Справа№522/5793/16-ц
Провадження № 2/522/4790/16
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 серпня 2016 року Приморський районний суд м. Одеси

у складі: головуючого судді Бойчука А.Ю.

при секретарі - Скібінській Є.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ТЕРРАКС» ЛТД, за участю третьої особи - товариства з обмеженою відповідальністю «Українська інвестиційно-будівельна компанія «Укрспортбудінвест» про визнання майнового права та зобов'язання вчинити певні дії, -

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД, та згідно уточнених позовних вимог просила визнати за ОСОБА_1 (і.н.НОМЕР_1) майнові права на апартаменти, загальною площею 145,3 кв. м., що розташовані на 2 поверсі в об'єкті незавершеного будівництва 20-ти поверхової секції сімейно-оздоровчого комплексу за адресою: АДРЕСА_1; зобов'язати ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД () виконати умови договору комісії №73 від 06.04.2005 р. з додатками №1, №2, №3 до цього договору та здійснити фактичні та юридичні дії (правочини), необхідні для введення об'єкта нерухомості, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 в експлуатацію; зобов'язати ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД( ) виконати умови договору комісії №73 від 06.04.2005 р. з додатками №1, №2, №3 та після здачі в експлуатацію 20-ти поверхової секції сімейно-оздоровчого комплексу за адресою: АДРЕСА_1, після сплати ОСОБА_1 залишку заборгованості по сплаті суми договору комісії №73 від 06.04.2005р. згідно до п.4.2 договору комісії від 06.04.2005 р. передати у власність ОСОБА_1 (і.н.НОМЕР_1) апартаменти, загальною площею 145,3 кв. м., що розташовані на 2 поверсі в об'єкті незавершеного будівництва 20-ти поверхової секції сімейно-оздоровчого комплексу за адресою: АДРЕСА_1, а також підготувати всі необхідні документи для оформлення права власності ОСОБА_1 на об'єкт нерухомості (апартаменти).

При цьому посилалась на те, що 06 квітня 2005 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД () було укладено договір № 73 на будівництво об'єкта нерухомості (далі «Договір ») та Додатки №1, №2, №3 до цього Договору, де згідно з п.1.1 ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД (далі «Відповідач») зобов'язалось за дорученням Комітента, за плату та за його рахунок здійснити всі фактичні та юридичні дії, необхідні для будівництва об'єкта нерухомості сімейно-оздоровчого комплексу круглорічної дії, розташованого в прибережній зоні в АДРЕСА_1, з метою передачі у власність ОСОБА_1 апартаментів під будівельним номером 107 загальною площею 145,3 кв. м., розташованих на 2 поверсі в 20-типоверховій секції сімейно-оздоровчого комплексу за адресою: АДРЕСА_1 (копія Договору та відповідних Додатків додається). Згідно з п.4.1., п.6.1. Договору, «Реалізація доручення Комітента здійснюється в строк до «25 грудня 2007 року» включно. До закінчення даного строку Відповідач зобов'язується здати в експлуатацію закінчене будівництво сімейно-оздоровчого комплексу і протягом 45 днів передати у власність ОСОБА_1 апартаменти». На підставі Рішення Одеської міської ради від 08.04.2011р. № 620-VІ адреса будівництва змінена з «АДРЕСА_1» на «АДРЕСА_1.» Також, нею сплачено 91,84% від загальної вартості апартаментів, передбачених розділом 5 Договору. Проте, відповідачем досі не виконано взяті на себе зобов'язання щодо будівництва та введення в експлуатацію об'єкта нерухомості, передачі апартаментів у власність позивача.

