У х в а л а

іменем україни

6 липня 2016 року м. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Луспеника Д.Д.

суддів: Журавель В.І., Хопти С.Ф., Черненко В.А., Штелик С.П.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, третя особа - ОСОБА_3, про часткове визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу квартири, визнання права власності за касаційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Печерського районного суду м. Києва від 2 вересня 2015 року та ухвалу апеляційного суду м. Києва від 16 березня 2016 року,

в с т а н о в и л а:

У грудні 2014 рокуОСОБА_1 звернувся до суду з вищевказаним позовом, посилаючись на те, що 1червня 2011 року між ним та ОСОБА_2 був укладений договір оренди квартири АДРЕСА_2 зі строком дії 35 місяців з умовою попередньої оплати за весь період договору у розмірі 840 тис. грн. Зазначав, що того ж дня між ними був укладений попередній договір купівлі-продажу зазначеної квартири, за яким відповідачу було передано забезпечувальний платіж у розмірі вартості квартири - 1 млн 500 тис. грн, купівлю якої домовилися здійснити в майбутньому.

У листопаді 2014 року він звернувся до ОСОБА_2 про виконання обов'язку за попереднім договором, на що отримав повідомлення про те, що спірну квартиру було відчужено ОСОБА_3 за договором купівлі-продажу квартири від 12 серпня 2011 року.

Вважав, що ОСОБА_2 порушила його переважне право на придбання майна у випадку його відчуження.

З огляду на викладене, просив визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 у частині покупця; перевести на нього права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу; визнати за ним право власності на квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 218,60 кв.м.

Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 2 вересня 2015 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду м. Києва від 16 березня 2016 року, позов задоволено.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири від 12 серпня 2011 року, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 218,60 кв.м, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тарасюком М.В., зареєстрований в реєстрі за № 2239, у частині покупця.

Переведено на ОСОБА_1 права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу від 12 серпня 2011 року.

Визнано за ОСОБА_1 право власності на вищевказану квартиру.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

У поданій касаційній скарзі ОСОБА_3, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить вказані судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Згідно ч. 2 ст. 324 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом матеріального чи порушення норм процесуального права.

Суд першої інстанції, ухвалюючи рішення про задоволення позову, з висновком якого погодився апеляційний суд, виходив із того, що позивач на підставі ч. 2 ст. 777, ч. 2 ст. 822 ЦК України має переважне право перед іншими особами на придбання орендованої квартири, яке порушила відповідач, продавши квартиру іншій особі без повідомлення про це позивача, у зв'язку з чим договір купівлі-продажу квартири між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 є частково недійсним у частині покупця на підставі ч. 1 ст. 203 ЦК України, а порушене право позивача на переважне придбання квартири підлягає захисту шляхом переведення на нього прав та обов'язків покупця на підставі ч. 4 ст. 362 ЦК України і, як наслідок, визнання за ним права власності на нерухоме майно.

Проте повністю погодитись з такими висновками судів не можна.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону судові рішення не відповідають.

Судом установлено, що 1 червня 2011 року між ОСОБА_1, як орендарем, та ОСОБА_2, як орендодавцем, був укладений договір оренди квартири АДРЕСА_2 загальною площею 218,60 кв.м, зі строком дії 35 місяців з умовою попередньої оплати за весь період договору у розмірі 840 тис. грн, які остання отримала, про що нею власноручно складено розписку (а.с. 8-9, 38).

Згідно п. 2.1 та п. 2.4 договору орендодавець зобов'язався не відчужувати квартиру без попередньої письмової згоди орендаря, а орендар має право на переважне придбання квартири у випадку її відчуження.

Того ж дня сторонами підписано акт приймання-передачі по договору оренди квартири від 1 червня 2011 року (а.с. 10).

Крім того, 1 червня 2011 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений попередній договір, за яким сторони домовилися у майбутньому укласти договір купівлі-продажу спірної квартири, а саме протягом одного року з дня закінчення договору оренди квартири від 1 червня 2011 року.

Відповідачу було передано забезпечувальний платіж у розмірі вартості квартири - 1 млн 500 тис. грн, про що останньою власноручно складено розписку (а.с. 11-12, 39).

12 серпня 2011 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 був укладений договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тарасюком М.В., зареєстрований в реєстрі за № 2239, за яким ОСОБА_3 придбав за 1 527 707 грн квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 218,60 кв.м (а.с. 16).

Відповідно до абз. 4 п. 1 ст. 635 ЦК України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору.

Керуючись ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу квартири укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до ст. 220 ЦК України правовими наслідками недодержання вимоги щодо нотаріального посвідчення договору є нікчемність договору.

Згідно п. 2 ст. 215 ЦК України у випадку якщо недійсність договору встановлена законом, в цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Суди на вищевказані вимоги закону уваги не звернули та не врахували те, що попередній договір від 1 червня 2011 року не був нотаріально посвідчений, відтак він є недійсним на підставі ст. 220 ЦК України та згідно вимог ст. 216 ЦК України до нього застосовуються правила реституції щодо сплачених ОСОБА_1 за попереднім договором коштів. За таких обставин, суди, не врахувавши положень ст. ст. 216, 220 ЦК України, помилково визнали кошти такими, що сплачені на підставі попереднього договору, та такими, що сплачені в повному обсязі за нерухоме майно.

Частиною 4 статті 362 ЦК України передбачено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Отже, норми статті 362 ЦК України можуть бути застосовані виключно при переважному праві купівлі частки у праві спільної часткової власності.

Відповідно до роз'яснень, викладених у п. 18 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 7 лютого 2014 року № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав», зазначено, що суд не має права задовольняти позови про визнання правочину недійсним, якщо його метою є переведення на позивача прав та обов'язків покупця, оскільки цивільним законодавством передбачено інші наслідки порушення положення частини четвертої статті 362 ЦК України.

Суди, задовольняючи позовні вимоги про визнання недійсним договору в частині покупця на підставі ч. 1 ст. 203 ЦК України, не врахували зазначені роз'яснення.

Також, суд, у порушення п. 2 ч. 6 ст. 130 ЦПК України, не вирішив питання про склад осіб, які беруть участь у справі, оскільки ОСОБА_3, як сторона договору купівлі-продажу від 12 серпня 2011 року, мав бути відповідачем у справі, а не третьою особою.

Таким чином, у порушення вимог ст. ст.212-214, 315 ЦПК України суди на зазначені вище положення закону та обставини справи уваги не звернули тадійшли передчасного висновку про задоволення позовних вимог.

За таких обставин судові рішення не відповідають вимогам ст. 213 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, зазначені вище порушення призвели до неправильного вирішення спору, що в силу ст. 338 ЦПК України є підставою для їх скасування з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а :

Касаційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити частково.

Рішення Печерського районного суду м. Києва від 2 вересня 2015 року та ухвалу апеляційного суду м. Києва від 16 березня 2016 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий: Д.Д. Луспеник

Судді: В.І. Журавель

С.Ф. Хопта

В.А. Черненко

С.П. Штелик