Номер провадження: 22-ц/785/3357/16
Головуючий у першій інстанції Грубіян Л.І.
Доповідач Вадовська Л. М.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19.05.2016 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:

головуючого - Вадовської Л.М.,

суддів - Колеснікова Г.Я.,

Плавич Н.Д.,

при секретарі - Козак М.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю «Північзахідтрансбуд» про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, визнання права власності на нерухоме майно за апеляційною скаргою публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 14 лютого 2011 року, -

в с т а н о в и л а :

Позивач ОСОБА_3, звернувшись 21 вересня 2010 року до суду з вищеназваним позовом, вказав, що уклав з ТОВ «Північзахідтрансбуд» попередній договір №39 від 25 березня 2009 року про продаж йому однокімнатної квартири АДРЕСА_1, за домовленістю сторін вартість квартири визначена рівною 205000,00 грн. з передоплатою в повному обсязі. Договір купівлі-продажу підлягав укладенню до 10 травня 2010 року. Посилаючись на виконання умов попереднього договору зі своєї сторони та проведення оплати майна, складання акту приймання-передачі квартири від 26 березня 2009 року, ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири, позивач просив зобов'язати відповідача укласти з ним письмовий договір купівлі-продажу однокімнатної квартири АДРЕСА_1 з послідуючим нотаріальним посвідченням. В ході розгляду справи позивач змінив вимоги та просив визнати дійсним укладений між ним та ТОВ «Північзахідтрансбуд» договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, визнати за ним право власності на квартиру, стягнути судові витрати (а.с.3-5, 63-64).

Відповідач ТОВ «Північзахідтрансбуд» в особі представника позов визнав (а.с.68).

Рішенням Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 14 лютого 2011 року позов задоволено; визнано дійсною угоду купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, укладену між ОСОБА_3 та ТОВ «Північзахідтрансбуд»; визнано за ОСОБА_3 право власності на квартиру АДРЕСА_1 (а.с.71).

В апеляційній скарзі ПАТ «Укрсоцбанк», який не брав участі в справі, але є іпотекодержателем спірного нерухомого майна, просить рішення суду скасувати, ухвалити нове рішення про відмову в позові.

Неправильність рішення суду мотивовано неправильним застосуванням норм матеріального права, порушенням норм процесуального права.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, заслухавши пояснення, дослідивши докази, колегія суддів дійшла висновку про задоволення апеляційної скарги з наступних підстав.

Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції виходив з укладення між ОСОБА_3 та ТОВ «Північзахідтрансбуд» попереднього договору №39 від 25 березня 2009 року купівлі-продажу квартири, визначеної договором вартості квартири, проведеної ОСОБА_3 26 березня 2009 року оплати, акту від 26 березня 2009 року приймання-передачі квартири. Пославшись на невиконання ТОВ «Північзахідтрансбуд» умов попереднього договору щодо нотаріального посвідчення договору, належність квартири на момент укладення попереднього договору товариству, суд на підставі статті 638, частини 2 статті 220 ЦК України дійшов висновку про задоволення позову.

Висновки суду не відповідають обставинам справи, вказують на неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права, що згідно п.п.3,4 ч.1 ст.309 ЦПК України є підставою для скасування рішення суду та ухвалення нового рішення по суті позовних вимог.

Колегія суддів вважає встановленими такі факти та відповідні ним правовідносини.

Засновником та власником дочірнього підприємства «Добробут» є товариство з обмеженою відповідальністю «Північзахідтрансбуд» (а.с.17-28, 29-36).

Згідно інвестиційного договору №15/5 від 15 червня 2005 року ДП «Добробут» є замовником-підрядником, ТОВ «Північзахідтрансбуд» інвестором будівництвом 222-х квартир (нумерація з 82 до 303 у 3,4,5,5а,6,7 секціях житлового будинку по АДРЕСА_1 (а.с.37-39, 40, 41,42).

Рішенням Виконавчого комітету Ізмаїльської міської ради від 25 грудня 2007 року №1847 затверджено акт від 20 грудня 2007 року державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту - секції №5,5а житлового будинку по АДРЕСА_1 (а.с.43, 44-47, 48-52).

5 лютого 2008 року Виконавчим комітетом Ізмаїльської міської ради видано ТОВ «Північзахідтрансбуд» свідоцтво №204 про право власності на квартиру АДРЕСА_1 (а.с.56-57,58,59).

Між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_4 укладено договір кредиту №08-669/30-302 від 19 травня 2008 року, яким надано в кредит 389600,00 доларів США з кінцевим терміном погашення заборгованості до 18 травня 2023 року (а.с.101-107).

Між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ТОВ «Північзахідтрансбуд» укладено іпотечний договір від 20 травня 2008 року, яким в порядку забезпечення виконання договору кредиту №08-669/30-302 від 19 травня 2008 року передано в іпотеку, зокрема, квартиру АДРЕСА_1 (а.с.108-113).

Між ТОВ «Північзахідтрансбуд» та ОСОБА_3 укладено попередній договір №39 від 25 березня 2009 року, за умовами якого сторони зобов'язались до 10 травня 2010 року укласти договір купівлі-продажу квартири №220 загальною площею 46,3 кв.м, що знаходиться на 9-у поверсі 5 секції по АДРЕСА_1 Одеської області, за домовленістю сторін вартість предмету основного договору визначена рівною 205000,00 грн. (а.с.53).

Згідно квитанції від 26 березня 2009 року ОСОБА_3 вніс на виконання попереднього договору №39 від 25 березня 2009 року 205000,00 грн. (а.с.54).

По акту приймання-передачі від 26 березня 2009 року ТОВ «Північзахідтрансбуд» передано ОСОБА_3 на виконання попереднього договору №39 від 25 березня 2009 року квартиру АДРЕСА_1 (а.с.55).

21 вересня 2010 року ОСОБА_3 звернувся до суду з позовними вимогами, після уточнення яких просив визнати угоду купівлі-продажу (без дати укладення) квартири дійсною, визнати за ним право власності на квартиру (а.с.63-64).

На підставі рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 14 лютого 2011 року ОСОБА_3 зареєстрував 19 квітня 2011 року право власності на квартиру АДРЕСА_1, 17 березня 2011 року виготовив технічний паспорт на квартиру, 27 квітня 2010 року зареєстрував місце проживання в квартирі (а.с.149, 151, 152).

Річчю є предмет матеріально світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки (ст.179 ЦК України). До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать, зокрема, об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (ч.1 ст.181 ЦК України). Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ч.1 ст.182 ЦК України).

Таким чином, квартира АДРЕСА_1 є нерухомою річчю (нерухомим майном), відповідно, перехід права власності на квартиру підлягає державній реєстрації.

Підставами виникнення цивільних прав і обов'язків є юридичні факти. Ними можуть бути дії та події. При цьому права і обов'язки виникають з дій, які передбачені чинним законодавством, а також з дій, що не передбачені актами законодавства, але не суперечать йому.

ОСОБА_3 посилається на те, що цивільне право приватної власності та обумовлені цим правом обов'язки на квартиру у нього виникли на підставі договору купівлі-продажу.

Так, підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини (п.1 ч.2 ст.11 ЦК України). Договір купівлі-продажу є двостороннім правочином, тобто дією осіб, спрямованою на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ч.ч.1,2 ст.202 ЦК України). Виходячи з визначеної статтею 204 ЦК України презумпції правомірності правочину, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. З огляду на встановлену статтею 205 ЦК України форму правочину правочин може вчинятися усно або в письмовій формі; сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Стаття 208 ЦК України встановлює перелік правочинів, які належить вчиняти у письмовій формі, зокрема, у письмовій формі належить вчиняти правочини, щодо яких законом встановлена письмова форма.

Правочин, який вчинення у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню у випадках, встановлених законом (ч.1 ст.209 ЦК України). У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ч.1 ст.220 ЦК України). Відповідно до вимог частини 1 статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Так, відповідно до вимог закону, як то статті 657 ЦК України, договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Положеннями частини 3 статті 640 ЦК України визначено, що договір, який підлягає і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації.

Попередній договір від 25 березня 2009 року купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, квитанція від 26 березня 2009 року оплати 205000,00 грн., акт від 26 березня 2009 року приймання-передачі квартири в своїй сукупності не є договором купівлі-продажу нерухомого майна (двостороннім правочином), оскільки не відповідає вимогам закону, так як договір нотаріально не посвідчено, державна реєстрація правочину не проведена. Недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу квартири відповідно до положень частини 1 статті 220 ЦК України вказує на його нікчемність. Відсутність державної реєстрації договору купівлі-продажу квартири як правочину у сенсі положень частини 1 статті 220, частини 3 статті 640 ЦК України свідчить про не вчинення правочину (не укладення правочину).

Таким чином, у розумінні пункту 1 частини 2 статті 11 ЦК України у ОСОБА_3 цивільні права та обов'язки щодо квартири не виникли.

Норма частини 2 статті 220 ЦК України не застосовується до правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК України пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін. Оскільки в даному спорі предметом є квартира як нерухоме майно, договір купівлі-продажу щодо якої в обов'язковому порядку укладається у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, то відсутність державної реєстрації договору купівлі-продажу квартири як правочину виключає, зважаючи на недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу квартири, можливість застосування до такого правочину положень частини 2 статті 220 ЦК України для визнання договору (правочину) дійсним. З огляду на викладене, правові підстави для задоволення вимог ОСОБА_3 про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири, визнання за ним права власності на квартиру відсутні. Дане узгоджується з роз'ясненнями пункту 13 постанови від 6 листопада 2009 року №9 Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгулу цивільних справ про визнання правочинів недійними», правовими позиціями Верховного Суду України по розгляду цієї категорії справ.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів (ч.1 ст.328 ЦК України). Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації (ч.ч.3,4 ст.334 ЦК України).

Таким чином, у розумінні частини 1 статті 328, частин 3,4 статті 334 ЦК України ОСОБА_3 право власності на квартиру на підставі правочину не набув, право власності на квартиру у нього не виникло.

Правові підстави для задоволення позовних вимог ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна, визнання права власності на нерухоме майно відсутні. ПАТ «Укрсоцбанк» є іпотекодержателем спірного нерухомого майна, відтак, передбачене статтею 292 ЦПК України право апеляційного оскарження рішення суду в нього наявне.

Керуючись ст.303, п.2 ч.1 ст.307, п.п.3,4 ч.1 ст.309, ст.313, ч.2 ст.314, ст.ст.316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів -

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» задовольнити.

Рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 14 лютого 2011 року - скасувати.

В задоволенні позову ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю «Північзахідтрансбуд» про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, визнання права власності на нерухоме майно - відмовити.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення.

Рішення може бути оскаржено до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили.

Головуючий Л.М.Вадовська

Судді Г.Я.Колесніков

Н.Д.Плавич