В судовому засіданні представник позивача за довіреністю ОСОБА_3 підтримав позов, просив суд задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Представник ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД Константинович Є. Ю. заперечував щодо задоволення позовних вимог, надавав в ході розгляду справи письмові заперечення від 28.04.2016р., які долучені до матеріалів справи. В запереченнях посилався на те, що позивач не довів, що договір комісії укладений з метою приховати договір купівлі-продажу майнових прав, і такі наміри при цьому були у сторін. Все зводиться лише до поверхневого порівняльного аналізу спільних чи схожих елементів договору комісії з іншими договорами при посиланні на загальні положення про купівлю-продаж ЦК України. За таким підходом договір комісії, можливо, наприклад, порівняти з договором інвестування, договором доручення, договором підряду чи навіть спільної діяльності. Доказів, які б підтверджували інше волевиявлення сторін, ніж викладене у договорі комісії, не існує. Договір комісії, хоча і є змішаним договором, за своєю суттю є договором про надання послуг чи посередницьким договором, яких породжує у суб'єкта зобов'язальне право вимагати від іншої особи (комісіонера) надання (передачі) речі після її виготовлення (створення). Одержання коштів на підставі цивільно-правових договорів, що передбачають оплатність, а договори комісії є різновидом посередницьких договорів, оскільки комісіонер діє за дорученням, в інтересах та за рахунок комітента, а комітент надає забудовнику необхідні грошові кошти для виконання свого доручення. Вважає, що сплив строк позовної давності в частині позовних вимог про визнання правочину удаваним. Також посилається на те, що позивач не в повному обсязі сплатила виплати, передбачені умовами договору комісії. Враховуючи, що право власності на апартаменти, визначені в договорі комісії, виникнуть з моменту державної реєстрації, вважає, що позовні вимоги в частині визнання за позивачем права власності на майнові права задоволенню не підлягають. В цій частині представник відповідача також зазначив, що будівництво комплексу не завершено, комісіонер здійснює спорудження об'єкта у вигляді сімейно-оздоровчого комплексу; частиною цього комплексу є 20-ти поверховий корпус, в якому розміщуються майбутні апартаменти позивача. На цьому етапі існування договірних правовідносин у позивача є майнове (зобов'язальне) право вимагати від комісіонера надання передачі речі після її створення та реєстрації за собою права власності, і це право він не заперечує і не оспорює. Також, посилається на те, що з боку відповідача не було порушень прав позивача при укладенні з ТОВ «УІБК «УКРСПОРТБУДІНВЕСТ» договору іпотеки, предметом якого став об'єкт незавершеного будівництва - Сімейно-оздоровчий комплекс на АДРЕСА_1, вважає його самостійним об'єктом нерухомості який може бути переданий в іпотеку без згоди інших співвласників, оскільки був зареєстрований як окремий об'єкт нерухомості. Також, вважає позовні вимоги в частині зобов'язання передачі об'єкту нерухомості в натурі необґрунтованими, оскільки базуються лише на припущеннях.

Представник 3-ї особи - ТОВ «УІБК «УКРСПОРТБУДІНВЕСТ» в судове засідання не з'явився, до суду надані письмові пояснення директора ТОВ «УІБК «УКРСПОРТБУДІНВЕСТ» Зюзя А.С. від 05.05.2016р., які долучені до матеріалів справи. В поясненнях директор ТОВ «УІБК «УКРСПОРТБУДІНВЕСТ» Зюзя А.С. посилався на те, що просив суд у задоволенні позову відмовити. В письмових поясненнях зазначав, що власником об'єкта незавершеного будівництва - Сімейно-оздоровчого комплексу на АДРЕСА_1 є ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД, через що вважає, що при укладенні договору іпотеки не вимагалось будь-яке погодження з 3-ми особами, інформація про заборону на відчуження вказаного об'єкта нерухомості була відсутня.

Суд, заслухавши пояснення представників сторін, які були надані в ході судового розгляду справи, дослідивши матеріали справи, вважає, що позов підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

Судом встановлено, що 06 квітня 2005 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД ( ) було укладено договір комісії № 73 на будівництво об'єкта нерухомості (далі «Договір») та Додатки №1, №2, №3 до цього Договору, де згідно з п.1.1 ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД (далі «Відповідач») зобов'язалось за дорученням Комітента, за плату та за його рахунок здійснити всі фактичні та юридичні дії, необхідні для будівництва об'єкта нерухомості сімейно-оздоровчого комплексу круглорічної дії, розташованого в прибережній зоні в АДРЕСА_1, з метою передачі у власність ОСОБА_1 апартаментів під будівельним номером 107 загальною площею 145,3 кв. м., розташованих на 2 поверсі в 20-типоверховій секції сімейно-оздоровчого комплексу за адресою: АДРЕСА_1 (копія Договору та відповідних Додатків додається). Згідно з п.4.1., п.6.1. Договору, «Реалізація доручення Комітента здійснюється в строк до «25 грудня 2007 року» включно. До закінчення даного строку Відповідач зобов'язується здати в експлуатацію закінчене будівництво сімейно-оздоровчого комплексу і протягом 45 днів передати у власність ОСОБА_1 апартаменти».

Рішенням Одеської міської ради від 14 квітня 2010 року № 5848-V ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД передано у довгострокову оренду, строком на 25 років, в тому числі на 5 років для завершення будівництва, земельну ділянку, площею 3.14 га, за адресою: АДРЕСА_1, для завершення будівництва та подальшої експлуатації сімейно-оздоровчого комплексу, організації та благоустрою території для відпочинку та оздоровлення.

Згідно матеріалів інвентаризаційної справи КП «МБТІ та РОН» ОМР, відповідач ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД набуло право власності на незакінчене будівництво сімейно-оздоровчого комплексу за адресою: АДРЕСА_1. Згідно опису об'єкту незакінченого будівництва сімейно-оздоровчого комплексу, воно складається з 13ти поверхового корпусу 70 % відсотків ступеню готовності та 23-ти поверхового корпусу 80 % готовності, відповідно. Підставою реєстрації права власності на незакінчене будівництво став договір оренди земельної ділянки, площею 3,14 га (кадастровий номер НОМЕР_2, цільове призначення: для завершення будівництва та подальшої експлуатації сімейно-оздоровчого комплексу, організації та благоустрою території для відпочинку та оздоровлення), укладений між відповідачем та Одеською міською радою на підставі рішення Одеської міської ради від 14.04.2010 року № 5848-V, та відповідних змін до вказаного договору оренди, внесених до нього відповідачем та Одеською міською радою, на підставі рішення ОМР від 08.04.2011 року № 620-VI щодо зміни до рішення ОМР від 14.04.2010 року № 5848-V, а саме: замість слів АДРЕСА_1.

Листом Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 23.06.2015р. № ДС-29-15-7777.5-2402/22-15 підтверджена відповідність будівництва сімейно - оздоровчого комплексу, та зазначено, що будівництво за адресою: "АДРЕСА_1" відповідає адресі "АДРЕСА_1, у зв'язку із змінами адреси, які відбулись на підставі рішень ОМР від 14.04.2010 року № 5848-V та рішення ОМР від 08.04.2011 року № 620-VI.

Таким чином, суд дійшов до висновку, що ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД є замовником будівництва Сімейно-оздоровчого комплексу на АДРЕСА_1 та виступає комісіонером за укладеним договором комісії.

Крім того, вказаний сімейно-оздоровчий комплекс передано в іпотеку ТОВ «Українська інвестиційно-будівельна компанія «Укрспортбудінвест», згідно договору іпотеки від 17.07.2014р., посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за №646.

Що стосується позовних вимог про визнання за позивачем майнових прав на апартаменти, загальною площею 145,3 кв. м., що розташовані на 2-му поверсі в об'єкті незавершеного будівництва 20-ти поверхової секції сімейно-оздоровчого комплексу за адресою: АДРЕСА_1 та зобов'язання ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД після здачі в експлуатацію 20-ти поверхової секції сімейно-оздоровчого комплексу за адресою: АДРЕСА_1 передати у її власність апартаменти, загальною площею 145,3 кв. м., що розташовані на 2 поверсі в об'єкті незавершеного будівництва 20-ти поверхової секції сімейно-оздоровчого комплексу за адресою: АДРЕСА_1, суд виходив з наступного.

За договором комісії комісіонер зобов'язується за дорученням комітента за плату вчинити один або декілька правочинів від свого імені, але за рахунок комітента. Комітент зобов'язаний забезпечити комісіонера усім необхідним для виконання обов'язку перед третьою особою. Реалізація доручення комітента за укладеними договорами комісії здійснюється комісіонером шляхом укладання з відповідними організаціями та підприємствами договорів на проведення будівельних та інших робіт, необхідних для спорудження об'єкта нерухомості та вводу його до експлуатації та передачі апартаментів від комісіонера комітенту у власність.

Згідно ч. 1 ст. 525 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Згідно ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Згідно ч. 1 ст. 620 ЦК України у разі невиконання боржником обов'язку передати кредиторові у власність або у користування річ, визначену індивідуальними ознаками, кредитор має право витребувати цю річ у боржника та вимагати її передання відповідно до умов зобов'язання.

Отже, не виконавши зобов'язання щодо введення сімейного - оздоровчого комплексу до експлуатації в строк, вказаний в договорі, відповідач порушив зобов'язання, встановлені договором, а у позивача виникло право вимагати виконання умов Договору.

Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (стаття 3 Закону). Майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва, не є речовими правами на чуже майно. Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Така правова позиція викладена Верховним судом України у Постанові від 12 листопада 2014 року. (постанова № 6-129цс14).

Судом враховано практику Європейського суду з прав людини, яка викладена в рішеннях від 8 листопада 2005 року у справі «Кечко проти України» та від 01.06.2006р. у справі «Федоренко проти України», в яких зазначено, що відповідно до прецедентного права органів, що діють на підставі Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, право власності може бути "існуючим майном" або коштами, включаючи позови, для задоволення яких позивач може обґрунтовувати їх принаймні "виправданими очікуваннями" щодо отримання можливості ефективного використання права власності (cf., PressosCompaniaNavieraS.A. v. Belgium, рішення від 20 листопада 1995 року, серія А, N 332, с. 21, п. 31).

До того ж, поняття "власності", яке міститься в першій частині статті 1 Протокол уN1 ,має автономне значення, яке не обмежене власністю на фізичні речі і не залежить від формальної класифікації в національному законодавстві: деякі інші права та інтереси, наприклад, борги, що становлять майно, можуть також розглядатись як "майнові права", і, таким чином, як "власність" в цілях вказаного положення. Питання, що потребує визначення, полягає в тому, чи мав відповідно до обставин справи, взятих в цілому, заявник право на матеріальний інтерес, захищений статтею 1 Протоколу N 1 (див. Broniowski v. Poland, N 31443/96, пар. 98).

Відповідно до роз'яснень п.11 Пленуму Верховного Суду України, що викладені в п. 2 Постанови від 18.12.2009 року №14 «Про судове рішення у цивільній справі» у мотивувальній частині кожного рішення має бути наведено також посилання на закон та інші нормативно-правові акти матеріального права, на підставі яких визначено права та обов'язки сторін у спірних правовідносинах, на статті 10, 11, 60, 212 та 214 ЦПК (статті 224 - 226 ЦПК - при ухваленні заочного рішення) й інші норми процесуального права, керуючись якими суд установив обставини справи, права та обов'язки сторін. У разі необхідності мають бути посилання на Конвенцію та рішення Європейського суду з прав людини, які згідно із Законом України від 23 лютого 2006 року N 3477-IV

"Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" є джерелом права та підлягають застосуванню в даній справі.

Згідно з п. 1, п.5 ч. 2 статті 16 ЦК України, способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання права, примусове виконання обов'язку в натурі.

Суд вважає, що з моменту укладення договору комісії між сторонами, позивач набула майнові права на апартаменти під будівельним номером 107 загальною площею 145,3 кв. м., розташованих на 2 поверсі в 20-типоверховій секції сімейно-оздоровчого комплексу за адресою: АДРЕСА_1.

Але, аналізуючи у сукупності умови договору комісії №73 на будівництво об'єкта нерухомості та Додатки №1, №2, №3 до нього, факт зміни адреси об'єкту будівництва - з «АДРЕСА_1" на "АДРЕСА_1», та те, що відповідні зміни щодо адреси розташування будівництва до договору не вносились за згодою сторін, що значно порушує права та інтереси позивача, суд приходить до висновку, що в порядку п. 1, п.5 ч. 2 статті 16 ЦК України права позивача слід захистити шляхом визнання за нею майнових прав на апартаменти, загальною площею 145,3 кв. м., що розташовані на 2 поверсі в об'єкті незавершеного будівництва 20-ти поверхової секції сімейно-оздоровчого комплексу за зміненою адресою: АДРЕСА_1.

Судом враховано, що, укладаючи з відповідачем вказаний договір, та сплачуючи власні грошові кошти, позивачка набула майнові права на апартаменти та майновий інтерес очікувати виконання договору Відповідачем, а саме, своєчасного будівництва, введення до експлуатації, передачі документів, необхідних для набуття права власності. Таким чином, суд вважає, що позивачка має право отримати у власність апартаментів за договором після виконання нею всіх його умов.

Проте, позовні вимоги про визнання за позивачем права на отримання у власність апартаментів під будівельним номером 107, загальною площею 145,3 кв. м., що розташовані на 2 поверсі в об'єкті незавершеного будівництва 20-ти поверхової секції сімейно-оздоровчого комплексу за адресою: АДРЕСА_1, суд вважає необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню за наступних підстав.

Комісіонер здійснює спорудження об'єкта у вигляді сімейно-оздоровчого комплексу. Частиною цього комплексу є 20-ти поверховий корпус, в якому і розміщуються майбутні апартаменти позивачки. Таким чином, предметом договору комісії є апартаменти в об'єкті будівництва, які після завершення будівництва та вводу до експлуатації об'єкта будівництва, стають окремим майном (окремим обєктом права власності) на яке повною мірою виникають речові права.

У відповідності до ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Судом встановлено, що позивачем сплачено 91,84% від загальної вартості апартаментів, передбачених розділом 5 Договору комісії, у зв'язку з чим вважає, що право на отримання у власність апартаментів, у позивача виникне лише після сплати всієї суми договору (вартості апартаментів та комісійної винагороди Відповідача) згідно п. 1.4. Договору.

Крім того, суд критично відноситься до доводів представника ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД Константиновича Є.Ю., викладених в письмових запереченнях на позов від 28.04.2016р., в частині заперечень проти позовних вимог про визнання правочину удаваним, визнання за позивачем права власності на майнові права, зобов'язання передачі об'єкту нерухомості в натурі, - оскільки такі позовні вимоги ОСОБА_1 не пред'явлені, а отже, вищевикладене не стосується предмету спору.

У відповідності до ч.3 ст.213 ЦПК України, обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.10, 11, 60, 81, 88, ч.3 ст.209, ст.ст.213-215,217,218 ЦПК України, суд- -

В И Р І Ш И В:

Позов ОСОБА_1 - задовольнити.

Визнати за ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1) майнові права на апартаменти, загальною площею 145,3 кв. м., розташованих на 2 поверсі в об'єкті незавершеного будівництва 20-ти поверхової секції сімейно-оздоровчого комплексу за адресою: АДРЕСА_1.

Зобов'язати ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ТЕРРАКС" ЛТД (Код ) виконати умови договору комісії №73 від 06.04.2005 року з додатками №1, №2, №3 до цього договору та здійснити фактичні та юридичні дії (правочини), необхідні для введення об'єкта нерухомості - 20-ти поверхової секції сімейно-оздоровчого комплексу за адресою: АДРЕСА_1 в експлуатацію.

Зобов'язати ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ТЕРРАКС" ЛТД (Код ) виконати умови договору комісії №73 від 06.04.2005 року з додатками №1, №2, №3 та після здачі в експлуатацію 20-ти поверхової секції сімейно-оздоровчого комплексу за адресою: АДРЕСА_1, після сплати ОСОБА_1 залишку заборгованості по сплаті суми договору комісії №73 від 06.04.2005 року згідно до п.4.2. договору комісії від 06.04.2005 року передати у власність ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1) апартаменти, загальною площею 145,3 кв. м., що розташовані на 2 поверсі в об'єкті незавершеного будівництва 20-ти поверхової секції сімейно-оздоровчого комплексу за адресою: АДРЕСА_1, а також підготувати всі необхідні документи для оформлення права власності ОСОБА_1 на вказаний об'єкт нерухомості.

Стягнути з ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ТЕРРАКС" ЛТД (Код ) на користь ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1) судові витрати у виді судового збору в розмірі 6890 (шість тисяч вісімсот дев'яносто ) грн. 00 коп.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Одеської області через суд першої інстанції шляхом подачі в 10-денний строк з дня отримання його копії апеляційної скарги.

Суддя: А. Ю. Бойчук