АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________
Справа № 645/7078/15-ц Головуючий суддя І інстанції Ульяніч І. В.
Провадження № 22-ц/790/6026/16 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: Спори, що виникають із договорів найму (оренди)
РІШЕННЯ.

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 листопада 2016 року м. Харків.

Судова колегія судової палати у цивільних справах апеляційного суду Харківської області в складі:

головуючого судді - Яцини В.Б.

суддів: - Бурлака І.В., Карімової Л.В.,

за участю секретаря: Баранкової В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_3 в особі його представника ОСОБА_4на рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 12 липня 2016 року по цивільній справі за позовом Харківської міської ради до ОСОБА_3 про внесення змін до договору оренди землі,

ВСТАНОВИЛА:

В серпні 2015 року Харківська міська рада звернулась до суду з позовом до ОСОБА_3 про внесення змін до договору оренди землі, які з урахуванням уточнень від 31.03.2016 року просила внести шляхом визнання договору про зміну до вказаного договору оренди укладеним у зазначеній у позовні заяві редакції, із датою складання додаткової угоди 26.03.2014 року.

В обґрунтування позовних вимог зазначила, що на підставі рішення Харківської міської ради від 23.06.2004 року «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів» Харківською міською радою укладено наступний договір оренди землі із відповідачем від 10.12.2004 року № 85120/04, термін дії якого до 01.12.2029 року на об'єкт оренди - земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 0,0551 га, кадастровий номер НОМЕР_1 для реконструкції існуючого магазину літ. А-3. Розмір нормативної грошової оцінки ділянки був зазначений - 651483 грн., розмір орендної плати в місяць - 2334,48 грн., на рік - 28013,76 грн. На сьогоднішній день розмір орендної плати, який сплачує відповідач по зазначеному договору, не відповідає законодавству та відповідним рішенням Харківської міської ради. Орендар ухиляється від підписання додаткової угоди до договору оренди землі, що завдає значних збитків територіальній громаді у вигляді неодержаного доходу від користування земельною ділянкою комунальної власності.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала, просила задовольнити в повному обсязі, посилалась на обставини викладені в позовні заяві.

Відповідач ОСОБА_3 в судове засідання не з'явився, про час, місце та дату слухання справи був повідомлений належним чином, причини неявки суду не повідомив.

Представник відповідача ОСОБА_3 в судове засідання з'явився, проти задоволення позову заперечував, посилався на те, що відповідачем дійсно був укладений договір оренди земельної ділянки із позивачем. Відповідач сплачував орендну плату за земельну ділянку до 2015 року. Крім того, повідомив, що відповідач не користувався земельною ділянкою, так як в 2006 році іншими особами були отриманні свідоцтва про право власності на нежиле приміщення, розміщене на зазначеній земельній ділянці. Відповідач звертався до позивача з заявою про припинення договору оренди землі, відповіді на його звернення від позивача не надходило. З заявою про розірвання договору оренди відповідач до суду не звертався. Просив відмовити у задоволенні позову.

Рішенням Фрунзенського районного суду м. Харкова від 12 липня 2016 року позовну заяву Харківської міської ради до ОСОБА_3 про внесення змін до договору оренди землі - задоволено. Внесено зміни до договору оренди землі від 10 грудня 2014 року № 85120/04 у відповідності до заявлених позовних вимог, вирішено питання щодо судових витрат.

Не погоджуючись з рішенням суду представник ОСОБА_4 просить рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог, посилаючись на те, що судом порушені норми процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи, судом неповно з'ясовано обставини по справі, висновки суду не відповідають фактичним обставинам по справі, не надав належної оцінки наявним в матеріалах справи доказам, не сприяв повному об'єктивному та неупередженому розгляду справи. Посилався на те, що є неналежним відповідачем, оскільки, відповідно до ч.2 ст. 120 Земельного Кодексу України землекористувачами є інші особи: ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, які звертались до Харківської міської ради щодо розірвання договору оренди та укладання нового договору з Харківською міською радою, на підставі набуття ними права власності на нерухомість, яка розташована свідоцтв на орендованій відповідачем земельній ділянці.

Судова колегія, вислухавши суддю - доповідача, пояснення учасників судового засідання, відповідно до ст. 303 ЦПК України перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з пунктами 34, 35 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування» до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Частиною першою статті 632 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (частини перша, друга статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до пункту 289.1 статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Положеннями пункту 2 частини першої статті 13, частини першої статті 15 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно з пунктом 3 частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Таким чином нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно зі статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною другою цієї статті визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Судом встановлено, що 10.12.2004 року між Харківською міською радою та ОСОБА_3 укладено договір оренди землі № 85120/04 на земельну ділянку площею 0,0551 га по АДРЕСА_1, кадастровий номер НОМЕР_1 для реконструкції існуючого магазину літ. А-3, строком до 01.12.2029р. Відповідно до пункту 5 вказаного Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 651483гривень, згідно до п. 9 орендна плата на земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок відділу державного казначейства у м. Харкові. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить:

-На період реконструкції:

-2004 рік : 208,15 гривень;

-2006 рік: 277,53 грн.;

-2006 рік: 408,59 грн.;

-- на період експлуатації:

-1610,79 грн;

-З 2007 року: 2334,48 грн.(а.с. 12).

Згідно Витягу з державного земельного кадастру про земельну ділянку, сформованого 22.11.2013 року, земельна ділянка, кадастровий номер НОМЕР_1 перебуває у комунальній власності, вид використання ділянка - для реконструкції існуючого магазину літ. А-3 з прибудовою та надбудовою під розміщення магазину та для подальшої експлуатації.

Згідно з пунктом 13 Договору оренди землі розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

При укладанні договору оренди землі 10 грудня 2004 року сторони погодилися з тим, що розмір орендної плати переглядається, зокрема, у випадках, передбачених законом.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013р. №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.

Згідно п. 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. застосовується з 01 січня 2014 року.

Згідно розділу договору оренди земельної ділянки «Зміна умов договору і припинення його дії» зазначено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв'язується у судовому порядку. Пунктом 30 вказаного договору оренди земельної ділянки передбачено припинення договору шляхом його розірвання за взаємною згодою та за рішенням суду.

У зв'язку зі зміною розміру нормативної грошової оцінки землі у місті Харкові Департамент земельних відносин Харківської міської ради направив ОСОБА_3 разом з проектом додаткової угоди листи-пропозиції № 1187/0/30-13; 1175/0/30-13 від 12.12.2013 року щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки, але відповіді від нього не надійшло.

Згідно до акту обстеження земельної ділянки по АДРЕСА_1, встановлено, що зазначена земельна ділянка використовується ОСОБА_3 для експлуатації магазину з прибудовою та надбудовою в межах договору оренди землі від 10.12.2004р., реєстраційний номер № 85120/04 (а.с. 143).

Установивши, що умовами договору оренди землі передбачено зміну розміру орендної плати за землю у випадку підвищення цін, тарифів, що Харківська міська рада Харківської області ухвалила рішення про збільшення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а відповідач ОСОБА_3 ухиляється від пов'язаної з цим пропозиції укладення додаткової угоди до договору оренди землі про збільшення розміру орендної плати, що дія договору оренди не припинена, відповідач продовжує використовувати орендовану земельну ділянку, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для внесення змін до договору оренди землі в частині визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати.

Однак при цьому районний суд всупереч положень статті 16 ЦК України, яка не передбачає такої форми захисту цивільних прав та інтересів судом, як визнання договору про зміну до договору укладеним в певній редакції. Відповідно до п. 6 ч. 2 ст. 16 ЦК України належним способом захисту порушення права позивача на зміну умов договору оренди є зміна правовідношення.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. У даному випадку, у зв'язку із зміною нормативної оцінки землі.

Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 309 ЦПК України у разі порушення вказаних норм матеріального права, це є підставою для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення апеляційним судом нового рішення про часткове задоволення позову іншим способом, що перебуває в межах заявлених позовних вимог.

Ураховуючи, що унаслідок зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки змінився й розмір орендної плати за користування земельною ділянкою, то слід змінити з 26 березня 2014 року, як було заявлено в уточненому позові, абзац другий пункту 9 договору оренди землі від 10 грудня 2004 року, укладеного між Харківської міською радою Харківської області та ОСОБА_3, і викласти його в такій редакції: «розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 444/14 від 07.11.2013 року на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 84711 (вісімдесят чотири тисячі сімсот одинадцять) гривень 14 коп., або в місяць - 7059 (сім тисяч п'ятдесят дев'ять) грн.. 26 коп.

У решті позову Харківської міської ради Харківської області необхідно відмовити.

При цьому колегія суддів враховує висновок щодо застосування вказаних норм права стосовно зміни договору оренди земельної ділянки, викладений у постанові Верховного Суду України від 18 травня 2016 року по аналогічний справі № 6-325цс16.

Колегія суддів відхиляє доводи скарги стосовно автоматичного припинення вищевказаного договору оренди земельної ділянки з передбачених ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України підстав, з посиланням на те, що оскільки в результаті набуття права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на орендованій земельній ділянці, землекористувачами цієї ділянки стали інші особи, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, які з цих підстав звертались до Харківської міської ради про розірвання договору оренди та укладення з ними нового договору, але відповіді не отримали.

Відповідно до ст. 651 ЦК України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Вказані норми ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України передбачають лише перехід права користування користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). В контексті наведеної норми ст.. 651 ЦК України таке право може бути лише підставою для розірвання діючого договору оренди земельної ділянки, укладеного Харківською міською радою з ОСОБА_3, за згодою сторін, а при наявності з цього приводу спору - у судовому порядку, але не приводить до припинення договору оренди, про що в цих нормах права не зазначено.

Керуючись ст.ст. 303, 304, п.2 ч.1 ст. 307, ст.ст. 309, 313, 316, 319, 323-325, 327 ЦПК України, судова колегія

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_3 задовольнити частково.

Рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 12 липня 2016 року скасувати.

Позов Харківської міської ради до ОСОБА_3 задовольнити частково.

Змінити з 26 березня 2014 року абзац другий пункту 9 договору оренди землі від 10 грудня 2004 року, укладеного між Харківської міською радою Харківської області та ОСОБА_3, і викласти його в такій редакції: «розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 444/14 від 07.11.2013 року на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 84711 (вісімдесят чотири тисячі сімсот одинадцять) гривень 14 коп., або в місяць - 7059 (сім тисяч п'ятдесят дев'ять) грн.. 26 коп.

У решті позову Харківської міської ради Харківської області відмовити.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь Харківської міської ради Харківської області судовий збір в сумі 243 (двісті сорок три) грн.. 60 коп..

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту проголошення, однак протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили може бути оскаржено у касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий суддя

Судді колегії