Провадження № 2/520/4511/16
Рішення

іменем України

17 листопада 2016 року

Київський районний суд м. Одеси в складі:

головуючого-судді Прохорова П.А.,

при секретарі Цвігун А.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «ОСОБА_2 Аваль», за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору Приватного підприємства «Прогрес-Риелт», Приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_3 про визнання іпотечного договору частково недійсним,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернулася до суду з позовною заявою до ПАТ «ОСОБА_2 Аваль», за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору ПП «Прогрес-Риелт», Приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_3, в якій просить суд визнати іпотечний договір від 08 вересня 2006 року укладений між нею - ОСОБА_1 та Публічним акціонерним товариством «ОСОБА_2 Аваль», посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_3, зареєстрованого в реєстрі за № 4396 частково недійсним, а саме п. 1.2. в частині передачі в іпотеку майнових прав за Договором № ГІ/ПР-42 про інвестування від 10 січня 2006 року на квартиру за будівельним №61/1, в будинку за будівельним №5/1, по вулиці Гагарінське Плато, в місті Одесі, за Договором № ЛВ/Р-2-160 про інвестування від 10 січня 2006року на квартиру за будівельним №103, в будинку за будівельним №15, по вулиці Львівській, в м. Одесі, та за Договором №ЗБ/ПР-1-55 про інвестування від 10 січня 2006року на квартиру за будівельним №151, в будинку за будівельним №118-А, по Фонтанській дорозі в місті Одесі, а також стягнути з відповідача судові витрати.

В обґрунтування заявленого позову позивачка посилається на те, що між акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» в особі Одеської обласної дирекції АППБ «Аваль», правонаступник Публічне акціонерне товариство «ОСОБА_2 Аваль» та нею - ОСОБА_4 (прізвище змінено на «Мелентєв») 07 вересня 2006 року був укладений кредитний договір №014/0076/74/65078.

Також позивачка зазначає, що 08 вересня 2006 року між нею та банком було укладено іпотечний договір, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_3, зареєстрованого в реєстрі за № 4396.

Згідно вищезгаданого іпотечного договору, а саме п. 1.2. передачі в іпотеку майнових прав за Договором № ГІ/ПР-42 про інвестування від 10 січня 2006 року на квартиру за будівельним №61/1, в будинку за будівельним №5/1, по вулиці Гагарінське Плато, в місті Одесі, за Договором № ЛВ/Р-2-160 про інвестування від 10 січня 2006року на квартиру за будівельним №103, в будинку за будівельним №15, по вулиці Львівській, в м. Одесі, та за Договором №ЗБ/ПР-1-55 про інвестування від 10 січня 2006року на квартиру за будівельним №151, в будинку за будівельним №118-А, по Фонтанській дорозі в місті Одесі.

Позивачка вказує, що нею також було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна № ЛB/P-2-160 від 26.06.2012 року на квартиру за адресою: АДРЕСА_1.

Позивачка зазначає, що вона свої зобовязання щодо оплати вартості майнових прав виконала в повному обсязі.

Однак, позивачка вважає, що пункт договору про передачу майнових прав в іпотеку суперечить діючому на момент укладення правочину законодавству, оскільки на час укладання спірного договору стаття 5 Закону України «Про іпотеку» №898-IV не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону № 898-IV.

Разом з тим Закон № 979-IV, який установлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, до спірних правовідносин не застосовується, а положеннями Закону № 1560-ХІІ, яким визначено загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної діяльності, не передбачають права на передачу в іпотеку майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва.

Майнове право, що є предметом договору резервування приміщення, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Позивачка вважає, що сплативши вартість майнових прав на квартиру в повному обсязі, вона виконала свої грошові зобов'язання та відповідно до договорів про інвестування.

Окрім того, позивачка вказує на те, що 07 вересня 2006 року між нею і банком було укладено кредитний договір не для того, щоб отримати кошти, а для того, щоб купити квартири, які мали побудуватись за вищевказаними адресами.

Проте, у 2006році при виборі кредитного продукту і об'єкту інвестування, виборі квартири, ПАТ «ОСОБА_2 банк Аваль» пропонував цей об'єкт нерухомості з ексклюзивними умовами кредитування і під заставу цієї ж нерухомості (майнових прав), і саме банк гарантував порядність і надійність забудовника, що і було обумовлено ексклюзивними умовами кредитування об'єкту, гарантував те, що службою безпеки банку і юридичним відділом банку перевірено компанії які заключали договори і самі договори інвестування, які відповідають вимогам банку.

Однак, будівництво окремих квартир так і не було закінчене в строк обумовлений договором.

Крім того, з вересня 2008року будівництво зовсім зупинено і не ведеться по сьогоднішній день.

Таким чином, закінчення будівництва і введення в експлуатацію затримується на непередбачений період.

Позивачка зазначає, що за даним фактом порушено кримінальне провадження за №0000876 від 15.12.2012р., де її та інших інвесторів, згідно ст.ст. 358 ч.4, 190 ч.4, 364 ч.2, та 191 ч.4 КК України, признано потерпілими.

З урахуванням викладеного, ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом про визнання іпотечного договору частково недійсним.

У судове засідання 17.11.2016року позивачка не зявилась, її представник надав до суду заяву, в якій просив суд розглянути справу за його та позивачкою відсутності, позовні вимоги підтримав у повному обсязі, просив суд їх задовольнити.

У судове засідання 17.11.2016року представник відповідача не зявився, про час та місце судового засідання повідомлений належним чином, надав до суду заяву, в якій просив розглянути справу за його відсутності, а також вказав, що проти позову заперечує, просить суд відмовити у задоволенні позову у повному обсязі з підстав, зазначених у письмових запереченнях.

Так, в обґрунтування наданих заперечень представник відповідача посилається на те, що іпотечний договір між акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» та ОСОБА_4 було укладено 8 вересня 2006 року. Дійсно, на момент укладення договору застави майнових прав ст. 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки. Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008року №800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку».

Представник відповідача зазначає, що на правовідносини, які склалися в даному випадку поширюється Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який ще з 14.01.2006р. передбачає як можливий предмет іпотеки майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено. За такими договорами іпотекодавцем може бути забудовник або особа, власністю якої стане нерухомість після завершення будівництва.

Таким чином, представник відповідача вважає, що посилання позивача на Закон України про від 25 грудня 2008 №800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку» в даному випадку є недоречними, тобто, укладення іпотечного договору 08.09.2006р. підпадав під дію Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» від 14.01.2006 року.

Представник відповідача звертає увагу на те, що позивач заявляючи вимоги про визнання іпотечного договору частково недійсним не надав у позовній заяві належних доказів порушення банком умов договору або вчинення протиправних дій, що суперечать вимогам договору та законодавства.

Також представник відповідача вказує на те, що посилання позивача на те, що банк гарантував порядність і надійність забудовника є таким, що не відповідає дійсності, оскільки Служба безпеки банку не проводить оцінку гарантованості надійності забудовника, а перевіряє цільове призначення кредитних коштів та перевіряє факт існування забудовника і наявність у нього документів, що підтверджують належну реєстрацію його компанії. Юридичний відділ Банку дійсно перевіряв договір інвестування та іншу документацію, яка потрібна для видачі кредитних коштів. До повноважень юридичного відділу належить перевірка документів, щоб вони не суперечили вимогам банку, однак проводити оцінку подальшого функціонування компанії та гарантувати надійність забудовника не входить у коло повноважень даного відділу.

Отже, позивач помилково визначає, що ПАТ «ОСОБА_2 Аваль» пропонував саме даний об'єкт з ексклюзивними умовами кредитування, гарантував порядність і надійність забудовника, оскільки у служби безпеки та юридичного відділу банка немає таких повноважень, що підтверджує відсутність у позивача будь-яких доказів факту гарантування банком надійності забудовника.

З урахуванням викладеного, представник відповідача просить суд відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.

Представник третьої особи - ПП «Прогрес-Риелт» та третя особа - Приватний нотаріус ОМНО ОСОБА_3 про час та місце судового засідання повідомлені належним чином, у судові засідання не зявились, про поважність причин відсутності не повідомили, письмові пояснення на позовну заяву не надали.

Дослідивши та проаналізувавши матеріали справи, суд дійшов висновку про необхідність задоволення позову, виходячи з наступного.

Як вбачається із матеріалів справи та встановлено судом у судовому засіданні, 07 вересня 2006року між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» та ОСОБА_4 було укладено кредитний договір №014/0076/74/65078, відповідно до умов якого, кредитор, на положеннях та умовах цього договору, надає позичальнику кредит у вигляді не відновлювальної кредитної лінії з лімітом 161200,00доларів США. Кредитні кошти призначені для використання на придбання квартири на первинному ринку.

З метою забезпечення виконання зобовязань по зазначеному кредитному договору, 08 вересня 2006року між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» та ОСОБА_4 було укладено іпотечний договір відповідно до умов якого, цей договір забезпечує вимогу іпотекодержателя, що випливає з кредитного договору №014/0076/74/65078 від 07 вересня 2006року, а також усіх додаткових угод до нього, які можуть бути укладені до закінчення строку кредитного договору, за умовами якого іпотекодавець зобовязаний до 07 вересня 2024року повернути іпотекодержателю кредит у розмірі 161 200 доларів США, сплатити нараховані відсотки річні за користування ним згідно умов кредитного договору, а також можливу неустойку у розмірі і у випадках, передбачених кредитним і цим договором, та витрати, повязані з реалізацією заставленого майна, що понесені іпотекодержателем.

П. 1.2. договору іпотеки передбачено, що в забезпечення виконання зобовязань за кредитним договором іпотекодавець на умовах, передбачених цим договором, передає в іпотеку майнові права за договором № ГІ/ПР-42 про інвестування від 10 січня 2006 року на квартиру за будівельним №61/1, в будинку за будівельним №5/1, по вулиці Гагарінське Плато, в місті Одесі, за Договором № ЛВ/Р-2-160 про інвестування від 10 січня 2006року на квартиру за будівельним №103, в будинку за будівельним №15, по вулиці Львівській, в м. Одесі, та за Договором №ЗБ/ПР-1-55 про інвестування від 10 січня 2006року на квартиру за будівельним №151, в будинку за будівельним №118-А, по Фонтанській дорозі в місті Одесі, укладеними між іпотекодавцем та Приватним підприємством «Прогрес-Риелт».

Договір іпотеки від 07 вересня 2006року укладений між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» та ОСОБА_4, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_3 08.09.2006року та зареєстрований в реєстрі за №4396.

27.06.2012року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Ремстрой-Україна» та ОСОБА_4 було укладено договір №ЛВ/Р-2-160 купівлі-продажу майнових прав на обєкт нерухомого майна, відповідно до умов якого, продавець зобовязується передати у власність покупцю майнове права на квартиру, розташовану в 2-секційному багатоповерховому будинку з офісними приміщеннями та напівпідземним паркінгом за адресою: місто Одеса, вулиця Львівська, 15.

Згідно довідки вих. №78 від 22.06.2016року Товариства з обмеженою відповідальністю «Ремстрой-Україна» станом на 22.06.2016року грошові зобовязання ОСОБА_4 за договором №ЛВ/Р-2-160 від 27.06.2012року виконані в повному обсязі в сумі 285 960,00гривень.

Згідно статуту, протоколом загальних зборів АППБ «Аваль» 21 квітня 2006року прийнято рішення про зміну найменування акціонерного поштово-пенсійного банку «Аваль» на відкрите акціонерне товариство «ОСОБА_2 Аваль», яке є правонаступником зі всіма правами та обовязками акціонерного поштово-пенсійного банку «Аваль». У подальшому, відкрите акціонерне товариство «ОСОБА_2 Аваль» перейменовано на публічне акціонерне товариство «ОСОБА_2 Аваль».

Крім цього, ОСОБА_4 змінила прізвище на Мелентєв.

Відповідно до ст.ст. 1, 5 Закону України «Про іпотеку» № 898-IV (у редакції, яка була чинною на час укладення договорів іпотеки) застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька обєктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий, виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути обєкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.

Частина обєкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий обєкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину обєкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий обєкт нерухомості.

На час укладення спірного договору іпотеки (07 вересня 2006року) стаття 5 Закону України «Про іпотеку» №898-IV не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на обєкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки Законом України від 25 грудня 2008року №800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону № 898-IV.

Разом з тим Закон №979-IV, який установлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, до спірних правовідносин не застосовується, а положеннями Закону № 1560-ХІІ, яким визначено загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної діяльності, не передбачають права на передачу в іпотеку майнових прав на обєкт незавершеного будівництва.

Майнове право, що є предметом договору це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

ОСОБА_1, сплативши вартість майнових прав на квартиру в повному обсязі, виконала свої грошові зобовязання та відповідно до договору про інвестування набула майнові права на квартиру.

Таким чином, суд зазначає, що станом на 07.09.2006року, на час укладення оспорюваного договору іпотеки, стаття 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною з 12 травня 2006 року до 14 січня 2009 року, не визначала майнові права як предмет іпотеки, у звязку із чим, при укладенні вказаного договору, були порушені положення статті 5 Закону України «Про іпотеку», оскільки майнові права на окремі приміщення в житловому будинку не могли бути предметом іпотеки.

Зазначена правова позиція висловлена в постановах Верховного Суду України від 06.11.2013року у справі № 6-100цс13, від 02.12.2015року у справі № 6-1502цс15, від 02.12.2015 року у справі № 6-1732цс15, від 25.05.2016року у справі №6-503цс16.

Відповідно до ч. 1 ст. 360-7 ЦПК України рішення Верховного Суду України, прийняте за наслідками розгляду заяви про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України.

Відповідно до пункту 7 постанови Пленуму Верховного суду України № 9 від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.

Відповідно до пункту 8 цієї ж постанови, згідно частини першої статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання сторонами (стороною) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України.

Згідно з вимогами статей 202, 203 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обовязків. Зміст правочину не може суперечити Цивільному Кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до частини 1 статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5, 6 статті 203 ЦК України.

Відповідно до частини 1 статті 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що повязані з його недійсністю.

Відповідно до частини 1 статті 236 ЦК України, нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

З урахуванням викладеного, позовні вимоги ОСОБА_1 про визнання іпотечного договору частково недійсним є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України з відповідача на користь позивачки необхідно стягнути судовий збір у розмірі 551,20грн.

Керуючись ст.ст. 88, 213-215 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позовну заяву ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «ОСОБА_2 Аваль», за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору Приватного підприємства «Прогрес-Риелт», Приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_3 про визнання іпотечного договору частково недійсним, - задовольнити.

Визнати недійсним пункт 1.2 іпотечного договору від 08 вересня 2006 року, укладений між ОСОБА_1 та Публічним акціонерним товариством «ОСОБА_2 Аваль» (Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль»), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_3, зареєстрованого в реєстрі за № 4396, в частині передачі в іпотеку майнових прав за Договором № ГІ/ПР-42 про інвестування від 10 січня 2006 року на квартиру за будівельним №61/1, в будинку за будівельним №5/1, по вулиці Гагарінське Плато, в місті Одесі, за Договором № ЛВ/Р-2-160 про інвестування від 10 січня 2006року на квартиру за будівельним №103, в будинку за будівельним №15, по вулиці Львівській, в м. Одесі, та за Договором №ЗБ/ПР-1-55 про інвестування від 10 січня 2006року на квартиру за будівельним №151, в будинку за будівельним №118-А, по Фонтанській дорозі в місті Одесі.

Стягнути з Публічного акціонерного товариства «ОСОБА_2 Аваль» (м. Київ, вул. Лєскова, 9, МФО 300335, ) на користь ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, ІПН НОМЕР_1) витрати по сплаті судового збору у розмірі 551 (пятсот пятдесят одна) грн. 20 коп.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Одеської області шляхом подання до Київського районного суду м. Одеси апеляційної скарги протягом десяти днів з дня його проголошення. У разі якщо рішення було ухвалено без участі особи, яка його оскаржує, апеляційна скарга подається протягом десяти днів з дня отримання копії рішення.

Суддя П. А. Прохоров