Справа № 498/864/16-ц
Номер провадження 2/498/266/16
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

13 жовтня 2016 року смт. Велика Михайлівка

Великомихайлівський районний суд Одеської області у складі:

головуючого судді Рімашевської О.В. ,

за участю секретаря судового засідання Правда Н.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду смт. Велика Михайлівка цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Моноліт» до ОСОБА_1, фізичної особи підприємця ОСОБА_2, з участю третьої особи Державного реєстратора ОСОБА_3, про визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації,

В С Т А Н О В И В :

Позивач ТОВ «Моноліт» звернувся з позовом до відповідачів про визнання недійсним договору оренди землі від 01 червня 2015 р., укладеного між відповідачами ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 та скасування його державної реєстрації, предметом якого є земельна ділянка площею 3,79 га, кадастровий номер :01:002:0386, яка розташована на території Великоплосківської сільської ради Великомихайлівського району Одеської області. Позовні вимоги мотивовані тим, що 01 лютого 2009 р. між ТОВ «Моноліт» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі строком на 20 років, предметом якого є вищевказана земельна ділянка, даний договір було зареєстровано у Великомихайлівському районному відділі Одеської регіональної філії ДП «ЦДЗК при Держкомземі України» 15.07.2009 року за № 20, сторонами був підписаний акт передачі та прийому земельної ділянки від 01.02.2009 року. Вказаний договір оренди є чинним, строк його дії не сплинув, відповідно до договору, розірвання договору оренди в односторонньому порядку не допускається, вказаний договір не оспорював ся в судовому порядку, а тому до закінчення строку його дії орендодавець ОСОБА_1 не мав права укладати будь-які правочини щодо вищевказаної земельної ділянки, оскільки його права власника обмежені укладеним договором та дії власника земельної ділянки порушують законні права та інтереси позивача, як орендаря земельної ділянки.

Представник позивача в судовому засіданні заявлені вимоги підтримав у повному обсязі. Надав пояснення, аналогічні викладеним у позові, послався на те, що договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ «Моноліт» та власником земельної ділянки ОСОБА_1 є дійсним, строк його дії не сплинув, він не визнавався в судовому порядку недійсним, належним чином зареєстрований, належно виконується сторонами, тому відповідач ОСОБА_1 неправомірно уклав 01.06.2015року інший договір оренди з ФОП ОСОБА_2, цей договір має бути визнаний недійсним та скасована державна реєстрація права оренди. Також вказав, що до теперішнього часу договір виконувався належним чином, ОСОБА_1 отримував орендну плату, будь яких зауважень від нього щодо виконання позивачем зобов»язань за договором оренди не надходило. Надавши пояснення, представник позивача подав до суду клопотання про закінчення розгляду справи за його відсутності з урахуванням наданих ним пояснень (а.с.49)

Відповідач ОСОБА_1 через канцелярію суду надав завірену секретарем селищної ради заяву, в якій зазначив, що він визнає заявлені до нього вимоги, факту укладення договору з ТОВ «Моноліт» та отримання орендної плати не оспорює. Також в заяві міститься відмова від представника, на ім.»я якого видавалась довіреність та який приймав участі в судовому засіданні 18.08.2016 року. Заява містить клопотання про розгляд справи за відсутності відповідача (а.с.51).

Відповідач ОСОБА_2 в судовому засіданні позов не визнав. В суді пояснив, що відповідач ОСОБА_1 звернувся до нього з проханням укласти договір оренди землі. Він у державного реєстратора переконався у відсутності будь яких обмежень на земельну ділянку, користуючись Державним реєстром. Про те, що земельна ділянка обробляється ТОВ «Моноліт» він не знав. Надавши пояснення, подав до суду заяву, в якій підтвердив невизнання позову та просив закінчити розгляд справи за його відсутності з урахуванням наданих ним пояснень (а.с.50).

Третя особа ОСОБА_3 надав суду письмові пояснення, в яких зазначив, що не заперечує проти задоволення позову. Вказав, що до нього звернулись відповідачі для реєстрації договору оренди земельної ділянки від 01.06.2015 року. Ним були здійснені всі необхідні перевірки щодо правомірності укладеного договору, даних про існування договору оренди від 2009 року в реєстрі виявлено не було, тому у нього не було підстав відмовляти в державній реєстрації договору оренди земельної ділянки. Також вважає правомірними вимоги позивача в частині скасування реєстрації речового права. Просив розглянути справу з урахуванням його пояснень за його відсутності.

Оскільки сторони в судовому засіданні висловили свої позиції щодо предмету спору, надали всі наявні у них докази, суд вирішив можливим за клопотанням сторін закінчити розгляд справи за їх відсутністю.

Вислухавши пояснення представника позивача, відповідача, дослідивши письмові матеріали справи, розглянувши справу в межах заявлених вимог, суд дійшов до наступного.

В судовому засіданні встановлено, що відповідач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,79 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер: :01:002:0386, розташованої на території Великоплосківської сільської ради Великомихайлівського району Одеської області. Зазначене підтверджено державним актом на право власності на земельну ділянку ОД № 072269 / а.с. 8 /

01 лютого 2009 між ТОВ «Моноліт» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі, предметом якого є земельна ділянка площею 3,79 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Великоплосківської сільської ради Великомихайлівського району Одеської області, строком на 20 років. Зазначений договір оренди містить всі необхідні умови, належним чином підписаний сторонами, на його зворотньому боці є відмітка про реєстрацію договору в Великомихайлівському районному відділі Одеської регіональної філії ЦДЗК при Держкомземі України № 20 від 15.07.2009 року /а.с.5-6/. П. 34-38 укладеного між сторонами договору визначений порядок зміни умов договору, його припинення та розірвання. П. 37 договору визначено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Згідно з інформацією Держгеокадастру від 04.08.2016 року №191512-0.12-2278/2-16, 01 лютого 2009 року були укладені договори оренди землі між ТОВ «Моноліт» та рядом фізичних осіб, серед яких зазначений ОСОБА_1 На час укладення договору оренди землі повноваження щодо реєстрації договорів оренди землі належали структурним підрозділам Центру Державного земельного кадастру. В 2011 році повноваження щодо реєстрації договорів оренди було передано до територіальних органів Держкомзему та на зберігання передані другі примірники договорів оренди. З 01.01.2013 року органи Держгеокадастру позбавлені повноважень щодо реєстрації прав власності та користування земельною ділянкою (а.с.28-32).

На підставі досліджених доказів та заяви відповідача ОСОБА_1, завіреної належним чином секретарем селищної ради, суд дійшов до висновку про наявність між ТОВ «Моноліт» та ОСОБА_1 договірних відносин щодо оренди земельної ділянки, яка належить відповідачу на праві приватної власності. Укладений між сторонами договір не передбачає його розірвання в односторонньому порядку, відповідач визнав факт укладення договору, підтвердив факт отримання орендної плати за договором, представник позивача підтвердив, що договір належним чином виконується, будь яких даних про припинення дії договору, його розірвання або визнання його недійсним суду не надано. Таким чином суд дійшов до висновку, що укладений між позивачем та ОСОБА_1 договір оренди земельної ділянки є діючим.

Також судом встановлено, що 22.03.2016 року державним реєстратором ОСОБА_3 було здійснено реєстрацію договору оренди земельної ділянки площею 3,79 га кадастровий номер :01:002:0386 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка на праві приватної власності належить ОСОБА_1 Договір оренди землі без номеру від 01.06.2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2, строк дії договору 20 років, орендар ФОП ОСОБА_2 (а.с.9-10, 35-37).

15.06.2016 року ФОП ОСОБА_2 звернувся до ТОВ «Моноліт» із заявою, в якій просив передати йому земельну ділянку у зв»язку з укладенням договору оренди (а.с.11).

Представник позивача в суді пояснив, що орендодавець не звертався до ТОВ «Моноліт» з будь якими заявами про припинення укладеного договору оренди, рішення про припинення договору, його розірвання, не приймалось, в судовому порядку договір недійсним не визнавався. Вказані обставини підтвердили і відповідачі. Із пояснень ОСОБА_2 вбачається, що він не знав про наявність договору оренди з ТОВ «Моноліт», але знав, що земельною ділянкою ОСОБА_1 користується позивач.

На підставі вказаних обставин суд встановив, що між сторонами виник спір з приводу правомірності укладення 01.06.2015 року між відповідачами договору оренди земельної ділянки.

Спірні правовідносини регулюються Законом України «Про оренду землі» в редакції чинній на час укладення договорів оренди між сторонами, ЦК України та Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до статті 792 ЦК України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов»язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Аналіз зазначеної норми Закону дозволяє зробити висновок, що наявність укладеного в установленому порядку договору оренди земельної ділянки обмежує права власника земельної ділянки у володінні та користуванні предметом договору оренди.

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно до ст. 14 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

В силу ч.1 ст.210 ЦК України та ч.1 ст.20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі підлягає державній реєстрації і виходячи зі змісту статей 210, 640 ЦК України та ст.18 Закону України «Про оренду землі» є укладеним з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до ст. 35 Закону України «Про оренду землі» спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.

Перевіривши укладений між ТОВ «Моноліт» та ОСОБА_1 договір оренди земельної ділянки від 01.02.2009 року, суд дійшов до висновку про його відповідність вимогам чинного на час його укладення законодавства. Строк дії договору на момент розгляду справи не сплив.Договір оренди землі від 01.02.2009 року укладено в письмовій формі, є відмітка про його державну реєстрацію відповідно до чинного на момент укладення договору законодавства; ОСОБА_1 мав необхідний обсяг цивільної дієздатності, його волевиявлення було спрямоване на укладення договору оренди землі, до якого додано копію державного акта про право власності на землю, підписано акт прийому-передачі земельної ділянки. Вказаний договір в судовому порядку недійсним, припиненим, розірваним не визнавався, в теперішній час виконується обома сторонами. В своїй заяві, наданої до суду, відповідач підтвердив факт укладення вказаного договору та його виконання.

Відповідач ОСОБА_2 в судовому засіданні не оспорював дійсність вказаного договору.

Згідно ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно ст.204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до вимог ст. ст. 215, 216 ЦК України, вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

На підставі досліджених в судовому засіданні доказів, встановлених фактичних обставин справи, вислухавши пояснення учасників провадження, приймаючи до уваги позицію відповідача ОСОБА_1, який визнав позов в повному обсязі, суд вважає встановленим, що оспорюваний договір оренди, укладений 01.06.2015 року між відповідачами, укладений під час дії договору оренди між ТОВ «Моноліт» та ОСОБА_1 01.02.2009 року. Первинний договір оренди є діючим, його наявність обмежує права власника земельної ділянки ОСОБА_1 щодо володіння та користування земельною ділянкою, яка є предметом договору оренди, оспорюваний договір порушує права первинного орендаря ТОВ «Моноліт» на володіння та користування земельною ділянкою відповідно до договору оренди від 01.02.2009 року, тому суд дійшов висновку, що оспорюваний договір оренди укладений з порушеннями вимог ч. 1 ст. 203 ЦК України, а тому має бути визнаний недійсним.

Відповідно до п. 2 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.

Відповідно п. 8 ст. 9 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", державний реєстратор: під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили таку реєстрацію, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про право набувача або про нерухоме майно. Органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, до яких надійшов запит, зобов'язані безоплатно в установленому законодавством порядку протягом трьох робочих днів надати державному реєстратору відповідну інформацію, зокрема щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки.

Реєстратор надав письмові пояснення, що ним були вчинені необхідні перевірки, але дані про реєстрацію договору оренди 2009 року були відсутні у відповідному реєстрі. Із пояснень реєстратора вбачається, що при перевірці правомірності оспорюваного договору ним перевірялись дані лише Державного реєстру прав на нерухоме майно, який було створено в 2013 році, будь яких запитів до Держгеокадастру щодо реєстрації прав на земельну ділянку, які мали місце до 2013 року ним не вчинялось.

З приводу пояснень відповідача ОСОБА_2 про відсутність запису про реєстрацію договору оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ «Моноліт» в Книзі записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, суд дійшов до наступного.

Порядок реєстрації договорів оренди земельної ділянки на час укладення договору від 01.02.2009 року здійснювався відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, яка втратила чинність 05.08.2011 року. Відповідно до п. 12 вказаної Постанови, факт державної реєстрації засвідчується у 10-денний термін гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради або уповноваженими ними посадовими особами. Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів.

Згідно з інформацією Держгеокадастру, копія договору оренди від 01.02.2009 року була передані на зберігання в Держгеокадастр в 2011 році, але у відповідній Книзі відсутні дані про реєстрацію договору. Із копіє договору оренди землі вбачається, що на його зворотній стороні є позначка про державну реєстрацію, зазначений реєстраційний номер, дата державної реєстрації, міститься підпис вповноваженої особи та гербова печатка.

Аналіз встановлених обставин дозволяє зробити висновок, що ТОВ «Моноліт» були вчинені всі необхідні дії щодо належної реєстрації укладеного договору оренди землі, але з вини посадових осіб компетентних органів відомості про реєстрацію не були внесені до Книги записів про державну реєстрацію договорів оренди землі, тобто відсутнє передбачене Постановою КМУ підтвердження реєстрації договору.

Аналіз п. 11-13 Постанови КМУ № 2073 дозволяє зробити висновок про те, що фактом реєстрації договору оренди землі є саме проставлення відповідної позначки на договорі, скріпленої підписом компетентної особи та гербовою печаткою, тоді як запис у відповідній Книзі є формою фіксації реєстрації договору, необхідної для ведення контролю та обліку зареєстрованих договорів оренди.

Вказана позиція узгоджується з правовою позицією, викладеною в Постанові ВСУ від 18.12.2013 року у справі № 6-127цс13, в якій зазначено, що вільне воєвиявлення учасника правочину, передбачене ст.. 203 ЦК України, є важливим чинником , без якого укладення договору оренди земельної ділянки неможливе. Своє волевиявлення на укладення договору учасник правочину виявляє в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документа. Реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору.

В судовому засіданні встановлено, що власник земельної ділянки ОСОБА_1 добровільно уклав договір оренди з ТОВ «Моноліт», що він підтвердив у своїй заяві, орендар вчинив всі необхідні дії для належної державної реєстрації договору оренди, тому неналежне виконання посадовими особами держави своїх обов»язків щодо внесення запису про реєстрацію договору до відповідних реєстрів обліку, які не залежать від волі сторін договору та не можуть ними контролюватись, не може свідчити про недійсність або неукладеність договору.

Щодо позовних вимог про скасування реєстрації прав та їх обтяжень за № 13998640 від 22.03.2016 року про проведення державної реєстрації іншого речового права (права оренди земельної ділянки) за субєктом ФОП ОСОБА_2, суд дійшов до наступного.

Відповідно до ч. 2 ст. 26 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", в редакції, яка чинна на час розгляду справи, У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Аналіз зазначеного положення закону дозволяє зробити висновок, що в судовому порядку може бути скасоване: рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права, документ, на підставі якого проведено державну реєстрацію права, записи про проведену державну реєстрацію права.

Оскарження рішення державного реєстратора або записів про проведену державну реєстрацію передбачає участь державного реєстратора у справі в якості відповідача. Суд враховує, що позивачем не заявлялись питання про скасування рішення державного реєстратора або про скасування записів про проведену державну реєстрацію права. При розгляді даної справи судом, на вимогу позивача, перевірялась правомірність укладення оскаржуваного договору оренди, на підставі якого була проведена реєстрація речового права, правомірність дій державного реєстратора не перевірялась, державний реєстратор приймав участь у справі в якості третьої особи.

Рішення суду про визнання договору оренди землі від 01.06.2015 року, укладеного між відповідачами, недійсним, є підставою для звернення позивача до відповідного органу про скасування речового права, зареєстрованого на підставі договору оренди, що, відповідно до ч. 2 ст. 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для внесення запису про скасування державної реєстрації права. Тому вимоги позивача про скасування реєстрації речового права оренди ФОП ОСОБА_2 є передчасними та задоволенню не підлягають.

Відповідно до ч.1 ст.88 ЦПК України, підлягає стягненню з відповідачів на користь позивача сума судового збору в рівних частинах.

На підставі ст.ст. 203, 210, 215, 216 ЦК України, ст.ст. 1, 13, 14, 20 Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, керуючись ст.ст. 3-13, 60, 88, 89, 208, 212-215, 218, 294 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

Позов товариства з обмеженою відповідальністю «Моноліт» до ОСОБА_1, фізичної особи підприємця ОСОБА_2, з участю третьої особи Державного реєстратора ОСОБА_3, про визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди землі від 01 червня 2015 р., укладений між ОСОБА_1 та фізичною особою підприємцем ОСОБА_2, предметом якого є земельна ділянка площею 3,79 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :01:002:0386, яка розташована на землях Великоплосківської сільської ради Великомихайлівського району Одеської області.

В задоволенні позову в іншій частині відмовити за необгрунтованістю вимог.

Стягнути з ОСОБА_1 ідентифікаційний номер, фізичної особи підприємця ОСОБА_2 реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Моноліт» по 689 (шістсот вісімдесят дев»ять) грн судових витрат з кожного.

Рішення суду може бути оскаржене до Апеляційного суду Одеської області через Великомихайлівський районний суд протягом десяти днів з дня його проголошення.

Суддя О.В. Рімашевська