Справа № 140/432/16-ц
Провадження № 2/140/287/16
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

17.05.2016 року Немирівський районний суд

Віннницької області

в складі головуючого судді Алєксєєнка В.М.

при секретарі Ференець М.П.

розлянувши у відкритому судовому засіданні в м. Немирові

цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до СТОВ «Довіра» про розірвання договору оренди землі, -

В С Т А Н О В И В :

29.02.2016 року ОСОБА_1 звернувся до Немирівського районного суду з позовом про розірвання договору оренди землі, вказавши, що він являється власником земельної ділянки (паю), загальним розміром 3,19 га., яка розташована на території Райгородської сільської ради Немирівського району для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Вказана земельна ділянка була надана йому на підставі рішення 13 сесії 23 скликання Райгородської сільської ради Немирівського району від 07.11.2001 року, на основі якого було видано 31.01.2002 року Райгородською сільською радою Немирівського району Державний акт на право приватної власності на землю серія IV-ВН № 052152.

Належною йому земельною ділянкою (паєм) користується вже тривалий час відповідач СТОВ «Довіра», смт. Ситківці, Немирівського району.

Відповідно до умов Договору оренди землі (паю) від 29.05.2005 року ОСОБА_1 надав в оренду терміном на 10 років, тобто до 29.12.2015 року відповідачу СТОВ «Довіра» належну йому земельну ділянку загальним розміром 3,19 га., вартість якої на день укладення договору становила 47497 грн.

Вказаний договір був зареєстрований у Вінницькій регіональній філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» практично через два роки після його укладення 26.11.2007 року за № 83, про що свідчить відповідна відмітка на тексті Договору.

Таким чином, відповідач через два роки після укладення, здійснивши державну реєстрацію вказаного Договору оренди, практично в односторонньому порядку збільшив строк дії Договору з 10 років до 12 років. Він вважає, що у відповідності до вимог п. 31 Договору його дія закінчена ще 29.12.2015 року, а не закінчується 26.11.2017 року.

Вважає, що моментом укладення договорів оренди земельних ділянок це дата їхньої державної реєстрації, є помилковим, оскільки відповідно до положень типових договорів оренди, які діяли станом на 2005 рік та Закону України «Про оренду землі» в момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладення договору.

Дана позиція наведена в постанові Верховного Суду України від 19.02.2014 року по справі 6-162 13-ц, яка, відповідно до ст. 360-7 ЦПК України є обовязковою для всіх судів України з питань застосування норм матеріального права у подібних правовідносинах, копія якої додається до позовної заяви.

Відповідно до п.п. 7-11 а договору оренди, орендна плата вноситься орендарем у розмірі 738 гривень, що становить 1,5 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, сплачється орендарем щорічно до 31 грудня поточного року. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації та її виплата здійснюється згідно додатку/додатків до договору оренди.

Розмір орендної плати переглядається за згодою сторін у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,03% несплаченої суми за кожен день прострочення.

Вказаних умов відповідачем не було дотримано, зокрема не були укладені додаткові угоди, не переглянуто розмір орендної плати за користування земельною ділянкою протягом 2007-2015 років, сама орендна плата вносилась з порушенням умов внесення орендної плати.

Крім того, відповідно ч. 1 ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря: ...дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості грунтів, додержання державних стандартів, норм і правил. Одним із обовязкових заходів із забезпечення збереження родючості грунтів, які має здійснити землекористувач, є розробка і дотримання проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обгрунтування сівозміни та впорядкування угідь. Вказаний обовязок встановлений у ч. 4 ст. 22 ЗК України, згідно з якою земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва використовуються відповідно до розроблених та затверджених в устанволеному порядку проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обгрунтування сівозміни та впорядкування угідь і передбачають заходи з охорони земель.

Передбачений зазначеними законодавчими актами обовязок відповідач не виконав і проект землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обгрунтування сівозміни та впорядкування угідь щодо земельної ділянки не розроблений до цього часу. Порушення відповідачем свого встановленого законом обовязку щодо розроблення проекту землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обгрунтування сівозміни та впорядкування угідь і передбачають заходи з охорони земель є істотним порушенням договору, адже наслідком такої бездіяльності буде різке зниження родючості грунтів орендованої земельної ділянки.

Враховуючи наведене, а саме те, що протиправна бездіяльність відповідача загрожує збереженню стану орендованої його земельної ділянки, що є ще однією вагомою підставою для розірвання договору оренди.

В ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» встановлюється, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обовязків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження обєкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. Частиною другою статті 651 ЦК України визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розрахована при укладанні договору.

На його думку під час використання даної земельної ділянки відповідач повинен був би провести фізикохімічний аналіз грунтів, щоб надалі забезпечувати еколого-економічне обгрунтування сівозмін та передбачати заходи з охорони даних земельних ділянок відповідно до ДСТУ Держстандарту України, який діяв ще з 2003 року, де визначено перелік основних нормативних документів у галузі грунтознавства, агрохімії та охорони грунтів, виданий в 2009 році, згідно розробленої методики відбору аналізу грунтів та відповідно до наказу від 11.10.2011 року № 536 Міністерства аграрної політики та продовольства України «Про затвердження порядку ведення агрохімічного паспорта поля, земельної ділянки», яка зареєстрована в міністерстві юстиції України 23 грудня 2011 року за № 1517/20255. Відповідач не має в своєму розпорядженні даного паспорту полів на вказану земельну ділянку.

В 2006-2015 роках відповідачем неналежно використовується належна йому земельна ділянка, що призводить до погіршення її властивостей та втрати нею родючості, що може бути ще однією законною та обгрунтованою підставою для розірвання даного договору у судовому порядку.

Дані про агрорхімічний та агроекологічний стан земельних угідь, одержані при проведенні агрохімічної паспортизації, дають можливість використати їх у сільськогосподарському виробництві, розробити й ефективно застосовувати комплекс заходів з відтворення родючості грунтів. Лише за матеріалами агрохімічної паспортизації можна раціонально розмістити культури на полях сівозміні; визначити площі для проведення хімічної меліорації грунтів; збалансовано, з додержанням науково обгрунтованих норм застосувати мінеральні добрива; правильно оцінити стан та динаміку родючості грунту.

Статтею 37 Закону України «Про охорону земель» встановлено, що дані агрохімічної паспортизації земель мають використовувати у процесі регулювання земельних відносин у разі: передачі у власність або наданні в користування, в тому числі в оренду, земельної ділянки; зміні власника земельної ділянки або землекористувача; проведення грошової оцінки земель; визначенні розмірів плати за землю; здійсненні контролю за станом родючості грунтів.

Викладене вище дозволяє зробити висновок про те, що аналіз положень законодавства України дають підстави розглядати агрохімічну паспортизацію земель сільськогосподарського призначення як одну із правових форм охорони земель сільськогосподарського призначення та забезпечення сталого землекористування, яка має обовязковий характер та проводиться з метою попередження погіршення якісного стану земель, охороні їх від забруднення, псування, деградації сільськогосподарських угідь та забезпечення екологічно безпечного їх використання.

Крім того, сам текс Договору та умови викладені в ньому суттєво не відповідають вимогам Закону України «Про оренду землі».

Зокрема у ст. 15 Закону України «Про оренду землі», зазначено, що істотними умовами договору оренди землі є: обєкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), ...., орендна плата із зазначенням розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану обєкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини; ... умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Аналізуючи текст вказаного вище Договору оренди землі, у ньому:

-в розділі «Предмет договору» та «Обєкт оренди» не визначено, яка саме земельна ділянка передається в оренду, не вказано її кадастровий номер, та на підставі яких правовстановлюючих документів перебуває земельна ділянка у власності та хто є її власником,

-не вказано одну із обовязкових істотних умов договору, а саме не передбачені умови передачі у заставу та внесення до статутуного фонду права оренди земельної ділянки, що є суттєвим порушенням прав, що позбавляє можливості контролювати використання земель і збереження права власності.

-незрозуміло чи встановлено на орендовану земельну ділянку обмеження (обтяження) та права третіх осіб,

-відсутній план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду, а також акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), хоча відповідно до вимог ч. 4 ст. 15 Закону України вказані вимоги повинні бути невідємною частиною договору.

У ст. 15 Закону України «Про оренду землі» встанволено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, ... є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди.

На підставі описаних вище обставин можна зробити висновок про те, що Договір оренди землі від 29.12.2005 року якщо не є недійсним та в обовязковому порядку повинен бути розірваним судовим рішенням.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 позовні вимоги підтримує та просить їх задовольнити з підстав викладених в позовній заяві.

Представник відповідача СТОВ «Довіра» в судове засідання не зявився без поважних причин, хоча про час і місце судового розгляду повідомлявся належним чином, що підтверджується зворотними поштовими повідомленнями. Заяв про розгляд справи у його відсутність або про відкладення судового засідання на адресу суду не надходило.

Оцінивши зібрані по справі докази в їх сукупності, вислухавши в судовому засіданні пояснення позивача та його представника, суд приходить до висновку, що позов слід задовольнити, виходячи з наступних підстав.

Відповідно зі статтею 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як в межах заявлених вимог та на підставі доданих доказів. Частиною 2 статті 11 ЦПК України передбачено, що особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами на власний розсуд.

Згідно частини 4 статті 10 ЦПК України суд лише сприяє всебічному і повному зясуванню обставин справи для чого розяснює особам, які беруть участь у справі, їх права та обовязки, попереджає про наслідки вчинення або невчинення процесуальних дії і сприяє здійсненню їхніх прав у випадках, встановлених цим Кодексом.

Обовязок доказування відповідно зі статтею 10 ЦПК покладений на сторони у справі. Крім того, відповідно зі статтею 60 ЦПК України кожна сторона зобовязана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно зі статтею 212 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, обєктивному та безпосередньому їх дослідженні.

З матеріалів справи вбачається, що на підставі державного акту про право власності на земельну ділянку Серії IV № 052152, виданого на підставі рішення 13 сесії 23 скликання Райгородської сільської ради Немирівського району від 07.11.2001 року ОСОБА_1 передано у приватну власність земельна ділянка площею 3,19 га. в межах згідно з планом, що розташована на території Райгородської сільської ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ( а. с. 18 ).

29.12.2005 року між ОСОБА_1 та СТОВ «Довіра» було укладено договір оренди землі від 29.12.2005 року і сторони скріпили договір своїми підписами, що і є моментом укладання договору ( а. с. 15-16 ), даний договір зареєстрований у відділ Держкомзему у Немирівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26.11.2007 року за № 83. Дані обставини підтверджуються даними вписаними в договорі оренди землі ( а. с . 16 ). Пунктами 2-9 даного договору визначений обєкт оренди, яким є земельна ділянка загальною площею 3,19 га., у тому числі зазначена нормативна грошова оцінка даної земельної ділянки, строк дії договору складає десять років, орендна плата 1,5 %.

Згідно постанови Верховного Суду України від 19.02.2014 року № 6-162/13-ц, яка відповідно до ст. 360-7 ЦПК України є обовязковою для всіх суддів України з питань застосування норм матеріального права у подібних правовідносинах, а саме: те що моментом укладання договорів оренди земельних ділянок є дата їхньої державної реєстрації є помилковим, оскільки відповідно до зазначених положень договорів оренди та Закону України «Про оренду землі» в момент державної реєстрації набирає чинності (набирає юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєтрація не мможе змінювати моменту укладання договору.

За положеннями частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мють зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони помякшують або скасовують відповідальність особи.

Згідно ст. 17 Закону України «Про оренду землі» передача обєкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

П. 16. Договору оренди визначено, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у пяти денний термін після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Згідно копії акту про передачу та прийом земельної ділянки в натурі від 29.12.2006 року ( а. с. 17 ).

Згідно ч. 2 ст. 640 ЦК України якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Відповідно до ч. 2 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках встановлених ЦК, дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний нікчемний правочин може бути визнаний судом недійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до розяснень які містяться в п. 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2008 року № 9, «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» недійсним може бути визнано лише укладений договір.

Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Згідно ст. 15 Закону України "Про оренду землі", істотними умовами договору являються: дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості грунтів, додержання стандартів, норм і правил.

Частиною 4 ст. 22 Земельного кодексу України, передбачено, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва використовуються відповідно до розроблених та затверджених в установленому порядку проектів землеустрою,що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь і передбачають заходи з охорони земель.

Власники і землекористувачі, в тому числі орендарі, земельних ділянок при здійсненні господарської діяльності зобовязані: дотримуватися вимог земельного та природоохоронного законодавства України; проводити на земельних ділянках господарську діяльність способами, які не завдають шкідливого впливу на стан земель та родючість ґрунтів; підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі на основі застосування екологобезпечних технологій обробітку і техніки, здійснення інших заходів, які зменшують негативний вплив на ґрунти, запобігають безповоротній втраті гумусу, поживних елементів тощо; дотримуватися стандартів, нормативів при здійсненні протиерозійних, агротехнічних, агрохімічних, меліоративних та інших заходів, повязаних з охороною земель, збереженням і підвищенням родючості ґрунтів; забезпечувати захист земель від виснаження.

Ст. 35 Закону України "Про охорону земель" також передбачено, що власники і землекористувачі, в тому числі орендарі, земельних ділянок при здійсненні господарської діяльності зобовязані: забезпечувати захист земель від ерозії, виснаження, забруднення, засмічення, засолення, осолонцювання, підкислення, перезволоження, підтоплення, заростання бурянами, чагарниками і дрібноліссям.

Постановою КМУ № 164 від 11.02.2010 року "Про затвердження нормативів оптимального співвідношення культур у сівозмінах в різних природно сільськогосподарських регіонах", встановлені допустимі нормативи періодичності вирощування культури на одному і тому самому полі, для кукурудзи в сівозміні або на тимчасово виведеному із сівозміни полі - протягом двох-трьох років поспіль; для соняшника - не менше ніж через сім років.

Відповідно до ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваним за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору, разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Враховуючи вищенаведене, суд приходить до висновку розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений 29.12.2015 року між ОСОБА_1 та СТОВ «Довіра», у звязку з істотними порушеннями орендарем умов договору.

Таким чином, орендар користується орендованою земельною ділянкою без достатніх правових підстав.

На підставі викладеного та керуючись 210, 215, 216, 638, 640 ЦК України, ст. ст. 10, 60, 208, 209, 212-215, 218, 294 ЦПК України, суд,

В И Р І Ш И В :

Позовну заяву задовольнити.

Розірвати Договір оренди землі (паю) від 29.12.2005 року укладеного між ОСОБА_1 та СТОВ «Довіра», смт. Ситківці Немирівського району Вінницької області, код: 20101499, в особі ОСОБА_2, який зареєстровано 26.11.2007 року у Вінницькій регіональній філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» за № 3.

Стягнути з СТОВ «Довіра, смт. Ситківці Немирівського району Вінницької області, код: 20101499 на користь ОСОБА_1 сплачений сдовий збір у сумі 551,20 грн.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення.

Суддя: