Провадження №2/522/1397/16
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 вересня 2016 року

Приморський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого судді Кічмаренка С.М.,

за участю секретаря Мельник А.О.,

розглянувши матеріали цивільної справи за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2 до ОСОБА_3, третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_4 Сіті» про визнання попереднього договору дійсним та стягнення грошових коштів,-

за зустрічним позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1, ОСОБА_2, третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю « ОСОБА_4 Сіті», приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 про визнання дійсним договору,-

ВСТАНОВИВ:

Позивачі звернулись до суду із позовом до відповідача, який у подальшому був уточнений, по якому просить суд визнати дійсним договір від 07.08.2015 року купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, яка належить ОСОБА_3; стягнути з ОСОБА_3 грошову суму в розмірі 2 785 574 грн.

Заявлені вимоги обґрунтовують тим, що 07.08.2015 року між ОСОБА_2, за згодою чоловіка ОСОБА_1 та ОСОБА_3 укладено попередній договір купівлі -продажу квартири АДРЕСА_2, з зобовязанням укласти основний договір до 30.09.2015 року, під час підписання якого покупцем було передано продавцю грошову суму у розмірі 500 936,90 грн.

07.08.2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3, за участю ТОВ « ОСОБА_4 Сіті» укладено додатковий договір до попереднього договору, відповідно до умов якого покупець передав, а продавець прийняв в якості додаткового авансу грошову суму в розмірі 1 540 000 грн., що еквівалентно становило 70 000 дол. США. Додатковою умовою в якому визначено, що аванс передається для погашення іпотечного кредиту з послідуючим підписанням договору купівлі-продажу до 30.09.2015 року.

07.08.2015 року укладено договір про передачу авансу між ОСОБА_1 та ТОВ « ОСОБА_4 Сіті», в якому зазначено що загальна сума, яка підлягає оплаті при укладанні угоди по відчуженню обєкта нерухомості, а саме квартири АДРЕСА_3 становить 308 000 грн.

Сторони дійшли згоди щодо усіх істотних умов основного договору купівлі-продажу квартири і на підтвердження дійсних намірів про наступне укладання основного договору позивачем було передано відповідачу грошові кошти у якості авансу в рахунок основного договору. Однак, до теперішнього часу основний договір купівлі-продажу квартири між ними укладено не було, на думку позивачів відповідач навмисно ухиляється від будь-яких пропозицій, не реагує на усні та письмові вимоги щодо повернення суми авансу.

Підставою звернення до суду із даним позовом стали посилання позивачів на те, що у строк, обумовлений сторонами, договір купівлі-продажу укладений не був у звязку із неявкою ОСОБА_3 до нотаріальної контрори для підписання договору, грошові кошти їм також повернуті не були.

ОСОБА_3 звернулась до суду з зустрічною позовною заявою, по якій просила суд визнати дійсним попередній договір від 07.08.2015 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5, за реєстровим №3124; визнати додаткову угоду до попереднього договору частково недійсною в частині, згідно з якою покупець додатково передав продавцю грошові кошти в розмірі 1 039 064 грн., однак в додатковій угоді помилково зазначено повну суму за двома угодами, яка була передана продавцем покупцю та склала 1 540 000 грн.; визнати недійсною угоду про передачу авансу від 07.08.2015 року укладену між ОСОБА_6 та ТОВ « ОСОБА_4 Сіті» на суму 308 000 грн.

Заявлені вимоги ОСОБА_3 обґрунтовує тим, що договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме квартири АДРЕСА_3 не було укладено з вини покупців, враховуючи їх посилання на брак коштів у розмірі 11 000 дол.США. Усі необхідні дії для його укладання, враховуючи погашення іпотеки на вказану квартиру, ОСОБА_3 виконані були в повному обсязі та в строк, у звязку із чим в задоволенні позову просять суд відмовити в повному обсязі.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та представник позивачів первісний позов підтримали, просили суд його задоволньити, посилаючись на обставини викладені в ньому. В задоволенні зустрічного позову просили відмовити.

