Справа № 183/5882/16
№ 2/183/3003/16
09 грудня 2016 року м. Новомосковськ
Новомосковський міськрайонний суд Дніпропетровської області в складі головуючого судді Дубовенко І.Г., при секретареві Драній В.О., розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Новомосковську цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, третя особа - Міська біржа нерухомості про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності, -
В провадженні Новомосковського міськрайонного суду Дніпропетровської області знаходиться цивільна справа за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, третя особа - Міська біржа нерухомості, в якому позивач просить суд:
- визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 між ОСОБА_4 та ОСОБА_3, як продавцями та ОСОБА_1, як покупцем та посвідчений на Міській біржі нерухомості 01 квітня 1999 року;
- визнати за позивачем право власності на квартиру АДРЕСА_1.
В обґрунтування заявленого позову позивач посилався на те, що відповідно до договору купівлі-продажу від 01 квітня 1999 року, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_3, як продавцями та ОСОБА_1, як покупцем, зареєстрованого на міській біржі нерухомості за реєстраційним № 72-499, позивач придбав у відповідачів за 7743 гривень квартиру АДРЕСА_1..
Зазначений договір купівлі-продажу 05 квітня 1999 року було зареєстровано в бюро технічної інвентаризації та записаний в реєстрову книгу № 1 за реєстровим № 89.
Після укладення та підписання договору позивач сплатив продавцям суму грошей визначену договором купівлі-продажу, а продавці, в свою чергу, передали йому у власність квартиру та документацію на неї. Позивач оселився в квартирі, як повноправний власник. В даний час йому стало відомо, що укладений договір купівлі-продажу повинен бути нотаріально посвідчений, в противному випадку він є недійсним. Позивач намагався знайти продавця, щоб звернутися до нотаріальної контори і посвідчити договір, однак все марно.
Тому позивач вимушений звернутися до суду з вказаним позовом.
В судове засідання позивач не з'явився, подавши заяву про розгляд справи за його відсутності, т.я. підтримує позов в повному обсязі та просить його задовольнити. Не заперечує проти заочного розгляду справи.
Відповідачі в судове засідання не з'явилися, були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи, шляхом оголошення до газети.
Представник третьої особи в судове засідання не з'явився, був належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи, шляхом направлення судової повістки за місцем його перебування, однак судова повістка повернута до суду без вручення.
Ухвалою суду встановлений заочний розгляд справи.
У зв'язку з тим, що сторони та інші учасники судового процесу в судове засідання не з'явились фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
Суд, дослідивши матеріали справи, вважає даний позов обґрунтованим і таким, що підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом по справі встановлено, що 01 квітня 1999 року, між ОСОБА_4 та ОСОБА_3, як продавцями та ОСОБА_1, як покупцем, укладено договір купівлі-продажу за 7743 гривень квартиру АДРЕСА_1..
Вказаний договір було укладено та зареєстровано на міській біржі нерухомості за реєстраційним № 72-499, а також 05 квітня 1999 року було зареєстровано в бюро технічної інвентаризації та записаний в реєстрову книгу № 1 за реєстровим № 89.
Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.
Відповідно до п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Таким чином на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року, чинного на час їх виникнення.
Відповідно до ст. 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.
За змістом ст. ст. 128, 153 ЦК УРСР, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов'язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Так, право укладати договори купівлі-продажу і реєструвати їх на товарній біржі передбачено статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» № 1956-ХІІ від 10 грудня 1991 року, згідно ч. 2 якої - угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.
ОСОБА_5 юстиції України за № 17-12-44 від 10 квітня 1998 року, роз'яснює, що угоди укладені на біржі не прирівняні до нотаріально посвідчених, а тільки підлягають подальшому нотаріальному посвідченню.
Положеннями ст. 47 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) передбачено, що нотаріальне посвідчення угод обов'язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу.
У відповідності до ч. 3 ст. 18 Земельного Кодексу України від 18 грудня 1990 року № 561-XII, який діяв станом на час укладання угоди, придбання земельних ділянок, що перебувають у колективній або приватній власності, провадиться за договором купівлі-продажу, який посвідчується у нотаріальному порядку.
Договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.
Відповідно з п. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому випадку нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Відповідно до п. 4 Постанови Пленуму Верховного ОСОБА_1 України № 3 від 28 квітня 1978 року, зі змінами № 15 від 15 травня 1998 року «Про судову практику по справам про визнання угод недійсними», з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною.
Правила державної реєстрації об'єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджені наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству № 56 від 13 грудня 1995, зареєстровані в ОСОБА_5 юстиції України 19 січня 1996 року за № 31, передбачали підставу для державної реєстрації договорів купівлі-продажу, зареєстрованих біржею.
Відповідно до п. 5 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 01 липня 2004р. за № 1952-1 право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою. На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна.
Тобто, у період укладання спірного договору купівлі-продажу існував пробіл у чинному законодавстві, тому що, згідно ст. ст. 242, 227 ЦК України (1963 року) договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Тим часом, у відповідності зі ст. ст. 15 Закону України " Про товарну біржу" біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (ч. 1 ст. 128 ЦК УРСР), а у відповідності зі ст. 153 ЦК УРСР договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору. Як убачається з положень укладеного договору купівлі-продажу нерухомого майна, сторони за договором - уклали даний договір, здійснили купівлю-продаж належної продавцю на праві власності нерухомого майна. Позивачем у справі усі умови за договором виконані. Згідно з п. 2 вищевказаного договору відчужувана нерухомість продана позивачу за 7743 гривень, які отримані були Продавцем від Покупця до підписання угоди. Доказів того, що сторони заперечували укладений договір, згідно до вимог ст. 237 ЦК України, суду не було надано, тому, суд вважає укладений договір дійсним.
Крім того, судом встановлено, що відповідач у справі ухиляється від нотаріального посвідчення вищевказаного договору.
Оскільки, покупець повністю виконав умови договору купівлі-продажу, сплатив за придбане майно грошові кошти, фактично володіє об`єктом нерухомості та земельною ділянкою, на якій розташовано об`єкт нерухомості, угоди купівлі-продажу не визнавались недійсними, позивач на підставі ст. ст. 128, 153 ЦК УРСР і ст. 49 Закону України «Про власність» набув право власності на спірні об`єкт нерухомості та земельну ділянку і правомірно володіють ними. Передбачених законом підстав для не визнання дійсним неоспореного договору купівлі-продажу спірного домоволодіння в судовому порядку не має.
Статтею 392 діючого ЦК України передбачено право власника майна на пред'явлення позову про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.
Таким чином, суд вважає, що сторони домовилися про усі істотні умови договору купівлі - продажу об`єкту нерухомості, виконання договору відбулося.
Оскільки в судовому засіданні встановлено факт повного виконання спірного договору сторонами, факт неможливості оформлення угоди належним чином на сьогоднішній день, оскільки один з контрагентів ухиляється від його нотаріального посвідчення, то суд вважає за можливе визнати вказаний договір дійсним, а за позивачем повинно бути визнано право власності на вищевказану квартиру.
На підставі вищевикладеного, керуючись ст.ст. 3, 5-8, 10, 57, 60, 88, 212, 214, 215, 225, 226 ЦПК України, -
Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, третя особа - Міська біржа нерухомості про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, як продавцями та ОСОБА_1, як покупцем та посвідчений на Міській біржі нерухомості 01 квітня 1999 року.
Визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_1.
Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом десяти днів з дня отримання його копії.
Рішення може бути оскаржене позивачем в апеляційному порядку до апеляційного суду Дніпропетровської області через суд першої інстанції шляхом подачі в 10-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення заочне рішення може бути оскаржене відповідачем в апеляційному порядку.

Суддя І.Г.Дубовенко