Справа № 487/1398/15-ц
Провадження № 2/487/40/16
РІШЕННЯ

Іменем України

02.03.2016 року Заводський районний суд міста Миколаєва в складі: головуючого судді ОСОБА_1, секретаря ОСОБА_2, розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Публічного акціонерного товариства Укрсоцбанк до ОСОБА_3, ОСОБА_4, третьої особи - Товариство з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» про звернення стягнення на предмет іпотеки,-

ВСТАНОВИВ:

18.02.2015 року позивач ОСОБА_5 акціонерне товариство Укрсоцбанк (далі ПАТ Укрсоцбанк) звернулося до суду з позовом до ОСОБА_3 в рахунок часткового погашення заборгованості за договором кредиту №640/557-К557 від 21.09.2007 року станом на на 12.01.2015 року у сумі 2151438,99 грн. про звернення стягнення на предмет іпотеки квартиру АДРЕСА_1, шляхом визнання за ПАТ Укрсоцбанк права власності на вищевказану квартиру за вартістю визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності, з отриманням дублікатів правовстановлюючих документів на нерухомість у відповідних установах, підприємствах або організаціях незалежно від форм власності та підпорядкуванню, з можливістю здійснення ПАТ Укрсоцбанк всіх передбачених нормативно-правовими актами держави дій, необхідних для реєстрації права власності предмету іпотеки.

Позовні вимоги позивач обґрунтував тим, що 21.09.2007 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3 був укладений кредитний договір №640/557-К557, відповідно до умов якого остання отримала кредит в сумі 66618 євро зі сплатою 11,8% річних та кінцевим терміном повернення всієї заборгованості до 20.09.2022 року. Оскільки ОСОБА_3 умови кредитного договору не виконує взагалі, станом на 12.01.2015 року виникла заборгованість, яка становить 2151438,99 грн.. В якості забезпечення виконання ОСОБА_3 зобовязань за кредитним договором, між ним та Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» 21.09.2007 року був укладений договір іпотеки, за яким ОСОБА_3 передав в іпотеку майнові права на незакінчену будівництвом трикімнатну квартиру АДРЕСА_2. Відповідно до п. 1.9 договору іпотеки після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, а також після оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. Зазначений будинок прийнято в експлуатацію 18.10.2010 року за реєстраційним номером МК 000387. В супереч п.1. 9 договору іпотеки позичальник ухиляється від вчинення дій щодо реєстрації іпотеки та перенесення обтяжень на зазначене майно. Проте, відповідно до ст. 27 Закону України Про заставу передбачене збереження застави в разі переходу предмету застави у власність іншої особи. На підставі викладено, посилаючись на ст.ст. 33, 37 Закону України «Про іпотеку», а також положення договору іпотеки, позивач просив суд ухвалити рішення, яким в рахунок часткового погашення заборгованості ОСОБА_3 за кредитним договором звернути стягнення на спірну квартиру.

Ухвалою суду від 24.06.2015 року до участю у справі залучено в якості співвідповідача ОСОБА_4

Ухвалою суду від 04.09.2015 року до участю у справі залучено в якості третьої особи ТОВ Телец-ВАК.

14.07.2015 року позивач уточнив свої позовні вимоги в частині заборгованості за договором кредиту №640/557-К557 від 21.09.2007 року станом на на 10.07.2015 року яка склала 3250432,23 грн., а також уточнив адресу предмета іпотеки квартира АДРЕСА_3.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, підтвердив викладені обставини, просив про задоволення позову. При цьому, зазначив, що ОСОБА_4 є на теперішній час власником квартири АДРЕСА_4 (вул. Чигрина,94) та до нього відповідно до ст. 27 ЗУ «Про заставу», ст. 23 ЗУ «Про іпотеку» перейшли всі обовязки за іпотечним договором у тому ж обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки, набув статус іпотекодавця й має всі його права та несе всі його обов'язки за іпотечним договором.

В судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_3 - ОСОБА_6 позовні вимоги не визнав, просив в задоволенні позову відмовити посилаючись на те, що кредит був наданий ОСОБА_3 за договором кредиту №640/557-К557 від 21.09.2007 року з метою фінансування будівництва квартири АДРЕСА_5, відповідно до договору про участь у Фонді фінансування будівництва №04-09/07 від 21.09.2007 року, укладеного між ОСОБА_3 і ТОВ Фінансова компанія Телец-Капітал (фінансова компанія), будівництво здійснювалось ТОВ Телец-ВАК (забудовник). 21.09.2007 року ОСОБА_3 отримав кредит у сумі 66618 євро, після чого гроші були внесені на рахунок Фінансової компанії, яка цього ж дня перерахувала гроші на рахунок забудовника. В подальшому ОСОБА_3 звернувся до ТОВ Телец-ВАК з листом в якому відмовився від отримання у власність квартири на користь ТОВ Телец-ВАК, як поручителя за його кредитними зобов'язаннями, у зв'язку з неможливістю повернення кредиту. Протоколом зборів учасників ТОВ Телец-Капітал від 22.12.2010 року прийнято рішення про відкріплення об'єктів інвестування від довірителів та припинення управління коштами. ТОВ Телец-ВАК отримало свідоцтво про право власності на спірну квартиру та в подальшому укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 з ОСОБА_4 Крім того, відповідно до п. 1.9 договору іпотеки від 21.09.2007 року після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в п. 1.1 цього договору, а також після оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. Проте, після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, обтяження іпотекою збудованої квартири не зареєстровано, сторони не уклали додаткової угоди до іпотечного договору щодо змін у предметі іпотеки замість майнових прав, як це передбачено договором. При цьому, ОСОБА_4 набув право власності на обєкт вже завершеного будівництва на підставі договору купівлі-продажу, а не від ОСОБА_3, а тому не можна вважати, що ОСОБА_4 набув статусу іпотекодавця, що виключає можливість застосування в даному випадку ст. 23 ЗУ "Про іпотеку". Крім того, позивач в супереч ст. 37 ЗУ Про іпотеку не надав до суду оцінку предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. При цьому, судами усіх інстанцій, зокрема касаційної, розглянута справа за аналогічними обставинами та ПАТ Укрсоцбанк було відмовлено у задоволенні позову про звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі зазначених вище обставин.

В судовому засіданні представник третьої особи ТОВ Телец-ВАК - ОСОБА_6 позовні вимоги не визнав, просив задоволенні позову відмовити. Представник зазначив, що ТОВ Телец-ВАК є поручителем ОСОБА_3 за договором поруки №640/557-П557 від 21.09.2007 року. Кредит був наданий ОСОБА_3 за договором кредиту №640/557-К557 від 21.09.2007 року з метою фінансування будівництва квартири АДРЕСА_5, відповідно до договору про участь у Фонді фінансування будівництва №04-09/07 від 21.09.2007 року, укладеного між ОСОБА_3 і ТОВ Фінансова компанія Телец-Капітал (фінансова компанія), будівництво здійснювалось ТОВ Телец-ВАК (забудовник). 01.08.2007 року між фінансовою компанією і забудовником був укладений договір №1 Про організацію спорудження об'єкта будівництва та складений акт прийому-передачі майнових прав, за яких забудовник передав компанії майнові права на квартири, у тому числі квартиру №2. 21.09.2007 року ОСОБА_3 отримав кредит у сумі 66618 євро, після чого гроші були внесені на рахунок Фінансової компанії, яка цього ж дня перерахувала гроші на рахунок забудовника. В подальшому ОСОБА_3 звернувся до ТОВ Телец-ВАК з листом в якому відмовився від отримання у власність квартири на користь ТОВ Телец-ВАК, як поручителя за його кредитними зобов'язаннями, у зв'язку з неможливістю повернення кредиту. Протоколом зборів учасників ТОВ Телец-Капітал від 22.12.2010 року прийнято рішення про відкріплення об'єктів інвестування від довірителів та припинення управління коштами. Актом від 23.12.2010 року майнові права на вищезазначені об'єкти інвестування передано ТОВ Телец-ВАК. 23.02.2011 року ТОВ Телец-ВАК отримало свідоцтво про право власності на спірну квартиру. 15.08.2011 року між ТОВ Телец-ВАК та ОСОБА_4 укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3. Вважає, що майнові права на спірну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, відповідно до ст. 5 Закону України Про іпотеку в редакції, що діяла на момент укладення договору іпотеки, не могли бути предметом іпотеки. При цьому, договір №1 від 01.08.20007 року Про організацію спорудження об'єкта будівництва укладеного між ТОВ Фінансова компанія Телец-Капітал і ТОВ Телец-ВАК, на підставі якого майнові права на квартиру були передані ТОВ ФКТелец-Капітал і закріплені за ОСОБА_3, рішенням господарського суду Миколаївської області від 21.10.2011 року, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 20.12.2011 року визнано неправомірним, а тому зазначені майнові права банку передані в іпотеку неправомірно. При цьому, передача іпотекодержателю права власності на предметі іпотеки припиняє всі зобов'язання забезпечені іпотекою, а не часткові, як просить банк.

Відповідач ОСОБА_4 в судове засідання не зявився, про час та місце слухання справи був повідомлений належним чином, причини неявки суд не повідомив.

