Справа №: 398/965/15-ц
РІШЕННЯ

Іменем України

"21" січня 2016 р. Олександрійський міськрайонний суд Кіровоградської області

в складі: головуючого - судді Ковальової О.Б.,

за участю: секретаря - Дудченко О.Ю.,

представника позивача - ОСОБА_1

розглянувши в відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Олександрії цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3, де треті особи - ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ТОВ «Стейт Сервіс», ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_19, ОСОБА_20, ОСОБА_21, ОСОБА_22, ОСОБА_23, ОСОБА_24, ОСОБА_15, ОСОБА_25, ОСОБА_26, ОСОБА_27, ОСОБА_28, ОСОБА_29, ОСОБА_30, ОСОБА_31

про визнання права власності на нерухоме майно,-

В С Т А Н О В И В :

позивач звернулася до суду з позовом до відповідача, де просить - визнати за нею право спільної часткової власності на нежитлові приміщення: №71 - торгівельний зал, площею 289,1 кв.м; №72 - кабінет, площею 13,3 кв.м; №73 - кабінет, площею 6,7кв.м; №74 - туалет, площею 4,6 кв.м; №75 - кладовка, площею 4,2 кв.м; загальною площею 317,9кв.м, які становлять 281/10000 частки багатофункціонального комплексу по АДРЕСА_1 та стягнути з відповідача на її користь відшкодування понесених нею судових витрат.

Свої вимоги мотивує тим, що 25 квітня 2011 року між нею та відповідачем було укладено договір про інвестування в будівництві нежитлових приміщень.

Предметом вказаного договору є участь інвестора в інвестуванні будівництва нежитлових приміщень в багатофункціональному комплексі по АДРЕСА_1 з метою отримання у власність даного об'єкта.

25 грудня 2011 року була укладена додаткова угода, якою визначено конкретні номери приміщень, з яких складався об'єкт інвестування та його площа.

30 серпня 2011 року позивачкою внесені інвестиції в сумі 1 760 000,00 грн. у будівництво об'єкта в повному обсязі, що підтверджується розпискою відповідача від 30.08.2011р.

В свою чергу, відповідно до п.3.2 договору, забудовник - ОСОБА_3 зобов'язувався завершити будівництво об'єкта та ввести його в експлуатацію в грудні 2011 року.

В даний час будівництво об'єкта завершено і він повністю готовий до експлуатації, що підтверджується декларацією про готовність об'єкта до експлуатації, зареєстрованою 09 грудня 2011 року інспекцією ДАБК у Кіровоградській області за №9.

Згідно акту приймання-передачі від 25 грудня 2011 року відповідач передав, а позивачка прийняла від нього об'єкт інвестування. Однак, відповідач до цього часу не надав їй документів, необхідних для реєстрації за нею права власності на об'єкт, чим порушив умови договору.

Крім того, в грудні 2011 року їй стало відомо, що відповідач зареєстрував за собою право власності на увесь багатофункціональний комплекс по АДРЕСА_1, частка відповідача складає 1/1, про що свідчить свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 22.12.2011 року. Також відповідач виготовив на своє ім'я технічний паспорт на спірні приміщення, що також суперечить умовам укладеного між ними договору.

Оскільки відповідно до умов договору об'єкт інвестування розташовується на першому поверсі багатофункціонального комплексу по АДРЕСА_1, то відповідач зареєструвавши за собою право власності на увесь комплекс, у тому числі і право власності на об'єкт, який згідно умов договору мав бути переданий позивачці, чим грубо порушив її право власності.

Позивач вважає, що вона як інвестор, зі своєї сторони, згідно зобов'язань, визначених договором, вчинила усі дії для набуття права власності на спірні приміщення, тим самим правомірно набувши права власності на побудовані нежитлові приміщення. Натомість відповідач своїх зобов'язань, визначених укладеним між ними договором, не виконав, документи необхідні для реєстрації права власності на об'єкт їй не передав, а замість належного виконання покладених на нього обов'язків незаконно оформив на себе право власності на майно, яке за договором належить їй.

Дії (бездіяльність) відповідача, а саме, невиконання умов договору в частині передачі їй документів, необхідних для реєстрації права власності, а також здійснення державної реєстрації права власності за відповідачем на майно, яке створене у результаті здійснення нею інвестиційної діяльності, унеможливлюють реєстрацію права власності на належне їй нерухоме майно та отримання нею відповідного свідоцтва, що в свою чергу перешкоджає їй, як власнику, реалізувати своє право користуватись та розпоряджатись належним їй нерухомим майном.

