Справа № 465/7188/15 Головуючий у 1 інстанції: Кузь В.Я.
Провадження № 22-ц/783/4533/16 Доповідач в 2-й інстанції: Цяцяк Р. П.
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 жовтня 2016 року колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Львівської області в складі:

головуючого судді Цяцяка Р.П.,

суддів Копняк С.М. і Шеремети Н.О.,

при секретарі Цапові П.М.,

за участю ОСОБА_1 представника позивача ОСОБА_2 ;

ОСОБА_3 - представника ПП „Знаюбудінвест,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Львові цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_3 , представника Приватного підприємства „Знаюбудінвест, на рішення Франківського районного суду м. Львова від 20 травня 2016 року,

В С Т А Н О В И Л А:
У листопаді 2015 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до Приватного підприємства "Знаюбудінвест", в кінцевій редакції позовних вимог якого просив суд зобов`язати відповідача виконати зобов`язання в натурі та передати ОСОБА_2 по акту прийому-передачі трьохкімнатну квартиру в новозбудованому будинку за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 82,08 кв.м., що знаходиться на осях 14-15 на 7 поверсі (в подальшому „спірна квартира), та визнати незаконним повідомлення ПП «Знаюбудінвест» № 33 від 24.07.2014 року про розірвання договору дольової участі у будівництві № 3/16, а саме спірної квартири.
Позовні вимоги обгрунтовувалися тим, що між ним та відповідачем було укладено Договір дольової участі у будівництві № 3/16, а саме спірної квартири (в подальшому „Договір).
За даним Договором позивач зобов`язувався оплатити вартість будівництва замовленої квартири, а відповідач - проводити організаційні заходи по будівництву, побудувати будинок, в якому знаходиться спірна квартира, і в обумовлений термін передати її у власність позивачу. Термін передачі спірної квартири згідно із будівельними нормами 4 квартал 2008 року.
Вартість спірної квартири становила 77 475 доларів США, що на момент підписання Договору по курсу НБУ становило 391 248 грн. 75 коп.
На виконання умов Договору позивачем було сплачено платежі на загальну суму 349 300 грн.
24.07.2014 року відповідачем було складено повідомлення № 33 про розірвання Договору дольової участі у будівництві № 3/16, відповідно до змісту якого станом на 21.07.2014 року за позивачем рахується заборгованість у розмірі 8 892 доларів США, що по курсу НБУ становить 106 704 грн., у зв"язку із чим ПП «Знаюбудінвест» розриває свої зобов`язання по договору через систематичне порушення позивачем п. 3.2.1. Договору.
Вважає, дане повідомлення незаконним та таким, що не відповідає умовам Договору, оскільки при укладенні Договору у додатку № 2 до Договору сторони дійшли згоди щодо вартості квартири в розмірі 77 475 доларів США, що становило на момент його підписання 391 248 грн. 75 коп.
Позивачем у встановлені строки було сплачено 349 300 грн., а залишкова сума в розмірі 41 948 грн. 75 коп. мала бути виплаченою протягом семи днів з моменту отримання повідомлення про готовність об`єкту до здачі державній комісії.
Крім того, жодних протоколів погодження договірної ціни щодо загальної вартості квартири з підстав зміни курсу національної валюти відносно долару США між сторонами не укладалося (а.с. 4-5, 63-65).
В ході розгляду справи судом було залучено в якості третьої особи ОСОБА_4 , яка відповідно до договору дольової участі у будівництві № 3/150 від 06.10.2014 року набула прав на спірну квартиру (а.с. 78-80).
Оскаржуваним рішенням позов задоволено.

Визнано незаконним повідомлення ПП «Знаюбудінвест» () № 33 від 24.07.2014 року про розірвання договору дольової участі у будівництві № 3/16, а саме трьохкімнатної квартири в новозбудованому будинку за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 82,08 кв.м., що знаходиться на осях 14-15 на 7 поверсі, та зобов`язано Приватне підприємство "Знаюбудінвест" () виконати обов`язок за договором дольової участі у будівництві № 3/16 шляхом передачі в натурі ОСОБА_2 по акту прийому передачі трьохкімнатну квартиру в новозбудованому будинку за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 82,08 кв.м., що знаходиться на осях 14-15 на 7 поверсі.
Стягнуто із ПП «Знаюбудінвест» на користь ОСОБА_2 4044 грн. 41 коп. судових витрат (а.с. 113-117).
Дане рішення оскаржив представник відповідача.

Апелянт просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог, покликаючись на порушення норм матеріального і процесуального права.

Вважає, що суд не дав належної оцінки тому, що позивачем було порушено графік фінансування будівництва, зокрема сума несплачених позивачем внесків склала 16 357 доларів США 66 центів, а вимоги відповідача щодо погашення заборгованості позивачем було проігноровано.

Вважає, що Протокол погодження договірної ціни (Додаток № 2 до Договору) слід розуміти так, що дольові внески були визначені сторонами у доларах США, а мали сплачуватися пайовиком (позивачем) у гривнях по курсу НБУ на момент здійснення платежу (а.с. 119-122).

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника апелянта на підтримання доводів апеляційної скарги та заперечення цих доводів зі сторони представника позивача, перевіривши матеріали справи та законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з наступних підстав.

Задоволення уточнених позовних вимог у повному обсязі суд мотивував тим, що відповідачем, в порушення умов Договору, будинок, у якому знаходиться спірна квартира, в експлуатацію до цього часу не здано; не підтверджено в суді належними та допустимими доказами порушення позивачем графіку фінансування будівництва спірної квартири, а позивачем сплачено повну суму всіх внесків згідно умов Договору відповідно до графіку фінансування, а відтак відповідачем допущено порушення умов Договору (п.п. 3.1.3 і 4.5), за що п. 6.4 Договору передбачена відповідальність.

Однак, вище наведені висновки суду не відповідають обставинам справи та зроблені з порушенням і неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права, виходячи з наступного.
Як вбачається зі змісту п.3 ст. 215 ЦПК України, в мотивувальній частині рішення суду має бути зазначено (зокрема) назви, статті, її частини, абзацу, пункту, підпункту закону, на підставі якого вирішено справу.

В той же час, мотивувальна частина оскаржуваного рішення не містить посилання на жодну норму матеріального права, якою керувався суд при вирішенні даної справи.

Судами встановлено та стверджується матеріалами справи, що між позивачем та відповідачем було укладено Договір дольової участі у будівництві № 3/16 (а.с. 6-9), за змістом умов якого (зокрема):
-позивач (пайовик) зобов`язується:
oоплатити вартість будівництва (спірної) квартири (п.1.1);
oсвоєчасно і в повному обсязі сплачувати внески, передбачені графіком фінансування, що є додатком до цього Договору (п.3.2.1);
oнегайно повідомляти забудовника про події та обставини, які можуть вплинути на виконання цього Договору (п. 3.2.2);
oвиконувати обов`язки за цим Договором своєчасно і в повному обсязі (п.6.1);
-позивач (пайовик) має право:
oу випадку затримки будівництва, що тягне за собою протермінування передачі квартири на строк понад 12 місяців відмовитися від виконання своїх зобов`язань по цьому договору, а забудовник зобов`язаний повернути йому 100 % вкладених грошей, а також сплатити 5 % від сум інвестованих пайовиком (п.6.4);

-відповідач (забудовник) зобов`язується:
oпередати спірну квартиру в термін 4 квартал 2008 року (п.п. 2.2, 2.3);
oзабезпечити будівництво будинку, в якому знаходиться спірна квартира, та здати його Державній приймальній комісії (п. 3.1.1);
oпередати пайовику (позивачу) по акту прийому-передачі профінансовану ним квартиру на протязі місяця після здачі будинку Державній приймальній комісії (п. 3.1.2);
oпередати пайовику квартиру за таких умов (п.5.1):
¦прийняття будинку Державною приймальною комісією;
¦повна оплата пайовиком сум, зазначених в графіку фінансування;
¦відсутність несплачених пайовиком штрафних санкцій;
oповернути пайовику протягом 10 днів після завершення будівництва будинку сплачені пайовиком кошти з утриманням 5 % від сплаченої суми у випадку, якщо пайовик оплатив менше 100 % вартості квартири на час завершення будівництва, оскільки у цьому випадку ця квартира пайовику не надається (п.5.2);

