АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

27 січня 2016 року м. Чернівці

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Чернівецької області в складі:

головуючої Перепелюк І. Б.

суддів: Бреславського О.Г., Яремка В.В.

секретар Тодоряк Г.Д.

за участю: ОСОБА_1, її представника, представника ТзОВ «Дністрові роси», представника ФГ «Вікагропром»

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ТзОВ «Дністрові роси» до ОСОБА_1, Фермерського господарства «Вікагропром», третя особа на стороні відповідачів ОСОБА_2 служба Кельменецького районного управління юстиції Чернівецької області про визнання недійсним договору оренди землі, визнання договору оренди земельної ділянки поновленим та зобовязання вчинити дії за апеляційною скаргою представника ТзОВ «Дністрові роси» на рішення Хотинського районного суду Чернівецької області від 11 грудня 2015 року -

В С Т А Н О В И Л А :

ТзОВ «Дністрові роси» звернулося в суд із позовом до ОСОБА_1, Фермерського господарства «Вікагропром», третя особа на стороні відповідачів ОСОБА_2 служба Кельменецького РУЮ Чернівецької області про визнання недійсним договору оренди землі, визнання договору оренди земельної ділянки поновленим та зобовязання вчинити дії.

Позовні вимоги обґрунтовувало слідуючими обставинами.

30.07.2007р. ТзОВ «Дністрові роси» уклало з ОСОБА_1 договори оренди земельних ділянок площею 1,3259га, кадастровий номер: :02:001:0351, та площею 1,4191га, кадастровий номер: :02:001:0368, зареєстровані договори були 01.12.2009р.

Термін дії договорів до 01.12.2014р.

22-ц/794/187/ 2016р. Головуючий у 1 інстанції Руснак А.І.

Категорія 47 доповідач Перепелюк І.Б.

ТзОВ «Дністрові роси» надіслало ОСОБА_1 повідомлення про бажання скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк та додаткову угоду, що підтверджується листом від 22.08.2014р.

Однак під час дії договорів оренди від 30.07.2007р., ОСОБА_1 уклала 21.11.2014р. договори оренди землі з фермерським господарством "Вікагропром". Додатком до цих договорів складено акт-приймання передачі земельної ділянки.

Позивач зазначав, що договори оренди від 21.11.2014р. укладені між відповідачами з порушенням чинного законодавства України та з порушенням права ТзОВ «Дністрові роси» на користування земельною ділянкою.

Акти приймання-передачі земельних ділянок, складені з порушенням, оскільки ці земельні ділянки перебувають в користуванні ТзОВ «Дністрові роси» та з 01.12.2014р. акт про повернення земельних ділянок між ОСОБА_1 та позивачем не був складений.

Підтвердженням користування земельною ділянкою ТзОВ «Дністрові роси» є відсутність акту повернення земельної ділянки та той факт, що після 01.12.2014р. ОСОБА_1 не надсилала для позивача заперечення про поновлення договору оренди землі.

На даний час ТзОВ "Дністрові роси" не може укласти додаткову угоду, оскільки договори оренди від 21.11.2014р. укладені між відповідачами зареєстровані 25.12.2014р. у ОСОБА_2 службі Кельменецького районного управління юстиції.

Позивач просив визнати недійсними договори оренди землі від 21.11.2014р., укладені між ОСОБА_1 та фермерським господарством «Вікагропром» на користування земельною ділянкою площею 1,3259га, кадастровий номер: :02:001:0351, та площею 1,4191га, кадастровий номер: :02:001:0368, зареєстрованого в реєстраційній службі Кельменецького РУЮ 25.12.2014р.; визнати договори оренди земельних ділянок площею 1,3259га та 1,4191га від 30.07.2007р., укладені між ТзОВ «Дністрові роси» та ОСОБА_1 поновленими та зобов'язати ОСОБА_1 вчинити дії щодо укладення з ТзОВ «Дністрові роси» додаткової угоди щодо поновлення договору оренди земельної ділянки площею 1,8379га від 30.07.2007р.

Рішенням Хотинського районного суду Чернівецької області від 11.12.2015р. в задоволенні позову ТзОВ "Дністрові роси" відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, представник ТзОВ "Дністрові роси" подав апеляційну скаргу, посилаючись на обставини, зазначені в позову, просить рішення скасувати, задовольнити позовні вимоги.

Апелянт вважає оскаржуване рішення незаконним, необґрунтованим. Посилається на порушення судом норм матеріального та процесуального права, неповне зясування обставин, що мають значення для справи.

Апелянт також зазначає, що ОСОБА_1 не повідомляла ТзОВ "Дністрові роси" про необхідність внесення змін щодо істотних умов до договору чи додаткової угоди.

Колегія суддів, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, вважає, що апеляційну скаргу слід відхилити, рішення залишити без змін з наступних підстав.

Судом першої інстанції повно встановлені всі обставини справи, досліджені представлені сторонами докази.

Встановлено, що 30.07.2007р. ОСОБА_1 та ТзОВ «Дністрові роси» уклали договір оренди, відповідно до якого в оренду орендодавцю передається земельна ділянка загальною площею 1,33га, нормативно-грошова оцінка якої становить 19168,38грн., із встановленням орендної плати в розмірі 287,53грн., а саме, виходячи з розрахунку 1,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, за повний рік.

30.07.2007р. між ОСОБА_3 та ТзОВ «Дністрові роси» був укладений договір оренди, згідно якого орендодавець орендодавцю передається земельна ділянка загальною площею 1,42га., нормативно - грошова оцінка якої становить 19168,38грн., із встановленням орендної плати в розмірі 287,53 грн., а саме, виходячи з розрахунку 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, за повний рік.

Договори оренди землі укладені строком на 5 років. Відповідно відміток на договорі оренди, їх державну реєстрацію було здійснено 01.12.2009р. в Чернівецькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК», строк дії оренди до 01.12.2014р.

Відповідно до ч.4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до п.8 договорів оренди землі, укладених між ОСОБА_1 та ТзОВ «Дністрові роси» після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч.1 ст.777 ЦК України та ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до ч.1 ст.777 ЦК України, законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Зі змісту ст.764 ЦК України вбачається, що поновлення договору найму, тобто автоматичне продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору можливе за умови, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму, та відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Ст.33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зі змісту ст.ст. 319, 626 ЦК України вбачається, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч.1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Відповідно до положень ст.33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені ст.15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування ч.1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами 8, 9 ст.33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені ч.6 ст.33Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

22.08.2014р. ТзОВ «Дністрові роси» направило ОСОБА_1 повідомлення про поновлення договорів оренди із додатковими угодами про внесення змін та доповнень до договору оренди землі.

17.09.2014р. ОСОБА_1 повернула ТзОВ «Дністрові роси» два екземпляри додаткової угоди без підписання та повідомила про те, що не погоджується на продовження договору та просила не проводити ніяких агротехнічних заходів після збирання врожаю на її ділянці в 2014 році.

09.10.2014р. ТзОВ «Дністрові роси» направило повідомлення ОСОБА_1, в даному повідомленні зазначили, що товариство має бажання укласти з нею додаткові угоди на продовження договору оренди.

13.11.2014р. ОСОБА_1 направила на адресу ТзОВ «Дністрові роси» лист відповідь, який позивач отримав 20.11.2014р., та в якому вказувала що не має наміру продовжувати дію договорів оренди та просить передати земельні ділянки згідно акту повернення.

21.11.2014р. ОСОБА_1 та фермерське господарство «Вікагропром» уклали договори оренди земельних ділянок площею 1,3259га та 1,4191га, нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 42223,02грн. кожна, строк дії договорів укладено на 5 років. Договори оренди землі від 21.11.2014р. мають ряд суттєвих відмінностей від додаткових угод про внесення змін та доповнень до договорів оренди землі від 30.07.2007р. та самих договорів оренди від 30.07.2007р.

Пункт 3 додаткових угод про внесення змін та доповнень до договорів оренди землі від 30.07.2007р. передбачає пункт 9 основного договору викласти у новій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, в т.ч. і податок на доходи фізичних осіб, за повний рік, в наступних формах: натуральній, а саме власною сільськогосподарською продукцією та/або відробітковій, а саме, шляхом надання сільськогосподарських послуг (при цьому сторони погодили, що найменування продукції, види послуг та їх ціни встановлюються орендарем та є єдиним для всіх орендодавців), та/або в грошовій формі: шляхом видачі грошових коштів орендодавцю через касу орендаря або безготівковим зарахуванням коштів на поточний рахунок орендодавця, відкритому в банку, із наданням реквізитів для здійснення такого зарахування за зверненням орендодавця».

Проте, відповідно до пункту 6 договорів оренди землі від 21.11.2014р., укладених між ОСОБА_1 та ФГ «Вікагропром»: «Орендна плата вноситься орендарем з розрахунку 5% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 2111,15грн. за орендовану земельну ділянку за рік. Орендна плата проводиться в грошовому, натуральному або відробітковому вигляді враховуючи ринкову ціну продукції чи послуги, якою розраховуються, на час проведення розрахунку».

Крім того, в п.З та п.4 додаткових угод про внесення змін та доповнень до договору оренди землі від 30.07.2007р. передбачає включення до договору положення: «при виплаті (внесенні) Орендодавцю орендної плати Орендарем проводиться утримання податку на доходи фізичних осіб з суми орендної плати».

У договорах оренди землі від 21.11.2014р. вказане положення відсутнє.

Із копії квитанцій та платіжної відомості №4 вбачається, що ОСОБА_1 отримала від ФГ «Вікагропром» орендну плату за земельні паї згідно договорів від 21.11.2014р. в розмірі 2636,83грн. за кожну земельну ділянку, крім того, господарством оплачено за неї ПДФО 15% в розмірі 791,04грн. та військовий збір 1,5 % в розмірі 79,12грн.

Аналізуючи вказані пункти договорів, суд першої інстанції зробив правильний висновок, що договори оренди укладені ОСОБА_1 з ФГ «Вікагропром» набагато вигідніші для неї ніж попередні договори укладені з ТзОВ «Дністрові роси».

Крім того, п.14 Договорів оренди землі від 30.07.2007р. зазначено, що «у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,005% несплаченої суми за кожний день прострочення».

Пункт 9 Договорів оренди землі від 21.11.2014р. передбачає, що «у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,2% несплаченої суми за кожний день прострочення».

Згідно п. 6 запропонованих додаткових угод про внесення змін та доповнень до договорів оренди землі від 30.07.2007р. вказано, що «сторони домовилися пункт 23 викласти в новій редакції такого змісту: «Поліпшення стану земельної ділянки, проведені Орендарем, в тому числі з письмовою згодою з Орендодавцем, підлягають відшкодуванню. Умови, обсяги і строки відшкодування Орендарю витрат за проведеніним поліпшення стану земельної ділянки визначаються відповідно до здійснених витрат Орендаря на такі поліпшення».

Проте, відповідно до п. 17 Договорів оренди землі від 21.11.2014р., «поліпшення стану земельної ділянки, проведені орендарем за письмовою згодою орендодавця, підлягають відшкодуванню. Умови, строки і обсяги відшкодування орендарю витрат за проведені ним поліпшення стану земельної ділянки визначаються окремою угодою сторін».

З положень ч.5 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» вбачається, у разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи. Отже, відшкодування витрат на поліпшення земельної ділянки може здійснюватись виключно за попередньою згодою орендодавця з обов'язковим укладення угоди про порядок, строк та умови такого відшкодування.

Такої згоди орендодавця не було.

Дослідивши вказані договори, суд першої інстанції зробив правильний висновок про те, що договори оренди земельної ділянки від 21.11.2014р. містить більш сприятливі істотні умови, ніж ті, які зазначалися в угодах про внесення змін та доповнень до договорів оренди землі від 30.07.2007р. та самих договорів оренди землі від 30.07.2007р., а тому переважне право позивача порушено не було.

Крім того встановлено, що між сторонами не було досягнуто згоди щодо поновлення договорів оренди та додаткових угод про внесення змін та доповнень до договору оренди землі. Отримавши пропозиції та додаткові угоди, ОСОБА_1 письмово повідомила ТзОВ «Дністрові роси» про небажання укладати новий договір на тих умовах, які пропонувалися.

Знаючи, що відповідач не погодилась продовжувати договір та не погодилась із умовами додаткової угоди, ТзОВ «Дністрові роси» не запропонували їй інших договорів та інших умов. За таких обставин порушення їх прав не вбачається.

В апеляційній скарзі апелянт посилається на те, що ТзОВ «Дністрові роси» належним чином виконувало істотні умови договору і тому має переважне право. Однак, з матеріалів справи вбачається, що товариство порушило терміни реєстрації договору, зареєструвавши договора від 30.07.2007р. лише через два роки після його укладення - 01.12.2012р.

При розгляді апеляційної скарги відповідач ОСОБА_1, яка давала пояснення в якості свідка, підтвердила той факт, що отримавши додаткову угоду від позивача, вона не погодилась із нею та без підписів повернула її позивачу. Письмових пропозицій на адресу позивача не направляла, та бажала, щоб позивач повернув їй земельні ділянки. Зазначила, що представники позивача приходили до неї двічі і вона їм повідомила, що їх умови її не влаштовують, зокрема відносно орендної плати, податків та інші умови. Однак, інших умов представники позивача їй не запропонували, а на умови зазначені в додаткових угодах вона не погоджувалась.

Доводи апеляційної скарги цього не спростовують.

Аналізуючи всі докази встановлено, що сторони не досягли згоди щодо всіх істотних умов договору, а умови договору ФГ «Вікагропром» набагато вигідніші для ОСОБА_1 ніж попередні договори, що були укладені з ТзОВ «Дністрові роси». Згідно положень ст.ст.626, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Враховуючи всі обставини, рішення є законним, обґрунтованим, підстав для його зміни чи скасування не вбачається.

Керуючись ст.ст. 307, 308 ЦПК України, колегія суддів -

УХВАЛИЛА :

Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Дністрові роси» відхилити.

Рішення Хотинського районного суду Чернівецької області від 11 грудня 2015 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення, може бути оскаржена до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуюча (підпис)

Судді:(підписи)

З оригіналом вірно :