Справа № 720/1640/16-ц
Провадження № 2/720/826/16.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 листопада 2016 р. м. Новоселиця

Новоселицький районний суд, Чернівецької області у складі головуючого судді Вівчар Г.А., за участю секретаря судового засідання Княгницька Ю.В., сторін по справі:

представник позивача ОСОБА_1,

відповідач ОСОБА_2,

представника відповідача ОСОБА_3,

представник відповідача ОСОБА_4,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м. Новоселиця позовну заяву товариства з обмеженою відповідальністю «Дністрові роси» до ОСОБА_5, фермерського господарства «Вікагромпром», третя особа на стороні відповідачів реєстраційна служба Кельменецького районного управління юстиції Чернівецької області,

- про визнання недійсним договору оренди землі, визнання договору оренди земельної ділянки поновленим та зобовязати вчинити дії,- суд,

встановив:

Позивач товариство з обмеженою відповідальністю «Дністрові роси» звернулося до суду, з позовом в якому просить суд визнати недійсними договори оренди землі від 21.11.2014 року укладені між ОСОБА_2 та фермерським господарством «Вікагропром» на користування земельною ділянкою площею 1,3259 га, кадастровий номер: :02:001:0351, та площею 1,4191 га, кадастровий номер: :02:001:0368, зареєстрованого в реєстраційній службі Кельменецького районного управління юстиції 25.12.2014 року, визнати договори оренди земельної ділянки площею 1,3258 га та 1,4191 га від 30 липня 2007 року, укладеними між товариством з обмеженою відповідальністю «Дністрові роси» та ОСОБА_2, поновленим та зобов'язати ОСОБА_2 вчинити дії щодо укладення з ТзОВ «Дністрові роси» додаткової угоди щодо поновлення договору оренди земельної ділянки площею 1,8379 га від 30 липня 2007 року.

В обґрунтування вимог позивач зазначив, що ТОВ «Дністрові роси» уклало з ОСОБА_2 30 липня 2007 року договори оренди земельних ділянок площею 1,3259 га, кадастровий номер: :02:001:0351, та площею 1,4191 га, кадастровий номер: :02:001:0368, зареєстрованого в реєстраційній службі Кельменецького районного управління юстиції 25.12.2014 року». Ці договора зареєстровані в Чернівецькій філії ДЗК 01.12.2009 року. Позивач вважає, що термін дії договорів до 01.12.2014 року. ТОВ «Дністрові роси» виконало вимоги ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та надіслало ОСОБА_2 повідомлення про бажання скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк та додаткову угоду, що підтверджується листом від 22.08.2014 року. Ігноруючи пропозиції позивача, під час дії договорів оренди від 30.07.2007року, ОСОБА_2 порушуючи ст. 777 Цивільного кодексу України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі», уклала 21.11.2014 року договори оренди землі з фермерським господарством "Вікагропром". Додатком до цих договорів складено акт-приймання передачі земельної ділянки.

Позивач вважає, що договори оренди від 21.11.2014 року укладені між відповідачами з порушенням чинного законодавства України та з порушенням прав ТОВ «Дністрові роси» на користування земельною ділянкою. Зазначають, що акти приймання-передачі земельних ділянок, складені з порушенням, оскільки ці земельні ділянки перебувають в користуванні ТОВ «Дністрові роси» та з 01.12.2014 року акт про повернення земельних ділянок між ОСОБА_2 та позивачем не було складено, тобто не повернувши земельні ділянки від попереднього орендаря, ОСОБА_2 нібито передала їх для ФГ «Вікагропром». Підтвердженням користування земельною ділянкою ТОВ «Дністрові роси» є відсутність акту повернення земельної ділянки, та той факт, що після 01.12.2014 року ОСОБА_2 не надсилалав для позивача заперечення про поновлення договору оренди землі. На даний час ТОВ "Дністрові роси" не може укласти додаткову угоду, оскільки договори оренди від 21.11.2014 року укладені між відповідачами зареєстровані у Реєстраційній службі Кельменецького районного управління юстиції 25.12.2014 року.

Представник позивача в судовому засіданні підтримав позов в повному обсязі з підстав зазначених у позовній заяві просить суд позов задовольнити.

ОСОБА_2 в судовому засіданні позов не визнала в повному обсязі, будучи допитана в судовому засіданні за правилами свідка суду показала, що договір оренди земельних ділянок вона підписала 30.07.2007 року, з цього року отримувала орендну плату. Договір оренди мав би зареєструвати позивач, лише в процесі розгляду справи дізналась що він був зареєстрований 01.12.2009 року. Орендну плату вона отримала і за 2012 та 2013 роки від позивача. Фермерське господарство відповідно до укладеного договору надали кращі умови які її влаштовують в повному обсязі а тому заперечує проти задоволення позову.

Представник ФГ"Вікагропром", позов не визнав в повному обсязі просить суд в його задоволенні відмовити.

Представник реєстраційної служби Кельменецького районного управління юстиції Чернівецької області будучи належним чином повідомлений про день час та місце розгляду справи в судовому засіданні не зявився і не повідомив суд про причину не явки.

Суд вислухавши думки сторін ухвалив справу розглянути у відсутності представника третьої особи на підставі доданих до позову сторонами доказів.

Наданими сторонами доказами судом встановлено, що 30 липня 2007 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Дністрові роси» було укладено договір оренди, згідно даного договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Згідно вказаного договору в оренду орендодавцю передається земельна ділянка загальною площею 1,33 га., нормативно-грошова оцінка якої становить 19168,38 грн., із встановленням орендної плати в розмірі 287,53 грн., а саме, виходячи з розрахунку 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, за повний рік. Відповідно до п. 8 договір оренди землі укладено строком на 5 (пять) років, при цьому сторони встановили, що у випадку належного виконання орендарем умов договору термін дії договору продовжується ще на 5 (пять) років (і не потребує внесення до нього змін (доповнень) чи переукладення даного договору на новий термін). Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Відповідно відмітки на договорі оренди, його державну реєстрацію було здійснено 01.12.2009 року в Чернівецькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК». (а.с.7,т.с.1).

30 липня 2007 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Дністрові роси» було укладено договір оренди, згідно даного договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Згідно вказаного договору в оренду орендодавцю передається земельна ділянка загальною площею 1,42 га., нормативно-грошова оцінка якої становить 19168,38 грн., із встановленням орендної плати в розмірі 287,53 грн., а саме, виходячи з розрахунку 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, за повний рік. Відповідно до п. 8 договір оренди землі укладено строком на 5 (пять) років, при цьому сторони встановили, що у випадку належного виконання орендарем умов договору термін дії договору продовжується ще на 5 (пять) років (і не потребує внесення до нього змін (доповнень) чи переукладення даного договору на новий термін). Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Відповідно відмітки на договорі оренди, його державну реєстрацію було здійснено 01.12.2009 року в Чернівецькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК», (а.с.8, т.с.1).

22.08.2014 року ТОВ «Дністрові роси» направило ОСОБА_2 повідомлення про поновлення договорів оренди із додатковими угодами про внесення змін та доповнень до договору оренди землі. Відповідно до додаткових угоди п.9 Основних договорів пропонується викласти у новій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем в розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, в т.ч. і податок на доходи фізичних осіб, за повний рік, в наступних формах: натуральній, а саме, власною сільськогосподарською продукцією та /або відробітковій, а саме шляхом надання с/г послуг (при цьому сторони погодили, що найменування продукції, види послуг та їх ціни встановлюються Орендарем та є єдиним для всіх орендодавців) та/або в грошовій формі». П.9.1 викласти у наступній редакції: «При виплаті орендодавцю орендної плати орендарем проводиться утримання податку на доходи фізичних осіб з суми орендної плати». П. 23 викласти у наступній редакції: «Поліпшення стану земельної ділянки, проведені Орендарем, в тому числі за письмовою згодою з Орендодавцем, підлягають відшкодуванню» (а.с.9-11, т.с.1).

17 вересня 2014 року ОСОБА_2 повернула ТОВ «Дністрові роси» два екземпляри додаткової угоди без підписання та повідомила про те, що не погоджується на продовження договору, просить не проводити ніяких агротехнічних заходів після збирання врожаю на її ділянці в 2014 році (а.с. 145. т.с.1).

09 жовтня 2014 року ТОВ «Дністрові роси» направило повідомлення ОСОБА_2, в даному повідомленні зазначили, що товариство має бажання укласти з нею додаткові угоди на продовження договору оренди. Зазначило, що надання земельних ділянок в оренду ФГ"Вікагропром", є незаконним, оскільки порушується переважне право на продовження договору оренди землі. Зазначили, що за його згодою, товариство, обробляючи земельну ділянку, здійснили її поліпшення на загальну суму 38515 гривень, у разі відмови від підписання додаткової угоди, товариство буде змушене звернутися до суду із вимогою про відшкодування понесених витрат на поліпшення земельної ділянки (а.с.146, т.с. 1).

ТОВ «Дністрові роси» 20.11.2014 року отримало відповідь від ОСОБА_2, в якому зазначила, що не має наміру продовжувати договори оренди, просить передати земельні ділянки згідно акту повернення (а.с.147-148,т.с.1).

21.11.2014 року ОСОБА_2 та фермерське господарство «Вікагропром» уклали договори оренди земельних ділянок площею 1.3259 га, та 1,4191га, які знаходяться на території Бурдюзької сільської ради в урочищі «Під високими могилами», нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 42223,02 гривень кожна, строк дії договорів укладено на 5 років, перебіг оренди починається з дати укладення договору оренди та його державної реєстрації. Орендна плата вноситься орендарем в розрахунку 5 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 2111,15 гривень на рік. Обчислення розміру оренди здійснюється з урахуванням індексації (а.с.151, а.с.158, т.с.1).

23.03.2015 року між ОСОБА_2 та фермерським господарством «Вікагропром» було підписано акти прийому-передачі земельних ділянок по договорам оренди землі від 21.11.2014 року та акти визначення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) (а.с. а.с.153,154, 160,161, т.с.1).

Відповідно до витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, договори оренди землі між ОСОБА_2 та ФГ «Вікагропром» був зареєстрований Реєстраційною службою Кельменецького районного управління юстиції 25.12.2014 року (а.с.150, 157, т.с.1).

Відповідно до довідок № 809 від 22.07.2015 року та № 416 від 20.04.2015 року, виданої Бурдюзькою сільською радою, земельні ділянки (пай) власником якої є ОСОБА_2, кадастровим номером № :02:001:0351, площею 1,3259 га, та кадастровим номером № :02:001:0368, площею 1,4191 га, в урочищі «Під високими могилами» Бурдюзької сільської ради, з грудня 2014 року по даний час ТОВ «Дністрові роси» не використовувало та не обробляло. Дана земельна ділянка використовується ФГ «Вікагропром» (а.с.170-171,т.с.1). Вказаний факт також підтверджується актом від 14.07.2015 року, складеного за свідченням ОСОБА_2, землевпорядника Бурдюзької сільської ради ОСОБА_6, депутатів сільської ради ОСОБА_7, ОСОБА_8, згідно якого після закінчення терміну дії договорів від 01.12.2014 року, ТОВ «Дністрові роси» земельними ділянками не користувалося до 14.07.2015 року, ніяких агротехнічних, агрохімічних заходів, робіт по вирощуванні, догляді та збиранню врожаю та інших повязаних з веденням товарного сільськогосподарського виробництва, товариством не проводилося (а.с.172, т.с.1).

Відповідно до ч.1 ст. 777 ЦК України , наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладання нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення договору найму, та по друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

За змістом ст. ст. 18, 20 Закону України від 6 жовтня 1998 p. № 161-XIV «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений.

Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Частиною першою ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі, скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. У момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Згідно з п.43 договорів оренди від 30 липня 2007 року ці договори набирають чинності після підписання сторонами та їх державної реєстрації.

Отже, аналізуючи у сукупності пояснення сторін, надані сторонами докази та зазначені правові норми суд дійшов висновку, що моментом укладання договорів оренди є 30 липня 2007 року а день державної реєстрації 01.12.2009 року є день з якого часу набуваються права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди.

Саме такий висновок узгоджується з правовою позицією Верховного ОСОБА_3 України у справі 6-162цс13 від 19.02.2014 року, яка згідно з ч.1 ст.360-7 ЦПК України є обовязковою для судів.

Згідно з п.8 договорів оренди від 30.07.2007 року ці договори укладаються строком на пять років. При цьому сторони встановили, що у випадку належного виконання Орендарем умов договору термін дії договору продовжується ще на пять років і не потребує внесення змін чи переукладання даного договору на новий термін. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

Суд враховуючи, що оскільки після спливу пятирічного строку, Орендар продовжував користуватися земельними ділянками, а Орендодавець отримав орендну плату що підтверджується відомостями №40 від 18.08.2013 року та №23 від 31.12.2014 року з яких вбачається, що ОСОБА_2 отримала орендну плату пшеницею, суд вважає, що згідно з п.8 договорів оренди від 30.07.2007 року їх дія продовжується ще на пять років.

Відповідно до положень ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Отже враховуючи факт, що договора оренди від 30.07.2007 року вважаються продовженими ще на пять років суд вважає, що укладені договори оренди землі від 21.11.2014 року укладені між ОСОБА_2 та фермерським господарством «Вікагромпром», на користування земельною ділянкою площею 1,3225 га кадастровий номер::02:001:0351, та площею 1.4191 га кадастровий номер: :02:001:0368 зареєстрованих в реєстраційній службі Кельменецького районного управління юстиції 25.12.2014 року є такими що суперечить актам цивільного законодавства та порушують права ТОВ «Дністрові роси» яке використовувало та обробляло земельні ділянки після 2012 року. За таких обставин їх слід визнати не дійсними.

Суд враховуючи викладенє вважає, що є всі правові підстави зобовязати ОСОБА_2 вчинити дії щодо укладання з ТОВ «Дністрові роси» додаткової угоди щодо поновлення договорів оренди земельних ділянок площею 1.3259 га та 1.4191 га від 30.07.2007 року.

На підставі ст.ст. 203, 216, 241,638, 792 ЦК України, ст.ст. 14, 15, 18 Закону України Про оренду землі, суд керуючись ст.ст. 10, 11, 59,60,61,88, 208-218 ЦПК України, -

вирішив:

Позов задовольнити.

Визнати не дійсним договори оренди землі від 21.11.2014 року укладені між ОСОБА_2 та фермерським господарством «Вікагромпром», на користування земельною ділянкою площею 1,3225 га кадастровий номер::02:001:0351, та площею 1.4191 га кадастровий номер: :02:001:0368 зареєстрованих в реєстраційній службі Кельменецького районного управління юстиції 25.12.2014 року.

Визнати договір оренди земельної ділянки 1.3259 га та 1.4191 га від 30 липня 2007 року, укладеним між ТОВ «Дністрові роси» та ОСОБА_2, поновленими.

Зобовязати ОСОБА_2 вчинити дії щодо укладання з ТОВ «Дністрові роси» додаткової угоди щодо поновлення договорів оренди земельних ділянок площею 1.3259 га та 1.4191 га від 30.07.2007 року.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Апеляційного суду Чернівецької області через Новоселицький районний суд в 10-денний строк з дня проголошення.

Суддя: Вівчар Г.А.