Провадження № 2о/522/92/16
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 лютого 2016 р. Приморський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого судді Нікітіної С.Й.

при секретарі Віноградовій І.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі суду, у м. Одесі, заяву Товариства з обмеженою відповідальністю ПРІСТА ОЙЛ-УКРАЇНА про тлумачення умов договору за участю заінтересованої особи - Державного підприємства „Одеський морський торговельний порт,

ВСТАНОВИВ:

Заявник, ТОВ ПРІСТА ОЙЛ-УКРАЇНА, звернувся до суду із заявою про тлумачення умов Договору оренди державного нерухомого майна № КД-1614 від 21 травня 2001 року (Договір), укладеного між Заявником та ДП „Одеський морський торговельний порт, щодо дійсності орендних правовідносин у звязку з фактичним продовженням користування орендованим майном та відсутністю акту про повернення майна.

На думку Заявника, положення п. 2.4. та п. 10.1. Договору слід тлумачити таким чином, що Договір оренди державного нерухомого майна № КД-1614 від 21 травня 2001 року, укладеного між Заявником та Заінтересованою особою, є чинним, оскільки орендні правовідносини за Договором не були припинені. За твердженнями Заявника орендні правовідносини є дійсними до 10.05.2019 року та діють до моменту повернення Товариством з обмеженою відповідальністю ПРІСТА ОЙЛ-УКРАЇНА обєкта оренди та підписання сторонами відповідного акту.

Таким чином, Заявник вважає, що умови Договору слід розуміти таким чином, що він вважається дійсним до підписання сторонами акту, який би засвідчив факт повернення предмета оренди за Договором та припинення орендних правовідносин. Враховуючи, що Сторони не підписували подібного акту, Заявник фактично продовжує користування обєктами оренди та виконує притаманні орендарю обовязки, Договір слід вважати таким, що не був припинений сторонами у встановленому порядку та є дійсним на сьогоднішній день.

У судове засідання представник Заявника надав заяву з проханням слухати справу у його відсутність за документами, що наявні у матеріалах справи.

Представник Заінтересованої особи, надав до суду Письмові пояснення №20/1-97 від 26.01.2016 року, в яких підтверджує, що 21.05.2001 року між Заявником та Портом було укладено Договір, предметом якого було індивідуально визначене нерухоме майно, розташоване за адресою: м. Одеса, Митна площа, 1, та знаходиться на його балансі. Порт зазначає, що на сьогоднішній день між ОСОБА_1 не підписано акта приймання-передачі майна про повернення майна відповідно до п. 2.4. Договору, просив суд розглянути справу без участі представника.

Дослідивши матеріали справи, заяви сторін, проаналізувавши норми чинного законодавства, суд вважає, що заява Заявника підлягає задоволенню у повному обсязі з наступних підстав.

Між ТОВ ПРІСТА ОЙЛ-УКРАЇНА (Заявник) та ДП Одеський морський торговельний порт (Заінтересована особа) було укладено Договір оренди державного нерухомого майна № КД-1614 від 21 травня 2001 року. Відповідно до п. 1.1. Договору (з урахуванням Додатку №1 до Додаткової угоди № КД-1614/2 до Договору), Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно, територіально розташоване у вільній економічній зоні Порто-франко за адресою: м. Одеса, Митна площа, 1, та знаходиться на балансі Орендодавця, саме:

-Нежитлове приміщення другого поверху, розташоване у будинку (інв. № 061700) за адресою: м. Одеса, Митна площа, 1, площею 19 кв.м. - для розміщення офісу (розміщення офісних приміщень);

-Нежитлове складське приміщення за адресою: м. Одеса, Митна площа, 1, площею 290 кв.м. для зберігання вантажів (розміщення складів);

-Відкрита складська площа, розташована за адресою: м. Одеса, Митна площа, 1, площею 12 630 кв.м. для розміщення терміналу із перевантаження базових фракцій мастил (інше використання нерухомого майна);

-Залізнична колія, розташована за адресою: м. Одеса, Митна площа, 1, площею 72 погонних метри, для відстою вагонів з базовими фракціями мастил (інше використання нерухомого майна) (Обєкт оренди).

Судом встановлено, що станом на дату підписання Договору законодавство України не містило заборони укладати в письмовій формі договори оренди нерухомого майна на строк більше трьох років, а також передбачало право підприємства передавати в оренду обєкти нерухомого державного майна, площа яких перевищує 200 кв. м.

Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Згідно ст. 760 ЦК України, предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Згідно ст. 2 Закону України Про оренду державного та комунального майна, орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно ч. 1 ст. 4 Закону України Про оренду державного та комунального майна, об'єктами оренди за цим Законом є нерухоме майно (будівлі, споруди, нежитлові приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств.

Відповідно до п. 10.1. Договору, Договір набуває чинності з дати підписання і діє до 31.12.2005 року.

Згідно ч. 1 ст. 763 ЦК України, договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Згідно ч. 1 ст. 795 ЦК України, передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до п. 2.1. Договору, вступ Орендаря у користування майном настає з моменту підписання сторонами Договору і ОСОБА_1 прийому-передачі вказаного майна.

Заявник надав до суду засвідчені копії актів прийому передачі Обєктів оренди, що свідчать про вступ Заявника у фактичне користування майном.

Згідно ч. 2 ст. 795 ЦК України, повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Відповідно до ч. 1 ст. 27 Закону України Про оренду державного та комунального майна, у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

У відповідності до п. 2.4. Договору, уразі розірвання цього Договору майно повертається Орендодавцю. Майно вважається поверненим Орендодавцеві з моменту підписання ОСОБА_1 приймання-передачі про повернення майна.

У своїх заявах Сторони підтверджують, що на сьогоднішній день між Заявником та Заінтересованою особою не підписано акти приймання-передачі майна про повернення майна відповідно до п. 2.4. Договору. Таким чином, Договір не було припинено у встановленому законом та Договором порядку.

Відповідно ст. 764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

У відповідності до ч. 1, ч. 2 ст. 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна, термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно ч. 3 ст. 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна, після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Оскільки на сьогоднішній день Заявник продовжує користуватися Обєктом оренди за відсутності будь-яких заперечень у формі листів чи повідомлень щодо необхідності припинення орендних правовідносин з боку Заінтересованої особи, як орендодавця, суд робить висновок про те, що Договір слід вважати дійсним.

З матеріалів справи вбачається, що Сторони підтверджують, що строк дії Договору складає 3 роки 7 місяців і 10 днів, що випливає з дати укладення Договору та п. 10.1. Договору. Отже з урахуванням положень ст. 764 ЦК України, ст. 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна, суд погоджується з позицією сторін, що в подальшому Договір слід вважати продовженим в порядку автоматичної пролонгації на такий самий строк і на тих самих умовах, тобто на наступні періоди:

●з 31.12.2005 року до 10.07.2008 року;

●з 10.07.2008 року до 20.02.2012 року;

●з 20.02.2012 року до 30.09.2015 року;

●з 30.09.2015 року до 10.05.2019 року.

Таким чином, на сьогоднішній день Договір слід вважати продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах до 10.05.2019 року.

З письмових пояснень Заінтересованої особи вбачається, що за результатами проведення ДП Одеський морський торговельний порт технічної інвентаризації державного нерухомого майна, що обліковується на балансі ДП Одеський морський торговельний порт, в тому числі Обєктів оренди за Договором, державне нерухоме майно було належним чином систематизоване з присвоєнням кожному з обєктів відповідного інвентарного номеру. За результатами інвентаризації відкрита складська площа (площею 12 630 кв.м.) за Договором була розподілена на частини, яким в подальшому присвоєні окремі інвентарні номери:

●площа з північної сторони механізації (інв.№066573);

●площа в тилу причалу №6 (інв.№066534);

●площа в тилу контори 1-го району (інв.№ 066574);

●площа вдовж ж/д шляху (інв.№066572).

Крім того, додатково за результатами проведення ДП Одеський морський торговельний порт технічної інвентаризації було виділено ще один обєкт - будівля механізації (інв.№066561).

В подальшому Заявник та Заінтересована особа уклали Договір на право користування чужим майном №КД12893 від 01.03.2009 року, предметом якого є врегулювання відносин сторін щодо користування Підприємством (Заявником) майном ДП ОМТП (Заінтересована особа), яке використовується для функціонування та експлуатації Перевантажувального комплексу мастил та масляних компонентів на території Спеціальної (вільної) економічної зони Порто-франко на території Одеського морського торговельного порту згідно з інвестиційним проектом, який реалізує Підприємство (Заявник) на цій території (п. 1.1.).

Згідно п. 1.2. Договору користування, до складу майна, право на користування яким визначається цим Договором, входять наступні обєкти, які знаходяться у Порту на праві повного господарського відання та необхідні для доступу та/або функціонування Обєкту і обліковуються на балансі Порту наступним чином:

ОСОБА_2 номер 066574 (площадка у тилу контори 1-го району);

ОСОБА_3 номер 061534 (площа в тилу причалу №6);

ОСОБА_4 номер 066573 (площа з північної сторони механізації);

ОСОБА_5 номер 066561 (будівля механізації та побутової)

частина будівлі площею 1160 кв.м.;

ОСОБА_6 номер 057156 (залізничний шлях №1 Конюшенний 72 м).

