Справа № 303/504/16-ц
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

15 серпня 2016 року м. Ужгород

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Закарпатської області в складі:

головуючої судді Кожух О.А.,

суддів Кеміня М.П., Кондора Р.Ю.,

за участю секретаря Волощук В.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Мукачівського міськрайонного суду від 26 травня 2016 року по справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та укладеним, визнання права власності на незавершений будівництвом житловий будинок та земельну ділянку, -

в с т а н о в и л а :

У січні 2016 року ОСОБА_2 звернулася в суд із даним позовом посилаючись на те, що 26.09.2012 між нею та ОСОБА_1 було укладено нотаріально посвідчений попередній договір, згідно умов якого відповідач зобовязався у строк не пізніше одного місяця після повного погашення заборгованості відповідача по кредиту в Мукачівському відділенні АТ Дельта Банк за кредитним договором №390-0221002/ФК від 18.04.2008 продати ОСОБА_2 належні йому: незавершений будівництвом двоповерховий житловий будинок, реєстраційний номер РПВН 22724175, загальною площею 190,70 кв.м., готовність якого становить 80%, та земельну ділянку на якій він розташований площею 0,1000 га, кадастровий номер :01:011:0105, що знаходяться за адресою: м.Мукачево, вул.Комарова 1А, а ОСОБА_2 зобовязалася купити вищезазначене нерухоме майно від ОСОБА_1 на умовах та за ціну, вказаних у даному договорі.

Згідно п. 4 такого договору сторони передбачили, що купівля-продаж указаного будинку та земельної ділянки буде вчинена за 340 000 грн., незалежно від офіційного та ринкового курсу іноземних валют, інфляції та індексації. Вказана сума є істотною умовою основного договору, яка не підлягає зміні сторонами.

Відповідно п. 5 попереднього договору ОСОБА_2 взяла на себе зобовязання з погашення кредиту ОСОБА_1, який на момент посвідчення цього договору складає 254 749,13 грн. основного боргу та 2 393,97 гривень судового збору, на що боржник перед банком ОСОБА_1 погоджується підписанням окремої нотаріально посвідченої заяви.

Згідно нотаріально посвідченої заяви від 26.09.2012 ОСОБА_1 надав свою згоду на те, щоб грошові кошти для погашення кредиту та повязаних з ним платежів у Мукачівському відділенні АТ Дельта Банк (Укрпромбанк) здійснювала ОСОБА_2 від свого імені, з видачею на її імя відповідних підтверджуючих документів. При цьому відповідач ствердив, що сплачені нею кошти будуть зараховані як аванс при укладенні основного договору купівлі-продажу.

Позивачка вказувала, що 26.09.2012 нею було внесено кошти в розмірі 110 580 грн. на погашення простроченої заборгованості відповідача за кредитом, та судові витрати в сумі 2393,97 грн., а в подальшому нею вносились щомісячні платежі своєчасно за графіком. Загалом у сумі нею сплачено 240 770,15 грн. боргу та 2393,97 грн. судових витрат.

Також зазначала, що згідно розписок від 10.09.2012, 20.11.2012 18.12.2013 та ОСОБА_1 одержав від позивачки 11 000 доларів США за недобудований будинок та земельну ділянку.

Вказуючи на те, що відбулося повне виконання договору, але відповідач ухиляється від його нотаріального посвідчення, уточнивши 26.05.2016 позовні вимоги, ОСОБА_2 остаточно просила: - визнати договір купівлі-продажу між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на належний відповідачу ОСОБА_1 незавершений будівництвом двоповерховий житловий будинок, реєстраційний номер РПВН 22824175, загальною площею 190,70 кв.м. та земельну ділянку на якій розташований будинок площею 0,1000 га, кадастровий номер :01:011:0105, що знаходиться за адресою:м.Мукачево, вул.Комарова №1 А - дійсним та укладеним; - визнати за ОСОБА_2 право власності на незавершений будівництвом двоповерховий житловий будинок, реєстраційний номер РПВН 22824175, загальною площею 190,70 кв.м. та земельну ділянку на якій розташований будинок площею 0,1000 га, кадастровий номер :01:011:0105, що знаходиться за адресою: м.Мукачево, вул.Комарова №1 А.

Рішенням Мукачівського міськрайонного суду від 26.05.2016 позов задоволено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 сплачений судовий збір в розмірі 3 951,21 грн.

Дане рішення оскаржив ОСОБА_1 Посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить рішення місцевого суду скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову ОСОБА_2

Заслухавши апелянта та його представника, які апеляційну скаргу підтримали, та позивача і її представника, які рішення суду просили залишити без змін , дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з наступних підстав.

Під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд, відповідно до вимог ч. 1 ст. 303 ЦПК України, перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Відповідно до вимог ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним та обгрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно зясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до вимог ст. 214 ЦПК України, під час ухвалення судового рішення суд вирішує, чи мали місце обставини справи, якими обгрунтовуються вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються, які правовідносини випливають із встановлених обставин, яка правова норма підлягає застосуванню до цих правових відносин та інші.

Таким вимогам закону рішення місцевого суду не відповідає.

Відповідно до ст. ст. 10, 11, 59, 60 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи в межах заявлених вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, кожна сторона зобовязана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, доказування не може ґрунтуватись на припущеннях, а обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Задовольняючи позов ОСОБА_2 суд першої інстанції, посилаючись на положення ст ст 220, 638, 640 ЦК України, виходив із того, що сторони досягли згоди щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу спірного майна та відбулося його виконання - позивач, з врахуванням погашення заборгованості відповідача перед банком, сплатила ОСОБА_3 необхідні кошти, а відповідач передав позивачу ключі від будинку, але останній ухиляється від нотаріального посвідчення цього договору.

Проте з таким висновком місцевого суду погодитися не можна.

Згідно ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Встановлено, що ОСОБА_4 є власником земельної ділянки, яка знаходиться за адресою м. Мукачево, вул. Комарова, 1-А, Закарпатська область згідно державного акту про право власності на земельну ділянку серії ЗК № 056690 від 18.12.2006 (а.с. 20). Крім того, згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 54465426 від 03.03/2016 ОСОБА_4 є власником незавершеного будівництвом будинку, що знаходиться за адресою м. Мукачево, вул. Комарова, 1-А (а.с. 56-58).

Також з матеріалів справи вбачається, що 26.09.2012 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений попередній договір ВРТ № 643663, який посвідчений приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу ОСОБА_5, зареєстрований в реєстрі за № 1025. Відповідно до п.1 цього договору ОСОБА_1 зобовязався у строк не пізніше одного місяця після повного погашення заборгованості за кредитним договором № 390-0221002/ФК від 18.04.2008 року продати ОСОБА_2 належний йому незавершений будівництвом двоповерховий будинок та земельну ділянку на якій він розташований, що знаходяться за адресою м. Мукачево, вул. Комарова, 1-А, Закарпатська область. ОСОБА_2 в свою чергу зобовязалася купити цей будинок на умовах та за ціну, визначених цим договором. В п. 3 цього договору сторони узгодили ціну продажу будинку та земельної ділянки, яку визначили у 340000,00 грн. Крім того, відповідно до п.6 договору ОСОБА_1 ствердив про відсутність будь-яких прав щодо будинку та земельної ділянки у третіх осіб за виключенням ПАТ «Дельта Банк» (а.с.11)

Відповідно до заяви від 26.09.2012 ОСОБА_1 дав свою згоду на те, щоб грошові кошти для погашення кредиту та повязаних з ним платежів у Мукачівському відділенні АТ Дельта Банк (Укрпромбанк) здійснювала ОСОБА_2 від свого імені, з видачею на її імя відповідних підтверджуючих документів (а.с.12). У матеріалах справи містяться копії квитанцій, які підтверджують внесення ОСОБА_2 коштів на погашення кредитних зобовязань ОСОБА_1 (а.с.158-172) і ці обставини відповідачем визнаються. Згідно розписок від 10.09.2012, 20.11.2012 та 18.12.2013 ОСОБА_1 одержав від ОСОБА_2 кошти в загальній сумі 11 000 доларів США за недобудований будинок та земельну ділянку (а.с.13-15). Отримання цих коштів ОСОБА_1 також не заперечує.

В той же час, сторони визнають ту обставину, що відповідач відмовляється укладати основний договір купівлі-продажу.

ОСОБА_1 вважає, що ОСОБА_2 свої зобовязання за попереднім договором у повному обсязі не виконала, оскільки станом на 31.07.2015 його заборгованість перед АТ «Дельта Банк» становила 55140,21 грн. (а.с.86), і Кредитний договір припинив свою дію лише 14.12.2015 (а.с.90) після внесення всіх коштів самим ОСОБА_1

У статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів, в тому числі, вільне волевиявлення учасника правочину.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обовязковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Положення частини другої статті 635 ЦК України містять спеціальну норму, якою передбачено перелік правових наслідків порушення попереднього договору.

Цією нормою встановлено обовязок сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Примусове виконання зобовязання в натурі суперечить принципу вільного волевиявлення учасника правочину та вимогам статті 635 ЦК України про правові наслідки порушення зобовязання за попереднім договором.

Відповідно до частини третьої статті 635 ЦК України зобовязання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором, що унеможливлює виникнення основного договірного зобов'язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.

Відповідно до ст. 657 ЦК України (у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Відповідно до ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

За правилами ч. 2 ст. 220 ЦК України у випадку, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

Зазначена частина 2 статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору.

У даній справі встановлено, що відповідач після укладення попереднього договору не бажав укладення договору купівлі-продажу, волі на його укладення не мав, сторонами не було вчинено такий правочин у письмовій формі із зазначенням усіх істотних умов договору.

Укладення попереднього договору та виконання умов, які у ньому були передбачені, є лише передумовами для укладення основного договору, і не заміняє собою основний договір. Навпаки, внаслідок неукладення основного договору зобовязання, встановлене попереднім договором припиняється, і судом не може бути визнано укладеним договір, щодо якого не дотримана передбачена законом письмова форма.

Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства, прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу.

Інша сторона попереднього договору може претендувати на відшкодування збитків відповідно до частини другої статті 635 ЦК України.

Відповідна правова позиція викладена у Постанов Верховного Суду України від 02.09.2015 (справа №6-226цс14).

За таких обставин, судова колегія приходить до висновку, що договір, який не було вчинено у передбаченій законом письмовій формі, не може визнаватись дійсним у судовому порядку на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України, і, відповідно, в силу положень ст. ст. 640, 657 ЦК України, договір не може бути визнано укладеним. А отже й правові підстави для визнання за позивачем права власності на нерухоме майно, що є предметом вказаного правочину відсутні.

Зважаючи на викладене, рішення суду першої інстанції, відповідно до п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 309 ЦПК України, підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову ОСОБА_2

Відповідно до ст. 88 ЦПК Україні, стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею та документально підтверджені судові витрати. Якщо апеляційний суд ухвалює нове рішення, суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

За подання апеляційної скарги ОСОБА_1 було сплачено судовий збір в загальній сумі 3740,00 грн. (а.с.188,225), який слід стягнути на користь апелянта з позивача.

Керуючись ст.ст. 304, 307, п.п.1,3 ст. 309, 313, 314, 316, 317, 319 ЦПК Укра-їни, колегія суддів, -

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Мукачівського міськрайонного суду від 26 травня 2016 року скасувати та ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом двоповерхового житлового будинку та земельної ділянки, які розташовані за адресою: м Мукачево, вул. Комарова № 1 «А» - дійсним та укладеним, та визнання права власності за ОСОБА_2 на вказане майно відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 3740,00 грн. судового збору, сплаченого за подання апеляційної скарги.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення і протягом двадцяти днів може бути оскаржене шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Головуюча

Судді: