АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА
Справа №22ц/796/3781/16 Головуючий у 1 інстанції - Середа К.О.
Доповідач - Панченко М.М.
У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

16 березня 2016 року м.Київ

Колегія судової палати в цивільних справах Апеляційного суду м.Києва у складі:

Головуючого судді Панченка М.М.

Суддів Волошиної В.М., Барановської Л.В.

При секретарі Желепі О.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Києві апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Печерського районного суду м.Києва від 2 вересня 2015 року у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3, третя особа ОСОБА_1 про часткове визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, переведення прав та обов»язків покупця за договором купівлі-продажу квартири, визнання права власності,-

В С Т А Н О В И Л А:

У грудні 2014 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_3, третя особа ОСОБА_1 і просив винести рішення, яким визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, посвідчений Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тарасюком М.В. від 12.08.2011 року за реєстровим №2239, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_1, в частині прав та обов»язків покупця.

Позивач просив перевести на нього права та обов»язки покупця за указаним договором та визнати за ним право власності на цю квартиру.

Послався на те, що, починаючи з 1.06.2011 року, відповідно до договірних відносин з ОСОБА_3, він орендував спірну квартиру, а згідно попереднього договору від 1.06.2011 року, він передав відповідачці ОСОБА_3 авансовий платіж у розмірі вартості зазначеної квартири, купівлю-продаж якої сторони домовилися здійснити у майбутньому.

Оскільки, як вважав позивач, власник спірної квартири ОСОБА_3 порушила договірні умови договору оренди, а також порушила вимоги ст.820, ч.2 ст.777 ЦК України, що виразилось у продажі нею спірної квартири третій особі ОСОБА_1, позивач звернувся з цим позовом до суду.

Рішенням Печерського районного суду м.Києва від 2.09.2015 року позов задоволено /а.с.126-130/.

Судовим рішенням визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири від 12.08.2011 року за адресою АДРЕСА_1, загальна площа якої становить 218,6 кв.м., посвідчений Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тарасюком М.В., зареєстрованого в реєстрі за №2239, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 у частині покупця.

Також переведено на ОСОБА_2 права та обов»язки покупця за указаним договором купівлі-продажу спірної квартири від 12.08.2011 року.

Визнано за ОСОБА_2 право власності на квартиру, зареєстровану у Комунальному підприємстві Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об»єкти нерухомого майна в реєстровій книзі за №415-126, номер запису 44309, реєстраційний номер майна 34361682, яка розташована за адресою АДРЕСА_1.

З урахуванням ухвали Печерського районного суду м.Києва від 9.11.2015 року про внесення виправлень в резолютивній частині рішення, в порядку розподілу судових витрат, відповідно до ст.88 ЦПК України, ухвалено стягнути з громадянина Канади ОСОБА_2 (паспорт типу НОМЕР_1 від 27.05.2008 рок, виданий у м.Калгарі) судовий збір у розмірі 3.654 грн./а.с.160-162/.

В поданій апеляційній скарзі ОСОБА_1, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення в повному обсязі, та ухвалити нове рішення про відмову у позові / а.с.135-137/.

Скаржник послався на те, що на час розгляду справи він є єдиним законним власником спірної квартири, а про договір оренди від 1.06.2011 року, який був укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 йому нічого не було відомо на час придбання ним квартири.

Крім того зазначив, що указаний договір оренди є господарським договором, який, відповідно до ст.179 Господарського кодексу України мають право укладати лише суб»єкти господарювання, які зареєстровані відповідно до вимог чинного законодавства. Відповідач ОСОБА_3 на дату укладання договору оренди не була суб»єктом господарювання, що підтверджується відсутністю реквізитів в цьому договорі оренди та в єдиному державному реєстрі, крім того, суд першої інстанції не вжив заходів щодо дослідження фактів дійсності цього договору, оскільки на договорі, що був представлений суду відповідачем, відсутній підпис позивача ОСОБА_2, а клопотання про призначення експертизи були відхилені. Крім того, як зазначив скаржник, платежі, які сплачувалися на підставі договору оренди прирівнюються до особливо великих розмірів. А тому мають бути здійснені через банківські установи і підтвердження таких платежів може бути лише відповідна виписка з банківської установи.

Також, на думку скаржника, попередній договір від 1.06.2011 року купівлі-продажу спірної квартири, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, є недійсним, оскільки укладений з недотриманням його нотаріальної форми в силу п.1 ст.635 ЦК України, а тому в силу недійсності цього договору, кошти, які передав ОСОБА_2, як авансовий платіж, ОСОБА_3, на підставі ст.216 ЦК України повинні бути повернуті покупцю за попереднім договором ОСОБА_2.

У зв»язку з цим, як вважав скаржник, суд, при вирішенні питання суми, яка повинна бути внесена на депозит суду позивачем ОСОБА_2, безпідставно врахував кошти у сумі 1.500.000 грн., які передані ним ОСОБА_3 при укладанні попереднього договору купівлі-продажу квартири.

Заслухавши доповідь по справі, пояснення скаржника ОСОБА_1 та представників сторін, вивчивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу належить відхилити, а рішення залишити без змін з таких підстав.

Відповідно до ст.303 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обгрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Як слідує із матеріалів справи і таке встановлено судом, між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 1.06.2011 року укладено договір оренди квартири АДРЕСА_1, загальною площею 218,6 кв.м., терміном на 35 місяців. ОСОБА_3 та ОСОБА_2. Орендна плата за весь період користування квартирою складає 840.000 грн. /а.с.8-9, 10,11-12,38,39/.

Відповідно до пунктів 2.1. та 2.4. цього договору оренди, його сторонами обумовлено, що орендар ОСОБА_2 має переважне право придбання орендованої квартири у разі її відчуження, а орендодавець ОСОБА_3 не має права її відчужувати без попередньої письмової згоди орендаря.

Відповідно до Акту приймання передачі до договору оренди від 1.06.2011 року орендодавець ОСОБА_3 передала, а орендар ОСОБА_2 прийняв у користування вище зазначену квартиру /а.с.10/.

Згідно розписки від 1.06.2011 року виданої ОСОБА_3 на ім»я ОСОБА_2, вона отримала від останнього 840.000 грн. за весь період оренди спірної квартири /а.с.38/.

Крім того, 1.06.2011 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено попередній договір купівлі-продажу зазначеної квартири, за яким сторони домовились у майбутньому укласти договір купівлі-продажу цієї квартири за 1.500.000 грн.

Указану суму, 1.500.000 грн., як авансовий платіж, ОСОБА_3 отримала від ОСОБА_2 1.06.2011 року, що підтверджується відповідною розпискою /а.с.39/.

Незважаючи на те, що в обумовлений термін для укладання основного договору купівлі-продажу квартири, її продавець ОСОБА_3, не з»явилась, покупець квартири за попереднім договором ОСОБА_2 до суду про повернення авансового платежу не звертався.

Указані обставини представниками ОСОБА_3 та ОСОБА_2 не заперечувались.

Оригінал договору оренди, на якому містяться підписи сторін за цим договором, оглянутий судом першої інстанції,

Скаржником ОСОБА_1 не заявлялись вимоги про визнання недійсними вище зазначених договорів оренди та попереднього договору, укладених між ОСОБА_3 та ОСОБА_2, у зв»язку з чим, суд відхиляє доводи скаржника в частині їх недійсності, оскільки статтею 204 ЦК України встановлена презумпція правомірності правочину, тобто, правочини є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Між тим, в порушення договірних умов про переважне право придбання спірної квартири орендарем ОСОБА_2, не попередивши його про продаж квартири, ОСОБА_3 здійснила відчуження цієї квартири на користь ОСОБА_1 за 1.500.000 грн., відповідно до договору купівлі-продажу від 12.08.2011 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тарасюком М.В. за реєстровим №2239/а.с.16/.

Фактично за цим договором купівлі-продажу квартири ОСОБА_1 сплатив ОСОБА_3 1.527.707 грн.

Згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстрів до 2013 року щодо об»єкта нерухомого майна слідує, що 18.08.2011 року право власності на указану за квартиру за покупцем ОСОБА_1 зареєстроване за реєстраційним №34361682 /а.с.35/.

Після того, як, у листопаді 2014 року ОСОБА_2 звернувся письмово, у відповідності з домовленістю за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 1.06.2011 року, до ОСОБА_3 з пропозицією з»явитись 3.12.2014 року о 10.00 год. до нотаріуса про укладення основного договору купівлі-продажу квартири, ОСОБА_3 йому відповіла листом від 28.11.2014 року про те, що указана квартира відчужена, після чого ОСОБА_2 звернувся з цим позовом до суду/а.с.14-15,17/.

Вважаючи, що оскільки на час укладення вище зазначеного договору купівлі-продажу квартири, позивач ОСОБА_2 був її наймачем, і, відповідно, мав переважне право на придбання цієї квартири, позивач , посилаючись на ст.777, ч.4 ст. 362, 822 ЦК України, просив задовольнити позов та перевести на нього права і обов»язки покупця за договором купівлі-продажу квартири від 12.08.2011 року.

Дійшовши висновку про задоволення позову та переведення прав та обов»язків покупця на квартиру за позивачем ОСОБА_2, суд першої інстанції обґрунтовано керувався ст.822 ЦК України, згідно якої у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.

Отже, оскільки спірна квартира на момент її відчуження ОСОБА_1 перебувала в оренді у позивача ОСОБА_2, зазначене свідчить про порушення його прав на переважне право придбання орендованої ним квартири.

При цьому судом першої інстанції правомірно зазначено, що, оскільки механізм реалізації наймачем свого переважного права, передбаченого ст.822 ЦК України не встановлений, тому в силу ч.1 ст.8 ЦК України за аналогією закону, підлягають застосуванню правила ст.362 ЦК України, якою врегульовані відносини переведення прав покупця на співвласника майна, відчуження якого відбулось з порушенням переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності.

Відповідно до ч.4 ст.362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі - співвласник може пред»явити до суду позов про переведення на нього прав та обов»язків покупця. Одночасно позивач зобов»язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Представник ОСОБА_3 в судовому засіданні підтримав позовні вимоги і вважав, що знаходження у ОСОБА_3 коштів у сумі 1.500.000 грн., переданих їй ОСОБА_2 під час укладання попереднього договору, розглядаються нею як зарахуванням цих коштів замість їх внесення на депозит суду, оскільки усвідомлює, що ці кошти є власністю ОСОБА_2 і вона їх розглядає як плату за квартиру в разі задоволення позову про переведення на нього прав та обов»язків покупця.

Встановлено, що позивач ОСОБА_2 вніс на депозит суду лише 27.707 грн., тобто, суму, яка перевищує платіж ОСОБА_1 при придбанні ним квартири /а.с.105/.

Отже, колегія суддів, враховуючи зазначене вважає, що невнесення позивачем на депозитний рахунок суду повної суми, за яку було продано квартиру ОСОБА_1 - 1.527.707 грн., не є підставою для відмови у позові.

Крім того, доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, відносно того, що договір оренди спірного житла, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 від 1.06.2011 року, є господарським договором, а тому не може бути укладеним між фізичними особами, колегія суддів не бере до уваги, оскільки, в силу ст.810 ЦК України, терміни «найм» і «оренда» житла мають однакове правове значення.

Крім того, колегія суддів також відхиляє доводи скаржника в тій частині, що в силу ст.635 ЦК України попередній договір, укладений ОСОБА_3 та ОСОБА_2 від 1.06.2011 року повинен бути в обов»язковому порядку нотаріально посвідченим, інакше цей договір є недійсним і повинна бути застосована реституція з поверненням продавцем ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 отримані за цим договором 1.500.000 грн..

Так, відповідно до ч.2 ст.220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Враховуючи, що сторони за цим попереднім договором досягли домовленості щодо усіх істотних умов цього договору і частково приступили до його виконання, про що свідчить передача коштів за цим договором, зазначений довід скаржника щодо недійсності попереднього договору і, відповідно, необхідності повернення ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 1.500.000 грн., не може бути взятий судом до уваги.

Також, колегія суддів вважає, що клопотання скаржника про призначення почеркознавчої експертизи на предмет термінів виготовлення спірних договорів оренди та попереднього договору купівлі-продажу квартири, відхилено обгрунтовано, оскільки сторони за цими договорами ОСОБА_3 та ОСОБА_2 не оскаржують дійсність цих договорів і підтверджують, що ці договори складені відповідно до дати, зазначеної на цих договорах.

Крім того, посилання скаржника, як на порівняльну судову практику, на рішення Апеляційного суду Київської області від 7.07.2015 року, залишеного без змін ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ від 15.10.2015 року, колегія суддів розглядає таким, що не може бути застосовано до правовідносин, що розглядаються в цьому провадженні з таких підстав.

Так, рішенням Апеляційного суду Київської області від 7.07.2015 року відмовлено ОСОБА_2 в задоволенні позову до ОСОБА_3, третя особа ОСОБА_1 про часткове визнання недійсними договорів купівлі-продажу земельних ділянок та житлового будинку та переведення прав і обов»язків покупця за цими договорами та визнання права власності.

При вирішенні цього спору Апеляційний суд Київської області в основу мотивування свого висновку поклав недійсність спірних договорів, укладених між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, посилаючись на відсутність державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок, що є обов»язковим, відповідно до ст.ст.18,20 Закону України «Про оренду землі», ч.2 ст.125 ЗК України.

Між тим, відносно недійсності договору купівлі-продажу будинку Апеляційний суд Київської області не досліджував цього питання і нічим не мотивував свій висновок, а касаційна інстанція погодилась з цим судовим висновком/а.с.95-100,198-199/.

У зв»язку з цим, оскільки об»єктом спору в цьому провадженні є квартира (а не земельна ділянка), договір оренди якої не підлягає державній реєстрації, тому, у відповідності до ст.204 ЦК України, згідно якої законом встановлена презумпція дійсності договору, колегія суддів розглядає спірний договір оренди квартири, таким, що є дійсним. Тому посилання скаржника на вище зазначену судову практику є безпідставною.

Також колегія суддів звертає увагу на ту обставину, що з моменту придбання спірної квартири ОСОБА_1, останній користувався цією квартирою, підтвердженням чого є квитанції про оплату ним житлово-комунальних послуг. Однак, указана обставина не впливає на дійсність спірного договору оренди квартири та спірні правовідносини, оскільки порядок користування ОСОБА_2 орендованою ним квартирою є його особистим питанням і не є предметом дослідження в цьому провадженні, а тому не є перешкодою для вирішення спору по суті у відповідності із законом.

Виходячи з указаних норм матеріального права, та враховуючи встановлені в судовому засіданні обставини і відповідні їм правовідносини, колегія суддів дійшла висновку про відхилення апеляційної скарги та залишення без змін рішення суду першої інстанції.

Керуючись ст.ст.307,308 ЦПК України, колегія суддів,-

У Х В А Л И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 відхилити, а рішення Печерського районного суду м.Києва від 2 вересня 2015 року залишити без змін.

Ухвала набирає чинності негайно, але може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили шляхом подачі касаційної скарги до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ.

Головуючий

Судді