Справа № 486/1416/15-ц
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16.02.2016 року Арбузинський районний суд Миколаївської області в складі: головуючого - судді Кологривої Т.М.,

за участю секретаря судового засідання Романенко Т.І.

позивача ОСОБА_1

представника позивача ОСОБА_2

відповідача ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт. Арбузинка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про стягнення коштів за попереднім договором купівлі-продажу, витрат на проведення ремонту та зустрічним позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про стягнення коштів за попереднім договором купівлі-продажу, відшкодування збитків, покладення обовязку звільнення та повернення нежилого приміщення

В С Т А Н О В И В:

У серпні 2015 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_3 про стягнення коштів за попереднім договором купівлі-продажу, витрат на проведення ремонту, посилаючись на те, що 28 листопада 2011 року між нею та відповідачем було укладено попередній договір про те, що ОСОБА_3 зобовязується на умовах, зазначених у попередньому договорі, у строк не пізніше 3 років від дня укладення попереднього договору, продати (передати у власність) ОСОБА_1, а ОСОБА_1 зобовязується купити (прийняти у власність) відокремлене нежиле приміщення площею 30 кв.м для розміщення дитячого кафе, яке ОСОБА_3 повинна побудувати у складі дитячого комплексу в районі житлового будинку № 8 по бул. Шевченка в м.Южноукраїнську, в період до 3 років. Сума основного договору купівлі-продажу визначена сторонами у розмірі 161400 грн., який позивачем передано відповідачу. Мотивуючи свої вимоги тим, що відповідач не виконала умови попереднього договору п.п.5, 12.2 та оформила обєкт договору як стаціонарну малу архітектурну форму, з питання оформлення обєкта як нерухоме майно та правовстановлюючих документів на нього відповідач до відповідних органів не зверталася, уникає підписання основного договору шляхом невиконання умов попереднього договору щодо оформлення права власності на нежиле приміщення та правовстановлюючих документів, строк попереднього договору закінчився, добровільно повернути отриманий аванс відповідач відмовляється, позивач прохала стягнути з відповідача отриманий відповідачем аванс у розмірі 161400 грн., інфляційні виплати за період з 2013 року по червень 2015 року у розмірі 60464 грн. 99 к., 3 % річних за три роки у розмірі 14526 грн., витрати на проведення ремонту та купівлю устаткування у розмірі 58925 грн. 50 к.

У вересні 2015 року ОСОБА_3 звернулася до суду з зустрічним позовом до ОСОБА_1 про стягнення коштів за попереднім договором купівлі-продажу, відшкодування збитків, покладення обовязку звільнення та повернення нежилого приміщення, посилаючись на те, що з грудня 2011 року і станом на вересень 2015 року спірний обєкт перебуває у фактичному використанні позивача ОСОБА_1, яка використовує його для здійснення підприємницької діяльності в м.Южноукраїнську, тому первісний відповідач ОСОБА_3 має право на отримання коштів з позивача за час фактичного використання обєкта з розрахунку 1000 грн. в місяць. Відповідачем було виконано зобовязання щодо зведення та розміщення обєкту, визначеного умовами попереднього договору, робилося все можливе для реєстрації речових прав на цей обєкт, однак процедура реєстрації права власності унеможливилась не з вини ОСОБА_3, а через відмову відповідних державних органів та структур: з огляду на висновок технічної експертизи, яким вказано, що цей обєкт не відноситься до капітального будівництва, тому що бетонна основа, укладена відповідно до паспорту МАФ, не є фундаментом. На підставі викладеного первісний відповідач ОСОБА_3 прохала стягнути з ОСОБА_1 оплату за фактичне використання обєкту у розмірі 1000 грн. щомісячно за період з грудня 2011 року по вересень 2015 року з урахуванням індексу інфляції та 3 % річних за цей період на загальну суму 75748 грн. 27 к., витрати, повязані з заміною розбитого скла у вікні у розмірі 938 грн., а також прохала зобовязати ОСОБА_1 звільнити займане нежиле приміщення та повернути його ОСОБА_3 його в стані, не гіршому, ніж на момент його зайняття.

Ухвалою суду від 1 грудня 2015 року обидва позови були обєднані в одне провадження.

У подальшому ОСОБА_3 збільшила зустрічні позовні вимоги щодо стягнення коштів за фактичне користування нежитловим приміщенням за період з грудня 2011 року по січень 2016 року у розмірі 84295 грн. 69 к.

Позивач у судовому засіданні підтримала заявлені позовні вимоги.

Представник позивача у судовому засіданні підтримала заявлені позовні вимоги, уточнила, що 3 % річних підлягають нарахуванню за той же період, що і інфляція, тобто за 2013 рік червень 2015 року. Заперечувала проти задоволення зустрічного позову, пояснюючи, що питання щодо вводу в експлуатацію будівлі та її реєстрацію повинна вирішувати не міськрада, а архітектурно-будівельна інспекція. Вважає, що оскільки кошти за ремонт не повернуті відповідачем, тому і підстави для повернення будівлі відсутні. Зазначила про відсутність доказів щодо витрат на заміну скла у розмірі 938 грн. Вимога про повернення коштів 161400 грн. ОСОБА_3 заявлялася позивачем у усній формі до закінчення строку дії попереднього договору і після його закінчення.

Відповідач підтримала зустрічний позов, первісні позовні вимоги не визнала, пояснила суду, що позивачу було відомо про те, що земля надана під МАФ. Вони домовилися, що сума за оренду приміщення складатиме 1000 грн. і про те, що обєкт буде використовуватися після укладення договору його оренди. Вона зверталася до міськради, комісія від якої визначила у звязку з тим, що відсутній фундамент цей обєкт не є капітальним і тому не можна було виносити питання на сесію міськради. Ремонт проводився позивачем без її дозволу, вона бачила, що позивач робить ремонт, вона хтіла підписати акт-прийому передачі, однак позивач його не підписала. Сторони між собою намагалися урегулювати питання оренди з 2013 року, однак запропонований нею договір оренди позивач не підписала. Позивач їй вимогу про повернення коштів у розмірі 161400 грн. до звернення до суду із позовом не заявляла. На момент підписання попереднього договору обєкт був готовий, там були батареї опалення і гіпсокартон, необхідно тільки було зробити фінішну відділку і побілити.

Вислухавши сторони, свідків ОСОБА_4, ОСОБА_5, вивчивши матеріали справи, суд приходить до наступного.

Відповідно до рішення Южноукраїнської міської ради Миколаївської області № 33 4 сесії 6 скликання від 30 грудня 2010 року попередньо було погоджено підприємцю ОСОБА_3 розміщення стаціонарної малої архітектурної форми для провадження підприємницької діяльності - дитячого комплексу в районі житлового будинку № 8 по бул. Шевченка, надано дозвіл ОСОБА_3 на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі для укладення договору особистого строкового сервітуту.

За рішенням № 205 9 сесії 6 скликання Южноукраїнської міської ради Миколаївської області від 28 квітня 2011 року ОСОБА_3 надано дозвіл на розміщення стаціонарної малої архітектурної форми для провадження підприємницької діяльності - дитячого комплексу в районі житлового будинку № 8 по бул. Шевченка терміном на 5 років, затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі для укладення договору особистого строкового сервітуту фізичній особі-підприємцю ОСОБА_3 для комерційного використання під розміщення та обслуговування дитячого комплексу в районі житлового будинку № 8 по вул. Шевченка.

5 серпня 2011 року між Южноукраїнською міською радою та ОСОБА_3 було укладено договір на встановлення особистого строкового сервітуту на земельну ділянку, розташовану у м.Южноукраїнську, бул. Шевченка, 8 з цільовим призначенням земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі строком на 5 років.