Як вбачається із свідоцтва про право власності на нерухоме майно загальна площа багатофункціонального комплексу становить 11313,6кв.м, а згідно договору площа об'єкта інвестування складає 317,9м2, таким чином належна їй частка цієї будівлі складає: 281/10000 (317,9 : 11313,6 = 0,028098).

Тому, приймаючи до уваги, що будівництво спірного нерухомого майна завершено та введене в експлуатацію, але з вини відповідача вона не може у встановленому законом порядку встановити своє право на частку у спільному майні, враховуючи факт невиконання з боку відповідача встановлених договором обов'язків, керуючись ст.7 ЗУ «Про інвестиційну діяльність», ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмеження» від 01.07.2004 року №1952-ІУ (зі змінами), ст., ст. 15, 16, 181, 331, 356-358, 361, 386, 526, 610 ЦК України, ст., ст. 3, 4, 15, 88, ч.8 ст.110 ЦПК України, просить задовольнити її позовні вимоги в повному обсязі.

Позивач в судовому засіданні підтримала позов в повному обсязі, пояснивши, що вона з ОСОБА_3 уклали договір про інвестування в будівництво нежитлових приміщень від 25.04.2011 року та згідно п.4.1 договору, грошові кошти вона заплатила частинами, а саме: 30.04.2011 р., 30.05,2011 року, 30.06.2011, 30.07.2011 року та 30.08.2011 по 352 000 грн., а всього - 1 760 000 грн.. Стверджує, що щомісячно отримувала від відповідача розписки про отримання ним даних сум, а 30.08.2011 року, коли вона заплатила останню суму, то всі розписки порвали та ОСОБА_3 дав їй розписку на всю суму. Інших яких - небудь бухгалтерських документів щодо сплати цієї суми у неї немає та їй не видавалось. 25.12.2011 року було укладено додаткову угоду до договору, де вказано, що вже завершено будівництво та зазначені конкретні приміщення, які перейдуть у її власність, а також був оформлений акт - прийому передачі. Їй відомо, що на час оформлення додаткової угоди та акту прийому - передачі ОСОБА_3 вже отримав свідоцтво про право власності та був власником ТЦ. Вона уклала з ним додаткову угоду №1, а не оформили на неї право власності на належну їй частину, так як ОСОБА_3 не захотів укладати інший договір. Доказів того, що ОСОБА_3 відмовляв їй в передачі документів, передбачених в п.5.2.5 договору, щоб вона могла оформити право власності на спірні приміщення, у неї немає. Десь з вересня 2014 року вона оформила з ОСОБА_3 договір оренди, а в подальшому з іншою особою уклала договір суборенди на спірні приміщення. Просить її вимоги задовольнити.

Представник позивача підтримав позов в повному обсязі з підстав зазначених в ньому, пояснивши, що згідно декларації про готовність об'єкта до експлуатації - перша черга будівництва була готова в грудні 2011 року. А 22 грудня 2011 року ОСОБА_3 оформив право власності на весь об'єкт нерухомого майна, а тому позивачка не мала можливості оформити на себе право власності на свою частку. Вважає, що відповідно до ч.5 ст.7 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» позивач як інвестор набула право власності на спірну частину нерухомого майна. Зараз сторони не можуть вирішити питання щодо оформлення за позивачкою права власності на спірну частину нерухомого майна, так як з 2014 року ухвалами суду накладено арешт на ТЦ. В грудні 2011 року перешкод для оформлення права власності за позивачкою не існувало, але ОСОБА_3 просив її трохи почекати, позивачка погоджувалась з цим.

Відповідач позов визнає, а також визнає те, що між ним та позивачкою був укладений інвестиційний договір та нею сплачені кошти в повному обсязі, а тому він писав розписки про отримання цих сум. Дійсно в п. 4.1 договору вказано, що позивач вносить кошти без врахування ПДВ, а тому не заперечує, що ці кошти повинні були обліковуватись по бухгалтерії відповідним чином. Десь в 2008 чи в 2009 році ним було укладено договір іпотеки, а тому ТЦ перебував в іпотеці. Перша черга будівництва, тобто 1-ий поверх, де спірні приміщення, була закінчена в грудні 2011 року, а друга черга - в грудні 2012 року. Фактично позивачка користувалась спірним майном за усною домовленістю, а в вересні 2014 року між ними було укладено договір оренди. Він не міг оформити право власності за позивачкою, так як ТЦ перебував в іпотеці, а в подальшому на ТЦ було накладено арешт та заборону. Не заперечує того, що протягом цього часу неодноразово здійснював відчуження майна торгового центру, як за договорами дарування, так і за іншими договорами, чому не переоформив в цей час право власності за позивачкою на її частку, пояснити не може, а крім того є ще ряд інших інвесторів, яким також не оформив право власності.

Треті особи на розгляд справи не з'явились, про день, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином. суд ухвалив, провести розгляд справи у відсутність не явившихся осіб та ухвалити рішення на підставі наявних матеріалів справи.

Відповідно до діючого законодавства, суд розглядає справу в межах заявлених вимог і ч., ч.1, 4 ст.60 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст.61 цього Кодексу. Доказування не може ґрунтуватись на припущеннях.

Згідно ст.7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» всі суб'єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України.

Розміщення інвестицій у будь-яких об'єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід'ємним правом інвестора і охороняється законом.

Інвестор самостійно визначає цілі, напрями, види й обсяги інвестицій, залучає для їх реалізації на договірній основі будь-яких учасників інвестиційної діяльності, у тому числі шляхом організації конкурсів і торгів.

За рішенням інвестора права володіння, користування і розпорядження інвестиціями, а також результатами їх здійснення можуть бути передані іншим громадянам та юридичним особам у порядку, встановленому законом. Взаємовідносини при такій передачі прав регулюються ними самостійно на основі договорів.

Для інвестування можуть бути залучені фінансові кошти у вигляді кредитів, випуску в установленому законодавством порядку цінних паперів і позик.

Майно інвестора може бути використано ним для забезпечення його зобов'язань. У заставу приймається тільки таке майно, яке перебуває у власності позичальника або належить йому на праві повного господарського відання, якщо інше не передбачено законодавчими актами України. Заставлене майно при порушенні заставних зобов'язань може бути реалізовано відповідно до чинного законодавства.

Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

Для державних підприємств, що виступають інвесторами за межами України та яким відкрито іпотечний кредит, встановлюється гарантія по цих інвестиціях з боку держави.

Інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Відповідно до вимог ст.9 вищевказаного Закону основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб'єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).

Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов'язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб'єктів інвестиційної діяльності.

Інвестування та фінансування однієї квартири в об'єкті будівництва кількома інвесторами можливе виключно за умови укладення між ними договору в письмовій формі, в якому визначаються частка кожного інвестора та порядок внесення ним відповідної інвестиції.

Втручання державних органів та посадових осіб у реалізацію договірних відносин між суб'єктами інвестиційної діяльності зверх своєї компетенції не допускається.

Статтею 10 Закону України «Про інвестиційну діяльність» передбачено, що інвестиційна діяльність може здійснюватись за рахунок:

власних фінансових ресурсів інвестора (прибуток, амортизаційні відрахування, відшкодування збитків від аварій, стихійного лиха, грошові нагромадження і заощадження громадян, юридичних осіб тощо);

позичкових фінансових коштів інвестора (облігаційні позики, банківські та бюджетні кредити);

залучених фінансових коштів інвестора (кошти, одержані від продажу акцій, пайові та інші внески громадян і юридичних осіб);

бюджетних інвестиційних асигнувань;

безоплатних та благодійних внесків, пожертвувань організацій, підприємств і громадян.

В силу ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У договорах за участю фізичної особи - споживача враховуються вимоги законодавства про захист прав споживачів.

Судом встановлено наступне.

25 квітня 2011 року між ОСОБА_3 (далі - забудовник) та ОСОБА_2 (далі - інвестор) укладено договір про інвестування в будівництво нежитлових приміщень.

За умовами договору ОСОБА_2 зобов'язалась профінансувати будівництво нежитлових приміщень на першому поверсі в багатофункціональному комплексі по АДРЕСА_1 з метою отримання у власність цього об'єкта, який складається з п'яти нежитлових приміщень (торгівельний зал, два кабінети, туалет, кладовка), загальною площею 318 кв.м, а відповідач зобов'язався здійснити будівництво (реконструкцію) об'єкта та протягом одного місяця, після закінчення будівництва об'єкта, прийняття його Державною приймальною комісією в експлуатацію та закінчення технічної інвентаризації, надати Інвестору дані по Об'єкту з визначенням його фактичного номера та фактичної загальної площі, передати Інвестору Об'єкт по акту приймання-передачі разом з пакетом документів, необхідних для реєстрації права власності на Об'єкт, а саме:

- перелік Інвесторів по Об'єкту або витяг із нього;

- акт приймання-передачі Об'єкта Інвестору,

- довідку про виконання Інвестором умов Договору (інвестування Об'єкта в повному обсязі),

- технічний паспорт, виданий БТІ (при оплаті вартості його оформлення Інвестором за окремим рахунком відповідно до п. 5.1.2. цього Договору),

- іншу документацію, що наявна або має бути в Забудовника та вимагається реєструючим органом (п.п.2.1, 3.1, 5.2.5 договору)

Відповідно до пунктів 2.3, 2.4 вказаного договору, інвестор приймає участь в інвестуванні будівництва об'єкта шляхом внесення грошових коштів в інвестування своєї частки, з подальшим отриманням її у свою власність на умовах цього договору; після введення об'єкта в експлуатацію і проведення інвестором всіх передбачених цим договором розрахунків інвестор набуває права на отримання своєї частки, що оформляється відповідним актом приймання - передачі, відповідно до умов цього договору.

Згідно з пунктом 4.1 договору загальна сума вартості об'єкту на момент укладення договору складає 1 760 000,00 грн., які інвестор здійснює шляхом передачі готівки забудовнику або внесення коштів на рахунок забудовника, без врахування ПДВ, згідно з графіком фінансування (додаток №1 до договору).

30 серпня 2011 року ОСОБА_3 видав ОСОБА_2 розписку про сплату нею 100 % вартості об'єкту фінансування згідно з графіком. Суд вважає, що дана розписка не може бути належним та допустимим доказом, так як за кожним об'єктом будівництва (реконструкції ) забудовник зобов'язаний вести звітність щодо надходжння коштів за встановленою законодавством формою, чого не заперечував і відповідач в судовому засіданні, але до суду таких доказів не надано (а.с. 11 на звороті).

25 грудня 2011 року була укладена додаткова угода, де п.3.1 договору був викладений в новій редакції; об'єкт інвестування складається з нежитлового приміщення: №71 - торгівельний зал, площею 289,1 кв.м; №72 - кабінет, площею 13,3 кв.м; №73 - кабінет, площею 6,7 кв.м; №74 - туалет, площею 4,6 кв.м; №75 - кладовка, площею 4,2кв.м; а всього загальною площею 317,9 кв.м, які розташовані в багатофункціональному комплексі по АДРЕСА_1 (а.с. 12).

Згідно акту приймання-передачі від 25 грудня 2011 року відповідач передав, а позивачка прийняла від нього об'єкт інвестування (а.с. 12 на звороті).

На підставі рішення виконавчого комітету Олександрійської міської ради Кіровоградської області № 1011 від 22 грудня 2011 року - ОСОБА_3 отримав свідоцтво про право власності на всю будівлю торговельного центру, яке зареєстроване у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ч. 1 ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно зі ст.331 ЦК України встановлено загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

Встановивши факт набуття ОСОБА_3 22 грудня 2011 року права власності на новостворену будівлю торговельного центру, суд разом з тим, не може визнати одночасно за ОСОБА_2 право власності на частину цього об'єкту, не зазначивши з яких, передбачених ст.346 ЦК України підстав, припинено право власності відповідача на спірні приміщення, при цьому суд приймає до уваги те, що розглядає справу в межах заявлених вимог, а позивачем не заявлялось вимоги щодо припинення права власності відповідача на спірні приміщення.

Крім того, суд приймає до уваги, що на час укладення сторонами договору про фінансування будівництва правовідносини щодо залучення коштів фізичних осіб з метою фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулювалися Законами України «Про фінансово - кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року та «Про інвестиційну діяльність» від 18 вересня 1991 року.

Слід також зазначити, що нормою статті 331 ЦК України не передбачено виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі судового рішення. Порядок оформлення права власності на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкту до експлуатації визначено вищезазначеними нормами.

Суд приходить до висновку, що ОСОБА_3 в разі, якщо визнає вимоги ОСОБА_2, може звернутись до Олександрійської міської ради Кіровоградської області із заявою про оформлення права власності приміщень торговельного центру за вищезазначеною адресою за інвесторами, які брали участь у фінансуванні будівництва цього торговельного центру, в тому числі і за ОСОБА_2.

На підставі вищевикладеного, суд вважає, що в задоволенні позовних вимог слід відмовити.

Оскільки в задоволені позову відмовлено, то згідно ст..88 ЦПК України судові витрати, понесені позивачкою не відшкодовуються.

Керуючись ст., ст. 10, 11, 60, 212 - 215, 218 ЦПК України, - суд, -

В И Р І Ш И В:

В позові ОСОБА_2 до ОСОБА_3, де треті особи - ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ТОВ «Стейт Сервіс», ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_19, ОСОБА_20, ОСОБА_21, ОСОБА_22, ОСОБА_23, ОСОБА_24, ОСОБА_15, ОСОБА_25, ОСОБА_26, ОСОБА_27, ОСОБА_28, ОСОБА_29, ОСОБА_30, ОСОБА_31 про визнання права власності на нерухоме майно - відмовити в повному обсязі.

Апеляційна скарга на рішення може бути подана до апеляційного суду Кіровоградської області через Олександрійський міськрайонний суд протягом 10 днів з дня проголошення рішення, а особами, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення рішення, - протягом того ж строку з дня отримання копії цього рішення.

Суддя: