АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 вересня 2016 року м. Полтава

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду Полтавської області в складі:

головуючого - судді : Гальонкіна С.А.,

суддів: Кузнєцової О.Ю., Хіль Л.М.,

при секретарі: Гнатюк О.С.,

розглянула у відкритому судовому засіданні в м. Полтаві цивільну справу за апеляційними скаргами ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 03 грудня 2015 року по справі за позовом Будівельного кооперативу «Росток» до ОСОБА_2, ОСОБА_3 про визнання розірваним і припиненим договору оренди, стягнення орендної плати, виселення із нежитлового приміщення.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, -

в с т а н о в и л а :

27 серпня 2015 року БК «Росток» звернувся до місцевого суду з позовом до відповідачів про розірвання договору оренди, стягнення орендної плати, виселення із нежитлового приміщення.

Свої позовні вимоги обґрунтовував тим, що 26 липня 2007 року між БК «Росток» та ОСОБА_2 і ОСОБА_3 укладено договір оренди нежитлового приміщення за адресою АДРЕСА_1 починаючи з 26.07.2007 року по 01.10.2014 року. Нежитлове приміщення належить БК «Росток» згідно договору купівлі-продажу від 02 квітня 2002 року, свідоцтва про право власності на нежитлові приміщення від 14 серпня 2015 року, витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень номер від 14 серпня 2015 року. Предметом найму є нерухоме майно нежитлові приміщення, що знаходяться в АДРЕСА_1 в жилому будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями літера «А-4», загальною площею 81,0 кв.м., що складає 1/25 частку об'єкту, і розташований на земельній ділянці, норма землекористування якої не визначена.

25 липня 2008 року сторони внесли зміни до договору оренди, визначивши строк оренди до 01 грудня 2021 року. Об'єкт оренди переданий відповідачам у користування за актом приймання-передачі орендованого приміщення від 26 липня 2007 року. Розмір орендної плати у відповідні періоди визначено в договорі оренди та змінах до нього.

Відповідачі тривалий час протягом трьох років не сплачують орендну плату. Усні переговори між БК «Росток» та орендарями щодо погашення заборгованості по орендній платі та належного виконання обов'язків не надали позитивних результатів, що змусило позивача звернутися до суду за захистом порушених прав. Позивач просив розірвати договір оренди від 26 липня 2007 року разом із внесеними змінами договором від 25 липня 2008 року, виселити відповідачів із нежитлових приміщень, стягнути заборгованість по орендній платі в розмірі 3321611,83 грн. та понесені судові витрати.

20 жовтня 2015 року позивач надав суду заяву про зміни до позову, відповідно до якої просив визнати розірваним та припиненим з 01 жовтня 2015 року договір оренди нежитлових приміщень від 26 липня 2007 року разом із внесеними змінами договором від 25 липня 2008 року, виселити відповідачів із нежитлових приміщень і повернути кооперативу вказані приміщення, стягнути заборгованість по орендній платі та 3% річних в розмірі 2983815,69 грн. та понесені судові витрати.

Рішенням Октябрського районного суду м. Полтави від 03 грудня 2015 року позовну заяву Будівельного кооперативу «Росток» до ОСОБА_2, ОСОБА_3про розірвання договору оренди, стягнення орендної плати, виселення із нежитлового приміщення - задоволено частково.

Визнано розірваним із 01 жовтня 2015 року договір оренди нежитлових приміщень, що знаходяться в АДРЕСА_1, в житловому будинку, що складає 1/25 частку, який укладено між будівельним кооперативом «Росток» та ОСОБА_2, ОСОБА_3 26 липня 2007 року, який посвідчено приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Соляник А.В. та зареєстровано в реєстрі під № 3092, разом зі змінами до договору оренди, які посвідчені приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Соляник А.В. 25 липня 2008 року за реєстровим № 6435.

Зобов'язано ОСОБА_2, ОСОБА_3звільнити і повернути Будівельному кооперативу «Росток» () нежитлові приміщення що знаходяться в АДРЕСА_1, в житловому будинку, що складає 1/25 частку об'єкту, загальною площею 112,4 кв.м.

Стягнуто з кожного - ОСОБА_2, ОСОБА_3на користь Будівельного кооперативу «Росток» заборгованість по орендній платі та 3% річних у розмірі 189 746 (сто вісімдесят дев'ять тисяч сімсот сорок шість) гривень 60 (шістдесят) копійок.

Стягнуто з кожного - ОСОБА_2, ОСОБА_3на користь Будівельного кооперативу «Росток» по 516 (п'ятсот шістнадцять) грн. 50 (п'ятдесят )коп. судового збору.

В іншій частині позову відмовлено.

В апеляційних скаргах ОСОБА_2 та ОСОБА_3 просять рішення суду першої інстанції скасувати, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, невідповідність висновків суду встановленим обставинам у справі, неповне з'ясування обставин справи.

Відповідачі зазначають, що вони не були належним чином повідомлені про даті та час розгляду справи в суді першої інстанції та в зв'язку із цим були позбавлені права подавати докази, заявляти клопотання про проведення судової будівельно-технічної експертизи та клопотання про застосування строку позовної давності. Вважають, що суд повинен був встановити розмір компенсації, що підлягає сплаті відповідачам відповідно до п. 5.2. Договору оренди. Крім того, відповідачі зазначають, що суд дійшов помилкового висновку, що проведені відповідачами ремонтні та будівельні роботи не повинні перевищувати 265000 грн., оскільки вказане обмеженні було погоджене сторонами договору щодо об'єкту найму загальною площею 81 кв.м.

Відповідно до ч. 1 ст. 303 ЦПК України, під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції.

Згідно п. 2 ч. 1 ст. 307 ЦПК України за наслідками розгляду апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції апеляційний суд має право скасувати рішення суду першої інстанції і ухвалити нове рішення по суті позовних вимог.

Колегія суддів, перевіривши матеріали справи та доводи апеляційних скарг, вважає, що скарги підлягають частковому задоволенню з підстав, визначених п.3, 4 ч.1 ст.309 ЦПК України - невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення або неправильне застосування норм матеріального та процесуального права.

У відповідності з ч.3 ст. 10, ч.1ст.11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Згідно ч.1 ст.60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Частиною 4 статті 60 ЦПК України передбачено, що доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим, ухваленим на основі повно і всебічно з'ясованих обставин. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.

Задовольняючи частково позовні вимоги суд першої інстанції прийшов до висновку, що позовні вимоги про визнання розірваним і припиненим договору оренди, виселення із нежитлового приміщеннядоведені встановленими у справі фактичними обставинами та враховуючи умови договору підлягають задоволенню, а позовна вимога про стягнення заборгованості по орендній платі підлягає частковому задоволенню.

Колегія суддів не погоджується з такими висновками суду першої інстанції, вважаючи їх помилковими внаслідок невірної оцінки умов укладеного договору у взаємозв'язку із встановленими у справі фактичними обставинами, що призвело до порушення норм матеріального і процесуального права.

З матеріалів справи вбачається, що 26 липня 2007 року між БК «Росток» в особі директора кооперативу ОСОБА_5 та ОСОБА_2 і ОСОБА_3 укладено договір найму (оренди) нежитлового приміщення згідно якого БК «Росток» передав, а ОСОБА_2 і ОСОБА_3 прийняли в строкове платне користування на умовах найму нерухоме майно нежитлові приміщення, що знаходяться в АДРЕСА_1 в жилому будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями літ. «А-4» загальною площею 81,0 кв.м., що складає 1/25 частку об'єкту та зобов'язувалися перераховувати орендну плату на умовах та в строки, що визначені договором. Договору найму (оренди) від 26 липня 2007 року, посвідчений приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Соляник А.В. та зареєстрований в реєстрі під № 3092 (а.с.10-11,13 т.1).

Об'єкт оренди переданий ОСОБА_6 та ОСОБА_3 у користування за актом приймання-передачі орендованого приміщення від 26 липня 2007 року, що підтвердили в судовому засіданні сторони (а.с.12т.1).

