Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/2233/16 Головуючий у суді І-ї інстанції ОСОБА_1
Доповідач Єгорова С. М.
РІШЕННЯ

Іменем України

01.12.2016 року колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області у складі:

головуючого судді - Єгорової С.М.,

суддів: Гайсюка О.В., Письменного О.А.

із секретарем Федоренко Т.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Кропивницькому цивільну справу за апеляційною скаргою Приватного підприємства «Агрофірма «Панчеве» на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 08 вересня 2016 року, у справі за позовом Приватного підприємства «Агрофірма «Панчеве» до Фермерського господарства «ОСОБА_2Б.», ОСОБА_3 про визнання договору оренди землі від 15 жовтня 2013 року недійсним, визнання договору оренди землі із попереднім орендарем від 11 вересня 2003 року поновленим та визнання додаткової угоди до договору оренди землі від 11 вересня 2003 укладеною,

УСТАНОВИЛА:

У серпні 2016 року ПП «Агрофірма «Панчеве» звернулось до суду із вказаним позовом, в якому ставило питання про визнання недійсним договору оренди землі б/н від 15.10.2013 року стосовно земельної ділянки кадастровий номер :02:000:0513, укладеного між ОСОБА_3 та ФГ «ОСОБА_2Б.»; визнання поновленим договору оренди землі від 11.09.2003 року, укладеного між ОСОБА_3 та ПП «Агрофірма «Панчеве»; визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 11.09.2003 року, укладеного між ОСОБА_3 та ПП «Агрофірма «Панчеве».

Посилалось на те, що 11.09.2003 року між ПП «Агрофірма «Панчеве» та ОСОБА_3 був укладений договір оренди належної останньому на праві власності земельної ділянки № 512, площею 5,01 га, що розташована на території Панчівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер :02:000:0513, терміном на 10 років. Відповідно до п. 6 договору по закінченні строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий термін, а договір вважається продовженим на той же термін, якщо жодна із сторін не виявить наміру його припинити, попередивши письмово про це іншу сторону за один місяць до закінчення терміну дії договору. 10.08.2013 року позивач відправив на адресу ОСОБА_3 лист-повідомлення № 112 про свій намір поновити договір оренди землі від 11.09.2003 року з проектом додаткової угоди до цього договору оренди про поновлення останнього. Проте, орендодавець не повідомив про прийняте ним рішення щодо поновлення вказаного договору оренди землі. Протягом одного місяця після закінчення строку договору позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та сплатив орендну плату за користування земельною ділянкою з 24.09.2013 року по 31.12.2013 року у розмірі 410,92 грн. 03.03.2014 року ПП «Агрофірма «Панчеве» направило ОСОБА_3 лист-повідомлення № 58 про те, що договір оренди землі від 11.09.2003 року є поновленим, із проектом додаткової угоди, та просило вчинити необхідні дії щодо укладення додаткової угоди та її нотаріального посвідчення.

Після закінчення строку договору оренди землі від 11.09.2003 року ОСОБА_3 не було вчинено жодних дій щодо укладення із позивачем додаткової угоди та її нотаріального посвідчення.

З часом позивачу стало відомо, що ОСОБА_3 уклав договір оренди землі від 15.10.2013 року стосовно спірної земельної ділянки з ФГ «ОСОБА_2Б.», строком на 10 років, чим порушив права позивача на користування орендованою землею.

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 08 вересня 2016 року у задоволенні позовних вимог ПП «Агрофірма «Панчеве» відмовлено.

В апеляційній скарзі ПП «Агрофірма «Панчеве» ставить питання про скасування вказаного судового рішення з підстав порушення судом норм матеріального і процесуального права, просить ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог. Зазначає, що суд першої інстанції неповно з'ясував обставини справи, не дав належної оцінки дослідженим доказам, зробив висновки, які грунтуються на припущеннях та суперечать вимогам закону.

Заслухавши доповідача, пояснення представника ПП «Агрофірма «Панчеве» ОСОБА_4, який підтримав доводи апеляційної скарги, ОСОБА_3 та представника відповідачів ОСОБА_5, які заперечували проти скасування рішення суду, вважаючи його законним і обгрунтованим, дослідивши доводи апеляційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що ПП «Агрофірма «Панчеве» не було дотримано вимоги, визначені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», щодо повідомлення орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладення договору на новий строк, оскільки в матеріалах відсутні докази про отримання ОСОБА_3, надісланих листів-повідомлень про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди з доданим проектом додаткової угоди, позивачем не доведено того, що він продовжував користуватися орендованою земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і що були відсутні протягом одного місяця після закінчення строку договору заперечення орендодавця у поновленні договору оренди землі, тому відсутні передбачені законом підстави для поновлення договору оренди землі від 11.09.2003 року, укладеного між ПП «Агрофірма «Панчеве» та ОСОБА_3 Крім того суд зазначив, що через недосягнення домовленості між ПП «Агрофірма «Панчеве» та ОСОБА_3 щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється, за таких умов його не можна вважати заінтересованою особою у розумінні ч. 3 ст. 215 ЦК України і тому закон не надає йому право оскаржувати укладення договору оренди землі від 15.10.2013 р. між відповідачами.

З такими висновками суду першої інстанції в повному обсязі не можна погодитись.

Судом установлено, що 11.09.2003 року між ПП «Агрофірма «Панчеве» та відповідачем ОСОБА_3 був укладений договір оренди землі, посвідчений державним нотаріусом Новомиргородської державної нотаріальної контори Кіровоградської області за реєстраційним № 1599, який 23.09.2003 року зареєстровано у Державному реєстрі земель Новомиргородською районною філією КРФ ДП «ЦДЗК» за № 232.

Відповідно до п.п. 1, 2 договору оренди землі від 11.09.2003 року ОСОБА_3 передав, а ПП «Агрофірма «Панчеве» прийняв в оренду земельну ділянку № 513, площею 5,01 га, що розташована на території Панчівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер :02:000:0513, терміном на 10 років, тобто до 11.09.2003 року (п. 5), відповідно до п. 6 договору по закінченні строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий термін, договір вважається продовженим на той же термін, якщо жодна із сторін не виявить наміру його припинити, попередивши письмово про це іншу сторону за один місяць до закінчення терміну дії договору. Згідно п. 9 договору оренди землі орендна плата встановлюється в розмірі не менше 782 грн. 16 коп за рік, не менше півтора відсотка грошової оцінки землі, яка діє на час проведення фактичного розрахунку. За домовленістю сторін орендна плата може сплачуватись у натуральній, грошовій або відробітковій формі за цінами, які визначаються даними Торгово-промислової палати України або по даним бірж і діють на день фактичного розрахунку. Річна орендна плата сплачується орендарем орендодавцю не пізніше 31 грудня кожного орендного року, про що складається додаток у письмовій формі щорічно.

Позивач стверджує, що належно виконував обов'язки за умовами договору оренди землі, відповідач ОСОБА_3, заперечуючи проти цього, вказуючи на недоплату орендної плати, не обгрунтував свої доводи належними доказами.

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Отже, указана норма визначає обєктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права повязане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання субєктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту субєктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, ПП «Агрофірма «Панчеве» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першоютретьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Як вбачається зі змісту оспорюваного договору ОСОБА_3 уклав договір оренди землі від 15.10.2013 року стосовно спірної земельної ділянки з ФГ «ОСОБА_2Б.», строком на 10 років, ПП «Агрофірма «Панчеве» не є стороною зазначеного договору. Разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

З матеріалів справи вбачається, що пунктами 6-8, 11, 20-22 договору оренди землі від 11.09.2003 року, укладеного між ПП «Агрофірма «Панчеве» та відповідачем ОСОБА_3, встановлено права та обов'язки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Згідно вимог статті 33 Закону України Про оренду землі (в редакції яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права у орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Наявними у матеріалах справи доказами підтверджується, що ПП «Агрофірма «Панчеве» згідно вимогам статті 33 Закону України «Про оренду землі», є добросовісним орендарем, який : з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди, двічі направляв відповідачу листи повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до яких було додано проект додаткової угоди; 10.08.2013 року, на період дії строку договору оренди земельної ділянки, належної відповідачеві ОСОБА_3, та після закінчення строку дії такого, 03.03.2014 року, належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обов'язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало відповідачу орендну плату, що не спростовано відповідачем.

Окрім того, судом також встановлено, що ОСОБА_3 не звернувся до позивача протягом одного місяця після закінчення строку дії договору з листом-повідомленням про заперечення у його поновленні.

Враховуючи зазначене, колегія суддів дійшла висновку, що конклюдентні дії ПП «Агрофірма «Панчеве», а саме продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, свідчить про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав визнання договору оренди землі від 15.10.2013 року стосовно спірної земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_3 і ФГ «ОСОБА_2Б.» недійсним, а договір оренди землі від 11.09.2003 року, укладеного між ПП «Агрофірма «Панчеве» та відповідачем ОСОБА_3, поновленим.

Зазначені висновки апеляційного суду узгоджуються з правовою позицією Верховного Суду України, викладеній в Постанові від 12.10.2016 року по справі № 6-1282 цс 16, а також у Постанові від 23.11.2016 року у справі №6-2540цс16.

Висновки суду першої інстанції щодо неналежного виконання позивачем своїх обов'язків, передбачених спірним договором оренди щодо сплати орендної плати грунтуються на припущеннях, і є безпідставними, ураховуючи те, що відповідач не звертався за судовим захистом щодо неповноти та несвоєчасності сплати ПП «Агрофірма «Панчеве» орендної плати.

Безпідставно не було враховано судом першої інстанції і надані позивачем та досліджені в судовому засіданні докази щодо направлення ОСОБА_3 листів- повідомлень з пропозицією поновлення договору оренди, до яких було додано проект додаткової угоди (фіскальні чеки та описи поштових відправлень) за адресою, вказаною у договорі оренди.

Надана судом оцінка цих доказів про те, що їх неможливо ідентифікувати за адресатом, не знайшла свого підтвердження в результаті їх дослідження в судовому засіданні апеляційного суду.

З метою усунення протиріч та перевірки тверджень ОСОБА_3, що ці поштові відправлення стосуються його батька ОСОБА_6, колегія суддів дослідила фіскальні чеки та описи поштових відправлень і встановила, що такі листи-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди направлялись кожному з них окремо (а.с.140-144).

Щодо вимоги про визнання додаткової угоди укладеною колегія суддів зазначає, що позов в цій частині не підлягає задоволенню.

Згідно ст.638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Заявляючи вимогу про визнання додаткової угоди укладеною ПП «Агрофірма «Панчеве», таким чином, просить суд змінити умови договору. Однак в даному випадку суд не може визнати додаткову угоду укладеною, оскільки зміни, запропоновані позивачем, стосуються істотних умов орендної плати та передачі земельної ділянки під заставу, що є абсолютним правом на вільне волевиявлення ОСОБА_3

Відповідно до вимог п.3,4 ч.1 ст.309 ЦПК України, підставами для скасування рішення першої інстанції і ухвалення нового рішення або зміни рішення є невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення або неправильне застосування норм матеріального та процесуального права.

За таких обставин, колегія суддів дійшла переконання, що рішення суду першої інстанції в частині вирішення позовних вимог про визнання договору оренди землі від 15.10.2013 року недійсним та визнання договору оренди землі від 11.09.2003 року поновленим підлягає скасуванню, а позов в цій частині підлягає частковому задоволенню.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України судові витрати колегія суддів покладає на відповідачів пропорційно до задоволених вимог, виходячи з документально підтверджених витрат позивача, на користь останнього підлягає стягненню по 2 973 грн. з кожного відповідача.

Керуючись ст.ст.303, 307, 309, 313, 314, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів,-

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу Приватного підприємства «Агрофірма «Панчеве»задовольнити частково.

Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 08 вересня 2016 року в частині вирішення позовних вимог про визнання договору оренди землі від 15 жовтня 2013 року недійсним та визнання договору оренди землі поновленим скасувати.

Позов Приватного підприємства «Агрофірма «Панчеве» до Фермерського господарства «ОСОБА_2Б.», ОСОБА_3 задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди землі від 15 жовтня 2013 року земельної ділянки кадастровий номер :02:000:0513, укладений між ОСОБА_3 та ФГ «ОСОБА_2Б.»

Визнати поновленим договір оренди землі від 11 вересня 2003 року, укладений між ОСОБА_3 та ПП «Панчеве», посвідчений державним нотаріусом Новомиргородської державної нотаріальної контори ОСОБА_7, зареєстрований в реєстрі за № 1599.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

В порядку розподілу судових витрат стягнути з ОСОБА_3 та Фермерського господарства «ОСОБА_2Б.» на користь Приватного підприємства «Агрофірма «Панчеве»судові витрати в сумі по 2 973 грн. з кожного.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржене до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з наступного дня.

Головуючий суддя:

Судді: