Справа № 274/466/16-ц
Провадження № 2/0274/643/16
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

16.12.2016 року. Бердичівський міськрайонний суд в складі: головуючого судді Хавронюк О.Л., з участю секретаря - Лободи В.Л., представників сторін -ОСОБА_1,ОСОБА_2, розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Бердичеві цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "А.Т.К." до ОСОБА_3 ,товариства з обмеженою відповідальністю "Елітне" про визнання договору оренди землі поновленим, визнання договору оренди землі недійсним,

В С Т А Н О В И В :

Позивачем заявлено вказані вимоги з тих підстав, що укладений між відповідачами та зареєстрований 26.02.2016 року договір оренди земельної ділянки порушує переважне право позивача на поновлення договору оренди від 5.02.2010 року,укладеного між позивачем та відповідачкою ОСОБА_3. В позові зазначено, що договір оренди від 5.02.2010 року був укладений на пять років,строк його дії закінчився 4.02.2015 року .Заперечень від орендодавця щодо поновлення договору на новий строк не надходило, позивач продовжував користуватись земельною ділянкою , виплатив в листопаді 2015 року відповідачці орендну плату.

Договір оренди вважається поновленим на той же строк(до 4.02.2020 року), оскільки після закінчення строку дії договору товариство продовжувало використовувати орендовану земельну ділянку, а орендодавець у місячний строк з дня закінчення строку його дії не направила заперечень.На початку вересня 2015 року ОСОБА_3 повідомила ТОВ «А.Т.К» про своє заперечення поновлювати договір оренди на новий строк. 27.11.2015 року товариством було направлено лист з проектом додаткової угоди. В кінці грудня 2015 року ОСОБА_3 листом повідомила про те,що вона заперечує проти укладання договору на новий строк. В березні 2016 року позивачу стало відомо, що відповідачі зареєстрували право оренди цієї земельної ділянки на підставі незаконно укладеного між ними договору оренди землі, яка фактично перебуває в оренді у позивача на підставі поновленого договору оренди земельної ділянки. Оскільки переважне право ТОВ «А.Т.К.» на поновлення договору оренди землі є порушеним - укладений договір оренди землі між відповідачами слід визнати недійсним у відповідності до статей 203 та 215 ЦК України.

Представник позивача заявлені вимоги підтримав повністю. Наголосив, що правовідносини між позивачем і відповідачкою ОСОБА_3 були врегульовані договором , а тому саме його умовами слід керуватись при вирішенні спору. Ствердив, що у договорі оренди від 5.02.2010 року чітко визначено умови його поновлення: позивач як орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, тобто після 4.02.2015 року, а відповідачка у місячний строк заперечень проти позову не направила, договір вважається поновленим на той же строк. Умовами договору передбачено, що заперечення від орендодавця щодо продовження дії договору подані понад місячний строк не приймаються, відповідачка подала заперечення поза вказаним місячним строком.

Представник відповідачів щодо задоволення позову заперечила. Зазначила. що договір оренди землі між орендодавцем ОСОБА_3 і позивачем припинив свою дію , орендодавець заперечувала проти його поновлення, про що є письмові докази своєчасного та належного повідомлення орендаря про небажання продовжувати дію договору на новий строк. Вказала на наявність доказів недотримання нормативів сівозміни , що призводить до виснаження земельної ділянки . Орендодавець уклала новий договір на більш сприятливих умовах для себе.

Суд, вислухавши доводи представників сторін, дослідивши наявні в справі докази, прийшов до висновку про відмову в задоволенні позову виходячи з наступного.

Судом встановлено, що відповідачці ОСОБА_3 на праві власності належить земельна ділянка сільськогосподарського призначення площею 4,5698 га га,в тому числі земельна ділянка № 1 кадастровий номер :06:000:0210, земельна ділянка №2 , кадастровий номер :02:000:0589 , яка розташована на території Буряківської сільської ради Бердичівського району , згідно з державним актом на право власності на землю, зареєстрованим у Книзі записів реєстрації державних актів на право приватної власності на землю від 7.10.2003 року № 20 (а.с.68)

5 лютого 2010 року між відповідачкою ОСОБА_3 та позивачем було укладено договір оренди землі ,за яким в оренду на 5 років було передано земельну ділянку, кадастровий номер :06:000:0210, площею 2,2796 га , про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 27 грудня 2010 року № 69(а.с. 7,63-65) . Пунктом 43 договору оренди передбачено набрання його чинності після підписання сторонами та державної реєстрації.Земельна ділянка була передана у користування позивача згідно з актом прийому-передачі земельної ділянки від 5.02.2010 року (а.с. 67).

В п. 8.1 договору оренди між позивачем та відповідачкою ОСОБА_3 визначено, що продовження/поновлення цього договору здійснюється шляхом направлення орендарем не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку оренди письмової заяви про бажання продовжити договірні відносини та за відсутності підстав, що надають орендодавцю відповідно до цього договору право відмовити орендарю у його продовженні.Цей договір вважатиметься продовженим/поновленим на той же строк та на тих же умовах також у випадку, якщо орендар не направить заяву про бажання продовжувати договірні відносини, але буде продовжувати користуватись земельною ділянкою після закінчення погодженого строку оренди, а орендодавець в термін не пізніше ніж за 30 днів після закінчення погодженого строку оренди не направить орендарю у письмовій формі заперечення з цього приводу. Заперечення, заявлені поза цим строком, не приймаються.

26.08.2015 року відповідачка ОСОБА_3 надіслала позивачу повідомлення про заперечення щодо продовження договору оренди землі , в якому вказала, що заперечує стосовно продовження(поновлення) дії договору на новий строк (а.с. 76,77).

27.11.2015 року позивачем на адресу відповідачки було направлено лист повідомлення про поновлення договору оренди та проект додаткової угоди від 25.11.2016 року до договору оренди землі від 5.02.2010 року , за умовами якої позивач пропонував орендодавцю встановити орендну плату в розмірі 6 % від нормативної грошової оцінки землі .

25.12.2015 року відповідачка ОСОБА_3 направвила позивачу повторне заперечення щодо продовження договору оренди землі,зі змісту якого вбачається, що орендодавець у відповідь на лист позивача від 27.11.2015 року ,підтвердила відсутність у неї наміру продовжувати договір оренди землі , не виключила того, що можливо укладе договір оренди з іншим орендарем на більш сприятливих умовах. Відповідачка також вказувала , що дія договору закінчується 29 грудня 2015 року, а не 5.02.2015 року.

14.01.2016 року ОСОБА_3 направила позивачу повідомлення про припинення договору оренди, укладеного 5.02.2010 року у зв"язку із закінченням його строку та акт здачі-прийняття (повернення) обєкта оренди (земельної ділянки) за договором оренди вказаної земельної ділянки від 12.01.2016 ( а.с. 82-83).

10.02.2016 року відповідачі уклали між собою договір оренди землі № 193 ,за яким ОСОБА_3 передала в оренду ТОВ "Елітне" земельну ділянку площею 2,2796 га ,кадастровий номер :06:000:0210,на 7 років ,орендна плата 8% від нормативної грошової оцінки землі, акт прийому передачі земельної ділянки складено 10.02.2016 року ,речове право ТОВ "Елітне" внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 26.02.2016 року (а.с.86-91,36-37).

Згідно з ч.2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним Кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Положеннями ч. 1 ст. 16 вказаного Закону передбачено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Договором між позивачем і відповідачкою ОСОБА_4 встановлено права та обов'язки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Відповідно до ст.777 ЦК України наймач,який належно виконує свої права та обов"язки за договором найму , після спливу строку має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк . За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Отже, для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.Крім того, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстави, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди: орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Судом встановлено, що відповідачка ОСОБА_3 і позивач дійшли згоди щодо істотних умов договору оренди земельної ділянки, шляхом підписання 5.02.2010 року договору оренди земельної ділянки, що і є моментом укладення договору.Пунктом 8 договору оренди земельної ділянки передбачено, що земельна ділянка надається в оренду строком на 5 років . Державна реєстрація спірного договору відбулася 29.12.2010 року .

Суд при вирішенні спору в частині визначення строку дії договору дійшов висновку про те, що в п. 43 договору від 5.02.2010 року сторони визначили строк дії спірного договору оренди, починаючи з моменту державної реєстрації цього договору, тобто 29.12.2010 року. Суд відхиляє доводи позивача про застосування до спірних правовідносин правових позицій Верховоного Суду України у справах 6-127цс13 та 6-118цс13, щодо строку дії договору оренди, оскільки такі висновки стосуються обчислення моменту укладення договору оренди землі з дня його підписання .

Згідно зі ст. 55 Конституції України ,ст.15 ЦК України, ст.3 ЦПК України права та свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Враховуючи той факт, що орендодавець ОСОБА_3 своєчасно письмово повідомила орендаря ТОВ "А.Т.К." про відмову в поновленні договору оренди, факт порушення переважного права ТОВ «А.Т.К.» на поновлення договору оренди,є недоведеним , а тому судовому захисту не підлягає. В той же час продовження користування орендованою земельною ділянкою ТОВ "А.Т.К." як орендарем за наявності заперечень орендодавця ОСОБА_3 є порушенням його прав на землю.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Посилання позивача на продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, бажання скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі , про що орендодацю були надіслано лист-повідомлення у відповідь на його заперечення в поновленні строку дії договору ,які надсилались двічі , не стверджують наявність підстав для визнання договору оренди землі від 10.02.2016 року недійсним, а договору оренди землі від 5.02.2010 року поновленим.

Повідомлення управління статистики від 25.03.2016 року ( а.с. 92) не може бути взято судом до уваги як єдиний і беззаперечний доказ порушення ТОВ «А.Т.К.» нормативів оптимального співвідношення культур у сівозмінах земельної ділянки саме ОСОБА_3, вказані доводи відповідача є безпідставними.

Судові витрати позивача відшкодуванню на підставі ст.88 ЦПК України не підлягають.

Керуючись ст.ст. 10,11,60, 88,212-215,209,218 ЦПК України, суд,-

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю "А.Т.К." до ОСОБА_3 ,товариства з обмеженою відповідальністю "Елітне" про визнання договору оренди землі поновленим, визнання договору оренди землі недійсним відмовити повністю за безпідставністю вимог.

Рішення суду може бути оскаржене в апеляційний суд Житомирської області через Бердичівський міськрайонний суд шляхом подання апеляційної скарги протягом 10 днів з дня проголошення.

Суддя :