Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/1409/16 Головуючий у суді І-ї інстанції Берднікова Г. В.
Доповідач Мурашко С. І.
РІШЕННЯ

Іменем України

02.08.2016 колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області у складі:

головуючого - судді Мурашка С.І.

суддів - Кривохижі В.І., Сукач Т.О.

за участі секретаря - Савченко Н.В.

розглянула у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому цивільну справу за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Світанок-Знам'янка» до Знам'янської міської ради, ОСОБА_2, треті особи: Реєстраційна служба Головного управління юстиції у Кіровоградській області, Управління Держгеокадастру у Знам'янському районі Кіровоградської області, Товариство з обмеженою відповідальністю «Інститут дослідження проблем оточуючого середовища України», про визнання недійним договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації, за апеляційною скаргою Знам'янської міської ради Кіровоградської області на рішення Знам'янського міськрайонного суду Кіровоградської області від 28 квітня 2016 року і

В С Т А Н О В И Л А :

У листопаді 2015 року Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Світанок-Знам'янка» звернулося до суду з позовом до Знам'янської міської ради, ОСОБА_2 про визнання недійсним та скасування державної реєстрацію договору оренди земельної ділянки від 25 травня 2012 року, укладеного між ОСОБА_2 та Знам'янською міською радою, зареєстрованого 25 травня 2012 року у відділі Держкомзему у місті Знам'янка, про що в Книзі реєстрації договорів оренди земель вчинено запис за №00140.

Позивач зазначав, що мешканці будинку АДРЕСА_1 утворили ОСББ «Світанок-Знам'янка, яке зареєстроване 13.06.2014 року.

На першому поверсі будинку розташоване нежитлове приміщення, що належить ОСОБА_2 та якому присвоєно адресу: АДРЕСА_2, але фактично зазначене приміщення є складовою частиною всього багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1.

Після утворення ОСББ і вжиття заходів спрямованих на оформлення відповідної земельної ділянки, дізнались, що рішенням Знам'янської міської ради від 23.03.2012 року № 538 «Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, що посвідчують право на земельні ділянки» затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надано ОСОБА_2 в оренду земельну ділянку, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 загальною площею 178 кв.м. строком до 01.12.2060 року для розміщення та обслуговування офісного приміщення із земель житлової та громадської забудови.

В подальшому між ОСОБА_2 та Знам'янською міською радою укладено відповідний договір оренди від 25.05.2012 року, який цього ж дня зареєстрований у відділі Держкомзему у м. Знам'янка.

Договір оренди порушує права інших співвласників будинку, не дає можливості оформити належним чином всю земельну ділянку під будинком та отримати кадастровий номер. Договір оренди має бути визнано недійсним внаслідок відсутності істотних умов, зокрема щодо об'єкту оренди, який неможливо створити.

Рішенням Знам'янського міськрайонного суду Кіровоградської області від 28 квітня 2016 року позов задоволено частково.

Суд визнав недійсним договір оренди земельної ділянки від 25 травня 2012 року, укладений між ОСОБА_2 та Знам'янською міською радою, що розташована за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 178,0 кв.м, кадастровий номер НОМЕР_1, зареєстрований 25 травня 2012 року у відділі Держкомзему у м. Знам'янка, про що вчинено запис за № 00140.

У задоволенні решти позовних вимог - відмовлено.

Стягнуто із Знам'янської міської ради за рахунок її бюджетних асигнувань в дохід держави судовий збір у розмірі 1218 грн.

В апеляційній скарзі Знам'янська міська рада Кіровоградської області просить скасувати рішення суду першої інстанції з підстав невідповідності висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права та ухвалити нове рішення, яким відмовити позивачу в задоволенні позову.

В судовому засіданні апеляційного суду представники Знам'янської міської ради Кіровоградської області Бем Ю.Ю., Данільченко Ю.В. та Грицюк А.А. підтримали апеляційну скаргу з посиланням на викладені в ній обставини, надали письмові пояснення.

Представник ОСББ «Світанок-Знам'янка» Майданюк С.І. та представник ОСОБА_2 - ОСОБА_7 заперечували проти доводів апеляційної скарги, надали письмові заперечення.

Представники третіх осіб в судове засідання не з'явилися про час і місце розгляду справи повідомлені належним чином, що підтверджується рекомендованими повідомленнями про вручення поштових відправлень з судовими повістками. Від Головного територіального управління юстиції у Кіровоградській області до суду надійшли письмові пояснення.

Заслухавши доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду у встановлених статтею 303 ЦПК України межах, а також обґрунтованість доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції виходив з того, що надати в оренду або у власність земельну ділянку для обслуговування вбудованого чи прибудованого приміщення в багатоквартирному будинку неможливо, оскільки неможливо створити об'єкт земельних відносин - земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна, - виділити приміщення будинку як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки як складова поняття «земельна ділянка».

Частина (частка) земельної ділянки не може бути об'єктом оренди землі, оскільки відповідно до статті 3 Закону України «Про оренду землі» об'єктом оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній та державній власності, а отже, укладання договору оренди землі можливе лише на земельну ділянку із зазначенням у ньому всіх часток, що належать до неї, та відповідно всіх орендарів.

Міською радою було затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду та безпідставно передано в оренду одному із співвласників багатоквартирного будинку, а не об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку, частину земельної ділянки на якій розміщено вказаний вище багатоквартирний будинок.

Права об'єднання співвласників будинку є похідним від прав власників квартир, у зв'язку з чим звернення об'єднання з позовом до суду є правомірним, оскільки здійснено в інтересах і на захист порушених прав співвласників.

Проте повністю з такими висновками суду першої інстанції погодитися неможна.

Встановлено, що мешканцями будинку АДРЕСА_1 створено об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Світанок-Знам'янка», яке зареєстровано 13.06.2014 року (а.с.6).

На підставі договору купівлі-продажу від 11.08.2005 року, посвідченого Знам'янським міським приватним нотаріусом, зареєстрованого в реєстрі за №1021, ОСОБА_2 придбала нежиле приміщення, яке знаходиться в АДРЕСА_2.

27.08.2012 року Знам'янська міська рада прийняла рішення про визначення розміру пайової участі у розвитку інфраструктури міста реконструйованої житлової квартири АДРЕСА_1, під нежитлове приміщення для розширення існуючого приміщення по АДРЕСА_2, гр.ОСОБА_2

Згідно довідки Знам'янського міжміського комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» станом на 01.01.2013 року за ОСОБА_2 зареєстроване нежиле офісне приміщення, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 на підставі Свідоцтва про право власності НОМЕР_2, виданого виконавчим комітетом Знам'янської міської ради Кіровоградської області 31.08.2012 року на підставі рішення виконавчого комітету Знам'янської міської ради від 27.08.2012 року № 462 в цілому, яке складає 30/10000 часток від будинку, який належить ОСББ «Світанок-Знам'янка». Дане нежиле офісне приміщення не входить у власність ОСББ «Світанок-Знам'янка» (а.с.71).

Свідоцтвом про право власності на нерухоме майно підтверджується від 31.08.2012 року та Витягом про державну реєстрацію прав підтверджується право власності ОСОБА_2 на нежиле приміщення, яке знаходиться в АДРЕСА_3 (а.с.7,8).

Згідно технічного паспорту нежиле офісне приміщення знаходиться на першому поверсі будинку АДРЕСА_1 і йому виділено окрему адресу АДРЕСА_2 (а.с.81-83).

Рішенням Знам'янської міської ради № 538 від 23.03.2012 року затверджено проект землеустрою щодо відведення ОСОБА_2 земельної ділянки по АДРЕСА_2, в оренду терміном до 01.12.2060 року площею, 178 кв.м. для розміщення та обслуговування офісного приміщення із земель житлової та громадської забудови, які використовуються в комерційних цілях (а.с.19).

25.05.2012 року між Знам'янською міською радою та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі, за яким ОСОБА_2 отримала в оренду земельну ділянку площею 178,0 кв.м., в тому числі 178,0 кв.м. забудовані землі, які використовуються в комерційних цілях, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1.

На земельній ділянці розміщені об'єкти нерухомого майна: нежиле приміщення площею 89,8 кв.м., яке належить ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу нежилого приміщення від 11.08.2005 року за №224/2 та договору купівлі-продажу квартири від 29.03.2006 року за №1660/5, інші об'єкти інфраструктури відсутні. Земельна ділянка передається в оренду без споруд.

Договір зареєстровано у відділі Держкомзему у м. Знам'янка, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.05.2012 року за № 00140 (а.с.8-11).

Згідно акту відновлення в натурі і погодження меж земельної ділянки від 09.04.2012 року межі земельної ділянки закріплені межовими знаками в кількості 12 шт.

Виконавець відповідних робіт ТОВ «Інститут дослідження проблем оточуючого середовища України» (а.с.14).

У п.2 постанови №9 від 06.11.2009 року Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних прав про визнання правочинів недійсними» зазначено, що судам необхідно враховувати, що згідно із статтями 4, 10 та 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановою Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства.

Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (статті 1,8 Конституції України).

Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється згідно з ч.3 ст.152 ЗК України, зокрема, визнання угоди недійсною.

Відповідно до ч. 1 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За змістом ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частини другої статті 15 Закону України "Про оренду землі" відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Зі змісту оспорюваного договору оренди земельної ділянки вбачається, що договір відповідає вимогам законодавства чинного на час його укладання, договір містить всі істотні умови визначені ст.15 Закону України «Про оренду землі», Знам'янська міська рада діяла в межа наданих їй повноважень визначених Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні», Земельного кодексу України (ст.ст.12,122-124), Закону України «Про оренду землі» (ст.ст.4,16).

Відповідно до пункту 1.1 Статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Світанок-Знам'янка», затвердженого загальними зборами об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, протокол №1 від 01 червня 2014 року (далі - Статут), об'єднання створено власниками квартир багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 відповідно до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Об'єднання є юридичною особою з моменту видачі свідоцтва про державну реєстрацію, має самостійний баланс, рахунки в банківських установах, печатку з власним найменуванням та інші необхідні реквізити (п.1.4 Статуту).

Об'єднання відповідає за своїми зобов'язаннями коштами і майном об'єднання, від свого імені набуває майнові і немайнові права та обов'язки, виступає позивачем та відповідачем у суді. Об'єднання не несе відповідальності за зобов'язання його членів, як і члени не несуть відповідальності за зобов'язаннями об'єднання (п.1.7 Статуту).

Майно об'єднання утворюється з: майна, переданого йому членами об'єднання у власність; одержаних доходів; іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом (п.1.8 Статуту).

Метою створення об'єднання є забезпечення захисту прав його членів, відповідно до пункту 11.1 цього Статуту, та дотримання ними обов'язків щодо належного утримання та використання неподільного і загального майна житлового комплексу, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами (п.2.1 Статуту).

Згідно п.3.1 Статуту майно об'єднання складається з неподільного та загального майна.

Неподільне майно - неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання, що забезпечує належне функціонування будинку. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню.

Загальне майно - частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених цим статутом (кладові, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо).

Зі змісту Статуту вбачається, що майно ОСББ «Світанок-Знам'янка» складається з неподільного та загального майна, а земельна ділянку, або право на неї, яка знаходиться під будинком АДРЕСА_1, у власність об'єднанню не передавалася.

З позовною заявою про визнання недійсним договору оренди землі звернулося ОСББ «Світанок-Знам'янка», яке не є стороною оспорюваного договору і чиї права не порушені.

Статутом об'єднання не передбачено, що об'єднання має право звертатися до суду від свого імені з захистом земельних прав та інтересів членів ОСББ.

Про те, що всі співвласники багатоквартирного будинку доручили об'єднанню звернутися до суду за захистом порушених їх земельних прав та інтересів, належних та допустимих доказів суду не надано, а тому ОСББ «Світанок-Знам'янка» не може вважатися належним позивачем.

Самі співвласники багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 з позовом до суду відповідно до положень статті 3 ЦПК України та статті 15 ЦК України не зверталися і не стверджували, що договором оренди землі від 25.05.2012 року порушені їхні права.

З огляду на викладене позовні вимоги ОСББ «Світанок-Знам'янка» задоволенню не підлягають.

Порушення судом першої інстанції та неправильне застосування норм матеріального та процесуального права, відповідно до п. ч.1 ст.309 ЦПК України є підставами для скасування рішення суду з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Відповідно до вимог ст.88 ЦПК України з позивача в на користь Знам'янської міської ради Кіровоградської області підлягає стягненню 1339 грн. 80 коп. судових витрат.

Керуючись ст.ст. 209, 303, 307, 308, 309, 313, 314, 316, 319 ЦПК України, колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області

В И Р І Ш И Л А :

Апеляційну скаргу Знам'янської міської ради Кіровоградської області задовольнити.

Рішення Знам'янського міськрайонного суду Кіровоградської області від 28 квітня 2016 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Світанок-Знам'янка» до Знам'янської міської ради, ОСОБА_2, треті особи: Реєстраційна служба Головного управління юстиції у Кіровоградській області, Управління Держгеокадастру у Знам'янському районі Кіровоградської області, Товариство з обмеженою відповідальністю «Інститут дослідження проблем оточуючого середовища України» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації відмовити.

Стягнути з Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Світанок-Знам'янка» на користь Знам'янської міської ради Кіровоградської області 1339 грн. 80 коп. судових витрат.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржено у касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий С.І.Мурашко

Судді В.І.Кривохижа

Т.О.Сукач