АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Провадження № 22-ц/774/1824/16 Справа № 200/5361/13-ц Головуючий у 1 й інстанції - Бібік М.М. Доповідач - Черненкова Л.А.
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 січня 2016 року м. Дніпропетровськ Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Дніпропетровської області в складі:

головуючого судді - Черненкової Л.А.

суддів - Деркач Н.М., Пономарь З.М.

при секретарі - Хлус Ю.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_2 на заочне рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 26 квітня 2013 року по справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4, ОСОБА_2, треті особи: приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Пастарнак Ірина Йосипівна, реєстраційна служба Дніпропетровського міського управління юстиції про переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу, -

В С Т А Н О В И Л А:

17 квітня 2013 року ОСОБА_3 звернувся до суду із вказаним позовом, за яким просив суд перевести права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, приміщення III, укладеного між ОСОБА_4, від імені якої на підставі довіреності, посвідченої 01.04.2013 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Дубовенко В.О. за реєстровим номером 182, діє ОСОБА_7 та ОСОБА_2; скасувати державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1, приміщення III, за ОСОБА_2; стягнути з нього 110 700 грн. суму за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1, приміщення III, від 04.04.2013 року; визнати за ним право власності на нежитлове приміщення, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1, приміщення III; всі судові витрати стягнути з відповідача ОСОБА_4, посилаючись на те, що відповідач ОСОБА_4 при укладенні договору купівлі-продажу нежилого приміщення АДРЕСА_1 порушила норми чинного законодавства, оскільки не повідомила його як орендаря вказаного приміщення щодо його продажу, порушивши його переважне право на придбання спірного приміщення. В обґрунтування позовних вимог посилався на те, що 18 серпня 2011 року між ним та ОСОБА_4 був укладений договір суборенди нежитлового приміщення, розташованого по АДРЕСА_1, приміщення III. 04 квітня 2013 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу вищевказаного приміщення. Вважає, що ОСОБА_4 при укладенні договору купівлі-продажу спірного приміщення порушила норми діючого законодавства, оскільки не повідомила його, як орендаря щодо продажу об'єкту оренди, у зв'язку з чим він звернувся до суду з вказаним позовом.

Заочним рішенням Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 26 квітня 2013 року ухвалено: позовну заяву ОСОБА_3 - задовольнити; перевести на ОСОБА_3 права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення від 04 квітня 2013 року, який був укладений між ОСОБА_4, від імені якої на підставі довіреності діяв ОСОБА_7, та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Пастарнак І.Й., предметом якого є нежитлове приміщення, магазин, склад, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, приміщення III, що має наступні характеристики: у підвалі житлового будинку літ А-4, поз. 1-6,16,17, загальною площею 139,0 кв. м., приямок "а2", вхід в підвал "а3", ганок "а4"; скасувати рішення приватного нотаріуса Дніпропетровського міського нотаріального округу Пастарнак І.Й. щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення, магазин, склад, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 приміщення III, що має наступні характеристики: у підвалі житлового будинку літ А-4, поз. 1-6,16,17, загальною площею 139,0 кв. м., приямок "а2", вхід в підвал "а3", ганок "а4"; за ОСОБА_2, шляхом внесення державним реєстратором відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно реєстраційної служби Дніпропетровського міського управління юстиції запису про скасування державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 на нежитлове приміщення, магазин, склад, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1, приміщення III, що має наступні характеристики: у підвалі житлового будинку літ. А - 4, поз. 1-6, 16, 17, загальною площею 139,0 м2, приямок а2, вхід в підвал а3, ганок а4; стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 суму вартості вказаного нежитлового приміщення в розмірі 110 700,00 грн.; визнати за ОСОБА_3 право власності на нежитлове приміщення, магазин, склад, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1, приміщення III, що має наступні характеристики: у підвалі житлового будинку літ. А - 4. поз. 1 - 6, 16, 17, загальною площею 139,0 м2, приямок "а 2", вхід в підвал "а 3", ганок "а 4", шляхом прийняття державним реєстратором відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно реєстраційної служби Дніпропетровського міського управління юстиції рішення про державну реєстрацію права власності на вказане нежитлове приміщення за ОСОБА_3; вирішено питання про розподіл судових витрат.

Ухвалою Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 10 грудня 2013 року заяву ОСОБА_2 про перегляд заочного рішення залишено без задоволення.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про відмову позивачу в задоволенні його позову у повному обсязі, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.

Справа розглядалась неодноразово судовими інстанціями.

