Апеляційний суд Житомирської області
Справа №274/456/16-ц Головуючий у 1-й інст. Зайцев А. В.
Категорія 47 Доповідач Галацевич О. М.
У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 жовтня 2016 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду Житомирської області в складі:

головуючого судді Галацевич О.М.

суддів Борисюка Р.М., Широкової Л.В.

з участю секретаря судового засідання Ковальської Я.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "А.Т.К." до ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю "Елітне", третя особа без самостійних вимог Бердичівське міськрайонне управління юстиції, про визнання договорів оренди землі поновленим та недійсним, скасування державної реєстрації речового права,

за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "А.Т.К.",

на рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 29 липня 2016 року,

встановила:

У січні та у березні 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю "А.Т.К." (далі ТОВ «А.Т.К.») звернулося до суду з позовами, в обґрунтування яких зазначило, що після закінчення 27.01.2015 року строку оренди за договором, укладеним між ОСОБА_1 та товариством, останнє продовжувало користуватися орендованою земельною ділянкою, проте йому стало відомо, що відповідач уклав договір оренди тієї самої земельної ділянки з ТОВ «Елітне», який зареєстрований 26 лютого 2016 року. Посилаючись на вказані обставини, ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», п. 8.1 умов договору просило визнати договір оренди земельної ділянки від 27 січня 2010 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «А.Т.К.», поновленим до 27 січня 2020 року; визнати договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Елітне» (далі ТОВ «Елітне»), який зареєстрований 26 лютого 2016 року, недійсним та скасувати його державну реєстрацію.

Ухвалою Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 11.04.2016 провадження у справах за вищевказаними позовами обєднані в одне (а.с. 31).

Рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 29 липня 2016 року у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ТОВ «А.Т.К.», посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, неповне зясування обставин, що мають значення для справи, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове про задоволення позову.

В обґрунтування апеляційної скарги вказало, що рішення суду не узгоджується з предметом спору. Судом першої інстанції не взято до уваги, що сторонами було погоджено та застосовано (реалізовано) передбачену умовами укладеного договору оренди від 28.01.2010 правову процедуру автоматичного поновлення договору оренди землі на новий строк на тих же умовах, які були передбачені укладеним договором, оскільки товариство продовжувало користуватись орендованим майном після закінчення строку договору, а орендодавець протягом місяця з дня закінчення дії договору не висловив своїх письмових заперечень щодо його продовження. На думку позивача, суд залишив поза правовою оцінкою отримання орендодавцем орендної плати восени 2015 року, враховуючи, що погоджений строк дії договору оренди сплив 27.01.2015. Пролонгація договору оренди у такий спосіб була погоджена сторонами договору у його умовах, передбачалася частиною 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції, яка діяла на час укладання договору, та частиною 6 вказаної статті, в редакції, яка діяла на момент подачі позову, та узгоджується з висновками Верховного Суду України, викладеними у постанові від 25.02.2015 року у справі №6-219цс14, які суд безпідставно не застосував до спірних правовідносин. Вважає, що судом покладено в основу оскаржуваного рішення висновки Верховного Суду України, які не стосуються даного спору. Крім того товариство вказало, що судом першої інстанції при ухваленні рішення неправильно застосовано положення Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент розгляду справи.

Заслухавши доводи осіб, які зявилися в судове засідання, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає відхиленню, враховуючи наступне.

Судом встановлено, що 28.01.2010 між ТОВ «А.Т.К.» та ОСОБА_1М укладено договір оренди, належної останньому земельної ділянки загальною площею 2,3854 га ріллі строком на пять років, тобто до 28.01.2015. Державна реєстрація договору здійснена 29.12.2010 (а.с. 43).

Згідно з п. 8 договору після закінчення строку його дії орендар має переважне право поновити договір на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п. 8.1 договору продовження/поновлення цього договору здійснюється шляхом направлення орендарем не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку оренди письмової заяви про бажання продовжити договірні відносини та за відсутності підстав, що надають орендодавцю відповідно до цього договору право відмовити орендарю у його продовженні.

Цей договір вважатиметься продовженим/поновленим на той же строк та на тих же умовах також у випадку, якщо орендар не направить заяву про бажання продовжувати договірні відносини, але буде продовжувати користуватись земельною ділянкою після закінчення погодженого строку оренди, а орендодавець в термін не пізніше ніж за 30 днів після закінчення погодженого строку оренди не направить орендарю у письмовій формі заперечення з цього приводу. Заперечення, заявлені поза цим строком, не приймаються.

Пунктом 37 договору оренди встановлено, що дія договору припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи орендаря.

Після закінчення погодженого сторонами при укладенні договору оренди строку його дії (28.01.2015), ТОВ «А.Т.К.» продовжувало користуватися вищевказаною земельною ділянкою.

26.08.2015 відповідач ОСОБА_1 письмово повідомив ТОВ «А.Т.К.» про своє заперечення щодо продовження/поновлення дії даного договору оренди землі на новий строк, яке отримано орендарем 28.09.2015 року (а.с. 70-71).

27.11.2015 ТОВ «А.Т.К.» направило ОСОБА_1 лист-повідомлення про переважне право орендаря на поновлення договору оренди, намір продовжити договір оренди землі та проект додаткової угоди від 25.11.2015, які отримані відповідачем 03.12.2016 (а.с. 73-74).

25.12.2015 ОСОБА_1 направив на адресу ТОВ «А.Т.К.» повторний лист-заперечення щодо продовження договору оренди землі, в якому заперечив право товариства на продовження/поновлення договору оренди землі у звязку з закінченням його строку, який отриманий орендарем 03.12.2015 (а.с. 75-77).

Після цього, 10.02.2016 ОСОБА_1 уклав із ТОВ «Елітне» договір оренди спірної земельної ділянки. Речове право оренди ТОВ «Елітне» на земельну ділянку на підставі вказаного договору оренди землі зареєстроване 26.02.2016 року реєстраційною службою Бердичівського міськрайонного управління юстиції (а.с. 44-45).

Згідно з частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема земельним, Законом України "Про оренду землі".

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об'єднує два випадки пролонгації такого договору.

Відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист- повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Крім того, частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстави, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди: орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Вирішуючи спір, суд першої інстанції встановив, що сторони договору не дотримались вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі", щодо поновлення договору, оскільки орендар у встановлений законом строк не надіслав орендодавцю повідомлення про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди.

Суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність в орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк з підстав не дотримання процедури такого поновлення, встановленої статтею 33 Закону України "Про оренду землі", та правильно виходив з того, що продовження користування орендованою земельною ділянкою орендарем та його повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди поза межами строку дії цього договору за наявності заперечень орендодавця не є підставою для визнання укладеного з новим орендарем договору оренди недійсним, оскільки право позивача на переважне поновлення договору оренди землі не було порушено.

Вирішуючи даний спір, суд першої інстанції правильно застосував до спірних правовідносин правову позицію, викладену у постанові Верховного Суду України від 23 березня 2016 року у справі №6-146цс16.

Доводи апеляційної скарги щодо неправильного застосування судом при вирішенні спору висновків, викладених у зазначеній постанові, та необхідності застосування висновків, викладених у постанові Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року, є помилковими, з огляду на те, що за змістом постанови від 23 березня 2016 року, висновки щодо необхідності такої обовязкової підстави поновлення договору за частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», як повідомлення орендарем орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, не суперечать викладеним у постановах Верховного Суду України від 25 лютого, 18 березня і 09 вересня 2015 року висновкам щодо застосування у подібних правовідносинах цієї норми матеріального права.

Крім того, відповідно до змісту постанови Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року, у обох ухвалах суду касаційної інстанції, які порівнювались, було встановлено наявність юридичних фактів, необхідних для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», у тому числі дотримання орендарем строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, а тому у цій справі Верховний Суд України дійшов висновку про порушення такого права орендаря та визнання договору оренди, укладеного з іншим орендарем, недійсним.

Правова позиція у справі №6-55цс 15 від 15 квітня 2015 року, на яку також послалось у апеляційній скарзі ТОВ «А.Т.К.» містить загальний висновок щодо можливості захисту судом права орендаря на укладення договору оренди на новий строк за його позовом про визнання недійсним договору цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем і з іншим орендарем.

Доводи товариства щодо обовязковості умов договору на правильність висновків суду не впливають, оскільки домовленість між сторонами про пролонгацію договору за умов, коли орендар продовжує користуватись орендованим майном після закінчення строку договору, а орендодавець протягом місяця з дня закінчення дії договору не висловлює своїх письмових заперечень щодо продовження договору, не знімає з орендаря визначеного законом обовязку повідомленя орендодавця про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк. Крім того, така умова (повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди на новий строк) також погоджена сторонами у п.п.8 та 8.1 договору оренди від 28.01.2010.

Зважаючи, що дотримання орендарем строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, є обовязковим, отримання орендодавцем орендної плати восені 2015 року на законність ухваленого рішення не впливає. Крім того, як пояснив представник ОСОБА_1, останній отримав орендну плату за 2015 рік, оскільки ТОВ «А.Т.К.» у 2015 році фактично використовувало належну йому ділянку. Використання належної ОСОБА_1 земельної ділянки у 2015 році не заперечував представник ТОВ «А.Т.К».

Суд правильно керувався Законом України «Про оренду землі» в редакції Закону N 3038-VI ( 3038-17) від 17.02.2011, оскільки до спірних правовідносин має застосовуватися саме та редакція закону, яка була чинною на дату, з якої виникло переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки.

Посилання ТОВ «А.Т.К.» на те, що рішення суду не узгоджується з предметом спору є також безпідставними з огляду на таке. Як вбачається з описової та мотивувальної частини рішення, судом досліджувались обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, докази, якими вони підтверджувались, висновки суду стосувалися предмету спору, а саме договору оренди, укладного 28.01.2010 між ТОВ «А.Т.К.» та ОСОБА_1 Водночас, у резолютивній частині суд відмовив у задоволенні позову про визнання договору, укладеного між сторонами, поновленим, вказавши помилково іншу дату його укладання, розмір земельної ділянки, кадастровий номер, номер реєстрації тощо. Зазначені недоліки не можуть бути підставою для зміни чи скасування судового рішення, а можуть бути усунені судом першої інстанції шляхом виправлення описки у судовому рішенні на підставі ст. 219 ЦПК України.

Таким чином, доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду.

Рішення суду ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а тому підстави для його скасування або зміни відсутні.

Керуючись ст.ст. 303, 304, 307, 308, 313-315, 317 ЦПК України, колегія суддів

у х в а л и л а :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "А.Т.К." відхилити.

Рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 29 липня 2016 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Головуючий Судді: