Справа № 676/5081/16-ц
Номер провадження 4-с/676/25/16
У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

27 грудня 2016 року.

Камянець-Подільський міськрайонний суд Хмельницької області

в складі : головуючої судді - Семенюк В.В.

при секретарі - Бандурі І.М.

з участю скаржника ОСОБА_1

представника скаржника - ОСОБА_2

представника заінтересованої особи ОСОБА_3

державного виконавця - Секрети О.М.

заінтересованої особи - ОСОБА_4

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Камянець- Подільський скаргу ОСОБА_1 на дії головного державного виконавця відділу примусового виконання рішень управління Державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Хмельницькій області ОСОБА_5 щодо визнання протиправною оцінки майна та її скасування ,-

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_1 звернулася до суду із скаргою на дії головного державного виконавця відділу примусового виконання рішень управління Державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Хмельницькій області ОСОБА_5 щодо визнання протиправною оцінки майна (звіт про оцінку № 1/0208 про оцінку майна -нежитлові приміщення підземного торгового центру загальною площею 722,9 кв.м. за адресою Хмельницька область м. Кам»янець- Подільський вул. Соборна, 27) та її скасування.

В суді ОСОБА_1 та її представник ОСОБА_2, підтримуючи скаргу, пояснили, що Постановою головного державного виконавця відділу примусового виконання рішень управління Державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Хмельницькій області ОСОБА_5 від 25 серпня 2016 року призначено оцінку майна із залученням експерта з примусового виконання виконавчого листа Кам»янець-Подільського міськрайонного суду №2-170/2011, виданого 27.09.2011 року, що в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № ВL1378/ВL1378-K від 18.01.2008 року в розмірі 521 368 доларів США 67 центів, що еквівалентно 4 114 068 грн.04 коп. звернути стягнення на предмет іпотеки: нежиле приміщення торгового центру загальною площею 722,9 кв.м., що знаходиться по вул.Соборній,27 в м.Кам»янець-Подільському та належить колективному підприємству «Співдружність-95» на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, видане виконкомом Кам»янець-Подільської міської ради від 28.11.2007 року.

На виконання зазначеної постанови експертом-оцінювачем ТОВ «Подільська незалежна оцінка» ОСОБА_4 проведено оцінку вищевказаного майна. Згідно висновку вартість нежилого приміщення складає 5 517 000 ,00 грн.

Вважають, що оцінка приміщення проведена з порушенням норм чинного законодавства і тому є необ»єктивною і явно заниженою, оскільки для оцінки майна було взято порівняльний підхід і виділено п»ять нежилих приміщень, вибір вказаних об»єктів був невдалим і не об»єктивно відтворював ситуацію на ринку нерухомості. Крім того, під час визначення ринкової вартості об»єкта, оцінка повинна грунтуватись на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно. Експертом не було обрано жодного об»єкта, який був фактично проданий, а порівнювались лише пропозиції, а також експертом невірно проведено розрахунки вартості будинковолодіння, не враховано, що оціночне приміщення знаходиться під землею, що значно підвищує його вартість.

Крім того, оцінка приміщення торгового центру, відповідно до Звіту про оцінку зазначеного майна, проведеного екпертом Земельно-аграрного центру «Карат» від 01.09.2015 року, становить 18 656 603,00 грн. Оскаржувана оцінка занижена більше ніж у три рази, тому просить скасувати вказану оцінку майна та призначити повторну експертизу.

Головний державний виконавець відділу примусового виконання рішень управління Державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Хмельницькій області ОСОБА_5 скаргу не визнає і в її задоволенні просить відмовити.

Представник ПАТ «Універсал Банк» ОСОБА_3 та представник ТзОВ «Подільська незалежна оцінка» ОСОБА_4 в суді заперечують проти скарги .

Заслухавши думку учасників судового процесу, вивчивши матеріали справи, суд вважає, що скарга підлягає задоволенню з слідуючих підстав.

Судом встановлено, що Постановою головного державного виконавця відділу примусового виконання рішень управління Державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Хмельницькій області ОСОБА_5 від 11.02.2014 року, відкрито виконавче провадження , відповідно до виконавчого листа №2-170/2011, виданого 27.09.2011 року, що в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № ВL1378/ВL1378-K від 18.01.2008 року в розмірі 521 368 доларів США 67 центів, що еквівалентно 4 114 068 грн.04 коп. звернути стягнення на предмет іпотеки: нежиле приміщення торгового центру загальною площею 722,9 кв.м., що знаходиться по вул.Соборній,27 в м.Кам»янець-Подільському та належить колективному підприємству «Співдружність-95» на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, видане виконкомом Кам»янець-Подільської міської ради від 28.11.2007року, шляхом проведення прилюдних торгів в межах процедури виконавчого провадження за ціною, встановленою в порядку , передбаченому Законом України «Про виконавче провадження» , для задоволення грошових вимог ПАТ «Універсал Банк».

Постановою головного державного виконавця відділу примусового виконання рішень управління Державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Хмельницькій області ОСОБА_5 від 25 серпня 2016 року призначено оцінку майна із залученням експерта з примусового виконання виконавчого листа Кам»янець-Подільського міськрайонного суду №2-170/2011, виданого 27.09.2011 року, що в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № ВL1378/ВL1378-K від 18.01.2008 року в розмірі 521 368 доларів США 67 центів, що еквівалентно 4 114 068 грн.04 коп. звернути стягнення на предмет іпотеки: нежиле приміщення торгового центру загальною площею 722,9 кв.м., що знаходиться по вул.Соборній,27 в м.Кам»янець-Подільському та належить колективному підприємству «Співдружність-95» на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, видане виконкомом Кам»янець-Подільської міської ради від 28.11.2007 року.

