Справа № 658/1338/16-ц
(провадження № 2/658/683/16)
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 вересня 2016 року м.Каховка

Каховський міськрайонний суд Херсонської області

в складі: головуючого судді Терещенко О.Є.

при секретарі: Оніщенко Л.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду м. Каховки, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», третя особа товариство з обмеженою відповідальністю «Південенерго», про визнання іпотечного договору недійсним,

в с т а н о в и в :

В квітні 2016 року ОСОБА_2 звернувся до суду з вказаним позовом, посилаючись на те, що 10 січня 2006 року між ним та ТОВ «Південенерго» було укладено договір №220 про часткову участь у будівництві, основною метою укладання якого було його фінансування будівництва квар-тири №9, розташованої у будинку №131-а по вул. І.Кулика в м. Херсоні.

13 вересня 2006 року між ОСОБА_1 та акціонерно-комерційним банком соціального роз-витку «Укрсоцбанк» правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», було укладено кредитний дого-вір №Ф060795К відповідно до якого ОСОБА_2 отримав кредит в сумі 59 405 доларів США під 13% з терміном повернення 12.09.2021 року.

30.09.2006 року між АКБ соцрозвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 було укладено іпо-течний договір №02-23-Ф060795К-1596, відповідно до якого, в якості забезпечення виконання зо-бовязань за кредитним договором, було передано майнові права на незакінчену будівництвом квар-тиру №9, розташовану в будинку №131-а по вул. І.Кулика в м. Херсоні.

Додатковою угодою б/н від 12.03.2007 року до Договору №220 від 10.01.2006 року було вне-сено зміни.

Відповідно до п.1 додаткового договору №1 від 20.04.2007 року до іпотечного договору №02-23-Ф060795К-1596 від 13.09.2006 року, у звязку з підписанням 20.04.2007 року Додаткової угоди №1 до Договору кредиту №Ф060795К від 13.09.2006 року, якою передбачено зміну умов забезпечення зо-бовязань Іпоткодавця перед Іпоткодержателем, Сторони дійшли згоди припинити дію Іпотченого до-говору №02-23-Ф060795К-1596 від 1596 від 13.09.2006 року.

23.04.2007 року між ОСОБА_2 та ПАТ «Укрсоцбанк» було укладено іпотечний договір №02-23Ф060795К-724, відповідно до якого ПАТ «Укрсоцбанк» було передано майнові права на неза-кінчені будівництвом квартири, а саме:

-трикімнатну квартиру, яка знаходиться за адресою: Херсонська область, м. Каховка, вул. Гірників 7/72; трикімнатну квартиру за адресою: м. Каховка, вул. Гірників 7/66; двокімнатну квар-тиру за адресою: м. Каховка, вул. Гірників 7/61.

Позивач вважав, що вказаний договір іпотеки №02-23Ф060795К-724 від 23.04.2007 року був укладений з грубим порушенням вимог Закону, і просив суд:

- визнати іпотечний договір №02-23-Ф060795К-724 від 23.04.2007 року укладений між Ак-ціонерним комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК» (правонаступник публічне акціонерне товариство «УКРСОЦБАНК») та ОСОБА_1, посвідчений при-ватним нотаріусом Каховського району нотаріального округу Херсонської області ОСОБА_3 за зареєстрованим у реєстрі за №1007 - недійсним;

- зняти заборону відчуження на трикімнатну квартиру, яка знаходиться на четвертому поверсі, загаль-ною площею 60 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1; трикімнатну квартиру, яка знаходиться на першому поверсі, загальною площею 60 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, двокімнатну кварти-ру, яка знаходиться на третьому поверсі, загальною площею 50 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3.

- виключити записи про обтяження майнових прав на незакінчені будівнітвом: трикімнатну квартиру, яка знаходиться на четвертому поверсі, загальною площею 60 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4; трикімнатну квартиру, яка знаходиться на першо-му поверсі, загальною площею 60 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2; двокімнатну квартиру, яка знаходиться на третьому поверсі, загальною пло-щею 50 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_5 з Державного реєстру іпотек (реєстраційний номер обтяження №4849891 та Державного реєстру забо-рон відчуження об'єктів нерухомого майна (реєстра номер обтяження №4849504).

-стягнути з Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на користь ОСОБА_1 судові витра-ти.

В судовому засіданні представник позивача заявлені вимоги підтримав, наполягав на задово-ленні позову.

Представник відповідача в судове засідання не зявився, надавши заяву про розгляд справи без його присутності, просив відмовити в задоволенні позову з підстав, викладених в письмових запе-реченнях.

Представник третьої особи ТОВ «Південенерго» в судове засідання не зявився, надавши зая-ву про розгляд справи за його відсутністю.

Заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши письмові матеріали справи та оці-нивши докази у їх сукупності, суд дійшов до висновку, що в задоволенні позову слід відмовити з на-ступних підстав.

Судом встановлено:

10.01.2006 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Південенерго» було укладено договір №220 про часткову участь у будівництві, за яким ОСОБА_2 зобовязався надати грошові кошти на будів-ництво квартири в шестиповерховому 50-квартирному житловому будинку, розташованому за адре-сою: м. Херсон, вул. І.Кулика 131-А, а ТОВ «Південенерго», в свою чергу, зобовязувалося виконати будівництво вказаної квартири , ввести його в експлуатацію та передати у власність ОСОБА_1 на умовах вказаної угоди (а.с.4-8).

13 вересня 2006 року між ОСОБА_1 та акціонерно-комерційним банком соціального роз-витку «Укрсоцбанк» правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», було укладено кредитний дого-вір №Ф060795К відповідно до якого ОСОБА_2 отримав кредит в сумі 59 405 доларів США під 13% з терміном повернення 12.09.2021 року (а.с11-16).

Також, 13.09.2006 року між ОСОБА_1, як позичальником, та ТОВ «Південенерго», як «поручителем» та акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» правонаступ-ником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», як кредитором, було укладено договір поруки №02-23-Ф060795К-1598, за яким поручитель зобовязався перед Кредитором у повному обсязі солідарно відповідати за виконання Позичальником зобовязань щодо повернення суми Кредиту, сплати відсотків за користу-вання кредитом, комісій, а також можливих штрафних санкцій (пені, штрафу), у розмірі, в строки та в порядку, передбачених Договором кредиту №Ф060795К від 13.09.2006 року.

Зі змісту позовної заяви та письмових заперечень вбачається, що 13 вересня 2006 року в ра-хунок забезпечення виконання кредитних зобов'язань між Банком та Позичальником було укладено Іпотечний договір №02-23-Ф060795К-1596, посвідчений приватним нотаріусом Херсонського місь-кого нотаріального округу ОСОБА_4. зареєстрований у реєстрі за №8612 з накладанням заборони за реєстровим № 8613, з урахуванням Додаткового договору №1 від 20.04.2007 року, посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу ОСОБА_4 зареєстрований у реєстрі за №3845, згідно якого в іпотеку Банку передано майнові права на незакінчену будівництвом:

-Трикімнатну квартиру номер 72, яка знаходиться на 4 (Четвертому) поверсі, загальною площею 60 кв.м. (Шістдесят) квадратних метрів іпотечною вартістю 137 700(Сто тридцять сім тисяч сімсот) гривень 00 копійок, що будується за адресою: вулиця Гірняків, будинок 7, місто Ка-ховка, Херсонська область, Україна,

-Трикімнатну квартиру номер 66, яка знаходиться на 1 (Першому) поверсі, загальною пло-щею 60 кв.м. (Шістдесят) квадратних метрів, іпотечною вартістю 137 700(Сто тридцять сім ти-сяч сімсот) гривень 00 копійок, що будуються за адресою: вулиця Гірняків, будинок 7, місто Кахов-ка, Херсонська область,

-Двокімнатну квартиру номер 61, яка знаходиться на 3 (Третьому) поверсі, загальною пло-щею 50 кв.м. (П'ятдесят ) квадратних метрів, іпотечною вартістю 114 750 (Сто чотирнадцять тисяч сімсот п'ятдесят) гривень 00 копійок, що будуються за адресою: вулиця Гірняків, будинок 7, місто Каховка, Херсонська область, Україна.

Сторони вказували, що відповідно до п.п. 1.1.1. Іпотечного договору №02-23-Ф060795К-1596 від 13.09.2006 року, вищезазначені «Предмети іпотеки належать ОСОБА_1 0. А. на підставі Додатко-вої угоди від 12 березня 2007 року до Договору №220 на часткову участь в будівництві від 10 січня 2006 року, укладених між ОСОБА_1 0. А. та TOB „ПІВДЕНЕНЕРГО", а також документа, який під-тверджує фінансування ОСОБА_1 0. А. будівництва за рахунок власних коштів (Квитанція до прибут-кового касового ордеру номер 159 від 12 вересня 2006 року).

23.04.2007 року між ОСОБА_2 та ПАТ «Укрсоцбанк» було укладено іпотечний договір №02-23Ф060795К-724, відповідно до якого ПАТ «Укрсоцбанк» було передано майнові права на неза-кінчені будівництвом квартири, а саме:

-трикімнатну квартиру, яка знаходиться за адресою: Херсонська область, м. Каховка, вул. Гірників 7/72; трикімнатну квартиру за адресою: м. Каховка, вул. Гірників 7/66; двокімнатну квартиру за адресою: м. Каховка, вул. Гірників 7/61 (а.с.17-25).

Позивач просив визнати іпотечний договір №02-23Ф060795К-724 від 23.04.2007 року недій-сним, в звязку з тим, що пыд час укладання вказаного договору були порушены положення статты 5 Закону Украъни выд 05.05.2003 року №898-ІV «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час ук-ладання оспорюваного Договору іпотеки), оскільки майнові права на окремі приміщення в житло-вому будинку не моги бути предметом іпотеки.

Суд з позицією позивача погодитися не може з огляду на нижченаведене.

Відповідно до Закону України «Про іпотеку», іпотека - це вид забезпечення виконання зо-бов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'я-зання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кре-диторами цього боржника .

Визначення іпотеки міститься і у ст. 575 ЦК, згідно з якою іпотека - це застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов'язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності (ч.4 ст.З Закону № 898-IV).

Дійсне зобов'язання повинне ґрунтуватися на чинних правових підставах виникнення цивіль-них прав та обов'язків, передбачених законом, якими є договір або інший правочин, закон, рішення суду (ст. 11, ч. 2 ст. 509 ЦК), і повинне бути спрямоване на реальне настання юридичних наслідків.

Відповідно до визначення термінів, що містяться у ст. 1 Закону № 898-IV, основне зобов'язан-ня - це зобов'язання боржника за договорами позики, кредиту, купівлі-продажу, лізингу, а також зо-бов'язання, яке виникає з інших підстав, виконання якого забезпечене іпотекою. Так, іпотекою може бути забезпечене зобов'язання щодо управління майном, що випливає із Закону № 978-IV.

Отже, згідно із чинним законодавством іпотекою забезпечуються виключно реально існуючі зобов'язання або вимоги, які можуть виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чин-ності. Питання про визначення дійсності правочину пов'язується з моментом його вчинення відпо-відно до статей 205-210 ЦК. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 ЦК).

Відповідно до ч. 1 ст. З Закону № 898-IV іпотека виникає на підставі договору, закону або рі-шення суду.

Законом № 978-IV, яким регулюється процес будівництва багатоквартирних житлових будин-ків, встановлено, що предметом іпотеки можуть бути:

- за іпотечним договором, який укладається для виконання зобов'язань забудовника з укладеного з управителем фонду фінансування будівництва договору,- майнові права на нерухомість, яка є об'- єктом будівництва, або, за згодою управителя, об'єкт незавершеного будівництва (ст. 10);

з

- за іпотечним договором, що забезпечує зобов'язання довірителя фонду фінансування будів-ництва перед банком - позичальником, який надає кредит довірителю для придбання об'єктів інвесту-вання, - об'єкт інвестування, який стане власністю позичальника в майбутньому та/або майнові права на нього (ст. 50).

-

Згідно із Законом № 979-IV, який регулює відносини в системі іпотечного кредитування, пе-ретворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із засто-суванням механізмів управління майном, предметом іпотеки є об'єкт незавершеного будівництва та майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено (ст. 5).

Суд погоджується з позицією представника відповідача, що положення Закону № 978-IV під-лягають застосуванню до відносин щодо забезпечення іпотекою зобов'язання забудовника перед уп-равителем фонду фінансування будівництва, а також зобов'язання щодо повернення кредиту, що на-дається для участі у фондах фінансування будівництва або на придбання житла, що будується за ра-хунок коштів фонду операцій з нерухомістю. Переважне застосування цього Закону обумовлене в са-мому Законі.

Відповідно до пунктів 2 і 3 розд. VI «Прикінцеві положення» Закону № 978-IV:

-відносини щодо залучення коштів в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління ними регулюються цим Законом та іншими законодавчими актами України в частині, що не суперечать цьому Закону;

-до приведення інших законодавчих актів України у відповідність із нормами цього Закону вони діють у частині, що не суперечить цьому Закону.

Суд вважає, що Закон № 979-IV не може застосовуватися до відносин щодо надання кредиту, забезпеченого іпотекою, якщо ці відносини не передбачають перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами та застосування механізму управління майном.

Суд враховує, що до набрання чинності змінами, внесенними до Закону Ne 898-IV згідно із Законом від 25 грудня 2008 p. №800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на роз-виток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800-VI), майнові права на об'єкт незавершеного будівництва не були визначені як предмет іпотеки (постанова Верховного Суду Укра-їни від 17 квітня 2013 p. у справі № 6-8цс13).

З аналізу норми ч. 1 ст. 16 Закону № 898-IV, вищезазначених законів, а також статей 181, 182, 331 ЦК, Закону Ne 1952-IV можна зробити висновок, що власне сам об'єкт незавершеного будівниц-тва може бути предметом іпотеки за умови його державної реєстрації. Зазначене підтверджується п.п. 5.6 п. 5 гл. 2 розд. II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, (затверджено на-казом Міністерства юстиції України 22 лютого 2012 р. № 296/5; зареєстрованого в Міністерстві юс-тиції України 22 лютого 2012 р. за № 282/20595), відповідно до якого об'єкт незавершеного будівниц-тва може бути переданий в іпотеку після державної реєстрації права власності.

За відсутності реєстрації об'єкта незавершеного будівництва в іпотеку можуть передаватися майнові права на нього або права на земельну ділянку, на якій здійснюється будівництво.

Частиною 3 ст. 16 Закону № 898-IV встановлено, що після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору, у зв'язку із чим внесення змін до іпотечного договору щодо предмета іпотеки не потрібно.

Аналогічне правило, але із застереженням про обов'язок іпотекодержателя зареєструвати у встановленому законом порядку зміни щодо обтяження нерухомого майна, містять закони № 978-IV (ст. 50) і № 979-IV (ст. 5).

Державна реєстрація іпотеки визначає пріоритет іпотекодержателя на задоволення забезпе-чених іпотекою вимог. Згідно із ч. 7 ст. З Закону Nq 898-IV пріоритет права іпотекодержателя на за-доволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно ви-никає з моменту державної реєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно під-лягають задоволенню згідно з їх пріоритетом - у черговості їх державної реєстрації.

Відповідно до п.4 ч.І ст.5 Закону України «Про іпотеку» предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого не-рухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалеж-но від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Таким чином, суд вважає надуманою позицію позивача про порушення відповідачем ПАТ «Укрсоцбанк» при укладанні Договору іпотеки від 23.04.2007 року вимог закону, обравши в якості забезпечення майнових прав незакінчені будівництвом квартири.

Відповідно до п.40 Постанови № 5 від 30.03.2012 року Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ «Про практику застосування судами за-конодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин»: «Якщо предме-том іпотеки є об'єкт незавершеного будівництва, то по закінченні його будівництва іпотека збе-рігає силу, і її предметом є будівля (споруда), зведена в результаті завершення будівництва.»

Суд не може залишити поза увагою, що за умовами даного Договору в іпотеку Банку було передано не квартира чи будинок, а належні Позичальнику майнові права на цю нерухомість, яка буде створена (побудована) в майбутньому.

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном, як особливим об'єктом вважаються річ, сукуп-ність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнові права є неспоживною річчю та ви-знаються речовими правами. Майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумов-лене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права. Замовник виконав своє грошове зобов'язання за дого-вором будівельного підряду, повністю сплативши вартість об'єкта будівництва (стовідсоткову пе-редоплату), тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва або набуття май-нових прав на цей об'єкт (Правова позиція, висловлена Верховним Судом України в постанові від 15 травня 2013 року в справі 6-36цс13), а договір іпотеки, якою забезпечено виконання зобов'язан-ня, є правочином щодо розпорядження майновими правами інвестора. Указаний висновок викла-дений у постанові Верховного Суду України від 04 вересня 2013 року N0 6-51цс13 і відповідно до ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України».

В Постанові від 04 вересня 2013 року № 6-51цс13 Верховний суд України розяснив, що «май-нове право, яке можна визначити, як «право очікування», - є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому».

Згідно із ч.1 ст.589 ЦК України в разі невиконання зобов'язання, забезпеченого заставою, за-ставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави. Відповідно до ст. 27 Закону України «Про заставу» застава зберігає силу, якщо за однією з підстав, зазначених в законі, майно або майнові права, що складають предмет застави, переходять у власність іншої особи (Правова позиція, висловлена Верховним Судом України в постанові в справі №6-7цс13 від 03.04. 2013 року).

Суд враховує обгрунованим посилання представника відповідача на вимоги Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який ще з 14.01.2006 р. передбачає як можливий, предмет іпотеки майнові права на нерухомість, бу-дівництво якої не завершено. За такими договорами іпотекодавцем може бути забудовник або особа, власністю якої стане нерухомість після завершення будівниитва.

Згідно зі ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпо-течним боргом та іпотечні сертифікати» у редакції, чинній на час укладення договору, іпотека вини-кає щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Оспорюваний договір іпотеки було укладено для забезпечення виконання зобов'язання, що виникло на підставі укладеного між відповідачами кредитного договору від 13 вересня 2006 року, тобто у даному випадку наявний іпотечний борг (ст.1 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним бопгом та іпотечні сертифікати»).

Постановою НБУ від 01.12.2008 №406 (зареєстр. в Мін'юсті 17.12.2008 за № 1206/ 15897), враховуючи приписи законодавства, чинні на дату її прийняття, банкам було надано право приймати до розрахунку резерву для відшкодування можливих втрат за кредитними операціями банків заставу у вигляді майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Відповідно до пояснювальної записки до Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» - метою цього законо-проекту не було введення в оборот нового предмету іпотеки - майнових прав на іпотеку.

Частиною 3 ст. З Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекою може бути забез-печення виконання дійсного зобов'язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбут-ньому на підставі договору, що набрав чинності.

Таким чином, суд вважає, що аналіз перевірених судом доказів свідчить про відсутність правових підстав для визнання недійсним Іпотечного договору №02-23-Ф060795К-1596 від 13 ве-ресня 2006 року.

Крім того, суд не може залишити поза увагою, що, звернувшись з вимогою про визнання не-дійсним Договору іпотеки від 23.04.2007 року тільки 19.04.2016 року, позивач пропустив строки по-зовної давності для звернення до суду з даною вимогою. Підстав вважати поважними причини про-пуску цього строку позивач суду не навів, клопотань про поновлення строку позовної давності від по-зивача не надходило.

З урахуванням вищенаведеного суд знаходить позов необгрунованим і таким, що задоволен-ню не підлягає.

Керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 64, 130, 215, 218 ЦПК України, суд-

в и р і ш и в :

В задоволенні позову ОСОБА_1 до публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», третя особа товариство з обмеженою відповідальністю «Південенерго», про визнан-ня іпотечного договору недійсним відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у содовому засіданні під час проголошення су-дового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя: О. Є. Терещенко