Справа №: 272/238/16-ц
Провадження № 2/272/222/16
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 грудня 2016 року

Андрушівський районний суд Житомирської області в складі:

головуючої - судді Чуб І.А.

з участю: секретаря - Яцюк В.С.,

представника позивача- Пилипчука І.Д.,

представника відповідача - ОСОБА_1,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Андрушівка цивільну справу за позовом СФГ "Шателюк" до ОСОБА_2, ФГ "Джерела" про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,

встановив:

Позивач СФГ "Шателюк" звернувся до суду з позовом, в якому зазначав, що 01.03.2008 року між СФГ "Шателюк" та ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки площею 3,8402 га, яка знаходиться на території Волосівської сільської ради і належала ОСОБА_3 на підставі Державного акту на право власності серії ЖТ № 056538, кадастровий номер :02:000:0007. ОСОБА_3 померла. Спадщину на дану земельну ділянку після смерті ОСОБА_3 отримав відповідач ОСОБА_2, отримавши 26.06.2015 року у приватного нотаріуса Андрушівського РНО ОСОБА_4 свідоцтво про право на спадщину за законом. Даний договір укладено строком на десять років. Усі умови договору позивачем виконувалися, однак всупереч укладеного договору ОСОБА_2 в період його дії 05.09.2015 року уклав договір оренди належної йому земельної ділянки з ФГ "Джерела" строком на 10 років. Такі дії з боку відповідача є односторонньою дією, вчиненою з грубим порушенням вимог закону та умов договору, який укладено з позивачем СФГ "Шателюк". Так згідно статті 12 П. 12.2 Договору оренди земельної ділянки від 01.03.2008 року вказано, що перехід права власності на земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація орендаря, не є підставою для зміни умов, або розірвання договору. Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Позивач вважає, що правочин не може суперечити вимогам ст.ст. 203, 215 ЦК України. Позивач просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 3,8402 га від 05.09.2015 року, укладений між ОСОБА_2 та ФГ "Джерела".

В судовому засіданні представники позивача позов підтримали з підстав, викладених у позовній заяві та зазначили, що 01.03.2008 року між СФГ "Шателюк" та ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки. ОСОБА_3 померла. Спадщину на дану земельну ділянку після смерті ОСОБА_3 отримав відповідач ОСОБА_2, отримавши 26.06.2015 року у приватного нотаріуса Андрушівського РНО ОСОБА_4 свідоцтво про право на спадщину за законом. Відповідач отримував орендну плату відповідно до умов договору від 01.03.2008 року, вказаний договір було укладено строком на десять років, ОСОБА_2 до СФГ "Шателюк" із заявами про розірвання договору оренди чи припинення його дії не звертався та про намір укласти новий договір оренди із ФГ "Джерела" не повідомляв. Вважали, що права орендаря СФГ "Шателюк" новим договором оренди порушені та договір оренди земельної ділянки між ОСОБА_2 та ФГ "Джерела" від 05.09.2015 року укладений всупереч вимогам ст.ст. 203, 215 ЦК України та договору оренди від 01.03.2008 р.. Договір оренди від 01.03.2008 року є чинним та нерозірваним відповідно до вимог законодавства. Просили позовні вимоги задовольнити.

В судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_2 ОСОБА_1 позовні вимоги не визнав повністю з підстав викладених в письмових запереченнях (а.с.78-80) та просив відмовити в задоволенні позовних вимог.

В судовому засіданні представник відповідача ФГ "Джерела" ОСОБА_5 позовні вимоги не визнав в повному обсязі та пояснив, що 05.09.2015 року між ФГ "Джерела" та відповідачем ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки, яку він успадкував після смерті ОСОБА_3. ФГ "Джерела" отримало витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, яка належить ОСОБА_2, згідно якого відомості про обмеження у використанні земельної ділянки не зареєстровані. Було проведено винесення земельної ділянки в натурі на місцевості, під час якого були присутні Волосівський сільський голова та керівник Держземагенства ОСОБА_6. Позивач не зареєстрував договір оренди від 01.03.2008 року з 01.01.2013 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та обтяжень, а попередня реєстрація договору оренди між СФГ "Шателюк" та ОСОБА_3 не відповідає вимогам закону. Просив відмовити в задоволенні позовних вимог.

Вислухавши сторони, свідка, дослідивши письмові докази, суд прийшов до висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 01.03.2008 року між позивачем СФГ "Шателюк" та ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки площею 3,8402 га. Згідно п. 3.1 Договору - договір укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. Розділом 12 вказаного договору визначено зміну умов договору і припинення його дії. Відповідно до п.12.5 - перехід права власності на земельну ділянку до другої особиа також реорганізація орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору (а.с. 5). Договір було зареєстровано у Андрушівському районному відділі Житомирської регіональної філії ДЗК про, що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис № 24 від 22.04.2008 року (а.с. 4-5, 113-117). 04.08.2014 року ОСОБА_3 померла (а.с. 148). Земельну ділянку після її смерті успадкував ОСОБА_2 та отримав свідоцтво про право на спадщину за законом на земельну ділянку площею 3,8402 га (а.с. 149). За користування земельною ділянкою позивачем сплачувалася орендна плата, яку ОСОБА_3 отримувала, а в подальшому після її смерті отримував ОСОБА_2, надавши довіреність на її отримання ОСОБА_7 (а.с.150-159).

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України серед загальних засад цивільного законодавства є свобода договору, яка означає, що сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагентів та визначенні умов договору, тощо (ст.ст. 6, 627 ЦК України).

Статтею 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Згідно вимог ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обовязковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Ст. 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом "Про оренду землі".

Згідно ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки- це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Частиною 4 статті 124 Земельного кодексу України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем, який укладається у письмовій формі.

Істотними умовами договору оренди землі відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її не сплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

В ході судового розгляду судом встановлено, що з 2008 року між позивачем та ОСОБА_3 існували договірні відносини, що випливали із укладеного між ними 01.03.2008 року договору оренди земельної ділянки. Після смерті ОСОБА_3 вказані права перейшли до спадкоємця ОСОБА_2. При цьому фермерське господарство використовувало передану йому земельну ділянку за призначенням, сплачуючи орендну плату, а останні цю плату одержували і будь-яких претензій не заявляли.

05.09.2015 року між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «Джерела» укладено договір оренди земельної ділянки розміром 3,8402 га, яка розміщена на території Волосівської сільської ради Андрушівського району, кадастровий номер :02:000:0007, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, зареєстрований приватним нотаріусом ОСОБА_4, Андрушівський районний нотаріальний округ, Житомирська обл. 15.10.2015 року ( а.с. 43-46). Вказана земельна ділянка належить ОСОБА_2 згідно Свідоцтва про право на спадщину за законом від 26.06.2015 року (а.с. 149). Договір оренди від 05.09.2015 року укладений на 10 років. На виконання договору між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «Джерела» складений та підписаний акт приймання- передачі земельної ділянки (а.с.44). Із матеріалів реєстраційної справи видно, що державним реєстратором не перевірялася інформація про наявність або відсутність зареєстрованих договорів у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 01 січня 2013 року (а.с. 54-77).

В судовому засіданні свідок ОСОБА_6 пояснив, що він був присутній під час винесення земельної ділянки ОСОБА_2 в натурі на місцевості, як представник Держземагенства, оскільки земля знаходиться поза межами населенного пункту. Були також присутні представник ФГ "Джерела", сільський голова, спеціаліст землевпорядної організації, будь-яких порушень зі сторони ФГ "Джерела" при цьому не було. Однак в подальшому йому не було надано жодної документації щодо встановлення меж земельної ділянки. Також свідок вказав, що виготовлення технічної документації на земельну ділянку та винесення її в натурі на місцевості не є підставою для укладення договору оренди. Щодо перевірки наявності договорів оренди, то інформація щодо договорів оренди земельних ділянок до введення Державного реєстру речових прав 01.01.2013 року міститься в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі та має запитуватися реєструючими органами.

Як вбачається із матеріалів справи договір оренди від 05.09.2015 року укладений в період дії договору оренди від 01.03.2008 року, тому не відповідає вимогам чинного законодавства.

Згідно положень ст. 215 ч.1 ЦК України - підставою недійсності правочину є недодержання його стороною (сторонами) вимог, які встановлені частиною першою-третьою, п`ятою та шостою ст. 203 ЦК України, а саме в момент вчинення правочину. Тобто, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ст.182 ЦК України та Закону України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація договору оренди, його зміни та розірвання здійснюється відповідним органом за зверненням осіб з наданням відповідних документів, які є підставою для такої реєстрації (договір, судове рішення).

За змістом статей 6, 18, 20 Закону України «Про оренду землі» ( у редакції яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Враховуючи наведене, суть державної реєстрації полягає в офіційному визнанні і підтвердженні державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок на підставі договору, а підставами виникнення цивільних прав і обов`язків є сам договір, укладений між власником земельної ділянки і орендарем, які досягли згоди з усіх умов договору, підписання спірного договору за викладеними у ньому умовами здійснювалося за вільним вибором сторін.

Частиною 1 ст. 210 ЦК України визначено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Згідно вимог ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації з моменту державної реєстрації.

Припинення договору оренди відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» може бути тільки шляхом його розірвання за погодженням сторін.

Згідно зі ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється у такій самій формі, що і договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах визначених договором.

Із наведеного вбачається, що договір оренди земельної ділянки, укладений 05.09.2015 року під час дії договору оренди від 01.03.2008 року, який не припинив свою дію та без врахування пріоритетного права позивача на його продовження чи укладання.

Крім того, суд вважає, що державний реєстратор як суб'єкт владних повноважень, з метою недопущення одночасного існування державної реєстрації декількох прав оренди на одну земельну ділянку, у випадку проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку та уникнення подвійної реєстрації повинен запитувати інформацію про наявність або відсутність зареєстрованих договорів у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 01 січня 2013 року.

Однак державним реєстратором належним чином не перевірено чи вже зареєстроване право оренди на вказану земельну ділянку чи ні.

Державна реєстрація припинення іншого речового права позивача на земельну ділянку площею 3,8402 га на підставі договору оренди земельної ділянки від 01.03.2008 року не здійснювалась, укладений позивачем з ОСОБА_3 договір оренди земельної ділянки не визнаний недійсним, а здійснена 22.04.2008 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії "Центр державного земельного кадастру" державна реєстрація не скасована та є чинною.

Відповідно до вимог ст. 60 ЦК України визначено, що кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

Враховуючи, що докази припинення договору оренди землі від 01.03.2008 року відповідно до вимог ст. 654 ЦК України (договору, додаткової угоди про розірвання договору оренди земельної ділянки із подальшою її державною реєстрацією), чи рішення суду, як передбаченого ст. 32 ЗУ "Про оренду землі" відповідачами суду не надано, суд дійшов до висновку, що договір оренди земельної ділянки укладений 05.09.2015 р. між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «Джерела» не відповідає вимогам ст. 203 ЦК України та відповідно до вимог ст. 215 ЦК України визнає його недійсним.

Керуючись ст. ст. 10, 11, 60, 212, 214, 215, 218, 294 ЦПК України, суд

вирішив:

Позов СФГ "Шателюк" до ОСОБА_2, ФГ "Джерела" про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 3,8402 га, за кадастровим номером :02:000:0007, укладений 05.09.2015 року між ОСОБА_2 та Фермерським господарством "Джерела".

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Житомирської області через Андрушівський районний суд шляхом подання апеляційної скарги протягом десяти днів з дня проголошення рішення, а особою, яка не була присутня в судовому засіданні під час проголошення судового рішення - протягом десяти днів з дня отримання копії рішення.

Суддя:ОСОБА_8