В судове засідання суду апеляційної інстанції позивач ОСОБА_3 не з'явився, хоча належним чином сповіщений про дату, час і місце судового розгляду справи. Позивач 22 січня 2016 року звернувся до апеляційного суду з клопотанням про перенесення розгляду справи у зв'язку з госпіталізацією та перебуванням на лікарняному, і зазначив, що ці обставини підтверджуються довідкою про госпіталізацію до очного 2го відділення Дніпропетровської міської лікарні № 8. Колегія суддів не визнає зазначені причини неявки позивача в судове засідання поважними, оскільки наданий позивачем доказ неявки до суду, а саме: ксерокопія консультаційного висновку спеціаліста № 596 від 22.01.2016 року, - не свідчить про те, що позивач хворіє та через це не може бути присутнім в судовому засіданні. Доказів госпіталізації позивача та перебування його на лікарняному, апеляційному суду не надано. З урахуванням положень статті 305 ЦПК України та строків розгляду справи, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу у відсутності вказаного позивача по справі.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді, пояснення сторін, що з'явилися, перевіривши матеріали справи і обговоривши доводи апеляційної скарги в її межах та межах позовних вимог, дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Вказаним вимогам рішення суду не відповідає.

Судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_4 на підставі договору дарування належало нежитлове приміщення, магазин і склад III, у підвалі житлового будинку літ А-4, поз. 1-6,16,17, загальною площею 139,0 кв. м., приямок "а 2", вхід в підвал "а 3", ганок "а 4", що розташований за адресою: АДРЕСА_1. 18 серпня 2011 року між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 був укладений договір суборенди, терміном на два роки десять місяців, згідно умов якого ОСОБА_4 передала ОСОБА_3 в суборенду, для розміщення магазину, нежитлове приміщення, загальною площею 139,0 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. 04 квітня 2013 року між ОСОБА_4, від імені якої на підставі довіреності діяв ОСОБА_7, та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу спірного приміщення. В подальшому право власності на спірне приміщення було зареєстровано за ОСОБА_2 Судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_3 належно виконував свої обов'язки за договором оренди від 18 серпня 2011 року. ОСОБА_4 не було запропоновано ОСОБА_3 придбати у власність спірне нежитлове приміщення.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що позивача було позбавлено можливості реалізувати своє переважне право на придбання спірного нежилого приміщення.

Але з такими висновками суду погодитись не можна тому, що суд першої інстанції всупереч вимогам ст.ст. 212-214 ЦПК України не визначився з характером спірних правовідносин.

Висновки суду не відповідають обставинам справи, неповно суд з'ясував обставини, що мають значення для справи, недоведені обставини, що мають значення для справи, які суд вважає встановленими, суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального та процесуального права.

При ухваленні рішення суд зобов'язаний прийняти рішення, зокрема, щодо: наявності обставин (фактів), якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та навести докази на їх підтвердження; наявності інших фактичних даних, які мають значення для вирішення справи; правовідносин, зумовлених встановленими фактами. У рішенні суду обов'язково повинні бути зазначені встановлені судом факти і відповідні їм правовідносини.

Проте зазначеним вимогам ухвалене судом рішення не відповідає.

Вирішуючи спір, суд першої інстанції у порушення вимог ст. ст. 213, 214, 215 ЦПК України на зазначені положення закону уваги не звернув, неправильно визначив коло обставин, які підлягають встановленню, не встановив фактичних обставин, від яких залежить правильне вирішення спору, не перевірив виконання позивачем зобов'язань за договором оренди та його обізнаності про продаж спірної нерухомості, й відповідно не визначився з наявністю чи відсутністю у ОСОБА_3 переважного права на придбання орендованого майна.

Колегія суддів дійшла висновку, що рішення суду підлягає скасуванню, як незаконне, на підставі п.4 ч.1 ст. 309 ЦПК України з ухваленням нового рішення з наступних підстав.

Спірні правовідносини сторін виникли щодо переважного права орендаря на придбання спірного орендованого нежилого приміщення за договором купівлі-продажу.

Колегія суддів встановила та це підтверджено матеріалами справи, що ОСОБА_4 на праві власності належало нежиле приміщення, магазину і складу ІІІ, загальною площею 139 кв. м, що розташоване по АДРЕСА_1 на підставі договору дарування нежитлового приміщення від 26 липня 2010 року, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_8 та зареєстрованого в реєстрі за № 629 (а.с.18-19 том 1).

18 серпня 2011 року між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 ОСОБА_4 було укладено договір суборенди вказаного нежитлового приміщення, який по суті є договором оренди нежитлового приміщення у відповідності до вимог ч.1 ст.774 ЦК України у зв'язку з тим, що укладений з орендодавцем, яка є власником орендованого приміщення (а.с.6-11 том 1). Згідно п.4.1. вказаного договору термін оренди складає 2 роки 10 місяців. Згідно п.5.1. орендна плата складає 695 грн. за місяць, яка сплачується не пізніше 10 числа текучого місяця за наступний місяць. Перший орендний платіж сплачується на протязі 15 днів з моменту підписання акту прийому-передачі приміщень. Згідно п.п.5.2, 5.3. комунальні послуги в орендованому приміщенні сплачуються орендарем та не включаються до складу орендної плати. Актом прийому-передачі нежитлового приміщення в оренду від 18 серпня 2011 року підтверджено передача спірного нежитлового приміщення від орендодавця до орендаря (а.с.3 том 2).

04 квітня 2013 року між ОСОБА_4, від імені якої за довіреністю діяв ОСОБА_7 та ОСОБА_9 було укладено договір купівлі-продажу спірного нежитлового приміщення, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Пастарнак І.Й. та зареєстрованого в реєстрі за № 302 (а.с.12-17). Згідно цього договору ОСОБА_4 продала ОСОБА_9 спірне нежитлове приміщення за 110 700 грн. (п.2.1.).

Згідно з ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 1 ст. 761 ЦК України передбачено, що право передання у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Заперечуючи проти позову, ОСОБА_4 зазначала про обізнаність позивача щодо її наміру продати спірне приміщення, про що свідчить видана нею на ім'я ОСОБА_3 довіреність від 04 березня 2013 року на продаж цього приміщення (а.с.4-5 том 2), на підставі якої позивач уклав попередній договір купівлі-продажу з ОСОБА_10 (а.с.93-94 том 2). 21 березня 2013 року припинено дію вказаної довіреності за заявою ОСОБА_4 (а.с. 139-142 том 2).

Відповідач ОСОБА_4 також посилалася на невиконання позивачем ОСОБА_3 обов'язку щодо сплати орендної плати.

Позивач звернув увагу суду на те, що він належно виконував умови договору оренди, оскільки сплачував комунальні послуги отримані в орендованому приміщенні, що підтверджено фінансовими документами (а.с.12-67 том 2).

Аналізуючи докази у справі, колегія суддів дійшла висновку, що матеріалами справи не доведено, що позивач належним чином виконував умови договору оренди, а саме: сплачував орендну плату орендодавцю відповідно до вимог п.5.1. договору оренди від 18 серпня 2011 року, оскільки відсутні докази сплати позивачем орендної плати. Доводи позивача про те, що він сплачував за комунальні послуги орендованого приміщення, колегія суддів вважає неспроможними для того, щоби визнати належність виконання обов'язків за договором оренди, оскільки п.п.5.2, 5.3. вказаного договору оренди передбачено, що комунальні послуги в орендованому приміщенні сплачуються орендарем та не включаються до складу орендної плати.

Несплата орендної плати свідчить про неналежне виконання орендарем своїх обов'язків за договором оренди.

Відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Отже, можливість реалізації зазначеного права наймачем шляхом укладення договору купівлі-продажу з наймодавцем на добровільних засадах і за спільною згодою прямо залежить від належного виконання обов'язку щодо своєчасної й повної сплати в даному випадку орендної плати.

І тільки після того, як буде встановлено, що орендар має переважне право на придбання орендованого приміщення у зв'язку з належним виконанням своїх обов'язків за договором найму, можна вирішувати питання про виконання наймодавцем обов'язку повідомити орендаря про свій намір і про умови продажу орендованого приміщення.

Таким чином, колегія суддів дійшла висновку про те, що позивач не має переважного права на придбання спірного орендованого приміщення у зв'язку з тим, що він неналежно виконував свої обов'язки за договором оренди, оскільки матеріалами справи не доведено, що він у відповідності до вимог договору оренди, укладеного між ним, як орендарем, та орендодавцем ОСОБА_4 від 18 серпня 2011 року, сплачував орендодавцю орендну плату і доводи відповідача ОСОБА_4 про несплату позивачем орендної плати - не спростовані.

З цього випливає, що ОСОБА_4 за таких обставин не зобов'язана повідомляти орендаря про свій намір і про умови продажу орендованого приміщення.

Хоча, з матеріалів справи вбачається, що позивач ще 04 березня 2013 року, тобто за місяць до укладення спірного договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 04 квітня 2013 року, був обізнаний про намір орендодавця продати належне їй майно, а саме: орендоване позивачем приміщення, про що свідчить довіреність ОСОБА_4, яка видана на ім'я позивача щодо продажу спірного орендованого нежитлового приміщення.

Колегія суддів вважає, що відсутні підстави для задоволення позову про переведення на позивача прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, приміщення III, укладеного між ОСОБА_4, від імені якої на підставі довіреності, посвідченої 01.04.2013 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Дубовенко В.О. за реєстровим номером 182, діяв ОСОБА_7 та ОСОБА_2, у зв'язку з чим позовні вимоги, як зазначені так і похідні від них не підлягають задоволенню.

На підставі ст. 88 ЦПК України ч.5, - якщо суд апеляційної інстанції змінює рішення або ухвалює нове, то відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки у задоволенні позову відмовлено, то понесені позивачем судові витрати йому не компенсуються.

Керуючись ст.ст.303,307, п.п.1-4 ч.1 ст.309, ст.316, ч.1 ст.218 ЦПК України, колегія суддів, -

В И Р І Ш И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 - задовольнити.

Заочне рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 26 квітня 2013 року - скасувати з ухваленням нового рішення.

Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_3 до ОСОБА_4, ОСОБА_2, треті особи: приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Пастарнак Ірина Йосипівна, реєстраційна служба Дніпропетровського міського управління юстиції про переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення, однак може бути оскаржено шляхом подачі касаційної скарги протягом двадцяти днів до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий суддя Л.А. Черненкова

Судді Н.М. Деркач

З.М. Пономарь