АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________
Провадження № 22-ц/790/5951/16 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: Спори, що виникають із договорів купівлі-продажу
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 вересня 2016 року м. Харків.

Судова колегія судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Харківської області в складі:

головуючого судді - Яцини В.Б.

суддів: - ОСОБА_1, ОСОБА_2,

за участю секретаря : Баранкової В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою заступника прокурора Харківської області старшого радника юстиції ОСОБА_3 на заочне рішення Дзержинського районного суду м.Харкова від 15 квітня 2016 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_5, третя особа - Харківська міська рада Харківської області, про визнання договору дійсним, визнання права власності,

ВСТАНОВИЛА:

У жовтні 2015 року до суду звернулась ОСОБА_4 із зазначеним позовом про: визнання дійсним договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 21.01.2014р., укладений між сторонами; визнання за ОСОБА_4 право власності на нежитлові будівлі літ. «Р-1», «С-1», «Т-1», кожна загальною площею по 82,6 кв.м., а також на нежитлову будівлю літ. «У-1» загальною площею 23,8 кв.м., які розташовані за адресою: м. Харків, проспект Леніна 14. На обґрунтування позову послалася на те, що 21 січня 2014 року між сторонами було укладений договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, на підставі якого позивач за 157 000 грн. придбала вказану нерухомість. Відповідач на виконання умов договору передав позивачу ключі від нежитлових будівель, звільнив їх, однак не надав технічні паспорти на них і не передав договору з комунальними, інженерними установами, інші документи.

Відповідач ухиляється від посвідчення вказаного договору купівлі-продажу в нотаріальному порядку. Крім того, позивач здійснив поліпшення придбаного нерухомого майна, внаслідок чого змінилася його площа, яка має вказані розміри.

За результатами проведення технічного обстеження самочинно побудованих будівель літ. «Р-1», «С-1», «Т-1», «У-1», розташованих по пр.. Леніна, 14-а в Харкові вони перебувають у задовільному технічному стані, будівлі відповідають вимогам надійності та безпечності подальшої експлуатації. Внутрішні електричні мережі підключені до зовнішніх мереж та знаходяться у задовільному технічному стані, і відповідають вимогам надійності і безпечності експлуатації. Конструктивні елементи та планування обстежених будівель в цілому не суперечать будівельно-технічним, протипожежним та санітарно-технічним нормам. Посилаючись на ст. 220, ч. 3 ст. 376 ЦК України позивач просила задовольнити її вимоги.

Заочним рішенням Дзержинського районного суду м.Харкова від 15 квітня 2016 року позовні вимоги ОСОБА_4 задоволено. Визнано договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 21.01.2014 року, укладений між громадянином України ОСОБА_5 та громадянкою України ОСОБА_4 дійсним. Визнано за ОСОБА_4, право власності на нежитлову будівлю літ. «Р-1», загальною площею 82,6 кв. м, розташовану за адресою: м. Харків, проспект Науки, 14 (колишній проспект Леніна); нежитлову будівлю літ. «С-1», загальною площею 82,6 кв. м, розташовану за адресою: м. Харків, проспект Науки, 14 (колишній проспект Леніна); нежитлову будівлю літ. «Т-1», загальною площею 82,6 кв. м, розташовану за адресою: м. Харків, проспект Науки, 14 (колишній проспект Леніна); нежитлову будівлю літ. «У-1», загальною площею 23,8 кв. м, розташовану за адресою: м. Харків, проспект Науки, 14 (колишній проспект Леніна).

Ухвалою Дзержинського районного суду м.Харкова від 08 серпня 2016 року заяву заступника прокурора Харківської області старшого радника юстиції ОСОБА_3 про перегляд заочного рішення залишено без задоволення.

Не погодившись з таким заочним рішенням суду прокурор, який діє в інтересах держави, в апеляційній скарзі просить скасувати заочне рішення та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовлено. При цьому посилався на те, що рішення необґрунтоване, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, висновок суду про наявність підстав для визнання права власності є помилковим, оскільки суперечить приписам чинного законодавства, котре регулює спірні правовідносини та неоскарження судового рішення сторонами у справі не виключає можливості оскарження прокурором незаконного рішення суду при забезпеченні представницької функції прокуратури із захисту інтересів держави відповідно до ч.3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» та згідно зі ст. 14 Конституції України - земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, а право власності на землю гарантується та набувається і реалізовується громадянами, юридичними особами та державою виключно у відповідності до закону, то необхідність захисту інтересів держави покладає на прокуратуру обовязок представництва держави в суді відповідно до ч.2 ст. 121 Конституції України. Рішення суду не містить будь-яких даних про оспорювання права власності відповідачем або невизнання цього. Посилався на п.13 Постанови Пленуму ВСУ №9 від 06.11.2009 року чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. Районним судом залишено поза увагою ч.1 ст. 182 ЦК України, ч.2 ст.331 ЦК України, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації та відповідно право власності виникає з моменту такої реєстрації.

Судова колегія, заслухавши доповідь судді, за відсутності всіх учасників судового засідання, які були повідомлені про судове засідання, до нього не зявилися і своїх представників не направили, і чия неявка відповідно до ст. 305 ЦПК України не є обовязковою, відповідно до ст. 303 ЦПК України перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та розглянутого судом позову, обговоривши доводи скарги, вважає за необхідне її задовольнити з наступних підстав.

Згідно зі ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Згідно з ч. 1 ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, надувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.

Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Відповідно до ч. 1 ст. 392 ЦК України, власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також: у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Згідно з ч. 2 ст. 328 ЦК України право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності невстановлена судом.

Згідно з ч. 3 ст. 376 ЦК України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Відчужувані відповідачем нежитлові будівлі споруджені в результаті виконання договору підряду від 03.07.2013р.(без номеру), укладеного між відповідачем та підрядником - ОСОБА_6 (копія зазначеного договору надана в судове засідання представником Позивача та долучена до матеріалів справи).

Позивач в своїх позовних вимогах посилалась на ту обставину, що вона власними силами, за власні кошти здійснила поліпшення спірної нежитлової будівлі літ. «Р-1» загальною площею 82,6 кв. м, розташованої за адресою: м. Харків, проспект Науки, 14 (колишній проспект Леніна); нежитлової будівлі літ. «С-1» загальною площею 82,6 кв. м, розташованої за адресою: м. Харків, проспект Науки, 14 (колишній проспект Леніна); нежитлової будівлі літ. «Т-1» загальною площею 82,6 кв. м, розташованої за адресою: м. Харків, проспект Науки, 14 (колишній проспект Леніна); нежитлової будівлі літ. «У-1» загальною площею 23,8 кв. м, розташованої за адресою: м. Харків, проспект Науки, 14(колишній проспект Леніна), шляхом реконструкції та постійно використовувала їх без будь-яких претензій з боку громадян, юридичних осіб або органів державної влади, місцевого самоврядування.

Тобто, станом на день розгляду даної судової справи, за адресою: м. Харків, проспект Науки, 14 (колишній проспект Леніна), знаходяться повністю закінчені реконструкцією нежитлові будівлі.

12.02.2014р. ТОВ «НДІ «ДОНЕЦЬКЦИВІЛЬПРОЕКТ» було здійснено обстеження та виготовлено технічні паспорти на спірні нежитлові будівлі, загальна площа яких, згідно технічних паспортів після реконструкції склала літ. «Р-1» - 82,6 кв. м; літ. «С-1» - 82,6 кв. м; літ. «Т-1» - 82,6 кв. м; «У-1» - 23,8 кв. м.

Реконструйовані позивачем спірні нежитлові будівлі повністю відповідають будівельним, санітарно-епідеміологічним, протипожежним, архітектурним та іншим нормам, а також не порушують права власників сусідніх домоволодінь. Відповідно до «Технічного висновку про стан будівельних конструкцій та можливість експлуатації самовільно побудованих нежитлових будівель літ. «Р-1», «С-1», «Т-1», «У-1» по пр. Леніна, 14 в м. Харкові», виконаного ТОВ «НТК ЕНЕРГО-ТАЙМ» встановлено, що вищезазначені нежитлові будівлі, їх несучі та огороджувальні конструкції, знаходяться в задовільному технічному стані (стан конструкцій П). Будівлі відповідають вимогам надійності та безпечності в подальшій експлуатації. Внутрішні електричні мережі підключені до зовнішніх мереж та знаходяться в задовільному технічному стані, і відповідають вимогам надійності і безпечності в експлуатації. Конструктивні елементи та планування обстежених будівель в цілому не протирічать будівельно-технічним, протипожежним, та санітарно-гігієнічним вимогам.

Згідно додатків 2, 6, 7 до Рішення 1 сесії 7 скликання Харківської міської ради від 20.11.2015р. № 12/15 «Про перейменування об`єктів топоніміки міста Харкова», проспект Леніна перейменовано на «проспект Науки».

Задовольняючи позовні вимоги районний суд виходив з того, що сторонами були виконані усі умови письмового договору купівлі-продажу, зокрема на виконання п. 5 Договору від 21.01.2014 року ОСОБА_5І було передано позивачу ключі від спірних нежитлових будівель. При цьому суд зазначив, що після підписання спірного договору від 21.01.2014 року між сторонами не підписувався акт прийому-передачі нежитлової будівлі, з боку ОСОБА_5 позивачу не надавалась технічна документація на спірні нежитлові будівлі та договори з інженерними службами. Суд також послався на те, що засвідчити спірний правочин нотаріально не виявляється можливим у звязку з ухиленням ОСОБА_5 від таких дій. Стосовно права позивача на користування земельною ділянкою під вказаними нерухомими спорудами, суд встановив, що позивачем було направлене письмове звернення до Харківської міської ради з проханням надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею орієнтовно 0,05 га, за адресою: пр. Леніна, 14 у Дзержинському районі м. Харкова для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель, яке знаходиться на стадії розгляду.

На підставі цих обставин суд дійшов висновку, що позивачем здійснено всі необхідні дії, повязані із укладенням договору купівлі-продажу нерухомого майна, однак внаслідок недобросовісних дій іншої сторони правочину позивач не має можливості оформити права на нерухомість належним чином. Позивач набула права власника спірного нерухомого майна, переобладнавши останнє за особисті кошти, внаслідок чого виникли нові обєкти нерухомого майна.

Судова колегія з наступних підстав відступає від правової позиції, яка викладена у постанові Верховного Суду України від 19 червня 2013 року по справі № 6-49цс13 за позовом фізичної особи про визнання дійсним договору купівлі-продажу та визнання права власності, а саме: що договір купівлі-продажу нежитлового будинку в силу ст. 657 ЦК України в редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин по справі № 6-49цс13, підлягав і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, тому не міг бути визнаний судом дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України, і, відповідно, в таких випадках відсутні підстави для визнання за позивачем права власності на спірне нерухоме майно.

Так, стаття 210 ЦК України передбачає необхідність державній реєстрації правочину лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Однак після викладення вищевказаної правової позиції, на день виникнення спірних правовідносин по цій справі на підставі Закону України № 1878-VI від 11.02.2010р змінилася редакція ст.. 657 ЦК України, яка вже не вимагає державної реєстрації договору купівлі-продажу, а також змінився зміст ч. 3 ст. 640 ЦК України, яка передбачає момент укладення для договору, що підлягає нотаріальному посвідченню, з дня такого посвідчення, і вже не повязує його із державною реєстрацію договору.

Стаття 334 ЦК України в редакції Закону України № 1878-VI від 11.02.2010 р. в частині 4 у даному випадку передбачає лише державну реєстрацію права власності на нерухоме майно відповідно до закону (у даному випадку Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), після чого покупець набуває це право і можливість розпоряджатися ним на свій розсуд.

Однак районний суд всупереч вимог ст. 213 ЦПК України про законність та обґрунтованість рішення суду не встановив обставин, необхідних для застосування вказаних норм ст. 220, ч. 3 ст. 376 ЦК України, висновки суд з цього приводу не відповідають обставинам справи та вказаним нормам матеріального права, внаслідок чого рішення суду з передбачених п.п.1, 3, 4 ч. 1 ст. 309 ЦПК України підстав підлягає скасуванню, із ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову, за його недоведеністю.

У даному випадку для визнання договору, нікчемного в силу ч. 1 ст. 215 ЦК України через відсутність його обовязкового нотаріального посвідчення, дійсним обовязковою умовою, як і для будь-якого іншого договору, є відповідність його змісту ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства (ч. 3 ст. 209, ч. 1 ст. 203 ЦК України). Тобто договір не повинен мати інших недоліків, які зумовлюють його нікчемність, крім порушення вимоги закону щодо його обовязкового нотаріального посвідчення.

Так, згідно до ст. 657 ЦК України в редакції Закону № 1878-VI від 11.02.2010р., яка діяла у 2014 році на день укладення вищевказаного договору купівлі-продажу, договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Істотною умовою договору купівлі-продажу відповідно до змісту ст. 655 ЦК України є наявність у продавця права власності на майно, стосовно якого укладається договір. Таке право власності підтверджується відповідними письмовими доказами. Однак з тексту наявного у справі договору купівлі-продажу від 21 січня 2014 року відсутні дані про наявність у продавця права власності на вищевказану нерухомість та підстави її виникнення (а.с. 35-36). В матеріалах справи такі письмові докази також відсутні.

При таких обставинах правило ч. 2 ст. 220 ЦК про визнання нікчемного договору дійсним не могло застосовуватися судом, оскільки сторони не досягли згоди щодо всіх істотних умов договору, а за відсутності цих умов договір не є укладеним, ч. 1 ст. 638 ЦК України. Суд також не зясував, що сам договір купівлі-продажу не містить обовязків для сторін посвідчувати його у нотаріальному порядку, тобто у даному випадку не можна вважати, що відповідач ухиляється від такого обовязку (а.с. 35). Судом не було враховано, що однією з умов визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину, що також є необхідною умовою для застосування правил ч. 2 ст. 220 ЦК України, чого судом у справі встановлено не було.

Крім того, суд не звернув уваги, що у справі відсутні докази того, що земельна ділянка, на якій розташовані нежитлові будівлі, була надана у встановленому порядку позивачу під уже самочинно збудоване нерухоме майно, що за змістом ч. 3 ст. 376 ЦК України є необхідною підставою визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно.

Керуючись ст.ст. 303, 304, п. 2 ч. 1 ст. 307, ст.ст. 309, 313, 316, 319-325, 327 ЦПК України, судова колегія

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу заступника прокурора Харківської області старшого радника юстиції ОСОБА_3 задовольнити.

Заочне рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 15 квітня 2016 року скасувати.

У задоволенні позову ОСОБА_4 відмовити.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту проголошення і протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили може бути оскаржене у касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду У країни з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий суддя

Судді колегії