Справа № 304/1414/15-ц
Провадження № 2/304/68/2016
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

18 лютого 2016 рокум. Перечин

Перечинський районний суд Закарпатської області в складі:

головуючого - судді Амаровича В. П.,

при секретарі - Ковач М.Ф.,

з участю представника позивачки

ОСОБА_1,

представника відповідача ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за первісним позовом ОСОБА_3 до районного комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» Перечинської районної ради про стягнення заборгованості та за зустрічним позовом районного комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» Перечинської районної ради до ОСОБА_3 про відшкодування витрат на поліпшення орендованого майна, -

В С Т А Н О В И В:

Позивачка ОСОБА_3 звернулася до суду з вищевказаним позовом, який мотивує тим, що 05 липня 2007 року між нею та районним комунальним підприємством «Бюро технічної інвентаризації» Перечинської районної ради (далі РКП «БТІ» Перечинської районної ради) укладено договір оренди нежитлових приміщень, яким врегульовано правовідносини, повязані з передачею у строкове платне користування нежитлового приміщення, яке знаходиться в м. Перечин, вул. Гагаріна, № 1. Згідно п. 4.1 вказаного договору, розмір орендної плати складає 1400,00 грн. В подальшому сторонами прийнято рішення про збільшення орендної плати до 1530,00 грн. Нею виконано всі умови договору належним чином та передано майно в оренду. Відповідач, в свою чергу, ухиляється від виконання взятих на себе зобовязань за договором, так як починаючи з липня 2013 року орендну плату не сплачує, внаслідок чого у нього виникла заборгованість по сплаті такої у сумі 42500,00 грн. Оскільки погасити борг по орендній платі відповідач в добровільному порядку не бажає, тому просить стягнути з нього 42500,00 грн. заборгованості, 1526,79 грн. 3% річних за період з липня 2013 року по жовтень 2015 року, 14538,06 грн. індекс інфляції, а всього 58564,85 грн.

