Справа № 645/1972/16-ц
Провадження № 2/645/1515/16
РІШЕННЯ

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

08 листопада 2016 року м. Харків

Фрунзенський районний суд м. Харкова в складі:

головуючого судді Бабкової Т.В.,

при секретарі судових засідань ОСОБА_1,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Харкові цивільну справу за позовом Харківської міської ради до ОСОБА_2 про внесення змін до договору оренди землі та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до Харківської міської ради про розірвання договору оренди землі,

встановив:

22.04.2016 року Харківська міська рада Харківської області звернулась до суду із зазначеним позовом, мотивуючи вимоги тим, що 26.12.2006 року між нею та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі, за умовами якого останній передано в оренду земельну ділянку площею 0,0122 га, розташовану за адресою: м.Харків, вул.Танкова,4, на строк до 01.07.2031 року зі щомісячною сплатою орендної плати, розмір якої становить 0,77 грн. на місяць та відповідно 9,24 грн. на рік. Такий розмір орендної плати розраховано виходячи з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка становила 30 911 грн. Рішенням Харківської міської ради Харківської області від 03.07.2013 року затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року, зокрема затверджено базову вартість одного квадратного метра землі міста Харкова у розмірі 291,18 грн. Це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому законодавством порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова застосовується з 01.01.2014 року. 25.09.2013 року Харківська міська рада Харківської області ухвалила рішення, згідно з яким плата за землю, розрахована відповідно до нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року, вводиться в дію з 01.01.2014 року, зміни до договорів оренди землі, повязані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженим рішенням Харківської міської ради Харківської області від 19.12.2012 року № 960/12. Пунктом 16.4 цього Порядку визначено, що розмір орендної плати, встановлений договором оренди землі, підлягає перегляду, в тому числі й у випадку зміни нормативної грошової оцінки землі. На підставі ухвалених Харківською міською радою Харківської області рішень Департамент земельних відносин Харківської міської ради підготував проект додаткової угоди до договору оренди землі, в якому визначив орендну плату у розмірі 271,09 грн. на місяць, або 3 253,07 грн. на рік., розраховану на підставі нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01.01.2013 року, та направив його відповідачу.

Посилаючись на те, що відповідач ухиляється від укладання додаткової угоди до договору оренди землі, Харківська міська рада Харківської області просила внести зміни до договору оренди землі від 26.12.2006 року шляхом визнання укладеною додаткової угоди до цього договору і викласти її у такій редакції: «І. «2. Кадастровий номер земельної ділянки :05:021:00002. 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №145 від 19.11.2014 року становить 86 818 грн., а з урахуванням коефіцієнту індексації на 2014 рік складає 108 436 грн. При змінах у нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки. 9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки. Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком % 858/15 від 20.04.2015 року на рік становить 3 % від її нормативної грошової оцінки і складає 3 253,07 грн., або в місяць - 271,09 грн. ІІ. Ця додаткова угода є невідємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого 26.12.2006 року за № 27 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається в органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам договору».

Представники позивача в судовому засіданні підтримали вказані позовні вимоги в повному обсязі.

Відповідачка проти позову заперечувала, посилаючись на те, що в наслідок свого матеріального становища не в змозі буде виконувати умови договору оренди землі в частині здійснення орендної плати по новим тарифам - 271,09 грн., а тому звертається до Харківської міської ради Харківської області із зустрічним позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 0,0122 га із земель житлової забудови, кадастровий номер :05:021:00002 за адресою м. Харків, вул. Танкова, 4, що укладений між нею та Харківською міською радою Харківської області 26.12.2006 року реєстраційний номер № 27. При цьому зазначала, що укладаючи договір оренди земельної ділянки площею 0,0122 га на строк до 01.07.2031 року вона розуміла, що відповідно до умов договору, а також діючого законодавства, в тому числі і податкового, розмір орендної плати може бути переглянутий в сторону збільшення. Але те, що розмір орендної плати може бути збільшений на вимогу орендодавця в 350 разів, не могла передбачувати та розраховувати, оскільки розмір її доходів з 2006 року на даний час не змінився в сторону збільшення в аналогічних розмірах. Таке підвищення розміру орендної плати не відповідає вимогам розумності та справедливості, що є порушенням ст.627 ЦК України.

Заслухавши пояснення сторін, їх представників, дослідивши письмові докази по справі, суд прийшов до наступних висновків.

Під час розгляду справи суди встановив, що 26.12.2006 року між Харківською міською радою Харківської області та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_2 отримала у строкове платне користування до 01.07.2031 року земельну ділянку несільськогосподарського призначення із земель житлової та громадської забудови, площею 0,0122 га, що розташована за адресою: м.Харків, вул.Танкова,4.

Пунктами 5, 9 зазначеного договору передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з довідкою № 857/06 від 13.02.2006 року становить 30 911 грн. Розмір щомісячної орендної плати становить 0,77 грн. в місяць.

Пунктом 13 зазначеного договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) унаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом (а.с.14-16) .

03.07.2013 року Харківська міська рада Харківської області ухвалила рішення № 1209/13, яким затверджено «Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 1 січня 2013 року», у тому числі й базову вартість одного квадратного метра землі міста Харкова в розмірі 291 грн. 18 коп., яка отримана на підставі витрат на освоєння й облаштування території міста станом на 1 січня 2013 року та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 цього рішення встановлено, що рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому законодавством порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року застосовується з 01.01.2014 року (а.с. 28).

Рішенням від 25.09.2013 року № 1269/13 Харківська міська рада Харківської області затвердила Порядок впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року та встановила, що зміни до договорів оренди землі, повязані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди відповідно до Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради Харківської області від 19.12.2012 року № 960/12.

Згідно з пунктом 3 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року, затвердженого рішенням Харківської міської ради Харківської області від 25.09.2013 року № 1269/13, зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі.

Департамент земельних відносин Харківської міської ради Харківської області підготував додаткову угоду до договору оренди від 26.12.2006 року, за умовами якої змінено нормативну грошову оцінку земельної ділянки та розмір орендної плати й зазначено, що ця оцінка відповідно до витягу з технічної документації 19.11.2014 року № 145 становить 86 818 грн, а розмір орендної плати складає 3 % від її нормативної грошової оцінки й складає 3 253,07 грн. на рік або 271,09 грн. на місяць (а.с.22).

09.06.2015 року Департамент земельних відносин Харківської міської ради Харківської області направив ОСОБА_2 лист-пропозицію про зміну договору оренди землі та підписання додаткової угоди до договору оренди землі (а.с. 26).

Цього ж дня ОСОБА_2 направлено лист-пропозицію про державну реєстрацію договору оренди землі та додаткової угоди до цього договору (а.с. 25).

Відповідно до статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обовязковими до виконання на відповідній території.

Згідно з пунктами 34, 35 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування» до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Частиною першою статті 632 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (частини перша, друга статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до пункту 289.1 статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Положеннями пункту 2 частини першої статті 13, частини першої статті 15 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно з пунктом 3 частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Таким чином нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно зі статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною другою цієї статті визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

У справі, яка переглядається, суди встановили, що згідно з пунктом 13 договору оренди землі від 26.12.2006 року розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) унаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

Рішенням Харківської міської ради Харківської області від 03.07.2013 року № 1209/13 затверджено базову вартість одного квадратного метра землі міста Харкова у розмірі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння й облаштування території міста станом на 01.01.2013 року та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Задовольняючи позовні вимоги Харківської міської ради суд виходить з того, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Вказаних правових висновків дійшов Верховний Суд України у справі № 6-325цс16 від 18.05.2016 року, які, в силу положень ст. 360-7 ЦПК України, мають враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Установивши, що умовами договору оренди землі передбачено зміну розміру орендної плати за землю, Харківська міська рада Харківської області ухвалила рішення про проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок; ОСОБА_2 заперечує від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, разом з тим у встановленому законом та договором порядку до предявлення до неї позову з боку Харківської міської ради Харківської області не порушувала питання про припинення чи розірвання цього договору, продовжує використовувати орендовану земельну ділянку. Вказане надає суду дійти висновку про наявність підстав для внесення змін до договору оренди землі в частині визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати.

Ураховуючи, що унаслідок зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначеного розрахунком №858/15 від 20.04.2015 року, змінився й розмір орендної плати за користування земельною ділянкою, то абзац другий пункту 9 договору оренди землі від 26.12.2006 року слід вважати зміненим з 01.05.2015 року та викладеним у такій редакції: «Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком №858/15 від 20.04.2015 року на рік становить 3 % від її нормативної грошової оцінки і складає 3 253,07 грн. або в місяць 271,09 грн.».

Згідно зі статтею 651 ЦК України розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Частиною другою цієї статті визначено, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Судом встановлено, що умовами договору оренди землі від 26.12.2006 року передбачено розірвання договору за взаємною згодою сторін, порядок такого розірвання визначений Положенням оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженим рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 року № 960/12, який з боку ОСОБА_2 не дотриманий. Зокрема п.25.1. вказаного Положення передбачено, що в разі, якщо орендар має намір достроково розірвати договір за взаємною згодою сторін, він повинен звернутися із заявою на імя міського голови про дострокове розірвання договору оренди землі. До заяви орендар зобовязаний додати необхідні документи. Випадків істотного порушення умов договору та інших підстав, передбачених договором та законом для одностороннього розірвання договору, судовим розглядом не встановлено. З огляду на викладене підстав для розірвання договору оренди землі за позовом ОСОБА_2 у судовому порядку не вбачається.

Відповідно до частини першої статті 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Встановлено, що Харківська міська рада Харківської області, на користь якої ухвалено рішення, понесла повязані з розглядом справи судові витрати зі сплати судового збору в розмірі 1 378 грн., які підтверджені документально.

Керуючись ст.ст. 632, 651 ЦК України, ст.ст. 30,32 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 13,15 Закону України «Про оцінку земель», ст.88 ЦПК України, суд,

вирішив:

Позовні вимоги Харківської міської ради до ОСОБА_2 про внесення змін до договору оренди землі задовольнити частково.

Вважати зміненим з 1 травня 2015 року абзац другий пункту 9 договору оренди землі від 02.10.2006р., укладеного між Харківською міською радою Харківської області та ОСОБА_2, і викласти його у такій редакції : «Розмір орендної плати на земельну ділянку згідно з розрахунком №858/15 від 20.04.2015 року на рік становить 3% від її нормативної грошової оцінки і складає 3253,07 грн. або в місяць 271,09 грн.»

В задоволенні решти позовних вимог Харківської міської ради відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь Харківської міської ради 1378 грн. 00 коп.

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до Харківської міської ради про розірвання договору оренди землі відмовити.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Харківської області протягом десяти днів з дня проголошення рішення шляхом подання апеляційної скарги.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо воно не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя