Справа № 274/456/16-ц
Провадження № 2/0274/633/16
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

29.07.2016 року Бердичівський міськрайонний суд Житомирської області в складі головуючого судді: Зайцева А.В. з участю секретаря Берестюк О.В., розглянув у відкритому судовому засіданні у м.Бердичеві цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «А.Т.К.» до ОСОБА_1, про визнання договору оренди землі поновленим, за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «А.Т.К.» до ОСОБА_1 Товариства з обмеженою відповідальністю «Елітне», третя особа без самостійних вимог Бердичівське міськрайонне управління юстиції, про визнання договору оренди землі недійсним та скасування державної реєстрації речового права, -

в с т а н о в и в:

ТОВ «А.Т.К.» звернулося до суду з позовом про визнання поновленим на новий строк договір оренди землі укладений 28.01.2010 року між ТОВ «А.Т.К.» та відповідачем ОСОБА_1 строком на 5 років, тобто до 27.01.2020 року. В послідуючому ТОВ «А.Т.К.» подало до суду новий позов до ОСОБА_1 та ТОВ «Елітне», в якому просить визнати недійсним укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Елітне» договір оренди земельної ділянки від 10 лютого 2016 року, та скасувати його державну реєстрацію. Вказані позовні заяви за клопотанням позивача ухвалою суду обєднано в одне провадження.

Позовні вимоги ТОВ «А.Т.К.» обгрунтувує тим, що 21.06.2008 року між ТОВ "А.Т.К.", як Орендарем, та ОСОБА_1, як Орендодавцем, було укладено та в установленому чинним законодавством порядку зареєстровано договір оренди земельної ділянки кадастровий номер №:04:000:0018, площею 2,3854 га, яка розташована на території Буряківської сільської ради, Бердичівського району, Житомирської області, строком на 5 років, тобто - до 27.01.2020 року.

В період дії договору оренди землі, ТОВ "А.Т.К." орендовану земельну ділянку використовувало за цільовим призначенням, своєчасно та в повному обсязі сплачувало Орендодавцю орендну плату і будь-якого спору щодо орендних відносин між сторонами не виникало. Будь-яких скарг від орендодавця до орендаря на невиконання або неналежне виконання останнім договірних зобовязань не надходило.

Після закінчення погодженого сторонами при укладенні договору строку дії договору оренди земельної ділянки, враховуючи відсутність письмових заперечень зі сторони ОСОБА_1 протягом одного місяця з дня закінчення строку дії договору, щодо його поновлення на новий строк, ТОВ «А.Т.К.» продовжувало користуватися вищевказаною земельною ділянкою, а Орендодавець продовжував отримувати орендну плату, зокрема, за 2015 рік орендну плату ОСОБА_1 отримав в листопаді 2015 року. Окрім того, ТОВ «А.Т.К.», вважаючи своє землекористування правомірним, провело комплекс робіт по підготовці орендованої земельної ділянки до весняно-польових робіт 2016 року. Заперечення Орендодавця щодо продовження/поновлення строку дії договору оренди землі на новий строк, з мотивів бажання самостійно обробляти земельну ділянку, заявлені останнім з порушенням строків визначених умовами Договору оренди землі та нормами чинного законодавства, а тому не тягнуть жодних юридичних наслідків та не впливають на факт продовження/поновлення укладеного між позивачем та відповідачем договору оренди землі на новий строк.

В послідуючому ТОВ «А.Т.К.» стало відомо, що відповідачі за даним позовом, 26 лютого 2016 року зареєстрували право оренди земельної ділянки в Реєстраційній службі за відповідачем ТОВ "Елітне" на підставі незаконно укладеного між ними 10.02.2016 року договору оренди землі, яка фактично перебуває в оренді у ТОВ «А.Т.К.» на підставі поновленого договору оренди земельної ділянки.

За вищевказаних умов ТОВ "А.Т.К." вважає, що його переважне право на поновлення договору оренди землі є порушеним, укладений договір оренди землі між відповідачами, а також державна реєстрація речового права оренди землі за ТОВ «Елітне», є незаконними, а тому за захистом порушеного права звернулось до суду.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав в повному обсязі.

Представник відповідачів заперечив проти задоволення позову посилаючись на те, що договір оренди землі між орендодавцем та ТОВ «А.Т.К.» закінчився, орендодавець з огляду на те, що договір оренди вважається укладеним з моменту його реєстрації, своєчасно та належним чином в письмовій формі повідомив орендаря про небажання продовжувати з ним договірні відносини на новий строк, а тому вказаний договір оренди землі не є поновленим. За вказаних умов укладення нового договору оренди землі між ОСОБА_2, як Орендодавцем, та ТОВ «Елітне», як Орендарем, а також державна реєстрація речового права оренди земельної ділянки за ТОВ «Елітне», носить законний характер, а тому позовні вимоги ТОВ «А.ТК.» є необгрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню. Просить суд відмовити в задоволенні позову.

Заслухавши пояснення сторін та їх представників, дослідивши матеріали цивільної справи та подані сторонами докази, суд приходить до висновку про безпідставність позовних вимог.

Судом встановлено, що 28.01.2010 року між ТОВ «А.Т.К.» та відповідачем ОСОБА_1 як Орендодавцем та власником землі, було укладено та в установленому чинним законодавством порядку зареєстровано у Бердичівському районному відділі Житомирської регіональної філії «Центр ДЗК» 29.12.2010 року за №01 договір оренди земельної ділянки, площею 2,3854 га, кадастровий номер :04:000:0018, яка розташована на території Буряківської сільської ради, Бердичівського району, з погодженим сторонами при укладенні договору оренди землі строком його дії на 5 років, тобто - до 27.01.2020 року.

Після закінчення 28 січня 2015 року погодженого сторонами при укладенні договору оренди землі 5-річного строку його дії, ТОВ «А.Т.К.» продовжувало користуватися вище вказаною земельною ділянкою.

В серпні місяці 2015 року, відповідач ОСОБА_1 письмово повідомив ТОВ «А.Т.К.» про своє заперечення щодо продовження/поновлення дії даного договору оренди землі на новий строк.

27.11.2015 року ТОВ «А.Т.К.» дізнавшись про намір відповідача укласти договір оренди спірної земельної ділянки з ТОВ "Елітне", направило ОСОБА_1 лист-повідомлення та проект додаткової угоди від 25 листопада 2015 року, в якій було заявлено про переважне право орендаря на поновлення договору оренди та запропоновано збільшення розміру орендної плати до 6 (шести) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, порівняно із первісним договором оренди земельної ділянки, тобто фактично запропонувавши нові умови договору оренди землі.

У відповідь на вищевказаний лист-повідомлення, у січні 2016 року ОСОБА_1 направив на адресу ТОВ «А.Т.К.» повторний лист-заперечення щодо продовження договору оренди землі, в якому заперечив право товариства на продовження/поновлення договору оренди землі, у зв"язку з закінченням його строку.

Після цього, 10 лютого 2016 року ОСОБА_1 уклав із ТОВ «Елітне» договір оренди земельної ділянки кадастровий номер №:04:000:0018. Речове право оренди ТОВ «Елітне» на земельну ділянку на підставі вказаного договору оренди землі зареєстроване 26.02.2016 року реєстраційною службою Бердичівського міськрайонного управління юстиції.

Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позовних вимог суд виходить з того, що згідно з пунктом 8 договору від 28 січня 2010 року, після закінчення строку його дії орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк; у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Продовження/поновлення цього договору здійснюється шляхом направлення орендарем не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку оренди, письмової заяви про бажання продовжити договірні відносини та за відсутності підстав, що надають орендодавцю відповідно до цього договору право відмовити орендарю у його продовженні.

Цей договір вважатиметься продовженим/поновленим на той же строк та на тих же умовах також у випадку, якщо орендар не направить заяву про бажання продовжувати договірні відносини, але буде продовжувати користуватись земельною ділянкою після закінчення погодженого строку оренди, а орендодавець в термін не пізніше ніж за 30 днів після закінчення погодженого строку оренди не направить орендарю у письмовій формі заперечення з цього приводу. Заперечення, заявлені поза цим строком, не приймаються».

Пунктом 37 договору оренди встановлено, що дія договору припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи орендаря.

Так, за частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки.

За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обовязки.

Статтею 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов»язків. Договір є обов»язковим для виконання сторонами (ст.629 ЦК України).

Статтею 627 ЦК України закріплено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У відповідності до п.3 ст.6 ЦК України, сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обовязковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає із їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Згідно з частинами першою та пятою статті 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають право оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обовязки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Так, частинами першоюпятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частинами восьмою, девятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Як вбачається з матеріалів справи, сторони договору оренди землі не дотримались вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» щодо поновлення цього договору, оскільки орендар у встановлений договором строк не надіслав орендодавцю повідомлення про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди.

За таких обставин, суд приходить до висновку про відсутність в орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки не дотримано процедури такого поновлення, встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі», а продовження користування орендованою земельною ділянкою орендарем та його повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди поза межами строку дії цього договору за наявності заперечень орендодавця не є підставою для визнання укладеного з новим орендарем договору оренди недійсним, оскільки право позивача на переважне поновлення договору оренди землі не порушено.

З огляду на вказане, суд вважає безпідставними доводи позивача і щодо порушення його права на поновлення договору оренди землі з посиланням на те, що договір оренди вважався поновленим автоматично внаслідок того, що позивач продовжував користуватися земельною ділянкоя після спливу строку договору за відсутності заперечень з боку відповідача. Такі доводи позивача суперечать як вимогам ст. 33 Закону України " Про оренду землі ", так і змісту самого договору, відповідно до яких, за встановлених судом обставин, дії позивача стосовно продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку, на який було укладено договір, тобто після припинення його дії, ( ст. 37 договору. ) не можна вважати правомірними, оскільки такі дії позивача свідчать про продовження використання ним спірної земельної ділянки без законних на те підстав.

Саме такий висновок викладений у правовій позиції Верховного Суду України у справі № 6 - 146 цс 16 від 23 березня 2016 року, щодо застосування у подібних правовідносинах зазначених норм матеріального права.

Враховуючи вище викладене, керуючись ст. 209-215 ЦПК України, ст. 33 Закону України "Про оренду землі", суд -

в и р і ш и в:

Позовні вимоги ТОВ «А.Т.К.» до ОСОБА_1 про визнання договору оренди земельної ділянки від 21.06.2008 року кадастровий номер №:03:000:0490, площею 1,6187га, укладений між ОСОБА_1, як орендодавцем, та ТОВ «А.Т.К.», як орендарем, який зареєстрований 29.12.2010 року за №01 у Бердичівському районному відділі Житомирської регіональної філії «Центр ДЗК», поновленим до 20.06.2018 року, та позовні вимоги ТОВ «А.Т.К.» до ОСОБА_1 та ТОВ "Елітне" про визнання недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий номер №:03:000:0490, який укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Елітне» і зареєстрований 27.02.2016 року реєстраційною службою Бердичівського міськрайонного управління юстиції, та скасування державної реєстрації речового права ТОВ «Елітне» на оренду даної земельної ділянки залишити без задоволення.

Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їх права та обов'язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.

Апеляційна скарга подається до апеляційного суду Житомирської області через Бердичівький міськрайонний суд.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Головуючий суддя: