АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 547/1229/15-ц Номер провадження 22-ц/786/648/16Головуючий у 1-й інстанції Харченко В.Ф. Доповідач ап. інст. Чумак О. В.
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

11 лютого 2016 року м. Полтава

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду Полтавської області в складі:

Головуючого-судді: Чумак О.В.,

Суддів: Дряниці Ю.В., Карнауха П.М.,

при секретарі: Лимар О.М.,

за участі: представника відповідача ОСОБА_2, представника відповідача ОСОБА_3, представника позивача ОСОБА_4

розглянула у відкритому судовому засіданні в м. Полтаві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_5

на рішення Семенівського районного суду Полтавської області від 09 грудня 2015 року

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Семаль» до ОСОБА_5, Фермерського господарства «Журавель», Семенівського районного управління юстиції у Полтавській області, про визнання поновленим договору оренди землі, про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, про визнання недійсним договору оренди землі, про скасування рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень на земельну ділянку.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, -

в с т а н о в и л а :

В жовтні 2015 року позивач звернувся до суду із зазначеним позовом. В обґрунтування своїх вимог зазначив, що 14 липня 2010 року Семенівським районним відділом ПРДДП «Центр ДЗ» було зареєстровано договір оренди землі, укладений між ним і ОСОБА_5 02 квітня 2008 року строком на 5 років. Вказував, що строк дії договору закінчився 14 липня 2015 року, а тому, з метою використання свого переважного права на оренду земельної ділянки ТОВ «Семаль» на адресу відповідача було направлено повідомлення про намір скористатися своїм правом оренди землі на новий строк, а також проект додаткової угоди. Проте, відповідач на пропозицію про поновлення договору оренди не відреагував, уклавши 15 липня 2015 року договір оренди земельної ділянки із ФГ «Журавель», який надалі було зареєстровано Семенівським РУЮ у Полтавській області.

Рішенням Семенівського районного суду Полтавської області від 09 грудня 2015 року визнано поновленим договір оренди землі від 02 квітня 2008 року, укладений між ОСОБА_5 і Дочірнім підприємством "Семаль", правонаступником якого є ТОВ "Семаль", зареєстрований 14 липня 2010 року Семенівським райвідділом ПРД ДП "Центр ДЗК", на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Зобов'язано ОСОБА_5 укласти у місячний строк з ТОВ "Семаль" додаткову угоду до договору оренди землі.

Визнано недійним договір оренди земельної ділянки № 34 від 15 липня 2015, укладений між ОСОБА_5 і ФГ "Журавель".

Скасовано рішення державного реєстратора Реєстраційної служби Семенівського районного управління юстиції Полтавської області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 22887543 від 15 липня 2015 17:09:51, номер запису про інше речове право: 10423502.

У іншій частині позов ТОВ «Семаль» залишено без задоволення.

Додатковим рішенням Семенівського районного суду Полтавської області від 21 січня 2016 року вирішено питання судових витрат.

З рішенням місцевого суду від 09 грудня 2015 року не погодився відповідач, оскарживши його в апеляційному порядку. В апеляційній скарзі ОСОБА_5, посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права, неповноту з'ясування обставин справи, що мають значення для справи, просить скасувати оскаржуване рішення суду першої інстанції і ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі. Вказує, що позивач повідомив його про намір поновити договір оренди землі через два дні після закінчення строку дії договору, а тому ТОВ «Семаль» не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі. Вважає, що укладений, згідно встановленого законом порядку, договір оренди землі з ФГ «Журавель» є чинним і скасуванню не підлягає.

У відповідності з ч.3 ст. 10, ч.1ст.11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Згідно ч.1 ст.60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

Частиною першою статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено право на справедливий суд, зокрема кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов'язків цивільного характеру.

Рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим, ухваленим на основі повно і всебічно з'ясованих обставин. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.

Колегія суддів, перевіривши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представника позивача та відповідачів, вважає, що скарга підлягає частковому задоволенню з підстав, передбачених п. 3, 4 ч. 1 ст. 309 ЦПК України.

Як вбачається з матеріалів справи, 02 квітня 2008 року між позивачем ДП «Семаль» і відповідачем ОСОБА_5 було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 1, 85 га, строком на 5 років. «Батьківщина» та відповідачем ОСОБА_6 на підставі сертифікату на земельну ділянку частку(пай) НОМЕР_1, який належав останньому був укладений договір оренди земельної ділянки площею 3,45 умовно кадастрових гектарів, яка знаходиться на території Пригарівської сільської ради без визначення меж цієї частки в натурі, строком на 5 років /а.с. 6-11/.

Зазначений договір був зареєстрований 14 липня 2010 року у Семенівському райвідділі ПРД ДП «Центр ДЗП», про що здійснено запис № 4 у Державному реєстрі земель /а.с. 11/.

Відповідно до п. 1.3 статуту ТОВ «Семаль», останнє створено шляхом перетворення ДП «Семаль» та є правонаступником в повному обсязі щодо усього майна, усіх прав та обовязків ДП «Семаль». Нова редакція статуту ТОВ «Семаль» зареєстрована 07 лютого 2013 року./а.с. 11, 61, 62/.

13 червня 2015 ТОВ «Семаль» надіслало позивачу лист про його намір, як правонаступника ДП «Семаль», скористатися відповідно переважним правом на укладення договору оренди землі на земельну ділянку площею 1,85 га на новий строк на умовах, визначених у доданій до листа № 332 додатковій угоді /а.с. 12/.

З рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення вбачається, що відповідач отримав зазначений лист 16 липня 2015 року, що засвідчив власноруч поставленим підписом. /а.с. 52/.

Ухвалюючи рішення місцевий суд виходив з того, що, оскільки відповідач протягом місяця після закінчення строку договору не повідомив позивача про відсутність бажання поновити договір оренди земельної ділянки, то такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Однак, колегія суддів не може погодитись з такими висновками місцевого суду, з огляду на наступне.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною першою статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

У частинах першій - п'ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Згідно до п. 20 Договору, передача земельної ділянки орендарю здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Відповідно до п. 43 Договору оренди землі від 02 квітня 2008 року, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Так, вбачаючи, що договір був зареєстрований 14 липня 2010 року, то строк його дії закінчувався 14 липня 2015, а тому орендар був зобов'язаний повідомити орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно із частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Вказана правова позиція висловлена Верховним Судом України у постанові від 25 лютого 2015 року у справі № 6-219 цс14, а також постанові від 10 червня 2015 року у справі № 6-70цс15.

З наведеного вбачається, що, за обставин даної справи, порушенням переважного права орендаря на поновлення договору оренди земельної ділянки визнається укладення орендодавцем договору оренди зазначеної земельної ділянки з іншим орендарем, лише за умови, що орендодавцем було отримано письмове повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати своє переважне право.

Так, судом встановлено і підтверджується матеріалами справи, що лист позивача про його намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк був отриманий відповідачем лише 16 липня 2015 року, тобто через два дні після закінчення строку дії договору від 02 квітня 2008 року.

Крім того, як вбачається зі змісту ст. 33 Закону України «Про оренду землі», законом передбачений обов'язок орендаря повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі. Таке повідомлення має бути надіслане не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, оскільки передбачає право орендодавця не менше місяця ознайомлюватись з проектом додаткової угоди і її відповідності вимогам закону.

Таким чином, позивач надіславши лист про його намір, як правонаступника ДП «Семаль», скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі лише 13 червня 2015 року, не забезпечив, встановлене законом право орендодавця протягом місяця розглядати пропозицію орендаря, а тому сам факт надіслання такої пропозиції не може вважатися належним повідомленням орендодавця про намір укласти договір оренди землі на новий строк.

Отже, позивачем ТОВ «Семаль» не було дотримано встановленої ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі» процедури для реалізації переважного права на поновлення договору, а саме орендар до закінчення строку дії договору не повідомив відповідачів в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк.

Враховуючи наведене колегія суддів приходить до висновку, що відповідач, не отримавши від ТОВ «Семаль», у встановлений законом строк, повідомлення про його намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди, мав підстави вважати, що ТОВ «Семаль» не виявило бажання поновити договір оренди, а тому договір закінчив свою дію у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено.

Оскільки судова колегія не вбачає в діях відповідача порушення переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі, то підстави для задоволення позовних вимог ТОВ «Семаль» - відсутні.

Таким чином, колегія суддів погоджується з доводами апеляційної скарги ОСОБА_5 і приходить до висновку про необхідність її задоволення.

За результатами апеляційному розгляду, колегія суддів прийшла до висновку, що оскаржуване рішення місцевого суду ухвалене з порушеннями норм матеріального права, а також невідповідністю висновків суду обставинам справи.

З огляду на наведене, колегія суддів вважає за необхідне скасувати рішення суду першої інстанції і ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову ТОВ «Семаль».

Керуючись ст.ст. 303, 304, п. п.3,4, ч.1 309, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів, -

в и р і ш и л а:

Апеляційну скаргу ОСОБА_5 - задовольнити.

Рішення Семенівського районного суду Полтавської області від 09 грудня 2015 року - скасувати. Ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Семаль» до ОСОБА_5, Фермерського господарства «Журавель», Семенівського районного управління юстиції у Полтавській області, про визнання поновленим договору оренди землі, про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, про визнання недійсним договору оренди землі, про скасування рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень на земельну ділянку - відмовити у повному обсязі.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржене до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Головуючий: (підпис) О.В.Чумак

Судді: (підпис) Ю.В.Дряниця

(підпис) П.М.Каранух

Згідно з оригіналом:

Суддя Апеляційного суду

Полтавської області О.В.Чумак