Справа № 473/1107/16-ц
РІШЕННЯ

іменем України

"22" серпня 2016 р. Вознесенський міськрайонний суд Миколаївської області в складі: головуючого - судді Вуїва О.В., при секретарі Заблоцькій М.М.,

за участю: представників позивача ОСОБА_1, ОСОБА_2, відповідачки ОСОБА_3, представника центру соціально-психологічної реабілітації дітей служби у справах дітей Вознесенської міської ради ОСОБА_4, представників відповідача ФГ ОСОБА_5 - ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, представника Вознесенської місцевої прокуратури ОСОБА_8

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Вознесенська цивільну справу за позовом Фермерського господарства «Безуглого Віталія Володимировича» (далі ФГ «ОСОБА_1В.») до ОСОБА_3, Фермерського господарства ОСОБА_5 (далі ФГ ОСОБА_5П.) про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним,

ВСТАНОВИВ:

У березні 2016 року ФГ «ОСОБА_1В.» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_3, ФГ ОСОБА_5 про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним в якому вказувало, що 05 лютого 2005 року між ним та ОСОБА_9 було укладено договір оренди належної останньому земельної ділянки площею 6,96 га., розташованої на території Білоусівської сільської ради Вознесенського району, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Договір було укладено на 5 років з можливістю його поновлення на новий строк за згодою сторін та 15 липня 2005 року зареєстровано у Вознесенському секторі реєстрації Миколаївської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» Державного комітету України по земельних ресурсах про що в Державному реєстрі земель вчинено запис за №03.

Відповідно до його умов орендар набув право на особисте використання обєкта оренди за призначенням (для вирощування сільськогосподарських культур) взамін зобов'язання останнього щорічно протягом серпня, жовтня-листопада сплачувати орендну плату в грошовій або натуральній формі.

15 липня 2010 року строк дії договору закінчився. Проте позивач, за відсутності заперечень орендодавця, на договірних засадах продовжував користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату.

В той же час 14 січня 2016 року ОСОБА_9 без повідомлення позивача уклав договір оренди належної йому ділянки з іншим орендарем ФГ ОСОБА_5

31 січня 2016 року ОСОБА_9 помер.

Позивач вважав, що оспорюваний договір від 14 січня 2016 року укладений без врахування його переважного права на переукладення договору оренди землі на новий строк та того, що на момент укладення правочину він продовжує користуватися ділянкою на законних підставах, а тому просив визнати вказаний договір недійсним.

В судовому засіданні представники позивача ОСОБА_1, ОСОБА_2 позовні вимоги підтримали в повному обсязі.

Відповідачка ОСОБА_3, представник центру соціально-психологічної реабілітації дітей служби у справах дітей Вознесенської міської ради, як представник неповнолітньої ОСОБА_3 - ОСОБА_4, представник Вознесенської місцевої прокуратури ОСОБА_8, представники відповідача ФГ ОСОБА_5 - ОСОБА_5, ОСОБА_6 в судовому засіданні позовні вимоги не визнали, вказуючи на те, що ФГ «ОСОБА_1В.» після закінчення строку дії договору оренди від 05 лютого 2005 року не вчинило ряд передбачених договором та законом дії, необхідних для узгодження між сторонами орендних відносин можливості продовження договору (позивач не вчинив дій щодо завчасного повідомлення орендодавця про намір продовжити дію договору, не надіслав останньому проект додаткової угоди з тими ж чи іншими умовами та не надав йому строк, достатній для прийняття умов чи подачі заперечень проти продовження дії договору) внаслідок чого втратило переважне право на переукладення договору. За наведених обставин вважали, що ОСОБА_9 набув право на передачу належної йому ділянки в оренду іншій особі, а тому просили відмовити в задоволенні позову.

Заслухавши пояснення представників позивача ОСОБА_1, ОСОБА_2, відповідачки ОСОБА_3, представника центру соціально-психологічної реабілітації дітей служби у справах дітей Вознесенської міської ради ОСОБА_4, представників відповідача ФГ ОСОБА_5 - ОСОБА_5, ОСОБА_6, представника Вознесенської місцевої прокуратури ОСОБА_8, дослідивши матеріали справи в межах заявлених позовних вимог та на підставі наданих сторонами доказів, суд прийшов до наступного.

Зокрема судом встановлено, що 05 лютого 2005 року між ФГ «ОСОБА_1В.» та ОСОБА_9 було укладено договір оренди належної останньому земельної ділянки площею 6,96 га., розташованої на території Білоусівської сільської ради Вознесенського району, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Договір було укладено на 5 років з можливістю його поновлення на новий строк за згодою сторін та 15 липня 2005 року зареєстровано у Вознесенському секторі реєстрації Миколаївської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» Державного комітету України по земельних ресурсах про що в Державному реєстрі земель вчинено запис за №03.

Відповідно до його умов орендар набув право на особисте використання обєкта оренди за призначенням (для вирощування сільськогосподарських культур) взамін зобов'язання останнього щорічно протягом серпня, жовтня-листопада сплачувати орендну плату в грошовій або натуральній формі.

15 липня 2010 року строк дії договору закінчився. Проте позивач за відсутності заперечень орендодавця продовжував користуватися земельною ділянкою.

В той же час 14 січня 2016 року ОСОБА_9 уклав договір оренди належної йому ділянки з іншим орендарем ФГ ОСОБА_5

31 січня 2016 року ОСОБА_9 помер. Спадщину після його смерті прийняла неповнолітня ОСОБА_3

Аналізуючи вимоги та заперечення сторін, суд виходить з наступного.

Згідно ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин).

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент припинення дії договору оренди від 05 лютого 2005 року після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Проте в п. 8 договору оренди від 05 лютого 2005 року сторонами було узгоджено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Судом встановлено, що 15 липня 2010 року договір оренди земельної ділянки, укладений 05 лютого 2005 року між ФГ «ОСОБА_1В.» та ОСОБА_9 припинив свою дію.

В той же час орендар без дотримання передбаченої договором процедури його пролонгації, без оформлення окремого договору або додаткової угоди, однак за відсутності заперечень орендодавця продовжував користуватися земельною ділянкою.

При цьому з пояснень осіб, які беруть участь в справі, зокрема представника позивача ОСОБА_1 та письмових доказів, що містяться в матеріалах справи, зокрема накладних (а.с. 21-25) вбачається, що позивач протягом 2012-2015 років продовжував вносити орендну плату за користування землею, проте значна частина коштів передавалася сторонній особі, яка не мала повноважень представника орендодавця (ОСОБА_10І.). Докази щодо внесення плати за 2010-2011 роки, так і щодо належного виконання орендарем договору протягом 2005-2010 років (внесення орендної плати) в матеріалах справи відсутні.

Посилання сторони позивача на наявність письмового повідомлення від 29 травня 2010 року про доведення до відома ОСОБА_9 бажання орендаря продовжити орендні правовідносини суд не приймає до уваги, оскільки в матеріалах справи відсутні жодні докази направлення вказаного повідомлення орендодавцю або отримання його останнім.

Також суд вважає безпідставними доводи останнього про те, що орендні відносини після припинення дії договору продовжувалися на підставі нового договору оренди від 01 березня 2010 року. Як вбачається, вказаний документ, що був поданий в якості доказу стороною позивача лише в процесі розгляду справи, складений до закінчення строку дії попереднього договору та з невідомої причини не пройшов державну реєстрацію (згідно чинної на час його складання редакції ст. 18 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації). Крім цього дата його складання з незрозумілої причини передує даті складання орендарем повідомлення про бажання продовжити орендні правовідносини (хоча з логічної точки зору повинна бути зворотна процедура). Тому суд не приймає до уваги вказаний договір в якості доказу в звязку з його сумнівним характером, а також тим, що він не набрав чинності.

Разом з тим Законом N 3038-VI від 17 лютого 2011 року статтю 33 Закону України «Про оренду землі» викладено в новій редакції. А саме по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Як розяснено Верховним Судом України в своїх постановах, зокрема від 25 лютого 2015 року по справі №6-219цс14 та №6-10цс15, від 18 березня 2015 року по справі №6-3цс15 та №6-4цс15, від 10 червня 2015 року по справі №6-70цс15 стаття 33 Закону України «Про оренду землі» об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частині першій статті 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).

Так, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обовязки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати обєкт оренди для власних потреб.

Проте позивачем не доведено наступних обставин:

-факт належного виконання ним умов договору оренди протягом 2005-2015 років;

-дотримання ним передбачених договором та законом строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк;

-пропонування або укладення між ФГ «ОСОБА_1В.» та ОСОБА_9 додаткової угоди або окремого договору оренди землі;

-укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендарем на таких самих умовах, які запропоновані попереднім орендарем, а тому в задоволенні позову слід відмовити в зв'язку з його безпідставністю.

В силу ст. 88 ЦПК України також не підлягають відшкодуванню понесені позивачем судові витрати.

Керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 88, 209, 212, 213, 214, 215, 218 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ :

У задоволенні позовних вимог Фермерського господарства «Безуглого Віталія Володимировича» до ОСОБА_3, Фермерського господарства ОСОБА_5 про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним відмовити.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Миколаївської області через міськрайонний суд шляхом подачі апеляційної скарги протягом десяти днів з дня його проголошення.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя: О.В.Вуїв