Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/1982/16 Головуючий у суді І-ї інстанції ОСОБА_1
Доповідач Мурашко С. І.
РІШЕННЯ

Іменем України

16.11.2016 колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області у складі:

головуючого судді - Мурашка С.І.

суддів Франко В.А., Чельник О.І.

за участі секретаря Савченко Н.В.

розглянула у відкритому судовому засіданні в м.Кропивницькому цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Хлібодар» до ОСОБА_2, Фермерського господарства «ОСОБА_3П.» про визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації, визнання договору поновленим та додаткової угоди укладеною, за апеляційною скаргою ОСОБА_4, який діє в інтересах ОСОБА_2, на рішення Знамянського міськрайонного суду Кіровоградської області від 27 липня 2016 року і

В С Т А Н О В И Л А :

У квітні 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю „Агрофірма Хлібодар звернулось до суду з позовом до ОСОБА_2 та Фермерського господарства „ОСОБА_3П. та просило:

-визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_2 та ФГ «ОСОБА_3П.» від 12.02.2016 року, про що у Держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис від 16.02.2016 року за №13275963;

-застосувати наслідок недійсності правочину скасувати запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 16.02.2016 року за №13275963, про державну реєстрацію права оренди ФГ «ОСОБА_3П.» земельної ділянки площею 4,8266 га, розташованої на території Знамянської Другої селищної ради Знамянського району Кіровоградської області, кадастровий номер :02:000:0041, яка належить на праві приватної власності ОСОБА_2;

-визнати поновленим договір оренди землі, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Агрофірма Хлібодар» 17.03.2005 року, зареєстрований у Знамянському відділі КРФ ДП «ЦДЗК», про що у Держаному реєстрі земель вчинено запис від 07.06.2005 року за №138;

-визнати додаткову угоду до договору оренди землі від 17.03.2005 року, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Агрофірма Хлібодар», зареєстрованого у Знамянському відділі КРФ ДП «ЦДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 07.06.2005 року за №138 укладеною на запропонованих позивачем умовах.

Позивач зазначав, що товариство, як орендар земельної ділянки, на протязі всього строку дії зазначеного договору оренди землі належним чином виконувало умови договору, використовувало орендовану земельну ділянку виключно за цільовим призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, дотримуючись при цьому вимог земельного та екологічного законодавства та згідно з п. 5 договору оренди землі і положеннями ч. 6 ст. ст. 33 Закону України „Про оренду землі, повідомило відповідача про поновлення (продовження) дії договору оренди з наданням відповідних проектів додаткової угоди, яка має укладатись в обовязковому порядку, тому відмову ОСОБА_2 в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі, щодо його поновлення, вважає незаконною.

Також, зазначає, що укладення договору оренди землі між відповідачами щодо земельної ділянки, яка вже знаходиться в орендному користуванні ТОВ „Агрофірма Хлібодар, є порушенням права товариства самостійно господарювати на землі, передбаченого ст. 25 Закону України „Про оренду землі та ст. 410 Цивільного кодексу України.

Вважає, що відповідач не мав права укладати оспорюваного договору з ФГ „ОСОБА_3П., оскільки це призвело до порушення та невиконання вже існуючого Договору оренди з ТОВ „Агрофірма Хлібодар, що є порушенням ч. 1 ст. 526 Цивільного кодексу України, тому оспорюваний договір підлягає визнанню недійсним на підставі ч. 1 ст. 215 та ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України, оскільки є укладеним з порушенням вимог ст.ст. 30, 319, 525, 526, 651 Цивільного кодексу України та ст. 15 Закону України „Про оренду землі.

Рішенням Знамянського міськрайонного суду Кіровоградської області від 27 липня 2016 року позов задоволено.

Суд визнав недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_2 та Фермерським господарством „ОСОБА_3П. від 12.02.2016 року, про що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис від 16.02.2016 року за № 13275963; застосовано наслідок недійсності правочину та скасовано запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 16.02.2016 року за №13275963, про державну реєстрацію права оренди Фермерського господарства „ОСОБА_3П. земельної ділянки загальною площею 4,8266 га, розташованої на території Знамянської Другої селищної ради Знамянського району Кіровоградської області, кадастровий номер :02:000:0041, яка належить на праві приватної власності ОСОБА_2; визнано поновленим Договір оренди землі, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ „Агрофірма Хлібодар 17.03.2005 року, зареєстрований у Знамянському відділі КРФ ДП „ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 07.06.2005 року за №138; визнано додаткову угоду до договору оренди землі від 17.03.2005 року, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ „Агрофірма Хлібодар , зареєстрованого у Знамянському відділі КРФ ДП „ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 28.03.2005 року за № 138, укладеною на запропонованих позивачем умовах.

В апеляційній скарзі ОСОБА_4, який діє в інтересах ОСОБА_2, просить скасувати рішення суду першої інстанції з підстав невідповідності висновків суду обставинам справи, порушенням судом норм матеріального та процесуального права і ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.

В судовому засіданні апеляційного суду ОСОБА_2 та його представник ОСОБА_5, а також представник ФГ «ОСОБА_3П.» - ОСОБА_6, який також надав письмову заяву, підтримали апеляційну скаргу, представник ТОВ «Агрофірма Хлібодар» ОСОБА_7 заперечував проти доводів апеляційної скарги.

Заслухавши доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції та доводи апеляційної скарги у встановлених ст.303 ЦПК України межах, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Судом першої інстанції встановлено, що 17.03.2005 року, між ОСОБА_2 та ТОВ „Агрофірма „Хлібодар укладено договір оренди земельної ділянки строком на 10 років, який зареєстрований 07.06.2005 року.

Листами-повідомленнями від 09.12.2014 року та від 08.05.2015 року, ТОВ „Агрофірма Хлібодар в порядку визначеному п.5 договору оренди повідомляло відповідача про поновлення договору оренди та надсилало проекти відповідної додаткової угоди.

В листопаді 2015 року відповідач направив на адресу ТОВ „Агрофірма Хлібодар листа, яким повідомив товариство про те, що відмовляється від підписання вищезгаданих додаткових угод.

01.12.2015 року ТОВ „Агрофірма Хлібодар направило відповідь на лист відповідача від 18.11.2015 року, в якій зазначило про те, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця, після закінчення строку договору, листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором та знову направило проекти відповідної додаткової угоди.

ОСОБА_2 додаткової угоди до договору оренди землі з ТОВ „Агрофірма Хлібодар не уклав, натомість 12.02.2016 року, відповідач уклав договір оренди з ФГ „ОСОБА_3П.

Задовольняючи позов суд першої інстанції дійшов висновку, що договір оренди землі, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ „Агрофірма „Хлібодар згідно з ч. 6 ст. 33 Закон України „Про оренду землі є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Укладення договору оренди землі між відповідачами щодо земельної ділянки, яка вже знаходиться в оренді ТОВ „Агрофірма Хлібодар, є порушенням права товариства самостійно господарювати на землі, передбаченого ст. 25 Закону України „Про оренду землі та ст. 410 Цивільного кодексу України, тому оспорюваний договір підлягає визнанню недійсним на підставі ч. 1 ст. 215 та ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України, оскільки є укладеним з порушенням вимог ст.ст. 30, 319, 525, 526, 651 Цивільного кодексу України та ст. 15 Закону України „Про оренду землі.

Проте з таким висновком суду першої інстанції погодитися не можна.

Відповідно до ч.1 ст.11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції (ч.1 ст.303 ЦПК України).

Чинне законодавство не передбачає автоматичного продовження або поновлення договору оренди землі, оскільки існує законодавчо визначений порядок поновлення договору оренди землі та зобов'язання учасників такого договору щодо здійснення певних дій задля продовження або припинення дії договору.

Цивільний кодекс України визначає два випадки пролонгації договору найму (оренди): ч. 1 ст. 764 ЦК України і ч. 1 ст. 777 цього Кодексу.

Так, за змістом положень ч. 1 ст. 764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений.

Відповідно до ч. 1 ст. 777 цього Кодексу наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Аналогічні підстави поновлення договорів оренди землі передбачено ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка конкретизує порядок такої пролонгації, що можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Зокрема, ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у ч. 1 регламентує переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі, а в ч. 6 - підстави поновлення договору оренди, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.

За положеннями частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Наведене свідчить, що рішення про поновлення договору оренди або відмову в поновленні договору оренди в місячний термін орендодавець приймає на підставі розгляду надісланого орендарем листа повідомлення про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Така правова позиція викладена Верховним Судом України у постанові від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15, у постанові від 23 березня 2016 року у справі 6-146 цс 16, у постанові від 25 лютого 2015 року у справі № 6-10 цс15, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Матеріалами справи підтверджується, що 17.03.2005 року, між ОСОБА_2 та ТОВ „Агрофірма Хлібодар укладено договір оренди землі строком на 10 років, який зареєстрований у Знамянському відділі КРФ ДП „ЦДЗК 07.06.2005 року за №138 (а.с.20-21).

24 вересня 2014 року, до закінчення строку дії договору, ОСОБА_2 направив на адресу ТОВ „Агрофірма Хлібодар письмову заяву, що бажає припинити дію договору оренди землі.

До позовної заяви ТОВ «Агрофірма Хлібодар» додало копію листа адресованого ОСОБА_2, датованого 09 грудня 2014 року, а також копію додаткової угоди від 09 грудня 2014 року про внесення змін до договору оренди землі від 17 березня 2005 року (а.с.22-23,24).

В листі зазначено, що позивач розглянув заяву ОСОБА_2 від 24.09.2014 року та повідомляє, що товариство не отримувало від нього будь-яких заяв та заперечень щодо наміру не поновлювати договір за рік до закінчення строку договору, тобто до 16.03.2014 року, як того вимагає п.25 договору оренди.

В листі також зазначено, що товариство повідомляє про намір продовжити договір оренди згідно п.5 та надсилає додаткову угоду та просить в місячний строк підписати її.

В судовому засіданні апеляційного суду відповідач ОСОБА_2 зазначив, що зазначеного листа від 09 грудня 2014 року з додатковою угодою від 09 грудня 2014 року він не отримував.

На підтвердження відправлення ОСОБА_2 листа від 09 грудня 2014 року з додатковою угодою від 09 грудня 2014 року належних та допустимих доказів в матеріалах справи немає.

Також матеріалами справи підтверджується, що ТОВ «Агрофірма Хлібодар» направляла на адресу ОСОБА_2 листа від 08 травня 2015 року за вих. №08/05-1, з додатковою угодою від 08 травня 2015 року, про отримання якого не заперечував в суді апеляційної інстанції ОСОБА_2 (а.с.25,26).

У вказаному листі товариство повідомляло відповідача ОСОБА_2 про поновлення (продовження) дії договору оренди землі від 17.03.2005 року на тих самих умовах і на той самий строк тобто до 07.06.2025 року.

Колегія судів звертає увагу, що в листі від 08 травня 2015 року є посилання на заяву ОСОБА_2 від 24.09.2014 року, що дає підстави вважати, що лист від 09 грудня 2014 року на адресу ОСОБА_2 з повідомленням про намір поновити договір оренди землі з додатковою угодою не направлявся.

18.11.2015 року відповідач ОСОБА_2 направив на адресу товариства листа в якому повідомив, що не бажає поновлювати договір оренди земельної ділянки і розпочне використовувати земельну ділянку за особистими потребами (а.с.34).

01.12.2015 року товариство направило на адресу ОСОБА_2 додаткову угоду та листа, в якому вказав, що договір оренди землі є поновленим і відмова від писання додаткової угоди є протиправною та порушує законні права товариства (а.с.27-28,29).

12.02.2016 року ОСОБА_2 та ФГ «ОСОБА_3П.» уклали договір оренди землі, який 16.02.2016 року зареєстровано в відділі державної реєстрації речових прав на нерухоме майно реєстраційної служби Знамянського міськрайонного управління юстиції Кіровоградської області, про що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис за №13275963 (а.с.36-39).

26.03.2016 року ОСОБА_2 надіслав товариству листа в якому повідомив, що з 01.12.2015 року розпочав використовувати земельну ділянку для особистих потреб.

Пунктом 5 договору оренди землі укладеного 17 березня 2007 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Агрофірма Хлібодар» визначено, що договір укладено на 10 років. Після закінчення договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар, у випадку відсутності письмового повідомлення орендодавця про намір не поновлювати договір на новий строк, повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію. В такому випадку договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах.

Оскільки договір укладено 17.03.2005 року на 10 років, строк його дії закінчився 17.03.2015 року.

Відповідно до умов договору (п.5) орендар ТОВ «Агрофірма Хлібодар» повинне було повідомити письмово орендодавця ОСОБА_2 за 30 днів до закінчення строку дії договору, тобто до 16.02.2015 року.

Орендар - ТОВ „Агрофірма Хлібодар зазначеної законодавчо - встановленої умови не виконало, у строк не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору орендодавця про намір продовжити його дію письмово не повідомило.

Лист - відповідь за результатом розгляду заяви ОСОБА_2 від 24.09.2014 року, про його небажання поновлювати дію договору, орендар направив орендодавцю лише 08.05.2015 року зазначаючи про поновлення договору оренди та надаючи орендодавцю для підписання додаткову угоду (а.с.25,26).

При цьому, у додатковій угоді від 08 травня 2015 року орендарем змінено строк на який подовжується строк дії договору з 10 років до 20 років, що суперечить п.5 договору оренди землі від 17 березня 2005 року.

Пунктом 25 договору оренди землі визначено, що якщо орендодавець не має наміру продовжувати договір на новий строк орендодавець зобовязаний за рік до закінчення строку дії договору повідомити орендаря про намір не поновлювати договір на новий строк, відсутність такого повідомлення є підставою поновлення договору відповідно до п.5 договору.

Оскільки п.25 договору оренди землі не визначено спосіб повідомлення орендодавцем наміру продовжувати договір на новий строк, а ТОВ «Агрофірма Хлібодар» не виконало умов визначених п.5 договору оренди, направлення ОСОБА_2 письмової заяви орендарю про небажання поновлювати договір оренди менше ніж за рік до закінчення строку дії договору, як це визначено п.25 договору оренди землі від 17 березня 2005 року, значення для припинення строку дії договору немає.

З огляду на викладене колегія суддів дійшла висновку, що строк дії договору оренди землі, укладеного ОСОБА_2 та ТОВ „Агрофірма Хлібодар , закінчився 17 березня 2015 року, підстави для його поновлення відсутні, а отже, ОСОБА_2 на законних підставах 12.02.2016 року уклав договір оренди даної земельної ділянки з іншим орендарем ФГ «ОСОБА_3П.», який зареєстровано 16.02.2016 року (а.с.36-39).

За таких обставин суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про поновлення договору оренди землі від 17 березня 2005 року між ОСОБА_2 та ТОВ „Агрофірма Хлібодар та недійсності укладеного договору оренди землі від 12.02.2016 року між ОСОБА_2 та ФГ «ОСОБА_3П.».

Сам позивач не дотримався встановленого договором та ст.33 Закону України «Про оренду землі» порядку та процедури поновлення договору оренди, а тому втратив переважне право на його поновлення.

Невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права, відповідно до п.п.3,4 ч.1 ст.309 ЦПК України є підставою для скасування рішення суду першої інстанції з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Відповідно до вимог ст.88 ЦПК України з позивача підлягає стягненню на користь відповідача ОСОБА_2 4547 грн. 40 коп. судових витрат.

Керуючись ст.ст. 209, 303, 307, 308, 309, 313, 314, 316, 319 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області

В И Р І Ш И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_4, який діє в інтересах ОСОБА_2, задовольнити.

Рішення Знамянського міськрайонного суду Кіровоградської області від 27 липня 2016 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Хлібодар» до ОСОБА_2, Фермерського господарства «ОСОБА_3П.» про визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації, визнання договору поновленим та додаткової угоди укладеною відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Хлібодар» на користь ОСОБА_2 4547 грн. 40 коп. судових витрат.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржено у касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий С.І.Мурашко

Судді В.А.Франко

ОСОБА_8