До початку розгляду справи по суті відповідач за первісним позовом РКП «БТІ» Перечинської районної ради подало зустрічний позов до ОСОБА_3 про відшкодування витрат на поліпшення орендованого майна. Свої позовні вимоги мотивує тим, що 30 жовтня 2015 року орендодавець ОСОБА_3 встановила нову хвіртку з замком до орендованого ним приміщення, зірвала з вхідних дверей інформацію для громадян про послуги БТІ, чим в односторонньому порядку розірвала договірні відносини з орендарем. При цьому в приміщеннях в приміщеннях, які орендувалися, залишилися невідокремлені покращення та частина меблів орендаря, стан яких після 30 жовтня 2015 року залишається для орендаря невідомим. Згідно п. 8.4 договору оренди нежитлових приміщень у приватної особи від 05 липня 2007 року, невідокремлювані покращення, здійснені орендарем, переходять орендодавцю з відшкодуванням здійснених витрат, з врахуванням амортизації. Враховуючи одностороннє припинення орендодавцем 30 жовтня 2015 року доступу до орендованих приміщень і тим самим дію договору оренди, тому вважає датою переходу до орендодавця невідокремлюваних покращень та частини меблів орендаря 30 жовтня 2015 року. вказаний перехід невідокремлюваних покращень орендованого нерухомого майна та частини меблів орендаря вмотивований лише волею орендодавця і здійснений без участі орендаря, якого поставили перед фактом закритого без попередження доступу і зірваної з вхідних дверей орендованих приміщень інформації для громадян, яка була прикріплена до дверей неперервно з 02 липня 2007 року до 30 жовтня 2015 року. Такі односторонні дії ОСОБА_3 по відношенню до РКП «БТІ» Перечинської районної ради та присвоєння нею комунального майна без належного оформлення переходу такого майна із комунальної власності у приватну є незаконними і такими, що не відповідають умовам Договору оренди та наносять шкоду комунальному підприємству, перешкоджають його роботі і порушують охоронювані законом інтереси територіальних громад Перечинського району щодо виконання РКП «БТІ» Перечинської районної ради делегованих повноважень по інвентаризації нерухомого майна. Закон дозволяє наймачеві вносити в майно такі зміни, які поліпшують його якість. ОСОБА_3 за текстом позовної заяви не заперечує той факт, що після одностороннього припинення нею договору оренди нежитлових приміщень у приватної особи від 05 липня 2007 року майно орендарем повернуто у поліпшеному стані. РКП «БТІ» Перечинської районної ради, як орендар, згідно умов п.п. 6.1.3, 6.2.1, 6.2.2 договору оренди, має право здійснювати ремонт, обладнання приміщень, що орендуються, розбирати перегородки, установлювати сигналізацію, проводити засоби комунікації та встановлювати освітлення і систему опалення. Таким чином, РКП «БТІ» Перечинської районної ради, як орендар, зі згоди орендодавця ОСОБА_3, що передбачено договором оренди від 05 липня 2007 року, отримав право здійснювати поліпшення обєкта оренди, оскільки обєкт оренди передавався орендодавцем ОСОБА_3 не у комплекті і не у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. У звязку з цим, орендодавцем ОСОБА_3 було погоджено всі істотні умови договору оренди, в тому числі умови п.п. 6.1.3, 6.2.1, 6.2.2 цього договору. Протягом липня-грудня 2007 року орендар провів поточний ремонт приміщень, штукатурку та побілку стін, ремонт стелі, зніс перегородку, відремонтував деревяну підлогу, в одній кімнаті поклав на підлогу плитку, провів у приміщення телефонний зв'язок, встановив пожежну сигналізацію, на вікна поклав захисні металеві ковані фігурні решітки, встановив газовий котел і провів газове опалення 4-ох приміщень сучасними стальними радіаторами, у всіх приміщеннях встановив нові світильники, відремонтував двері та встановив нові замки, додатково встановив одні внутрішні двері. Також орендарем було заново обладнано занедбану вбиральню проведено світло, здійснено столярні роботи. Додатково в 2009 році броварню зусиллями орендаря було реконструйовано під офісне приміщення 11 м.кв., із заміною дверей на металеві, метало пластикове вікно, стіни та стеля оббиті 35 м.кв. гіпсокартонних листів, заново проведено електропостачання та встановлено світильник, покладено постелену ковроліном. Згідно довідки № 124 від 18 листопада 2015 року загальна вартість витрат на роботи та вироби, які були використані РКП «БТІ» Перечинської районної ради як орендарем згідно умов п.п. 6.1.3, 6.2.1, 6.2.2 договору оренди від 05 липня 2007 року для здійснення невідокремлюваних покращень орендованих приміщень складає 47000,00 грн., тому просить стягнути з ОСОБА_3 вищевказану суму.

У судовому засіданні представник позивачка ОСОБА_3 ОСОБА_1 позовні вимоги підтримала у повному обсязі та просила такі задовольнити, а у задоволенні зустрічного позову відмовити.

Представник відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) РКП «БТІ» Перечинської районної ради ОСОБА_2 у судовому засіданні первісний визнав частково в розмірі 14897 грн., у решті первісного позову відмовити, а зустрічний позов задовольнити повністю.

Заслухавши пояснення учасників процесу, дослідивши матеріали справи, з'ясувавши повно і всебічно обставини, на які сторони посилалися, як на підставу своїх вимог та заперечень, оцінивши докази на ствердження цих обставин в їх сукупності, суд приходить до висновку, що первісний позов слід задовольнити частково, а у зустрічному позові відмовити з наступних підстав.

Між сторонами існують правовідносини, які повинні регулюватися нормами глави 58 ЦК України. Відповідно до п.1.1 укладеного договору оренди нежитлових приміщень у приватної особи від 05 липня 2007 року (далі договір оренди) між ОСОБА_3 та РКП «БТІ» Перечинської районної ради, ОСОБА_3 надала у строкове платне користування нежитлові приміщення літ. «Б-В», сарай літ. «Г», вбиральню літ. «Е», що знаходяться за адресою: м. Перечин, вул. Гагаріна, №1 Закарпатської області. Розмір орендної плати за один місяць складає 1400,00 грн. Пунктом 1.5 договору оренди вказано, що будівлі належать ОСОБА_3 на праві власності з 27 липня 2007 року (момент державної реєстрації), що також підтверджується витягом про державну реєстрацію прав власності.

Відповідно до розділу 5 договору оренди, обєкт, що орендується, вважається переданим в оренду з моменту підписання акту здачі-приймання приміщень, проте у матеріалах справи такого документа немає. Згідно п. 6.1.2 договору оренди, орендар зобовязаний своєчасно здійснювати орендні платежі. В додатках до клопотання №2 від 18 листопада 2015 року відповідач надав копії 82 видаткових касових ордерів та відповідних їм листів касових книг, які є письмовими доказами здійснення 82 фактів виплат орендної плати на користь позивача за весь період оренди від липня 2007 року по жовтень 2015 року у розмірі 103105 грн. із 118002 грн. належних до сплати сум за вказаний період.

Згідно п. 6.1.3 договору оренди, орендар зобовязаний за власний рахунок здійснювати поточний ремонт майна, що орендується. Згідно п. п. 6.2.1, 6.2.2 договору оренди, орендар має право обладнати та оформити приміщення на власний розсуд; міняти замки вхідних дверей та кімнат, укріплювати вхідні двері, встановлювати та розбирати перегородки в приміщеннях; установлювати сигналізацію та інші системи охорони квартири, проводити засоби комунікації, та встановлювати системи освітлення та опалення. Згідно п. 6.3 договору оренди, орендодавець щотижня має право здійснювати перевірку використання майна, що орендується.

Згідно п. 8.4 договору оренди, невідокремлювані покращення, здійснені орендарем, переходять до орендодавця з відшкодуванням здійснених витрат, з врахуванням амортизації.

Згідно п.9.1 договору оренди, не встановлюється відповідальність сторін за договором, крім загальної.

У позовній заяві ОСОБА_3 стверджує, що існує рішення про встановлення орендної плати в розмірі 1530 грн., проте у матеріалах справи будь-які додатки до договору оренди з приводу зміни умов договору оренди нежитлових приміщень у приватної особи від 05 липня 2007 року щодо розміру орендної плати, відмінного від 1400 грн., відсутні

Позивачка надала адресований їй лист РКП «БТІ» Перечинської районної ради №55 від 10 червня 2015 року про підтвердження розміру заборгованості 42500 грн. та дати виникнення заборгованості липень 2013 рік. Інших письмових доказів щодо встановлення розміру заборгованості та дати її виникнення позивачкою надано не було.

Відповідач за первісним позовом РКП «БТІ» Перечинської районної ради в додатку до клопотання №5 від 02 лютого 2016 року надало розрахунок №11 від 18 січня 2016 року, з якого вбачається, що розмір його заборгованості перед ОСОБА_3 становить 14897 грн., а точна дата виникнення такої заборгованості 10 листопада 2014 року.

Для обгрунтування зустрічного позову РКП «БТІ» Перечинської районної ради в додатку до клопотання №4 від 11 січня 2016 року надало Звіт про оцінку невідємних поліпшень орендованих нежитлових приміщень та Договір на проведення незалежної оцінки сертифікованим експертом ПП «Експерт-Центр», згідно яких у матеріалах справи наявний Висновок про вартість майна (невідємних поліпшень орендованих нежитлових приміщень) у розмірі 46703 грн., який був виготовлений 16 грудня 2015 року. Під час судового розгляду відповідач посилався на ст. 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», згідно якої переоцінка основних засобів для цілей бухгалтерського обліку здійснюється в обовязковому порядку сертифікованими експертами-оцінщиками. Згідно стандартів бухобліку, п.16 П(С)БО 7 «Основні засоби» підприємство має право переоцінювати обєкти основних засобів, якщо залишкова вартість цих обєктів суттєво відрізняється від їх справедливої вартості. Поріг суттєвості у розмірі 1% прибутку підприємства, або 10% відхилення залишкової від справедливої вартості встановлено п.34 розділу 7 Методичних рекомендацій по бухгалтерському обліку основних засобів, затверджених наказом Мінфіну України від 30 вересня 2003 року №561.

Статтею 654 ЦК України передбачено, що зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно ст. 59 ЦПК України суд не бере до уваги докази, які одержані з порушенням порядку, встановленого законом та обставини справи, які за законом повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Позивачка у позовній заяві та під час судового розгляду посилалася при встановленні розміру та дати виникнення заборгованості на лист РКП «БТІ» Перечинської районної ради №55 від 10 червня 2015 року, а не на акти звірки заборгованості, акти виконаних робіт, платіжні документи, матеріали справи, що були досліджені та оцінені судом.

Статтею 60 ЦПК України визначено, що кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

Позивачка у позовній заяві та під час судового розгляду справи не довела наявність правовідносин щодо зміни розміру орендної плати на 1530 грн., не довела, що розмір заборгованості становить 42500 грн., а дата виникнення такої заборгованості з липня 2013 року. Позивачкою також не доведено нарахування нею 1526,79 грн. 3% річних та 14538,06 грн. інфляційних витрат. Суд, дослідивши безпосередньо в судовому засіданні оригінали письмових доказів відповідача в обгрунтування ним свого розрахунку розміру та дати виникнення заборгованості, вважає такий розрахунок обгрунтованим.

Згідно ст. 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання. У задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 про нарахування «індексів інфляції» та «3% річних» на суму боргу в розмірі 42500 грн. слід відмовити, тому що такі нарахування не засновані ні на законі, ні на тексті договору оренди, наявного у матеріалах справи і дослідженого судом.

ОСОБА_3 у позові посилається на лист Верховного суду України від 01 липня 2014 року, а не на норми законодавства, що підлягають застосуванню до спірних правовідносин, і належні та обгрунтовані підстави для обгрунтування розрахунків, дати виникнення та періоду розрахунків, щодо розрахунку, доданого в додатку до позову. Таким чином у задоволенні первісного позову в цій частині слід відмовити.

Згідно ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ст. 767 ЦК України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.

Згідно ч. 1 ст. 776 ЦК України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частинами 1, 3 ст. 778 ЦК України передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Згідно ч. 4 ст. 390 ЦК України якщо поліпшення не можуть бути відокремлені від майна, добросовісний набувач (володілець) має право на відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася його вартість.

Відповідач не підтвердив будь-якими належними та допустимими в розумінні ст. ст. 58, 59 ЦПК України доказами, що отримав дозвіл орендодавця на обладнання та оформлення нежитлового приміщення за адресою: м. Перечин, вул. Гагаріна, №1 Закарпатської області, який є підставою для відшкодування йому здійснених витрат на поліпшення орендованого майна, у звязку з чим підстави для задоволення зустрічного позову відсутні.

Також з відповідача РКП «БТІ» Перечинської районної ради підлягають стягненню сплачені позивачкою судові витрати пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, що відповідає положенням ст. 88 ЦПК України.

Враховуючи вищевикладене та керуючись ст. ст. 390, 526, 625, 654, 759, 767, 776, 778 ЦК України, ст. ст. 10, 11, 58-60, 88, 212-215, 218 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

Первісний позов ОСОБА_3 до районного комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» Перечинської районної ради про стягнення заборгованості задовольнити частково.

Стягнути з районного комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» Перечинської районної ради на користь ОСОБА_3 заборгованість по орендній платі за договором оренди нежитлових приміщень у приватної особи від 05 липня 2007 року у розмірі 14897 (чотирнадцять тисяч вісімсот девяносто сім) грн. 00 коп.

У решті позову відмовити.

Стягнути з районного комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» Перечинської районної ради на користь ОСОБА_3 судовий збір у розмірі 148 (сто сорок вісім) грн. 99 коп.

У зустрічному позові районного комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» Перечинської районної ради до ОСОБА_3 про відшкодування витрат на поліпшення орендованого майна відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Закарпатської області через суд першої інстанції шляхом подачі в десятиденний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Головуючий: ОСОБА_4