АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА
Справа № 758/6185/14-ц Головуючий у 1 інстанції Декаленко В.С.
Апеляційне провадження № 22-ц/796/1685/2016 Суддя-доповідач Антоненко Н.О.
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14 червня 2016 року колегія суддів Судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду м. Києва

у складі судді-доповідача АнтоненкоН.О.,

суддів Стрижеуса А.М., Шкоріної О.І. при секретарі Юрченко А.С.

розглянула у відкритому судовому засіданні справу за апеляційною скаргою ОСОБА_3, яка на підставі довіреності діє в інтересах ОСОБА_4, на рішення Подільського районного суду м. Києва від 13 листопада 2015 року у справі за позовом ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Консоль ЛТД», Товариства з обмеженою відповідальністю «Техноінвест», Публічного акціонерного товариства «Державний експортно-імпортний банк України», Державної реєстраційної служби України, третя особа Ялтинська міська рада АР Крим про визнання недійсним іпотечного договору та зобов'язання вчинити дії.

Заслухавши доповідь судді, пояснення осіб, які беруть участь у справі, перевіривши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія

в с т а н о в и л а :

Рішенням Подільського районного суду м. Києва від 13 листопада 2015 року у задоволенні позову ОСОБА_4 до ТОВ «Консоль ЛТД», ТОВ «Техноінвест», ПАТ «Державний експортно-імпортний банк України», Державної реєстраційної служби України, третя особа Ялтинська міська рада АР Крим про визнання недійсним іпотечного договору та зобов'язання вчинити дії відмовлено.

Судом першої інстанції встановлено, що 27 лютого 2004 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Консоль ЛТД» було укладено Договір №0575/290-42 (р) про спільну діяльність щодо пайової участі у будівництві багатоквартирного житлового будинку, відповідно до умов якого ОСОБА_4 зобов'язався у якості свого вкладу у сумісну діяльність внести на рахунок ТОВ «Консоль ЛТД» грошові кошти у розмірі 129 550 доларів США в гривні по курсу НБУ на момент внесення, у відповідні строки, а ТОВ «Консоль ЛТД» зобов'язалось у якості свого вкладу у сумісну діяльність, власними і залученими силами, пайових та позичених коштів юридичних та фізичних осіб, залучених на підставі укладених договорів з третіми особами у межах долі ТОВ «Консоль ЛТД» у загальній пайовій власності учасників, завершити будівництво багатоквартирного житлового будинку за адресом АР Крим АДРЕСА_1 з виділом ОСОБА_4 по закінченню будівництва об'єкта із створеної учасниками частини власності його долі у натурі. В подальшому 14.01.2005 між сторонами було укладено Додаткову угоду до Договору від 27.02.2004 про збільшення розміру внесків позивача до 176 520 доларів США, а розмір частки в натурі у вигляді 3-хкімнатних апартаментів до площі 174,1 кв.м.. 05.06.2009 сторони знову уклади Додаткову угоду до договору, відповідно до якої позивач зобов'язався сплатити на рахунок ТОВ «Консоль ЛТД» 465 000,09 грн, а відповідач після закінчення будівництва будинку виділити позивачу його пайову частку в натурі у вигляді трикімнатних апартаментів НОМЕР_2 на 10 поверсі площею 136,05 кв.м., коридор площею 8,06 кв.м. та однокімнатні апартаменти НОМЕР_3 на 17 поверсі площею 46,3 кв.м.

Всі свої зобов'язання щодо сплати грошових внесків ОСОБА_4 у встановлені договорами строки виконав та сплатив встановлені суми (том 1 ас 32-43) до 20 серпня 2009 року. Згідно з пунктом 3.7 Договору від 27.02.2004 після виконання ОСОБА_4 своїх зобов'язань ТОВ «Консоль ЛТД» втрачає право розпоряджатися частками ОСОБА_4 без його згоди.

8 січня 2004 року між ТОВ «Техноінвест» та ТОВ «Консоль ЛТД» було укладено договір про спільну діяльність по будівництву, реконструкції та експлуатації курортно-готельного комплексу по АДРЕСА_1, відповідно до умов якого замовником будівництва виступило ТОВ «Техноінвест», а генпідрядником проектувальником та інвестором - ТОВ «Консоль ЛТД».

28 травня 2004 року між ТОВ «Техноівест» та Ялтинською міською радою було укладено договір оренди землі по АДРЕСА_1, яка надавалась для будівництва, реконструкції та експлуатації курортно-готельного комплексу.

10 березня 2006 року між ПАТ «Державний експортно-імпортний банк України» як іпотекодержатилем та ТОВ «Консоль ЛТД» і ТОВ «Техноінвест» як іпотекодавцями було укладено договір іпотеки, відповідно до умов якого іпотекодавці передали банку в іпотеку право оренди земельної ділянки та об'єкт незавершеного будівництва курортно-готельний комплекс, що розташований на земельній ділянці за адресою АДРЕСА_1 (п. 1.3 об'єкт іпотеки) у якості забезпечення виконання кредитного договору, укладеного 09.03.2006 між ТОВ «Консоль ЛТД» і ПАТ «Державний експортно-імпортний банк».

Виходячи з того, що позовні вимоги позивача не знайшли свого підтвердження у судовому засіданні та є такими, що не ґрунтуються на вимогах чинного законодавства України, суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову у повному обсязі.

В апеляційній скарзі ОСОБА_3, яка на підставі довіреності діє в інтересах ОСОБА_4, просить скасувати рішення Подільського районного суду м. Києва від 13 листопада 2015 року та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги ОСОБА_4 у повному обсязі. Посилається на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.

У судовому засіданні апеляційного суду представник позивача підтримала доводи апеляційної скарги та просила її задовольнити. Представник ПАТ «Укрексімбанк» заперечувала проти доводів апеляційної скарги та просила її відхилити. Інші сторони у судове засідання апеляційного суду не з'явились, про дату та час розгляду справи повідомлені належним чином (том 2 ас 78), заяв та клопотань про відкладення розгляду справи не подали, що відповідно до ст. 305 ЦПК України не перешкоджає розглядові справи.

Перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення в межах доводів апеляційної скарги та заявлених у суді першої інстанції вимог, колегія дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення - скасуванню з ухваленням нового рішення з наступних підстав.

Суд першої інстанції повно та всебічно з'ясував обставини справи, на які сторони посилались в обґрунтування своїх вимог і заперечень, проте, дійшов помилкового висновку про відсутність підстав для задоволення позову ОСОБА_4, неправильно застосувавши норми матеріального права.

Предметом спору у даній справі є визнання договору іпотеки недійсним у зв'язку з тим, що даний договір було укладено з порушенням вимог закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

За змістом статей 215, 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.

Відповідно до ч. 1 ст. 578 ЦК України майно, що у спільній власності, може бути передане у заставу лише за згодою усіх співвласників

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

За змістом ст. ст. 1, 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення оспорюваного Договору іпотеки, предметом іпотеки могли бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також міг бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець міг документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна могла бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширювалася на частину об'єкта нерухомого майна, яка не могла бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено. Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки відповідно до Закону України від 25 грудня 2008 року № 800-VІ «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

Укладаючи договір іпотеки, ТОВ «Консоль ЛТД» не був власником предмета іпотеки - майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва (курортно-готельний комплекс), що є об'єктом договору будівельного підряду, та не мав згоди замовників на передачу цих майнових прав в іпотеку (п. 3.7 договору про спільну діяльність), крім того, Договір про іпотеку укладений 10 березня 2006 року суперечить вимогам ч. 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку», яка в редакції, чинній на момент укладання договору іпотеки, не передбачала, що майнові права на об'єкт незавершеного будівництва можуть бути предметом іпотеки (правова позиція Верховного суду України від 30.01.2013 у справі №6-168цс12).

Посилання представника ПАТ «Державний експортно-імпортний банк» на те, що предметом іпотеки є право оренди земельної ділянки площею 0,4360 га, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 та об'єкт незавершеного будівництва курортно-готельний комплекс розташований на даній земельній ділянці, а відповідно до п. 1.1 Договору пайової участі ТОВ «Консоль ЛТД» та позивач зобов'язались спільно діяти без уточнення юридичної особи на підставі об'єднання своїх пайових вкладів для досягнення загальної цілі будівництва багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1, а також посилання на те, що у момент підписання іпотечного договору ТОВ «Техноінвест» та ТОВ «Консоль ЛТД» підвередили, що предмет іпотеки перебуває у їх спільній частковій власності відповідно до договору про спільну діяльність будівництва, реконструкції та експлуатації курортно-готельного комплексу від 08.04.2004 №3241/329-63, не заслуговують на увагу з огляду на таке.

У 2003 році ТОВ «Техноінвест» отримало погодження щодо оформлення права оренди на земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1, та встановило межі земельної ділянки, тобто фактично погодило місце розташування Курортно-готельного комплексу за адресою АДРЕСА_1, після чого 27 лютого 2004 pоку ТОВ «Консоль ЛТД» укладало Договір про спільну діяльність щодо пайової участі у будівництві та реконструкції, потім 28 травня 2004 року між ТОВ «Техноінвест» та Ялтинською міською радою було укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,4360 га (кадастровий номер НОМЕР_1), що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 для будівництва, реконструкції та експлуатації курортно-готельного комплексу. 10 березня 2006 року ТОВ «Техноінвест» та ТОВ «Консоль ЛТД» передали право оренди на земельну ділянку та об'єкт незавершеного будівництва - курортно-готельний комплекс в іпотеку (п.1.3. Договору іпотеки передбачає, що після завершення будівництва будівля залишається предметом іпотеки). 12 грудня 2008 року було складено Акт про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту за адресою АДРЕСА_1 - Курортно-готельний комплекс з апартаментами, з облаштуванням паркінгу та дахової котельної, перша черга будівництва (код об'єкта 1211.1 за ДК 018-2000). 26 грудня 2008 року Виконавчим комітетом Ялтинської міської ради було затверджено Акт про введення в експлуатацію будівлі (Курортно-готельного комплексу). 01 листопада 2010 року тим же Виконавчим комітетом Ялтинської міської ради були видані свідоцтва про право власності позивача на апартаменти НОМЕР_2 та НОМЕР_3, що знаходяться в Курортно-готельного комплексі за адресою: АДРЕСА_1.

Тобто, ОСОБА_4 набув у власність апартаменти тип готельних номерів відповідно до розділу 7 ДСТУ 4527:2006 «Національний стандарт України: Послуги Туристичні. Засоби розміщення. Терміни та визначення» та п. 6.2.5. ДБН В.2.2-20:2008 «Будинки і споруди. Готелі»)у курортно-готельному комплексі, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1. Також, ТОВ фірма «Консоль ЛТД» підтверджує довідкою від 22.01.2013 факт набуття позивачем права власності на апартаменти НОМЕР_2 та НОМЕР_3 у зв'язку із виконанням Договору про спільну діяльність по пайовій участі у будівництві від 27.02.2004 p., та додатково зазначає, що об'єкт за адресою АДРЕСА_1, що введений в експлуатацію як курортно-готельний комплекс виступає тим же об'єктом Договору по пайовій участі у будівництві від 27 лютого 2004 pоку, який укладений із позивачем.

З огляду на викладене предмет іпотеки за іпотечним договором від 10 березня 2006 року є тотожним об'єкту нерухомості за Договором про спільну діяльність по пайовій участі у будівництві та реконструкції від 27 лютого 2004 року №0575/290-42 (р).

Виходячи з наведеного, позовні вимоги про визнання іпотечного договору від 10.03.2006 недійсним підлягають задоволенню. Інші позовні вимоги задоволенню не підлягають, адже вони є наслідком визнання недійсним договору іпотеки і не підлягають окремому вирішенню у порядку позовного провадження.

За таких обставин оскаржуване заочне рішення Подільського районного суду м. Києва від 13 листопада 2015 року у відповідності до вимог ст. 309 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 303, 309, 313-315 ЦПК України, колегія

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 як представника за довіреністю ОСОБА_4 задовольнити частково. Рішення Подільського районного суду м. Києва від 13 листопада 2015 року в частині відмови у задоволенні позову про визнання недійсним іпотечного договору скасувати та в цій частині ухвалити нове рішення наступного змісту.

Позовні вимоги ОСОБА_4 задовольнити частково.

Визнати недійсним іпотечний договір, укладений 10.03.2006 між ВАТ «Державний експортно-імпортний банк України», правонаступником якого є Публічне Акціонерне товариство «Державний експортно-імпортний банк України», з однієї сторони, та ТОВ «Консоль ЛТД» і ТОВ «Техноінвест» з іншої сторони, посвідчений приватним нотаріусом Сімферопольського міського нотаріального округу АРК, зареєстрований в реєстрі іпотек 16.03.2006 18:37:04 за №2977252, заборона №2578, зареєстровано в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна 13.03.2006 09:20:05 за №2957002.

В іншій частині рішення Подільського районного суду м. Києва від 13 листопада 2015 року залишити без змін.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили негайно, може бути оскаржено в касаційному порядку протягом двадцяти днів з моменту проголошення шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Суддя-доповідач Н.О.Антоненко

Судді А.М.Стрижеус

О.І.Шкоріна