Гайворонський районний суд Кіровоградської області
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

27.12.2016 року Гайворонський районний суд Кіровоградської області в складі : головуючого - судді Панасюка І.В.

при секретарі ОСОБА_1,

з участю представника позивачів адвоката ОСОБА_2,

представника відповідача адвоката ОСОБА_3,

у залі суду, розглянувши у відкритому судовому засіданні обєднану цивільну справу за позовами ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11 до фермерського господарства «Лан» про визнання договорів оренди землі недійсними,-

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11 звернулися до суду з позовами до фермерського господарства «Лан» про визнання договорів оренди землі недійсними.

Оскільки вимоги є тотожними, заявлені до одного відповідача, стосуються аналогічних договорів, за клопотанням позивача та згодою протилежної сторони, справи за усіма позовами ухвалою суду від 07.11.2016 року були об»єднані в одне провадження.

Позивачі вказали, що вони є власниками земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Бандурівської сільської ради, Гайворонського району, Кіровоградської області:

ОСОБА_4 земельної ділянки площею 2,48 га на підставі державного акту на право власності на землю серії ІІІ-КР № 009767 від 22.05.2002 р.,

ОСОБА_5, земельної ділянки 2,46 га на підставі державного акту на право власності на землю серії I-КР №011459 від 22.05.2002 р.,

ОСОБА_6, земельної ділянки 2,47 га на підставі державного акту на право власності на землю серії I-КР №011460 від 22.05.2002р.,

ОСОБА_7, земельної ділянки 2,8452 га на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії ЯЗ №422269 від 31.08.2010р., земельної ділянки 2,2424 га на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 18.07.2014 р.,

ОСОБА_8, земельної ділянки 2,44 га на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії І-КР №011458 від 22.05.2002р.,

ОСОБА_9, земельної ділянки 2,49 га на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії І-КР № 011461 від 22.05.2002р.,

ОСОБА_10 земельної ділянки 3,1498 га на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 10.12.2013 р., земельної ділянки 2,4820 га на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 28.04.2016 р., земельної ділянки 2,4821 га на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 28.04.2016 р.,

ОСОБА_11 земельної ділянки 2,48 га на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії ІІІ-КР № 009764 від 22.05.2002р.

Позивачі та фермерське господарство «Лан» уклали договори оренди земельних ділянок, а саме: ОСОБА_4 06.05.2015 р., ОСОБА_5 08.04.2015 р., ОСОБА_6 08.04.2015р., ОСОБА_7, 06.05.2015 р., ОСОБА_9 08.04.2015р., ОСОБА_10 06.05.2015 р., ОСОБА_11 06.05.2015р.

Позивачі зазначають, що договором, а саме п. 5 встановлено, що орендна плата за користування об'єктом оренди складає не менше 7% від розміру нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, та становить 4512,00 грн. в рік або в натуральній формі за згодою сторін: пшениця - 750 кг., ячмінь - 750 кг.. кукурудза - 300 кг., соняшник - 150 кг., риба - 10 кг., цукор - 50 кг., а також безкоштовна оранка присадибних ділянок та ритуальні послуги у випадку поховання. Розрахунок в натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Позивачі вказують, що не зрозуміло, як саме було обраховано розмір орендної плати, який відповідно до договору оренди, становить 4512.00 грн. Наступним незрозумілим моментом є те, чи дійсно 4512.00 грн. складають не менше 7% від розміру нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Відповідно до даних з офіційного сайту Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, відповідно до яких викладена нормативно-грошова оцінка земельних ділянок по всій території України в період з 1995 року по 2016 рік на території Кіровоградської області нормативно-грошова оцінка земельних ділянок станом на 01.01.2015 року складає 26747,09 грн., що в свою чергу є більше, ніж нормативно-грошова оцінка від якої вираховували розмір орендної плати у розмірі не менше 7% від розміру нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.

Таким чином, на думку позивачів, дані договори грубо порушують їх права, а їх зміст не відповідає фактичним даним станом на момент підписання договору. Відповідачем порушено право позивачів на адекватне оцінювання та отримання реального розміру платні за оренду землі. Тобто розмір орендної плати, який вказано в договорі не відповідає місцезнаходженню даних земельних ділянок, тому, позивачі недоотримують кошти за оренду земельних ділянок.

Крім цього, п. 5 Договору оренди передбачає, що орендна плата може справлятися в натуральній формі за згодою сторін: пшениця - 750 кг., ячмінь - 750 кг., кукурудза - 300 кг., соняшник - 150 кг., риба - 10 кг., цукор - 50 кг., а також безкоштовна оранка присадибних ділянок та ритуальні послуги у випадку поховання. Розрахунок в натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Дана частина договору є абсолютно незрозумілою позивачам, оскільки розрахунок в натуральній формі має відповідати еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Договором не передбачено, чи оплата в натуральній формі буде здійснюватися саме в тих розмірах, які зазначені в договорі, чи в розмірах еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Крім цього, п. 5 договору оренди передбачає, що орендна плата може справлятися в натуральній формі у вигляді ритуальних послуг у випадку поховання. Проте, неможливо встановити, яким саме чином відповідач сплатить орендну плату у вигляді ритуальних послуг у випадку поховання, оскільки безпосередньо відповідач не надає ритуальні послуги. Крім цього, неможливо встановити вартість ритуальних послуг і порядок їх надання.

Таким чином, така істотна умова договорів оренди землі як орендна плата в даному договорі вказана з грубим порушенням прав позивачів, а саме права на одержання плати за оренду землі в розмірах, які вказані в договорі (не менше 7% від розміру нормативно-грошової оцінки земельної ділянки) оскільки:

не є зрозумілим, як саме було обраховано розмір орендної плати, який відповідно до договору оренди, становить 4512,00 грн.;

договором не передбачено, чи оплата в натуральній формі буде здійснюватися саме в тих розмірах, які зазначені в договорі, чи в розмірах еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати;

неможливо встановити вартість ритуальних послуг і порядок їх надання.

У судовому засіданні представник позивачів адвокат ОСОБА_2 заявлені вимоги повністю підтримала, просила їх задовольнити з підстав, які вказано в позові.

Представник відповідача адвокат ОСОБА_3 у судовому засіданні заперечила проти задоволення позовних вимог, зазначила, що у договорах оренди містяться усі істотні умови передбачені Законом України «Про оренду землі». Протягом дії договорів оренди заборгованості по сплаті орендної плати не має, про що надала відповідні довідки. З огляду на наведене, просить відмовити у задоволенні вимог позивачів.

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши докази, суд приходить до висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з таких підстав.

Правовідносини регулюються ЦК України, Законом «Про оренду землі», тощо.

Відповідно до ч.1ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ст.93 ЗК).

В ч.1 ст.638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом, як істотні.

Згідно з ч. 1 ст.15 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, серед істотних умов договору оренди землі зазначено: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата з зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Також ч.2 цієї статті передбачено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1 - 3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

Згідно з вимогами ч. 3 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Відповідно до роз'яснень, які містяться в п. 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року N 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» недійсним може бути визнано лише укладений договір.

Відповідно до ч. 1 ст. 20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі підлягає державній реєстрації та на підставі ч. 1 ст. 210, ч. 3 ст. 640 ЦК України, ч. 2 ст. 125 ЗК України є укладеним з моменту його державної реєстрації.

Таким чином, оскільки в установленому законом порядку здійснено державну реєстрацію спірних договорів оренди землі, вони є укладеними, а отже - оспорюваними та за рішенням суду можуть бути визнані недійсними.

Відповідно до ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відповідно до ч.2 ст.15 Закону України «Про оренду землі», відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст. ст. 4 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону (норма діяла на момент укладення договорів).

Так, у кожному випадку оспорюваний договір оренди земельної ділянки укладений у письмовій формі, кожний орендодавець мав необхідний обсяг цивільної дієздатності і його волевиявлення було спрямоване на укладання саме такого договору, оскільки доказів зворотного в судовому засіданні не надано.

При вирішенні питання щодо дійсності оспорюваних договорів на підставі невстановлення розмірів та ціни натуральної орендної плати, судом вжиті заходи до зясування також питань, чи отримували позивачі орендну плату. Встановлено, що позивачі не оспорюють отримання ними орендної плати, в т.ч. у натуральній формі.

Разом з цим, вони вказують на те, що відповідач не визначав належним чином розмір орендної плати у натуральній формі протягом тривалого часу, тому відсутність у договорі розміру такої плати, вважаючи, що це порушує право орендодавців на її отримання в повному обсязі.

В ч.1 ст.15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

У правовій позиції, яка висловлена Верховним Судом України в постанові від 25 грудня 2013 року у справі №6-78цс13 і яка є обов'язковою для застосування судами при розгляді справ з аналогічними питаннями, також роз'яснено, що виходячи з того, що відповідно до ст. 15 ЦК України та ст.3 ЦПК України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, суд повинен встановити чи дійсно порушуються права орендодавців у зв'язку з відсутністю в договорах оренди умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, а також з'ясувати у чому саме полягає порушення їхніх законних прав.

З матеріалів справи вбачається, що сторони в належній формі уклали договір, дійшли згоди щодо всіх істотних умов, викладених у пунктах договору, підтвердивши це погодження підписами.

Під час виконання договорів оренди позивачі не надавали пропозицій про внесення до договору будь-яких змін. Уточнення до договору можливе в позасудовий спосіб, а тому вимоги позивачів про визнання оспорюваного договору недійсним з підстав, зазначених в позовній заяві, не відповідають вищевказаним положенням ЦК України.

Відповідно до положень ст.60 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір.

У ст.10 ЦПК України передбачено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

При зверненні до суду позивачами не надано доказів порушеного права при укладенні договору оренди землі.

Суд приходить до висновку, що не підлягають задоволенню позовні вимоги позивачів з названих підстав, зокрема відсутністю в договорі істотної умови про розмір орендної плати у натуральній формі, оскільки представником позивачів та позивачами не доведено, що дійсно порушені їх права, як орендодавців, у зв'язку з відсутністю в договорі оренди умови, передбаченої статтею 15 Закону України «Про оренду землі», так як позивачам, після підписання договорів був відомий та прийнятний порядок виплати орендної плати, за період дії договорів позивачі не звертались до відповідача із заявами про уточнення орендної плати чи порядку її виплати.

Відповідно до п.5 оспореного договору, «орендна плата вноситься орендарем у одній із наступних форм і розмірів: у грошовій формі у розмірі не менше 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 4512 грн. в рік, або натуральною формою, за згодою сторін: пшениця - 750 кг., ячмінь - 750 кг., кукурудза - 300 кг., соняшник - 150 кг., риба - 10 кг., цукор - 50 кг., а також безкоштовна оранка присадибних ділянок та ритуальні послуги у випадку поховання.

Позивачами не оспорюється факт підписання і укладення ними договорів. Це свідчить про погодження позивачів з умовами договорів, в т.ч. щодо форми, розмірів орендної плати тощо.

Суд виходить з того, що кількість та розмір сільгосппродуктів у договорі визначені шляхом їх встановлення пропорційно погодженої сторонами ціни до розміру орендної плати у грошовій формі.

Представником відповідача надані довідки про отримання позивачами орендної плати за паї в натуральній формі за 2015 та 2016 роки, представником позивачами вони не оспорені.

За змістом ст.21 Закону України «Про оренду землі», розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю є предметом домовленості між сторонами: вони встановлюються у договорі за згодою сторін, але обчислення її розміру здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Як зазначено в ст.22 цього Закону, орендна плата може (тобто, також за домовленістю) справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій формах. Сторони можуть (а не зобовязані) передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати.

Суд виходить з того, що під розміром оплати (в т.ч. в натуральній формі) мається на увазі її цінова величина у грошовому вимірі. Згідно зі змістом оспорюваних договорів, цей розмір натуральної оплати визначено, а саме, відносно до розміру грошової оплати, який прямо обумовлено сторонами, що відповідає вимогам Закону.

Законом прямо не передбачена деталізація у договорі ні натуроплати - шляхом зазначення кількості отримуваних сільськогосподарських продуктів (у ваговому вимірі), із переліком кожного виду продукції чи товарів (пшениці, кукурудзи, соняшнику, цукру, олії та ін.), їх вигляду (кукурудза в качанах чи зерні тощо), сорту та інших якісних показників, ні відробіткової оплати шляхом визначення виду робіт (оранка, боронування та ін.), обсягу цих робіт (площа), їх місця розташування, дати виконання і таке інше.

Фактично, незгода позивачів свідчить про зміну їх позиції щодо окремих умов уже укладених і узгоджених ними договорів, тобто, стосується стадії їх виконання.

Розбіжності у порядку виконання договору не можуть бути підставою для оспорювання його дійсності.

Відповідно до ч.1 ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.

У випадку неналежного виконання умов договору це може бути підставою для його дострокового розірвання, а не визнання недійсним.

У звязку з висновком суду про відсутність підстав у задоволенні позовних вимог, судові витрати позивачів розподілу у порядку ст.88 ЦПК України не підлягають.

Керуючись ст.ст.10, 11, 209, 213-215, 218 ЦПК України,

ВИРІШИВ:

Відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11 до фермерського господарства «Лан» про визнання договорів оренди землі недійсними.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Кіровоградської області через суд першої інстанції (Гайворонський районний суд), шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня проголошення рішення.

Суддя: І. В. Панасюк

Дата документу 27.12.2016