Відповідно до п.1.1 договору, наймодавець передає, а наймач приймає в строкове платне користування на умовах найму нерухоме майно нежитлові приміщення, далі об'єкт найму, визначене даним договором та зобов'язується перерахувати орендну плату на умовах та в строки, що визначаються даним договором.

Предметом найму є нерухоме майно нежитлові приміщення, що знаходяться в АДРЕСА_1, в жилому будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями літер «А-4», а саме: сходи 1 пл.42 кв.м, спортзал 2 пл.35,3 кв.м, спортзал 4 пл.22,4 кв.м, приміщення 5 пл.14,7 кв.м, кладова 6 пл.2,7 кв.м, коридор 6а пл.1,7 кв.м, загальною площею 81,0 кв.м, що складає 1/25 частку обєкту, що розташований на земельній ділянці, норма землекористування якої не визначена (п.1.2 договору).

Згідно п.1.3 договору вищезазначені нежитлові приміщення належать наймодавцю на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого Четвертою Полтавською державною нотаріальною конторою 02 квітня 2002 року за реєстровим №1-490, та акту прийому-передачі комунального майна №21 від 02 квітня 2002 року, зареєстрованих в КП «Полтавське БТІ «Інвентаризатор» 28 травня 2002 року в реєстровій книзі №6 під реєстровим №772, реєстраційний номер 19481679.

Пунктом 1.5 договору визначено, що наймач має право реконструювати та проводити поліпшення об'єкту найму, включаючи влаштування окремого входу та впорядкування прилеглої до фасаду території, за погодженням з наймодавцем, при необхідності оформивши проектну і іншу дозвільну документацію. Поліпшення, обробку, поточний ремонт об'єкту найму наймач проводить за власний рахунок, при цьому понесені витрати зараховуються в рахунок плати за користування об'єктом найму. Придбання необхідних для поточного ремонту і заміни комплектуючих і матеріалів наймач проводить за власний рахунок, і відносить їх на свої витрати.

Термін договору оренди встановлюється, з дня підписання договору і акту приймання-передачі обєкту найму, тобто з 26 липня 2007 року по 01 жовтня 2014 року, а в частині зобовязань наймача по орендній платі до повного виконання зобовязань і погашення заборгованості (п.1.6 договору).

Згідно п.3.1.2 договору обумовлено, що наймач має право: модернізувати, реконструювати та проводити капітальний ремонт об»єкту найму зі згоди наймодавця за свій рахунок, в тому числі в рахунок орендної плати. Витрати, пов'язані з проведенням ремонту та поліпшення об'єкту найму не повинні перевищувати 150000 гривень.

Відповідно до п.4.1 договору, орендна плата перераховується наймачем в безготівковій формі на поточний рахунок наймодавця, в гривнях. Реквізити рахунку:№5100 в АКІБ «УкрСиббанк», МФО 351005.

Згідно п.4.2 договору визначено, що договірна орендна плата складає 10 500 (десять тисяч п'ятсот) гривень щомісячно, що еквівалентно 2 100 (дві тисячі сто) доларів США за офіційним курсом НБУ на день укладення договору. Сторони домовились про такий порядок розрахунку :

- наймачі здійснюють предоплату за договором оренди в загальній сумі 12685 гривень, що еквівалентно 2537 доларів США за офіційним курсом НБУ на день укладення договору, яка буде перерахована в п'ятиденний термін з дня підписання цього договору на рахунок Наймодавця;

- з 01 грудня 2007 року по 30 вересня 2010 року щомісячна орендна плата складає 6330 гривень, що еквівалентно 1266 доларів США за офіційним курсом НБУ на день укладення договору; за рахунок залишку орендної плати Наймачі здійснюють поточний ремонт об'єкту найму згідно п. 1.5. цього договору;

- з 01 жовтня 2010 року по 01 жовтня 2014 року орендна плата складає 10500 гривень щомісячно, що еквівалентно 2100 доларів США за офіційним курсом НБУ на день укладення договору.

У разі збільшення індексу інфляції орендна плата підлягає збільшенню на індекс інфляції. У разі зміни законодавства, згідно чого буде введено податок на нерухомість, розмір орендної плати збільшується на розмір податку на нерухомість з моменту набрання чинності змін до законодавства (п.4.8, п. 4.9. договору).

На підставі п.5.1 договору, за невиконання або неналежне виконання умов договору сторони несуть відповідальність згідно законодавству України.

Згідно п.5.2 договору, у випадку несплати орендних платежів згідно п.п.4.1, 4.2 цього договору, протягом трьох місяців договір найму (оренди) може бути розірваний наймодавцем в односторонньому порядку з виплатою компенсації за проведений наймачем ремонт. В цьому випадку договір найму є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Пунктом 5.4 договору закріплено, що спори, які виникають за даним договором або у зв'язку з ним, не вирішені шляхом переговорів, розглядаються в судовому порядку.

Відповідно до п.7.1 договору, цей договір набуває чинності з моменту його підписання і діє до першого жовтня дві тисячі чотирнадцятого (01.10.2014) року. Якщо наймач подовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавцем протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений цим договором.

Згідно п.7.3 договору, дострокове розірвання цього договору можливе у випадках, передбачених чинним законодавством. Наймодавець має право вимагати розірвання договору у разі, якщо наймач користується об»єктом найму не за його призначенням або з порушенням умов договору найму, сторони повинні попередити одне одну про розірвання цього договору не пізніше як за два місяці до звільнення об'єкту найму.

У випадках, не передбачених цим договором, сторони керуються Цивільним кодексом України (п.7.4 договору).

25 липня 2008 року між сторонами укладено договір про внесення змін до договору найму (оренди), посвідченого приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Соляник А.В. 26 липня 2007 року за реєстром №3092. Договір про внесення змін посвідчений приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Соляник А.В. 25 липня 2008 року та зареєстрований в реєстрі під №6435 (а.с.14,15 т.1).

Відповідно внесених змін вбачається, що підпункти 1.6., 3.2.1. та 4.2. викладено в новій редакції:

«п.1.6. вбачається, що термін договору оренди встановлюється, з дня підписання договору і акту приймання-передачі об'єкту найму, тобто з 26 липня 2007 року по 01 грудня 2021 року, а в частині зобов'язань наймача по орендній платі - до повного виконання зобов'язань і погашення заборгованості.»

«п.3.1.2. Модернізувати, реконструювати та проводити капітальний ремонт об'єкту найму зі згоди наймодавця за свій рахунок, в тому числі в рахунок орендної плати. Витрати, пов'язані з проведенням ремонту та поліпшенням об'єкту найму не повинні перевищувати 265000 (двісті шістдесят п'ять тисяч) гривень.»

«п.4.2. Договірна орендна плата складає 10500 гривень щомісячно, що еквівалентно 2100 доларів США.

Сторони домовились про такий порядок розрахунку :

- наймачі здійснюють предоплату за договором оренди в загальній сумі 12685 гривень, що еквівалентно 2537 доларів США, яка буде перерахована в п'ятиденний термін з дня підписання цього договору на рахунок Наймодавця;

- з 01 грудня 2007 року по 30 грудня 2013 року щомісячна орендна плата складає 6330 гривень, що еквівалентно 1266 доларів США; за рахунок залишку орендної плати наймачі здійснюють поточний ремонт об'єкту найму, згідно з п.1.5 цього договору;

- з 01 січня 2014 року по 01 грудня 2021 року щомісячна орендна плата складає 10500 гривень щомісячно, що еквівалентно 2100 доларів США.

Останній платіж від наймачів надійшов на рахунок кооперативу 16 вересня 2013 року у сумі 4000 грн., що підтверджується копією виписки з банку про оплату орендних платежів за 16.09.2013 року (а.с.87т.1) та випискою АТ «УкрСиббанк» по рахунку № 5100 Будівельного кооперативу«Росток» за період з 20.07.2007р. по 22.09.2015 р. (а.с.101т.1).

Враховуючи те, що наймачі починаючи з квітня 2013 року не сплачують орендну плату, позивач, уточнивши свої позовні вимоги, здійснив розрахунок заборгованості по орендній платі на суму 2896908,44 грн. Окрім того, позивачем здійснено розрахунок 3% річних в сумі 86907,25 грн. Загалом позивач вважає, що розмір заборгованості по орендній платі та 3% річних становить 2983815,69 грн. Розрахунки викладені в заяві про зміни до позову (а.с.62-70т.1).

Під час розгляду справи в суді апеляційної інстанції, за клопотанням відповідачів була проведена судова будівельно-технічна експертиза (147-166 т.2).

Відповідно до висновку експерта № 41 від 21.07.2016р. ринкова вартість нежитлових приміщень площею 81,0 кв.м, що розташовані в підвальній частині житлового будинку по АДРЕСА_1 відповідно до технічного паспорту від 23 червня 2007 року без врахування ремонту складає 662740 грн.

Ринкова вартість нежитлових приміщень (кафе-піцерія) площею 81,00 кв.м., що розташовані в підвальній частині житлового будинку по вул. Європейська, 42а в м. Полтаві відповідно до технічного паспорту від 25 лютого 2009 року з врахування ремонту складає 2280150 грн.

Ринкова вартість нежитлових приміщень (прибудови) площею 33,60 кв.м., що розташовані в житловому будинку по АДРЕСА_1 та позначені в технічному паспорті від 25 лютого 2009 року під номерами «4а» (зал) та «4б» (газорозподільний щит) складає 945840 грн.

Ринкова вартість нежитлового приміщення (кафе-піцерія) загальною площею 112,40 кв.м., що розташоване в житловому будинку по вул. Європейська, 42а в м. Полтава відповідно до технічного паспорту від 25 лютого 2009 року з врахуванням ремонту складає 3164060 грн.

Переглядаючи висновки місцевого суду щодо наявності підстав для визнання розірваним і припиненим договору оренди та виселення відповідачів з нежитлового приміщення, колегія суддів виходить з наступного.

Відповідно ч.1 ст.759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до п. 3 ст. 6 ЦК України, сторони у договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Нормами статей 203, 627 ЦК України закріплено, що правочин є чинним, якщо його зміст не суперечить цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, волевиявлення учасників є вільним і відповідає їхній волі та спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначення умов договору.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч.1 ст. 628 ЦК України).

Відповідно до ст.611 ЦК України, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов'язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.

Договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи наймача, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір найму припиняється у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем (до ст.781 ЦК України).

Відповідно до ст.782 ЦК України, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Згідно ст.651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Як вбачається із умов укладеного договору оренди від 26 липня 2007 року, зокрема п. 5.2., у випадку несплати орендних платежів згідно п.п.4.1, 4.2 цього договору, протягом трьох місяців договір найму (оренди) може бути розірваний наймодавцем в односторонньому порядку з виплатою компенсації за проведений наймачем ремонт. В цьому випадку договір найму є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Позивачем до матеріалів справи надано копії опису вкладень до цінних листів, направлених 27.08.2015 року о 16:19 год. на ім'я ОСОБА_3 та ОСОБА_2 (а.с.79,80), з яких вбачається, що даним особам було направлено лист про розірвання договору на 4 арк.

Разом з цим, в матеріалах справи відсутній сам цей лист від 27 серпня 2015 року, на який посилається суд першої інстанції. За таких обставин, колегія суддів не має можливості дати оцінку такому листу, дослідивши його дійсний зміст та встановивши чи містить він попередження про розірвання договору в односторонньому порядку відповідно до п. 5.2. Договору.

Враховуючи наведене, колегія суддів не бере до уваги докази, що містяться на а.с.79,80, як такі, що підтверджують направлення наймачам попередження про розірвання договору до пред'явлення позову до суду, тобто до 27.08.2015 року.

Під час розгляду справи в суді першої інстанції, позивачем було змінено позовні вимоги шляхом подачі відповідної заяви суду 20 жовтня 2015 року.

До вказаної заяви додано копію листа від 29 вересня 2015 року, який БК «Росток» надіслав відповідачам за номерами відправлень №396 (ОСОБА_3 а.с.78т.1) та №400 (ОСОБА_2 а.с.77т.1), де орендарів повідомлено про відмову від договору та його припинення згідно п. 5.2. Договору, зазначено розрахунок заборгованості по орендній платі у гривні виходячи із еквіваленту доларів США, надано термін на звільнення приміщення протягом 3 днів з моменту отримання листа. В додатку надано виписку банку про надходження коштів від орендарів станом на 22 вересня 2015 року за період з 01.01.2007 року (а.с.71-74т.1).

Вказаний лист від 29 вересня 2015 року за номером відправлення 396 отримано наймачем ОСОБА_3 01 жовтня 2015 року, що підтверджується поштовим повідомленням про вручення (а.с.75т.1).

Щодо підтвердження отримання листа від 29 вересня 2015 року за номером відправлення 400 наймачем ОСОБА_2, то матеріали справи не містять цьому будь-яких належних і допустимих доказів.

Колегія суддів звертає увагу на те, що окрім п. 5.2., в п. 5.4. договору сторонами було визначено, про те, що спори, які виникають за даним договором або в зв'язку з ним, не вирішені шляхом переговорів, розглядаються в судовому порядку. Колегія суддів вважає, що, сам факт направлення повідомлення про розірвання і припинення договору оренди не свідчить про те, що між сторонами відсутній спір з цього питання та він вирішений шляхом переговорів в позасудовому порядку.

Окрім того, неотримання даного повідомлення одним із наймачів, вказує на недотримання процедури повідомлення всіх сторін договору про його розірвання в односторонньому порядку відповідно до п. 5.2. договору.

За таких обставин, колегія суддів погоджується з доводами відповідачів, що суд першої інстанції не дав належної оцінки п. 5.2. Договору оренди, яким визначено чіткий порядок розірвання договору в односторонньому порядку та не звернув уваги на недотримання даної процедури до моменту звернення до суду.

За обставин викладених вище, колегія суддів прийшла до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог про визнання розірваним і припиненим з 01 жовтня 2015 року договору оренди від 26 липня 2007 року разом із змінами до договору від 25 липня 2008 року. Так само не підлягає задоволенню позовна вимога про виселення із нежитлового приміщення, оскільки в даному випадку ця позовна вимога є похідною від вимоги про визнання договору розірваним.

Разом з цим, твердження відповідачів про необхідність з'ясування розміру компенсації за проведені будівельні та ремонті роботи, яка підлягає стягненню не користь відповідачів відповідно до п. 5.2. Договору, не беруться до уваги, оскільки відповідачами будь-які позовні вимоги до кооперативу з цього приводу не заявлялися, а відтак не були предметом розгляду в даній справі.

За таких обставин, висновки експертизи не беруться до уваги, оскільки не впливають на вирішення по суті наявного в суді спору.

Що стосується позовної вимоги про стягнення заборгованості по орендній платі, колегія суддів в повній мірі не погоджується з висновками суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Згідно ч.ч.1, 2 ст.762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.

Відповідно до ст.533 ЦК України, грошове зобов'язання має бути виконане у гривнях. Якщо у зобов'язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом. Використання іноземної валюти, а також платіжних документів в іноземній валюті при здійсненні розрахунків на території України за зобов'язаннями допускається у випадках, порядку та на умовах, встановлених законом.

З умов укладеного договору вбачається, що, орендна плата перераховується наймачем в безготівковій формі на поточний рахунок наймодавця, в гривнях. Розмір сплати орендної плати визначений в п. 4.2. (в редакції змін внесених договором від 25.07.2008р.) за відповідні періоди.

Враховуючи досягнуті умови договору, колегія суддів погоджується з висновком суду, що заборгованість по сплаті орендної плати повинна обраховуватися за кожний місяць відповідного періоду у визначеній сумі в гривнях.

За змістом ст.526 ЦК України зобов»язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Колегія суддів, вважає, що невірно оцінивши докази, надані позивачем, суд першої інстанції помилково прийшов до висновку, що відповідачами фактично було сплачено 49150 грн., так як згідно наданої Банком виписки по рахунку позивача шляхом обрахування простим математичним методом вбачається, що відповідачами було сплачено за період з 26.07.2007 року по 16 вересня 2013 року в рахунок оплати орендної плати - 82750 грн. (а.с.101т.1).

Окрім того, судом першої інстанції внаслідок неповного з'ясування фактичних обставин у справі не надано оцінки часткового погашення відповідачами заборгованості по орендній платі шляхом передачі коштів на оплату орендної плати голові кооперативу ОСОБА_5 на загальну суму 11434 грн., що підтверджується розписками останнього від 16.04.2008р., 09.08.2008р., 05.03.2008р., 20.12.2007р., 29.12.2007р., 09.01.2008р. (а.с.148-153).

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку , що відповідачами фактично сплачено орендну плату на суму 94184 грн. (82750 + 11434).

Відмовляючи в задоволення клопотання відповідачів про застосування строку позовної давності до вимог про стягнення заборгованості по орендній платі, суд першої інстанції виходив з того, що оскільки останній платіж було проведено 16 вересня 2013 року, а з позовом до суду позивач звернувся 27 серпня 2015 року, то строк позовної давності не пропущений.

З такими висновками, колегія суддів не погоджується, оскільки вони не відповідають нормам матеріального права, виходячи з наступного.

Згідно з нормою ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання) (ст. 610 ЦК України). Одним із видів порушення зобов'язання є прострочення - невиконання зобов'язання в обумовлений сторонами строк. При цьому в законодавстві визначаються різні поняття як «строк дії договору», так і «строк (термін) виконання зобов'язання» (ст.ст. 530, 631 ЦК України).

Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події (ч. 1 ст. 530 ЦК України).

Із встановлених у справі вбачається, що зобов'язання по сплаті орендної плати визначено щомісячними конкретними платежами до 10 числа поточного місяця (п.4.2., 4.4. Договору). Таким чином, позовна давність по вимогам про стягнення заборгованості по орендній платі, яка відповідно до умов договору визначена періодичними щомісячними платежами, повинна обчислюватися з моменту настання строку погашення чергового платежу та обраховуватися по кожному черговому платежу окремо.

Наслідки спливу позовної давності про які заявлено стороною у спорі, підлягають застосуванню відповідно до ст. 267 ЦК України.

Враховуючи вище викладене та те, що моментом звернення до суду є 27 серпня 2015 року, колегія суддів вважає, що позивач має право вимоги щодо стягнення заборгованості по орендній платі протягом загального строку позовної давності, який передує моменту звернення до суду з врахуванням строку сплати чергового платежу згідно договору, тобто з вересня 2012 року та в межах заявлених позовних вимог, тобто по 01.10.2015р.

Враховуючи те, що в період по 30.12.2013 року орендна плата визначена в розмірі 6330 грн., то з вересня 2012 року по грудень 2013 року підлягало сплаті 101280 грн. (6330х16міс.). В період з 01.01.2014р. по 01.10.2015р. орендна плата підлягала сплаті в розмірі 10500 грн., а тому за цей період заборгованість становить 220500 грн. Таким чином, загалом розмір заборгованості становить 321780 грн.

Від цього розміру підлягає вирахування сплачених коштів відповідачами у цей період та витрати, які вони понесли на здійснення ремонтних і будівельних робіт в межах максимальної суми 265000 грн., визначеної п. 3.1.2. (в редакції внесених змін договором від 25.07.2008р.)

Таким чином, розмір заборгованості по орендній платі становить 52780 грн. Розмір 3% річних в даному випадку буде становити 1583,40 грн., який обрахований судом за методом обрахування позивачем, наведеним у заяві про внесення змін до позову.

Враховуючи викладене, позовна вимога про стягнення заборгованості по орендній платі та 3 % річних підлягає частковому задоволенню в загальному розмірі 54363,40 грн., з яких: заборгованість по орендній платі - 52780 грн., 3 % річних - 1583,40 грн.

Субсидіарне стягнення заборгованості договором оренди не визначено, а тому стягнення заборгованості підлягає в солідарному порядку з відповідачів.

За таких обставин, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового про часткове задоволення позовних вимог.

Відповідно до ст. 88 ч. 5 ЦПК України понесені судові витрати сторонами підлягають перерозподілу.

Згідно уточнених позовних вимог позивач просив стягнути з відповідачів заборгованість по орендній платі та 3% річних у загальній сумі 2983815,69 грн.

Колегія суддів прийшла до висновку, що задоволенню ці позовні вимоги підлягають у загальній сумі 54363,40 грн. Таким чином пропорційність задоволених вимог становить 1,8% (54363,40х100:2983815,69=1,8), а пропорційність вимог, в задоволенні яких відмовлено становить 98,2% (100-1,8=98,2).

Позивачем за позовну вимогу майнового характеру було сплачено судовий збір в сумі 3654 грн. (а.с.1т.1).

Оскільки, вимоги позивача задоволено на 1,8%, то сплачений судовий збір за пред'явлення позовної вимоги майнового характеру підлягає стягненню на користь позивача в сумі 65,78 грн. (3654х1,8%=65,78), тобто по 32,89 грн. з кожного з відповідачів.

Відповідачами при подачі апеляційних скарг кожним було сплачено по 4019,40 грн. (а.с.147т.1, 82т.2).

Оскільки, в задоволенні позовної вимоги майнового характеру відмовлено на 98,2 %, то судовий збір на користь кожного з відповідачів підлягає стягненню з позивача по 3947,05 грн. (4019,40х98,2%=3947,05).

Судові витрати понесені відповідачем ОСОБА_3 за оплату експертизи не враховуються, так як висновки експертизи колегією суддів не були взяті до уваги під час розгляду даної справи.

В зв'язку з тим, що під час стягнення судових витрат на користь сторін пропорційно до задоволених і відмовлених в задоволенні вимог, як позивач, так і відповідачі поєднують одночасно статус боржника і стягувача, то колегія суддів приходить до висновку, що на користь позивача судові витрати не підлягають стягненню, а повинні бути вирахувані із суми, що підлягає стягненню на користь кожного з відповідачів. Таким чином, з позивача необхідно стягнути на користь кожного із відповідачів по 3881,27 грн. (3947,05-65,78=3881,27).

Керуючись ст.ст. 88, 303, 309 ч.1 п.3,4, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів, -

в и р і ш и л а:

Апеляційні скарги ОСОБА_2 та ОСОБА_3 - задовольнити частково.

Рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 03 грудня 2015 року- скасувати.

Ухвалити нове, яким позовні вимоги Будівельного кооперативу «Росток» до ОСОБА_2, ОСОБА_3 про визнання розірваним і припиненим договору оренди, стягнення орендної плати, виселення із нежитлового приміщення - задовольнити частково.

Стягнути солідарно з ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на користь Будівельного кооперативу «Росток» заборгованість по орендній платі в сумі 52780 грн. та 3% річних в сумі 1583,40 грн., а всього 54363,40 грн.

В задоволенні позовних вимог Будівельного кооперативу «Росток» до ОСОБА_2, ОСОБА_3 про визнання розірваним і припиненим з 01 жовтня 2015 року договору оренди від 26 липня 2007 року разом із змінами до договору від 25 липня 2008 року та виселення із нежитлового приміщення - відмовити.

Стягнути з Будівельного кооперативу «Росток» на користь ОСОБА_2 3881,27 грн. в рахунок відшкодування понесених судових витрат по оплаті судового збору за подачу апеляційної скарги.

Стягнути з Будівельного кооперативу «Росток» на користь ОСОБА_3 3881,27 грн. в рахунок відшкодування понесених судових витрат по оплаті судового збору за подачу апеляційної скарги.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржено до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Головуючий: (підпис) С.А.Гальонкін

Судді: (підпис) О.Ю.Кузнєцова (підпис) Л.М.Хіль

Згідно з оригіналом:

Суддя Апеляційного суду

Полтавської області С.А.Гальонкін