Представник відповідача в судовому засіданні первісний позов не визнав, заперечував проти його задоволення. Просив суд задовольнити зустрічний позов.

Представник третьої особи ТОВ « ОСОБА_4 Сіті» у судовому засіданні первісний позов підтримала, зустрічний позов не визнала.

Третя особа за зустрічним позовом приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу- Сімовнова О.Ю. надала до суду письмові пояснення, в яких зазначила, що з вини якої із сторін договору не відбулось підписання основного договору вона інформації не має. До закінчення терміну дії попереднього договру сторонни договору до неї не звертались. Будь-який інший правовий механізм, який надав би можливість сторонам договору здійснити своє волевиявлення щодо укладення та підписання основного договору сторонами не використовувався.

Суд, дослідивши матеріали справи, додані до неї документи, вислухавши пояснення сторін та допитавши свідків, приходить до висновку, що даний первісний позов підлягає задоволенню, а в задоволенні зустрічного позову слід відмовити з наступних підстав.

Судом установлено, що 07.08.2015 року між ОСОБА_2, за згодою чоловіка ОСОБА_1 та ОСОБА_3 укладено попередній договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_2, посвідчений Приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 та зареєстрований в реєстрі за № 3124.

Згідно з даним договором сторони зобовязуються в порядку та на умовах, встановленим попереднім договором у строк до 30.09.2015 року укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна, покупець зобов'язується сплатити продавцю під час підписання основного договору 737 262,00 грн., під час підписання попереднього договору покупцем було передано продавцю грошову суму у розмірі 500 936,90 грн.

Відповідно до п. 9 попереднього договору, у разі відмови від укладання основного договору покупцем, передана сума грошей, яка зазначена в цьому договорі, йому не повертається. У разі відмови від укладання основного договору продавцем передана сума грошей повертається покупцю та сплачується штраф у розмірі 500 936,90 грн.

07.08.2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3, за участю ТОВ « ОСОБА_4 Сіті» укладено додатковий договір до попереднього договору, відповідно до умов якого покупець передав, а продавець прийняв в якості додаткового авансу грошову суму в розмірі 1 540 000 грн., що еквівалентно становило 70 000 дол. США. Додатковою умовою в якому визначено, що аванс передається для погашення іпотечного кредиту з послідуючим підписанням договору купівлі-продажу до 30.09.2015 року.

07.08.2015 року укладено договір про передачу авансу між ОСОБА_1 та ТОВ « ОСОБА_4 Сіті», в якому зазначено що загальна сума, яка підлягає оплаті при укладанні угоди по відчуженню обєкта нерухомості, а саме квартири АДРЕСА_3 становить 308 000 грн.

На виконання вищезазначених домовленостей позивач сплатив грошові кошти. У відповідності до умов вищезазначених договорів зазначені вище суми розцінюється сторонами як аванс у рахунок основного договору.

Таким чином на правовідносини, що склалися між сторонами щодо одержання авансу в рахунок плати за договором купівлі-продажу квартири у майбутньому, поширюються загальні положення про аванс.

Відповідно до ст.. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 ЦК України.

Однією з встановлених ч. 2 ст. 11 ЦК України підстав виникнення цивільних прав та обовязків є, зокрема, договори.

Статтею 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

При цьому сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст.ст.6,627 ЦК України).

Згідно з ч. 1ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, тобто умов про предмет договору, умов, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усіх тих умов, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Стаття 635 ЦК України визначає, що попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Зобовязання припиняються на підставах, встановлених договором або законом (ч.2 ст. 598 ЦК України). Ці підстави зазначені в статтях 599, 600, 601, 604-609 ЦК України. За відсутності інших підстав, передбачених договором або законом, зобовязання припиняються його виконанням, проведеним належним чином.(ст.599 ЦК України)

Належним є виконання зобовязання, яке прийняте кредитором і в результаті якого припиняються права та обовязки сторін зобовязання. Виконання зобовязання це здійснення його сторонами покладених на них прав обовязків, що складають зміст зобовязання.

Частиною 1 ст. 530 ЦК України передбачено що якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до змісту ст.ст. 610, 612 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання.

Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Згідно ч. 2ст. 570 ЦК України якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Тобто у тих випадках, коли сторони домовились укласти договір, але відповідно його не оформили, сплачені в рахунок виконання договору платежі визнаються авансовими і повертаються в тому розмірі, в якому вони надавалися.

Таку правову позицію містить ухвала судової палати в цивільних справах Верховного Суду України від 26.02.2004 р., ухвала судової палати в цивільних справах Верховного Суду України від 21.06.2006 р.

Необґрунтоване ухилення однієї із сторін від укладення основного договору, передбаченого попереднім договором, може бути підставою для відшкодування другій стороні збитків, завданих простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (частина друга статті 635 ЦК України).

Вирішуючи спір про повернення авансу та відшкодування збитків, завданих одній із сторін попереднього договору, суду слід встановити причину не укладення основного договору, чи мало місце необґрунтоване ухилення однієї із сторін від укладення договору, а також з'ясувати умови відповідальності,які були встановлені попереднім договором.

Якщо це визначено умовами попереднього договору, то сума передоплати (авансу) залишається у продавця лише у разі невиконання умов цього договору з вини покупця.

Така правова позиція висловлена Верховним Судом України у Постанові від 24.10.2012р. у справі №6-119цс12 щодо неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, зокрема,статті 635 ЦК України.

Як вбачається з матеріалів справи та пояснень сторін, строк, передбачений попереднім договором від 30.09.2015 року, сплинув, однак сторонами основний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4 укладено не було.

Відповідно до п. 9 попереднього договору, у разі відмови від укладання основного договору покупцем, передана сума грошей, яка зазначена в цьому договорі, йому не повертається. У разі відмови від укладання основного договору продавцем передана сума грошей повертається покупцю та сплачується штраф у розмірі 500 936,90 грн..

В судовому засіданні були допитані в якості свідків: ОСОБА_7, ОСОБА_8, Міршафіелі Есфар Гуламаббас , ОСОБА_9, які пояснили, що договір купівлі-продажу не був укладений з вини продавця, покупець мав наміри укласти його у цей день.

Натомість, свідки ОСОБА_10 та ОСОБА_11 наголошували на тому, що договір не було укладено через ухилення позивачів ( покупців) від оплати повної суми за нього.

Таким чином, на підставі вищевикладеного, а також того, що в судовому засіданні не було доведено, що не укладення договору купівлі-продажу сталося з вини покупця (позивача), суд приходить до висновку, що аванс, сплачений позивачем на користь відповідачки у сумі 500 936,90 грн. згідно з умовами попереднього, підлягає поверненню відповідачкою позивачу, а також сума в розмірі 1 540 000 грн., визначена в якості авансу відповідно до додаткової угоди до попереднього договору.

Умова попереднього договору, про необхідність повернення авансу в разі не укладення основного договору, є грошовим зобовязанням, у разі не виконання якого застосовується положення ч. 2 ст. 625 ЦК України. (правова позиція висловлена Верховним Судом України у Постанові від 18.09.2013р. у справі №6-90цс13).

Згідно зі ст. 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.

Таким чином є правомірним стягнення з відповідача на користь позивача штрафу.

У ч. 3 ст. 551 ЦК України зазначено, що суд має право зменшити розмір неустойки, яка підлягає стягненню з боржника, якщо розмір неустойки значно перевищує розмір збитків, яких зазнав кредитор внаслідок порушення зобовязання боржником та а наявності інших обставин, що мають істотне значення.

Положення ст.. 616 ЦК передбачають право суду за певних умов зменшити розмір збитків та неустойки, які стягуються з боржника.

При цьому ЦК України не містить переліку цих обставин, але судова практика виходить з того, що істотне значення можуть мати обставини, які стосуються ступеня виконання зобовязання, причин невиконання або неналежного виконання, незначності прострочення у виконанні зобовязання, негайне добровільне усунення винною стороною порушення та його наслідків.

Таким чином, на виконання вимог ст.ст. 212214 ЦПК, виходячи із засад розумності та справедливості, враховуючи пояснення сторін по справі, свідків, звертаючи увагу на той факт, що позивачі по справі є вимушеними переселенцями з тимчасово окупованої території, суд вважає за можливе позовні вимоги задовольнити.

Щодо вимоги ОСОБА_3 про визнання дійсним попереднього договору від 07.08.2015 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5, за реєстровим №3124 слід зазначити наступне.

У відповідності зі ст.657 ЦК України договір купівлі-продажу укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

З наведеного вище слідує, що попередній договір до договору купівлі-продажу, як похідний від нього має укладатись й тій самій формі.

Згідно до ст. 220 ЦК України, якщо одна зі сторін повністю або частково виконала договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, а інша ухиляється від нотаріального посвідчення, суд вправі на вимогу однієї зі сторін визнати угоду дійсної.

Як вбачається з матеріалів справи, сторони дійшли згоди по всіх істотних умовах попереднього договору купівлі-продажу й виконали його умови, даний договір не є оспорюваним, тобто спору між сторонами з приводу його дійсності не виникло, у звязку із чим в задоволенні вимоги про визнання договору дійсним слід відмовити, оскільки його недійсність не оспорюється.

Щодо вимог про визнання додаткової угоди до попереднього договору частково недійсною в частині, згідно з якою покупець додатково передав продавцю грошові кошти в розмірі 1 039 064 грн., однак в додатковій угоді помилково зазначено повну суму за двома угодами, яка була передана продавцем покупцю та склала 1 540 000 грн.; визнання недійсною угоду про передачу авансу від 07.08.2015 року укладену між ОСОБА_6 та ТОВ « ОСОБА_4 Сіті» на суму 308 000 грн. слід зазначити, що згідно п.3 ст. 10 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень, а суд згідно ст. 11 ЦПК України розглядає цивільну справу в межах заявлених вимог і на підставі наданих сторонами доказів.

Представником ОСОБА_3 не надано до суду щодо неправомірних дій нотаріуса, та доказів що сума начебто помилково вказана в доповненнях до попереднього договору, що також підтвердилось показами свідків, допитаних в судовому засіданні.

Відповідно до ст.. 212 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.

Відповідно до ч.3 ст.213 ЦПК України, обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Висновки суду відповідають вимогам норм права, на які посилається суд під час розгляду справи і фактичним обставинам по справі, а також підтверджується зібраними по справі доказами.

У рішенні суду повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки, які є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Розглянувши справу повно, всебічно, обєктивно та неупереджено, суд вважає правомірними заявлені позовні вимоги з ОСОБА_1 та ОСОБА_2, які є обґрунтованими, тому вважає за можливе їх задовольнити, в задоволенні зустрічного позову суд вважає за необхідне відмовити, оскільки позивачем не доведено заявлених вимог.

На підставі викладеного та керуючись ст..ст.11, 15, 202, 509, 526, 530, 549, 610, 611, 615, 629, 635 ЦК України, ст.ст.. 3, 10, 11, 15, 57, 60, 64, 169, 197, 208, 209, 212-215 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1, ОСОБА_2 до ОСОБА_3, третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_4 Сіті» про визнання попереднього договору дійсним та стягнення грошових коштів,- задовольнити.

Визнати дійсним додатковий договір від 07.08.2015 року до договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_5, яка належить ОСОБА_3.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1, ОСОБА_2 грошову суму в розмірі 2 785 574 грн.

В задоволенні позову ОСОБА_3 до ОСОБА_1, ОСОБА_2, третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю « ОСОБА_4 Сіті», приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 про визнання дійсним договору,- відмовити повністю.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення, згідно ч.1 ст.294 ЦПК України.

Суддя: С.М. Кічмаренко

22.09.2016