Номер провадження: 22-ц/785/7827/16
Головуючий у першій інстанції ОСОБА_1
Доповідач Станкевич В. А.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.12.2016 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:

головуючого Станкевича В.А.

суддів Варикаші О.Д.

ОСОБА_2

при секретарі Сідлецькій Ю.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_3, ОСОБА_4 до ОСОБА_5, третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_6 Сіті» про визнання попереднього договору дійсним та стягнення грошових коштів, за зустрічним позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_3, ОСОБА_4, третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю « ОСОБА_6 Сіті», приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_7 про визнання дійсним договору, за апеляційною скаргою представника ОСОБА_8 (діючого в інтересах ОСОБА_5) на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 22 вересня 2016 року, -

встановила:

Позивачі звернулись до суду із позовом до відповідача, який у подальшому був уточнений, по якому просили суд визнати дійсним договір від 07.08.2015 року купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, яка належить ОСОБА_5; стягнути з ОСОБА_5 грошову суму в розмірі 2 785 574 грн.

Заявлені вимоги обґрунтовували тим, що 07.08.2015 року між ОСОБА_4, за згодою чоловіка ОСОБА_3 та ОСОБА_5 укладено попередній договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_2, з зобовязанням укласти основний договір до 30.09.2015 року, під час підписання якого покупцем було передано продавцю грошову суму у розмірі 500 936,90 грн.

07.08.2015 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_5, за участю ТОВ «ОСОБА_6 Сіті» укладено додатковий договір до попереднього договору, відповідно до умов якого покупець передав, а продавець прийняв в якості додаткового авансу грошову суму в розмірі 1 540 000 грн., що еквівалентно становило 70 000 дол. США. Додатковою умовою в якому визначено, що аванс передається для погашення іпотечного кредиту з послідуючим підписанням договору купівлі-продажу до 30.09.2015 року.

07.08.2015 року укладено договір про передачу авансу між ОСОБА_3 та ТОВ «ОСОБА_6 Сіті», в якому зазначено що загальна сума, яка підлягає оплаті при укладанні угоди по відчуженню обєкта нерухомості, а саме квартири АДРЕСА_3 становить 308 000 грн.

Сторони дійшли згоди щодо усіх істотних умов основного договору купівлі-продажу квартири і на підтвердження дійсних намірів про наступне укладання основного договору позивачем було передано відповідачу грошові кошти у якості авансу в рахунок основного договору.

Однак, до теперішнього часу основний договір купівлі-продажу квартири між ними укладено не було, на думку позивачів відповідач навмисно ухиляється від будь-яких пропозицій, не реагує на усні та письмові вимоги щодо повернення суми авансу.

Підставою звернення до суду із даним позовом стали посилання позивачів на те, що у строк, обумовлений сторонами, договір купівлі-продажу укладений не був у звязку із неявкою ОСОБА_5 до нотаріальної контори для підписання договору, грошові кошти їм також повернуті не були.

ОСОБА_5 звернулась до суду з зустрічною позовною заявою, по якій просила суд визнати дійсним попередній договір від 07.08.2015 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_7, за реєстровим № 3124; визнати додаткову угоду до попереднього договору частково недійсною в частині, згідно з якою покупець додатково передав продавцю грошові кошти в розмірі 1 039 064 грн., однак в додатковій угоді помилково зазначено повну суму за двома угодами, яка була передана продавцем покупцю та склала 1 540 000 грн.; визнати недійсною угоду про передачу авансу від 07.08.2015 року укладену між ОСОБА_9 та ТОВ « ОСОБА_6 Сіті» на суму 308 000 грн.

Заявлені вимоги ОСОБА_5 обґрунтовувала тим, що договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме квартири АДРЕСА_4 не було укладено з вини покупців, враховуючи їх посилання на брак коштів у розмірі 11 000 дол. США. Усі необхідні дії для його укладання, враховуючи погашення іпотеки на вказану квартиру, ОСОБА_5 виконані були в повному обсязі та в строк, у звязку із чим в задоволенні позову просила суд відмовити в повному обсязі.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_3 та представник позивачів первісний позов підтримали, просили суд його задовольнити, посилаючись на обставини викладені в ньому. В задоволенні зустрічного позову просили відмовити.

Представник відповідача в судовому засіданні первісний позов не визнав, заперечував проти його задоволення. Просив суд задовольнити зустрічний позов.

Представник третьої особи ТОВ « ОСОБА_6 Сіті» у судовому засіданні первісний позов підтримала, зустрічний позов не визнала.

Третя особа за зустрічним позовом приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу - ОСОБА_7 надала до суду письмові пояснення, в яких зазначила, що з вини якої із сторін договору не відбулось підписання основного договору вона інформації не має. До закінчення терміну дії попереднього договору сторони договору до неї не звертались. Будь-який інший правовий механізм, який надав би можливість сторонам договору здійснити своє волевиявлення щодо укладення та підписання основного договору сторонами не використовувався.

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 22 вересня 2016 року позов ОСОБА_3, ОСОБА_4 до ОСОБА_5, третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_6 Сіті» про визнання попереднього договору дійсним та стягнення грошових коштів задоволений.

Визнано дійсним додатковий договір від 07.08.2015 року до договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_5, яка належить ОСОБА_5.

Стягнуто з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3, ОСОБА_4 грошову суму в розмірі 2 785 574 грн.

В задоволенні позову ОСОБА_5 до ОСОБА_3, ОСОБА_4, третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_6 Сіті», приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_7 про визнання дійсним договору,- відмовлено повністю.

В апеляційній скарзі ставиться питання про скасування рішення суду та ухвалення нового рішення, яким в задоволенні позовних вимог ОСОБА_3, ОСОБА_4 відмовити.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши доповідача, доводи апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду, судова колегія вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково.

Судом встановлено, що 07.08.2015 року між ОСОБА_4, за згодою чоловіка ОСОБА_3 та ОСОБА_5 укладено попередній договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_2, посвідчений Приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_7 та зареєстрований в реєстрі за № 3124.

Згідно з даним договором сторони зобовязуються в порядку та на умовах, встановленим попереднім договором у строк до 30.09.2015 року укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна, покупець зобов'язується сплатити продавцю під час підписання основного договору 737 262,00 грн., під час підписання попереднього договору покупцем було передано продавцю грошову суму у розмірі 500 936,90 грн.

Відповідно до п. 9 попереднього договору, у разі відмови від укладання основного договору покупцем, передана сума грошей, яка зазначена в цьому договорі, йому не повертається. У разі відмови від укладання основного договору продавцем передана сума грошей повертається покупцю та сплачується штраф у розмірі 500 936,90 грн.

07.08.2015 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_5, за участю ТОВ «ОСОБА_6 Сіті» в простій письмовій формі укладено додатковий договір до попереднього договору, відповідно до умов якого покупець передав, а продавець прийняв в якості додаткового авансу грошову суму в розмірі 1 540 000 грн., що еквівалентно становило 70 000 дол. США. Додатковою умовою в якому визначено, що аванс передається для погашення іпотечного кредиту з послідуючим підписанням договору купівлі-продажу до 30.09.2015 року.

07.08.2015 року укладено договір про передачу авансу між ОСОБА_3 та ТОВ «ОСОБА_6 Сіті», в якому зазначено що загальна сума, яка підлягає оплаті при укладанні угоди по відчуженню обєкта нерухомості, а саме квартири АДРЕСА_3 становить 308 000 грн.

На виконання вищезазначених домовленостей позивач сплатив грошові кошти.

Суд першої інстанції правильно зазначив, що у відповідності до умов попереднього договору зазначена в ньому сума розцінюється сторонами як аванс у рахунок основного договору.

Таким чином на правовідносини, що склалися між сторонами щодо одержання авансу в рахунок плати за договором купівлі-продажу квартири у майбутньому, поширюються загальні положення про аванс.

Відповідно до ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 ЦК України.

Статтею 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

При цьому сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст.ст.6,627 ЦК України).

Згідно з ч. 1ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, тобто умов про предмет договору, умов, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усіх тих умов, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Стаття 635 ЦК України визначає, що попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Зобовязання припиняються на підставах, встановлених договором або законом (ч.2 ст. 598 ЦК України). Ці підстави зазначені в статтях 599, 600, 601, 604-609 ЦК України. За відсутності інших підстав, передбачених договором або законом, зобовязання припиняються його виконанням, проведеним належним чином.(ст.599 ЦК України)

Належним є виконання зобовязання, яке прийняте кредитором і в результаті якого припиняються права та обовязки сторін зобовязання. Виконання зобовязання це здійснення його сторонами покладених на них прав обовязків, що складають зміст зобовязання.

Частиною 1 ст. 530 ЦК України передбачено що якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до змісту ст.ст. 610, 612 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання.

Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Згідно ч. 2 ст. 570 ЦК України якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Тобто у тих випадках, коли сторони домовились укласти договір, але відповідно його не оформили, сплачені в рахунок виконання договору платежі визнаються авансовими і повертаються в тому розмірі, в якому вони надавалися.

Аналогічна правова позиція зазначена в ухвалах судової палати в цивільних справах Верховного Суду України від 26.02.2004 р. та від 21.06.2006 р.

При таких даних суд першої інстанції обґрунтовано вважав, що сплачена сума авансу підлягає стягненню з відповідачки на користь позивачів.

Між тим суд першої інстанції стягнув з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3, ОСОБА_4 грошову суму в розмірі 2 785 574 грн.

В суді апеляційної інстанції сторони погодились, що сума авансу передавалась частинами в гривнах, що підтверджується попереднім та додатковим договором і загальна сума переданого авансу на 07.08.2015 року склала 1560 000 грн., що було еквівалентом 73 тисячам доларів США.

При таких даних колегія суддів вважає, що суд першої інстанції повинен був визначити суму авансу, яка підлягає стягненню саме в цьому розмірі, а тому рішення суду першої інстанції в цій частині підлягає зміні.

Колегія суддів не бере до уваги посилання зазначені в апеляційній скарзі стосовно того, що зазначена сума авансу не була передана, оскільки такі ствердження спростовуються викладеним вище та матеріалами справи.

Крім того з приводу омани відповідачка до правоохоронних органів не зверталася.

Згідно п. 9 попереднього договору, у разі відмови від укладання основного договору покупцем, передана сума грошей, яка зазначена в цьому договорі, йому не повертається. У разі відмови від укладання основного договору продавцем передана сума грошей повертається покупцю та сплачується штраф у розмірі 500 936,90 грн.

Необґрунтоване ухилення однієї із сторін від укладення основного договору, передбаченого попереднім договором, може бути підставою для відшкодування другій стороні збитків, завданих простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (частина друга статті 635 ЦК України).

Вирішуючи спір про повернення авансу та відшкодування збитків, завданих одній із сторін попереднього договору, суду слід встановити причину не укладення основного договору, чи мало місце необґрунтоване ухилення однієї із сторін від укладення договору, а також з'ясувати умови відповідальності, які були встановлені попереднім договором.

Якщо це визначено умовами попереднього договору, то сума передоплати (авансу) залишається у продавця лише у разі невиконання умов цього договору з вини покупця.

Така правова позиція висловлена Верховним Судом України у Постанові від 24.10.2012р. у справі №6-119цс12 щодо неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, зокрема,статті 635 ЦК України.

Як вбачається з матеріалів справи та пояснень сторін, строк, передбачений попереднім договором від 30.09.2015 року, сплинув, однак сторонами основний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_6 укладено не було.

В суді апеляційної інстанції позивачі зазначали, що вони на протязі всього часу домовленостей про купівлю-продажу квартири, розгляду справи в суді першої та апеляційної інстанції бажали укласти договір купівлю-продажу квартири, але відповідачка на протязі всього часу ухилялася від укладання договору і взагалі відмовилась від укладання угоди та повернення коштів.

Представник відповідачки в суді апеляційної інстанції заявив, що на даний час відповідачка не бажає укладати договір купівлю-продажу квартири.

Умова попереднього договору, про необхідність повернення авансу в разі не укладення основного договору, є грошовим зобовязанням, у разі не виконання якого застосовується положення ч. 2 ст. 625 ЦК України. (правова позиція висловлена Верховним Судом України у Постанові від 18.09.2013р. у справі №6-90цс13).

На підставі матеріалів справи, вищевикладеного та встановленого судом, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що не укладення договору купівлі-продажу сталося з вини продавця (відповідачки), а тому штрафні санкції передбачені попереднім договором у сумі 500 936,90 грн. підлягають стягнення з відповідачки на користь позивачів згідно з умовами попереднього.

Таким чином колегія суддів вважає за необхідне рішення суду першої інстанції в частині стягнення з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3, ОСОБА_4 грошову суму в розмірі 2 785 574 грн. змінити, стягнувши з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3, ОСОБА_4 грошову суму в розмірі 2 060 936,90 грн.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Керуючись ст.ст. 307, 309, 313, 314, 316, 317, 319 ЦПК України, судова колегія,-

вирішила:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_8 (діючого в інтересах ОСОБА_5) задовольнити частково.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 22 вересня 2016 року в частині стягнення з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3, ОСОБА_4 грошову суму в розмірі 2 785 574 грн. змінити, стягнувши з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3, ОСОБА_4 грошову суму в розмірі 2 060 936,90 грн.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення, однак може бути оскаржено шляхом подачі касаційної скарги протягом 20 днів з дня набрання законної сили до суду касаційної інстанції.

Судді апеляційного суду Одеської області В. А. Станкевич

ОСОБА_10

ОСОБА_2