АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Номер провадження №22-ц/791/2099/2016 р. Головуючий в І інстанції Матвєєва Н.В.
Доповідач Полікарпова О.М.
У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

2016 року жовтня місяця 19 дня колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Херсонської області в складі:

головуючогоПолікарпової О.М.
суддівБазіль Л.В.
Прокопчук Л.П.
за участі секретаряПрушинської О.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою заступника прокурора Херсонської області на рішення Новокаховського міського суду Херсонської області від 01 серпня 2016 року у справі за позовом заступника прокурора Херсонської області в інтересах держави в особі Новокаховської міської ради, регіонального відділення Фонду державного майна України по Херсонській області до приватного вищого навчального закладу «Новокаховський політехнічний інститут», ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, треті особи, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів: ОСОБА_8, приватний нотаріус Новокаховського міського нотаріального округу ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу незавершеного будівництва та земельної ділянки, повернення майна та земельної ділянки,-

В С Т А Н О В И Л А:

У серпні 2015 року заступник прокурора Херсонської області, який діє в інтересах держави в особі Новокаховської міської ради, регіонального відділення Фонду державного майна України по Херсонській області звернувся з вказаним позовом, посилаючись на те, що 29.12.2014 року між приватним вищим навчальним закладом «Новокаховський політехнічний інститут» (далі Новокаховський політехнічний інститут) як продавцем та громадянами ОСОБА_5, ОСОБА_13, ОСОБА_7 як покупцями було укладено договір купівлі-продажу незавершеного будівництва вищого навчального закладу - політехнічного інституту, який зареєстровано 29.12.2014 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 3267.

Того ж дня між зазначеними сторонами укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, який зареєстровано 29.12.2014 року у Державному реєстрі речовин прав на нерухоме за № 3268.

Вважає, що зміст вказаних договорів суперечить нормам закону, оскільки право власності продавця було обмеженим умовами договору, а саме, Новокаховський політехнічний інститут, як власник зазначено майна, не міг розпоряджатися ним та здійснити подальше його відчуження до моменту завершення будівництва, введення його в експлуатацію та виконання всіх умов договору від 08.01.2002 року.

Також зазначив, що рішення виконавчого комітету Новокаховської міської ради від 14.11.2014 року №383 та від 17.11.2014 року за № 1811, якими було погоджено приватному вищому навчальному закладу «Новокаховський політехнічний інститут» продаж об'єкта незавершеного будівництва «Середня школа № 11 на 33 класи в мікрорайоні 1а» постановою Одеського апеляційного адміністративного суду від 08.07.2015 року скасовано.

Таким чином, продаж 29.12.2014 року приватним вищим навчальним закладом «Новокаховський політехнічний інститут» вказаного об'єкту та земельної ділянки під ним громадянам ОСОБА_5, ОСОБА_13, ОСОБА_7 суперечить абз.3 ч.1,2 ст. 19 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва» від 14.09.2000 року, п.70 Державної програми приватизації на 2000-2002 роки, затвердженої Законом України «Про державну програму приватизації», ч.1 ст.193 ГК України, ст.526 ЦК України, Порядку повернення у державну власність об'єктів приватизації у разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об'єктів, затвердженого постановою КМУ від 18.01.2001 року № 32.

На підставі викладеного просив суд визнати недійсним договір купівлі-продажу незавершеного будівництва вищого навчального закладу політехнічний інститут та земельної ділянки під ним, укладені 29.12.2014 року між Новокаховським політехнічним інститутом та громадянами ОСОБА_5, ОСОБА_13, ОСОБА_7 Зобов'язати останніх повернути Новокаховському політехнічному інституту незавершений будівництвом об'єкт, розташований у АДРЕСА_1, загальною вартістю 1 050 000 грн. та земельну ділянку під ним загальною площею 0,8927 га, вартістю 292 806 грн., передані їм на виконання договорів купівлі-продажу від 29.12.2014 року.

Рішенням Новокаховського міського суду Херсонської області від 01 серпня 2016 року в задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду, заступник прокурора Херсонської області подав на нього апеляційну скаргу та посилаючись на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права, просив рішення суду скасувати і ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Відповідно до змісту письмових заперечень Новокаховської міської ради Херсонської області та приватного нотаріуса Новокаховського міського нотаріального округу Іваніщенко С.І. рішення районного суду є законним та обґрунтованим, прийнятим з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а тому просять суд відхилити апеляційну скаргу, рішення залишити без змін.

Позовні вимоги прокурора ні Новокаховська міська рада, ні регіональне відділення Фонду державного майна України по Херсонській області не підтримувало, оскільки внаслідок змін у державі, зокрема, в галузі науки, скорочення на третину числа бажаючих вступати до зазначеного ВУЗу, потреба у нових корпусах Новокаховського політехнічного інституту відпала і більше 10 років його будівництвом ніхто не займався. Тому в інтересах благоустрою міста було посприяти його добудові шляхом надання дозволу на його відчуження особам, які мали намір це зробити.

Заслухавши доповідача, перевіривши відповідність оскаржуваного рішення вимогам закону, обговоривши доводи апелянта, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що заборони щодо об'єкта незавершеного будівництва, які були передбачені у договорі від 08.01.2002 року були зняті як Законом України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва», так і рішеннями Новокаховської міської ради шляхом внесення відповідних змін до первинного договору, тобто продавець, діючи в межах своїх повноважень та не всупереч своїм інтересам, звільнив покупця від виконання зобов'язань за договором.

Колегія суддів повністю погоджується з таким висновком суду першої інстанції.

Судом встановлено на підставі наявних у справі доказів, що спірний об'єкт - незавершене будівництво «Середня школа № 11 на 33 класи в мікрорайоні І-а», який розташований у АДРЕСА_1 ТОВ «Новокаховський політехнічний інститут» набув у власність на підставі договору купівлі - продажу від 08.01.2002 року, укладеного з регіональним відділенням ФДМ України по Херсонській області за результатами процедури приватизації майна комунальної власності територіальної громади м. Нова Каховка.

Регіональне відділення ФДМ України по Херсонській області відповідно до ч. 2, 3 ст. 1 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва» від 14.09.2000 року реалізувало повноваження власника цього об'єкту - Новокаховської міської ради на підставі розпорядження від 22.01.2001 року № 5-р (т.1, а.с.21, 22).

На виконання ст.19 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва» від 14.09.2000 року в п. 5.4 договору передбачено обов'язок покупця (Новокаховського політехнічного інституту) в 5 річний термін з дня підписання акту приймання - передачі добудувати об'єкт, ввести його в експлуатацію, про що в місячний термін повідомити регіональне відділення ФДМ України в Херсонській області. Пунктом 5.6 вказаного договору заборонено подальше відчуження, в тому числі продаж придбаного об'єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки, на якій розташований вказаний об'єкт до моменту завершення будівництва, введення його в експлуатацію та виконання всіх умов цього договору. В п.5.5 договору було передбачено обов'язок покупця використовувати придбаний об'єкт незавершеного будівництва, як навчальний заклад на протязі не менше 10 років з моменту вводу його в експлуатацію.

Право власності на земельну ділянку під вищевказаним об'єктом незавершеного будівництва загальною площею 2,4857 га Новокаховський політехнічний інститут набув на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 20.12.2008 року, укладеного з Новокаховською міською радою.

Таким чином, за умовами договору, Новокаховський політехнічний інститут, як власник зазначено майна, не міг розпоряджатися ним та здійснювати подальше його відчуження до моменту завершення будівництва, введення його в експлуатацію та виконання всіх умов договору від 08.01.2002 року.

Контроль за виконанням умов договору купівлі - продажу здійснювався РВ ФДМ України по Херсонській області.

За актом підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва «Середня школа № 11 на 33 класи в мікрорайоні І а», складеного РВ ФДМ України по Херсонській області 05.02.2007 року (за день до спливу строку виконання зобов'язання вказаного в п.5.4 договору), встановлено, що станом на день перевірки терміни виконання зобов'язань, передбачених п.5.4,5.5, не настали.

Умови договору від 08.01.2002 року щодо добудови об'єкту та введення його в експлуатацію протягом 5 - ти років з дня підписання акту приймання - передачі, а відповідно і умови щодо використання придбаного об'єкту як навчального закладу на протязі не менше 10 років з моменту вводу його в експлуатацію, приватним вищим навчальним закладом «Новокаховський політехнічний інститут» не виконано.

Факт невиконання умов договору від 08.01.2002 року щодо добудови об'єкту в 5 річний термін з дня підписання акту приймання-передачі, введення його в експлуатацію підтверджується матеріалами справи та не оспорюється сторонами.

Пунктом 7.4 цього договору передбачено, що у разі невиконання покупцем умов цього договору продавець має право на розірвання договору в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу повертає об'єкт приватизації в комунальну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує збитки, завдані невиконанням умов цього договору. Розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва є підставою для розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незвершеного будівництва, та визнання недійсними договорів подальшого відчуження зазначеного об'єкта приватизації (том 1, а.с.12-15). Така ж відповідальність була передбачена й положеннями ст.19 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»

Аналіз зазначених положень договору та закону дає підстави для висновку про те, що внаслідок невиконання приватним вищим навчальним закладом «Новокаховський політехнічний інститут» обов'язкових умов договору від 08.01.2002 року щодо добудови об'єкту та введення його в експлуатацію повинні наступити визначені договором наслідки, а саме розірвання договору від 08.01.2002 року, договору купівлі-продажу земельної ділянки від 20.12.2008 року та повернення недобудованого об'єкту та земельної ділянки до комунальної власності територіальної громади м. Нова Каховка.

20 грудня 2008 року між Новокаховською міською радою та приватним вищим навчальним закладом «Новокаховський політехнічний інститут» укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 2,4857 га, розташованої на території Новокаховської міської ради по АДРЕСА_1, кадастровий номер НОМЕР_1, наданої під реконструкцію об'єкту незавершеного будівництва під вищий навчальний заклад - політехнічний інститут за 500 869 грн., вказаний договір посвідчений в нотаріальному порядку ( том 1, а.с.17-18).

З листа регіонального відділення Фонду державного майна України по Херсонській області від 12.02.2007 року за №07-456 вбачається, що договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва «середня школа № 11 на 33 класи в мікрорайоні 1-а» від 08 січня 2002 року №71 знятий з контролю Фонду, подальший контроль виконання умов договору купівлі-продажу здійснюватиме виконавчий комітет Новокаховської міської ради ( том 1, а.с.27).

Рішеннями виконавчого комітету Новокаховської міської ради від 30.01.2007 року №32 та від 25.11.2008 року № 410 продовжувався термін дозволу на проектування та будівництво стосовно реконструкції незавершеного будівництва школи на 33 класи під розміщення політехнічного інституту в мікрорайоні-1а по АДРЕСА_1 до 01.02.2009 року, 25.11.2010 року (том 1, а.с.47-48).

Законом України «Про внесення змін до деяких законів України з питань приватизації щодо реалізації положень Державної програми приватизації на 2012-2014 роки» №4336 від 13.01.2012 року внесено зміни в статті, які визначають мету приватизації і як наслідок, скасовано обмеження щодо відчуження об'єктів незавершеного будівництва.

07 листопада 2014 року приватний вищий навчальний заклад Новокаховський політехнічний інститут звернувся до міського голови м. Нова Каховка з листом про наміри реалізувати об'єкт незавершеного будівництва по АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 2,4857 га, яка знаходиться в приватній власності за умови існуючих обмежень (п.5.4-5.6 договору купівлі-продажу) в зв'язку із змінами у вищій освіті, тяжким матеріальним станом навчального закладу, зменшенням кількості абітурієнтів та економічною кризою в країні (том 1, а.с.28).

Рішенням виконавчого комітету Новокаховської міської ради № 383 від 14.11.2014 року вирішено вважати пункти 5.4, 5.5, 5.6, 7.4 договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва «середня школа № 11 на 33 класи в мікрорайоні 1-а» від 08 січня 2002 року такими, що втратили юридичну силу, в зв'язку із спливом терміну їх виконання. Погоджено приватному вищому навчальному закладу «Новокаховський політехнічний інститут» продаж об'єкта незавершеного будівництва «середня школа № 11 на 33 класи в мікрорайоні 1-а а.с.29). Аналогічне рішення прийнято Новокаховською міською радою 17.11.2014 року (том 1, а.с.30).

Ухвалою Вищого адміністративного суду України від 07.09.2016 року провадження у справі за позовом прокурора Херсонської області до Новокаховської міської ради, виконавчого комітету Новокаховської міської ради про визнання протиправними та скасування рішень від 14.11.2014 року та від 17.11.2014 року закрито.

29 грудня 2014 року між приватним вищим навчальним закладом «Новокаховський політехнічний інститут» та ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7 укладено договір купівлі-продажу незавершеного будівництва вищий навчальний заклад - політехнічний інститут, розташований у АДРЕСА_1, за яким покупці купили у спільну часткову власність вказаний об'єкт незавершеного будівництва - ОСОБА_5 - 50/100, ОСОБА_13 - 33/100, ОСОБА_7- 17/100 частин (том 1, а.с.39-42).

В цей же день між цими ж особами укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки загальною площею 0,8927 га, яка розташована за адресою незавершеного будівництва.

За рішенням Новокаховської міської ради від 15.09.2015 року № 2232 територіальна громада м. Нова Каховка вважає недоцільним повернення об'єкту незавершеного будівництва «середня школа № 11 на 33 класи в мікрорайоні 1 а» до комунальної власності (том 1, а.с.76).

Рішенням господарського суду Херсонської області від 13 жовтня 2015 року по справі за позовом заступника прокурора Херсонської області в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Херсонській області, Новокаховської міської ради Херсонської області до приватного вищого навчального закладу «Новокаховський політехнічний інститут», треті особи - ОСОБА_5, ОСОБА_13, ОСОБА_7 про розірвання договорів та повернення майна- «середня школа № 11 на 33 класи в мікрорайоні 1-а» та земельної ділянки площею 2,4857 га, в позові прокурора відмовлено. Вказане рішення господарського суду Херсонської області залишено без змін апеляційною та касаційною інстанцією. ( Том 1, а.с.108-113).

Наведені вище докази свідчать про відсутність правових підстав для визнання недійсними оскаржуваних договорів купівлі продажу, оскільки порушень вимог закону при їх укладенні не встановлено, сторони договору не бажають визнання договорів недійсними та повернення майна до комунальної власності.

Рішення суду першої інстанції є обґрунтованим і ухваленим при правильному застосуванні норм матеріального та процесуального права.

Вимогами прокурора у даній справі, заявленими до ПВНЗ «Новокаховський політехнічний інститут» та громадян ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7 є визнання недійсним договорів купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва та прилеглої до нього земельної ділянки через те, що правочини суперечать вимогам абз.3 ч.1,2 ст.19 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного виробництва» від 14.09.2000 року в редакції, яка діяла на час укладення договору купівлі-продажу від 08.01.2002 року, а саме щодо заборони відчуження об'єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки до завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію.

Доводом апеляційної скарги прокурора є суперечність оскаржуваного договору положенням ч.6 ст.19 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного виробництва» в редакції, яка діяла на час укладення договору купівлі-продажу від 29.12.2014 року, в якій зазначено, що подальше відчуження об'єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, можливе лише за умови збереження для нового власника об'єкта незавершеного будівництва зобов'язань, визначених договором купівлі-продажу, виключно за згодою державного органу приватизації, який здійснює контроль за їх виконанням.

Колегія суддів не приймає ці доводи до уваги, оскільки вони не свідчать про недійсність оскаржуваних договорів, а зазначена апелянтом обставина могла би бути підставою для зміни чи доповнення оскаржуваного договору цими умовами. Разом з тим, Новокаховська міська рада, якій належало відчужуване майно і яка здійснює контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу від 08.01.2002 року, своїми рішеннями від 14.11.2014 року та від 17.11.2014 року внесла зміни до умов цього договору, виключила положення, які обмежували повноваження покупця, у відповідності до нової редакції Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного виробництва», а також погодила відчуження об'єкту незавершеного будівництва та земельної ділянки. Рішення ці на даний час є чинними.

Колегія суддів вважає, що судом першої інстанції правильно враховано те, що на час укладення оскаржуваних договорів купівлі-продажу законодавцем було виключено положення щодо заборони відчуження об'єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки до завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію, оскільки із скасуванням раніше встановлених обмежень, як наслідок, скасовується й відповідальність за їх недодержання, що ґрунтується на загальних засадах цивільного судочинства (ч.1 ст.5 ЦК України).

Підстав для задоволення апеляційної скарги колегія суддів не вбачає.

Керуючись ст.ст. 303, 307, 308, 313-315 ЦПК України, колегія суддів,

У Х В А Л И Л А:

Апеляційну скаргу заступника прокурора Херсонської області, який діє в інтересах держави в особі Новокаховської міської ради, регіонального відділення Фонду державного майна України по Херсонській області відхилити.

Рішення Новокаховського міського суду Херсонської області від 01 серпня 2016 року залишити без змін.

Ухвала суду апеляційної інстанції набирає законної сили з моменту її проголошення і з цього часу може бути оскаржена протягом двадцяти днів до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Головуючий підпис О.М. Полікарпова

Судді підпис Л.В. Базіль

підпис Л.П. Прокопчук

З оригіналом згідно:

Копія ухвали оформлена 24 жовтня 2016 року

Ухвала набрала законної сили 19 жовтня 2016 року

Суддя О.М. Полікарпова

Секретар

судового засідання О.В. Прушинська