Справа №574/179/16-ц Головуючий у суді у 1 інстанції - ОСОБА_1
Номер провадження 22-ц/788/1109/16 Суддя-доповідач - ОСОБА_2
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 липня 2016 року м.Суми

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Сумської області в складі:

головуючого-судді - Бойка В. Б.,

суддів - Гагіна М. В. , Семеній Л. І.

з участю секретаря судового засідання -

ОСОБА_3,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні апеляційного суду апеляційну скаргу Фермерського господарства «Едельвейс2007» на рішення Буринського районного суду Сумської області від 28 квітня 2016 року

в цивільній справі за позовом Фермерського господарства «Едельвейс2007» до ОСОБА_4, Приватного підприємства «Агропромислова фірма «Україна» про визнання договору оренди землі недійсним,

В С Т А Н О В И Л А :

В лютому 2016 року Фермерське господарство « Едельвейс 2007 » ( далі - ФГ ) звернулось до Буринського районного суду Сумської області з даним позовом, в якому уточнивши свої вимоги ( а.с. 52-58 ) просило : визнати дії ОСОБА_4 та Приватного підприємства « Агропромислова фірма « Україна » ( далі ПП ) неправомірними такими, що порушили його права; визнати недійсним договір оренди землі від 12 березня 2014 року, укладений між ОСОБА_4 та ПП.

Рішенням Буринського районного суду Сумської області від 28 квітня 2016 року в задоволенні позовних вимог ФГ відмовлено.

В апеляційній скарзі ФГ посилаючись на неповне зясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи невірне застосування норм матеріального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким про задоволення позовних вимог.

Вважає, судом першої інстанції при ухваленні оскаржуваного рішення не враховано, що 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, в тому числі і до Закону України « Про оренду землі » ( далі Закон ), відповідно до яких договір оренди землі вважається укладеним не з моменту його державної реєстрації, а з моменту досягнення між сторонам згоди стосовно усіх істотних умов договору - підписаний з ОСОБА_4 договір оренди землі від 20 грудня 2012 року вважається укладеним з 01 січня 2013 року. Вказує, що після закінчення строку дії договору від 20 грудня 2007 року ФГ продовжувало користуватись земельною ділянкою, жодних заперечень з цього приводу від орендодавця не надходило, отже договір оренди землі у відповідності до ст. 33 вказаного Закону вважається продовженим.

Зазначає, що дії відповідачів по виділенню земельних ділянок є протиправними та порушують права суміжних земельних ділянок, а ПП знало про перебування, на час укладення спірного договору, належної ОСОБА_4 земельної ділянки в оренді у ФГ. Посилається також на упередженість суду при розгляді даної справи.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника ФГ, який підтримав доводи скарг, заперечення представника відповідачів проти їх задоволення, перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

У відповідності до приписів ст. 308 ЦПК України, апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Не може бути скасоване правильне по суті і справедливе рішення суду з одних лише формальних міркувань.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог ФГ, суд першої інстанції виходив з того, що позивач втратив переважне право орендаря за договором оренди від 30 грудня 2007 року, оскільки не дотримався вимог ст. 33 Закону, а строк його дії припинено в звязку з закінченням строку, на який його було укладено. На момент укладення спірного договору, земельна ділянка у користуванні інших осіб не перебувала, а твердження позивача про порушення відповідачами його прав не ґрунтуються на доказах.

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції, оскільки він відповідає обставинам справи та вимогам закону.

Статтею 1 Закону передбачено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, ОСОБА_4 на праві власності належить земельна ділянка площею 3,4022 га, яка розташована на території Буринської міської ради Сумської області, цільове призначення якої ведення товарного сільськогосподарського виробництва ( а.с. 11 ).

30 грудня 2007 року між ОСОБА_4 та ФГ укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки, який був зареєстрований в Буринському районному відділі Сумської регіональної філії ДП «ЦДЗК» 15 січня 2008 року за №113 ( а.с. 8-9 ).

Земельна ділянка була передана ОСОБА_4 та прийнята позивачем в оренду згідно з актом приймання-передачі від 30 грудня 2007 року ( а.с. 10 ).

Згідно умов даного договору, ОСОБА_4 надав спірну земельну ділянку ФС у користування строком на 5 років на умовах сплати останнім орендної плати.

Пунктом 43 договору встановлено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Статтею 18 Закону ( в редакції яка діяла станом на 30 грудня 2007 року ), договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Таким чином, договір оренди землі від 30 грудня 2007 року набрав чинності 15 січня 2008 року та діяв до 15 січня 2013 року.

Відповідно до ст. 792 ЦК України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

У відповідності до ч.ч. 12 ст. 33 Закону, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).

Для застосування ч. 1 ст. 33 Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору оренди землі на новий строк; до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; немає письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Такі ж висновки зроблено Верховним Судом України у постановах від 25 лютого 2015 року, за наслідками розгляду справ №6-219цс14, №6-10цс15 та від 18 березня 2015 року, у справах №6-3цс15 та №6-4цс15.

Статтею 360-7 ЦПК України передбачено, що висновок щодо застосування норм права, викладений у постанові Верховного Суду України, має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Пунктом 8 договору встановлено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 360 днів до закінчення строку дії договору письмово повідомити орендодавця про намір продовжити його дію.

Проте, ФУ у встановлений договором строк ( до 10 січня 2012 року ) не надіслав ОСОБА_4 повідомлення про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди.

Додаткової угоди до договору щодо поновлення договору оренди від 30 грудня 2007 року між сторонами у місячний строк, тобто до 15 лютого 2013 року, укладено не було. Отже, продовження користування ФГ належною ОСОБА_4 земельною ділянкою після 15 січня 2013 року також не свідчить, що дію договору оренди від 30 грудня 2007 року було поновлено.

Користування позивачем земельною ділянкою після 15 січня 2013 року полягало у тому, що в межах строку договору восени 2012 року ФГ земельна ділянка була засіяна озимою пшеницею, відповідно, позивач мав право зібрати урожай влітку наступного року.

Доводи апеляційної скарги про те, що договором оренди від 20 грудня 2012 року поновлено оренду спірної земельної ділянки не заслуговують на увагу.

Зокрема, згідно ч. 4 ст. 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Частиною 3 ст. 640 ЦК України ( в редакції, яка діяла до 01 січня 2013 року ) було передбачено, договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації.

Відповідно до приписів ст.ст. 18, 20 Закону ( в редакціях, які діяли до 01 січня 2013 року ), укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Частиною ч. 4 ст. 334 ЦК України ( в редакції, яка діяла з 01 січня 2013 року ) встановлено, що права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

У відповідності до ч. 5 ст. 6 Закону, ст. 125 ЗК України, право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Таким чином, з 01 січня 2013 року право на нерухоме майно у набувача за договором виникатимуть не з моменту державної реєстрації такого договору, адже державна реєстрації договорів щодо нерухомості скасовується, а з моменту державної реєстрації права на набуте за договором нерухоме майно.

Проте ФГ не було зареєстровано ані договору оренди землі від 20 грудня 2012 року ( до 31 грудня 2012 року ), ані право оренди земельної ділянки ( після 01 січня 2013 року. ). Таким чином, ФГ в установленому законом порядку не набуло права оренди земельної ділянки належної ОСОБА_4

Відповідно до вимог ч.ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

З матеріалів справи слідує, що 12 березня 2014 року між ОСОБА_4 та ПП укладено договір оренди землі, строком на 7 років ( а.с. 65-67 ). Земельна ділянка була передана ОСОБА_4 та отримана ПП 17 березня 2014 року на підставі акту приймання-передачі( а.с. 71 ). Того ж дня ПП зареєструвало своє право оренди земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права ( а.с. 74 ).

З показань свідка ОСОБА_5, наданих в суді першої інстанції слідує, що ФГ не користувалось спірною земельною ділянкою після збору врожаю озимих влітку 2013 року.

Окрім того, ОСОБА_4 відмовився від отримання від ФГ орендної плати за 2013 рік, що в свою чергу також підтверджує відсутність на той час між ними договірних зобовязань.

Враховуючи те, що на час укладення спірного правочину належна ОСОБА_4 земельна ділянка позивачем не використовувалась та в оренді не перебувала, тому відсутні підстави вважати, що даний договір порушує права ФГ на вказане нерухоме майно.

Є безпідставними також посилання ФГ в своєму уточненому позову на приписи ст. 228 ЦК України як на підставу для визнання договору оренди землі від 12 березня 2014 року недійсним.

Зокрема, вказана норма містить дві категорії порушень, за наявності яких правочин вважається нікчемним в звязку з порушенням публічного порядку, а саме:

- правочин, спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина,

- правочин, спрямований на знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним.

Однак, ФГ взагалі не обґрунтовано, яким чином оскаржуваний договір порушує публічний порядок суспільства. Доказів на підтвердження наявності у сторін даного правочину умислу порушити публічний порядок по справі не зібрано.

Таким чином, суд першої інстанції прийшов до обґрунтованого висновку про відсутність в орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки не дотримано процедури такого поновлення, встановленої статтею 33 Закону, а продовження користування орендованою земельною ділянкою орендарем поза межами строку дії цього договору за відсутністю укладеної додаткової угоди щодо його поновлення, не є підставою для визнання укладеного з новим орендарем договору оренди недійсним, оскільки право позивача на переважне поновлення договору оренди землі не порушено.

Окрім того, колегія суддів враховує і ту обставину, що між відповідачами тривалий час існують договірні відносини, забезпечувати стабільність яких і призване цивільне законодавство України.

Інші доводи апеляційної скарги висновків суду також не спростовують.

З огляду на наведене вище, колегією суддів не виявлено неправильного застосування норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, які могли б бути підставою для зміни чи скасування рішення суду першої інстанції, тому апеляційна скарга задоволенню не підлягає.

Керуючись ст.ст. 303, 307, 312-315 ЦПК України, колегія суддів

У Х В А Л И Л А :

Апеляційну скаргу Фермерського господарства « Едельвейс 2007 » відхилити.

Рішення Буринського районного суду Сумської області від 28 квітня 2016 року в даній справі залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Головуючий

Судді