Номер провадження № 2/522/6778/16
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 листопада 2016 року Приморський районний суд м. Одеси

у складі: головуючого судді Бойчука А. Ю.

при секретарі Скибінській Є. С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2 до Одеської міської ради, третя особа - Департамент комунальної власності Одеської міської ради про розірвання договорів оренди землі, -

В С Т А Н О В И В :

Позивачі звернулися до Приморського районного суду м. Одеси з позовом до Одеської міської ради, третя особа - Департамент комунальної власності Одеської міської ради, у якому просять розірвати договори оренди землі та стягнути з відповідача витрати по сплаті судового збору.

В обґрунтування заявлених вимог позивачі зазначають, що 26 листопада 2009 року укладено договори оренди землі між Одеською міською радою та ОСОБА_1, ОСОБА_2 про строкове (терміном до пятдесяти років), платне користування земельними ділянками загальною площею 263 кв.м (кадастровий номер № :14:002:0005 - 120 кв. м; кадастровий номер № :14:002:0006 - 143 кв. м), що знаходяться за адресою: місто Одеса, провулок Воронцовський, будинок 5А, для обслуговування жилого будинку, які зареєстровані у Одеському міському відділі ОРФ ДП «Центр ДКЗ» 11.02.2010 за номерами 11 та 12,

Позивачі просять розірвати зазначені договори оренди землі від 26 листопада 2009 року, в звязку з істотними змінами обставин, а саме: значним збільшенням розміру орендної плати за земельну ділянку, строків, порядків її внесення.

Посилаються на те, що розпорядженням Приморської районної адміністрації Одеської міської ради від 11.10.2004 року за № 3431 присвоєно двоповерховій будівлі, загальною площею 454.1 кв. м - кватирам № 1, 2, 3, 11, 12, 13 та підвальному приміщенню по провулку Воронцовському 5 статус домоволодіння і присвоєно самостійному домоволодінню поштову адресу - провулок Воронцовський 5А. На підставі цього розпорядження виконавчим комітетом Одеської міської ради видано свідоцтво про право власності на домоволодіння, загальною площею кв. м, яке розташоване в місті Одесі по провулку Воронцовський 5А ОСОБА_1 та ОСОБА_2 в рівних частках кожному на праві спільної часткової власності.

На підставі завдання на проектування від 30.11.2004 року проектною організацією розроблено робочий проект пристосування жилого будинку під міні - готель з надбудовою аттикового та мансардного поверхів по провулку Воронцовському 5А в місті Одеса. Комплексна експертиза затверджуваний частині робочого проекту виконана у квітні 2005 року Одеською обласною службою Української державної інвестиційної експертизи. Згідно пункту 4 рекомендацій цього висновку питання землекористування необхідно оформити в установленому порядку. З цих підстав, а саме, бажання зайнятися проведенням підприємницької діяльності, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до Одеської міської ради про передачу в оренду земельних ділянок, на яких розташований житловий будинок по провулку Воронцовський 5А для пристосування під мині - готель.

Таким чином, договори оренди були укладені на виконання вимог Закону України «Про оренду землі», у зв'язку з наміром власників пристосувати житловий будинок під міні - готель. Проте, протягом тривалого часу даний підприємницький проект не було реалізовано, тому позивачі вважають, що на даний час відсутні причини, що спонукали власників до укладання договору оренди.

Також позивачі посилаються на те, що 03.04.2016 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 отримали лист департаменту комунальної власності від 22.03.2016 № 01-26/ко-37-295 про надання підстав для розірвання цих договорів оренди землі.

На цей лист ОСОБА_1 та ОСОБА_2 04.04.2016 надали Одеському міському голові обґрунтовану відповідь про дострокове розірвання договорів оренди землі. Згідно відповіді від 04.05.2016 року № 01-26/Ко-37-295/2, Одеська міська рада вважає, що відсутні підстави для надання орендодавцем згоди на дострокове розірвання договорів оренди землі, укладених між Одеською міською радою та громадянами ОСОБА_1, ОСОБА_2, на земельні ділянки, розташовані за адресою: м. Одеса, провулок Воронцовський, 5А, для обслуговування жилого будинку. Таким чином, сторони не досягли ні згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, ні згоди щодо його розірвання.

Позивач ОСОБА_1 - в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, посилаючись на обставини, вказані у позовній заяві, та просив їх задовольнити.

Представник Одеської міської ради ОСОБА_3 у судовому засіданні заперечував проти задоволення позову.

Представник третьої особи Департамент комунальної власності Одеської міської ради ОСОБА_4 у судовому засіданні заперечував проти задоволення позову.

Суд, вислухавши пояснення учасників процесу, дослідивши матеріали справи, приходить до висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають.

На підставі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі є змішаним договором. Згідно договору між сторонами виникли правовідносини з оренди землі, що регулюються Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є, зокрема, умова і строки передачі земельної ділянки орендарю.

На підставі умов договору дія договору оренди припиняється, зокрема, у разі розірвання договору у встановленому порядку.

Судовим розглядом встановлено та підтверджується наявними в матеріалах справи доказами, що розпорядженням Приморської районної адміністрації Одеської міської ради від 11.10.2004 року за № 3431 двоповерховій будівлі, загальною площею 454.1 кв.м - квартирам № 1, 2, 3, 11, 12, 13 та підвальному приміщенню по провулку Воронцовському 5 присвоєно статус домоволодіння і присвоєно самостійному домоволодінню поштову адресу - провулок Воронцовський 5А. На підставі цього розпорядження виконавчим комітетом Одеської міської ради видано свідоцтво про право власності на домоволодіння, загальною площею 454,1 кв.м, яке розташоване в місті Одесі по провулку Воронцовський 5А ОСОБА_1 та ОСОБА_2 в рівних частках кожному на праві спільної часткової власності.

На підставі завдання на проектування від 30.11.2004 року проектною організацією розроблено робочий проект пристосування жилого будинку під міні - готель з надбудовою аттикового та мансардного поверхів по провулку Воронцовському 5А в місті Одеса. Комплексна експертиза затверджуваний частині робочого проекту виконана у квітні 2005 року Одеською обласною службою Української державної інвестиційної експертизи. Згідно пункту 4 рекомендацій цього висновку питання землекористування необхідно оформити в установленому порядку.

Відповідно до частини 1 статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. З цих підстав, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до Одеської міської ради про передачу в оренду земельних ділянок, на яких розташований житловий будинок по провулку Воронцовський 5А для пристосування під мині - готель.

26 листопада 2009 року укладено договори оренди землі, які зареєстровані у Одеському міському відділі ОРФ ДП «Центр ДКЗ» 11.02.2010 за номерами 11 та 12 між Одеською міською радою та ОСОБА_1, ОСОБА_2 про строкове (терміном до пятдесяти років), платне користування земельними ділянками загальною площею 263 кв.м (кадастровий номер № :14:002:0005 - 120 кв. м; кадастровий номер № :14:002:0006 - 143 кв. м), що знаходяться за адресою: місто Одеса, провулок Воронцовський 5А, для обслуговування жилого будинку. На час укладення договорів оренди землі, а саме 26.11.2009 року, сторони керувалися Законами України «Про оренду землі» та «Про плату за землю».

Згідно п. 4.1 Договору оренди землі від 26.11.2009 року орендна плата за земельну ділянку розрахована у трикратному розмірі земельного податку, що встановлюється Законом України «Про плату за землю».

Відповідно до п. 4.2 Договору оренди землі встановлено, розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішення Одеської міської ради № 4247-У від 15.07.2005 року у відповідності до розрахунку розміру орендної плати та може збільшуватися Одеською міською радою в межах передбачених законодавством, в залежності від збільшення ринкової вартості земельної ділянки яка знаходиться у користуванні.

У зв'язку з введенням в дію Податкового кодексу України з 01.01.11р. Закон України "Про плату за землю" втратив чинність, а питання сплати податку на землю та оплати орендної плати за користування земельною ділянкою регулюється виключно цим Кодексом. Таким чином в звязку зі втратою чинності Закону України «Про плату за землю» розмір орендної плати за землю змінився, а саме розмір орендної плати за 2016 рік щодо позивача ОСОБА_1 збільшився у 63,18 разів (на 6 318 відсотків), з 114,66 гривень до 7 243,94 гривень, щодо позивача ОСОБА_2 збільшився у 63,18 разів (на 6 318 відсотків), з 136,62 гривень до 8 632,35 гривень.

19.02.2016 року позивачі звернулися до ОМР з заявою про достроково розірвання договорів оренди. Листом № 01-26/и-31-1990 від 22.03.2016 року Департаменту комунальної власності ОМР позивачам повідомлено, що для подальшого розгляду зазначеного питання необхідно вказати наявність підстав для розірвання зазначених договорів оренди. 04 квітня 2016 року позивачі повторно звернулися до Одеського міського голови з пропозицією дострокового розірвання вищезазначених договорів. Листом № 01-26/ко-37-295/2 від 04.05.2016 року Департамент комунальної власності ОМР повідомив позивачів, що підстав для надання орендодавцем згоди на дострокове розірвання договорів оренди землі, враховуючи норми Податкового та Цивільного кодексів України відсутні.

Відповідно до статей 651, 652 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

На підставі ч.1 ст. 652 ЦК України просять розірвати зазначені договори оренди землі від 26 листопада 2009 року, в звязку з істотними змінами обставин, а саме: значним збільшенням розміру орендної плати за земельну ділянку, строків, порядків її внесення.

Відповідно до п. 4.4. Договору оренди землі від 26.11.2009 року, розмір орендної плати може бути змінений за згодою сторін, шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та є невідємними частинами Договору, крім випадків:

- зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України;

- коригування «Грошової оцінки земель м. Одеси», яка затверджується рішенням Одеської міської ради;

Таким чином, Договором передбачений випадок зміни орендної плати землі Орендодавцем про що укладається відповідна додаткова угода, яка не підлягає нотаріальному посвідченню.

При цьому орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до чинного законодавства.

В разі зміни нормативної грошової оцінки землі договір оренди підлягає перегляду в частині розміру орендної плати.

Рішенням Одеської міської ради від 28.12.2010 року № 41-У1 «Про затвердження технічної документації з нормативно-грошової оцінки земель м. Одеси» введена в дію нова нормативно-грошова оцінка земель міста Одеси для розрахунку річної орендної плати. Відповідно до цього умови діючих договорів підлягають перегляду в частині розміру орендної плати.

20.09.2011 року Одеською міською радою прийнято рішення № 1267- ?1 «Про затвердження фіксованих відсотків прим визначені ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі»

Ст. 632 ЦК України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін ( тарифів, ставок, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або місцевого самоврядування. При цьому зміни ціни після укладення договору допускається у випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ст. 288 Податкового кодексу, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою трикратного розміру земельного податку та не може перевищувати 12 % нормативно-грошової оцінки.

Таким чином, змінюючи орендну плату Одеська міська рада діяла в межах закону та відповідно до Конституції України.

Згідно ст. 14 Конституції України Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Згідно ч. 3 ст. 762 ЦК України, договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміни розміру плати за користування майном.

Нормативно-грошова оцінка землі відповідно до ЗУ «Про оцінку землі» проводиться не рідше як один раз у 5-7 років.

Таким чином судом встановлено, що зміна орендної плати є законною та доцільною та передбачена рамками діючого законодавства та безпосередньо Договором. Вищий господарський суд України узагальнюючи практику розгляду господарським судом справ у спорах, повязаних із земельними правовідносинами 01.01.2010 року зазначив, що згідно з приписами статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування, в межах своїх повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обовязковими до виконання на всій відповідній території, а тому в разі прийнятті відповідним органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за земельні ділянки та затвердження нових коефіцієнтів, які застосовуються в розрахунку орендної плати за земельні ділянки, ці обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у випадку скасування такого рішення органом місцевого самоврядування у встановленому законом порядку. Рішенням Одеської міської ради від 20.09.2011 року № 1267-У1 затверджені фіксовані відсотки при визначені ставок орендної плати за земельні ділянки в місті Одесі.

Враховуючи вищевикладене, аналізуючи надані докази та даючи їм правову оцінку, враховуючи встановлені судом і наведені вище обставини, підтверджених доказами, дослідженими в судовому засіданні, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, а також достатність і взаємний зв'язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин, та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, суд приходить до висновку, що позовні вимоги є такими, що не підлягають задоволенню, оскільки судом не встановлені істотні зміни обставин в розумінні ч.2 ст.652 ЦК України, на яки посилаються позивачі, а інших підстав для розірвання договору позивачами не наведено.

На підставі викладеного і керуючись ст.ст. 7,8,10,11,15,209,212-215,294 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позову ОСОБА_1, ОСОБА_2 до Одеської міської ради, третя особа - Департамент комунальної власності Одеської міської ради про розірвання договорів оренди землі - відмовити.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до апеляційного суду Одеської області через Приморський районний суд м. Одеси шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня проголошення рішення.

Особи які брали участь у справі, але не були присутні в судовому засіданні під час проголошення рішення можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання

Суддя А. Ю. Бойчук