справа № 278/891/16-ц
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

05 серпня 2016 року м. Житомир

Житомирський районний суд Житомирської області в складі головуючого судді Грубіяна Є.О., секретаря Максименко М.С., розглянув цивільну справу за заявою ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до ОСОБА_3 та ПАТ "ІМЕКСБАНК"про визнання недійсними договорів іпотеки та знесення будівлі, третя особа на стороні відповідачів без самостійних вимог приватний нотаріус Житомирського районного нотаріального округу Демецька С.Л., --

В С Т А Н О В И В :

Направленим позовом заявники ставлять питання про визнання недійсними двох договорів іпотеки та збільшивши вимоги (а.с.76) просили зобов'язати відповідача знести об'єкт незавершеного будівництва, який є одним із об'єктів нерухомості/іпотеки.

В судовому засіданні представник позивачів позов підтримав та просив суд його задовольнити. В обґрунтування такої позиції зазначив наступне.

В серпні 2007 та в грудні 2008 років було укладено два договори іпотеки щодо забезпечення виконання зобов'язань за кредитними договорами ОСОБА_3 Такими та оспорюваними договорами було передано в іпотеку банку об'єкт незавершеного будівництва та земельну ділянку під ним. Однак, ОСОБА_3 не є власником такого майна. Так, земельна ділянка, на якій розташований недобудований будинок, перебуває у спільній частковій власності позивачів. При укладенні правочину не було отримано дозвіл на укладення такого правочину у іншого співвласника, чим грубо порушені норми чинного законодавства. Такі дії, як продовжував пояснювати представник позивачів, чинять їм перешкоди у користуванні та розпорядженні майном.

Відповідач ОСОБА_3 позов визнав та не заперечував щодо його задоволення.

Представник банку, в судовому засіданні, позов не визнав та просив суд його відхилити. Закиди представника позивачів на ту обставину, що договори іпотеки містять інформацію про перебування майна у спільній власності, що вимагало отримання дозволу іншого співвласника на укладення такого правочину, представник банку пояснював шаблонністю договорів і, можливо дані відомості в правочині були зазначені випадково.

Заслухав пояснення учасників розгляду, проаналізував надані сторонами докази, суд встановив наступні фактичні обставини справи.

ОСОБА_1 та ОСОБА_2 (тітка та племінниця, одна одній, відповідно) є співвласниками в рівних частках земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 (а.с.8). Кадастровий номер такої земельної ділянки НОМЕР_1.

15 грудня 2006 року на даному акті зроблено запис про дарування ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 ? частини згаданої ділянки площею 0,0923 га.

ОСОБА_1 є матір'ю ОСОБА_3 ОСОБА_2 двоюрідна сестра ОСОБА_3

Відповідно до витягу державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, земельна ділянка з кадастровим номером НОМЕР_1 має площу 0,1501 га (а.с.9).

ОСОБА_2 успадкувала ? частину спірного житлового будинку від своєї мами - ОСОБА_5 21 липня 1997 року (а.с.47). (ОСОБА_5 та ОСОБА_1 - сестри (а.с.81)).

21 липня 2005 року Станишівська сільська рада затвердила технічні документації із землеустрою, що посвідчують права власності громадян на земельні ділянки. Даним рішенням було передано у власність ОСОБА_1 земельну ділянку площею - 0,0923 га для обслуговування житлового будинку господарських будівель та споруд в АДРЕСА_1 для обслуговування ? частини житлового будинку. ОСОБА_2, цим же рішенням органу місцевого самоврядування було передано у власність земельну ділянку за тією ж адресою та з тим же призначенням однак площею 0,0924 га (а.с.83).

15 грудня 2006 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 було укладено договір дарування ? частини житлового будинку та ? частини земельної ділянки площею 0,0923 га, що розташовані по АДРЕСА_1 Пункт 1.2. договору містить інформацію, серед іншого, про те, що житловий будинок має житлову площу 25,2 м2, загальну 50,8 м2.

Останній абзац п. 1.2. даного договору містить відомості про те, що кадастровий номер подарованої земельної ділянки НОМЕР_1 (а.с.10).

17 серпня 2007 року було зроблено витяг з державного реєстру нерухомого майна про те, що власником ? частини будинку АДРЕСА_1 є ОСОБА_3 (а.с.11). Ще один витяг, виготовлений того ж дня, свідчить про те, що власником іншої ? частини будинку є ОСОБА_2 (а.с.48).

Того ж дня між АКБ "ІМЕКСБАНК" та ОСОБА_3 було укладено договір іпотеки, який забезпечує вимоги іпотекодержателя за договором кредиту № 149 від 13 серпня 2007 року (а.с.12).

Даний правочин містить відомості про те, що в іпотеку було передано:

об'єкт незавершеного будівництва з відсотком готовності 45, загальною площею 104,4 м2, належний іпотекодавцю (ОСОБА_3В.) на підставі дозволу на початок будівельних робіт від 14 лютого 2007 року № 36-07;

земельну ділянку з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку господарських приміщень і споруд з кадастровим номером НОМЕР_2 (абзац 3 пункту 1.3.2.).

Договором про внесення змін та доповнень до договору іпотеки від 20 серпня 2009 року було змінено розмір заборгованості, кінцевий строк повернення кредиту та відсоткову ставку зазначеного раніше договору (а.с.15).

5 грудня 2008 року між банком та ОСОБА_3 було укладено ще один договір іпотеки на забезпечення виконання умов іншого кредитного договору № 122 від 5 грудня 2008 року.

В іпотеку передано, повторно, два згадувані об'єкти нерухомості.

Пункт 1.3.1. містить інформацію про те, що відсоток готовності будинку АДРЕСА_1 складає 90. Загальна площа будинку становить 177,7 м2, а житлова 77,5 м2.

Земельна ділянка ідентична, що і за попереднім договором.

Довідка з державного реєстру речових прав на нерухоме майно відображає ідентичну інформацію про обидва об'єкти нерухомості (а.с.19 - 22).

Рішенням Житомирського районного суду Житомирської області від 27 травня 2014 року у судовій справі № 278/789/14-ц за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 та ОСОБА_3 про визнання договору дарування недійсним - позов задоволено і визнано недійсним договір дарування між відповідачами у останній справі ? частини житлового будинку та земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 (а.с.23,24).

Рішенням Житомирського районного суду Житомирської області від 17 лютого 2015 року у судовій справі за позовом ОСОБА_1 до управління держземагенства у Житомирському районі та ОСОБА_3 про визнання недійсним акту на право власності на земельну ділянку - заяву задоволено та визнано недійсним акт на землю ОСОБА_3 за згадуваною адресою із кадастровим номером НОМЕР_2 (а.с.25).

ОСОБА_3 зареєстрований в АДРЕСА_1 з 24 лютого 2016 року (а.с.32).

17 березня 2016 року виконавчий комітет Станишівської сільської ради надав дозвіл ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на знесення житлового будинку АДРЕСА_1 так як житловий будинок зруйнований та непридатний для проживання (а.с.49,50).

Правовідносини між сторонами врегульовані наступними положеннями норм матеріального права.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (ч. 1 ст. 215 ЦК України).

Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч. 1 ст. 203 ЦК України).

Власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю (ч. 1 ст. 356 ЦК України). Співвласник житлового будинку, іншої будівлі, споруди може зробити у встановленому законом порядку за свій рахунок добудову (прибудову) без згоди інших співвласників, якщо це не порушує їхніх прав. Така добудова (прибудова) є власністю співвласника, який її зробив, і не змінює розміру часток співвласників у праві спільної часткової власності (ч. 4 ст. 357 ЦК України).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (ч. 1 ст. 575 ЦК України). Майно, що є у спільній власності, може бути передане у заставу лише за згодою усіх співвласників (ч. 1 ст. 578 ЦК України).

У відповідності до ч. ч. 1 - 3 ст. 3 Закону України "Про іпотеку" іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом. Взаємні права і обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону. Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на об'єкт незавершеного будівництва, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цей об'єкт.

Статтею 6 зазначеного Закону декларується слідуюче. У разі обмеження правомочності розпорядження нерухомим майном згодою його власника або уповноваженого органу державної влади чи органу місцевого самоврядування така ж згода необхідна для передачі цього майна в іпотеку.

Майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально засвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Іпотекодавець зобов'язаний до укладення іпотечного договору попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку. У разі порушення цього обов'язку іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання та відшкодування іпотекодавцем завданих збитків. Якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов'язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею). Якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з будівлями (спорудами), на якій вони розташовані. Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій, ніж іпотекодавець, особі, новий власник земельної ділянки зобов'язаний надати власнику будівлі (споруди) такі ж умови користування земельною ділянкою, які мав іпотекодавець. Об'єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки, незалежно від того, хто є власником об'єкта незавершеного будівництва.

Проаналізував фактичні обставини справи та норми закону, якими вони врегульовані, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову, виходячи з наступного.

Посилання представника позивачів на порушення положень ст. 6 Закону України "Про іпотеки" при укладенні оспорюваних правочинів, суд вважає безпідставним, адже подарована ОСОБА_3 була земельна ділянка з одним кадастровим номером, а передавалась з іншим. Чи то та сама земельна ділянка чи інша, суду доведено не було. Однак в любому випадку та в даній ситуації нотаріус не зобов'язаний був отримувати дозвіл від ОСОБА_6 на укладення правочинів, адже надані суду матеріали свідчать про існування об'єкту нерухомості, який перебував у власності однієї особи - ОСОБА_3 Наявність прав власності на дані об'єкти за іншими громадянами (співвласників) не вбачалось.

Суд зазначив термін - любий випадок маючи на увазі два наступних.

Перший, коли адреса одна, а на ній наявні дві різні ділянки, як то наприклад АДРЕСА_2 з присвоєнням одного кадастрового номеру та АДРЕСА_3 з присвоєнням іншого кадастрового номера. В даному випадку дві ділянки розташовані за однією адресою, однак фактично - дві різні земельні ділянки.

Другій варіант, коли земельна ділянка була однією з двома співвласниками, однак кожний співвласник виділив собі свою частину ділянку внатурі і було утворено дві земельні ділянки з різними кадастровими номерами.

В даному випадку, як свідчать надані сторонами матеріали, адже інших суд не може витребувати самостійно, більш вірогідно, що в іпотеку передавалось майно за другим варіантом. До такого висновку суд дійшов, адже кадастровий номер земельної ділянки відмінний від кадастрового номеру ділянки, що перебував у спільній власності ОСОБА_1 та ОСОБА_6. Мало того, договори іпотеки містять посилання на те, що підставами виникнення прав власності у ОСОБА_3 на дану земельну ділянку є саме договір дарування, який в подальшому був визнаний недійсним.

Існування витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно (а.с.48) датованого днем укладення одного з оспорюваних правочинів, не свідчить про порушення законодавства при його укладенні. Так, достеменно встановлено, що подарована ОСОБА_3 частка будинку за вказаною адресою не є тим об'єктом, який був переданий в іпотеку.

Аналогічне встановлено рішенням суду у справі № 278/1963/15, що розглядалась даним складом суду. Таким чином, посилання на ст. 6 Закону України "Про іпотеку", в даному випадку та щодо будинку, взагалі безпідставне.

Як зазначалось, права власності на земельну ділянку були зареєстровані на одну особу - ОСОБА_3 В такому випадку застосування ст. 6 Закону України "Про іпотеку" і щодо земельної ділянки безпідставне, адже існувало інше майно - інша земельна ділянка.

Та обставина, що земельна ділянка, що передавалась в іпотеку дарувалась іпотекодавцю, в свій час (останній абзац пункту 1.3.2. договору іпотеки - а.с.12), зазначених висновків суду не спростовує, адже на подаровану частку земельної ділянки був виданий, як свідчить той самий договір іпотеки, новий акт.

Наявність в договорі пункту, що передбачає обов'язкову умову - надання дозволу іншого співвласника (пункт 2.1.4.) зроблених висновків не змінює з декількох причин. По-перше. Спосіб відображення даного пункту з відображенням в ньому наперед невірної інформації щодо природи спільності у власності стверджує про помилку щодо змісту такого пункту адже позивачі, в свій час володіли об'єктами нерухомості спільно і частково. Після дарунку частини майна апріорі ОСОБА_3 не міг стати з ОСОБА_6 співвласником спільно сумісно.

По-друге. Суду не було надано матеріалів, у вигляді додатків, які б стверджували, що майно дійсно перебувало у спільній власності декількох громадян. Такими додатками мали бути документи які б підтверджували саме спільну власність громадян.

Натомість, договори іпотеки містять інформацію про відокремленість майна і його самостійне існування, що тільки підкреслює допущення чисельних та незначних помилок у застосуванні термінів, відображенні інформації при його укладенні.

Похідна вимога про зобов'язання знесення будинку, адресована до ОСОБА_3 не підлягає до задоволення за відсутності підстав для задоволення основних вимог - про визнання договорів іпотеки недійсними. Окремих та самостійних підстав для задоволення такої вимоги суду наведено і підтверджено не було.

Також, у зв'язку з безпідставністю позову, не підлягає до задоволення клопотання відповідача ПАТ "ІМЕКСБАНК" про застосування строку позовної давності.

На підставі вищевикладеного, керукючись ст.ст. 10-11, ст. 60, ст. 212-215 ЦПК України, --

У Х В А Л И В :

В задоволенні позову - відмовити.

Рішення суду вступає в законну силу після закінчення строку на апеляційне оскарження. Рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги до апеляційного суду Житомирської області через Житомирський районний суд Житомирської області протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Є.О. Грубіян