За змістом статей 3, 59, 60 ЦПК України кожна особа має право звернутись до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів; кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень; обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Статтею 635 Цивільного кодексу України визначено, що попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

28 листопада 2011 року між сторонами був укладений нотаріально посвідчений попередній договір, за умовами якого ОСОБА_3 зобовязується на умовах, зазначених у попередньому договорі, у строк не пізніше 3 років від дня укладення попереднього договору, продати (передати у власність) ОСОБА_1, а ОСОБА_1 зобовязується купити (прийняти у власність) відокремлене нежиле приміщення площею 30 кв.м для розміщення дитячого кафе, яке ОСОБА_3 повинна побудувати у складі дитячого комплексу в районі житлового будинку № 8 по бул. Шевченка в м.Южноукраїнську, в період до 3 років. Обєктом договору є відокремлене нежиле приміщення площею 30 кв.м, яке має бути побудовано ОСОБА_3 на підставі рішення Южноукраїнської міської ради № 205 від 28 квітня 2011 року в м. Южноукраїнську по бул. Шевченка, 8.

Згідно п.2 договору відповідач ОСОБА_3 зобовязалася оформити в установленому законом порядку право власності на обєкт майбутньої купівлі-продажу та зареєструвати його як нерухоме майно.

Відповідно до ч.3 ст.635 ЦК України зобов'язання встановлене попереднім договором припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Пунктом 10 попереднього договору визначено, що якщо у строк до 28 листопада 2014 року сторонами не буде укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, то зобовязання за ним припиняються.

Оскільки між сторонами не було укладено вказаного договору купівлі-продажу, то строк дії попереднього договору припинився 29 листопада 2014 року.

Стаття 610 ЦК України передбачає, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

У попередньому договорі сторони встановили два наслідки неукладення договору купівлі-продажу.

Пунктом 12.1 договору визначено, що у разі коли договір купівлі-продажу не буде укладений з причин офіційної відмови державних органів та структур у оформленні права власності на обєкт купівлі-продажу ОСОБА_3 зобовязується повернути ОСОБА_1 суму сплаченого розрахунку за майбутнім договором купівлі-продажу за виключенням плати за фактичне користування приміщення із розрахунку 1000 грн. за один місяць, не пізніше 10 календарних днів з дня вимоги, заявленій у будь-якій формі.

Пунктом 12.2 договору визначено, що у разі коли договір купівлі-продажу не буде укладений в результаті неоформлення права власності у результаті бездіяльності ОСОБА_3 або у разі її відмови від укладення договору купівлі-продажу, ОСОБА_3 зобовязується повернути ОСОБА_1 161400 грн. не пізніше 10 календарних днів з дня вимоги, заявленій у будь-якій формі.

Відповідно до ст. 28 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» тимчасова споруда торговельного, побутового, соціально-культурного чи іншого призначення для здійснення підприємницької діяльності - одноповерхова споруда, що виготовляється з полегшених конструкцій з урахуванням основних вимог до споруд, визначених технічним регламентом будівельних виробів, будівель і споруд, і встановлюється тимчасово, без улаштування фундаменту. Тимчасова споруда для здійснення підприємницької діяльності може мати закрите приміщення для тимчасового перебування людей (павільйон площею не більше 30 квадратних метрів по зовнішньому контуру) або не мати такого приміщення.

З заяви-декларації, поданої до Южноукраїнської міської ради 12 квітня 2012 року ФОП ОСОБА_3, вбачається, що вказана заява подана щодо розміщення малої архітектурної форми дитячого стаціонарного комплексу «Ляля» по бул. Шевченко, 8.

З заяв, поданих відповідачем на імя Южноукраїнської міської ради, вбачається, що ОСОБА_3 було ініційоновано питання щодо визнання споруди як капітальної будівлі. Міською радою було рекомендовано ФОП ОСОБА_3 замовити технічну експертизу щодо обстеження споруди на наявність фундаменту. За результатами технічної експертизи було визначено, що будівля не має фундаменту, що не дозволило вирішити питання про визнання даного обєкту капітальною будівлею.

Із відповіді міського голови м.Южноукраїнська ОСОБА_6 від 21 серпня 2014 року на імя ФОП ОСОБА_3 вбачається, що за результатами розгляду заяви ОСОБА_3 від 25 липня 2014 року щодо віднесення тимчасової споруди для здійснення підприємницької діяльності, а саме: дитячого комплексу в районі житлового будинку № 8 по бул. Шевченка до капітальної будівлі встановлено, що вказана будівля є тимчасовою, без улаштування фундаменту.

Разом з тим, як встановлено у судовому засіданні, ОСОБА_3 із заявою про отримання документів, що дають право на отримання підготовчих та будівельних робіт по ремонту спірної споруди з метою її визнання капітальною спорудою до органів державно-архітектурно - будівельного контролю у порядку, передбаченому Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» не зверталася і відмови цього органу у реєстрації декларації не отримувала.

Крім того, з 1 січня 2013 року оформлення права власності на обєкти нерухомого майна передано від органів місцевого самоврядування державним реєстраторам Державної реєстраційної служби. Однак відмова реєстраційної служби у оформлення права власності на спірну споруду відповідачем не надана.

Згідно ст.530 ЦК України невиконання боржником, який одержав суму попередньої оплати, роботи, обумовленої договором у встановлений строк, надає кредитору право вимагати повернення суми такої попередньої оплати.

У відповідності до ст.526 Цивільного кодексу України зобов'язання повинні виконуватись належним чином відповідно до умов договору, актів цивільного законодавства.

Сума основного договору купівлі-продажу, визначена сторонами у розмірі 161400 грн., була сплачена при укладені попереднього договору, що сторонами не оспорюється.

Враховуючи вище наведене, суд приходить до висновку, що при укладанні попереднього договору сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах, необхідних для правочину даної категорії, однак, як встановлено в ході розгляду даної справи, має місце неналежне виконання умов договору з боку відповідача, а саме: договір купівлі-продажу не був укладений в результаті неоформлення права власності у результаті бездіяльності ОСОБА_3, яка не зверталася до органів державно-архітектурно - будівельного контролю та реєстраційної служби та не отримала їх офіційну відмову у оформленні права власності на обєкт купівлі-продажу, а навпаки, після укладення попереднього договору, звернулася до міської ради з заявою-декларацією на малу архітектурну форму, чим порушила домовленість між сторонами, в зв'язку з чим зобов'язана повернути позивачу грошові кошти, сплачені нею у розмірі 161400 грн. на підставі пункту 12.2 договору.

У відповідності до ч.2 ст. 635 ЦК України сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Відповідно до ч.2 ст. 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Вимоги позивача щодо стягнення з відповідача інфляційних втрат та 3 % річних за період з 1 січня 2013 року по червень 2015 року не підлягають задоволенню, оскільки такі виплати можуть нараховуватися у разі прострочки строку виплати основного боргу.

Пунктом 12.2 договору визначено, що обовязок ОСОБА_3 повернення коштів ОСОБА_1 у розмірі 161400 грн. наступає не пізніше 10 календарних днів з дня вимоги, заявленій у будь-якій формі.

Однак доказів про те, що позивачем ОСОБА_1 предявлялася вимога до ОСОБА_3 про повернення коштів у розмірі 161400 грн. до дня предявлення позову до суду, тобто до 6 серпня 2015 року, суду не надано, тому відсутні підстави вважати порушення строків їх повернення.

Відповідно до ст. 1212 ЦК України, особа, яка набула майно або зберігала його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобовязана повернути потерпілому це майно. Особа зобовязана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. У відповідності до ч. 3 ст. 1212 ЦК України ці положення застосовуються також до вимог про: 1) повернення виконаного за недійсним правочином; 2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння; 3) повернення виконаного однією із сторін у зобовязанні; 4) відшкодування шкоди собою, яка незаконно набула або зберігала його у себе за рахунок іншої особи.

Згідно з ч.2 ст. 1213 ЦК України у разі неможливості повернути в натурі потерпілому безпідставно набуте майно відшкодовується його вартість, яка визначається на момент розгляду судом справи про повернення майна.

Вимоги про стягнення коштів на проведення ремонту у розмірі 58925 грн. 50 к. підлягають частковому задоволенню.

Із них витрати позивача на оплату праці будівельників у розмірі 20000 грн. документально не підтверджені, витрати на оплату зовнішнього реклами у розмірі 537 грн. не стосуються ремонту займаного приміщення, витрати на придбання кондиціонеру у розмірі 4000 грн., який є рухомим майном і може бути відділений від приміщення, не підлягають задоволенню.

Інші витрати на ремонт приміщення у розмірі 38 669 грн. 15 к. підлягають задоволенню, виходячи з того, що у судовому засіданні встановлено, що після укладення попереднього договору у січні 2012 року позивач у січні 2012 року отримала ключі від приміщення у відповідача та розпочала його ремонт, про що відповідачу було добре відомо. Відповідач не надала доказів того, що вона заперечувала проти проведення ремонту. Витрати на придбання матеріалів у розмірі 38 669 грн. 15 к. документально підтверджені шляхом надання чеків, квитанцій.

Позивач здійснила ремонт нежитлового приміщення і цей факт підтвердився відповідачем у судовому засіданні, а також поясненнями свідка ОСОБА_4 Проте неможливо повернути ці поліпшення в натурі, які стали невід»ємною частиною приміщень, а тому залишаються у позивача як у власника приміщення. Отже, в такому випадку позивач придбав їх без законних правових підстав.

У звязку з задоволенням первісного позову у частині повернення коштів позивачу на підставі пункту 12.2 попереднього договору, відсутні підстави для стягнення по зустрічному позову з позивача на користь відповідача коштів за фактичне користування приміщенням з урахуванням інфляції та 3 % річних за період з грудня 2011 року по 28 листопада 2014 року, тобто до кінця строку дії попереднього договору. Вимоги про стягнення витрат за користування приміщенням з 29 листопада 2014 року по вересень 2015 року задоволенню не підлягають, оскільки між сторонами за цей період відсутні будь-які домовленості, які регулюють оплату за користування приміщенням.

Не підлягають також задоволенню вимоги щодо відшкодування витрат, повязаних із заміною скла у розмірі 938 грн. у звязку з ненаданням доказів на їх підтвердження.

Рішенням Южноукраїнського міського суду Миколаївської області від 11 серпня 2015 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_3 до фізичної особи підприємця ОСОБА_1 про визнання договорів укладеними та покладення обовязку відмовлено.

У судовому засіданні встановлено, що позивач використовує займане приміщення без будь-якої правової підстави. У звязку з чим вимоги відповідача про покладення обовязку на позивача щодо звільнення спірного приміщення та повернення його відповідачу підлягають задоволенню, оскільки позивач його використовує без згоди відповідача і письмових угод між ними.

Доводи відповідача щодо повернення приміщення в стані не гіршому, ніж на момент його зайняття не заслуговують уваги, так як по - перше, це є оціночне судження відповідача, а по-друге, акт прийому-передачі спірного приміщення або інший документ, з якого можна було б визначити стан приміщення на момент його зайняття позивачем, сторонами не складався.

На підставі викладеного, суд приходить до висновку про часткове задоволення первісного та зустрічного позовів.

Судові витрати підлягають розподілу на підставі ст. 88 ЦПК України.

Керуючись ст.ст. 10, 59, 209, 212 - 215 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

Позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про стягнення коштів за попереднім договором купівлі-продажу, витрат на проведення ремонту задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 аванс за попереднім договором купівлі-продажу майна у розмірі 161400 (сто шістдесят одну тисячу чотириста) грн.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 витрати на проведення ремонту у розмірі 34669 (тридцять чотири тисячі шістсот шістдесят девять) грн. 15 к.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 судові витрати у розмірі 1960 (одна тисяча девятсот шістдесят) грн. 69 к.

Зустрічну позовну заяву ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про стягнення коштів за попереднім договором купівлі-продажу, відшкодування збитків, покладення обовязку звільнення та повернення нежилого приміщення задовольнити частково.

Зобовязати ОСОБА_1 звільнити займане нежиле приміщення, розташоване в районі житлового будинку № 8 по бул. Шевченка в м.Южноукраїнську Миколаївської області загальною площею 30 кв.м для розміщення дитячого кафе та повернути його ОСОБА_3.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 судові витрати у розмірі 487(чотириста вісімдесят сім) грн. 20 к.

У задоволенні решти заявлених сторонами вимог відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене до апеляційного суду Миколаївської області через Арбузинський районний суд Миколаївської області на протязі 10 днів з дня отримання його копії.

Суддя Т.М.Кологрива