АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА
Апеляційне провадження Головуючий в 1 інстанції - Новак А.В.
№22-ц/796/2434/2016 Доповідач - Українець Л.Д.
У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03 лютого 2016 року колегія суддів Судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду міста Києва у складі:

головуючого - Українець Л.Д.

суддів - Оніщука М.І.,

- Шебуєвої В.А.,

за участю секретаря - Троц В.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2, поданою представником ОСОБА_3 на рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 09 грудня 2015 року в справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «УМК» до ОСОБА_2 про припинення правовідносин за попереднім договором та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «УМК» про зобов'язання укласти договір,-

В С Т А Н О В И Л А

У грудні 2014 року Товариство з обмеженою відповідальністю «УМК» звернулося в суд із позовом до ОСОБА_2 про припинення правовідносин за попереднім договором.

У мотивування вимог посилалося на те, що 2 липня 2008 року між ТОВ «УМК» та ОСОБА_2 був укладений Попередній договір №451/ФО-31, відповідно до п. 1.1 - 1.3 якого сторони зобов'язалися у майбутньому протягом певного строку (у певний термін) укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна (Основний договір), а саме, двокімнатної квартири НОМЕР_1, що розташована на 21-му поверсі у третій секції житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 (будинок 1).

У п. 1.5 Попереднього договору сторони зобов'язалися укласти Основний договір протягом 10 календарних днів з моменту отримання продавцем акта прийому будинку до експлуатації.

04.12.2012 року ТОВ «УМК» отримало сертифікат відповідності закінченого будівництвом об'єкта - житлового комплексу з об'єктами обслуговування населення на вул. Онуфрія Трутенка, 3, у Голосіївському районі міста Києва.

Таким чином, Основний договір повинен був бути укладений між продавцем і покупцем не пізніше 14 рудня 2012 року.

У строк до 14.12.2012 року жодна пропозиція про укладення Основного договору сторонами не направлялася і як наслідок Основний договір, а саме, договір купівлі-продажу квартири не був укладений, а тому, 15 грудня 2012 року зобов'язання продавця та покупця за Попереднім договором щодо укладення Основного договору припинилося.

ТОВ «УМК» повідомило ОСОБА_2 про припинення Попереднього договору та запропонувало укласти Договір купівлі-продажу квартири НОМЕР_1, що знаходиться в житловому будинку АДРЕСА_1 за ціною 1396500 грн, в т.ч. ПДВ 232 750 грн.

Відповідач заперечує факт припинення дії Попереднього договору.

З урахування наведеного просило суд визнати припиненим з 15 грудня 2012 року Попередній договір №451/ФО-З1 від 29 липня 2008 року, укладений між ТОВ «УМК» та ОСОБА_2

ОСОБА_2 подав зустрічний позов до ТОВ «УМК» про зобов'язання укласти договір купівлі-продажу квартири.

У мотивування вимог посилався на те, що між ним та ТОВ «УМК» 29 липня 2008 року був укладений Попередній договір №451/ОФ-31, за яким сторони зобов'язувались у майбутньому протягом певного строку укласти і належним чином оформити Договір купівлі-продажу нерухомого майна на умовах і в порядку, визначеному цим договором. Під нерухомим майном сторони розуміли двокімнатну квартиру НОМЕР_1 на 21 поверсі будинку №1, секція «З» житлового комплексу по АДРЕСА_1 загальною площею 93,1 кв.м, житловою площею 40,5 кв.м.

Функції забудовника земельної ділянки, на якій розташований будинок №1, секція «З» житлового комплексу по АДРЕСА_1 інвестора та генерального підрядника виконувало ТОВ «УМК».

Функції головного підрядника під час будівництва будинку №1, секція «З» житлового комплексу по вул. О.Трутенка, 3, у м. Києві виконували: ТОВ «Меридіан 2005» (до 2011 року, 03 квітня 2012 року ТОВ «Меридіан-2005» припинено) та ТОВ «Бор «Бориспільбуд».

На момент укладання Попереднього договору й після введення будинку в експлуатацію він до 31 липня 2013 року працював на посадах заступника начальника виробничо-технічного відділу, начальника виробничо-технічного відділу ТОВ «Меридіан-2005», а після ліквідації ТОВ «Меридіан-2005» - начальником виробничо-технічного відділу ТОВ «Бориспільбуд».

З огляду на те, що він був співробітником підконтрольних ТОВ «УМК» підприємств, сторони Попереднього договору передбачили, що кошти за квартиру, яка в майбутньому за Договором купівлі-продажу буде передана ОСОБА_2, сплачуватиме ТОВ «УМК» (п.2.3 Попереднього договору).

Згідно із п. 1.4 Попереднього договору, будинок №1, секція «З» житлового комплексу по АДРЕСА_1 повинен був бути введеним в експлуатацію у першому кварталі 2009 року. Згідно законодавства, що діяло на час укладання Попереднього договору, датою введення будинку в експлуатацію є день затвердження акта приймальної комісії про прийняття в експлуатацію будинку органом, що утворив комісію. Згідно з законодавством, що діяло на час завершення будівництвом будинку №1, датою введення об'єкту в експлуатацію є дата видачі Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві сертифікату, який засвідчує відповідність закінченого будівництвом об'єкту проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, та підтверджує його готовність до експлуатації.

З Сертифікату серії НОМЕР_2, виданого Інспекцією державного архітектурного контролю у м. Києві від 04 грудня 2012 року, Акту готовності об'єкта експлуатації, складеного 22 листопада 2012 року, вбачається, що ТОВ «УМК», як інвестор та генпідрядник будівництва будинку №1, секція «3» житлового комплексу по АДРЕСА_1 здійснював будівництво з порушенням запланованих строків.

Враховуючи п.3.2.1 Попереднього договору, ТОВ «УМК» повинно було довести до його відома, факт прийняття будинку в експлуатацію та повідомити про готовність до укладання Основного договору і, відповідно, про початок перебігу строку, передбаченого п. 1.5. Попереднього договору.

Натомість, повідомлення про можливість укладення Основного договору було направлено ТОВ «УМК» на адресу ОСОБА_2 лише 02 вересня 2014 року, на що він 09 вересня 2014 року повідомив ТОВ «УМК» про готовність до підписання Основного договору на умовах, викладених у Попередньому договорі.

Але ТОВ «УМК» відмовляється від укладання Основного договору, більше того, вимагає сплатити вартість квартири у розмірі 1 396 500 грн та всі витрати, пов'язані з укладанням Основного договору. При цьому до Попереднього договору не вносилося будь-яких змін, він не визнавався недійсним як в цілому, так і окремі його пункти.

З травня 2013 року він разом із членами своєї родини проживає у спірній квартирі, провів там ремонт, оплачує житлово-комунальні послуги з липня 2013 року по січень 2015 року.

Тому вважає, що ТОВ «УМК» фактично визнало за ним право квартиру НОМЕР_1, хоча і не надало йому будь-яких правовстановлюючих документів.

З урахуванням наведеного просив суд зобов'язати ТОВ «УМК» укласти з ОСОБА_2 і належним чином оформити Договір купівлі-продажу квартири НОМЕР_1 на 21 поверсі будинку №1, секція «З», житлового комплексу п АДРЕСА_1 (поштова адреса: АДРЕСА_1), загальною площею 93,1 кв.м, житловою площею 40,5 кв.м, на умовах, передбачених Попереднім договором №451/ОФ-З1, укладеним між ТОВ «УМК» та ОСОБА_2 29 липня 2008 року.

Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 09 грудня 2015 року в задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «УМК» до ОСОБА_2 про припинення правовідносин за попереднім договором відмовлено.

У задоволенні позову ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «УМК» про зобов'язання укласти договір відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням, представник ОСОБА_2 - ОСОБА_3 подала апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ТОВ «УМК» відмовити в повному обсязі, а позовні вимоги ОСОБА_2 задовольнити.

Зазначає, що суд першої інстанції в рішенні зазначив, що протягом 10 календарних днів після здачі будинку №3 по вул. О.Трутенка в експлуатацію жодна із сторін Попереднього договору не звернулась із пропозицією про укладення Основного договору. Однак у матеріалах справи містяться копії акту прийому-передачі квартири від 20 червня 2012 року та заяви ОСОБА_2 від 10 грудня 2012 року, яка містить пропозицію щодо укладення Основного договору.

ТОВ «УМК» заперечувало факт прийняття даних документів, проте і не спростувало факт передачі йому квартири, засобів обліку комунальних послуг та те, що він і члени його родини користуються спірною квартирою.

Посилається на те, що суд першої інстанції в судовому засіданні 08 грудня 2015 року зняв усі питання ОСОБА_2 та його представника, що стосувалися підстав відмови ТОВ «УМК» від укладання Основного договору.

Вказує, що одна лише видача сертифікату не дає можливість укласти Основний договір, а вчинення всіх подальших дій, спрямованих на передання будь-кому квартир у побудованому будинку, залежить виключно від забудовника - ТОВ «УМК».

Окрім того, згідно п. 3.2.3 Попереднього договору продавець зобов'язується на момент укладання Основного договору мати належним чином оформлений правовстановлюючий документ на квартиру, технічний паспорт, довідку-характеристику з БТІ.

Правовстановлюючі документи на квартиру АДРЕСА_1 ТОВ «УМК» отримало лише 03 червня 2015 року, про що вказано в Інформаційній довідці №38670765 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 08 червня 2015 року.

Також не погоджується з висновками суду першої інстанції щодо підстав відмови в задоволенні зустрічного позову, оскільки, враховуючи ст. ст. 16, 526, 610, суд може захистити право ОСОБА_2 на виконання Попереднього договору шляхом зобов'язання ТОВ «УМК» виконати даний договір.

Зазначає, що суд першої інстанції, відмовляючи в задоволенні первісного позову, в рішенні посилається на те, що обраний ТОВ «УМК» спосіб захисту суперечить вимогам закону: суд може припинити зобов'язання за договором, а не сам договір. А тому вважає, що відмову в задоволенні вимог первісного позову суд міг мотивувати відсутністю підстав для припинення зобов'язань за Первісним позовом.

Заслухавши доповідь судді, пояснення учасників процесу, які з'явилися в судове засідання, вивчивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що скарга не підлягає задоволенню.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції підставно виходив з їх незаконності та необґрунтованості.

Судом встановлено, що 29 липня 2008 року між ТОВ «УМК» та ОСОБА_2 укладено Попередній договір №451/ФО-З1 (а.с.3-4).

Згідно п. 1.1, 1.2 Попереднього договору за цим Договором сторони зобов'язуються в майбутньому протягом певного строку (у певний термін) укласти і належним чином оформити Договір купівлі-продажу нерухомого майна на умовах і в порядку, визначених цим Договором.

Нерухомим майном за Основним договором є квартира, яка на момент укладення Основного договору буде знаходитися в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1

Сторони зобов'язуються укласти Основний договір протягом 10 календарних днів з моменту отримання продавцем акту прийому будинку до експлуатації (п. 1.5).

04 грудня 2012 року ТОВ «УМК» отримало Сертифікат серії НОМЕР_2, відповідно до якого Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві засвідчила відповідність закінченого будівництвом об'єкта - житлового комплексу з об'єктами обслуговування населення на АДРЕСА_1. Зазначений Сертифікат виданий на підставі Акта готовності об'єкта до експлуатації від 22 листопада 2012 року (а.с. 5).

Частиною 1 статті 635 ЦК України передбачено, що попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Положенням статті 657 ЦК України визначено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Як вбачається з матеріалів справи, Попередній договір №451/ФО-З1 від 29 липня 2008 року укладений між ТОВ «УМК» та ОСОБА_2 у простій письмовій формі та в порушення вимог ч. 1 ст. 635, ст. 657 ЦК України не був посвідчений нотаріально.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Крім того, сторони пояснили, що за умовами укладеного ними в письмовій формі Попереднього договору основний договір повинен був бути укладений між продавцем і покупцем не пізніше 14 рудня 2012 року.

У строк до 14.12.2012 року жодна пропозиція про укладення Основного договору сторонами не направлялася і як наслідок Основний договір, а саме, договір купівлі-продажу квартири не був укладений, а тому, 15 грудня 2012 року зобов'язання продавця та покупця за Попереднім договором щодо укладення Основного договору припинилося.

Отже, суд першої інстанції підставно відмовив у задоволені вимог ТОВ «УМК» про припинення правовідносин за попереднім договором.

Щодо зустрічного позову ОСОБА_2 до ТОВ «УМК» про зобов'язання укласти договір купівлі-продажу квартири, то суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що така вимога позивача не ґрунтуються на законі, а тому не може бути задоволена.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Положенням ст. 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Системний аналіз наведених норм Цивільного кодексу свідчить про те, що договір купівлі-продажу нерухомого майна, як про те просить позивач, не може бути укладений у запропонований ним спосіб, тобто шляхом зобов'язання ТОВ «УМК» укласти з ним договір купівлі-продажу спірної квартири.

Крім того, з позовної заяви ТОВ «УМК» вбачається, що товариство пропонувало ОСОБА_2 після 15 грудня 2012 року укласти договір купівлі-квартири на запропонованих ним умовах, тобто за ціною 1 396 500 грн, проте ОСОБА_2 не надав згоду на укладення договору на таких умовах.

Отже, суд першої інстанції з'ясував обставини справи, дав їм належну правову оцінку.

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду.

Рішення суду відповідає вимогам закону, наданим доказам, обставинам справи і підстав для його скасування з мотивів, викладених в апеляційній скарзі, не вбачається.

Керуючись ст.ст. 303, 304, 307, 308, 313-315 ЦПК України, колегія суддів,-

У Х В А Л И Л А

Апеляційну скаргу ОСОБА_2, подану представником ОСОБА_3 відхилити.

Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 09 грудня 2015 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів шляхом подання до цього суду касаційної скарги.

Головуючий

Судді