УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 грудня 2016 року м. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Червинської М.Є.,

суддів: Коротуна В.М., Мазур Л.М.,

Писаної Т.О., Попович О.В.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Плосківське» до ОСОБА_3, приватного сільськогосподарського підприємства «Жовтень» про визнання договорів про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) недійсними та визнання договору оренди земельної ділянки з попереднім орендарем поновленим за касаційною скаргою сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Плосківське» на рішення Таращанського районного суду Київської області від 16 червня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Київської області від 28 липня 2016 року,

в с т а н о в и л а:

У березні 2016 року сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Плосківське» (далі - СТОВ «Плосківське») звернулось до суду з указаним позовом, посилаючись на те, що 14 жовтня між позивачем та ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки № 285, строком на п'ять років, починаючи від дня державної реєстрації. Договір зареєстровано Таращанським районним відділом Центр ДЗК 23 листопада 2010 року. Відповідно до п. 2.3 договору передбачено, що орендар має переважне перед іншими право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк. 1 вересня 2015 року позивач надіслав відповідачу лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, додавши до нього проект додаткової угоди, які отримані відповідачем 3 вересня 2015 року. Оскільки, відповідач протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки не висловив будь-яких заперечень проти поновлення договору оренди, тому позивач просив визнати вказаний договір поновленим відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Під час дії вищевказаного договору оренди земельної ділянки, 1 вересня 2015 року ОСОБА_3 та приватним сільськогосподарським підприємством «Жовтень» (далі - ПСП «Жовтень») було укладено договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) зазначеної земельної ділянки. Продовжуючи порушувати переважне право позивача на поновлення договору оренди, відповідачі уклали між собою, ще один договір емфітевзису спірної земельної ділянки від 21 квітня 2016 року, тому позивач просив суд визнати обидва договори недійсними.

Рішенням Таращанського районного суду Київської області від 16 червня 2016 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Київської області від 28 липня 2016 року, позов задоволено частково. Визнано недійсним договір № 66 про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), розташованої на території Плосківської сільської ради Таращанського району Київської області, площею 3,0400 га, кадастровий номер НОМЕР_1, що укладений від 1 вересня 2015 року між ОСОБА_3 та ПСП «Жовтень». Вирішено питання про судові витрати. У решті позову відмовлено.

У касаційній скарзі СТОВ «Плосківське» просить скасувати судові рішення в частині відмови в позові, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, та ухвалити нове рішення про задоволення позову в повному обсязі.

Судові рішення в частині задоволення позову до суду касаційної інстанції не оскаржені та предметом перегляду не є (ст. 335 ЦПК України).

Відповідно до п. 6 розд. ХІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 2 червня 2016 року № 1402-МІІІ «Про судоустрій і статус суддів» Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України від 18 березня 2004 року.

Заслухавши доповідь судді судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені в скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Згідно із ч. 2 ст. 324 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Суд першої інстанції, відмовляючи в позові про визнання недійсним договору емфітевзису від 21 квітня 2016 року № 85 та про визнання поновленим договору оренди землі № 285 від 14 жовтня 2010 року, з висновками якого погодився й суд апеляційної інстанції, виходив із того, що строк дії договору оренди землі № 285 від 14 жовтня 2010 року, укладений між СТОВ «Плосківське» та ОСОБА_3 закінчився 23 листопада 2015 року, договір не є пролонгованим, ОСОБА_3 у передбачений договором спосіб висловив своє небажання його пролонгувати, тому не порушив будь-яких прав позивача, укладаючи 21 квітня 2016 року договір емфітевзису з ПСП «Жовтень».

Проте повністю з такими висновками судів погодитись не можна з огляду на наступне.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Судами встановлено та вбачається з матеріалів справи, що 14 жовтня 2010 року між СТОВ «Плосківське» та ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі № 285, за яким ОСОБА_3 передав в строкове платне користування належну йому земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 3,0400 га, кадастровий номер НОМЕР_2, яка розташована на території Плосківської сільської ради Таращанського району.

Судами також установлено, що 18 липня 2015 року ОСОБА_3 направив СТОВ «Плосківське» письмову заяву, яку вони отримали 31 липня 2015 року, де він повідомив, що після закінчення строку дії договору оренди землі від 14 жовтня 2010 року договір на новий строк із СТОВ «Плосківське» укладати не буде, та просив після збору урожаю 2015 року не засівати та надалі не обробляти вказані земельні ділянки, а також не використовувати їх у будь-який інший спосіб і після збору врожаю повернути йому земельні ділянки у стані не гіршому, ніж вони були передані в оренду (а.с. 33).

21 квітня 2016 року ОСОБА_3 та ПСП «Жовтень» уклали нотаріально посвідчений договір емфітевзису спірної земельної ділянки (а.с. 62).

Пунктом 2.3 договору оренди, укладеного між ОСОБА_3 та СТОВ «Плосківське» передбачено, що орендар має переважне перед іншими право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах першій - п'ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно із частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Виходячи з положень статті 11 ЦК України, статті 2 Закону України «Про оренду землі», відповідно до яких права та обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, та частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» слід дійти висновку про те, що направлення відповідачем до закінчення строку дії договору оренди, укладеного з СТОВ «Просківське», заяви з проханням не використовувати належну йому земельну ділянку після збирання врожаю 2015 року не створює будь-яких прав та обов'язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Зазначена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 10 червня 2015 року № 6-70цс15, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для судів.

Таким чином, установивши, факт належного виконання СТОВ «Плосківське» умов договору оренди; дотримання ним строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, ненадіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови в поновленні договору на новий строк, укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендодавцем на таких самих умовах, які запропоновані СТОВ «Плосківське» та продовження використання СТОВ «Плосківське» земельної ділянки, суди дійшли передчасного висновку про відсутність у СТОВ «Плосківське» переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк та порушення цього права у зв'язку з укладенням орендодавцем договору оренди від 21 квітня 2016 року з іншим орендарем - ПСП «Жовтень».

Установивши факт укладення договору оренди земельної ділянки від 21 квітня 2016 року з порушенням вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» і прав СТОВ «Плосківське», суди дійшли помилкового висновку про його дійсність.

Викладене свідчить, що при вирішенні спору судами неповно встановлено фактичні обставини справи, не дано юридичної оцінки наданим сторонами доказами, відповідно до них не визначено правовідносини, що виникли між сторонами, що в силу ч. 2 ст. 338 ЦПК України є підставою для скасування ухвалених у справі судових рішень з направленням справи на новий судовий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст.336, ст. 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а :

Касаційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Плосківське» задовольнити частково.

Рішення Таращанського районного суду Київської області від 16 червня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Київської області від 28 липня 2016 року в частині відмови в позові сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Плосківське» до ОСОБА_3, приватного сільськогосподарського підприємства «Жовтень» про визнання недійсним договору емфітевзису від 21 квітня 2016 року № 85, та про визнання поновленим договору оренди землі № 285 від 14 жовтня 2010 року скасувати, справу в цій частині передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

ГоловуючийМ.Є. Червинська
Судді:В.М. Коротун
Л.М. Мазур
Т.О. Писана
О.В. Попович