АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________
Справа № 642/6827/14-ц Головуючий суддя І інстанції Грінчук О.П.
Провадження № 22-ц/790/24/16 Суддя доповідач Шаповал Н.М.
Категорія: Спори, що виникають із договорів купівлі-продажу
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

12 липня 2016 року судова колегія судової палати у цивільних справах апеляційного суду Харківської області у складі:

головуючого Шаповал Н.М.,

суддів: Кіпенка І.С.,

ОСОБА_1,

за участю секретаря Брулевича В.В. ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за апеляційними скаргами Публічного акціонерного товариства «ПроКредит Банк» та представника ОСОБА_2 ОСОБА_3 на рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 24 грудня 2014 року по справі за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_2, Публічного акціонерного товариства «ПроКредит Банк», треті особи: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_5«я Валеріївна, Ленінський відділ державної виконавчої служби Харківського міського управління юстиції, про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним,-

ВСТАНОВИЛА:

У серпні 2014 року ОСОБА_4 звернулась до суду з вказаним позовом, в якому просила визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений між ПАТ «ПроКредит Банк» та ОСОБА_2, вирішити питання про судові витрати.

В обґрунтування позову зазначила, що 17.05.2007 року між нею та ЗАТ «ПроКредит Банк», правонаступником якого є ПАТ «ПроКредит Банк», було укладено договір іпотеки нерухомого майна № 6121-ІД-02, а саме квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1.

Рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 02 липня 2013 року в рахунок часткового погашення заборгованості за Рамковою угодою № 1621 від 20.04.2006 року, Договору про надання траншу № 2.21325/6121 від 17.05.2007 року, Договором про надання траншу № 207.29059/FW202.97 від 02.10.2008 року в загальному розмірі 215 114,54 грн. звернуто стягнення на нерухоме майно, що перебуває в іпотеці ПАТ «ПроКредит Банк», відповідно до Договору іпотеки № 6121-ІД-02 від 17.05.2007 року, затвердженого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_5, зареєстрованого в реєстрі за № 1657, а саме квартиру, загальною площею 47,4 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1, яка належить ОСОБА_4, шляхом надання АТ «ПроКредит Банк» права продажу предмету іпотеки від власного імені будь якій особі-покупцю за ціною, яку буде визначено суб»єктом оціночної діяльності не раніше, ніж за 30 календарних днів до укладання відповідного договору купівлі-продажу.

Виселено ОСОБА_4 з вказаної квартири. Надано ПАТ «ПроКредит Банк» право проводити всі необхідні дії, пов»язані з державною реєстрацією речових прав на спірну квартиру від власного імені, включаючи право внесення даних до Державного реєстру прав про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, отримання відповідних витягів з нього тощо.

Позивачка зазначила, що з витягу про реєстрацію правочинів їй стало відомо, що 26.11.2013 року вона продала, а ОСОБА_2 придбала спірну квартиру. Проте, жодної довіреності банку на продаж від її імені вона не надавала. Крім того, продаж згідно рішення суду має проводитися державною виконавчою службою, що відповідає вимогам Закону України «Про виконавче провадження» та Закону України «Про іпотеку». Також, з приводу виконання рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 02.07.2013 року було відкрите виконавче провадження у Ленінському відділі Державної виконавчої служби Харківського міського управління юстиції, і на підставі норм діючого законодавства вважає, що реалізація предмету іпотеки мала бути здійснена через виконавчу службу. Проте, жодної дії задля належної реалізації майна відповідачами здійснено не було. Вважає, що відповідачами було порушено її права при реалізації іпотечного майна, а саме: значно знижено вартість майна, яке реалізовується за оціночною вартістю; не повідомлено її про те, ким і коли буде проведено оцінку іпотечного майна; не надано результату оцінки іпотечного майна (акту, висновку або звіту). Крім того, під час проведення відчуження предмету іпотеки було порушено передбачені можливості реалізації майна, не дотримано вимог Цивільного законодавства (під час укладання договору купівлі-продажу), не дотримано вимог Законів України «Про виконавче провадження», «Про іпотеку», оскільки предмет іпотеки має реалізовуватися або за виконавчим документом, або через торгуючу установу.

Рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 24 грудня 2014 року позовні вимоги ОСОБА_4 задоволено в повному обсязі. Визнано договір купівлі продажу нерухомого майна: квартири АДРЕСА_2, укладений 26.11.2013 року між ПАТ «ПроКредит Банк» та ОСОБА_2,- недійсним; вирішено питання про судові витрати.

З таким рішенням не погодилось ПАТ «ПроКредит Банк», подало апеляційну скаргу, в якій просить скасувати вказане рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог ОСОБА_4 в повному обсязі, скасувати заходи забезпечення позову, якщо такі вживалися.

В апеляційній скарзі ОСОБА_3, представника ОСОБА_2 ставиться питання про скасування рішення суду за тих підстав, що суд з порушенням норм ст.. 213 ЦПК України прийняв рішення про визнання договору купівлі продажу спірної квартири недійсним. Не врахував, що порядок продажу предмета іпотеки був дотриманий, іпотекодавець був повідомлений, відповідно до положень ст. 38 Закону України « Про іпотеку» про намір укласти договір купівлі продажу квартири. Крім того, виконавчий лист знаходився на виконанні з приводу виселення ОСОБА_6 із спірної квартири, а не з приводу реалізації квартири і договір купівлі продажу квартири було укладено після набрання законної сили ухвали Ленінського районного суду м. Харкова від 14.11. 2013 року про забезпечення позову. Але ця ухвала це була предявлена до виконання до Реєстраційної служби ХМУЮ, тому на час укладення договору купівлі продажу квартири було відсутнє будь яке обтяження.

Перевіряючи законність і обґрунтованість судового рішення відповідно до вимог ч.1 ст.303 ЦПК України у межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, судова колегія вважає, що апеляційні скарги підлягають задоволенню, а рішення суду першої інстанції слід скасувати з підстав, передбачених п. 4 ч. 1 ст. 309 ЦПК України.

Приймаючи рішення про задоволення позову суд першої інстанції виходив із того, що при укладенні договору купівлі продажу спірної квартири були порушені вимоги Закону України « Про виконавче провадження», які регулюють порядок реалізації майна в рамках виконавчого провадження. При укладенні договору купівлі продажу спірної квартири діяла ухвала про забезпечення позову, якою на квартиру було накладено арешт. Звіт про незалежну оцінку вартості нерухомого майна не відповідає ринковій вартості квартири.

Проте, з такими висновками суду погодитися не можна за таких підстав.

Судом встановлено, що рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 02 липня 2013 року в рахунок часткового погашення заборгованості за Рамковою угодою № 1621 від 20.04.2006 року, Договору про надання траншу № 2.21325/6121 від 17.05.2007 року, Договором про надання траншу № 207.29059/FW202.97 від 02.10.2008 року в загальному розмірі 215 114,54 грн. звернуто стягнення на нерухоме майно, що перебуває в іпотеці ПАТ «ПроКредит Банк», відповідно до Договору іпотеки № 6121-ІД-02 від 17.05.2007 року, затвердженого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_5, зареєстрованого в реєстрі за № 1657, а саме квартиру, загальною площею 47,4 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1, яка належить ОСОБА_4, шляхом надання АТ «ПроКредит Банк» права продажу предмету іпотеки від власного імені будь якій особі-покупцю за ціною, яку буде визначено суб»єктом оціночної діяльності.

Відповідно до ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до вимог, визначених ч. ч. 2, 3 ст. 203 ЦК України, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Презумпція правомірності правочину закріплена у ст. 204 ЦК та може бути спростована, насамперед, нормою закону, яка містить відповідну заборону. У випадках, прямо не передбачених у законодавстві, презумпція правомірності правочину може бути спростована судом.

Згідно розяснень, які містяться у п. 2 постанови Пленуму Верховного Суду України від 26. 04. 1978 року № 3 «Про судову практику про визнання угод недійсними», угода може бути визнана недійсною лише з підстав і з наслідками, передбаченими законом. Вирішиючи спір про визнання угоди недійсною, суд повинен зясувати наявність тих обставин, з якими закон повязує визнання угод недійсними і настання відповідних юридичних наслідків.

Судова колегія не погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що підставою для визнання недійсним договору купівлі продажу предмета іпотеки є порушення норм Закону України « Про виконавче провадження» які регулюють порядок реалізації майна в рамках виконавчого провадження та що ОСОБА_7 не здійснив продаж квартири на прилюдних торгах.

Судом встановлено, що за рішенням суду встановлено порядок реалізації квартири шляхом надання АТ «ПроКредит Банк» права продажу предмету іпотеки від власного імені будь якій особі-покупцю за ціною, яку буде визначено суб»єктом оціночної діяльності.

Отже, до спірних правовідносин не повинен застосовуватися Закон України «Про виконавче провадження», оскільки цей закон визначає умови і порядок виконання рішень судів та інших органів ( посадових осіб), що відповідно до закону підлягають примусовому виконанню у разі невиконання їх у добровільному порядку.

Рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 02. 07. 2013 року про звернення стягнення на квартиру передбачає продаж даної квартири Банком як іпотекодержателем шляхом укладення договору купівлі продажу з будь якою особою покупцем. Тобто, виконання вказаної частини судового рішення здійснюється не в примусовому порядку, а тому на вказані правовідносини не розповсюджуються положення Закону України « Про виконавче провадження» при реалізації спірної квартири .

Виконавчий лист, виданий 23. 01. 2014 року Ленінським районним судом м. Харкова був предявлений до виконання вже після реалізації предмета іпотеки і він стосується лише одній із вимог за рішенням суду, а саме, виселення ОСОБА_4 із спірної квартири.

Статті 41 та 43 Закону України «Про іпотеку» визначають порядок здійснення оцінки предмету іпотеки для його реалізації з прилюдних торгів. В даному позові оскаржується договір купівлі продажу, укладений в порядку та згідно зі статей 36, 68 Закону України « Про іпотеку», тому положення статей 41 та 43, на які посилається позивач у позові, не розповсюджуються на спірні правовідносини.

Згідно ч. 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна субєктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Ціна продажу предмета іпотеки була визначена на підставі оцінки майна субєктом оціночної діяльності.

Доводи ОСОБА_4 про те, що за висновком ФОП ОСОБА_8 від 11 червня 2014 року вартість квартири станом на 11. 06. 2014 року становила 420 000 грн. не є підставою для задоволення позову, оскільки за час від укладення спірного договору до виготовлення вказаного висновку минуло більше ніж шість місяців. За цей час змінилась кон»юктура ринку нерухомості, національна валюта зазнала значної девальвації.

Крім того, висновок про вартість квартири, виготовлений ПП «Гео Майстер» не визнано недійсним.

Рішенням Московського районного суду м. Харкова від 19 травня 2016 року, залишеного без змін ухвалою апеляційного суду Харківської області від 19 травня 2016 року, у задоволенні позову ОСОБА_9, який діяв в інтересах ОСОБА_4, до Приватного підприємства «Гео Майстер», третя особа - ПАТ «Про КредитБанк» про визнання оцінки неякісною, недійсною, визнання дій протиправними, було відмовлено.

За змістом ч. 3 ст. 61 ЦПК України, обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Згідно ст. 38 Закону України «Про іпотеку» , якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків .

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. Статтю 38 доповнено частиною згідно із Законом N 800-VI ( 800-17 ) від 25.12.2008 \

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

01 березня 2013 року ОСОБА_4 як іпотекодавцю та ОСОБА_10 були направлені письмові повідомлення № 339/7/13, 340/7/13 від 26 лютого 2013 року про намір укласти договір купівлі продажу квартири АДРЕСА_3 А у м. Харкові.

ОСОБА_4 та ОСОБА_10 отримали вказане повідомлення, про що свідчить їх особистий підпис про вручення рекомендованого листа із зворотнім повідомленням. ( т. 1 а.с. 195- 201)

Протягом тридцяти денного строку з дня отримання повідомлення ОСОБА_4 не висловила намір придбати предмет іпотеки,тому протягом 5 днів після закінчення вказаного тридцяти денного строку, іпотекодержатель вправі був продати предмет іпотеки будь якій іншій особі на власний розсуд.

Враховуючи вказані вимоги закону, колегія суддів вважає, що відповідальність перед іпотекодацем за укладеним договором іпотеки за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього покладається на іпотекодержатель Пат «ПроКредиБанк», однак ця обставина не є підставою для визнання правочину недійсним.

Доводи позивачки про те, що площа квартири відрізняється від площі, вказаної в договорі купівлі продажу квартири на 2,2 кв.м. не впливає на існування квартири. Крім того, технічний паспорт, виготовлений на червень 2014 року не є доказом існування обставин, які були в листопаді 2013 року на час продажу спірної квартири.

Також, безпідставно суд першої інстанції послався як на підставу недійсності правочину те, що на час укладення договору купівлі продажу квартири набрала законної сили ухвала суду про забезпечення позову, якою на спірну квартиру накладено арешт.

Забезпечення позову по суті це обмеження субєктивних прав, свобод та інтересів відповідача або повязаних із ним інших осіб в інтересах забезпечення реалізації в майбутньому актів правосуддя і задоволення вимог позивача (заявника). Зазначені обмеження встановлює суд в ухвалі, вони діють до зміни судом виду забезпечення позову або скасування заходів забезпечення позову (ст.. 154 ЦПК України). Тому той факт, що встановлені судом в ухвалі обмеження не було зареєстровано у відповідному державному реєстрі, ведення якого передбачено Законом України № 1952 1У від 01 липня 2004 року « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» сам по собі не може слугувати підставою для висновку про відсутність такого обмеження і про те, що відповідач має право вільно розпоряджатися нерухомим майном, якщо про встановлену судом заборону відчужувати майно відповідачу достеменно відомо. ( Постанова Верховного суду України від 25 травня 2016 року у справі № 6- 605 цс 16)

Матеріали справи не містять даних про те, що ПАТ «Про ОСОБА_7» було достеменно відомо про ухвалу суду про забезпечення позову від 14 листопада 2013 року.

Судом апеляційної інстанції досліджувалась справа за позовом ОСОБА_11 до ОСОБА_4, ПАТ « Про КредиБанк» про визнання права власності на 1/2 частину майна та визнання недійсним договору іпотеки.

На а.с. 32 міститься ухвала суду від 14 листопада 2013 року про забезпечення позову щодо заборони ПАТ «ПроКредитБанк» проводити будь які дії, спрямовані на звернення стягнення на майно, що є предметом іпотеки, а саме, двокімнатну квартиру, що знаходиться у м. Харкові, вул. Клапцова, 67 а, кв. 4.

Вказана ухвала на адресу банка, або його представника судом не направлялась, оскільки відсутні відповідні супровідні листи про її направлення.

Представник Банку з матеріалами справи ознайомився лише 03. 02. 2014 року, про що свідчить заява, тобто, майже близько трьох місяців після прийняття ухвали про забезпечення позову.(а.с. 122)

В письмових запереченнях представник Банку зазначив, що на час укладання договору купівлі продажу спірної квартири їм не було відомо про існування вказаної ухвали.

Посилання представника позивача на те, що у повідомленні про вручення судової повістки від руки дописано про направлення представнику банку ухвали від 14.11 2013 року, іі вказане поштове повідомлення було отримано представником Банку 25.11 2013 року, за день до укладання договору купівлі продажу спірної квартири не свідчить про те, що Банку було достоменно відомо про заборону відчуження майна.

Судова повістка направлялась не за юридичною адресою Банку у м. Києві та у м. Харкові, а за адресою приватного помешкання, в якому зареєстрований ОСОБА_12, який раніше був представником Банку. У письмових запереченнях Банку зазначено, що ОСОБА_12 не отримував судову повістку, не розписувався про її отримання і взагалі підпис у розписки про отримання судової повістки відрізняється від підпису ОСОБА_12 , та на їх думку викликає сумнів у направленні ухвали про забезпечення позову, оскільки судова повістка про виклик у судове засідання виконана печатним текстом а про направлення ухвали дописано рукописним текстом.

Відповідно до вимог ч. 4 ст. 60 ЦПК України, доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Отже, слід дійти висновку, що даних про те, що ОСОБА_7 достоменно знав про ухвалу про накладання арешту на спірну квартиру матеріали справи не містять.

В апеляційній скарзі ПАТ «ПроКредит Банк» ставив питання про скасування заходів забезпечення позову, якщо такі вживались.

Матеріали справи свідчать, що ухвалою Ленінського районного суду м. Харкова від 12 серпня 2014 року забезпечено позов шляхом накладення арешту на нерухоме майно, а саме: квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4, шляхом заборони будь-яким особам укладати угоди стосовно цього майна, проводити його реєстрацію та перереєстрацію, здійснювати його відчуження до розгляду справи по суті. Заборонено ОСОБА_2 або будь-яким іншим особам, уповноваженим від її імені, здійснювати дії, спрямовані на відчуження (зміну власника) квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_5 до розгляду справи по суті. Заборонено ОСОБА_2 або будь-яким іншим особам, уповноваженим від її імені, реєстрацію будь-яких осіб в квартирі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_5 до розгляду справи по суті.

Відповідно до ч.6 ст. 154 ЦПК України, якщо у задоволенні позову було відмовлено, провадження у справі закрито або заяву залишено без розгляду, вжиті заходи забезпечення позову застосовуються до набрання судовим рішенням законної сили. Проте суд може одночасно з ухваленням судового рішення або після цього постановити ухвалу про скасування заходів забезпечення позову.

З урахуванням того, що колегія суддів приходить до висновку про відмову у задоволенні позову ОСОБА_4 до ОСОБА_2, Публічного акціонерного товариства «ПроКредит Банк», треті особи: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_5«я Валеріївна, Ленінський відділ державної виконавчої служби Харківського міського управління юстиції, про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, клопотання Банку про скасування заходів забезпечення позову, вжитих ухвалою Ленінського районного суду м. Харкова від 12 серпня 2014 року підлягають скасуванню.

Керуючись ч.6 ст. 156 ЦПК, ст.ст. 303, 304, п. 4 ч. 1 ст. 309, 317, 319 ЦПК України, судова колегія

В И Р І Ш И Л А:

Апеляційні скарги Публічного акціонерного товариства «ПроКредит Банк» та представника ОСОБА_2 ОСОБА_3 - задовольнити.

Рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 24 грудня 2014 року скасувати.

У задоволенні позову ОСОБА_4 до ОСОБА_2, Публічного акціонерного товариства «ПроКредит Банк», треті особи: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_5«я Валеріївна, Ленінський відділ державної виконавчої служби Харківського міського управління юстиції, про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, відмовити.

Скасувати заходи забезпечення позову вжиті ухвалою Ленінського районного суду м.Харкова від 12 серпня 2014 року.

Рішення суду апеляційної інстанції набирає законної сили з моменту її проголошення, але може бути оскаржене в касаційному порядку протягом двадцяти днів безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий: Н.М. Шаповал

Судді: І. С. Кіпенко

ОСОБА_1