АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 22-ц/793/290/16Головуючий по 1 інстанції
Категорія : 19,23 Горячківська Л. В.
Доповідач в апеляційній інстанції
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 січня 2016 року Колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Черкаської області в складі:

головуючогоКорнієнко Н. В.
суддівГончар Н. І. , Ювшина В. І.
при секретаріГончар Л. В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Черкаси апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Оксанина» на рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 09 грудня 2015 року у справі за позовом ОСОБА_6 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Оксанина» про розірвання договору оренди землі,

в с т а н о в и л а :

27 жовтня 2015 року позивач ОСОБА_6 звернулася до суду з позовом до відповідача про розірвання договору оренди землі, мотивуючи свої вимоги тим, що їй на праві власності належить земельна ділянка площею 4,3409 га, яка розташована на території Оксанинської сільської ради Уманського району, Черкаської області з цільовим призначенням - для ведення особистого селянського господарства, що підтверджується державним актом про право власності серії НОМЕР_1.

04 жовтня 2006 року між позивачем та ТОВ «Агрофірма «Оксанина» укладено договір оренди вищезазначеної земельної ділянки строком на десять років з 01.01.2007 року по 31.12.2016 року

Позивачка вказує, що відповідно до умов договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі. Розмір орендної плати зазначено в договорі в п. 8 і в даному пункті збільшення орендної плати передбачалось тільки до 2009 року, а починаючи з 2010 року орендна плата не змінювалась, не дивлячись на те, що змінилася нормативно-грошова оцінка землі, збільшилася процентна ставка при нарахуванні орендної плати, збільшилися ціни на товари першої необхідності та комунальні платежі. Тому вона звернулася до відповідача з заявою про збільшення орендної плати, тобто пропонувала внести зміни в договір від 4.10.2006 року, що передбачено п.31 даного договору, але відповідач їй відмовив, після чого вона подала заяву про розірвання з ним договору оренди земельної ділянки за спільною згодою.

Крім того, ОСОБА_6, відповідно до умов договору, направила заяву про розірвання договору оренди землі представнику фірми, що підтверджується такою її заявою від 15.05.2015 року з відміткою про отримання відповідачем даної заяви, але до цього часу по даному питанню відповідач не прийняв рішення.

Тому позивачка просить суд:

1. Розірвати договір оренди земельної ділянки площею 4,3409 га, яка розташована на території Оксанинської сільської ради, Уманського району, Черкаської області, укладеного 04 жовтня 2006 року між ОСОБА_6 і ТОВ «Агрофірма «Оксанина», зареєстрованого в Уманському районному відділі Черкаської регіональної філії центру державного земельного кадастру, 02.01.2007 року за № 91;

2. Стягнути з ТОВ «Агрофірма «Оксанина» на користь позивача судові витрати, які складаються з судового збору 487 грн. 20 коп. та надання правової допомоги - 500 грн.

Рішенням Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 09 грудня 2015 року позов ОСОБА_6 про розірвання договору оренди землі задоволено повністю.

Вирішено розірвати договір оренди земельної ділянки площею 4,3409 га, яка розташована на території Оксанинської сільської ради Уманського району Черкаської області, укладеного 04 жовтня 2006 року між ОСОБА_6 і ТОВ «Агрофірма «Оксанина», зареєстрованого в Уманському районному відділі Черкаської регіональної філії центру державного земельного кадастру 02.01.2007 року за № 91.

Стягнуто з ТОВ «Агрофірма «Оксанина» на користь ОСОБА_6 судові витрати в сумі 487 грн. 20 коп. та витрати пов'язані з наданням правової допомоги в сумі 500 грн.

В апеляційній скарзі представник ТОВ «Агрофірма «Оксанина», вважаючи рішення суду першої інстанції незаконним та необґрунтованим, просить його скасувати та ухвалити по справі нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог позивача про розірвання договору оренди землі.

Заслухавши доповідь судді, пояснення осіб, які з'явилися у судове засідання, вивчивши та обговоривши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає до задоволення, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Статтями 213, 214 ЦПК України передбачено, що рішення повинно бути законним і обґрунтованим та відповідати на питання: чи мали місце обставини, якими обґрунтовувались вимоги і заперечення, якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Зазначеним вимогам закону ухвалене судове рішення не відповідає.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції, прийшов до висновку, що позивачу не виплачено орендну плату за 2014-2015 роки до 01.12.2015 року, як передбачено договором і представник відповідача в судовому засіданні доказів про виконання умов договору і зокрема виплати орендної плати за останні два роки не надала.

Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду з наступних підстав.

Діючим законодавством визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», тощо.

Відповідно до положень ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом та має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Встановлено, що ОСОБА_6 належить земельна ділянка площею 4.3409 га на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_1 з кадастровим номером НОМЕР_2, що розташована на території Оксанинської сільської ради, Уманського району, Черкаської області з цільовим призначенням - для ведення особистого селянського господарства (а.с. 11).

04 жовтня 2006 року між позивачем та ТОВ «Агрофірма «Оксанина» укладено договір оренди вищезазначеної земельної ділянки строком на десять років з 01.01.2007 року по 31.12.2016 року (а.с. 9-10).

Вказаний договір зареєстрований в Уманському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК», про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 02 січня 2007 року за № 91 (а.с. 10 на звороті).

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України серед загальних засад цивільного законодавства є свобода договору, яка означає, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагентів та визначенні умов договору, тощо (ст. ст. 6,627 ЦК України).

У відповідності до ст. 12 ЦК України особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд.

Відповідно до ч.1 ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ст. 93 ЗК).

Частиною 1 ст.638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом, як істотні.

Відповідно до ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки), строк дії договору оренди: орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, умови використання та цільове тлумачення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки, визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини, відповідальність сторін, умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відповідно до ч. 1 ст. 20 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі підлягає державній реєстрації та на підставі ч. 1 ст. 210, ч. 3 ст. 640 ЦК України, ч. 2 ст. 125 ЗК України й ст. 18 Закону України "Про оренду землі" є укладеним з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до ч. 1 ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Як передбачено ч. 1 ст. 14 Закону, договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року N 220 затверджено Типовий договір оренди землі.

Відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст. ст. 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Проте, оспорюваний договір оренди земельної ділянки укладений у письмовій формі, орендодавець мала необхідний обсяг цивільної дієздатності і її волевиявлення було спрямоване на укладання такого договору, оскільки доказів зворотного в судовому засіданні не здобуто.

Згідно зі ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору.

За правилами ст. 21 Закону України "Про оренду землі" розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю"). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до умов договору оренди № 40, орендна плата визначена: у 2007 році - 920 грн. на рік, у 2008 році-1030 грн. на рік, з 2009р. -1140 грн. на рік (п. 8 договору) та повинна вноситися у строк до 1 грудня поточного року (п. 10 договору). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахуванням індексів інфляції та зміни нормативної грошової оцінки землі (п. 9). Крім того, п. 11 договору встановлено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором, справляється пеня в розмірі 0,3% несплаченої суми за кожен день прострочення.

У матеріалах справи наявні платіжні відомості про нарахування позивачці орендної плати за землю за 2008 - 2014 рік (а.с. 27-34).

Обов'язок землекористувачів щодо своєчасної сплати земельного податку або орендної плати встановлений ч. 1 ст. 96 ЗК України.

Частиною 1 ст.15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

В правовій позиції, яка висловлена Верховним Судом України в постанові від 25 грудня 2013 року у справі №6-78цс13 і яка є обов'язковою для застосування судами при розгляді справ з аналогічними питаннями, також роз'яснено, що виходячи з того, що відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України та статті 3 Цивільного процесуального кодексу України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, суд повинен встановити чи дійсно порушуються права орендодавців у зв'язку з відсутністю в договорах оренди умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі» визначити істотність цих умов, а також з'ясувати у чому саме полягає порушення їхніх законних прав.

З матеріалів справи вбачається, що сторони в належній формі уклали договір, дійшли згоди щодо всіх істотних умов, викладених у пунктах договору, підтвердивши це погодження підписами.

Крім того, як встановлено в судовому засіданні, договір оренди землі пройшов державну реєстрацію в Уманському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 02 січня 2007 року, про що в Державному реєстрі земель вчинено відповідні записи.

Суть державної реєстрації полягає в офіційному визнанні і підтвердженні державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок на підставі договору, а підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є сам договір, укладений між власником земельної ділянки і орендарем, які досягли згоди з усіх істотних умов договору, підписання спірного договору за викладеними в ньому умовами здійснювалося за вільним вибором сторін.

До реєстрації договорів та під час їх виконання позивачка не надавала пропозицій про внесення до договору будь-яких змін. Уточнення до договору можливе в позасудовий спосіб, а тому вимоги позивача про розірвання оспорюваного договору з підстав, зазначених в позовній заяві, не відповідають вищевказаним положенням ЦК України.

Відповідно до положень ст.60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір.

Статтею 10 ЦПК України передбачено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

За правилами ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути розірваний або змінений за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

Частиною 3 статі 31 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Частиною 1 статті 32 зазначеного Закону передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24, 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції дійшов висновку про істотне порушенням відповідачем умов договору щодо орендної плати та наявності правових підстав для його розірвання при цьому зазначивши, що Указом Президента № 92/2002 встановлено розмір орендної плати не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, що не виконується орендарем.

Проте в його тексті відсутнє посилання на те, що його дія розповсюджується на договори, укладені до набрання ним чинності, а тому змінити розмір орендної плати можна лише за згодою сторін.

Враховуючи наведене, Указ Президента N 92/2002 (у редакції зі змінами, внесеними Указом Президента N 725/2008), має рекомендаційний характер, він був прийнятий після укладення сторонами договору і не є підставою для автоматичної зміни умов договору оренди та підвищення розміру орендної плати до 3 відсотків.

Тому посилання на невиконання вимог зазначеного Указу як на порушення договору оренди землі є необґрунтованим.

Ставлячи питання про розірвання договору оренди, позивачка, як на підставу розірвання, вказує на те, що з 2009 року орендна плата за землю не збільшувалася, а за 2014 і 2015 роки взагалі кошти за оренду не сплачені.

Проте, згідно договору, орендна плата, починаючи з 2009 року, визначена в сумі 1140 грн., тоді як згідно платіжної відомості за 2009 рік позивачці було виплачено 1402,51 грн., за 2010 рік виплачено 1721,25 грн., за 2011 рік - 2732,75 грн., за 2012 рік - 3200 грн., за 2013 рік - 3200 грн. і за 2014 рік - 6000 грн. Тим більше, за 2014 рік кошти сплачені у вересні місяці, тобто до звернення позивачки до суду 27.10.2015 року.

Тому і такі посилання в позові є безпідставними.

Що стосується орендної плати за 2015 рік, то неодержана вона позивачкою до 01.12.2015 року, як передбачено договором, по вині останньої, яка умисно не з'являється за її одержанням, як було в попередні роки. Товариство готове виплатити їй орендну плату за 2015 рік по першій вимозі.

Про це товариством зазначено в апеляційній скарзі і ця обставина не спростована позивачкою.

Між тим, суд не звернув увагу на надані відповідачем докази щодо одержання позивачкою розміру орендної плати протягом періоду, починаючи з 2009 року, яка не є сталою, а постійно збільшувалася.

Слід зауважити, що претензій до орендаря щодо розміру орендної плати у позивачки протягом всього цього періоду не було, докази про це в матеріалах відсутні, як відсутні докази того, що остання зверталася до відповідача із заявами про внесення будь-яких змін до договору оренди, на що вона також вказує в позовній заяві.

Заява позивачки від 14 травня 2015 року до товариства з проханням розірвати достроково договір оренди не може бути підставою для задоволення позову, оскільки п.33 договору передбачено, що по такій заяві дострокове розірвання договору можливе за згодою сторін. Крім того, в цій заяві не йде мова про неналежне виконання умов договору і зокрема, про невчасну і неповну чи занижену орендну плату за землю.

Що стосується індексу інфляції, то в п.9 договору визначено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексів інфляції та зміни нормативної грошової оцінки землі. Така умова договору не суперечила чинному на час укладення договору законодавству. Проте вказана умова може бути змінена шляхом досягнення згоди між сторонами.

Тобто, дана обставина також не є підставою для дострокового розірвання договору оренди землі.

Враховуючи наведене, колегія суддів приходить до висновку, що підстави для дострокового розірвання договору відсутні, тому позовні вимоги не підлягають до задоволення, так як судом не встановлено, що орендарем якимось чином порушуються права орендодавця в зв'язку з використанням його земельної ділянки по договору оренди.

При ухваленні оскаржуваного рішення суд першої інстанції не врахував названі вище норми матеріального права та обставини справи.

З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції при вирішенні спору неповно з'ясував і перевірив всі фактичні обставини справи, не правильно визначив норми матеріального права, що підлягають застосуванню до спірних правовідносин та ухвалив незаконне судове рішення.

Відповідно до вимог ст.309 ЦПК України, підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення є порушення або неправильне застосування норм матеріального або процесуального права.

Судові витрати суд вирішує відповідно до вимог ст.88 ЦПК.

Керуючись ст. ст. 303, 307, 309, 314, 316 ЦПК України, колегія суддів, -

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Оксанина» - задовольнити.

Рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 09 грудня 2015 року скасувати.

Ухвалити у справі нове рішення.

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_6 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Оксанина» про розірвання договору оренди землі відмовити.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржене в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ на протязі двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий :

Судді :