Тальнівський районний суд Черкаської області
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

Єдиний унікальний номер:704/368/16-ц

18.08.2016 Тальнівський районний суд Черкаської області в складі:

головуючого - судді Дьяченка Д.О.

при секретарі Табачківській М.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Тальне цивільну справу за позовом ТОВ «Поташ-Агро» до ОСОБА_1 та ФГ ім. В.П.Чкалова про визнання договору оренди землі недійсним, визнання поновленим договору оренди землі та спонукання до вчинення дій,

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Поташ-Агро» (далі за текстом: Позивач або Орендар) звернулось до Тальнівського районного суду Черкаської області з позовом до ОСОБА_1 (далі за текстом: Відповідач-1 або Орендодавець) та ФГ ім. В.П.Чкалова (далі за текстом: Відповідач-2) про визнання договору оренди землі недійсним, визнання поновленим договору оренди землі та спонукання до вчинення дій.

Позивач свої вимоги обґрунтовує тим, що 01.04.2010 між Позивачем та Відповідачем-1 укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, розташованої в адмінмежах Потаської сільської ради, державна реєстрація якого проведена Тальнівським районним відділом Черкаської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам» 17.09.2010 за № 55, строк дії якого закінчився 31.10.2015. У зв'язку з цим Позивач вирішив скористатись своїм правом, передбаченим ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та п. 7 договору оренди земельної ділянки від 01.04.2010 на поновлення дії даного договору оренди земельної ділянки, для чого 21.07.2015 звертався до Відповідача з вимогою продовження договору оренди земельної ділянки від 01.04.2010 шляхом поновлення останнього. Однак, Відповідач-1 відмовився поновлювати дію договору оренди земельної ділянки від 01.04.2010 надавши 30.07.2015 Позивачу лист від 29.07.2015, в якому просив припинити будь-яке використання належної йому земельної ділянки після припинення договору оренди та повернути земельну ділянку протягом 10 днів з дати закінчення дії договору. В подальшому, 14.03.2016 Позивач дізнався, що Відповідач-1 уклав договір оренди земельної ділянки з Відповідачем-2, чим порушив переважне право Позивача на укладення договору оренди землі на новий строк.

Звертаючись до суду позивач просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки укладений між Відповідачем -1 та Відповідачем-2; визнати поновленим договір оренди земельної ділянки укладений між Відповідачем-1 та Позивачем 01.04.2010; зобов'язати Відповідача-1 вчинити дії щодо укладення з Позивачем додаткової угоди; стягнути з відповідача на користь позивача судові витрати.

Представник Позивача подав до суду заяву про те, що позовні вимоги підтримує, посилаючись на підстави, викладені в позовній заяві, просить суд їх задовольнити, справу слухати за відсутності представника.

Представник Відповідача-1 подав до суду письмове заперечення проти позову, яким просив відмовити в задоволенні позову, посилаючись на підстави, викладені в запереченні. Також, подав до суду заяву про те, що справу просить слухати за відсутності представника.

Відповідач-2 до початку розгляду справи подав до суду заяву про те, що позов не визнає, просить суд визнати Відповідача-2 неналежним відповідачем, оскільки позов між юридичними особами підлягає розгляду в суді іншої юрисдикції і має розглядатися господарським судом. Розгляд справи просить проводити за відсутності представника.

Суд, розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення Позивача та Відповідача-1, з'ясувавши фактичні обставини, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, дослідивши подані докази, дійшов наступного висновку.

Судом встановлено, що 01.04.2010 між Позивачем та Відповідачем-1 укладено договір оренди землі, державна реєстрація якого проведена Тальнівським районним відділом Черкаської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам» 17.09.2010 за №55 (далі за текстом: Договір)

Відповідно до п. 1, 2 Договору, Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в адмінмежах Потаської сільської ради. В оренду передається земельна ділянка приватної власності загальною площею 1,78 га, у тому числі 1,78 га ріллі.

Відповідно до п. 7 Договору, договір дійсний до 31 жовтня 2015 року. Після закінчення строку Договору Орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно п. 8 Договору, орендна плата вноситься Орендарем у змішаній формі в загальному розмірі 838 грн. з розрахунку не менше 3% від проіндексованої грошової оцінки земельної ділянки приватної власності. У рахунок орендної плати за договором продукція, послуги реалізуються за цінами орендаря.

Відповідно до п. 20, 35 Договору, після припинення дії Договору Орендар повертає Орендодавцеві земельну ділянку у стані не гіршому, порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Дія Договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно п. 41 Договору, договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір оренди землі від 01.04.2010 зареєстровано у Тальнівському районному відділі Черкаської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам», про що в Державному реєстрі земель вчинено запис, від 17.09.2010 за №55.

На виконання вимог п. 19 Договору, 01.04.2010 між Позивачем та Відповідачем підписано акт передачі та прийому земельної ділянки, згідно з яким сторонами Договору було проведено прийом-передачу в тимчасове користування на умовах оренди земельної ділянки площею 1,78 га, розташованої в адміністративних межах Потаської сільської ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму земельної ділянки, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Згідно з ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі», відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі», орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Згідно з ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ч. 4 ст. 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України, зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 Цивільного кодексу України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Судом встановлено, що, з урахуванням положень п. 7 Договору, Договір припинив свою дію 31.10.2015 в зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено внаслідок того, що Сторони Договору, при укладенні останнього, досягли в п. 7 Договору згоди з приводу того, що останнім днем дії договору є 31.10.2015 шляхом зазначення терміну дії - «до 31.10.2015».

Одночасно встановлено, що 21.07.2015 Відповідач-1 отримала лист-повідомлення Орендаря №35 від 21.07.2015 про його намір продовжити дію Договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди про поновлення терміну дії Договору оренди землі та внесення змін до нього. Проект додаткової угоди до договору оренди землі додавався до повідомлення. В проекті зазначалося, що розмір орендної плати складатиме 4% від проіндексованої нормативної грошової оцінки землі. Підпис орендаря при цьому у додатковій угоді був відсутній.

Відповідач-1, не погоджуючись з пропозицією орендаря, 29.07.2015 направив заяву, яку Позивач отримав 30.07.2015, про те, що просить припинити будь-яке використання належної йому земельної ділянки після припинення дії договору оренди землі та повернути земельну ділянку протягом 10 днів з дати закінчення дії договору за актом прийому-передачі.

Крім того, 29.12.2015 Відповідачем-1 було отримано лист-повідомлення №101 від 28.12.2015, в якому Позивач повідомляв про те, що 31.10.2015 закінчився термін дії Договору. Позивач, посилаючись на положення ст. 33 Закону України «Про оренду землі», пропонував Відповідачу-1 укласти додаткову угоду до договору оренди землі про його поновлення у місячний строк в обов'язковому порядку.

20.01.2016 Відповідач-1 направив Позивачу повідомлення від 20.01.2016 про те, що термін дії Договору закінчився 31.10.2015 та просив Позивача не чинити тиск, оскільки бажає отримати свою ділянку для власного використання.

Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо зазначено про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (ст. 6 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ч. 2 ст. 759 Цивільного кодексу України, законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно з ч. 3 ст. 762 Цивільного кодексу України, договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі», розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Згідно зі ст. 15 Закону України «Про оренду землі», орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є однією із суттєвих умов договору оренди.

Відповідно до ст. 288 Податкового кодексу України, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки , не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Згідно з вимогами ст. 632 Цивільного кодексу України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У визначених законом випадках застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Одночасно встановлено, що Відповідач-1, не погоджуючись, зокрема, з запропонованим розміром орендної плати (ціною договору), 29.07.2015 направив заяву, яку Позивач отримав 30.07.2015 про те, що просить припинити будь-яке використання належної йому земельної ділянки після припинення дії договору оренди землі та повернути земельну ділянку протягом 10 днів з дати закінчення дії договору за актом прийому-передачі.

Вищезазначені дії Відповідача-1 вказують на відсутність його волі продовжувати орендні відносини з Позивачем. Зі змісту заяв та листів-повідомлень між Позивачем та Відповідачем-1 вбачається, що між ними не досягнуто згоди щодо істотних умов додаткової угоди до Договору оренди землі про його поновлення, а саме щодо розміру орендної плати. Закон України «Про оренду землі» в ч. 4 ст. 33 передбачає, що при поновленні договору оренди землі, його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Хоча позивач посилається на те, що здійснював пропозицію Відповідачу -1 укласти Договір оренди землі, яким передбачено орендну плату в розмірі не нижче 5% від проіндексованої грошової оцінки, але доказів того, що дана пропозиція, оформлена Договором, надсилалася Відповідачу-1 чи будь-яким іншим шляхом була доведена до відома Відповідача-1, не надано, тому суд вважає даний факт недоведеним.

Також, вбачається намір Відповідача-1 використовувати земельну ділянку для власних потреб, про що свідчать листи направлені Відповідачем-1 Позивачу 29.07.2015, 20.01.2016.

За таких обставин, суд не вбачає наявності у Позивача переважного права на переукладення Договору оренди землі на новий строк. Такого висновку суд дійшов, враховуючи Правовий висновок Верховного Суду України від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14 про те, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" об'єднує два випадки пролонгації договору оренди. Зокрема, у частині першій статті 33 цього закону передбачено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки за умовами договору, перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, але реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).

Так, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та про своє рішення.

Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце:

- при укладенні договору оренди із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Отже суд, враховуючи вищевикладену правову позицію, дослідивши докази та обставини в їх сукупності, зокрема листи, направлені Відповідачем-1 Позивачу 29.07.2015, 20.01.2016 та листи-повідомлення №35 від 21.07.2015, №101 від 28.12.2015, встановив факт надіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови у поновленні Договору оренди землі на новий строк та намір Відповідача-1 (Орендодавця) використовувати земельну ділянку для власних потреб і факт повідомлення про це Позивача, що підтверджується вищезазначеними листами, а тому в даному випадку за вищевказаних обставин відсутні підстави для поновлення Договору оренди землі, адже наявність у добросовісного орендаря переважного права на поновлення договору не означає його обов'язкове поновлення за будь-яких умов. Оскільки відповідач заперечив можливість продовження орендних відносин з позивачем, що підтверджується листом від 29.07.2015, який Відповідач-1 направив Позивачу 30.07.2015, факт використання Позивачем земельної ділянки після закінчення строку дії договору не породжує будь-яких правових наслідків в розумінні суті ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

Позивач, на підтвердження своїх позовних вимог, також посилається на те, що між Відповідатем-1 та Відповідачем-2 було укладено договір оренди землі, об'єктом якого є земельна ділянка, належна Відповідачу-1 та орендована Позивачем.

Суд, дослідивши докази в їх сукупності, зокрема витребувані докази, а саме Інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №64057956 від 21.07.2016, дійшов висновку про те, що на момент розгляду справи, існування такої угоди не підтверджується.

Так, відповідно до вищевказаної інформаційної довідки, речове право орендаря Фермерського господарства «ім. В.П.Чкалова», а саме право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 1,778 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку серія та номер НОМЕР_1 належить ОСОБА_1 - припинено 15.04.2016, тобто фактично на момент розгляду справи не існує будь-якого іншого договору оренди спірної земельної ділянки, що об'єктивно виключає можливість визнання такого договору недійсним.

Відповідно до ч.1 ст.60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, тобто обов'язок доказування покладений на сторони.

Отже, за відсутності належних доказів на підтвердження існування договору між Відповідачем-1 та Відповідачем-2, суд не може дійти висновку щодо наявності підстав для визнання цього договору недійсним в силу відсутності такого договору.

Позивач також ставить позовну вимогу про спонукання Відповідача-1 до вчинення дій, а саме про спонукання Відповідача-1 до укладення з Позивачем додаткової угоди до Договору оренди землі.

Оскільки судом встановлено відсутність обставин, з якими чинне законодавство, зокрема ч.ч. 1, 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», пов'язує виникнення у орендаря права, а у орендодавця обов'язку на переукладення договору оренди земельної ділянки, суд дійшов висновку про те, що така позовна вимога не підлягає задоволенню. За таких обставин Позивач та Відповідач-1 не позбавлені можливості укласти договір оренди земельної ділянки на загальних підставах.

Оскільки сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України), підстави для спонукання Відповідача-1 до укладення договору відсутні.

Вирішуючи питання про стягнення судових витрат, суд керується ч. 1 ст. 88 ЦПК України, відповідно до якої стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Враховуючи, що позивачу повністю відмовлено в задоволенні його позовних вимог, суд вважає за доцільне відмовити в задоволенні позовних вимог щодо стягнення з Відповідачів на користь Позивача понесених ним судових витрат.

На підставі вищевикладеного та керуючись ст. ст. 3, 15, 60, 159, 212, 214, 215 ЦПК України, ст. ст. 203, 215 ЦК України, суд

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позову ТОВ «Поташ-Агро» до ОСОБА_1 та ФГ ім. В.П.Чкалова про визнання договору оренди землі недійсним, визнання поновленим договору оренди землі та спонукання до вчинення дій, відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Апеляційного суду Черкаської області протягом 10 днів з дня проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом 10 днів з дня отримання копії цього рішення.

Головуючий Д.О. Дьяченко