№ 207/2622/16-ц
№ 2/207/1580/16
14 листопада 2016 року Багійський районний суд м. Дніпродзержинська Дніпропетровської області у складі
головуючого судді Юрченко І.М.
при секретарі Сівачук А.А.
розглянувши у відкритому судовому засіданні заочно справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, третя особа: Українська товарна біржа «Контрактова» про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності,
Звертаючись до суду, позивач в обґрунтування заявлених позовних вимог зазначив, що 11 жовтня 2001 року між ним та відповідачем на товарній біржі «Контрактова» було укладено угоду купівлі-продажу нерухомого майна, а саме квартири АДРЕСА_1, загальною площею 33.4 кв.м., житловою площею 19.7 кв.м.
Продавець ОСОБА_2 була власником вказаної вище квартири на підставі свідоцтва про право власності на житло від 30.05.1994 року, виданого відділом приватизації житлового фонду «ДМК» та розпорядження № 894.
На виконання умов укладеного договору, продавець ОСОБА_2 отримала від нього обумовлену суму 5200,00 (п'ять тисяч двісті) гривень, яку вона визначила, про що свідчить її підпис в договорі. Відповідач по даній справі в подальшому отримавши кошти від продажу квартири залишила її та позивач нею користується.
Позивач вважав, що зареєструє придбану ним квартиру в органах реєстрації права власності на нерухоме майно відповідно до діючого законодавства України, однак там йому було роз'яснено, що вчинена ними угода не відповідає нормам Цивільного Кодексу України, який діє в теперішній час, тому придбана ним квартира не підлягає реєстрації.
До цього часу він не може без відповідача укласти нотаріально угоду, як того вимагають вимоги законодавства України в теперішній час, оскільки відомостей про відповідача він не має, будь-яким чином умовити відповідача переукласти угоду він не має.
На час укладення ними угоди законодавство дозволяло визнати угоду дійсною, оскільки вона була фактично виконана сторонами, однак одна із сторін не бажала оформити її нотаріально.
Більш того, на момент укладення угоди законодавство України, а саме діюча на той час редакція Закону України «Про товарну біржу» дозволяла укладати на товарних біржах угоди купівлі-продажу нерухомого майна.
Позивач вважає, що наявні всі обставини, передбачені ст.ст. 219 та 220 ЦК України, а саме те, що правочин відповідав справжній волі осіб, які його вчинили, а нотаріальному посвідченню правочину перешкоджала обставина, яка не залежала від їх волі, а також те, що одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення.
Так, було вчинено письмовий договір на товарній біржі за участю та за волею всіх його учасників, однак нотаріальне посвідчення цього договору стало неможливим у зв'язку з ухилянням від укладення нотаріального договору відповідачем ОСОБА_2
На підставі вищевикладеного, позивач просив суд: постановити рішення, яким визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, загальною площею 33.4 кв.м., житловою площею 19.7 кв.м. укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на українській товарній біржі «Контрактова» 11 жовтня 2001 року; визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_1, загальною площею 33.4 кв.м., житловою площею 19.7 кв.м.
Позивач ОСОБА_1 у судове засідання не з'явився, просив розглянути справу без його участі, на позові наполягав у повному обсязі, не заперечував проти розгляду справи у заочному порядку.
Представник позивача ОСОБА_3 у судове засідання не з'явився, просив розглянути справу без його участі та без участі його довірителя, на позові наполягав у повному обсязі, не заперечував проти розгляду справи у заочному порядку.
Представник третьої особи Української товарної біржі «Контрактова» у судове засідання не з'явився, надав суду заяву про розгляд справи без участі їх представника.
Відповідач у судовому засіданні був відсутній. Про час і місце судового засідання повідомлені належним чином - у відповідності до вимог ст. 74,76 ЦПК України - шляхом оголошення в газеті, а також судовими повістками. Відповідач заяви про розгляд справи за його відсутністю не надав, причини неявки до суду не повідомив.
Відповідно до ст. 224 ЦПК судом прийнято рішення про заочний розгляд справи на підставі наявних у справі доказів. Позивач та його представник проти заочного розгляду справи не заперечували.
Ухвалою суду прийнято рішення про розгляд справи у заочному порядку.
Враховуючи вищенаведене і прийняття суддею ухвали про заочний розгляд справи, справа підлягає розгляду в порядку ч. 2 ст. 197 ЦПК України без фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу.
Відповідно до вимог ч. 1 ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи на підставі доказів, наданих сторонами. В судовому засіданні досліджені всі докази, надані сторонами. Клопотання про витребування і дослідження інших доказів до суду не надходило. Суд постановляє рішення на підставі доказів, наданих сторонами і досліджених під час судового засідання. Згідно з ч. 1 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана, довести обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Відповідач не надав заперечень за позовом, тому обставини, на які посилається позивач за текстом позовної заяви суд вважає доведеними.
Дослідивши наявні у справі письмові докази та оцінивши їх в сукупності суд приходить до наступних висновків.
У судовому засіданні встановлено, що 11 жовтня 2001 року між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем по справі ОСОБА_2 була укладена угода купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: квартири АДРЕСА_1, загальною площею 33.4 кв.м., житловою площею 19.7 кв.м. Угоду було зареєстровано на Українській товарній біржі «Контрактова» в місті Дніпродзержинську за реєстраційним номером 10/015 (ар.с.6). Вищевказане майно продано за 5200,00 (п'ять тисяч двісті) гривень. Право власності було зареєстроване у встановленому чинним на той час законодавством порядку. Позивач звернувся до суду з метою визнання дійсною угоди купівлі-продажу нерухомого майна, за яким він придбав квартиру АДРЕСА_1, оскільки є позбавленим можливості реалізувати своє право власності щодо нього у зв'язку з тим, що спірна угода купівлі-продажу під час її укладання та підписання не була посвідчена нотаріально. При укладенні угоди працівники біржі і сторони договору керувались нормою ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» від 10.12.1991 року, згідно якої зареєстровані на біржі угоди не потребують нотаріального засвідчення. Угода купівлі-продажу квартири виконана сторонами в повному обсязі, сторони угоди будь-яких претензій не мали з приводу виконання умов угоди.
Відповідно до вимог ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
За змістом ст. ст.10,11 ЦПК України суд сприяє всебічному і повному з'ясуванню обставин справи, розглядає справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.
Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.
Відповідно до п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 1 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Таким чином на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР1963 року.
Відповідно до ст. 49 Закону України "Про власність", чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.
За змістом ст.ст.128,153 ЦК УРСР, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР(1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов'язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 227 ЦК УРСР передбачалася обов'язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Згідно ст. 15 Закону України "Про товарні біржі" не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.
У період укладання спірного договору купівлі-продажу існував пробіл у чинному законодавстві, тому що, згідно ст.ст. 224, 227 ЦК України (1963 року) договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Тим часом, у відповідності зі ст.15 Закону України "Про товарну біржу" біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (ч.1 ст.128 ЦК України (1963р.), а у відповідності зі ст.153 ЦК України (1963 р.) договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.
Згідно зі ст. 227 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) договір купівлі-продажу жилого будинку (квартири) повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку (квартири) підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.
Частина 2 ст. 15 Закону про товарну біржу передбачає, що зареєстровані на біржі угоди не підлягають нотаріальному посвідченню. Проте є також статті 227 «Форма договору купівлі-продажу жилого будинку» та 242 «Застосування до договору міни правил купівлі-продажу» Цивільного кодексу УРСР від 18 липня 1963 р., відповідно до яких договори купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), однією зі сторін яких виступає громадянин (фізична особа), обов'язково мають посвідчуватися нотаріально. Недотримання цієї вимоги тягне недійсність договору.
Отже, положення ст. 227 ЦК УРСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як ст. 15 Закону "Про товарну біржу" закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення ст. 15 по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.
Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним.
Такої самої позиції дотримується і Пленум Верховного Суду України, яку він офіційно виклав у своїй постанові «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» від 28 квітня 1978 р. № 3. Так, у п. 4 цієї постанови зазначено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу (в тому числі при придбанні на біржових торгах), міни або дарування житлового будинку (квартири) чи його (її) частини. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі ч.2 ст.47 ЦК за вимогою сторони, яка
виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною.
Відповідно до п. 5 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 01.07.2004 р. за N 1952-IV право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою. На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна.
Будь-яких доказів з приводу того, що у передбаченому законом порядку угода купівлі-продажу з підстав недотримання нотаріальної форми визнавалася недійсною суду не було надано. А отже суд приходить до висновку, що угода купівлі-продажу з підстав недотримання нотаріальної форми судом не визнавалася недійсною. Крім того, як убачається з угоди купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, укладеної між позивачем та відповідачкою, та яка була зареєстрована на Українській товарній біржі "Контрактова" 11 жовтня 2001 року р., сторони уклали даний договір, здійснили купівлю-продаж майна належного продавцю на праві власності.
Позивачем у справі усі умови за договором виконані. Згідно з п. 3 вищевказаного договору відчужувана нерухомість продана відповідачкою за 5200 грн., які отримані були Продавцем від Покупця до реєстрації угоди. Також в угоді зазначено, що кошти передані повністю.
Відповідно до ст. 47 ч. 2 ЦК України /1963р./, якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду визнати угоду дійсною. У такому випадку подальше нотаріальне посвідчення угоди не вимагається.
Доказів того, що сторони заперечували укладений договір, суду не було надано, тому, суд вважає, що існують законні підстави для визнання спірного договору дійсним.
Статтею 392діючого ЦК України передбачено право власника майна на пред'явлення позову про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.
Як вбачається зі змісту спірної угоди купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до ст.15 Закону України «Про товарну біржу» від 10.12.1991 року, чинного на момент її укладання, вказаний договір був зареєстрований на товарній біржі та нотаріальному посвідченню не підлягав (ар.с.6).
Директором ДФ УТБ «Контрактова» ОСОБА_4 підтверджено дійсність спірної угоди купівлі-продажу нерухомого майна № 10/015 від 11.10.2001р., укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 стосовно квартири АДРЕСА_1, угоду засвідчено особисто підписами сторін даної угоди, при цьому сторони домовилися щодо всіх істотних умов даного договору (ар.с.23).
Таким чином, судом встановлено, що, виконавши повністю угоду, та являючись фактичним власником нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1, позивач фактично позбавлений можливості реалізувати своє право власності на вищевказаний об'єкт нерухомого майна у зв'язку з тим, що спірна угода не посвідчена нотаріально. На виконання вимог чинного законодавства дана обставина робить не можливим вчинення нотаріусом будь-якої нотаріальної дії, відповідно до чого позивач змушений звернутися до суду для захисту свого права власності.
Заперечень проти позову відповідачкою не надано, тому оскільки відповідачкою жодна з обставин, зазначених за текстом позовної заяви не оспорюється, їх наявність слід вважати доведеною.
Відповідно до ст.88 ЦПК України судові витрати підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.
Керуючись ст. ст. 10, 11, 60, 61, 74, 208, 209, 212-215, 224-228, 292, 294 ЦПК України, суд,
Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2, третя особа: Українська товарна біржа «Контрактова» про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності - задовольнити у повному обсязі.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, загальною площею 33.4 кв.м., житловою площею 19.7 кв.м. укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на українській товарній біржі «Контрактова» 11 жовтня 2001 року.
Визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_1, загальною площею 33.4 кв.м., житловою площею 19.7 кв.м.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 551,20 грн.
Заочне рішення може бути переглянуто Баглійським районним судом м. Дніпродзержинська Дніпропетровської області за письмовою заявою відповідача, яка подається протягом десяти днів з дня отримання його копії.
У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення, заочне рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду Дніпропетровської області в загальному порядку. У цьому разі строк на апеляційне оскарження рішення починає відраховуватися з дати постановлення ухвали про залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення.
Позивач та третя особа може оскаржити рішення на загальних підставах шляхом подання до апеляційного суду Дніпропетровської області через Баглійський районний суд м. Дніпродзержинська апеляційної скарги протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.
Заочне рішення набирає законної сили відповідно до загального порядку.
Суддя І.М. Юрченко