Як вбачається з п. 1.2. Договору №КД12893 від 01.03.2009 року, загальна площа, яку займає Перевантажувальний комплекс мастил та масляних компонентів, складає 12 296,92 кв.м. Право користування чужим майном, що врегульоване Договором№КД12893 від 01.03.2009 року, надається Підприємству (Заявнику) строком до 31.12.2025 року, але не раніше закінчення строку реалізації інвестиційного проекту Перевантажувального комплексу мастил та масляних компонентів.

Додатковою угодою №КД12893/1 від 18.09.2013 року до Договору №КД12893 від 01.03.2009 року один з обєктів, а саме ОСОБА_6 номер 057156 (залізничний шлях №1 Конюшенний 72 м), було виключено з переліку обєктів за Договором №КД12893 від 01.03.2009 року.

Враховуючи викладене суд дійшов висновку, що, уклавши Договір №КД12893 від 01.03.2009 року, Заявник отримав у користування та продовжує користуватися майном, яке фактично є Обєктом оренди за Договором № КД-1614 від 21.05.2001 року. Отже з урахуванням технічної інвентаризації, проведеної ДП Одеський морський торговельний порт, судом встановлено, що предмет оренди за Договором фактично складається з наступних обєктів:

●площа з північної сторони механізації (інв.№066573), площею 2521 кв.м.;

●площа в тилу причалу №6 (інв.№066534), площею 6849 кв.м.;

●площа в тилу контори 1-го району (інв.№ 066574), площею 1860 кв.м.;

●площа вдовж ж/д шляху (інв.№066572), площею 410 кв.м.;

●будівля механізації (інв.№066561), площею 1051,9 кв.м.

Також Заявник надав до суду письмові пояснення від 29.01.2016 року, в яких повідомляє про належне виконання своїх зобовязань за Договором №КД12893 від 01.03.2009 року зокрема в частині щодо перерахування плати за користування майном та страхування майна, що підтверджується відповідними документами Заявника, а саме: актом звірки взаємних розрахунків від 28.01.2016 року, а також договорами добровільного страхування майна. Враховуючи висновки суду про дійсність Договору, а також співвідношення Обєктів оренди за Договором № КД-1614 від 21.05.2001 року та майном за Договір №КД12893 від 01.03.2009 року, факт виконання Заявником своїх зобовязань щодо плати за користування та страхування одних і тих самих обєктів державного нерухомого майна, слід вважати як належне (повне або часткове) виконання аналогічних зобовязань за Договором № КД-1614 від 21.05.2001 року.

Водночас суд звертає увагу сторін на наступне.

Згідно ст. 793 ЦК України, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Як вбачається з ч. 1 ст. 5 Закону України Про оренду державного та комунального майна, орендодавцем нерухомого державного майна Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва.

Відповідно до ст. 11 Закону України Про оренду державного та комунального майна, оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону України Про оренду державного та комунального майна, укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування. Типовий договір оренди індивідуально визначеного майна (нерухомого або іншого), що належить до державної власності, затверджений Наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 року №1774.

Згідно з ч. 1 ст. 182 ЦК України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Відповідно до ст. 3 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, державна реєстрація прав є обов'язковою.

Таким чином, умови Договору підлягають приведенню у відповідність до положень діючого законодавства у сфері орендних правовідносин та умов Типового договору оренди індивідуально визначеного майна (нерухомого або іншого), що належить до державної власності, затвердженого Наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 року №1774

Відповідно до частини 2 статті 213 ЦК України, на вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину (в тому числі, договору).

На підставі викладеного, керуючись частиною 2 статті 213 ЦК України, статтею 15 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Заяву Товариства з обмеженою відповідальністю ПРІСТА ОЙЛ-УКРАЇНА про тлумачення умов договору задовольнити.

Тлумачити умови п. 2.4. та п. 10.1. Договору оренди державного нерухомого майна № КД-1614 від 21 травня 2001 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю ПРІСТА ОЙЛ-УКРАЇНА та ДП Одеський морський торговельний порт, таким чином, що орендні правовідносини за Договором оренди державного нерухомого майна № КД-1614 від 21 травня 2001 року не були припинені, є дійсними до 10.05.2019 року та діють до моменту повернення Товариством з обмеженою відповідальністю ПРІСТА ОЙЛ-УКРАЇНА обєкт оренди та підписання ОСОБА_1 відповідного акту про повернення майна.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Одеської області шляхом подання до Приморського районного суду м. Одеси апеляційної скарги на рішення суду протягом десяти днів з дня його проголошення.

Суддя: