Справа пр. №2/756/78/16
З А О Ч Н Е Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
15 листопада 2016 року Оболонський районний суд міста Києва в складі:
головуючого судді - Великохацької В.В.
при секретарях - Бабаку М.Г., Приходько І.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, Української спеціальної науково-реставраційної проектно-будівельно-виробничої корпорації "Укрреставрація", треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: товариство з обмеженою відповідальністю "Будівельно-інвестиційна компанія "Інтербудінвест", приватне акціонерне товариство "Міжнародна інвестиційна компанія "Інтерінвестсервіс", Департамент будівництва та житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації, про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав, -
У вересні 2014 року позивач ОСОБА_2 звернувся до суду в порядку цивільного судочинства з позовом до відповідачів ОСОБА_1, ТОВ "Спецжитлокомфорт", ТОВ "БІК "Інтербудінвест", УСНРПБВК "Укрреставрація", ПрАТ "МІК "Інтерінвестсервіс" про усунення перешкод в користуванні квартирою шляхом виселення, визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав, застосування наслідків недійсності правочину.
Також у жовтні 2014 року позивач ОСОБА_2 звернувся до суду в порядку цивільного судочинства з позовом до відповідача ОСОБА_1 про стягнення упущеної вигоди.
Ухвалою судді Оболонського районного суду м. Києва від 29.09.2014 року було відкрито провадження у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1, ТОВ "Спецжитлокомфорт", ТОВ "БІК "Інтербудінвест", УСНРПБВК "Укрреставрація", ПрАТ "МІК "Інтерінвестсервіс" про усунення перешкод в користуванні квартирою шляхом виселення, визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав, застосування наслідків недійсності правочину.
Ухвалою судді Оболонського районного суду м. Києва від 20.10.2014 року було відкрито провадження у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення упущеної вигоди та об'єднано в одне провадження цивільну справу №2/756/5370/14 за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення упущеної вигоди та цивільну справу №2/756/5108/14 за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1, ТОВ "Спецжитлокомфорт", ТОВ "БІК "Інтербудінвест", УСНРПБВК "Укрреставрація", ПрАТ "МІК "Інтерінвестсервіс" про усунення перешкод в користуванні квартирою шляхом виселення, визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав, застосування наслідків недійсності правочину. Справі присвоєно єдиний реєстраційний номер №2/756/5108/14.
Свої позовні вимоги позивач обґрунтовував тим, що 05.07.2005 року між УСНРПБВК "Укрреставрація" та ПАТ "МІК "Інтерінвестсервіс" укладено договір №3 про спільну діяльність без створення юридичної особи. Згідно додаткової угоди №1 від 23.11.2006 року до договору про спільну діяльність приєдналося ТОВ "БІК "Інтербудінвест". Метою укладення договору про спільну діяльність було забезпечення спільного інвестування та залучення коштів для будівництва адміністративно-житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями, що знаходиться в АДРЕСА_1, організація безпосереднього будівництва об'єкту, розподіл між учасниками житлових і нежитлових площ об'єкту та отримання прибутку внаслідок продажу таких площ.
Сторони договору №3 про спільну діяльність узгодили, що розподіл площ між ними здійснюється відповідно до протоколу №1 розподілу житлових та нежитлових площ (додаток №2), який є невід'ємною частиною договору. Протоколом №1 розподілу загальної житлової, нежитлової площі та машиномісць у житловому будинку на АДРЕСА_1, підписаному кожним із учасників простого товариства, було визначено перелік квартир, нежитлових приміщень та парко місць, які належатимуть кожному із учасників договору після завершення будівництва будинку.
Згідно протоколу №1 квартиру АДРЕСА_1 отримала у власність УСНРПБВК "Укрреставрація".
На підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру №52/29А від 15.08.2012 року, укладеного між ОСОБА_2 та УСНРПБВК "Укрреставрація", після проведення всіх будівельних робіт та прийняття відповідного будинку приймальною комісією в експлуатацію, позивач отримав у власність квартиру АДРЕСА_1.
Право власності ОСОБА_2 зареєстроване в порядку, передбаченому законодавством, ним отримано свідоцтво про право власності на квартиру від 26.02.2014 року, виданого Реєстраційною службою ГУЮ у м. Києві.
Як стверджував ОСОБА_2, в березні 2014 року він приїхав до будинку, в якому знаходиться вищевказана квартира, з метою отримання ключів від квартири та фактичного вселення, проте потрапити до квартири він не зміг. Крім того, ОСОБА_2 вказує, що він дізнався про наступне. 16.04.2010 року між ОСОБА_1 та ТОВ "БІК "Інтербудінвест" було укладено договір купівлі-продажу майнових прав №29а-52, предметом якого є майнові права на квартиру АДРЕСА_1.
ОСОБА_2 зазначив, що факт передачі ОСОБА_1 майнових прав на квартиру з боку ТОВ "БІК "Інтербудінвест" є незаконним. Крім того, позивач стверджує, що він позбавлений можливості користуватися спірною квартирою, незважаючи на здійснення державної реєстрації права власності, оскільки ОСОБА_1 чиняться перешкоди у користуванні згаданою квартирою. Зокрема, позивач не може потрапити до спірної квартири, у нього немає ключів від неї, оскільки у даній квартирі на даний час проживає ОСОБА_1, він здійснює на власний розсуд ремонтні роботи, укладає договори з обслуговуючими організаціями на тепло-, водопостачання тощо, звертається зі спірним договором купівлі-продажу майнових прав до державних органів з приводу реєстрації права власності на квартиру на його ім'я, ініціює судові процеси про визнання за ним права власності на квартиру.
Також позивач зазначив, що спірний договір був укладений з порушенням вимог п.2 та п.5 ст.203 ЦК України. так, директор ТОВ "БІК "Інтербудінвест", укладаючи з ОСОБА_1 спірний договір від імені всіх учасників простого товариства, не мав необхідного обсягу цивільної дієздатності, оскільки не отримував від учасників договору №3 про спільну діяльність відповідних повноважень, закріплених в довіреності, а договором №3 таке право за ТОВ "БІК "Інтербудінвест" не закріплене. На думку позивача, волевиявлення директора ТОВ "БІК "Інтербудінвест" при укладенні спірного договору з ОСОБА_1 не було спрямоване на реальне настання правових наслідків, оскільки він був обізнаний про існування договору №3 про спільну діяльність та протоколу №1, які сам підписував, та відповідно до яких частка, до якої входить спірна квартира, належить УСНРПБВК "Укрреставрація", тому стороні неможливо буде виконати п.1.4. спірного договору - передати майнові права на квартиру, якими вона володіє, а тим більше виконати вимоги п.2.5.5. та передати покупцю у власність квартиру як об'єкт нерухомості.
Крім того, ОСОБА_2 зазначив, що квартира АДРЕСА_1 протиправно зайнята ОСОБА_1, у зв'язку з чим ОСОБА_2 не мав змоги укласти договір оренди з потенційним орендарем, знайденим ним на згадану квартиру. Таким чином, на думку ОСОБА_2 відповідач ОСОБА_1, протиправно проживаючи та користуючись квартирою АДРЕСА_1, грубо порушив ст.47 Конституції України та ч.1 ст.383 ЦК України, а також фактично унеможливив реалізацію його прав на згадане нерухоме майно.
До початку розгляду справи по суті ОСОБА_1 звернувся з зустрічним позовом до ОСОБА_2, УСНРПБВК "Укрреставрація", треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ТОВ "БІК "Інтербудінвест", ПрАТ "МІК "Інтерінвестсервіс", Департамент будівництва та житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації, про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав, мотивуючи це тим, що УСНРПБВК "Укрреставрація" не мала права продавати спірну квартиру шляхом укладання договору купівлі-продажу майнових прав №29а-52, оскільки вони вже були продані 16.04.2010 року. Так, позивач за зустрічним позовом вважає, що УСНРПБВК "Укрреставрація" не мала права укладати договір купівлі-продажу майнових прав №29а-52 та повторно їх продавати, так як на момент його укладення ці майнові права не належали УСНРПБВК "Укрреставрація". Майнові права на нерухомість, будівництво якої не заверешено, на думку ОСОБА_1, належали забудовнику ТОВ "БІК "Інтербудінвест", яке організовувало спорудження об'єктів для власних потреб чи для передачі їх у власність особам, або особам, власністю якої об'єкт стане після завершення будівництва. ТОВ "БІК "Інтербудінвест" не передавало за актом УСНРПБВК "Укрреставрація" квартиру АДРЕСА_1.
Також в обґрунтування своїх позовних вимог за зустрічним позовом ОСОБА_1 зазначив, що у грудні 2012 року УСНРПБВК "Укрреставрація" звернулась до Господарського суду м. Києва з позовом до ТОВ "БІК "Інтербудінвест", треті особи: Департамент будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу КМР (КМДА), ПАТ "МІК "Інтерінвестсервіс", про зобов'язання протягом 5 робочих днів з дня набрання законної сили рішенням суду передати позивачу документи, необхідні для оформлення права власності на 14 квартир у будівлі за адресою: м. Київ, вул. Автозаводська, 29-А. Під час розгляду відповідної судової справи до 19.03.2014 року у всіх трьох інстанціях УСНРПБВК "Укрреставрація" стверджувала, що вищезазначені 14 квартир, в тому числі отримані за обміном від ТОВ "БІК "Інтербудінвест" квартири №25,31,48,66,67 відносяться саме до її частки. На передані нею ТОВ "БІК "Інтербудінвест" квартири №3,4,10,16,20,41,44,52,77,87 УСНРПБВК "Укрреставрація" жодним чином не претендувала.
ОСОБА_1 вказав, що між УСНРПБВК "Укрреставрація" та ТОВ "БІК "Інтербудінвест" дійсно було досягнуто згоди щодо часткового обміну належними їм частками у спільній діяльності, підтвердження чого є вчинені відповідними особами та перелічені вище юридично значущі дії, а отже право на вільне розпорядження квартирами №3,4,10,16,20,41,44,52,77,87 після цього належало вже не УСНРПБВК "Укрреставрація", а ТОВ "БІК "Інтербудінвест". Після введення в експлуатацію у вересні 2012 року житлового будинку АДРЕСА_1 на виконання умов Договору №29а-52 12.03.2013 року ТОВ "БІК "Інтербудінвест" від імені спільної діяльності було передано за актом прийому-передачі ОСОБА_1 квартиру №52 разом із ключами від неї.
З цих підстав ОСОБА_1 просив суд визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру №52/29А від 15.08.2012 року, укладеного між УСНРПБВК "Укрреставрація" та ОСОБА_2
Ухвалою Оболонського районного суду м. Києва від 06.06.2016 року первісний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1, ТОВ "Спецжитлокомфорт", ТОВ "БІК "Інтербудінвест", УСНРПБВК "Укрреставрація", ПрАТ "МІК "Інтерінвестсервіс" про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав та застосування наслідків недійсності правочину, усунення перешкод в користуванні квартирою шляхом виселення в частині позовних вимог про усунення перешкод в користуванні квартирою АДРЕСА_1 шляхом виселення з квартири ОСОБА_3 було залишено без розгляду за заявою представника позивача ОСОБА_2
Крім того, ухвалою Оболонського районного суду м. Києва від 15.11.2016 року первісний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1, ТОВ "Спецжитлокомфорт", ТОВ "БІК "Інтербудінвест", УСНРПБВК "Укрреставрація", ПрАТ "МІК "Інтерінвестсервіс" про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав, застосування наслідків недійсності правочину та стягнення упущеної вигоди було залишено без розгляду у зв'язку з повторною неявкою позивача за первісним позовом ОСОБА_2 в судове засідання.
Таким чином, в провадженні Оболонського районного суду м. Києва залишився зустрічний позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2, УСНРПБВК "Укрреставрація", треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ТОВ "БІК "Інтербудінвест", ПрАТ "МІК "Інтерінвестсервіс", Департамент будівництва та житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації, про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав.
У судовому засіданні представник позивача за зустрічним позовом ОСОБА_1 в судовому засіданні зустрічний позов підтримала, просила суд його задовольнити.
Відповідач ОСОБА_2 та його представник в судове засідання не з'явилися, позивач про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, про причини неявки в судове засідання суд не повідомив.
Представник відповідача за зустрічним позовом УСНРПБВК "Укрреставрація" в судове засідання не з'явився, відповідач про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, про причини неявки в судове засідання свого представника суд не повідомив.
Представники третіх осіб за зустрічним позовом в судове засідання не з'явилися, треті особи про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, про причини неявки в судове засідання своїх представників суд не повідомили.
За таких обставин, суд ухвалив провести заочний розгляд справи.
Заслухавши пояснення представника позивача за зустрічним позовом ОСОБА_1, дослідивши матеріали справи, зібрані у справі докази, суд приходить до висновку, що позов ОСОБА_1 підлягає задоволенню з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи, 05.07.2005 року між УСНРПБВК "Укрреставрація" та ПАТ "МІК "Інтерінвестсервіс" укладено договір №3 про спільну діяльність без створення юридичної особи. Згідно додаткової угоди №1 від 23.11.2006 року до договору про спільну діяльність приєдналося ТОВ "БІК "Інтербудінвест". Метою укладення договору про спільну діяльність було забезпечення спільного інвестування та залучення коштів для будівництва адміністративно-житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями, що знаходиться в АДРЕСА_1, організація безпосереднього будівництва об'єкту, розподіл між учасниками житлових і нежитлових площ об'єкту та отримання прибутку внаслідок продажу таких площ (т.1, а.с.12-28).
23.11.2006 року між ЗАТ "МІК "Інтерінвестсервіс", правонаступником якого є ПАТ "МІК "Інтерінвестсервіс", ТОВ "БІК "Інтербудінвест" та УСНРПБВК "Укрреставрація" укладено додаткову угоду №01 до договору про спільну діяльність. Умови договору про спільну діяльність викладені у новій редакції з урахуванням прийняття до спільної діяльності нового учасника (т.1, а.с.29-40).
Предметом договору про спільну діяльність є виконання сторонами комплексу проектно-вишукувальних, будівельних робіт та введення об'єкту в експлуатацію на земельній ділянці з метою отримання сторонами новозбудованих площ жилих та нежитлових приміщень відповідно до своїх часток, визначених цим договором. Об'єктом за цим договором є адміністративно-житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями, що знаходиться на АДРЕСА_1 в м. Києві.
Відповідно до розділу 4 договору про спільну діяльність кожен з учасників прийняв на себе певні зобов'язання. Згідно п.4.1. договору УСНРПБВК "Укрреставрація" зобов'язалася оформити документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою, виконувати функції замовника по розробці проектної документації на стадії "Проект", сприяти іншим сторонам у розробці, оформленні та погодженні у встановленому чинним законодавством порядку проектної документації для будівництва об'єкта, видати відповідачу ТОВ "БІК "Інтербудінвест" довіреність на право бути представником УСНРПБВК "Укрреставрація" у державних установах, інших підприємствах та організаціях з питань розробки та погодження дозвільної та проектної документації, будівництва об'єкта та введення його в експлуатацію тощо. За рахунок своєї частки УСНРПБВК "Укрреставрація" зобов'язалася передати місту 5% від загальної площі житлових приміщень згідно з рішенням Київської міської ради від 24.04.2003 року.
П.4.5. договору про спільну діяльність передбачено, що ТОВ "БІК "Інтербудінвест" зобов'язалось за рахунок власних коштів забезпечити своєчасне та у повному обсязі фінансування проектних, будівельно-монтажних та пусконалагоджуваних робіт, послуг сторонніх організацій, які виникатимуть при зборі необхідних погоджень, а також придбання матеріалів і обладнання.
Крім того, відповідно до п.4.6. договору ТОВ "БІК "Інтербудінвест" має право здійснювати залучення коштів третіх осіб у порядку, встановленому чинним законодавством, з урахуванням заборони на здійснення інвестиційної діяльності по будівництву об'єкту та передавати третім особам частину приміщень із своєї частки в об'єктах у відповідності до акта розподілу житлової і нежитлової площі.
Згідно п.п.5.7., 5.9. договору про спільну діяльність розподіл площі між сторонами здійснюється відповідно до протоколу розподілу житлових і нежитлових площ. Оформлення часток у власність здійснюється у відповідності до чинного законодавства та умов розділу 4 цього договору.
Відповідно до п.п.4.2.4, 4.2.5., 4.4.4., 4.4.5., 4.6.5., 4.6.6. договору про спільну діяльність учасники спільної діяльності мають право отримати свою частку об'єкта та після підписання акта розподілу часток розпоряджатися нею на свій розсуд у відповідності до чинного законодавства України.
Відповідно до п.4.5.5 додаткової угоди №01 ТОВ "БІК "Інтербудінвест" зобов'язалося на підставі відповідних довіреностей виконувати функції забудовника та замовника по будівництву об'єкта у повному обсязі та за власний рахунок.
11.12.2006 року ТОВ "БІК "Інтербудінвест" довіреністю було уповноважено бути повіреним ПАТ "МІК "Інтерінвестсервіс" та УСНРПБВК "Укрреставрація" і вчиняти від їх імені юридичні факти та фактичні дії, що випливають із функцій забудовника та замовника-інвестора по будівництву об'єкту, здійснювати керівництво спільною діяльністю, ведення бухгалтерського та податкового обліку згідно діючого законодавства України.
Згідно п.4.6.4 додаткової угоди №01 ТОВ "БІК "Інтербудінвест" мало право здійснювати залучення коштів третіх осіб у порядку, встановленому чинним законодавством. Таке право як залучення коштів третіх осіб належало виключно ТОВ "БІК "Інтербудінвест", тоді як у ПАТ "МІК "Інтерінвестсервіс" та УСНРПБВК "Укрреставрація" такого права за договором про спільну діяльність передбачено не було.
15.08.2012 року між ОСОБА_2 та УСНРПБВК "Укрреставрація" було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру №52/29А, за умовами якого на користь покупця передані майнові права на спірну квартиру АДРЕСА_1 (т.2, а.с.19-20).
П.1.2. договору зазначено, що майнові права на вказану квартиру належать УСНРПБВК "Укрреставрація" на підставі договору оренди земельної ділянки, проектно-кошторисної документації на будівництво об'єкта, договору про спільну діяльність, протоколу розподілу часток від 24.11.2006 року.
Відповідно до положень ст.ст.1130, 1131 ЦК України за договором про спільну діяльність сторони (учасники) зобов'язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить законові.
Спільна діяльність може здійснюватися на основі об'єднання вкладів учасників (просте товариство) або без об'єднання вкладів учасників.
Договір про спільну діяльність укладається у письмовій формі.
Згідно зі ст.1132 ЦК України за договором простого товариства сторони (учасники) беруть зобов'язання об'єднати свої вклади та спільно діяти з метою одержання прибутку або досягнення іншої мети.
За приписами ст.1134 ЦК України внесене учасниками майно, яким вони володіли на праві власності, а також вироблена у результаті спільної діяльності продукція та одержані від такої діяльності плоди і доходи є спільною частковою власністю учасників, якщо інше не встановлено договором простого товариства або законом.
Ведення бухгалтерського обліку спільного майна учасників може бути доручено ними одному з учасників.
Користування спільним майном учасників здійснюється за їх спільною згодою, а в разі недосягнення згоди - у порядку, що встановлюється за рішенням суду.
Положеннями ст.1135 ЦК України передбачено, що під час ведення спільних справ кожний учасник має право діяти від імені всіх учасників, якщо договором простого товариства не встановлено, що ведення справ здійснюється окремими учасниками або спільно всіма учасниками договору простого товариства.
У разі спільного ведення справ для вчинення кожного правочину потрібна згода всіх учасників.
У відносинах із третіми особами повноваження учасника вчиняти правочини від імені всіх учасників посвідчується довіреністю, виданою йому іншими учасниками, або договором простого товариства.
У відносинах із третіми особами учасники не можуть посилатися на обмеження прав учасника, який вчинив правочин, щодо ведення спільних справ учасників, крім випадків, коли вони доведуть, що на момент вчинення правочину третя особа знала або могла знати про наявність таких обмежень.
Матеріалами справи підтверджено, що між відповідачами ЗАТ "МІК "Інтерінвестсервіс", ТОВ "БІК "Інтербудінвест" та УСНРПБВК "Укрреставрація" укладено договір про спільну діяльність без створення юридичної особи на основі об'єднання вкладів учасників. Метою спільної діяльності сторонами договору визначено здійснення будівництва та введення в експлуатацію житлового будинку на АДРЕСА_1 в м. Києві. Також відповідачами визначено склад вкладу кожного з учасників спільної діяльності, а саме: УСНРПБВК "Укрреставрація" зобов'язалася отримати дозвільну документацію для проведення будівництва, виконувати функції замовника по розробці проектної документації, тощо, з іншого боку відповідач ТОВ "БІК "Інтербудінвест" зобов'язалося за рахунок власних коштів забезпечити фінансування проектних, будівельно-монтажних, пусконалагоджувальних робіт, придбання обладнання, матеріалів, пов'язаних з будівництвом об'єкту. Між сторонами договору про спільну діяльність підписано протокол розподілу часток, за змістом якого визначено перелік об'єктів нерухомого майна (квартир, машиномісць, нежитлових приміщень), яке увійшло до складу частки кожного з учасників спільної діяльності.
Предметом даного договору було забезпечення спільного інвестування та залучення коштів для будівництва об'єкту - житлового будинку по АДРЕСА_1 в м. Києві, ведення спільної діяльності по продажу та реалізації приміщень об'єкту інвестування та отримання прибутку для учасників.
Судом встановлено, що в подальшому 23.11.2006 року між УСНРПБВК "Укрреставрація", ЗАТ "МІК "Інтерінвестсервіс" та ТОВ "БІК "Інтербудінвест" було укладено додаткову угоду №01, якою договір про спільну діяльність викладено в новій редакції.
Згідно п.5.7. додаткової угоди №01 розподіл площ між сторонами здійснюється відповідно до протоколу розподілу житлових і нежитлових площ (додаток №2), який є невід'ємною частиною договору.
Протокол №1 розподілу загальної житлової, нежитлової площі та машиномісць у житловому будинку по АДРЕСА_1 в Оболонському районі м. Києва, що є додатком №2 до Додаткової угоди №01, сторонами було складено та підписано 24.11.2006 року. Згідно Протоколу №1 сторони домовились, що після закінчення будівництва житлового будинку квартири, нежитлові приміщення т машиномісця розподіляються таким чином, що УСНРПБВК "Укрреставрація" отримує 19 квартир загальною площею 1500,8 кв.м, в тому числі і спірну квартиру №52.
Між ТОВ "БІК "Інтербудінвест" та УСНРПБВК "Укрреставрація" було досягнуто домовленості про частковий обмін належними їм згідно Протоколу №1 частками, а саме: ТОВ "БІК "Інтербудінвест" було передано УСНРПБВК "Укрреставрація" майнові права на 3-кімнатні квартири №25,31,48,66,67, а останньою, в свою чергу, передано ТОВ "БІК "Інтербудінвест" майнові права на 1,2-кімнатні квартири №3,4,10,16,20,41,44,52,77,87. Абсолютний розмір часток ТОВ "БІК "Інтербудінвест" та УСНРПБВК "Укрреставрація", визначений у п.5.6. Додаткової угоди №01, сторонами порушено не було, а отже, була відсутня необхідність в укладенні між сторонами додаткової угоди, як того вимагає п.5.10. Додаткової угоди №01.
ЗАТ "МІК "Інтерінвестсервіс" проти здійсненого між ТОВ "БІК "Інтербудінвест" та УСНРПБВК "Укрреставрація" обміну належними саме їм частками жодних заперечень не висувало.
Відтак, внаслідок досягнутої згоди між ТОВ "БІК "Інтербудінвест" та УСНРПБВК "Укрреставрація" майнові права на десять квартир, в тому числі на квартиру АДРЕСА_1 відійшли до частки ТОВ "БІК "Інтербудінвест", яке отримало виключне право на подальше розпорядження та визначення майбутньої долі цих квартир.
За приписами п.1 ч.1 ст.208 ЦК України правочини між юридичними особами належить вичняти у письмовій формі.
Відповідно до ч.1 ст.218 ЦК України недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом.
Якщо правочин, для якого законом встановлена його недійсність у разі недодержання вимоги щодо письмової форми, укладений усно і одна із сторін вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема шляхом прийняття виконання, такий правочин у разі спору може бути визнаний судом дійсним (ч.2 ст.218 ЦК України).
Відтак, фактично закріплюючи здійснений між собою обмін квартирами, ТОВ "БІК "Інтербудінвест" та УСНРПБВК "Укрреставрація" вчинили ряд юридично значимих дій, які повністю підтверджують укладення між ними відповідного правочину, а саме договору міни належними їм згідно Протоколу №1 майновими правами на квартири у будинку АДРЕСА_1.
Судом встановлено, що 31.03.2010 року між ТОВ "БІК "Інтербудінвест" та УСНРПБВК "Укрреставрація" було підписано Протокол №2 розподілу загальної житлової, нежитлової площі та машиномісць у житловому будинку АДРЕСА_1, згідно умов якого квартири №25,31,48,66,67 відносяться до частки УСНРПБВК "Укрреставрація", а квартири №3,4,10,16,20,41,44,52,77,87 є часткою ТОВ "БІК "Інтербудінвест".
Отже, підписавши Протокол №2 ТОВ "БІК "Інтербудінвест" та УСНРПБВК "Укрреставрація" в черговий раз висловили свою волю на здійснення відповідного обміну квартирами. Непідписання Протоколу №2 ЗАТ "МІК "Інтерінвестсервіс" жодним чином не впливає на відповідне волевиявлення вищезазначених осіб щодо обміну належними їм частками та не спростовує його.
УСНРПБВК "Укрреставрація" ні до укладення оспорюваного договору №52/29А, ні після цього не вчиняла жодних дій щодо повернення переданих нею ГУ житлового забезпечення КМДА квартир №25,31,48,66,67 ТОВ "БІК "Інтербудінвест", що підтверджує визнання здійсненого обміну зі сторони УСНРПБВК "Укрреставрація" та прийняття нею даних квартир до своєї частки.
Таким чином, УСНРПБВК "Укрреставрація" не мала право вчиняти дії щодо відчуження майнових прав на квартири, які їй не належать.
Враховуючи викладене, ТОВ "БІК "Інтербудінвест" в 2010 році з метою залучення коштів у будівництво були реалізовані третім особам отримані ним по обміну майнові права на квартири №3,4,10,16,20,41,44,52,77,87.
За приписами ст.ст.655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Відповідно до ст.658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.
З матеріалів справи вбачається, що 16.04.2010 року ТОВ "БІК "Інтербудінвест" від імені спільної діяльності уклало з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу майнових прав №29а-52, за яким останньому біли продані майнові права на отриману ТОВ "БІК "Інтербудінвест" по обміну квартиру АДРЕСА_1 (т.2, а.с.44-45).
Після оплати ОСОБА_1 вартості майнових прав по Договору №29а-52 останньому за актом прийому-передачі майнових прав від 16.04.2010 року були передані майнові права на об'єкт нерухомості - квартиру АДРЕСА_1 (т.2, а.с.50).
27.11.2006 року між УСНРПБВК "Укрреставрація", ЗАТ "МІК "Інтерінвестсервіс" та ТОВ "БІК "Інтербудінвест" укладено Додаткову угоду №02 до договору про спільну діяльність, якою учасники за взаємною згодою вирішили доповнити розділ 1 Додаткової угоди №01 пунктом 1.1.14 наступного змісту: "Керівництво спільною діяльністю, ведення бухгалтерського обліку та реєстрацію цього договору в органах податкової адміністрації покладається на сторону 3", тобто на ТОВ "БІК "Інтербудінвест".
Отже, таке право як залучення коштів третіх осіб належало виключно ТОВ "БІК "Інтербудінвест", а у ПАТ "МІК "Інтерінвестсервіс" та УСНРПБВК "Укрреставрація" таке право за Додатковою угодою №01 не було передбачено.
Враховуючи вищевикладене, умови Додаткової угоди №01, видану ТОВ "БІК "Інтербудінвест" довіреність, здійснений між ТОВ "БІК "Інтербудінвест" та УСНРПБВК "Укрреставрація" обмін майновими правами на квартири, договір №29а-52 було укладеноу повній відповідності нормам чинного законодавства України, відтак, ОСОБА_1 на законних підставах набув майнові права на квартиру АДРЕСА_1.
28.11.2012 року ТОВ "БІК "Інтербудінвест" було підписано запропонований УСНРПБВК "Укрреставрація" Протокол обміну частками в об'єкті інвестування, згідно якого остання передає ТОВ "БІК "Інтербудінвест" квартири №3,4,10,16,20,41,44,52,77,87 у будинку №29-А на вул. Автозаводській в м. Києві, а натомість отримує квартири №25,31,48,66,67.
Після введення будинку в експлуатацію між ОСОБА_1 та ТОВ "БІК "Інтербудінвест", УСНРПБВК "Укрреставрація", ПАТ "МІК "Інтерінвестсервіс" 12.03.2013 року було підписано акт прийому-передачі спірної квартири №52 в м. Києві на АДРЕСА_1 (т.2, а.с.63). З моменту підписання даного акту ОСОБА_1 набув право на здійснення подальшої реєстрації права власності на спірну квартиру.
Як на підставу своїх вимог ОСОБА_1В посилається на те, що оскільки згідно протоколу від 28.11.2012 року спірна квартира перейшла у частку ТОВ "БІК "Інтербудінвест", то саме ТОВ "БІК "Інтербудінвест" мало всі права укладати договір купівлі-продажу майнових прав №29А-52 від 16.04.2010 року на квартиру АДРЕСА_1 з ОСОБА_1 На даний час власником квартири є ОСОБА_1В, його право на спірну квартиру набуто законним шляхом на підставі договору купівлі-продажу майнових прав №29А-52 від 16.04.2010 року та додаткової угоди №1 до даного договору.
У відповідності до положень ч.ч.1,2,5 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. (ст.204 ЦК України).
Згідно ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до ч.3 ст.215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.
Як встановлено судом, договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру №52/29А від 15.08.2012 року було укладено з порушенням ч.ч.1,2 та 5 ст.203 ЦК України.
Зокрема, УСНРПБВК "Укрреставрація" не мала необхідного обсягу цивільної дієздатності для укладення згаданого договору, оскільки майнові права на спірну квартиру АДРЕСА_1 їй не належали, а були значно раніше передані нею до частки ТОВ "БІК "Інтербудінвест".
Волевиявлення УСНРПБВК "Укрреставрація" під час укладення договору №52/29А не було спрямовано на реальне настання правових наслідків, оскільки їй було відомо, що раніше майнові права на спірну квартиру за обміном вже були передані нею ТОВ "БІК "Інтербудінвест".
Крім того, умовами Додаткової угоди №01 право передавати та підписувати акт прийому-передачі квартир за Додатковою угодою №01 належало виключно ТОВ "БІК "Інтербудінвест", як забудовнику відповідного об'єкту, який повністю здійснює його будівництво за рахунок власних або залучених коштів.
Отже, оскільки ТОВ "БІК "Інтербудінвест", як забудовник та власник майнових прав на об'єкт, не передавало за актом приймання-передачі УСНРПБВК "Укрреставрація" ні квартиру АДРЕСА_1, ні майнові права на неї, а тому УСНРПБВК "Укрреставрація" не мала юридичного права передавати таку квартиру третім особам.
Відповідно до ч.1 ст.230 ЦК України якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (зокрема щодо прав та обов'язків сторін), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.
Таким чином, УСНРПБВК "Укрреставрація" було свідомо приховано від ОСОБА_2 існування обставин щодо наявності в третіх осіб прав на квартиру №52, чим введено останнього в оману щодо наявності у неї права на укладення відповідного договору.
Більш того, оспорюваний договір №52/29А було підписано 15.08.2012 року, тобто вже після того, як майнові права на квартиру АДРЕСА_1 були відчужені ТОВ "БІК "Інтербудінвест" в квітні 2010 року ОСОБА_1 за договором №29а-52. Даний договір УСНРПБВК "Укрреставрація" не оскаржувала.
ОСОБА_1 у своєму позові також вказує, що оспорюваний договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру є фіктивним та був укладений значно пізніше зазначеної в ньому дати.
Так, позивач вказав, що відчуження УСНРПБВК "Укрреставрація" майнових прав на квартиру №52 ОСОБА_2 було здійснено за ціною, значно меншою навіть за собівартість будівництва даного нерухомого майна. Крім того, на думку ОСОБА_1, сторонами не було встановлено строків оплати вартості майнових прав. Також позивач зазначає, що лише 14.01.2014 року ОСОБА_2 нібито здійснено оплату вартості майнових прав на квартиру №52, що підтверджується виданою УСНРПБВК "Укрреставрація" квитанцією до прибуткового касового ордеру №52 від 14.01.2014 року. Таким чином, дану операцію було вчинено в порушення Постанови Правління Національного Банку України №210 від 06.06.2013 року, якою встановлено граничну суму розрахунків готівкою, а саме фізичної особи з підприємством (підприємцем) протягом одного дня за товари (роботи, послуги) у розмірі 150000,00 грн.
Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що позов ОСОБА_1 підлягає задоволенню шляхом визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру №52/29А від 15.08.2012 року, укладеного між УСНРПБВК "Укрреставрація" та ОСОБА_2
У відповідності до ст.88 ЦК України суд присуджує з відповідачів УСНРПБВК "Укрреставрація" та ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір у сумі 121,80 грн. з кожного.
З огляду на вищенаведене, та, керуючись ст.ст.4, 10, 11, 60, 88, 209, 212-215 Цивільного процесуального кодексу України, суд, -
Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2, Української спеціальної науково-реставраційної проектно-будівельно-виробничої корпорації "Укрреставрація", треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: товариство з обмеженою відповідальністю "Будівельно-інвестиційна компанія "Інтербудінвест", приватне акціонерне товариство "Міжнародна інвестиційна компанія "Інтерінвестсервіс", Департамент будівництва та житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації, про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав - задовольнити.
Визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру №52/29А від 15.08.2012 року, укладеного між Українською спеціальною науково-реставраційною проектно-будівельно-виробничою корпорацією "Укрреставрація" та ОСОБА_2.
Стягнути з Української спеціальної науково-реставраційної проектно-будівельно-виробничої корпорації "Укрреставрація" на користь ОСОБА_1 судовий збір у сумі 121 (сто двадцять одна) гривня 80 (вісімдесят) копійок.
Стягнути з ОСОБА_2 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1) на користь ОСОБА_1 судовий збір у сумі 121 (сто двадцять одна) гривня 80 (вісімдесят) копійок.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом 10 днів з дня отримання його копії.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку до апеляційного суду міста Києва через Оболонський районний суд міста Києва шляхом подання в 10-денний строк з дня проголошення рішення суду апеляційної скарги.

Суддя В.В. Великохацька