АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Головуючий в І інстанції: Матвєєва Н.В. Єдиний унікальний номер справи: 661/4644/15-ц
Доповідач: Борко А.Л. Справа №22-ц/791/1377/2016
У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

2016 року червня місяця 16 дня колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Херсонської області у складі:

Головуючого Борка А.Л.

Суддів: Бездрабко В.О.

ОСОБА_1

Секретар Кутузова А.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення від 24 березня 2016 року, що ухвалив Новокаховський міський суд Херсонської області у цивільній справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_2 про стягнення суми авансу за попереднім договором та зустрічний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про відшкодування збитків,

В С Т А Н О В И Л А:

У листопаді 2015 року ОСОБА_3 звернулася у суд із позовом до ОСОБА_2 про стягнення суми авансу за попереднім договором, зазначаючи, що 02 серпня 2013 року між нею та відповідачем було укладено попередній договір № 1, з умовами якого вони домовилися в подальшому укласти основний договір купівлі-продажу житлового будинку № 16 по вул. Новоодеській в смт. Дніпряни м. Нова Каховка, який належить відповідачу на праві власності за ціною 18 000 доларів США. При цьому остаточний розрахунок за основним договором купівлі-продажу вона зобовязана провести в день підписання та нотаріального посвідчення основного договору купівлі продажу. У п.6 попереднього договору сторонами визначено, що основний договір купівлі-продажу буде укладений та нотаріально посвідчений в майбутньому не пізніше 02 серпня 2015 року. Нею в рахунок майбутніх платежів за основним договором купівлі-продажу під час підписання попереднього договору №1 було передано відповідачу грошові кошти в сумі 6000 доларів США. В подальшому нею в період з грудня 2013 року до вересня 2014 року в рахунок майбутніх платежів за основним договором купівлі продажу передано ще 1700 доларів США: за договором від 07.12.2013 року за № 2 300 доларів США; за договором від 25.01.2014 року за № 3100 доларів США; за договором від 10.05.2014 року за № 4500 доларів США, за договором від 06.2014 року за № 5300 доларів США, за договором від 10.07.2014 року за № 6300 доларів США; за договором від 02.09.2014 року за №7 200 доларів США. Всього відповідачці нею було сплачено 7700 доларів США. Договір купівлі-продажу житлового будинку не було укладено, тому вважає, що сплачена нею сума грошових коштів є авансом та підлягає стягненню з відповідача в сумі 175 212, 99 грн., оскільки згідно довідки ПАТ «Державний Ощадний банк України» за № 507 станом на 10 листопада 2015 року встановлено офіційний курс гривні відносно долара США, який складає 2 275,49 грн. за 100 доларів США. Наприкінці 2013 року відповідач передала їй в користування житловий будинок. З дозволу відповідача нею були зроблені деякі поліпшення в будинку : встановлені нові металеві вхідні двері з утепленням, пробурено свердловину на прибудинковій території для автоматичного постачання в будинок питної води. Вартість дверей разом з роботою по їх встановленню складає 3 000 грн., вартість робіт з буріння свердловини становить 5500 грн. Після повернення відповідачу будинку зроблені позивачем поліпшення залишилися у власності відповідача і не можуть бути відокремлені від будинку без пошкодження. Оскільки вона не має наміру купувати будинок і користуватися свердловиною, а відповідач в добровільному порядку не повертає вартість безпідставно придбаного майна, вважає, що вони підлягають стягненню з відповідача. У звязку із наведеним, просила суд стягнути з ОСОБА_2 на її користь сплачені нею за попередніми договорами суми авансу в розмірі 175 212, 99 грн., витрати в сумі 8 500 грн., судовий збір.

У січні 2016 року ОСОБА_2 звернулася із зустрічним позовом до ОСОБА_3 про відшкодування матеріальних збитків, зазначаючи, що 02 серпня 2013 року між нею та ОСОБА_3 укладено попередній договір (договір завдатку) за умовами якого, позивач та відповідач зобовязалися в строк та на умовах, визначених цим договором укласти в майбутньому договір купівлі-продажу житлового будинку, розташованого за адресою : Новокаховський район смт. Дніпряни вул. Новоодеська,16, який належить їй на підставі свідоцтва про право власності на спадщину за заповітом. Відповідач запропонувала придбати даний житловий будинок на умовах вселення, подальшого проживання та сплатою вартості будинку з розстрочкою платежів до 02.08.2015 року. В грудні 2012 року відповідач із своєю сімєю вселилася до житлового будинку, який мала намір придбати та проживала до листопада 2015 року, користуючись житловим будинком. На виконання в наступному основного договору купівлі-продажу житлового будинку, відповідачем було сплачено грошові кошти в сумі 7700 доларів США, що підтверджується договорами завдатку. Попереднім договором передбачено загальну суму за яку відповідач зобовязалася придбати житловий будинок 18 000 доларів США. До 02 серпня 2015 року відповідач зобовязалася сплатити повну вартість відчужуваного нерухомого майна. На неодноразові її телефонні претензії сплатити повну вартість житлового будинку, відповідач спочатку обіцяла виконати зобовязання, а потім відмовилася придбати житловий будинок. 20.11.2015 року відповідачу було направлено вимогу про спонукання до виконання умов попереднього договору та явку до нотаріальної контори. В призначений строк відповідач до нотаріальної контори не зявилася. Внаслідок порушення взятих на себе зобовязань за попереднім договором відповідач заподіяла їй збитки, позивачка не отримала дохід від продажу житлового будинку, який могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушено (упущена вигода) в сумі 4 000 доларів США. Крім того, відповідач проживала в належному їй будинку, користувалася всім належним їй на праві власності майном (житловим будинком, господарськими та побутовими спорудами, земельною ділянкою) на протязі 35 місяців. В результаті користування садибою, земельна ділянка прийшла в непридатний для використання стан : земельна ділянка захаращена сміттям та залишками рослин, без її згоди відповідачем пробурена та змонтована свердловина, яка на сьогодні перебуває в неробочому стані, в гаражі провалилася стеля, в сараї протікає дах, в літній кухні відсутня керамічна плитка та потріскалися стіни, на веранді та в одній із кімнат частково зірвано підлогу, вікна обдерті та не пофарбовані. Вартість відновлювального ремонту становить 98 878 грн. Середня вартість оренди житлового будинку на грудень 2012 року із розрахунку за рік становить 15 015 грн., відповідач користувалася житловим будинком з грудня 2012 року по листопад 2015 року 35 місяців, тому плата за користування будинком за весь період проживання в ньому відповідача складає 43 793,75 грн. У звязку із наведеним, просила суд стягнути з на її користь збитки в сумі 234 679,75 грн., судові витрати та витрати на правову допомогу.

Рішенням Новокаховський міський суд Херсонської області від 24 березня 2016 року позов ОСОБА_3 до ОСОБА_2 про стягнення суми авансу за попереднім договором задоволено частково.

Стягнено з ОСОБА_2 на користьОСОБА_3 сплачені нею за попередніми договорами суми авансу в розмірі 175 212, 99 грн., витрати в сумі 3 000 грн., судовий збір в сумі 1782,13 грн.

Зустрічний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про відшкодування збитків задоволено частково.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 завдані збитки в сумі 1610, 13 грн., судовий збір в сумі 551,20 грн.

В іншій частині позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 просить рішення суду першої інстанції скасувати, ухвалити нове, яким задовольнити зустрічні позовні вимог у повному обсязі.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах, визначених ст. 303 ЦПК України, колегія суддів приходить до висновку, що скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

На думку колегії суддів, суд першої інстанції з підстав передбачених законом прийшов до висновку про необхідність частково задовольнити позовні вимоги ОСОБА_3 та відмовити у задоволені зустрічного позову ОСОБА_2 з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідно до договору завдатку від 10 липня 2014 року покупець та продавець зобовязуються в майбутньому укласти договір купівлі-продажу житлового будинку, що знаходиться за адресою: смт. Дніпряни вул.Новоодеська, 16 за ціну 18 000 доларів США, які покупець зобовязується передати продавцю в момент оформлення договору купівлі-продажу з виключенням суми завдатку, яка зараховується в ціну нерухомого майна. Згідно вищевказаного договору покупець передає 300 доларів США для підтвердження укладення договору та його виконання. У п.6 договору зазначено, що у разі невиконання зобовязань укладення договору купівлі-продажу житлового будинку в строк не пізніше 02 серпня 2015 року з вини продавця, останній зобовязується повернути завдаток покупцю відповідно до ст. 571 ЦК України. Якщо невиконання зазначеного зобовязання з вини покупця завдаток відповідно до ст. 571 ЦК України останньому не повертається. Аналогічні договори завдатку були укладені сторонами в червні 2014 року, 25 січня 2014 року, 07 грудня 2013 року, 02 серпня 2013 року, 02.09.2014 року, 10.05.2014 року, за якими ОСОБА_3 було передано ОСОБА_2 грошові кошти в сумі відповідно 300 доларів США, 100 доларів США, 300 доларів США, 6 000 доларів США, 200 доларів США, 500 доларів США, всього у сумі 7 700 доларів США. З довідки ТВБВ № 10021/0127 філії ХОУ АТ «Ощадбанк» слідує, що станом на 10 листопада 2015 року офіційний курс гривні до іноземної валюти становить 2275,4934 грн. за 100 дол. США.

За договором від 30 липня 2014 року вартість буріння свердловини та облаштування обсадною трубою складає 5 500 грн. Згідно до договору від 14 липня 2014 року вартість виготовлення дверей вхідних з утепленням та їх встановлення складає 3 000 грн.

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 22.11.2011 року, ОСОБА_2 є власником житлового будинку № 16 з господарськими будівлями та спорудами, що знаходяться за адресою: смт. Дніпряни м. Нова Каховка Херсонської області вул.Новоодеська. Зазначене право власності зареєстроване 05.12.2011 року КП «Каховське бюро технічної інвентаризації» Херсонської обласної ради. З плану земельної ділянки вбачається, що житловий будинок з господарськими будівлями ОСОБА_2 знаходяться на земельній ділянці площею 1211 кв.м., під городом 492 кв.м. 20.11.2015 року ОСОБА_2 направлено листа ОСОБА_3, в якому запропоновано 04.12.2015 року зявитися до приватного нотаріусу Новокаховського нотаріального округу для укладення договору купівлі-продажу житлового будинку, розташованого за адресою: смт. Дніпряни вул. Новоодеська, 16, який був отриманий ОСОБА_3 23.11.2015 року за адресою : АДРЕСА_1.

Акт обстеження житлового будинку за адресою: Херсонська область м. Нова Каховка смт. Дніпряни вул. Новоодеська,16 від 05.01.2016 року складений комісією Дніпрянської селищної ради за заявою ОСОБА_2 При обстеженні було виявлено, що на земельній ділянці площею 0,1100 га розташовано житловий будинок та господарські споруди, які знаходяться в занедбаному санітарному стані. Земельна ділянка захаращена купами сміття та залишками рослин, які до цього часу не прибрані. Також на земельній ділянці розташована свердловина, яка перебуває в неробочому стані, бо відсутня труба та двигун. В гаражі провалилася стеля, в сараї протікає стеля, в літній кухні відвалилася керамічна плитка та потріскалися стіни. В будинку встановлено металеві двері, але не зроблено відкоси, видно каміння. На веранді та в одній із кімнат частково зірвано підлогу, вікна обдерті та не пофарбовані. На стінах в кімнатах пліснява. Комісія прийшла до висновку, що житловий будинок та господарські споруди перебувають в неналежному санітарному стані та потребують ремонту.

У звіті про незалежну оцінку обєкту - житлового будинку та господарських споруд, що знаходяться за адресою : Херсонська область м. Нова Каховка смт. Дніпряни вул. Новоодеська,16 вказано, що його вартість станом на 10.12.2012 року становить 144018 грн., курс долара дорівнює 799,30 грн. за 100 доларів США. В цьому звіті також зазначено, що середня вартість оренди житла складає 17,5 грн. за 1 кв.м.

Як вбачається із кошторису на будівельні роботи, складеного на замовлення ОСОБА_2 слідує, що вартість відновлювальних робіт в житловому будинку та господарських спорудах становить 78 010 грн. Зокрема ремонт штукатурки внутрішніх стін по каменю та бетону цементно-вапняним розчином, площа до 5 кв.м. , товщина до 20 мм виходячи з 30 % площі стін в будинку становить 2 997 грн.; розбирання дощатого покриття підлоги площею 38,7 кв.м. 518 грн., розбирання лаг та брусків площею 38,7 кв.м.- 108 грн., влаштування дощатих покрить площею 38,7 кв.м. 11 095 грн., високоякісне покриття підлоги площею 38,7 кв.м. - 1937 грн.

ОСОБА_2 надані фотографії житлового будинку, господарських споруд та земельної ділянки, на якій розташоване її домоволодіння, на яких видно, що на городі росте трава, у дворі знаходяться купи листя та будівельного сміття, в літній кухні відпала керамічна плитка, у житловому будинку заведено водопровід та відсутні дошки на підлозі, та інше. На думку колегії суддів, позивачкою по зустрічному позову ОСОБА_2 не доведено факту погіршення стану будівлі та прибудинкової території саме з вини ОСОБА_3 в період її проживання у будинку.

Згідно до ст. 22 ЦК України, особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками є: 1) втрати, яких особа зазнала у зв'язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); 2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода). Збитки відшкодовуються у повному обсязі, якщо договором або законом не передбачено відшкодування у меншому або більшому розмірі. Якщо особа, яка порушила право, одержала у зв'язку з цим доходи, то розмір упущеної вигоди,що має відшкодовуватися особі,право якої порушено, не може бути меншим від доходів, одержаних особою, яка порушила право.

Виходячи із положень ст.ст. 810, 811,812, 820 ЦК України, за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Договір найму житла укладається у письмовій формі. Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно до ст. 322 ЦК України, власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач у зустрічному позові вказує на те, що ОСОБА_3 повинна сплатити їй орендну плату за весь час проживання в її будинку виходячи з розміру орендної плати станом на грудень 2012 року в розмірі 15 015 грн. за рік, в сумі 43 793,75 грн.

Проте, на думку колегії суддів суд першої інстанції обґрунтовано прийшов до висновку, що між сторонами не було укладено договору оренди житла, який відповідно до ст.811 ЦК України повинен бути укладений в письмовій формі, в якому повинен передбачатись також і розмір орендної плати, який не може змінюватися в односторонньому порядку. Підстав для стягнення з позивача на користь відповідача орендної плати на думку колегії суддів за проживання в будинку в сумі 43 793,75 грн. у суду першої інстанції не має. Крім того, як вбачається з матеріалів справи, відповідач не заперечувала, що вони не домовлялися з позивачем про плату за проживання в будинку до укладення договору купівлі-продажу в нотаріальному порядку, остання сплачувала лише комунальні послуги, якими користувалася.

Колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції, що відсутні підстави для стягнення з ОСОБА_3 упущеної вигоди в сумі 4 000 доларів США, що еквівалентно 92 008 грн., з тих підстав, що сусід ОСОБА_4 пропонував їй купити житловий будинок за 22 000 доларів США, але вона йому відмовила, бо пообіцяла продати його своїй племінниці ОСОБА_3, знизивши ціну у звязку з наявністю родинних стосунків, у звязку із тим що відповідач з власної волі погодилася на умови запропоновані ОСОБА_3 придбання житлового будинку зі сплатою ціни за будинок частинами протягом трьох років і укладення договору купівлі-продажу житлового будинку в нотаріальному порядку лише 02.08.2015 року.

На думку колегії суддів, суд першої інстанції обґрунтовано зазначив у рішенні, що право ОСОБА_3 не було порушене, бо сторони свідомо погодилися на укладення попереднього договору саме у простій письмовій формі, що не породжує юридичних наслідків для покупця, окрім того з оцінки майна, наданої відповідачкою слідує, що вартість аналогічного житлового будинку, який є предметом спору, складає станом на грудень 2012 року близько 18 000 доларів США, що ставить під сумнів покази свідка ОСОБА_4 та відповідачки стосовно продажу будинку ОСОБА_3 за заниженою ціною.

Таким чином, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції з підстав передбачених законом не прийняв доводи ОСОБА_2 та відмовив у задоволенні зустрічного позову в частині стягнення упущеної вигоди.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач стверджує, що їй завдані збитки у розмірі 98878 грн. тим, що за час проживання ОСОБА_3 в її житловому будинку, садиба, земельна ділянка прийшла в непридатний для використання стан.

Однак, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції, що надані відповідачкою докази: акт обстеження житлового будинку та господарських прибудов, розташованих за адресою: смт. Дніпряни вул. Новоодеська, 16 від 05.01.2016 року, кошторис на будівельні роботи, фотографії без зазначення періоду часу, коли була проведена зйомка житлового будинку та присадибної ділянки, не підтверджують факту заподіяння збитків саме ОСОБА_3, оскільки обстеження проводилося майже через півроку з часу, коли ОСОБА_3, виселилася з житлового будинку відповідачки, під час виселення ОСОБА_3, житловий будинок не оглядався та не приймався ОСОБА_2

Як вірно встановлено судом першої інстанції, свідки із сторони позивачки зазначають, що на час вселення позивачки до житлового будинку, а також за рік до цього стан житлового будинку та господарських прибудов вже потребував капітального ремонту, город був запущений, господарські споруди були зайняті сторонніми речами, було складено побутове сміття). Між сторонами не укладалося договору найму житлового приміщення, а тому у ОСОБА_3, не було обовязків по виконанню ремонтних робіт у будинку, господарських будівлях, засадження городу, тягар утримання майна лежить на власнику майна, відповідачкою не доведено, що саме винними діями ОСОБА_3, її житловий будинок з господарськими будівлями та присадибною ділянкою приведено до непридатного стану.

На думку колегії суддів, суд першої інстанції обґрунтовано критично проаналізував покази свідка ОСОБА_5 оскільки він до житлового будинку за час проживання в ньому позивачки не заходив, лише до літньої кухні, якою як слідує з матеріалів справи позивачка не користувалася, а свідок був присутній лише під час обстеження житлового будинку в січні 2016 року, окрім того його показання заперечуються показаннями інших свідків допитаних у судовому засіданні. На думку колегії суддів, суд першої інстанції обґрунтовано критично відноситься до фотосвітлини житлового будинку за період життя її чоловіка, наданої ОСОБА_2 на підтвердження стану житлового будинку на час заселення ОСОБА_3, оскільки вказане фото зроблене як слідує з її пояснень в 2010 році, а ОСОБА_3 заселилася до будинку у грудні 2012 року, до цього в будинку проживали інші люди.

Таким чином, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції з підстав передбачених законом не прийняв докази по зустрічному позову ОСОБА_2 та обґрунтовано відмовив у задоволенні зустрічного позову в частині стягнення збитків за користування майном та орендної плати.

Колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції, що з ОСОБА_3 підлягають стягненню на користь ОСОБА_2 збитки в сумі (198,46 грн. + 1411,67 грн. = 1610, 13 грн.), виходячи з вартості робіт на відновлення підлоги в будинку (в сумі 1411,67 грн.= 53,54 грн.+ 11,16 грн. + 1146,77 грн. + 200,20 грн.), зазначеної в кошторисі, оскільки за час її проживання в будинку для проведення водопроводу було знято частину підлоги та зроблено отвір для вводу труби, внаслідок чого пошкоджено підлогу, на думку суду, та як слідує з матеріалів справи та фотографій наданих відповідачем приблизно розміром 4 кв.м., та не відновлено її і не поштукатурено частину стіни, де проходить труба водопроводу до будинку, а також частину стіни навколо встановлених дверей до будинку приблизно площею 2 кв.м., (198,46 грн. з урахуванням площі стін, вказаних у технічному паспорті та вартості робіт, зазначених в кошторисі), чим спричинені збитки ОСОБА_2Г, вказаного факту не заперечує ОСОБА_3, зазначений факт знайшов відображення в акті обстеження та на фотографіях наданих ОСОБА_2 до суду. Суд вважає безпідставним відновлення підлоги площею, зазначеною в кошторисі, що дорівнює площі двох кімнат, оскільки ОСОБА_2 не доведено необхідність відновлення цієї площі через зняття декількох дощок для проведення водопроводу, та штукатурки 30 % всіх стін в будинку, оскільки нею не доведено вини ОСОБА_3 в пошкодженні стін в будинку ОСОБА_2 зазначеною площею.

Як вірно зазначено судом першої інстанції, згідно ст.88 ЦПК України понесені позивачем судові витрати на сплату судового збору у сумі 1782,13 грн. підлягають стягненню з відповідача, а понесені відповідачем витрати на сплату судового збору підлягають стягненню пропорційно сумі задоволених позовних вимог в сумі 551,20 грн.

Таким чином, суд першої інстанції з достатньою повнотою зясував дійсні обставини справи, перевірив доводи та заперечення сторін, дослідив надані сторонами докази, та ухвалив законне і обґрунтоване рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права. Підстав для його скасування колегія суддів не вбачає.

Доводи апеляційної скарги, щодо невідповідності висновків суду обставинам справи,до уваги не приймаються як такі, що не обґрунтовані вимогами закону, належними доказами і такі, що висновки суду не спростовують, а тому підлягають відхиленню.

Отже, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга ОСОБА_2 не підлягає задоволенню.

Керуючись ст.ст.303, 307, 308 ЦПК України, колегія суддів,

У Х В А Л И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 -відхилити.

Рішення Новокаховського міського суду Херсонської області від 24 березня 2016 року - залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення та може бути оскаржена шляхом подачі касаційної скарги протягом 20 днів з дня набрання законної сили безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ.

Головуючий А.Л. Борко

Судді В.О. Бездрабко

ОСОБА_1