Справа № 529/435/16-ц
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 червня 2016 року Диканський районний суд Полтавської області в складі:

головуючого - судді Новака Д. І.

при секретарі Бурлига Н. Л.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Диканька цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Колос" Диканського району, третя особа без самостійних вимог на боці позивача ОСОБА_2 агропідприємство "Диканське" про повернення майна з чужого незаконного володіння, -

ВСТАНОВИВ:

Позивачка вказує, що вона є власником земельної ділянки загальною площею 3,0878 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Диканської селищної ради Диканського району Полтавської області.

Зазначає, що 25 листопада 2005 року між нею та Товариством з обмеженою відповідальністю "Колос" Диканського району /далі - ТОВ "Колос"/ був підписаний договір оренди вказаної земельної ділянки строком на 10 років.

Вказуючи, що строк договору оренди земельної ділянки закінчувався 25 листопада 2015 року та не бажаючи продовжувати строк договору з відповідачем, а маючи намір самостійно розпоряджатися належною їй земельною ділянкою, вона, вказує позивачка, звернулася ще 05 червня 2015 року до відповідача ТОВ "Колос"Диканського району із письмовою заявою про повернення земельної ділянки після закінчення строку договору оренди землі.

Отримавши копію листа ТОВ "Колос" від 07.07.2015 року щодо відсутності намірів перешкоджати виходу її як пайовика із земельного масиву господарства та вважаючи, що таким чином, орендар погодив з нею припинення договору в установлений термін 25 листопада 2015 року, позивачка 27 січня 2016 року уклала договір оренди вказаної земельної ділянки з новим орендарем ОСОБА_2 агропідприємством "Диканське" /далі - ПАП "Диканське"/.

Однак, зазначає позивачка 10 березня 2016 року отримала листа від ПАП "Диканське" з вимогою про вирішення питання щодо усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, так як вказана земельна ділянка є засіяною та відповідно використовується ТОВ "Колос".

Вважаючи, що відповідач незаконно використовує належну їй земельну ділянку після закінчення строку дії договору оренди землі, це порушує її права як власника земельної ділянки, позивачка звернулася до суду з позовом, в якому просить зобов"язати відповідача повернути із його незаконного володіння належну їй земельну ділянку площею 3,0878 га.

У судовому засіданні представник позивачки та позивачка підтримали позов у повному обсязі та просили його задоволити виходячи з пояснень, даних в судовому засіданні та обставин, викладених у позовній заяві.

Представник відповідача проти задоволення позовних вимог заперечував, вказуючи на те, що згідно пунктів 6, 42 договору оренди земельної ділянки, укладеного сторонами 25 листопада 2005 року, договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, тому початок строку дії договору необхідно рахувати з моменту державної реєстрації.

Враховуючи те, що вказаний договір був зареєстрований 07 серпня 2007 року, строк його дії закінчується вважав 07 серпня 2017 року. Крім того, представник відповідача посилався на правову позицію Верховного Суду України, висловлену у постанові від 25 лютого 2015 року по справі № 6-10цс15 щодо визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди.

Представник ПАП "Диканське" як представник третьої особи на боці позивача в судовому засіданні підтримав позовні вимоги позивача, просив їх задоволити, виходячи з того, що позивач має в теперішній час договірні зобов'язання щодо оренди землі з ПАП " Диканське" відповідно до укладеного договору її оренди від 27.01.2016 року.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши доводи представника позивача та позивача, представника третьої особи без самостійних вимог на боці позивача, представника відповідача, суд приходить до висновку, що позовна заява підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як було встановлено у судовому засіданні та вбачається з матеріалів справи, позивачеві ОСОБА_1 на підставі державного акта на право приватної власності на землю серії Р2, № 616233, виданого 28 лютого 2003 року, належить земельна ділянка, загальною площею 3,0878 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Диканської селищної ради Диканського району Полтавської області.

25 листопада 2005 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Колос" був укладений та підписаний договір оренди вказаної земельної ділянки строком на 10 років.

Відповідно до пункту 6 вказаного договору оренди землі, договір укладено на 10 років згідно ст. 19 ЗУ "Про оренду землі" (у редакції, діючій на момент укладення договору) з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою, а згідно пункту 42 цього договору, він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

В суді встановлено і це не заперечувалося сторонами, що на підставі акту приймання-передачі від 25 листопада 2005 року орендодавець ОСОБА_1 цієї дати передала орендарю ТОВ "Колос", а орендар прийняв вказану земельну ділянку для використання.

У відповідності до чинного на той час законодавства, вказаний вище договір оренди землі 07 серпня 2007 року був зареєстрований у Диканському відділі Полтавської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" за № 99.

Згідно із ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Згідно зі ст. 2 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" (у редакції, що діяла на момент укладення договору), державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.

Частиною 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Зі змісту ч. 1 ст. 15 ЗУ "Про оренду землі" (у редакції, діючій на момент укладення договору) вбачається, що істотними умовами договору оренди землі, зокрема, є строк дії договору та умови і строки передачі земельної ділянки орендарю.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоду встановленої форми.

Реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору і не впливає на факт його укладення (правова позиція Верховного Суду України, висловлена у постановах від 18 грудня 2013 року по справі № 6-127цс13 та від 25 грудня 2013 року по справі № 6-118цс13).

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірного договору, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору. В іншому випадку це давало б можливість одній із сторін зловживати своїми правами, умисно затримувати державну реєстрацію договору оренди землі і безпідставно продовжувати дію договору оренди всупереч волі власника землі.

Ці висновки суду ґрунтуються на положеннях правової позиції Верховного Суду України, викладеної у постанові від 19 лютого 2014 року по справі № 6-162цс13.

Як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_1 та ТОВ "Колос" дійшли згоди щодо істотних умов договору оренди земельної ділянки 25 листопада 2005 року, скріпивши договір своїми підписами, що і є моментом його укладення і початком строку його дії.

Із вказаного договору оренди землі видно, що сторони погодили, що він укладений терміном на 10 років, а також умови та строки передачі земельної ділянки орендарю.

Так, згідно п. 20 договору, передача земельної ділянки орендарю здійснюється після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Проте, з матеріалів справи вбачається, що сторони вже у день укладення договору - 25 листопада 2005 року підписали акт приймання-передачі земельної ділянки, відтак, позивачка передала її, а відповідач прийняв у користування земельну ділянку строком на 10 років.

Із досліджених судом платіжних відомостей, наданих відповідачем, вбачається, що позивачка розпочала отримувати орендну плату від ТОВ "Колос" вже з 2005 року, тобто з дня укладення та підписання договору оренди землі, тобто задовго до моменту державної реєстрації цього договору оренди землі.

Враховуючи вище викладене, суд приходить до висновку, що сторони по укладеному договору дійшли спільної згоди щодо початку його строку, орендодавець погодився передати і передав, а орендар погодився прийняти і прийняв земельну ділянку у використання, зі спільної згоди остання використовувалася і орендодавець почав отримувати орендну плату з дати його підписання до проведення державної реєстрації договору.

Отже, сторони реалізували свої права за договором оренди землі у момент передачі земельної ділянки у користування, а послідуюча його державна реєстрація, аж майже через два роки після його укладення, лише підтвердила реальність уже укладеного і виконуваного договору.

Що відповідач ТОВ " Колос " усвідомлював ту обставину, що строк дії договору оренди землі із позивачкою закінчився 25 листопада 2015 року стверджується також і тим, що цей відповідач з рядом інших громадян, з яким як і із позивачкою договори оренди землі були укладені восени 2005 року, в кінці 2015 року знову уклав з такими особами нові договори оренди землі / а.с. № 65 -81) . Ця обставина також стверджується і у листі самого відповідача на адресу управління агропромрозвитку Диканської РДА з приводу колетивного звернення позивачки та інших орендодавців з приводу орендних відносин ії з відповідачем по справі / а.с. № 17 -18/.

У зв'язку із цим суд вважає, що твердження відповідача про те, що строк дії договору починається з дати його державної реєстрації є помилковим, адже у момент державної реєстрації, а саме 07 серпня 2007 року, договір, укладення якого вже відбулося, набрав чинності (набув юридичної сили) і така реєстрація не може змінювати моменту укладення договору і відповідно початку відліку строку дії договору.

Відповідно до ст.ст. 31, 34 ЗУ "Про оренду землі" (як у редакції, діючій на момент укладення договору, так і чинній на даний час) договір оренди землі припиняється, у тому числі, і в разі закінчення строку, на який його було укладено. У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

Із пункту 36 договору оренди землі вбачається, що дія договору, зокрема припиняється у разі закінчення строку на який його було укладено.

Оскільки, договір укладено строком на 10 років, враховуючи дату укладення договору - 25 листопада 2005 року та враховуючи вимоги ст.ст. 253, 254 ЦК України, суд приходить до висновку, що правовідносини за договором оренди землі укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "Колос" Диканського району припинилися 25 листопада 2015 року. Цей висновок суду узгоджується і з правовою позицією Верховного Суду України щодо початку та закінчення строків договору оренди земельних ділянок, викладеною у постанові від 19 лютого 2014 року по справі № 6-162цс13.

Пунктом 7 договору оренди землі визначено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Також у даному пункті вказано, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Ці положення договору узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Так, ч. 1 ст. 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Стаття 33 ЗУ "Про оренду землі" фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, частинами першою-п'ятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування ч. 1ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Разом з тим, ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частинами 8, 9 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді.

Однак, незважаючи на закінчення строку договору оренди землі 25 листопада 2015 року ніякої додаткової угоди між сторонами не було укладено, бо ні позивачка, ні сам відповідач таких намірів не мали, що підтвердили в суді і самі сторони.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Такі висновки суду взаємоузгоджуються з правовими позиціями, викладеними у постановах Верховного Суду України від 18 березня 2015 року (справа № 6-3цс15), 18 березня 2015 року (справа № 6-4цс15), 25 лютого 2015 року (справа № 6-10цс15), 15 квітня 2015 року (справа № 6-55цс15), 25 лютого 2015 року (справа № 6-219цс14), 09 вересня 2015 року (справа № 6-531цс15), 23 березня 2016 року (справа № 6-146цс16), які згідно ст. 360-7 ч. 1 ЦПК України мають враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Як вбачається з матеріалів справи, позивачка направляла відповідачу письмову заяву ще 05 червня 2015 року, тобто майже за п'ять місяців до моменту, коли вказаний договір мав би закінчуватися про відсутність у неї намірів поновлювати договір оренди землі на новий строк по закінченню строку договору оренди землі та з проханням після закінчення терміну дії договору повернути їй земельну ділянку та провести останні виплати орендної плати.

Як вбачається з матеріалів справи та пояснень представника відповідача, ТОВ "Колос" отримало вказаний лист позивачки.

Із листа відповідача від 07 липня 2015 року видно, що він ознайомлений із тим, що позивачка не бажає поновлювати договір на новий строк.

Із вказаного вище вбачається, що відповідач достовірно знаючи про небажання орендодавця ОСОБА_1 поновлювати договір оренди землі, при цьому не вчинив жодних дій щодо її повідомлення про свій намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та не надав орендодавцю письмового повідомлення про такий намір і проект додаткової угоди для того, щоб позивачка могла у місячний строк розглянути вказані документи та прийняти рішення щодо поновлення договору або навпаки відмовитися від нього чи запропонувати свої умови майбутнього договору.

27 січня 2016 року ОСОБА_1, вважаючи договір оренди землі від 25.11.2005 року з відповідачем припиненим у зв"язку із закінченням строку його дії 25.11.2015 року та не маючи жодних повідомлень від орендаря ТОВ "Колос" щодо його намірів скористатися своїм переважним правом на поновлення договору на новий строк на певних нових умовах, уклала договір оренди землі з ПАП "Диканське" на більш вигідних для неї умовах, що підтвердила в суді сама позивачки та це вбачається з цього договору / а.с.№ 8-9/.

Положеннями статтей 6, 627 ЦК України визначено, що свобода договору полягає в праві сторін вільно вирішувати питання при укладенні договору, виборі контрагентів та погодженні умов договору.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про відсутність в орендаря ТОВ "Колос" переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки ним не було дотримано процедури такого поновлення, встановленої ст. 33 Закону України "Про оренду землі", а продовження користування орендованою земельною ділянкою орендарем при відсутності його повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди та за наявності заперечень орендодавця не є підставою для правомірного володіння за межами строку дії договору земельною ділянкою, належною позивачці.

Згідно ст. 34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх потреб.

Згідно ч. 2 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Відповідно до 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави володіє ним.

Дослідивши та оцінивши обставини справи та надані сторонами докази у їх сукупності, враховуючи те, що строк дії договору закінчився 25 листопада 2015 року, те, що відповідач належним чином згідно чинного законодавства не використав своє переважне право на поновлення строку дії договору, беручи до уваги те, що він проігнорував повідомлення позивача про відсутність наміру поновлювати договір оренди землі і продовжував використання земельної ділянки, що належить позивачу, за межами строку дії договору оренди без будь-яких правових підстав, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 підлягають задоволенню та вважає за необхідне зобов'язати ТОВ "Колос" повернути позивачці із свого незаконного володіння належну їй земельну ділянку загальною площею 3,0878 га зі стягненням з відповідача на користь позивача понесених судових витрат у зв"язку із задоволенням позову.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 6, 203 ч. 1, 387, 626, 629, 638 ч. 1, 777 ч. 1 ЦК України, ст.ст. 13, 18, 19, 20, 27 ч. 1, 31, 33, 34 ЗУ "Про оренду землі", ст. 2 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", ст. 152 ч. 2 ЗК України, правовими позиціями, викладеними у постановах Верховного Суду України від 18.03.2015 року (справа № 6-3цс15), 18.03.2015 року (справа № 6-4цс15), 25.02.2015 року (справа № 6-10цс15), 15.04.2015 року (справа № 6-55цс15), 19.02.2014 року (справа № 6-162 цс13), 18.12.2013 року (справа № 6-127цс13), 25.12.2013 року (справа № 6-118цс13), 09.09.2015 року (справа № 6-531цс15), 23.03.2016 року (справа № 6-146цс16), ст.ст. 10, 11, 60, 88 ч. 1, 209, 212-215 ЦПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити. Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Колос" Диканського району повернути зі свого незаконного володіння позивачці ОСОБА_1 земельну ділянку загальною площею 3,0878 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка належить їй на підставі державного акта на право приватної власності на землю серії Р2, № 616233, виданого 28 лютого 2003 року, що знаходиться на території Диканської селищної ради Диканського району Полтавської області, у зв'язку із закінченням 25 листопада 2015 року строку дії договору оренди зазначеної вище земельної ділянки.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Колос" Диканського району на користь ОСОБА_1 понесені нею витрати по сплаті судового збору в сумі 551 /п'ятсот п'ятдесят одна/ грн. 20 коп.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду Полтавської області шляхом подачі через Диканський районний суд апеляційної скарги протягом 10 днів з дня його проголошення, а особами, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення - протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Головуючий: