РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 лютого 2016 року Київський районний суд м. Харкова

в складі: головуючого судді Божко В.В.

за участю секретаря Гайфутдінової О.Б.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 міської ради до ОСОБА_2 про внесення змін до договору оренди землі, та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 міської ради про розірвання договору оренди, повернення перерахованих коштів, -

ВСТАНОВИВ:

В серпні 2015 року позивач ОСОБА_1 міська рада звернулася до суду з позовом до ОСОБА_3 про внесення змін до договору оренди землі, посилаючись на те, що рішенням ХМР від 23 червня 2004 р. № 105/04 «Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам» між ХМР та відповідачем ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки розміром 0,0278, кадастровий номер :02:008:0021. Згідно до п. 8 договору оренди він укладений строком: на період реконструкції до 31.12.2006 року, (але не пізніше прийняття обєкту до експлуатації), на період експлуатації до 31.12.2029 року. Посилаючись на вимоги законодавства про оренду землі та податкове законодавство, позивач вимагає внесення змін до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди у звязку із зміною нормативної грошової оцінки землі.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач послався на рішення ОСОБА_1 міської ради від 03.07.2013 року № 1209/13, яким затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року. Відповідно до п. 1.1 зазначеного рішення затверджено вартість 1 м2 земель міста Харкова у сумі 291, 18 грн., яка в подальшому підлягає індексації, в порядку , встановленому законодавством України. П.2 рішення встановлено, що рішення діє з моменту його оприлюднення у встановленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель станом на 01.01.2013 року застосовується з 01 січня 214 року.

Також позивач послався на рішення ХМР від 25 вересня 2013 року від 1269/13 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року», якою встановлено, що плата на землю вводиться в дію з 01.01.2014 року. Зміни до договорів оренди, повязані із зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди згідно із Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, який затверджено рішенням ХМР від 29.12.2012 р. № 960/12.

Відомості про зміну розміру орендної плати на рік, різниця якої складає 25 662,90 грн., та необхідність укладення додаткової угоди до договору оренди були доведені до відповідачки, яка ухиляється від цього.

Після неодноразового уточнення позовних вимог, в судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги, просив його задовольнити.

Відповідачка ОСОБА_2 позовних вимог не визнала, посилаючись на те, що вона неодноразово зверталася до позивача із письмовими заявами про розірвання договору оренди, оскільки не був виконаний п. 7 договору оренди, а саме «неотримання дозволу на виконання будівельних робіт», що тягне за собою розірвання договору оренди та п.8 щодо строків договору оренди, а саме «на період реконструкції до 31.12.2006 року, (але не пізніше прийняття обєкту до експлуатації), на період експлуатації до 31.12.2029 року». Але обєкт і досі не прийнятий до експлуатації, бо не надано дозволу, і експлуатація його не відбувається.

Також просить суд повернути перераховані позивачу кошти в розмірі 45846,30 грн., оскільки вона не змогла користуватись наданою земельною ділянкою.

Суд, заслухавши пояснення позивача, відповідачки ОСОБА_2 , перевіривши матеріали справи, прийшов до наступного.

Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини.

Відповідно до договору дарування від 29 липня 2002 р, відповідачці ОСОБА_2 належить квартира АДРЕСА_1, загальною площею 25,8 м2, р.№ 1-585.

Відповідно до договору дарування від 19 липня 2002 р. відповідачці ОСОБА_2 належить нежитлова будівля літ. Б-2, загальною площею 113, 5 м2, по вул. Іванова, 39. м. Харкова, р.№ 1-2894. (а.с.77).

Згідно до рішення ХХП сесії ХХ1У скликання від 23 червня 2004 р. № 105/04 «Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам»

Додаток 1 п.29.,29.1.- відповідачці ОСОБА_3 було надано дозвіл на реконструкцію будівлі по вул. Іванова, 39 (літ.Б-2) з надбудовою та прибудовою під офіс, інтернет-кафе та клубні приміщення та переведення кв.12 за вказаною адресою до нежитлового фонду із розробкою проекту та погодженням його до 1 липня 2004р., за п. 29.2.- земельна ділянка по вул. Іванова, 39 , розміром 0, 0278 м2 надана в оренду для реконструкції будівлі (літ.Б-2) з надбудовою та прибудовою під офіс, інтернет-кафе та клубні приміщення до 31.12.2006 року (але не пізніше прийняття обєкт у до експлуатації та подальшої експлуатації обєкту до 31.12.2029р.).(а.с.18-19).

У виконання вищезазначеного рішення сесії між ХМР та відповідачем ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки, розташованої на вул.Іванова,39, розміром 0,0278, кадастровий номер :02:008:0021. Згідно до п. 8 договору оренди він укладений строком: на період реконструкції до 31.12.2006 року, (але не пізніше прийняття обєкту до експлуатації), на період експлуатації до 31.12.2029 року. (а.с.11-13).

Рішенням ОСОБА_1 міської Ради від 03.07.2013 року № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року, згідно даного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у розмірі 291,18 гривень, це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року застосовується з 01 січня 2014 року.

Попередня вартість 1 м2 землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 р. на підставі рішення ОСОБА_1 міської ради від 25.12.2007 р. № 335/07 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року», рішень ОСОБА_1 міської ради від 27.02.2008 року № 42/08 «Про затвердження «Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року» та була введена в дію з 01.03.2008 р.

Рішенням ОСОБА_1 міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013 р.» встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013» вводиться в дію з 01.01.2014 р. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин ОСОБА_1 міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Рішенням ОСОБА_1 міської ради від 19.12.2012р. № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Відповідно до пункту 16.4 вказаного Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, також зміни нормативної грошової оцінки землі.

Департаментом земельних відносин ОСОБА_1 міської Ради підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі, який разом з листами-пропозиціями від 17.12.2013 року № 1330/0/30-13 та від 16.12.2013 р. № 1256/0/30-13 направлено на адресу відповідача, яку отримано відповідачем (а .с. 23-25).

Згідно п.13 договору оренди землі від 20.07.2005 року, укладеного між сторонами, розміри орендної плати переглядаються у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами та в інших випадках, передбачених законом.

Згідно ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

З позовної заяви ОСОБА_1 міської ради вбачається, що вимоги про внесення змін до договору оренди землі повязані зі зміною грошової оцінки земельної ділянки , переданої у користування відповідачки. У позовній заяві позивач просить про внесення змін до укладеного договору шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного вище договору оренди землі, текст якої наведено у заяві.

За загальними правилами, передбаченими ч. 1 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони користувались при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобовязання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали його на інших умовах.

За правилами частини 4 цієї статті зміна договору у звязку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Таким чином, зміна умов договору у судовому порядку є винятковим випадком, можливим лише у разі наявності умов ,передбачених законом. Наявність таких умов позивачем не доведено.

Відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є однією із суттєвих умов договору оренди.

Вимогами ст.21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Згідно ст.21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у випадках, встановлених договором або законом. Оскільки ані договором оренди землі, ані нормами закону, на які посилається позивач, не передбачено зміну орендної плати за землю внаслідок зміни грошової оцінки землі, суд не вбачає підстав для задоволення заявлених вимог.

Посилання представника позивача на ст. 289 Податкового кодексу України та ст. 13 ЗУ «Про оцінку земель» відповідно до яких для визначення розміру орендної плати використовується грошова оцінка земельних ділянок, як підставу позовних вимог, є невірним , оскільки зазначені норми застосовуються лише для визначення орендної плати і не є підставою для її зміни.

Таким чином, позовні вимоги за первісним позовом не підлягають задоволенню.

Разом з тим, у відповідності до ч. 4 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно до п. 8 договору оренди він укладений строком: на період реконструкції до 31.12.2006 року, (але не пізніше прийняття обєкту до експлуатації), на період експлуатації до 31.12.2029 року. (а.с.11-13).

Відповідно до п. 7 договору оренди, в якому зазначені інші особливості обєкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини у випадку нездачі обєкту до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволу на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.

В судовому засіданні достовірно встановлено, що відповідачка не здала обєкт до експлуатації у встановлені строки, і неодноразово зверталася до позивача із письмовими заявами про надання дозволу на виконання будівельних робіт, але такий дозвіл не був отриманий, після чого ОСОБА_2 звернулася до позивача із заявою про припинення її права користування земельною ділянкою та розірвання договору.

Таким чином, обєкт і досі не прийнятий до експлуатації, бо не надано дозволу, і експлуатація його не відбувається, що відповідно до умов договору є підставою для розірвання договору.

Договір оренди земельної ділянки є одним із видів зобовязання.

Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Ч..2 ст.651 ЦК України передбачає, що договір може бути розірвано за рішенням суду у випадку встановленому договором.

Відповідно до умов договору неотримання дозволу на виконання будівельних робіт рішення міської ради втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.

Позовні вимоги ОСОБА_2М щодо повернення перерахованих позивачу коштів в розмірі 45846,30 грн., згідно до укладеного договору оренди задоволенню не підлягають, оскільки зазначені вимоги не обґрунтовані та не доведені.

Крім того, відповідно до ст. 88 ЦПК України, суд стягує з відповідачки (позивачки по зустрічному позову) на користь держави судовий збір.

Керуючись ст. 13, 15, 30, 31, 34 Закону України Про оренду землі, ст. 526, ст. 651, 652, 792 ЦК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову ОСОБА_1 міської ради до ОСОБА_2 про внесення змін до договору оренди землі - відмовити.

Позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 міської ради про розірвання договору оренди землі, задовольнити частково.

Розірвати договір оренди землі від 20.07.2005 року, укладений між ОСОБА_1 міською радою та ОСОБА_2, відносно земельною ділянки, розташованої в м. Харкові по вул. Іванова, 39, розміром 0, 0278 га, зареєстрований у ОСОБА_1 регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель від 20.07.2005 р. № 66165/05 .

Зобовязати ОСОБА_1 міську ради провести реєстрації розірвання договору оренди, зареєстрований у ОСОБА_1 регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель від 20.07.2005 р. № 66165/05 .

В іншій частині позову ОСОБА_2 - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 судовий збір на користь держави в розмірі 458 (чотириста пятдесят вісім) грн. 47 коп.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Апеляційного суду Харківської області через суд першої інстанції шляхом подачі в 10-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги.

Головуючий -