oу випадку не виконання своїх зобов`язань по будівництву квартири та відмови у зв`язку з цим пайовика від квартири - повернути пайовику 100 % вкладених грошей, а також сплатити 5 % від сум інвестованих пайовиком (п.5.7);

oвиконувати обов`язки за цим Договором своєчасно і в повному обсязі (п.6.1);
-відповідач (забудовник) має право:
oу випадку несплати другого та наступних внесків більше як 15 календарних днів після настання терміну платежу розірвати Договір з дня направлення про це повідомлення пайовику: з поверненням останньому сплачених раніше коштів протягом 60 календарних днів з утриманням штрафу в розмірі 5 % від сплачених пайовиком коштів (п. 6.3).
Відповідно до статей 526, 527, 530-532 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.
Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України).
Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.
Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Разом з тим частиною першою статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.
За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред`явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.
Як вбачається зі змісту Договору дольової участі у будівництві № 3/16, укладеного між сторонами даного спору, цей Договір за своєю правовою природою регулює правовідносини щодо залучення коштів фізичних осіб з метою фінансування будівництва, які (згадані правовідносини) і порядку управління згаданими коштами регулювалися Законами України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та від 18 вересня 1991 року № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність» (далі - Закони).
Виникнення права власності на новостворений об`єкт нерухомості на підставі судового рішення нормами зазначених Законів та нормою статті 331 ЦК України не передбачено.
Указаними Законами визначено порядок оформлення права власності (здійснення державної реєстрації права власності) на об`єкт інвестування після прийняття такого об`єкта до експлуатації.
Отже, ураховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, суд повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об`єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.
Як вбачається зі змісту вище згаданих положень Договору, спірна квартира підлягала передачі в натурі позивачу ОСОБА_2 по акту прийому-передачі лише після здачі будинку Державній приймальній комісіїта повної оплати відповідачем сум, зазначених у графіку фінансування (п.5.1).

Будинок, у якому знаходиться спірна квартира, станом на час розгляду даної справи судом (так само, як і на час апеляційного розгляду даної справи) в експлуатацію не здавався та не приймався: даний факт визнається сторонами спору та неодноразово зазначається у рішенні суду, яке є предметом апеляційного оскарження.

Позивачем також визнається той факт, що суми, які зазначені у графіку фінансування, ним у повному обсязі сплачено не було.

Договором визначено види та способи відповідальності забудовника (відповідача) за порушення ним умов цього Договору щодо здачі будинку в експлуатацію.

За вище наведених обставин у суду не було правових для задоволення позовної вимоги про зобов`язання відповідача передати спірну квартиру в натурі позивачу по акту прийому-передачі.

