НОВОМИКОЛАЇВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

11 лютого 2016 рокуСправа № 322/1213/15

Новомиколаївський районний суд Запорізької області у складі:

головуючого судді Гасанбекова С.С.,

при секретарі судового засідання Гавриш О.А.,

за участю:

позивача ОСОБА_1,

представника позивача ОСОБА_2,

відповідача ОСОБА_3,

представника відповідача ОСОБА_4,

третьої особи ОСОБА_5,

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу

за позовом: ОСОБА_1

до: ОСОБА_3

третя особа: (на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору) приватний нотаріус Новомиколаївського районного нотаріального округу Запорізької області ОСОБА_5

про: визнання договору оренди недійсним.

27 жовтня 2015 року до Новомиколаївського районного суду Запорізької області надійшов вищезазначений цивільний позов, в якому позивач просить суд:

- визнати недійсним договір оренди від 10 грудня 2004 року земельної ділянки площею 7,24 га, розташованої на території Підгірненської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, кадастровий номер земельної ділянки :14:008:0001, укладений між ОСОБА_3 і ОСОБА_1.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив наступне.

В грудні 2004 року між сторонами по справі було досягнуто домовленості про продаж належної ОСОБА_1 земельної ділянки відповідачу, але зважаючи на те, що законодавством (ст. 210 ЗК України, п. 15 Розділу X ЗК України) не допускались купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян чи юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, відповідач запропонував позивачу укласти удаваний правочин договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

Таким чином, 10.12.2004 року між ОСОБА_1 і ОСОБА_3 було укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Новомиколаївського районного нотаріального округу Запорізької області ОСОБА_5

За твердженням відповідача, з метою забезпечення в майбутньому переоформлення земельної ділянки в особисту власність, відповідач за підтримки приватного нотаріуса ОСОБА_5, користуючись необізнаністю позивача в юридичній природі договорів, впевнив його у необхідності, крім підписання тексту договору оренди земельної ділянки, видати на імя відповідача довіреність на право розпорядження зазначеною земельною ділянкою терміном на 10 років, та, окрім того, з метою забезпечення здійснення своїх намірів на майбутнє в будь-якому випадку, наполіг на складені позивачем заповіту на користь відповідача щодо належної позивачу спірної земельної ділянки.

10.12.2004 в приміщенні приватного нотаріуса ОСОБА_5 позивачем було одночасно підписано договір оренди земельної ділянки, довіреність на імя ОСОБА_3 на право розпорядження належною позивачу земельною ділянкою, та заповіт на користь відповідача стосовно цієї ж земельної ділянки.

Всі ці документи складались нотаріусом, текст договору та інші документи були виконані мілким друкованим текстом, який позивач, за його словами, практично не в змозі був прочитати, після підписання всіх документів жодного примірника ні договору, ні заповіту, ні довіреності позивач від нотаріуса не отримував.

Після підписання зазначених документів відповідач передав позивачу грошові кошти в сумі 2650,00 грн.

Зважаючи на те, що передані відповідачем кошти були значно меншою сумою, ніж вартість земельної ділянки, в 2009 році позивач звернувся до ОСОБА_3 з питання отримання додатково коштів за продану земельну ділянку.

Відповідач запропонував позивачу знову зустрітись в приміщенні приватного нотаріуса ОСОБА_5, де 23.11.2009 передав позивачу грошові кошти в сумі 16 000 грн., але при цьому замість розписки про отримання грошей, запропонував позивачу підписати договір. Після підписання договору примірник позивач, за його словами не отримав.

З подальшої розмови з відповідачем позивачу стало відомо, що остаточно розрахуватись за продану земельну ділянку він планує тільки після переоформлення права власності на землю, а до настання цієї події позивач може звертатися до нього один раз на 5-10 років, і він буде вирішувати питання щодо визначення сум компенсації за продану йому земельну ділянку.

У вересні 2015 року позивач звернувся до приватного нотаріуса ОСОБА_5, який 15.09.2015 скасував раніше складений позивачем заповіт на користь ОСОБА_3 та повідомив позивачу, що термін дії довіреності, виданої ним 10.12.2004 ОСОБА_3 на право розпорядження належною позивачу земельною ділянкою, закінчився 10.12.2014.

Після отримання позивачем вимоги ОСОБА_3 від 08.10.2015 про повернення боргу, позивач знову звернувся до приватного нотаріуса ОСОБА_5, який 12.10.2015 видав йому дублікат договору позики від 23.11.2009, зазначивши, що дублікат договору позики виданий ОСОБА_6 замість втраченого.

За текстом договору позики, 23.11.2009 позивач нібито позичив у ОСОБА_3 40000 грн., які повинен повернути на першу вимогу позикодавця, крім того, за весь час користування позикою позивач повинен сплатити 25% річних та за прострочення зобовязання ще 3% річних від простроченої суми. Зважаючи на те, що будь-яких грошей в борг у ОСОБА_3 позивач не брав, на його думку, складання цього договору позики також було заздалегідь сплановане відповідачем як умова переоформлення права власності на належну позивачу земельну ділянку в будь-якому випадку.

На думку позивача, приватний нотаріус разом з відповідачем, свідомо позбавили його можливості мати у вільному користуванні примірник договору, мати можливість його читати, вивчати, перевіряти на відповідність чинному законодавству, вносити до договору зміни, тощо.

Всі наведені обставини позивач вважає такими, що свідчать про укладення між сторонами удаваного правочину оренди земельної ділянки, яким приховано інший реальний правочин купівля-продаж землі сільськогосподарського призначення.

Виходячи з наведеного та посилаючись на норми ч. 1 ст. 235, ч. 1 ст. 256 ЦК України, позивач просив задовольнити його вимоги та підтримав їх у судовому засіданні.

У судовому засіданні представник позивача пояснив, що єдиною підставою заявленого позову є удаваність укладеного сторонами договору оренди землі від 10 грудня 2004 року, яким приховано договір купівлі-продажу.

19.11.2015 судом отримано заперечення відповідача проти позову, обґрунтовані наступним.

Договір оренди земельної ділянки був укладений між сторонами 10.12.2004 в приміщенні приватного нотаріуса. Даний договір був прочитаний та підписаний особисто ОСОБА_1 і зареєстрований у встановленому законодавством порядку. До теперішнього часу з моменту укладення договору минуло майже 11 років. За цей період з боку позивача не пролунало жодної претензії чи скарги. Як зазначає сам позивач він отримав орендну плату авансом за декілька років в сумі 18650,00 грн., тобто на 16 років. В даному випадку з боку відповідача, на його думку, виконуються всі передбачені договором орендні зобовязання. За твердженням відповідача, позивач сам виступив ініціатором укладення такого договору і був вдячний, що відповідач зміг виплатити орендну плату в значній сумі авансом.

Твердження позивача про удаваність договору оренди відповідач вважає помилковим, оскільки в результаті правочину не відбулося переходу права власності на земельну ділянку і при закінченні строку дії договору дана ділянка має бути повернута власнику.

Відповідач вважає, що позивачем не наведено жодного факту настання реальних прав та обовязків сторін, що витікають зі змісту договору купівлі-продажу.

Договір позики від 23.11.2009, за яким ОСОБА_1 отримала від відповідача в позику грошові кошти в сумі 40 000,00 грн. зі сплатою 25 % річних, не мас відношення до договору оренди земельної ділянки. Це самостійній договір, який регулює інші відносини та укладався через пять років дії договору оренди землі і не має посилань на нього.

Виходячи з наведеного, відповідач у судовому засіданні проти позову заперечував та просив відмовити в його задоволенні.

Приватний нотаріус Новомиколаївського районного нотаріального округу Запорізької області ОСОБА_5 під час розгляду справи зазначив про безпідставність тверджень позивача щодо його особистої зацікавленості під час вчинення вищезазначених нотаріальних дій, а також заперечив наявність у його діях порушень норм чинного законодавства.

У судовому засіданні 11.02.2016 судом було проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Суд, розглянувши матеріали і зясувавши обставини цивільної справи, заслухавши пояснення осіб, які беруть участь у справі, та дослідивши наявні в справі докази в їх сукупності,

встановив:

10 грудня 2004 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та ОСОБА_3 (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для сільськогосподарського товарного виробництва, яка знаходиться на території Підгірненської сільської ради і належить орендодавцю на праві приватної власності на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії І-ЗП № 028491, виданого Новомиколаївською райдержадміністрацією 05 липня 1999 року та зареєстрованого в книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за № 55.

Вказаний договір 10.12.2004 був посвідчений приватним нотаріусом Новомиколаївського районного нотаріального округу Запорізької області ОСОБА_5, а 23.11.2007 було проведено державну реєстрацію зазначеного договору.

10.12.2004 відповідач сплатив позивачу 2650,00 грн. за оренду земельної ділянки. У розписці від 10.12.2004 зазначено, що ця сума одночасно є першою частиною плат за купівлю-продаж земельної ділянки згідно з актом І-ЗП № 028491.

10.12.2004 ОСОБА_1 надала довіреність, якою уповноважила ОСОБА_7 бути її представником з питань розпорядження належною їй на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії І-ЗП № 028491 земельною ділянкою, площею 7,24 на, яка розташована на території Підгірненської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, в тому числі укладення договорів купівлі-продажу, дарування, оренди, міни від імені довірителя на користь ОСОБА_3 Дана довіреність була видана строком на десять років до 10 грудня 2014 року та посвідчена приватним нотаріусом Новомиколаївського районного нотаріального округу Запорізької області ОСОБА_5

Також 10.12.2004 ОСОБА_1 було складено заповіт, зареєстрований в реєстрі нотаріальних дій за № 585, який було скасовано нею 15.09.2015, що підтверджується витягом про реєстрацію в спадковому реєстрі № 41503582 від 15.09.2015.

23.11.2009 між ОСОБА_3 (позикодавець) і ОСОБА_1 (позичальник) було укладено договір позики, відповідно до якого позикодавець передав у власність позичальникові грошові кошти у сумі 40000,00 грн., а позичальник зобовязався повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів та сплатити проценти за користування грошовими коштами на умовах, визначених цим договором.

08.10.2015 відповідач направив позивачу вимогу про сплату боргу за договором позики від 23.11.2009.

Вирішуючи питання про наявність підстав для задоволення позову, суд виходить з наступного.

Частиною першою статті 11 ЦПК України передбачено, що суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Судом зясовано, що єдиною підставою заявленого позову є укладення, на думку позивача, сторонами удаваного правочину оренди земельної ділянки, яким приховано інший реальний правочин, а саме купівля-продаж землі сільськогосподарського призначення, що суперечить вимогам ст. 210, п. 15 Розділу X ЗК України.

Твердження позивача про те, що укладений між сторонами договір оренди земельної ділянки від 10 грудня 2004 року є удаваним, оскільки приховує насправді укладений між сторонами договір купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення, суд визнає необґрунтованим з огляду на таке.

Згідно з ч. 1 ст. 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. За змістом частини другої цієї статті, якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

Отже, за удаваним правочином права та обовязки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину.

Виходячи з положень ст.ст. 655, 759 ЦК України, головна відмінність договору купівлі-продажу від договору оренди полягає в тому, що за договором купівлі-продажу майно передається однією стороною іншій у власність за плату, а за договором оренди майно передається у користування за плату на певний строк.

Таким чином, обовязковою умовою для визнання договору оренди земельної ділянки удаваним, у випадку його укладення з метою приховання договору купівлі-продажу, є наявність в такому договорі оренди положень, виконання яких зумовить настання правового наслідку у вигляді переходу обєкта оренди у власність орендаря.

Проте, спірний договір оренди земельної ділянки від 10 грудня 2004 року не містить умов щодо відчуження земельної ділянки на користь орендаря та відповідає вимогам Закону України «Про оренду землі» в редакції, що була чинною на момент його укладання.

Відповідно до ч. 1 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобовязана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

Згідно з ч. 2 ст. 59 ЦПК України, обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Пунктом першим частини другої статті 11 ЦК України визначено, що підставами виникнення цивільних прав та обовязків, зокрема є договори та інші правочини.

За правилом частини першої статті 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

За змістом ч. 1 ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Згідно з ч. 1 ст. 654 ЦК України зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Пунктом 36 оспорюваного договору оренди земельної ділянки від 10.12.2004 передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін і посвідчується нотаріально.

Таким чином, належними доказами існування між сторонами відносин купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути лише письмові правочини, що за формою відповідають вищенаведеним вимогам ЦК України, оскільки не може бути визнано недійсним або встановлено нікчемність правочину, який не вчинено.

Отже, розписка від 10.12.2004 з умовою про те, що отримана позивачем сума в 2 650,00 грн. є першою частиною плат за купівлю-продаж земельної ділянки, не відповідає вищезазначеним вимогам закону щодо форми договору купівлі-продажу земельної ділянки та вимогам щодо форми зміни договору оренди земельної ділянки від 10.12.2004, а тому дана розписка є неналежним доказом укладення сторонами договору купівлі-продажу земельної ділянки. Зазначена розписка не може вважатися і попереднім договором, виходячи зі змісту частин 1, 4 ст. 635 ЦК України, відповідно до яких попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

Стосовно решти правочинів, на які посилається позивач в обґрунтування фактичного укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, суд зазначає наступне.

Відповідно до ч. 4 ст. 60 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Частиною першою статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Укладений сторонами договір позики від 23.11.2009 не містить умов, з яких би випливало, що цей договір є повязаним з оспорюваним договором оренди земельної ділянки від 10.12.2004.

Видача позивачем довіреності від 10.12.2004 на імя ОСОБА_7 на право розпорядження земельною ділянкою, належною позивачу на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії І-ЗП № 028491, не суперечило вимогам п. 15 розділу Х Земельного кодексу України в редакції, що була чинною станом на 10.12.2004. Разом з цим, зазначеним пунктом ЗК України дозволялося відчуження земельних ділянок для ведення сільського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва шляхом передачі їх у спадщину.

Виходячи з положень статті 205 ЦК України, суд зазначає, що поведінка сторін оспорюваного договору оренди, яка полягала у вчиненні декількох правочинів 10.12.2004, не може вважатися належним доказом наявності наміру сторін на укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, для якого законом передбачено обовязкову письмову форму.

З огляду на викладене, суд не вбачає підстав для визнання договору оренди земельної ділянки від 10 грудня 2004 удаваним правочином.

Решта доводів позивача стосовно порядку та процедури укладення договору оренди земельної ділянки від 10.12.2004, видачі довіреності на імя ОСОБА_3 на право розпорядження належною позивачу земельною ділянкою та посвідчення заповіту на користь відповідача стосовно цієї ж земельної ділянки судом не беруться до уваги, оскільки не мають значення для вирішення питання про удаваність правочину з вищенаведених підстав.

Таким чином, суд дійшов висновку про те, що обставини, на які посилався позивач в обґрунтування заявленого позову, не знайшли свого підтвердження за результатами розгляду справи, у звязку з чим визнає позов таким, що не підлягає задоволенню в повному обсязі.

Документально підтверджені судові витрати, понесені відповідачем, у справі відсутні.

Враховуючи вищезазначене та керуючись ст.ст. 88, 208, 209, 212 215, 218, 223, 294, 296 ЦПК України, суд

вирішив:

1. В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_3 відмовити повністю.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом десяти днів з дня його проголошення до апеляційного суду Запорізької області через Новомиколаївський районний суд Запорізької області.

Суддя С.С. Гасанбеков