На виконання зазначеної постанови експертом-оцінювачем земельно-аграрного центру «Карат» ОСОБА_6 було проведено оцінку вищевказаного майна, згідно висновку якої вартість нежилого приміщення складає 18 656 603,00 грн. станом на 19.08.2015 року. Вподальшому вищевказана оцінка втратила свою чинність , у зв»язку із строками .

На виконання зазначеної постанови державним виконавцем повторно було призначено оцінку вищевказаного майна експертом-оцінювачем ТОВ «Подільська незалежна оцінка» ОСОБА_4, яким було проведено оцінку майна, згідно висновку вартість нежилого приміщення складає 5 517 000,00 грн. станом на 31.07.2016 року.

У зв»язку із встановленням заниженої вартості нежилого приміщення , майже у три рази , спонукало скаржника звернутись до суду на неправомірність вказаної оцінки .

Ринкова вартість - ймовірна сума грошей, за яку можливі купівля або продаж об»єкта оцінки на дату оцінки на ринку внаслідок угоди між сторонами , які не є пов»язаними, після відповідного маркетингу за умови , що кожна із сторін діятиме зі знанням справи розсудливо і без примусу та угода буде здійснюватися за типових умов фінансування.

Загальноприйнятими підходами оцінки в міжнародній практиці є витратний підхід, дохідний підхід, порівняльний підхід.

Витратний підхід базується на вивченні можливостей інвестора в придбанні нерухомості і виходить з того, що інвестор не заплатить за об»єкт більшу суму , ніж та, в яку йому обійдеться отримання відповідної ділянки під забудову і побудову аналогічного за призначенням і якістю об»єкту в період , що розглядається , без суттєвих затримок .

Дохідний підхід базується на врахування принципів найбільш ефективного використання та очікування , відповідно до яких вартість об»єкта оцінки визначається , як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об»єкта оцінки , включаючи дохід від його можливого перепродажу .

Порівняльний підхід базується на тому, що суб»єктом на ринку здійснюють угоди купівлі-продажу приймаючи за основу інформацію про здійснені аналогічні угоди. Даний підхід має в своїй основі припущення , що обізнаний покупець за виставлену на продаж нерухомість заплатить не більшу суму, ніж та, за яку можна придбати аналогічний по якості і придбаний об»єкт.

Суд приходить до висновку, що оцінка приміщення проведена з порушенням норм чинного законодавства і тому є необ»єктивною і явно заниженою, оскільки для оцінки майна було взято порівняльний підхід і виділено п»ять нежилих приміщень, вибір вказаних об»єктів був невдалим і не об»єктивно відтворював ситуацію на ринку нерухомості.

Крім того, під час визначення ринкової вартості об»єкта, оцінка повинна грунтуватись на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно. Експертом не було обрано жодного об»єкта, який був фактично проданий, а порівнювались лише пропозиції, а також експертом невірно проведено розрахунки вартості будинковолодіння, оскільки відповідно до запиту ОСОБА_4 до ГДВ відділу ПВР у ДВС ГУЮ в Хмельницькій області ОСОБА_5 про повернення на доопрацювання звіту про оцінку № 1/0208 від 28.11.2016 року , ОСОБА_4 визнає помилкою , що звіт проводився як для платника ПДВ, а КП «Співдружність 95» не є платником ПДВ , а також не враховано, що оціночне приміщення знаходиться під землею, що значно підвищує його вартість.

Крім того, відповідно до висновку експертного дослідження № 101Д-11/16 , складеного 29.11.2016 року судовим експертом ОСОБА_7 по заяві КП «Співдружність 95» про визначення ринкової вартості нежитлового приміщення (торгового центру) по вул. Соборна, 27 у м. Кам»янець-Подільський з метою його відчуження шляхами передбаченими законодавством України вартість нежитлового приміщення складає 13 296 083,00 грн.

Таким чином, враховуючи загальноприйняті підходи оцінки до майна , суд вважає оцінку вищезгаданого нежилого приміщення експертом-оцінювачем ТОВ «Подільська незалежна оцінка» ОСОБА_4 у розмірі 5 517 000,00 грн. заниженою, а дії державного виконавця неправомірними у прийняті вказаної оцінки , суд вважає за необхідне призначити повторну експертизу для визначення ринкової вартості вищевказаного майна.

Враховуючи вищевикладене , керуючись ст.ст.383, 384, 387 ЦПК України,-

У Х В А Л И В :

Скаргу ОСОБА_1 на дії головного державного виконавця відділу примусового виконання рішень управління Державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Хмельницькій області ОСОБА_5-задовольнити.

Визнати дії головного державного виконавця відділу примусового виконання рішень управління Державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Хмельницькій області ОСОБА_5 неправомірними.

Визнати протиправною оцінку майна (звіт про оцінку № 1/0208 про оцінку майна нежитлові приміщення підземного торгового центру загальною площею 722,9 кв. м. за адресою м. Кам»янець- Подільський вул. Соборна, 27 Хмельницької області та скасувати її.

Зобов»язати державного виконавця відділу примусового виконання рішень управління Державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Хмельницькій області призначити повторну експертизу для визначення ринкової вартості вищевказаного майна, проведення якої доручити Київському науково-дослідному інституту судових експертиз (03057, м. Київ вул. Смоленська, 6).

На ухвалу може бути подана апеляційна скарга до апеляційного суду Хмельницької області через Кам»янець- Подільський міськрайонний суд протягом 5 днів з дня проголошення ухвали.

Суддя Кам»янець-Подільського міськрайонного суду : ОСОБА_8