Дата документу Справа №
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
Єдиний унікальний №314/3983/15 Головуючий у 1-й інстанції: Беспалько Т.Д.
Провадження № 22-ц/778/1441/16 Суддя-доповідач: ОСОБА_1
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 червня 2016 року м. Запоріжжя

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Запорізької області у складі:

головуючого Кримської О.М.,

суддів: Подліянової Г.С.,

ОСОБА_2,

при секретарі: Мельник З.П.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Вільнянськ» на рішення Вільнянського районного суду Запорізької області від 22 січня 2016 року у справі за позовом Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Вільнянськ» до ОСОБА_3, Фермерського господарства «Форт» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, скасування реєстрації та усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою, зустрічним позовом ОСОБА_3 до Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Вільнянськ», Реєстраційної служби Вільнянського районного управління юстиції про визнання договору оренди земельної ділянки припиненим, скасування реєстрації,-

ВСТАНОВИЛА :

У серпні 2015 року СВК «Вільнянськ» звернувся до суду із вищезазначеним позовом, посилаючись на те, що Сільськогосподарський виробничий кооператив «Вільнянськ» ( надалі СВК « Вільнянськ») та ОСОБА_3 перебувають у правовідносинах за договором оренди землі від 01 липня 2004 року на земельну ділянку кадастровий номер :01:004:0005, що розташована на території Московської сільської ради, Вільнянського району, Запорізької області, що належить ОСОБА_3 В.1. на підставі державного акту на право приватної власності на землю № 1 -ЗП № 051309.

Договір оренди був зареєстрований у ЗРФ центр ДЗК 05 квітня 2007 року, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 38. Позивач посилається на те, що Договір оренди укладений строком на 10 років, зареєстрований у 2007 році, тому термін його дії спливає 5 квітня 2017 році, про те незважаючи на те, що він має перед іншими особами переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, 01 квітня 2014 року між ОСОБА_3 та Фермерським господарством «Форт» було укладено договір оренди тієї ж земельної ділянки. Таким чином позивач вважає його права за договором оренди порушеними, тому посилаючись на ст. ст. 3, 12-15, 16, 20, 777, 764, 792, 203, 215 ЦК України, ст. 1, 3, 15, 17, 18, 20, 33 Закону України « Про оренду землі», ст. 124, 125, 141, 149 Земельного Кодексу України просив визнати договір оренди земельної ділянки укладений 01 квітня 2014 року між ОСОБА_3 та Фермерським господарство «Форт» недійсним з моменту укладення, скасувати рішення Державного реєстратора Реєстраційної служби Вільнянського районного управління юстиції Запорізької області про державну реєстрацію права, усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою, стягнути судові витрати.

ОСОБА_3 звернувся до суду із зустрічним позовом до Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Вільнянськ», про визнання договору оренди земельної ділянки припиненим, скасування реєстрації. В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що між ним, як власником спірної земельної ділянки та Фермерським господарством «Форт» 01 квітня 2014 року був укладений договір оренди земельної ділянки строком на 10 років. Вважає, що строк дії договору оренди землі між ним та СВК «Вільнянськ» сплинув 01 липня 2014 року, оскільки він розпочався з моменту його укладання з 01 липня 2004 року.

Рішенням Вільнянського районного суду Запорізької області від 22 січня 2016 року позов Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Вільнянськ» задоволено частково.

Визнано договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер :01:004:0005 ), що розташована на території Московської сільської ради, Вільнянського району, Запорізької області укладений 01 квітня 2014 року між ОСОБА_3 та СВК «Вільнянськ» недійсним з моменту укладання.

Скасовано рішення Державного реєстратора Реєстраційної служби Вільнянського районного управління юстиції Запорізької області про державну реєстрацію прав, а саме договору оренди земельної ділянки від 01 квітня 2014 року, укладеного між ОСОБА_3 та Фермерським господарством « Форт». В решті позовних вимог відмовлено.

Зустрічний позов ОСОБА_3, до СВК «Вільнянськ», про визнання договору оренди земельної ділянки припиненим, скасування реєстрації - задоволено.

Визнано припиненим з 01.07.2014 року договір оренди земельної ділянки

сільськогосподарського призначення кадастровий номер :01:004:0005, площею

8.0 гектари, що розташована на території Московської сільської ради, Вільнянського

району, Запорізької області, належної ОСОБА_3 на підставі державного акту

на право приватної власності на землю 1-ЗГ1 № 051309, укладений 01 липня 2004 року між

ОСОБА_3 та Сільськогосподарським виробничим кооперативом «Вільнянськ», зареєстрований у ЗРФ Центр ДЗК 05 квітня 2007 року за № 38, та скасовано державну реєстрацію договору оренди зазначеної земельної ділянки.

Не погоджуючись з рішенням суду в частині задоволення зустрічного позову про припинення договору оренди землі, СВК «Вільнянськ» подав апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду першої інстанції в частині задоволення зустрічного позову ОСОБА_3 скасувати та відмовити у його задоволенні. В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, судова колегія вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Згідно зі ст. 303 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову про визнання договору оренди землі від 01 липня 2004 року укладеного між СВК « Вільнянськ» та ОСОБА_3 недійсним, суд першої інстанції виходив з того, що між ОСОБА_3 та Фермерським господарством « Форт» був укладений договір оренди спірної земельної ділянки від 01.04.2014 року, тобто у період дії попереднього договору між ОСОБА_3 та СВК « Вільнянськ», що є порушенням права СВК « Вільнянськ», тому прийшов до висновку про визнання цього договору недійсним. Задовольняючи зустрічний позов ОСОБА_3 про припинення цього ж договору, суд першої інстанції виходив із того, що договір оренди припинив свою дію після закінчення десятирічного строку, який розпочався з моменту його укладення.

Однак повністю погодитися з таким висновком суду не можна.

Згідно зі ст. ст. 213, 214 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обгрунтованим є рішення, в якому повно відображенні обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Ухвалене у справі рішення не відповідає цим вимогам.

Судом установлено та вбачається з матеріалів справи, що позивач є власником земельної ділянки площею 8.00 га в межах згідно з планом, що розташована на території Московської сільської ради Вільнянського району Запорізької області, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що стверджується державним актом на право приватної власності на землю серії 1-ЗП № 051309 ( а.с. 10).

01 липня 2004 року між Сільськогосподаським виробничим кооперативом «Вільнянськ» та ОСОБА_3 укладено договір оренди землі, згідно з яким об'єктом оренди є земельна ділянка площею 8.00 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована на території Московської сільської ради Вільняського району Запорізької області, що належить позивачу на підставі вищевказаного державного акта (а. с. 5-7).

Згідно з п. 8 договору оренди, договір укладено на 10 років. Відповідно до п. 43 договору договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Як вбачається з договору (штамп на с. 3 договору), зазначений договір зареєстрований у Запорізькій регіональній філії Центр ДЗК 05 квітня 2007 року за № 38 (а. с. 7) і даний факт не заперечувався сторонами в суді першої інстанції.

Згідно з актом приймання-передачі землі в оренду від листопада 2005 року орендодавець передав, а орендар взяв в тимчасове користування вищезазначену земельну ділянку (а. с. 8).

01 квітня 2014 року між ОСОБА_3 та Фермерським господарством «Форт» був укладений договір оренди цієї ж самої земельної ділянки строком на 10 років ( а.с. 13-17).

Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно із ч. 1 ст. 6 Закону України « Про оренду землі» ( в редакції чинній на момент укладання договору оренди земельної ділянки), орендарі набувають права оренди земельної ділянок на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За правилами ч.5 статті 116 ЗКУ передача у користування земельної ділянки без припинення права попереднього користування, в тому числі - орендаря є неможливим.

Суд першої інстанції прийшов до висновку, що строк дії договору землі від 01 липня 2004 року укладений між ОСОБА_3 та СВК "Вільнянськ" припинився 01.07.2014 року, тому укладений 01 квітня 2014 року договір між ОСОБА_3 та Фермерським господарством "Форт", тобто під час дії попереднього договору, порушує права СВК «Вільнянсь», та у відповідності зі статтями 203,215 ЦК України визнав його недійсним.

Рішення суду в цій частині сторонами не оскаржуться, тобто ОСОБА_3 з таким висновком суду погодився.

Стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" об'єднує два випадки пролонгації договору оренди. Так, у ч. 1 ст. 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).

Так, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Згідно із ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди: із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Така правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року, у справі № 6-10цс15.

Відповідно до ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Однак, ухвалюючи оскаржуване судове рішення та визнавши договір оренди землі від 01 квітня 2014 року укладеного між ОСОБА_3 та фермерським господарством «Форт» недійсним, тим самим фактично встановивши порушення переважного права орендаря СВК « Вільнянськ», суд, вказавши про те, що строк дії договору розпочався з моменту його укладання, а не з моменту державної реєстрації, не звернув увагу на те, що СВК «Вільнянськ» має перед іншими особами переважне право орендаря, натомість з матеріалів справи вбачається, що останній після закінчення строку дії договору продовжив користування спірною земельною ділянкою, а матеріали справи не містять доказів того, що орендодавцем у передбачені строки було надіслано на адресу орендаря лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди, та тому, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб. Натомість, обставини щодо поновлення вищезазначеного договору оренди землі від 01 липня 2014 року, не були предметом дослідження в суді першої інстанції, та не можуть бути предметом апеляційного перегляду, тому обмежився лише строком дії договору, в результаті чого суд дійшов передчасного висновку про задоволення зустрічного позову ОСОБА_3 про припинення договору оренди землі від 01 липня 2004 року укладеного між ОСОБА_3 та СВК «Вільнянськ».

Вирішуючи спір, суд помилково не врахував правової позиції Верховного Суду України, викладеної у постанові від 25 лютого 2015 року, у справі № 6-10цс15, яка в силу ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для всіх судів України, та необґрунтовано (немотивовано) відступив від неї.

Згідно зі ст. 1 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справи з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Зустрічні позовні вимоги ОСОБА_3 про скасування державної реєстрації вищезазначеного договору оренди і СВК « Вільнянськ» є похідними у цій справі від первісних позовних вимог ОСОБА_3 до СВК « Вільнянськ» про визнання припиненим цього договору оренди, а тому у разі відмови судом у задоволенні первісних позовних вимог ОСОБА_3, похідні від них також не підлягають задоволенню у цій справі.

Питання скасування державної реєстрації в силу вимог закону підлягало вирішенню у позасудовому порядку, оскільки само по собі рішення суду є підставою для проведення відповідної державної реєстрації.

Крім того, п. 43 договору від 01 липня 2004 року сторони визначили момент набрання чинності вказаного договору, який повязується при наявності двох умов, зокрема, підписів сторін та державної реєстрації.

Тобто волевиявлення сторін направлено на початок дії договору з моменту його державної реєстрації.

Виходячи з вищенаведеного колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов передчасного висновку про задоволення зустрічного позову ОСОБА_3, тому рішення суду в частині визнання припиненим договору оренди землі від 01 липня 2004 року укладеного між ОСОБА_3 та СВК «Вільнянськ» та скасування державної реєстрації вищезазначеного договору підлягає скасуванню з ухваленням в цій частині нового рішення про відмову у задоволенні зустрічного позову.

Керуючись ст.ст.303, 307, 309, 313, 314, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Вільнянськ» задовольнити.

Рішення Вільнянського районного суду Запорізької області від 22 січня 2016 року у цій справі в частині задоволення зустрічного позову ОСОБА_3 про визнання припиненим договору оренди землі від 01 липня 2004 року та скасування державної реєстрації - скасувати. В цій частині ухвалити нове рішення наступного змісту.

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_3 до Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Вільнянськ», Реєстраційної служби Вільнянського районного управління юстиції про визнання договору оренди земельної ділянки від 01 липня 2004 року, укладеного між ОСОБА_3 та Сільськогосподарським виробничим кооперативом «Вільнянськ», зареєстрованого у Запорізькій регіональній філії Центр Державного земельного кадастру 05 квітня 2007 року за № 38 припиненим та скасування державної реєстрації - відмовити.

В іншій частині рішення суду не оскаржується .

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення, проте може бути оскаржене шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня проголошення.

Головуючий Судді: