Справа №484/4143/15-ц 02.02.2016 02.02.2016 02.02.2016
Провадження №22-ц/784/376/16
Головуючий у 1 інстанції: Закревський В.І.
Категорія: 23 Суддя-доповідач апеляційного суду: Шолох ЗЛ.
Рішення

Іменем України

2 лютого 2016 року м. Миколаїв

Колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Миколаївської області у складі:

головуючого - Шолох З.Л.,

суддів - Довжук Т.С., Коломієць В.В.,

із секретарем судового засідання - Лівшенко О.С.,

за участю:

-представника позивачки ОСОБА_2 - ОСОБА_3,

-представника відповідача - ФГ «БМВ-АГРО» - Шалару О.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою

представника ОСОБА_2 - ОСОБА_5

на рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 9 грудня 2015 року, з урахуванням ухвали того ж суду від 31 грудня 2015 року про виправлення описок, у справі за

позовом

ОСОБА_2 до фермерського господарства «БМВ-АГРО», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Реєстраційна служба Первомайського міськрайонного управління юстиції у Миколаївській області, публічне акціонерне товариство «Миколаївобленерго», про визнання недійсними договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди до нього,

в с т а н о в и л а :

У жовтні 2015 року ОСОБА_2, діючи через свого представника, звернулася з позовом до фермерське господарство «БМВ-АГРО» (далі - ФГ «БМВ-АГРО») про визнання недійсними договору оренди земельної ділянки від 4 травня 2006 року та додаткової угоди до нього.

В обґрунтування позову посилалась на те, що її мати ОСОБА_6 4 травня 2006 року уклала з відповідачем договір оренди належної їй земельної ділянки сільськогосподарського призначення, площею 9,75 га, строком на 8 років.

Додатковою угодою, укладеною між ними у 2014 році (без зазначення числа та місяця), продовжено дію договору до 6 грудня 2022 року, збільшено орендну плату та змінено п. 4 договору щодо умов зміни чи розірвання договору оренди.

Після смерті матері, яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 року, позивачка успадкувала вказану земельну ділянку, отримавши 19 серпня 2015 року свідоцтво про право на спадщину за заповітом.

Вказувала, що оспорювані нею угоди не містять істотних умов договору оренди щодо:

-існуючих обмежень використання земельної ділянки, що може становити загрозу для життя людей чи майна енергопостачальної організації;

-усіх необхідних даних відносно об'єкту оренди (кадастровий номер земельної ділянки, місце її розташування, площу), що позбавляє можливості її ідентифікувати;

- умов передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Посилаючись на порушення своїх прав, а також на те, що договір оренди разом із додатковою угодою до нього не відповідає вимогам ст. 15 Закону України «Про оренду землі», оскільки не містить усіх істотних умов, позивачка просила визнати його недійсним разом із додатковою угодою з підстав, передбачених ч. 1 ст. 203 та ч. 1 ст. 215 ЦК України.

Не визнаючи позовні вимоги, представник відповідача посилався на те, що зазначене позивачкою не порушує її прав. До того ж, не заперечував проти внесення відповідних змін до договору оренди.

Рішенням Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 9 грудня 2015 року, з урахуванням ухвали того ж суду від 31 грудня 2015 року про виправлення описок, відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_2

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_2, посилаючись на незаконність та необґрунтованість рішення суду, просив його скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення осіб, які брали участь у справі, перевіривши законність та обгрунтованість судового рішення в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з такого.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з відсутності підстав для розірвання договору оренди та зробив висновок, що сторони можуть внести зміни до договору оренди та зазначити у ньому усі істотні умови, однак небажання позивачки свідчить про її намір розірвати договір в односторонньому порядку, що не відповідає вимогам ч. 4 ст. 30 Закону України «Про оренду землі» та умовам укладеного договору.

Колегія суддів не може погодитися з таким висновком суду, оскільки суд першої інстанції ухилився від розгляду справи із підстав заявлених позивачкою та неповно з'ясував фактичні обставини спору.

Згідно із ч. 2 ст. 16, ч. 1 ст. 215 ЦК України одним із способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням вимог, установлених чч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України, зокрема, у зв'язку з невідповідністю змісту правочину ЦК України та іншим актам цивільного законодавства.

Згідно із ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ч. 1 ст. 3 ЦПК України та ч. 1 ст. 15 ЦК України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, тому підлягає встановленню чи дійсно порушує право орендодавця відсутність у договорі оренди істотних умов, передбачених ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», та визначити істотність цих умов, а також з'ясувати, у чому саме полягає порушення законних прав орендодавця.

Як вбачається із матеріалів справи, ОСОБА_6 на підставі державного акту на право власності, виданого 1 жовтня 2002 року Первомайською райдержадміністрацією Миколаївської області, належала земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 9,75 га, яка розташована на території Тарасівської сільської ради Первомайського району (а.с. 37).

4 травня 2006 року ОСОБА_6 та представник ФГ «БМВ -АГРО» підписали договір оренди земельної ділянки, в якому зазначили, що він укладений на 8 років та набирає чинності після його підписання та державної реєстрації ( п. 1 розділу «Строк дії договору» та п. 1 «Прикінцевих положень»), яка була здійснена 6 грудня 2006 року за № 43.

Отже, договір слід вважати укладеним 6 грудня 2006 року на строк до 6 грудня 2014 року (а.с. 17-18).

Додатковою угодою, підписаною цими ж особами у 2014 році (без зазначення числа та місяця), сторони продовжили строк договору на період з 6 грудня 2014 року до 6 грудня 2022 року, проте додатковий договір оренди не пройшов державну реєстрацію (а.с. 19).

Так, державною реєстраційною службою Первомайського міськрайонного управління юстиції 29 жовтня 2014 року відповідачу було відмовлено в реєстрації додаткової угоди з тих підстав, що 30 серпня 2014 року зареєстровано інше речове право на вказану земельну ділянку за ФГ «Лісове» на підставі договору оренди, укладеного із ОСОБА_6 та ФГ «Лісове» 29 серпня 2014 року.

Зазначений договір оренди, укладений 29 серпня 2014 року між ОСОБА_6 та ФГ «Лісове» (державна реєстрація № 26210105 від 30 серпня 2014 року), визнано недійсним за позовом ФГ «БМВ-АГРО» рішенням Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 22 жовтня 2015 року, яке набрало законної сили 3 листопада 2015 року (а.с. 95-97).

Станом на час розгляду справи додаткова угода також не пройшла державну реєстрацію, відмова державного реєстратора відповідачем оскаржується у судовому порядку.

Відповідно до ч. 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній станом на 2014 рік) право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Отже, що стосується додаткової угоди, то такий правочин не є вчиненим, оскільки за змістом ч. 1 ст. 210 та ч. 1 ст. 182 ЦК України (в редакції чинній станом на 2014 рік), ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмеження» не є вчиненим правочин, який підлягає державній реєстрації, у разі нездійснення його державної реєстрації.

Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинений, оскільки такий правочин не породжує юридично значущих наслідків.

Як роз'яснено у п. 8 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 6 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені ст. 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинений. Встановивши ці обставини, суд відмовляє у задоволенні позову про визнання правочину недійсним.

Таким чином, суду слід було відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання недійсною додаткової угоди , оскільки така угода не була вчинена.

Вирішуючи питання щодо недійсності договору оренди, укладеного 6 грудня 2006 року (та підписаного 4 травня 2006 року) між відповідачем та ОСОБА_6 (матір'ю позивачки) з підстав невнесення до нього істотних умов, зазначених позивачкою, колегія виходить з такого.

Частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлені істотні умови, досягнення згоди з яких є обов'язковим для укладення договорів оренди землі.

Відсутність у договорі оренди землі хоча б однієї з істотних умов є підставою для визнання договорів недійсними (частина друга статті 15 Закону України «Про оренду землі»).

Станом на час укладення спірного договору оренди 6 грудня 2006 року ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» були встановлені такі істотні умови для договорів оренди землі: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Отже, така істотна умова, як передача у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, на момент укладення 6 грудня 2006 року договору оренди землі в статті 15 Закону України «Про оренду землі» була відсутня.

Зміни до статті 15 Закону України «Про оренду землі», якими передбачено необхідність зазначення в договорах оренди землі такої умови, внесено Законом України від 16 вересня 2008 року № 509-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву», який набрав чинності 14 жовтня 2008 року, тобто після укладення спірного договору. Вказаний Закон України від 16 вересня 2008 року № 509-VI регулює відносини, які виникли з дня набрання ним чинності і зворотної дії в часі немає.

За такого, не було необхідності узгоджувати й зазначати в договорі оренди умову передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, укладаючи договір 6 грудня 2006 року.

Крім того, спірний договір укладений у письмовій формі, пройшов відповідну державну реєстрацію, орендодавець мала необхідний обсяг цивільної дієздатності, її волевиявлення було спрямоване на укладення договору оренди. Він містить усі істотні умови, зазначені в законі. У п. 1 «Прикінцевих положень» договору зазначено, що невід'ємними частинами договору є:

- план або схема земельної ділянки (копія акта на право власності на землю),

-кадастровий план земельної ділянки із відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених сервітутів,

-акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості),

-акт про встановлення на місцевості меж зон обмеження прав власності на землю та використання земельних ділянок,

-акт приймання - передачі об'єкта оренди.

Відповідно до п. 1 розділу «Прикінцеві положення» договору зазначено, що він укладений у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один із яких знаходиться в органі, який провів державну реєстрацію.

Копія примірника такого договору оренди разом із додатками, який знаходився в управлінні Держгеокадастру у Первомайському районі Миколаївської області, долучений позивачкою до апеляційної скарги разом із додатками (всього 6 аркушів) у пронумерованому, прошнурованому вигляді та скріплений печатками цієї державної установи, й приєднаний до матеріалів справи (а.с. 54-59). Представник позивачки в суді апеляційної інстанції зазначив, що земельній ділянці на час укладення договору був присвоєний кадастровий номер НОМЕР_1, зазначений на плані земельної ділянки державного акту на землю. Аналогічні копії договору оренди з додатками надав до суду і представник відповідача (а.с. 77-80).

Із матеріалів справи також вбачається, що у 2014 році замовлялась та виготовлялась нова технічна документація із землеустрою (кадастровий план) на вказану земельну ділянку (відновлення меж), зокрема при укладанні договору між ОСОБА_6 та ФГ «Лісове» (а.с. 10-16).

Аналіз змісту договору в сукупності зі змістом додатків до нього, дає підстави для висновку про те, що договір оренди містить план та схему земельної ділянки, її площу з відображенням обмежень (обтяжень) у їх використанні, опис меж із зазначенням сусідніх землекористувачів та кадастровий номер НОМЕР_1.

Зокрема, у акті від 29 травня 2002 року (приєднаний до договору оренди) Про встановлення на місцевості меж зони обмежень прав власності на землю та використання земельної ділянки, складеного у трьох примірниках інженером Миколаївського філіалу інституту землеустрою ОСОБА_8 у присутності ОСОБА_6 та представника Первомайського районного відділу земельних ресурсів Держкомзему України, встановлено, що в натурі (на місцевості) згідно 4.3.11 ДБН 360-99 встановлена межа санітарно-захисної зони вздовж 30 м від крайніх проводів по обидві сторони ВЛ-250 кВ, яка є зоною обмежень прав власності на землю та використання земельної ділянки і перетинає земельну ділянку належну ОСОБА_6 Площа зони обмеження складає 0,33 га. По межах зони обмежень встановлені межові знаки в кількості 3 штуки, які передані на зберігання ОСОБА_6

У п. 4 розділу «Інші права та обов'язки сторін» договору орендар зобов'язався виконувати встановлені обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом та договором.

Саме по собі не зазначення таких обмежень у відповідному пункті договору оренди за наявності вищезазначених додатків до нього, які є його невід'ємною його частиною й містять інформацію щодо об'єкта оренди та існуючих обмежень у її використанні, не свідчить про порушення прав позивачки та підтверджує, що між орендодавцем та орендарем при укладанні договору оренди землі погоджені всі істотні умови, у тому числі й щодо об'єкту оренди та встановлені обмеження у використанні цієї земельної ділянки.

Такий висновок узгоджується із правовою позицією Верховного суду України, викладеною у постановах № 6-849цс/15 від 9 грудня 2015 року, № 6-215цс/14 від 21 січня 2015 року, № 6-162цс/13 від 19 лютого 2014 року, яка відповідно до вимог ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для застосування.

Посилання в апеляційній скарзі на те, що в договорі оренди невірно зазначена площа земельної ділянки, є помилковим, оскільки площа земельної ділянки, яка зазначена у державному акті орендодавця 9,75 га, повністю співпадає із площею, яка зазначена у п. 1 розділу «Об'єкт оренди» договору оренди (а.с. 54).

В подальшому після переходу земельної ділянки у власність позивачки в порядку спадкування та при виготовленні нової технічної документації, площа земельної ділянки зазначена у розмірі 9,7464 га (уточнена), що не впливає на ідентифікацію об'єкта оренди.

До того ж, строк дії оспорюваного договору оренди закінчився 6 грудня 2014 року.

Тому посилання в апеляційній скарзі на порушення прав позивачки безпідставні.

З урахуванням викладеного та на підставі п. 4 ч. 1 ст. 309 ЦПК України рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_2, але з інших підстав (з підстав відсутності зазначених у позові підстав для визнання недійсними договору оренди та додаткової угоди).

Керуючись ст. ст. 303, 309, 316 ЦПК України, колегія суддів

вирішила:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 - ОСОБА_5 задовольнити частково.

Рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 9 грудня 2015 року, з урахуванням ухвали того ж суду від 31 грудня 2015 року про виправлення описок, скасувати та ухвалити нове рішення.

Відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до фермерського господарства «БМВ-АГРО» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди до нього, з інших підстав.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту проголошення і з цього часу може бути оскаржене у касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий Судді: