Справа № 291/410/15-ц
Ружинський районний суд Житомирської області
Р І Ш Е Н Н Я

І м е н е м У к р а ї н и

27 липня 2016 року

Ружинський районний суд Житомирської області у складі :

головуючого - судді Нейла В. М.

при секретарі - Герасимчук Н.П.

з участю - представника ПрАТ «ТАКО» ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт.Ружині Житомирської області цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Украгроінвест Холдинг» до ОСОБА_2, Приватного акціонерного товариства «Технологічна аграрна компанія об'єднана» про визнання недійсним договору оренди землі

встановив:

В квітні 2015 року ТОВ "Украгроінвест Холдинг" звернулося до суду з позовом. Просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 01 серпня 2014 року, укладений між ОСОБА_2 і ПАТ «ТАКО» про оренду земельної ділянки площею 4,20 га, кадастровий номер :03:000:0092, яка належить ОСОБА_2 на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЖТ №124840 від 15 червня 2004 року. Зазначало, що 12 травня 2006 року між сторонами укладено зареєстрований у встановленому порядку договір оренди належної відповідачці земельної ділянки площею 4,20 га, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а 25.12.2009 - додаткову угоду до цього договору, відповідно до яких строк дії договору було продовжено до 2019 року. На підставі вказаного договору позивач користується належною відповідачці земельною ділянкою. Проте 01.08.2014 року відповідач уклала з ПАТ «ТАКО» ще один договір оренди землі, за яким передала в оренду ПАТ «ТАКО» земельну ділянку, яка перебуває в оренді у позивача. Оскільки на одну і ту земельну ділянку оформлені документи, які підтверджують право оренди, і надають обом суб'єктам господарювання право приступати до обробки земельної ділянки та отримувати з неї врожай, позивач вважає, що укладений відповідачем та ПАТ «ТАКО» договір оренди землі порушує його права та суперечить вимогам законодавства.

Під час розгляду справи в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, залучено ПАТ «ТАКО». Крім того, ПАТ «ТАКО» було залучено до участі в справі як співвідповідача.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав з наведених вище підстав.

Відповідачка ОСОБА_3 в судове засідання не з'явилась, заперечень відносно позову до суду не подала.

Представник відповідача - ПрАТ «ТАКО» просив суд в задоволенні позовних вимог відмовити, пояснивши, що ПрАТ «ТАКО» вважає, що додаткова угода, на яку посилається позивач, є неукладеною, оскільки не було проведено державну реєстрацію цієї угоди виконавчим комітетом відповідної сільської ради. Реєстрація угоди, яка була проведена відділом ДЗК, на думку представника, не відповідає вимогам законодавства, так як ДП «Центр державного земельного кадастру» не був наділений правом проводити державну реєстрацію договорів оренди землі і, відповідно, провів таку реєстрацію з перевищенням своїх повноважень. А тому спірна земельні ділянка на час укладення договору оренди землі між ПАТ «ТАКО» та відповідачкою в оренді у позивача не перебувала і, відповідно, укладений договір оренди землі не порушує прав позивача.

Крім того, рішенням Ружинського районного суду від 03.11.2014 р. додаткову угоду від 25.12.20109 року визнано недійсною.

Суд, вислухавши пояснення осіб, які беруть участь у справі, дослідивши письмові докази, встановив наступне.

Частиною четвертою ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цьогоКодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст.627 ЦК України ).

За змістом ч.2 ст.792 ЦП Українимайнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства -ЗК України,Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі»визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно дост. 13 Закону України «Про оренду землі»під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Об'єктом оренди є земельна ділянка.

Як видно із матеріалів справи, ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 4,20 га, розташованої на території Топорівської сільської ради Ружинського району Житомирської області, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :03:000:0092, що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЖТ №124840, виданого 15.06.2004 року на підставі рішення Ружинської районної державної адміністрації від 26.02.2004 року №116 ( а.с.12).

12 травня 2006 року між власником земельної ділянки площею 4,20 га ОСОБА_2 і ТОВ «Украгроінвест Холдинг» - як орендарем земельної ділянки, на 5 років був укладений договір оренди спірної ділянки, зареєстрований 01 жовтня 2006 року за №84 у Державному реєстрі земель Ружинського відділення Житомирської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» ( а.с.5-8).

25 грудня 2009 року між тими ж сторонами укладено додаткову угоду до договору - продовжено строк договору на 10 років, зареєстрований у Ружинському відділі Житомирської філії ДП «Центр державного земельного кадастру» (запис №56 від 25.12.2009року) ( а.с.10).

За правилами ч.1 ст.236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Рішенням Ружинського районного суду Житомирської області від 3 листопада 2014 року, яке набрало законної сили, додаткова угода від 25.12.2009 року визнана недійсною та витребувано у ТОВ «Украагроінвест Холдинг» та повернуто ОСОБА_2 належну їй відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку серії ЖТ № 124840 земельну ділянку площею 4,20 га ( а.с.198-201).

Таким чином додаткова угода є недійсною з моменту її вчинення, а саме з 25 грудня 2009 року. Строк дії договору оренди від 11 травня 2006 року закінчився 11 травня 2011 року.

Згідно з п.8 договору оренди від 11 травня 2006 року після закінчення строку його дії орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк; у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію договору.

Пунктом 37 цього договору оренди встановлено, що дія договору припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи - орендаря.

Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки.

За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов'язки.

У ст. 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Так, частинами першою-п'ятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'зки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі»та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі»передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користува-тися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про запере-чення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендо-давець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частинами восьмою, дев'ятоюстатті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі ук-ладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Зазначена правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 23 березня 2016 року № 6-1206цс15, яка згідно зіст. 360-7 ЦПК Україниє обов'язковою для судів.

Судом встановлено, що ТОВ «Украгроінвест Холдинг» не направляло на адресу ОСОБА_2 повідомлення про свій намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на

новий строк із проектом додаткової угоди у визначеному Законом України «Про оренду землі» порядку.

01 серпня 2014 року ОСОБА_2 уклала договір оренди спірної земельної ділянки з ПАТ «ТАКО». Відтак, спірний договір оренди був укладений між ОСОБА_2 та ПАТ «ТАКО» після закінчення строку дії договору оренди від 11 травня 2006 року.

Той факт, що ТОВ «Украгроінвест Холдинг» продовжувало користуватись спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії оренди 11 травня 2011 року не свідчить про продовження договору оренди на попередніх умовах.

Таким чином, строк дії договору оренди від 11 травня 2006 року закінчився, право позивача на переважне поновлення договору оренди землі не порушено, оскільки ТОВ «Украгроінвест Холдинг» та ОСОБА_2 не дотримались вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі» щодо поновлення цього договору, а тому суд відмовляє у задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 203,215,216 ЦК України, Законом України «Про оренду землі», ст.ст.60, 88, 213, 215 ЦПК України, суд

вирішив:

У позові товариства з обмеженою відповідальністю «Украгроінвест Холдинг» до Дов-

галь ОСОБА_4, приватного акціонерного товаритсва «Технологічна Аграрна Компанія Об'єднана» про визнання договору оренди землі недійсним відмовити.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку на апеляційне оскарження.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Апеляційного суду Житомирської області через Ружинський районний суд протягом десяти днів з дня його проголошення, а особою, яка не була присутня в судовому засіданні під час проголошення судового рішення - протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя В. М. Нейло.