Відповідно до Додатку № 2 до Договору (Протоколу погодження договірної ціни), сторони Договору (даного спору) дійшли згоди щодо вартості спірної квартири в сумі еквівалентній 77 475 доларам США по курсу Нацбанку України на момент підписання договору, що становить 391 248 грн. 75 коп., та встановили наступний графік фінансування:
- 1-ий внесок - сума у розмірі 46 000 доларів США по курсу Нацбанку України у термін до 22.11.2006 року;
- 2-ий внесок - сума у розмірі 20 000 доларів США по курсу Нацбанку України у термін до 26.03.2009 року;
- 3-ій внесок - сума у розмірі 7 475 доларів США по курсу Нацбанку України у термін до 26.06.2009 року;
- 4-ий внесок - сума у розмірі 4 000 доларів США по курсу Нацбанку України у термін семи календарних днів з моменту письмового повідомлення про готовність Об`єкту до здачі державній комісії.
Як вбачається з вище наведеного, сторони Договору, визначаючи ціну спірної квартири в сумі еквівалентній 77 475 доларам США і встановлюючи її у розмірі 391 248 грн. 75 коп., застосували у наведених розрахунках курс Нацбанку України на момент підписання Договору: 1 долар США = 5 грн. 05 коп.:
391 248 грн. 75 коп. : 77 475 доларів США = 5 грн. 05 коп.
Даний факт визнається сторонами спору та не оспорюється.
Позивачем на виконання вище згаданих умов Договору здійснено наступні платежі (а.с. 12-13):
- 22.11.2006 року 205 300 грн. (квитанція № 2 від 22.11.2006 року);
- 23.11.2006 року 27 000 грн. (квитанція № 2 від 23.11.2006 року);
- 25.03.2009 року 100 000 грн. (квитанція № 10538.211.2 від 25.03.2009 року);
- 02.09.2009 року 17 000 грн. (квитанція № 10405.15.4 від 02.09.2009 року).
Загальна сума сплачених по договору коштів становить 349 300 грн., що при курсовому співвідношенні 1 долар США = 5 грн. 05 коп. складає 69 168 доларів США 32 центи.
Як вбачається з вище наведеного, 1-ий внесок - сума у розмірі 46 000 доларів США, що еквівалентно по курсу Нацбанку України 205 300 грн. позивачем був сплачений у термін до 23.11.2006 року.
Як визнав представник апелянта, претензії до позивача щодо сплати ним 1-го внеску у відповідача відсутні.
Другий внесок у розмірі 20 000 доларів США по курсу Нацбанку України (по версії позивача 101 000 грн. = 20 000 доларів США х 5.05 грн./за долар) позивач мав би сплатити у термін до 26.03.2009 року, однак ним 25.03.2009 року було сплачено лише 100 000 грн. (при офіційному курсі НБУ станом на 25.03.2009 року 7,7 грн./за долар).
Третій внесок у розмірі 7 475 доларів США по курсу Нацбанку України (по версії позивача 37 748 грн. 75 коп. = 7 475 доларів США х 5.05 грн./за долар) позивач мав би сплатити у термін до 26.06.2009 року, однак ним лише 02.09.2009 року (з простроченням на 67 днів) було сплачено лише 17 000 грн. (при офіційному курсі НБУ станом на 02.09.2009 року 7,98 грн./за долар).
Таким чином, заборгованість позивача перед відповідачем і на час розгляду даної справи судом першої інстанції становила 8 306, 68 доларів США (і це по версії позивача з урахуванням співвідношення на час підписання протоколу договірної ціни 1 долар США = 5 грн. 05 коп.):
77 475 доларів США (по Договору) - 69 168, 32 долари США сплачені

= 8 306, 68 доларів США недоплати,

хоча по Договору (протоколу погодження договірної ціни, а.с. 11) мало б залишитися до доплати лише 4 000 доларів США.
За вище наведених обставин відповідач у відповідності до п. 6.3 Договору вправі був розірвати його з дня направлення про це повідомлення пайовику: з поверненням останньому сплачених раніше коштів протягом 60 календарних днів з утриманням штрафу в розмірі 5 % від сплачених пайовиком коштів, що (як стверджується матеріалами справи) і було зроблено відповідачем шляхом надіслання рекомендованого з повідомленням про вручення відповідного повідомлення від 24.07.2014 року на адресу позивача, яка була зазначеною останнім у Договорі, яке повернулося без вручення з відміткою пошти „за закінченням терміну зберігання (а.с. 51): як і інші повідомлення, які направлялися йому відповідачем раніше (або з відміткою пошти „вибув за межі України) (68-71).
Як вже зазначалося вище, позивач при підписанні Договору взяв на себе зобов`язання негайно повідомляти забудовника про події та обставини, які можуть вплинути на виконання цього Договору (п. 3.2.2), однак не повідомив відповідача про своє вибуття з зазначеного місця проживання або про інші свої реквізити чи способи для його повідомлення. Відтак, доводи позивача про неотримання ним повідомлення від відповідача (забудовника) про розірвання укладеного з ним Договору до уваги прийматися не можуть.
Керуючись ст.ст. 303, 307 ч.1 п.2, 309 ч.1 п.п. 3 і 4, 314 ч.2, 316 ЦПК України, колегія суддів

В И Р І Ш И Л А:
Апеляційну скаргу ОСОБА_3 , представника Приватного підприємства „Знаюбудінвест, задовольнити.

Рішення Франківського районного суду м. Львова від 20 травня 2016 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити ОСОБА_2 у задоволенні його позовних вимог до Приватного підприємства "Знаюбудінвест".
Стягнути з ОСОБА_2 на користь Приватного підприємства "Знаюбудінвест" 4 448 грн. 85 коп. сплаченого судового збору за подачу апеляційної скарги.
Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення, але може бути оскарженим у касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом двадцяти днів з дня набрання рішенням законної сили.

Головуючий:

Судді: