Справа № 308/456/15-ц
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

23 грудня 2016 року Ужгородський міськрайонний суд Закарпатської області в особі

головуючої судді Сарай А.І.

при секретарі Струтинська Н.Ю.

з участю представника позивача ОСОБА_1

представника відповідачки ОСОБА_2 ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду в м. Ужгород цивільну справу за позовом колективного підприємства «ЛІК» до ОСОБА_4, ОСОБА_2 та ОСОБА_5 про визнання недійсним договору купівлі-продажу,

В С Т А Н О В И В:

Колективне підприємство «ЛІК» звернулося в суд з позовом до ОСОБА_4, ОСОБА_2 та ОСОБА_5 про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Позов мотивує тим, що у відповідності до договору купівлі-продажу нерухомого майна від 13 серпня 2014 року відповідачі ОСОБА_4 та ОСОБА_2 із ОСОБА_1 набули права спільної часткової власності по 1/3 кожна на житловий будинок разом із надвірними спорудами та огорожею площею 248 кв.м. в м. Ужгород по вул. Лучкая, 16.

5 травня 2005 року ОСОБА_4 діючи за згодою інших співвласників уклала договір оренди нежитлового приміщення з колективного підприємства «ЛІК» з метою розміщення навчальних класів в приміщеннях будівлі по вул. Лучкая, 16 в м. Ужгород. Даний договір оренди діє по теперішній час.

За умовами даного договору оренди (п. 4.3) орендар має переважне право на купівлю орендованих приміщень розміром 248.9 кв.м. в разі їх продажу.

12 листопада 2014 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 й відповідачем ОСОБА_5 укладено договір купівлі продажу 2/3 частини будівлі по вул. Лучкая, 16 в м. Ужгород, що складались з визначених п. 3 даного договору купівлі-продажу приміщень, загальною площею 214.7 кв.м.

Дані приміщення були виділені в натурі ОСОБА_4 та ОСОБА_2 за рішенням Ужгородського міськрайонного суду від 24 лютого 2014 року з спільної часткової власності і складали з іншими приміщеннями, належними іншому співвласнику ОСОБА_1, одну будівлю загальною площею 341 кв.м. після реконструкції з добудовою третього поверху.

Посилаючись на норми ст. 215, ч. 2 ст. 777 ЦК України, вказує, що в порушення умов договору та норм закону відповідачі ОСОБА_4 та ОСОБА_2 укладаючи договір купівлі-продажу з ОСОБА_5 знехтували переважним правом позивача на купівлю частини будинковолодіння по вул. Лучкая, 16 в м. Ужгород, що зумовлює заявлення позовних вимог щодо визнання укладеного договору купівлі-продажу недійсним.

На підставі викладеного просить визнати недійсним договір купівлі-продажу 2/3 частини будівлі по вул. Лучкая, 16 в м. Ужгород, що складалась з визначених п. 3 даного договору купівлі-продажу приміщень, загальною площею 214.7 кв.м., укладений 12 листопада 2014 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 з однієї сторони та ОСОБА_5 з другої сторони.

Представник позивача колективного підприємства «ЛІК» ОСОБА_1 в судовому засіданні позовні вимоги підтримала посилаючись на викладені в письмовій позовній заяві, письмових поясненнях та запереченнях на пояснення представників відповідачів обставини і просить позов задовольнити.

Представник відповідачки ОСОБА_2 ОСОБА_3 в судовому засіданні заперечувала проти задоволення позову щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу. Подала письмові заперечення, які долучені до матеріалів справи.

Відповідачка ОСОБА_4 в судове засідання не зявилася, так як подала заяву про розгляд справи без її участі. Подала письмову заяву від 17 грудня 2015 року, яку долучено до матеріалів справи, в якій вважає позов необґрунтованим та безпідставним, а тому просить в позові відмовити повністю.

Відповідач ОСОБА_5 в судове засіданні не зявися, однак його представник ОСОБА_6 подав клопотання про проведення судового засідання без їх участі. Проти позову заперечують повністю, у звязку з чим, з врахуванням позиції відповідача ОСОБА_5, викладеної у письмових запереченнях на позовну заяву, які долучено до матеріалів справи. Просить відмовити повністю колективному підприємству «ЛІК» у задоволенні позову.

Заслухавши пояснення представників сторін та дослідивши матеріали справи суд приходить до висновку, що у задоволенні позову слід відмовити виходячи з наступного.

Статтею 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право власності є непорушним.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно із ч. 2 ст. 16, ч.1 ст. 215 ЦК України одним із способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням вимог, установлених ч. ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу. Зокрема, у звязку з невідповідністю змісту правочину вимогам ЦК України та іншим актам цивільного законодавства.

В судовому засіданні встановлено, що 13 серпня 2004 року позивачка ОСОБА_1 та відповідачі ОСОБА_4 і ОСОБА_2 уклали з ОСОБА_7 та ОСОБА_8 договір купівлі-продажу, за яким купили у останніх кожна по 1/3 частині житловий будинок з належними до нього надвірними будівлями та спорудами, що знаходиться в м. Ужгороді, вул. Лучкая, 16, Закарпатської області, загальною площею 248.9 кв.м.

5 травня 2005 року відповідачка ОСОБА_4 (орендодавець) у простій формі уклала з КП «ЛІК», в особі директора ОСОБА_1 (орендар), договір оренди нежитлового приміщення, за яким орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове користування приміщення за наступними характеристиками: адреса: м. Ужгород, вул. Лучкая, 16, загальна площа: 248.9 кв.м. (п. 1.1). Приміщення надається орендарю для цільового використання під навчальні класи при здійсненні ним діяльності з викладання курсів іноземної мови (п. 2.1).

За умовами договору оренди передача приміщення в оренду оформлюється актом прийому-передачі. Приміщення вважається фактично переданим в оренду з моменту підписання акту прийому-передачі (п. п. 3.1, 3.2).

Відповідно до п. п. 4.1, 4.2 договору оренди термін оренди складає одинадцять місяців з моменту прийняття приміщення за актом приймання. У випадку відсутності заяви однієї з сторін про припинення або зміну умов договору на протязі одного місяця після закінчення терміну його дії, він вважається продовженим на такий самий термін на тих самих умовах.

Пунктом 4.3 договору оренди передбачено, що у випадку виконання орендарем своїх обовязків по цьому договору належним чином, він має переважне право, на продовження строку його дії на новий, узгоджений сторонами, термін або на викуп орендованого приміщення у разі його продажу.

Орендна плата за користування майном складає 250 грн. на місяць та сплачується орендарем до пятнадцятого числа звітного місяця шляхом перерахування необхідної суми на рахунок орендодавця або передачі готівки (п. п. 5.1, 5.2).

Згідно акту-прийому-передачі від 15 листопада 2005 року орендодавець ОСОБА_4, яка діє від себе та від імені ОСОБА_2, передає, а орендар КП «ЛІК» в особі Директора ОСОБА_1 приймає у тимчасове користування приміщення за адресою м. Ужгород, вул. Лучкая, 16.

Рішенням Ужгородського міськраонного суду Закарпатської області від 24 лютого 2014 року, що набрало законної сили, ОСОБА_1 виділено в натурі 1/3 частину будинковолодіння, розташованого за адресою м. Ужгород, вул. Лучкая, 16, а ОСОБА_4 та ОСОБА_2 виділено в натурі 2/3 частини вказаного будинковолодіння, визнавши за ними право спільної часткової власності на приміщення в рівних частках по 1/2 кожній.

12 листопада 2014 року ОСОБА_2 та ОСОБА_4 уклали з ОСОБА_5 договір купівлі-продажу нерухомого майна, предметом якого є обєкт нерухомого майна: 2/3 частини навчального центру після реконструкції з надбудовою власної будівлі, що знаходиться за адресою: м. Ужгород Закарпатської області, вул. Лучкая, 16, загальною площею 214.7 кв.м.

Відповідно до ст. 182 ЦК України право власності на зазначене нерухоме майно перейшло до ОСОБА_5

Обґрунтовуючи свої вимоги позивач зазначає, що в порушення умов договору оренди ОСОБА_4 та ОСОБА_2 укладаючи спірний договір купівлі-продажу з ОСОБА_5 не врахували переважне право КП «ЛІК» на купівлю частини будинковолодіння по вул. Лучкая, 16 в м. Ужгород. Представник позивача стверджує, що договір оренди від 5 травня 2005 року є виконаним орендарем у повному обсязі, та за будь-яких претензій, звернень щодо оплати та будь-яких інших зобовязань згідно вказаного договору оренди як то утримання приміщення і технічних мереж в належному стані, проведення поточного ремонту, сплата комунальних послуг тощо, можна констатувати, що КП «ЛІК» виконував свої зобовязання орендаря належним чином. ОСОБА_1, як директором КП «ЛІК» було направлено співвласникам майна листа про бажання та готовність його викупити, а тому договір оренди продовжував діяти на момент укладення спірного договору купівлі-продажу, так як жодна зі сторін не висловила претензій або наміру розірвати цей договір, жодних листів на адресу КП «ЛІК» не направлялося. Зазначає, що про підтвердження належного виконання обовязків за договором оренди вказують бухгалтерська довідка, в якій подаються консолідовані дані по розрахункам між ОСОБА_4 та КП «ЛІК» за оренду протягом усього терміну його дії. Інші обовязки орендаря КП «ЛІК» як оплата комунальних послуг за вказаною адресою виконувалися протягом 2005-2014 років на підставі окремо укладених договорів з комунальними службами на підставі цього договору оренди.

Відповідно до ч. 1 та 2 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд та має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України, на яку покликається позивач як на правову підставу позову, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені ч. ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України. Обґрунтовуючи застосування ст.ст. 777 ч. 2, 215 ЦК України позивач у позовній заяві вказує про порушення при укладенні спірного договору купівлі-продажу вимог закону.

Відповідно до п. 7 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06 листопада 2009 року № 9, правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.

Однак, судом не встановлено обставин, не здобуто доказів, які доводять, що зміст правочину суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обовязки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Зазначена норма міститься в параграфі 1 «Загальні положення про найм (оренду)» Глави 58 Кодексу. Її положення поширюються на всі види орендованого майна.

Згідно з рішенням Конституційного Суду України від 10 грудня 2009 року № 31-рп/2009 щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 Цивільного кодексу України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), суд розяснив, що у статті 777 Кодексу визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обовязки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.

Заперечуючи проти позову, представник відповідачки ОСОБА_2 посилалася на неналежне виконання позивачем взятих на себе зобовязань за договором оренди: позивач не сплачував орендну плату.

Відповідно до ст.ст. 58, 59 ЦПК України, докази повинні бути належними і допустимими. Обставини справи, які за законом можуть бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Позивачем не представлено суду і матеріали справи не містять жодного доказу належного виконання своїх обовязків за договором оренди, зокрема сплати орендарем орендної плати за користування майном за адресою м. Ужгород, вул. Лучкая, 16, яка згідно п. 5.1 договору оренди становить 250 грн. на місяць.

З наданої представником позивача на підтвердження позовних вимог бухгалтерської довідки № 7 від 23 грудня 2014 року, складеної директором КП «ЛІК» ОСОБА_1 та головним бухгалтером ОСОБА_9, вбачається, що у відповідності договору оренди нежитлового приміщення від 5 травня 2005 року між КП «ЛІК» та ОСОБА_4 розмір кредиторської заборгованості КП «ЛІК» по оренді за період з листопада 2005 року по листопад 2014 року склав 27000 грн. та станом на 23 грудня 2014 року розмір дебіторської заборгованості ОСОБА_4 по розрахунках та претензіях складає 32308 грн. Згідно проведеного заліку взаємних зобовязань і грошових вимог між КП «ЛІК» та фізичною особою ОСОБА_4 сума операції складає 27000 грн., а залишок дебіторської заборгованості останньої по розрахунках за претензіями після заліку складає 5308 грн.

Вказану бухгалтерську довідку суд оцінює критично та вважає неналежним доказом на підтвердження виконання орендарем свого обовязку за договором оренди щодо сплати орендних платежів, оскільки така не містить підпису відповідачки ОСОБА_4 як орендодавця майна на підтвердження наявності у останньої заборгованості перед позивачем, що свідчить про відсутність згоди про взаємозалік.

До того ж, за умовами договору оренди позивач зобовязався нести витрати на комунальні послуги (п. 6.1). Між тим, докази про належне виконання цієї умови договору найму житла в матеріалах справи відсутні.

Таким чином, суд приходить до висновку щодо встановлення обставин неналежного виконання умов договору оренди позивачем та безпідставності позову, оскільки згідно ч. 2 ст. 777 ЦК України лише наймач, який належно виконує свої обовязки за договором найму, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Аналізуючи цю норму матеріального закону, суд вважає, що умова договору оренди в п. 4.3 діє за наявності певних законодавчо встановлених умов, а саме, належного виконання усіх умов договору. Позивачем не доведено на підставі належних та допустимих доказів наявність підстав для застосування ч. 2 ст. 777 ЦК України у цих правовідносинах.

Інші доводи представника позивача КП «ЛІК» викладені у письмових поясненнях не заслуговують на увагу, оскільки суперечать обставинам справи та не стосується предмета позову.

Відповідно до ч. 1 ст. 10, ч. 1 ст. 11, ст. 60 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненнями фізичних чи юридичних осіб, поданих відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Кожна сторона зобовязана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Разом з тим, суд звертає увагу, що предметом оспорюваного договору купівлі-продажу був обєкт нерухомого майна 2/3 частини навчального центру після реконструкції з надбудовою власної будівлі, що знаходиться за адресою: м. Ужгород Закарпатської області, вул. Лучкая, 16, загальною площею 214.7 кв.м., тоді як позивач згідно договору оренди від 5 травня 2005 року є орендарем приміщення за вказаною адресою загальною площею 248.9 кв.м. Таким чином, предметом даних договорів є різні обєкти нерухомого майна з різними площами.

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог позивача КП «ЛІК» за безпідставністю його позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 209, 213-215 ЦПК України, ст.ст. 215, 777 ЦК України суд,

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позову колективного підприємства «ЛІК» до ОСОБА_4, ОСОБА_2 та ОСОБА_5 про визнання недійсним договору купівлі-продажу відмовити.

Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Закарпатської області через Ужгородський міськрайонний суд протягом 10 днів з дня його проголошення, а особами, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, протягом 10 днів з дня отримання копії рішення.

Головуюча Сарай А.І.