АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 655/600/15-ц
Номер провадження № 22-ц/791/803/2016
судді Апеляційного суду Херсонської області
у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий Дім Україна» до ОСОБА_2, фермерського господарства «Таїсія», треті особи, які не заявляють самостійних вимог: Відділ держгеокадастру у Горностаївському районі Херсонської області, Горностаївське районне управління юстиції Херсонської області про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.
Ухвалою від 16 березня 2016 року у даній справі колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Херсонської області погодилася з рішенням суду першої інстанції від 11 січня 2016 року, яким позовну заяву уповноваженого представника товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий Дім Україна» Фурдела Олега Васильовича про визнання договору оренди земельної ділянки недійснимзалишено без задоволення.
В обґрунтування такої правової позиції суди першої та апеляційної інстанції послалися на ту обставину, що між позивачем та ОСОБА_2 протягом 2012-2014 року існували відносини щодо користування земельною ділянкою на підставі укладеного письмового договору оренди землі від 10.12.2012 року, проте внаслідок нездійснення позивачем державної реєстрації договору останній не набув права на оренду земельної ділянки, а тому відсутні підстави вважати, що його права були порушенні та визнавати оспорюваний ним договір недійсним.
На мою думку, суд першої інстанції неправильно застосував положення закону, що регулюють правовідносини в сфері оренди землі.
Дійсно, за змістом ст.18, 20 Закону України «Про оренду землі», в редакції, яка діяла на момент укладення договору між ТОВ «ТД «Україна» та ОСОБА_2 від 10.12.2012 р., договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Однак не можу погодитися з висновком судів, що право позивача не підлягає судовому захисту, оскільки він не набув права оренди земельної ділянки через те, що не зареєстрував таке право.
Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України та ч.8 ст.93 ЗК відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом. Спеціальним законом, який регулює вказані правовідносини є Закон України «Про оренду землі».
Статтею 13 цього Закону визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
10 грудня 2012 року між ТОВ «Торговий Дім Україна» та ОСОБА_2, якій земельна ділянка належала на підставі Державного акту НОМЕР_1 на право власності на земельні ділянки від 01 березня 2002 року, був укладений договір оренди землі загальною площею 6,3658 га, у тому числі 2,36 га меліоративних земель, розташованих на території Каїрської сільської ради Горностаївського району Херсонської області строком на 5 років. Судом встановлено, що вказаний договір був підписаний сторонами, містить умови щодо об'єкта оренди, строку діє договору, орендної плати, зміни умов та припинення його дії.
На момент укладення договору оренди земельної ділянки між ТОВ ТД «Україна» та ОСОБА_2 від 10 грудня 2012 року, статтями 18, 20 Закону України «Про оренду землі» було визначено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Разом з тим, через 20 днів після його укладення, а саме 01 січня 2013 року вступив в силу Закон №1878-VI від 11.02.2010 року, яким до Закону України «Про оренду землі» внесені зміни, виключено з нього ст.18 та ст.20, які пов'язували набрання чинності договором оренди землі з його державною реєстрацією.
Також цим Законом виключено ч.3 ст.640 ЦК, яка пов'язувала момент укладення договорів з їх державною реєстрацією.
Таким чином, за загальною нормою - ст.638 ЦК України - договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Статтею 125 Земельного кодексу, в яку внесені зміни Законом від 05.03.2009 року передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Враховуючи, що на час прийняття цих змін був відсутній механізм реалізації Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та враховуючи положення п.2 розд.II Закону України №1878-VI від 11.02.2010 року, реєстрація прав на земельну ділянку відповідно до цього Закону не здійснювалась.
З 01.01.2013 року набрала чинності стаття 6 Закону України «Про оренду землі», якою передбачено, що право оренди земельної ділянки підлягає реєстрації відповідно до закону. Разом з тим, виникнення права оренди не пов'язувалась законодавцем з реєстрацією цього права, а отже діяла загальна норма - ст.638 ЦК України, за якою договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов.
Лише Законом №191-VIII від 12.02.2015 року до Закону «Про оренду землі» внесені зміни і ст.17 викладена в такій редакції: «Об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом». З цього часу виникнення у орендодавця права користування орендованою земельною ділянкою стало виникати з моменту реєстрації такого права.
За таких обставин вважаю, що оспорюваний договір оренди землі було укладено із порушенням вимог закону (ст. ст. 203, 215 ЦК України), оскільки згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» був чинним договір оренди землі, укладений ОСОБА_2 з ТОВ «ТД«Україна».
Суддя Апеляційного суду Херсонської області О.М. Полікарпова