О К Р Е М А Д У М К А
судді Вищого спеціалізованого суду України
з розгляду цивільних і кримінальних справ
13 липня 2016 року м. Київ
Рішенням Яремчанського міського суду Івано-Франківської області від 05 червня 2014 року позовні вимоги ОСОБА_2 задоволено частково. Визнано недійсним договір оренди від 20 жовтня 2013 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4

У задоволенні решти позовних вимог ОСОБА_2 відмовлено.

Зустрічний позов ОСОБА_5 до ОСОБА_3, Виконавчого комітету Поляницької сільської ради, Обласного комунального підприємства «Коломийське міжрайонне бюро технічної інвентаризації», ОСОБА_2, ОСОБА_4 про визнання недійсним договору оренди, визнання недійсним та скасування пункту рішення виконавчого комітету Поляницької сільської ради, визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності на нерухоме майно та визнання права власності на нежитлові будівлі задоволено.

Визнано недійсним та скасовано п. 2 рішення Виконавчого комітету Поляницької сільської ради від 23 серпня 2012 року № 167-22-2012 у частині оформлення права власності ОСОБА_3 на готельно-ресторанний комплекс, загальною площею 1 628,8 кв. м, житловою площею 1 278,3 кв. м, який збудовано у 2012 році у АДРЕСА_1.

Визнано незаконним та скасовано свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане виконавчим комітетом Поляницької сільської ради від 30 серпня 2012 року серії НОМЕР_1.

Скасовано рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 30 серпня 2012 року серії НОМЕР_1.

Визнано за ОСОБА_5 право власності на нежитлові будівлі за адресою: АДРЕСА_1, до складу яких входять: готельно-ресторанний комплекс, зазначений у плані літерою «А», загальною площею 1 243,2 кв. м, адміністративного-господарський корпус, зазначений в плані літерою «Б», загальною площею 385,6 кв. м, навіс, зазначений в плані літерою «В», навіс, зазначений в плані літерою «Г», альтанку, зазначену в плані літерою «Д», альтанку, зазначену в плані літерою «Е», ворота, зазначені в плані літерами «N» і «N1», огорожу, зазначену в плані літерою «N2», септики, зазначені в плані літерами «N3»-« N9».

Зобовʼязано ОСОБА_3, ОСОБА_4 усунути перешкоди у здійсненні ОСОБА_5 права користування і розпорядження нежитловими будівлями за адресою: АДРЕСА_1, до складу яких входять: готельно-ресторанний комплекс, зазначений у плані літерою «А», загальною площею 1 243,2 кв. м, адміністративно-господарський корпус, зазначений в плані літерою «Б», загальною площею 385,6 кв. м, навіс, зазначений в плані літерою «В», навіс, зазначений в плані літерою «Г», альтанку, зазначену в плані літерою «Д», альтанку, зазначену в плані літерою «Е», ворота, зазначені в плані літерами «N» і «N1», огорожу, зазначену в плані літерою «N2», септики, зазначені в плані літерами «N3»-

«N9».

Визнано недійсним договір оренди від 20 жовтня 2013 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Ухвалою апеляційного суду Івано-Франківської області від 18 вересня 2014 року рішення Яремчанського міського суду Івано-Франківської області від 5 червня 2014 року залишено без змін.

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ не погодилася з висновками судів, та передала справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Такий висновок вважаю помилковим, виходячи з наступного.

27 грудня 2011 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_5 укладено договір суперфіцію, яким ОСОБА_3 (суперфіціар) передав ОСОБА_5 (суперфіціарію) у строкове безоплатне спільне з суперфіціаром користування земельну ділянку, розташовану на території Яремчанської міської ради за адресою: АДРЕСА_1 для розміщення готельно-ресторанного комплексу.

Відповідно до п. 1.2 договору суперфіції, земельна ділянка надана в користування з метою здійснення суперфіціарієм будівництва та подальшої експлуатації об'єктів нерухомості, згідно проекту будівництва, на праві спільної сумісної власності в частинах 1/10 суперфіціара до 9/10 суперфіціарія, згідно проекту будівництва зі збереженням цільового призначення наданої земельної ділянки.

Згідно з Витягом від 27 грудня 2011 року нотаріусом було внесено відомості про це до Державного реєстру правочинів.

Із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень вбачається, що договір суперфіцію внесений до реєстру 08 липня 2013 року.

Дійшовши висновку, що зазначена обставина потребує додаткової перевірки та унеможливлює визнання недійсними договору оренди, рішення виконкомупро право власності на нерухоме майно, видане виконавчим комітетом Поляницької сільської ради від 30 серпня 2012 року серії НОМЕР_2 та визнання за ОСОБА_5 права власності на нежитлові будівлі, оскільки зазначені правочини та дії вчинені ОСОБА_3 до реєстрації договору суперфіцію у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Разом з тим, при розгляді справи суд першої інстанції, з висновком якого погодився й апеляційний суд, правильно взяв до уваги п. 9.1 договору суперфіцію від 27 грудня 2011 року, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_5 та вірно врахував, що рішенням Яремчанського міського суду Івано-Франківської області від 06 лютого 2014 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Івано-Франківської області від 28 травня 2014 року, у задоволенні позову ОСОБА_3 про визнання недійсним договору суперфіцію та скасування його державної реєстрації - відмовлено.

Таким чином, обставини, встановлені у вказаних судових рішеннях відповідно до ч. 3 ст. 61 ЦПК України є преюдиційними і повторному доказуванню не підлягають.

Крім того, висновок судів попередніх інстанцій відповідає роз'ясненням, наданим Вищим спеціалізованим судом України з розгляду цивільних і кримінальних справ у п. 5 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07 лютого 2014 року № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав», згідно з яким вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України). Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Проте, якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, то право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону (стаття 334 ЦК України) та з урахуванням положення про дію закону в часі на момент виникнення спірних правовідносин (стаття 5 ЦК України).

До державної реєстрації права власності за новим набувачем покупець за договором про відчуження майна, виконаним сторонами, не має права розпоряджатися цим майном, оскільки право власності на нього зберігається за продавцем, проте має право на захист свого володіння на підставі статті 396 ЦК України. При цьому слід мати на увазі, що після оплати вартості проданого майна і передання його покупцеві, але до державної реєстрації переходу права власності, продавець також не має права ним розпоряджатися, оскільки це майно є предметом виконаного продавцем зобов'язання, яке виникло з договору про відчуження майна (пункт 1 частини першої статті 346 ЦК України), а покупець є його законним володільцем. У разі укладення нового договору про відчуження раніше переданого покупцю майна без розірвання попереднього договору чи визнання судом його недійсним продавець несе відповідальність за його невиконання у виді відшкодування збитків новому покупцеві.

Тобто, уклавши договір суперфіцію, суб'єкти цих правовідносин визначили свої права та обов'язки щодо долі нерухомого майна, що потягло за собою неможливість розпорядження вказаним нерухомим майном ( у тому числі і укладати договори оренди, передавати майно у іпотеку, і таке інше) для будь-кого із сторін договору до його державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Ураховуючи наведене, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позову.

За таких обставин, вважаю, що необхідно було застосувати наслідки, передбачені ст. 337 ЦПК України.

Суддя Вищого спеціалізованого

суду України з розгляду цивільних

і кримінальних справ І.М.Завгородня