Справа № 523/1170/14-ц
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" січня 2016 р.

Суворовський районний суд м.Одеси в складі:

головуючої судді - Середи І.В.,

при секретарі Щербан О.Д.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду №9 у м.Одеса цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» та публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 та комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», про визнання іпотечних договорів частково недійсними, -

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом і після його уточнення просила визнати недійсним п.1.1 іпотечних договорів №51-07/204 від 01 липня 2008 року, №02-10/2628 від 02 липня 2008 року та № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладених між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру №19 у 16-ти поверховому 1-но секційному житловому будинку №27, що споруджується у мікрорайоні ІІІ-4-2 житлового масиву ім..Котовського по вул.Висоцького,27 м.Одеси та зняття заборони відчуження на вказану квартиру та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.

В обгрунтування позовних вимог ОСОБА_1 посилається на те, що між нею та ТОВ «Альянс-Висотбуд» 07.09.2009 року був укладений договір купівлі-продажу майнових прав №20/27. Згідно з умовами договору його предметом стало придбання позивачем у ТОВ «Альянс-Висотбуд» майнових права на однокімнатну квартири №19, загальною площею 44,15 кв.м., яка розташована на 3-му поверсі, у житловому будинку за будівельною адресою: м.Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул.Висоцького,27, яку товариство зобовязалося, після завершення будівництва, в строк до 1 кварталу 2010р. передати за актом приймання передачі ОСОБА_1. На виконання умов договору вона сплатила вартість майнових прав за квартиру в розмірі 242825 гривень, однак ТОВ «Альянс-Висотбуд» порушило умови договору та не виконало своїх зобовязань, оскільки будинок не збудувало та в експлуатацію його не ввело. Крім того, позивач вказувала на те, що в 2008 році між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та ПАТ «Укрсоцбанк» були укладені іпотечні договори, за умовами яких передано в іпотеку Банку в забезпечення своїх зобовязань по кредиту, майнові права на квартири в житловому будинку, який будується, у тому числі й незакінчену будівництвом квартиру №19, придбану нею за вказаним вище договором купівлі-продажу. Вона вважає, що наявність таких договорів про іпотеку порушує охоронювані законом права та його інтереси на майнові права на квартиру, оскільки такі дії можуть призвести до втрати нею права власності на проінвестовану нерухомість.

В судове засідання, призначене на 25.01.2015р. ОСОБА_1, не зявилася. Від її представника ОСОБА_3 до суду надійшла заява про розгляд справи за їх відсутності.

Представник ПАТ «Укрсоцбанк» не зявилася, направила клопотання про відкладення розгляду справи. В матеріалах справи є письмові заперечення, в яких вона зазначала, що позовні вимоги є безпідставними, посилаючись на те, що майнові права на обєкт є відмінним від права власності, при укладені іпотечних договорів між банком і ТОВ «Альянс-Висотбуд» були досягнуто усі умови, і вони не стосуються прав позивача, оскільки були підписані раніше ніж договір купівлі продажу майнових прав, тому просила суд відмовити в їх задоволенні в повному обсязі.

Представник ТОВ «Альянс-Висотбуд» в судове засідання не зявився, звернувся до суду з заявою про визнання позовних вимог та розгляд справи за їх відсутності .

Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 у судове засідання не зявилася, направила заяву про розгляд справи за її відсутності.

Представник КП «Міське капітальне будівництво» в судове засідання не зявився, був повідомлений належним чином, про причини неявки суд не повідомляв та з заявами про відкладення розгляду справи не звертався.

Дослідивши матеріали справи, суд прийшов до наступного висновку.

Судом встановлено, що 17.03. 2005 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради було укладено контракт № 23-05 на будівництво 16-ти поверхового житлового будинку № 27 з інженерними мережами в мкр. ІІІ-4-2 ж/м Котовського в м.Одеса, за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобовязується своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво вказаного житлового будинку з орієнтованою загальною площею квартир 7527,1 кв.м., здати у встановлені цим контрактом строки обєкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації, а Управління капітального будівництва Одеської міської Ради (замовник) зобовязалося надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати обєкт на баланс експлуатуючої організації.

З метою проведення будівництва багатоквартирного будинку, між ТОВ «Альянс-Висотбуд», ТОВ «Альянс-Жилстрой» та АКБ СР «Укрсоцбанк», яке згодом перейменовано у публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк» 01.07.2008р. було укладено генеральний договір про співробітництво №51-07/203.

01 липня 2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд», на виконання вказаного договору про співробітництво, уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» іпотечний договір №51-07/204, за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд», як іпотекодавець, передав в іпотеку АКБ СР «Укрсоцбанк» в забезпечення своїх зобовязань майнові права, в тому числі на незакінчену будівництвом квартиру №19, загальною площею 44,15кв.м., яка розташована на 3-му поверсі, у житловому будинку за будівельною адресою: м.Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул.Висоцького,27. Договір був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2

Вже 02.07.2008р. між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та АКБ СР «Укрсоцбанк» було укладено договір кредиту № 24-12/135, відповідно до умов якого товариство отримало грошові кошти в розмірі 1 009 323,60 доларів США. З метою забезпечення даного договору кредиту ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» іпотечний договір №02-10/2628 від 02.07.2008р. та передало останньому в якості іпотечного майна, майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на квартиру № 19, загальною площею 44,15 кв.м, яка розташована на 3-му поверсі, у житловому будинку за будівельною адресою: м.Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул.Висоцького,27.

16.07.2008р. між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та АКБ СР «Укрсоцбанк» було укладено кредитний договір № 24-12/155 про отримання грошових коштів в розмірі 741 137,25 доларів США. В забезпечення кредитного зобовязання за нотаріально посвідченим договором іпотеки №02-10/2999 від 16.07.2008р. ТОВ «Альянс-Висотбуд» передало АКБ СР «Укрсоцбанк» в якості іпотеки майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на квартиру № 19, загальною площею 44,15 кв.м, яка розташована на 3-му поверсі, у житловому будинку за будівельною адресою: м.Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул.Висоцького,27.

Згідно зі змістом представлених суду іпотечних договорів після завершення будівництва та отримання правовстановлюючих документів на нерухоме майно, предметом іпотеки будуть квартири, майнові права на які за цими договорами є предметом іпотеки. Зазначеними договорами про іпотеку був визначений порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.

В наступному, 07.09.2009 р., між ОСОБА_1 та ТОВ «Альянс-Висотбуд» був укладений договір купівлі-продажу майнових прав №20/27, предметом якого стало придбання майнових права на однокімнатну квартири № 19, загальною площею 44,15 кв.м, яка розташована на 3-му поверсі, у житловому будинку за будівельною адресою: м.Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул.Висоцького,27, яку товариство зобовязалося, після завершення будівництва, в строк до І кварталу 2010р. передати за актом приймання-передачі ОСОБА_1

Позивач ОСОБА_1 виконала свої грошові зобовязання за договором купівлі-продажу майнових прав та повністю сплатила вартість обєкта будівництва в розмірі 242825 гривень, що підтверджується представленими копіями квитанцій, а ТОВ «Альянс-Висотбуд» порушило умови договору, оскільки своїх зобовязань по будівництву житлового будинку у визначені строки не виконало, будівництво не закінчило, квартиру за актом приймання-передачі позивачу не передало.

Виниклі правовідносини, які стосуються застави нерухомості (іпотеки), регулюються нормами Закону України «Про іпотеку», за яким законодавство України про іпотеку базується на Конституції України та складається з ЦК України, Господарського кодексу України, цього Закону й інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України; Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, і частково Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який установлює обовязковість іпотеки при забезпеченні договорів між забудовником і стороною, яка фінансує будівництво.

Згідно з нормами ч.ч. 1, 3 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Нормами ч. 2 ст. 583 ЦК України визначено, що заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

Статтями 1 та 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договорів іпотеки, закріплено, що застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку; окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні.

Стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на обєкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим обєктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обовязки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість, що є обєктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки обєктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки обєкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна, як обєкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Стаття 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» установлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).

Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Вказаного правового висновку дійшов Верховний Суд України при ухвалені постанови від 17 квітня 2013 по справі №6-8цс13, яка, відповідно до ч.1 ст.360-7 ЦПК України, є обовязковою для всіх субєктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України.

Таким чином, майнові права на відповідну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість якої була сплачена ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом іпотеки, а відтак ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права АКБ СР «Укрсоцбанк».

ОСОБА_1 сплатила у повному обсязі за будівництво квартири №19, власні кошти, що засвідчує її майнові права на отримання у власність цього житлового приміщення, а тому та обставина, що на момент укладення договорів іпотеки ТОВ «Альянс-Висотбуд» не мало правових обтяжень щодо укладення з АКБ СР «Укрсоцбанк» спірних договорів не має правового значення для вирішення справи по суті.

Нормами ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою,пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

На підставі викладеного суд дійшов висновку, що оспорюванні договори іпотеки є недійсними у силу ст.203, ч.1 ст. 215 ЦК України, як такі, що укладені з порушенням вимог ч.2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки.

До такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд України по справі № 6-1502цс15 в постанові від 02 грудня 2015 року.

Враховуючи викладені висновки, суд не приймає до уваги заперечення представника ПАТ «Укрсоцбанк», оскільки вони не ґрунтуються на законі та спростовуються фактами, встановленими судом під час розгляду справи та зазначеними в цьому рішенні.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України та ст.4 Закону України «Про судовий збір» з відповідачів в рівних частках на користь держави підлягає стягненню судовий збір у розмірі 243,60 гривень.

Керуючись ст. ст.10,11,57-60, 64,79,88,174, 197, 209, 212-215 ЦПК України, -

ВИРІШИВ:

Позовну заяву ОСОБА_1 задовольнити.

Визнати недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №51-07/204 від 01 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру №19 в 16-ти поверховому 1-но секційному будинку №27 що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім. Котовського по вул.Висоцького,27 в м.Одесі.

Визнати недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №02-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру №19 в 16-ти поверховому 1-но секційному будинку №27 що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім. Котовського по вул.Висоцького,27 в м.Одесі.

Визнати недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру №19 в 16-ти поверховому 1-но секційному будинку №27 що споруджується у мкр.Ш-4-2 житлового масиву ім.Котовського по вул.Висоцького,27 в м.Одесі.

Зняти заборону відчуження на квартиру №19 в 16-ти поверховому 1-но секційному будинку №27 що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім.Котовського по вул.Висоцького,27 в м.Одесі та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.

Стягнути у рівних частках з Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» та Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на користь держави судовий збір в розмірі 243,60 гривень.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Одеської області через суд першої інстанції шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня отримання копії рішення.

Суддя: