідно до нормативно-технічних вимог; перепланування - до елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків.

Відповідно до ОСОБА_5 Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30.04.2003 р. № 7/7-401 «Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів», поточний ремонт - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій і інженерного обладнання. Якщо будівля в цілому не підлягає капітальному ремонту, комплекс робіт поточного ремонту може враховувати окремі роботи, які класифікуються як такі, що відносяться до капітального ремонту (крім робіт, які передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів будівлі).

Таким чином, матеріали справи не містять належних та допустимих доказів проведення наймачем без письмової згоди наймодавця капітального ремонту, перепланування, реконструкції.

Суд також критично відноситься до посилань відповідача про відсутність права позивача проводити будь-які покращення приміщення без письмового погодження з наймодавцем.

Відповідно до п. 6.2.10 Договору, наймач право самостійно за власний рахунок протягом строку користування здійснювати поточний ремонт приміщення, попередньо погодивши перелік робіт, що планується проводити.

Тим самим договором не ставилися вимоги щодо письмового погодження проведення поточного ремонту приміщення. Крім того, наймодавець також може вважатися таким, що погодив ремонт в спірному приміщенні, оскільки погодився на цільове призначення нежитлового приміщення - розміщення пункту забору біоматеріалу, оскільки такий пункт вимагає забезпечення відповідності приміщення вимогам санітарних норм та правил, а за актом прийому-передачі об'єкт був переданий в такому стані, що унеможливлювало використання його за призначенням. Заперечень Наймодавця проти проведення ремонту в приміщенні не надходило, вимог щодо порушень умов договору в цій частині не заявлялося, це питання не було предметом будь- якого спору між сторонами.

В листі ОСОБА_5 №61610/4346 від 07.10.2013 року на адресу ТОВ «СМАРТЛАБ» серед іншого зазначено: «користуючись нагодою, засвідчує Вам свою повагу та вдячність за плідну співпрацю впродовж тривалого часу... Враховуючи довгопартнерські відносини» між підприємствами було запропоновано умови купівлі об'єкту найму. Дякували «за плідну і взаємовигідну співпрацю». Таким чином, станом на 07.10.2013 року жодних заперечень з боку наймодавця щодо неналежного виконання наймачем своїх зобов'язань за договором найму не існувало.

Таким чином, наймач набув пріоритетне право на придбання нежитлових приміщень.

Відповідно до листа ПАТ «ФІДОКОМБАНК» вбачається, що ТОВ «СМАРТЛАБ» було запропоновано розглянути питання щодо купівлі нежилих приміщень офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху, по ціні 11000,0 гривень за 1 кв. м., в тому числі ПДВ.

У відповідь на лист ПАТ «ФКБ БАНК» Позивач ОСОБА_4 від 09.10.2013 року № 0910/13 зазначив, що розглядає можливість купівлі нежитлового приміщення за ціною в розмірі 9000,00 грн. за 1 кв. м. Пізніше Позивач направив ОСОБА_5 листа від 09.10.2013 року №0910/13 із зазначеною ціною на рівні 9500,00 грн. за 1 кв. м. , а також лист №0910/13 від 14.10.2013 року із зазначеною ціною на рівні 10000,00 грн. за 1 кв. м.

В той же час в матеріалах справи містяться зустрічні пропозиції ОСОБА_2 на адресу ПАТ «ФКБ БАНК» із зазначенням ціни нижчої, ніж запропоновано ПАТ «ФКБ БАНК», які датовані ще 04.09.2013 року. 18.10.2013року Банк отримав ОСОБА_5 від ОСОБА_2 який висловив бажання придбати нежитлові приміщення за ціною в розмірі 12699,12 грн. за кв.м. 23.10.2013 року ОСОБА_5 було продано нежитлові приміщення ОСОБА_2 за ціною з розрахунку 12699,12 грн. за кв.м.

Тобто розгляд пропозиції ПАТ «ФКБ БАНК» про придбання приміщення з ОСОБА_2 відбувався фактично не менше півтора місяці, і в процесі розгляду пропозицій купівлі-продажу приміщення між ПАТ «ФКБ БАНК» та ОСОБА_2 мали місце подання цінових пропозицій нижчих від заявлених ПАТ «ФКБ БАНК».

Позивачу було направлено листа із пропозицією купити приміщення за менше ніж два тижні до дати укладення договору купівлі-продажу з ОСОБА_2. Отже ПАТ «ФКБ БАНК» не забезпечено однакових рівних умов усім особам для прийняття пропозиції ПАТ «ФКБ БАНК» про купівлю нежитлового приміщення, а саме обмежено права та можливості ТОВ «СМАРТЛАБ» на належний розгляд та оцінку пропозиції поряд з іншими особами, зокрема ОСОБА_2, у звязку з тим, що наданий ПАТ «ФКБ БАНК» позивачу час для розгляду пропозиції купівлі-продажу приміщення був значно меншим ніж наданий іншим особам та недостатнім.

Чинне цивільне законодавство не регламентує процедуру реалізації переважного права на викуп об'єкта оренди, передбаченого частиною 2 статті 777 Цивільного кодексу України, однак до відповідних відносин дозволяється застосування судами положень статті 362 Цивільного кодексу України, як до подібних правовідносин, що виникають при реалізації переважного права на купівлю частки у справі спільної часткової власності.

Відповідно до частини 1 статті 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Отже, закріплене наведеною нормою правило покликане гарантувати права інших співвласників щодо переважної купівлі частки у праві спільної часткової власності. Водночас, будучи наділеними правом на переважну купівлю частки у праві спільної часткової власності, інші співвласники тим не менш не мають жодних привілей щодо ціни та інших умов, на яких має намір продати свою частку співвласник-відчужувач.

В силу частини 2 статті 362 Цивільного кодексу України продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

Таким чином, для забезпечення здійснення переважного права інших співвласників на купівлю продавець зобов'язаний повідомити інших співвласників про свій намір продати частку. У повідомленні обов'язково має бути визначена ціна, а інші умови продажу мають бути вказані, якщо вони визначаються продавцем як істотні для укладення даного договору (наприклад, строки розрахунків, форма, у якій співвласник бажає укласти договір на інші умови, досягнення згоди з яких є необхідним для укладення договору). Також співвласнику має бути надано не менше одного місяці для оцінки пропозиції.

Також зі змісту наведеної норми вбачається, що суб'єктивне право на продаж частки сторонній особі виникає у співвласника з моменту одержання відмови усіх інших співвласників від здійснення переважного права на купівлю або нездійснення ними цього права протягом одного місяця від дня отримання ними повідомлення, якщо предметом договору купівлі-продажу є нерухоме майно, і протягом десяти днів - якщо предметом договору купівлі-продажу є рухоме майно.

За текстом трьох відповідей ТОВ «СМАРТЛАБ», дві з яких датовані 09.10.2013 року, та 14.10.2013 року, жодної безумовної відмови наймача від купівлі об'єкту найму не вбачається, навпаки є очевидним, що ТОВ «СМАРТЛАБ» постійно здійснювало оцінку ринку нерухомості та надавало кожного разу більші цінові пропозиції, тобто однозначно виразило бажання купити приміщення. Тобто, направивши нову пропозицію про купівлю приміщення, Позивач очевидно висловив бажання придбати приміщення, а тому не надав відмови від реалізації свого переважного права. В силу приписів, ч. 2 ст. 362 Цивільного кодексу України з огляду на відсутність відмови від реалізації переважного права на придбання орендованого приміщення, позивачу малдо бути налдоно не менше одного місяця для прийняття пропозиції ОСОБА_5, або відмови від такої пропозиції, проте надано не було.

Жодної відповіді з боку банку на запропоновані наймачем умови не було надано.

Незважаючи на переважне право наймача на купівлю об'єкту найму, 23 жовтня 2013 року ПАТ «ФІДОКОМБАНК», що є правонаступником ВАТ «Ерсте Банк», продав та передав у власність, а ОСОБА_2 придбав та прийняв у приватну власність належні продавцю на праві власності нежилі приміщення офісу, що розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху, загальною площею 135,6 кв. м., та сплатив за нього обговорену даним договором грошову суму, відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна від 23 жовтня 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 за реєстровим № 3747.

Згідно із п. 2.1 цього договору, продаж приміщення за домовленістю сторін вчиняється за суму у розмірі 1722000,0 грн. (один мільйон сімсот двадцять дві тисячі грн. 00 коп.), в т. ч. ПДВ 287000,0 грн., які покупець сплачує продавцю в день підписання та нотаріального посвідчення цього договору, шляхом перерахування на поточний рахунок продавця.

Згідно з ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Відповідними положеннями Цивільного кодексу України є глава 58 «Найм (оренда)», яка містить статтю 777. Господарський кодекс України містить лише положення про право викупу об'єкта оренди, а саме: ст. 289 ГК України» Викуп (приватизація) об'єкта оренди», згідно з якою орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди, а також право у будь-який час відмовитися від здійснення передбаченого в договорі права на викуп об'єкта оренди. Однак право на викуп та переважне право на купівлю орендованого майна - регулюють різні правовідносини, які складаються при оренді майна. Право на викуп орендованого майна - це відносне право, яке опосередковано умовами договору оренди: воно виникає лише тоді, коли сторони орендних відносин передбачили таке в договорі. Цьому праву кореспондує зобов'язання орендодавця продати орендоване майно. Відмова від цього є порушенням договірних зобов'язань. Переважне право на купівлю орендованого майна є правом абсолютним. Тому застосування положення ч. 2 ст.777 ЦК України до орендних відносин між суб'єктами підприємницької діяльності є обґрунтованим та законним.

Аналіз ст. 777 ЦК України свідчить, що право, закріплене в ч. 2 ст. 777 ЦК України, за своєю суттю є право, засноване на законі.

Переважне право на купівлю найманого майна - це абсолютне право, при наявності якого ніхто не вправі його порушити. Коли наймодавець вирішив відчужити таке майно, у наймача виникає переважне право на купівлю найманого майна. У цьому випадку в наймодавця, інших осіб виникає обов'язок не порушувати це право

За таких обставин суд критично відноситься до позиції наймодавця в частині посилання на п. 1.4 договору купівлі-продажу нерухомого майна від 23 жовтня 2013 року між ПАТ «Фідокомбанк» та ОСОБА_2, за яким продавцем повідомлено покупця про перебування об'єкту купівлі-продажу в оренді ТОВ «СМАРТЛАБ» і що за змістом договорів найму переважне право купівлі у орендаря не виникає.

Тобто, ані за листом про повідомлення про продаж об'єкту найму, ані за змістом п. 1.4 договору купівлі-продажу нерухомого майна від 23 жовтня 2013 року ТОВ «СМАРТЛАБ» не розглядалося ПАТ «ФІДОБАНК» в якості переважного покупця за законом, що також підтверджено представником ОСОБА_5 в судовому засіданні.

Позиція продавця ґрунтувалася на тому, що преважне право не передбачено договором найму, але це право передбачено законом. Таке повідомлення продавця унеможливило перевірку нотаріусом наявності заяви наймача про відмову від переважного права на купівлю об'єкту найму, що в кінцевому результаті порушило переважне право наймача на купівлю нежилих приміщень офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху.

Крім того, ПАТ «ФКБ БАНК» мав повідомити ТОВ «СМАРТЛАБ» про намір та умови продажу речі окремо за Договором № 1 та Договором № 2.

Відповідно до ст. 26 Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та деяких інших законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 26.11.2015 року, у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. У разі скасування судом документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав до 1 січня 2013 року, або скасування записів про державну реєстрацію прав, інформація про які відсутня в Державному реєстрі прав, запис про державну реєстрацію прав вноситься до Державного реєстру прав та скасовується. У разі скасування на підставі рішення суду рішення про внесення змін до запису Державного реєстру прав, про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна відповідний запис скасовується. У разі скасування на підставі рішення суду рішення про відмову в державній реєстрації прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «б» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування відповідного рішення та відновлюється розгляд документів за відповідною заявою у сфері державної реєстрації прав.

В той же час, не підлягають задоволенню позовні вимоги в частині стягнення з ОСОБА_2 судових витрат, адже ОСОБА_2 права позивача не порушував, та діяв в рамках тих відносин, що склалися за ініціативи банку.

Жодних доказів, які б спростовували доводи позивача про належну зміну умов договору в частині оплати та дійсності такої зміни з огляду на прийняття кредитором виконання зміненого зобовязання, а також відсутності факту проведення капітального ремонту, перепланування та реконструкції приміщення, відповідачем не надано. Крім того, матеріалами справи підтверджено, що позивачем не надавалася однозначна відмова від реалізації переважного права на викуп приміщення, а відповідачем не було надано рівних умов для оцінки пропозиції позивачу поряд з усіма іншими особам та не зазначено в пропозиції усі необхідні умови продажу, як-то умови розрахунку, та погашення витрат на нотаріальне посвідчення, тощо.

Згідно зі ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Згідно ст. 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Відповідно до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема визнання права. При цьому згідно зі ст. 392 ЦК України власник майна може предявити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.

Аналізуючи зібрані у справі докази, кожний окремо та всі в сукупності, суд вважає можливим позовні вимоги задовольнити частково.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст.ст. 41, 55 Конституції України, ст.ст. 3, 11, п. 3 ст.12, ст.ст. 16, 20, 319, п.2 п.1 ст. 346, ст. 347, 328, п. 1 ст. 336, 362, 777 Цивільного кодексу України, ст.ст. 1, 3, 4, 10, 11, 60, 212, 213, 214,215 Цивільного процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ТОВ «СМАРТЛАБ» задовольнити частково.

Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю «СМАРТЛАБ» (ідентифікаційний код юридичної особи 14351016) переважне право перед іншими особами на придбання у власність найманих ним нежилих приміщень офісу, загальною площею, 135,6 кв. м., які розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху.

Перевести на Товариство з обмеженою відповідальністю «СМАРТЛАБ» (ідентифікаційний код юридичної особи 14351016) за договором купівлі-продажу, укладеним між Публічним акціонерним товариством «ФІДОБАНК» та громадянином США ОСОБА_2 23 жовтня 2013 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрованим у реєстрі за № 3747, права та обовязки покупця нежилих приміщень офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху.

Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю «СМАРТЛАБ» (ідентифікаційний код юридичної особи 14351016) право власності на нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху.

Це рішення є підставою для державної реєстрації права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «СМАРТЛАБ» (ідентифікаційний код юридичної особи 14351016) на нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та скасування запису про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 (ІПН НОМЕР_1) на нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та підлягає виконанню шляхом державної реєстрації права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «СМАРТЛАБ» (ідентифікаційний код юридичної особи 14351016) на нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та скасування запису про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 (ІПН НОМЕР_1) на нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 щодо державної реєстрації права власності на нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв.м., що розташовані у будинку під номером 26 по вулиці Академіка Філатова у місті Одесі, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху за ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1).

Судові витрати покласти на Публічне акціонерне товариством «ФІДОБАНК» (ідентифікаційний код юридичної особи 14351016).

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Одеської області через суд першої інстанції шляхом подачі в 10-денний строк з дня проголошення апеляційної скарги.

ГОЛОВУЮЧИЙ А.П. ЦЕЛУХ

19.04.16