Заслухавши пояснення сторін, дослідив матеріали справи, суд приходить до наступного.

Згідно ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Згідно ст. 1 Закону України Про іпотеку іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника і порядку, встановленому цим Законом.

Іпоека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.

Отже, іпотека, як майновий спосіб забезпечення виконання зобов'язання є особливим (додатковим) забезпечувальним зобов'язанням, що має на меті стимулювати боржника до виконання основного зобов'язання та запобігти негативним наслідкам порушення боржником своїх зобов'язань або зменшити їх.

Відповідно до ст. 572 ЦК України, ч.1 ст. 33. ст. 39 Закону України Про іпотеку у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється, зокрема за рішенням суду.

Як встановлено судом, 21.09.2007 року між ТОВ Фінансова компанія Телец-Капітал та ОСОБА_3 укладено договір №04-09/07 про участь у Фонді фінансування будівництва, за умовами якого за останнім закріплено об'єкт інвестування квартира №2, що знаходиться за а першому поверсі, загальною площею 128,26 кв.м. та будувалася за адресою: м. Миколаїв вул. Чигрина, 94. Будівництво здійснювалось ТОВ Телец-ВАК на підставі договору №1 Про організацію спорудження об'єкта будівництва від 01.08.2007 року кладеного між товариством та ТОВ ФК Телец-Капітал. Вказаний договір рішенням господарського суду Миколаївської області від 21.10.2011 року, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 20.12.2011 року визнано неправомірним.

21.09.2007 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником всіх прав та обовязків є ОСОБА_5 акціонерне товариство «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3 було укладено кредитний договір №640/557-К557 відповідно до умов якого останній отримав кредит в сумі 66618 євро зі сплатою 11,8% річних та кінцевим терміном повернення всієї заборгованості до 20.09.2022 року. Повернення сум кредиту та процентів позичальник зобов'язався здійснювати щомісячно до 10 числа по 370 євро.

Згідно п.1.2 кредитного договору кредит був наданий ОСОБА_3 на фінансування будівництва відповідно до договору «Про участь у Фонді фінансування будівництва № 04-09/07 від 21.09.2007року, що укладений між ним та ТОВ «Фінансовою компанією «Телец-Капітал».

Крім того, 21.09.2007 року укладена додаткова угода №1 до договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 21.09.2007 року, яким цей договір доповнено третьою стороною - Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк».

З метою забезпечення виконання зобовязань ОСОБА_3 за даним кредитним договором, між ним та Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» 21.09.2007 року було укладено: договір іпотеки, за яким останній передав в іпотеку позивачу майнові права на незакінчену будівництвом трикімнатну квартиру №2, що будується в місті Миколаєві по вул. Чигрина, 94, посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу ОСОБА_7 Згідно п.1 2. договору іпотеки вартість предмету іпотеки становить 577080 грн., що складає за курсом НБУ на дату оформлення кредиту 81450,95 євро 95 центів.

Відповідно до п. 4.1 договору іпотеки, у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов'язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпеченні іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Предмет іпотеки (майнові права на незакінчену будівництвом квартиру) приватним нотаріусом ОСОБА_7 було обтяжено забороною.

Також 21.09.2007 року було укладено договір поруки №640/557-П557, за яким ТОВ «Телец-ВАК» зобовязалося перед Банком у повному обсязі солідарно відповідати з ОСОБА_3

ОСОБА_3, в порушення умов кредитного договору, своєчасно не виконував взятих на себе зобовязань щодо повернення суми кредиту та відсотків, внаслідок чого утворилась заборгованість, яка станом на 10.07.2015 року становить в гривневому еквіваленті 250432,23 грн. та складається: з 1492723,15 грн. - заборгованості за кредитом; 1318571,56 грн. - заборгованості за відсотками; 439137,51 грн. - пені.

З листа управління державної архітектурно-будівельної інспекції у Миколаївській області №1014-748-15 від 17.02.2015 року вбачається, що ТОВ Телец-ВАК видано Сертифікат відповідності №МК000387 від 18.10.2010 року закінченого будівництвом об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, який підтверджує готовність об'єкта до експлуатації Багатоповерховий житловий будинок, нове будівництво м. Миколаїв вул. Садова, 34 (будівельна адреса вул. Чигрина, 94).

Проте, ОСОБА_3 право власності на квартиру не оформив та не зареєстрував в установленому законом порядку, а звернувся до ТОВ Телец-ВАК з листом в якому відмовився від отримання у власність квартири на користь ТОВ Телец-ВАК, як поручителя за його кредитними зобов'язаннями, у зв'язку з неможливістю повернення кредиту.

Протоколом зборів учасників ТОВ Телец-Капітал №24 від 22.12.2010 року прийнято рішення про відкріплення об'єктів інвестування від довірителів та припинення управління коштами.

Актом від 23.12.2010 року майнові права на вищезазначені об'єкти інвестування передано ТОВ Телец-ВАК.

23.02.2011 року ТОВ Телец-ВАК отримало свідоцтво САЕ№ 203686 про право власності на квартиру АДРЕСА_3, виданого виконавчим комітетом Миколаївської міської ради 23.02.2011 року та зареєстрованого в Реєстрі прав власності на нерухоме майно в БТІ м. Миколаєва 24.02.2011 року за №23351.

15.08.2011 року між ТОВ Телец-ВАК та ОСОБА_4 було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3, посвідченого приватним нотаріусом ОСОБА_7

На час укладення договору купівлі-продажу від 15.08.2011 року у Єдиному реєстрі заборон відчуження нерухомого майна та Державному реєстрі іпотек записи про заборону на відчуження та про обтяження іпотекою спірної квартири відсутні.

Згідно ст. 23 Закону України Про іпотеку визначено, що у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця та має всі його права та несе всі його обов'язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Відповідно до ст. 19 Закону України Про іпотеку зміни та доповнення до іпотечного договору підлягають нотаріальному посвідченню. Відомості про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою підлягають реєстрації в установленому законом порядку. Стосуватися вони можуть, зокрема і у разі змін у предметі іпотеки.

Отже, цивільні права та обов'язки на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні договору, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Згідно п. 1.9 іпотечного договору від 21.09.2007 року передбачено, що після завершення будівництва та прийняття експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в п. 1.1 цього договору, а також після оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності на нього за іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. При цьому, нотаріус за повідомленням іпотекодержателя та за рахунок іпотекодавця реєструє обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості, а сторони протягом трьох робочих днів укладають додаткову угоду до цього договору, в якій змінюють опис предмета іпотеки: замість майнових прав відповідне нерухоме майно із зазначенням його реєстраційних даних, оціночної вартості, із посиланням на відповідний правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на це нерухоме майно. Зазначеною додатковою угодою можуть бути передбачені інші умови за згодою сторін (наприклад, зміни, пов'язані з можливими змінами в процесі будівництва характеристик нерухомості, зокрема, площі, планування приміщень, тощо). Зазначена додаткова угода є підставою для перереєстрації заборони відчуження предмета іпотеки, що накладається згідно з п. 1.10 цього договору.

Проте, судом встановлено, що після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, обтяження іпотекою збудованої квартири не зареєстровано, сторони не уклали додаткової угоди до іпотечного договору щодо змін у предметі іпотеки замість майнових прав на відповідне нерухоме майно, як це передбачено договором.

Отже, звернути стягнення шляхом визнання права власності на спірну квартиру, яка належить ОСОБА_4, за банком, який на підставі іпотечного договору з іпотекодавцем ОСОБА_3 мав зареєстровані обтяження в Державному реєстрі іпотек лише на майнові права на незакінчену будівництвом квартиру та за відсутності обтяження іпотекою спірної квартири, не можна.

Таким чином, ОСОБА_4 набув право власності на обєкт вже завершеного будівництва на підставі договору купівлі-продажу, а не від ОСОБА_3, а тому не можна вважати, що останній набув статусу іпотекодавця, що виключає можливість застосування в даному випадку ст. 23 Закону України "Про іпотеку".

Суд, не приймає до уваги доводи представника позивача, що дія договору іпотеки поширюється і на збудоване нерухоме майно, оскільки сторони іпотечного договору не вчинили дій щодо виконання умов іпотечного договору в частині реєстрації обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості та укладення додаткової угоди про зміну предмета іпотеки, тому вимоги банку є передчасними.

Таким чином, на підставі викладеного, суд приходить до переконання про відсутність підстав для задоволення позову.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України судові витрати по сплаті судового збору віднести за рахунок позивача.

Керуючись ст. ст. 11, 60, 212-215 ЦПК України суд, -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову Публічного акціонерного товариства Укрсоцбанк до ОСОБА_3, ОСОБА_4, третьої особи - Товариство з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» про звернення стягнення на предмет іпотеки - відмовити.

Рішення набирає законної сили через 10 днів з моменту його проголошення та може бути оскаржено до апеляційного суду Миколаївської області через Заводський районний суд м. Миколаєва в строк і порядок, встановлений ст.ст. 294. 296 ЦПК України.

Суддя: С.В. Щербина