Справа № 761/5881/15-ц
Провадження № 2/761/506/2016
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 липня 2016 року Шевченківський районний суд міста Києва в складі:

головуючого судді Сіромашенко Н.В.,

при секретарі Дігтяр М.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в місті Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, стягнення коштів та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, стягнення заборгованості за попереднім договором, -

ВСТАНОВИВ:

У березні 2015 року позивач ОСОБА_1 звернулася до Шевченківського районного суду м.Києва з цивільним позовом, в якому поставлено питання про розірвання попереднього договору купівлі продажу від 02.06.2011 року, у кладеного із відповідачем ОСОБА_2 щодо нежитлового приміщення площею 132,50 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Також, позивач просила стягнути з відповідача на її користь 2.977.387,80 грн., що сплачені на виконання умов зазначеного попереднього договору купівлі продажу від 02.06.2011 року, та судові витрати.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилалася на те, що 02.06.2011 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юрченком В.В. було посвідчено укладання попереднього договору купівлі-продажу між ОСОБА_2 (в подальшому змінила прізвище на ОСОБА_2.) та ОСОБА_1, за умовами якого сторони взяли на себе зобов'язання на умовах цього договору, але не пізніше 15.11.2023 року укласти договір купівлі-продажу, за яким право власності на нежитлове приміщення площею 132,50 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, переходить до покупця ОСОБА_1 На умовах цього договору позивачем сплачено 106.908,00 дол. США. На момент підписання попереднього договору об'єкт продажу перебував в іпотеці згідно кредитного договору між продавцем ОСОБА_2 та ПАТ «Індекс Банк» від 26.09.2008 року №112/08/ю. Правонаступником іпотекодержателя ПАТ «Індекс Банк» є ПАТ «Креді Агріколь Банк». Водночас, п.п.2.3.3 попереднього договору купівлі продажу від 02.06.2011 року було передбачено, що продавець протягом дії цього договору зобов'язується не укладати будь-які договори з третіми особами, направлені на відчуження об'єкту продажу (у т.ч. про передачу об'єкту в користування, оренду), без згоди покупця ОСОБА_1 Між тим, позивачеві стало відомо, що 10.11.2014 року відповідач ОСОБА_2 в порушення умов вказаного вище попереднього договору уклала договір про задоволення вимог іпотекодержателя, відповідно до якого право власності на об'єкт продажу перейшов до ПАТ «Креді Агріколь Банк». Одночасно, продавець відмовила позивачеві у поверненні будь-яких коштів, сплачених на виконання попереднього договору.

Таким чином, посилаючись на вищевказані обставини, та вимоги ст.ст.651, 653 ЦК України, позивач звернулася до суду за захистом порушеного права.

В ході розгляду справи відповідач ОСОБА_2 звернулася до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1, в якому, з урахуванням уточнення вимог від 15.06.2015 року, просила розірвати попередній договір від 02.06.2011 року із наслідками, передбаченими у п.3.1, 4.1. цього договору. Крім того, просила стягнути з ОСОБА_1 заборгованість за попереднім договором в сумі 390.277,67 грн., та судові витрати в сумі 3897,60 грн.

Вимоги зустрічного позову мотивовано тим, що покупець ОСОБА_1 станом на час укладання спірного договору була обізнана про факт укладання продавцем нерухомого майна кредитного договору із ПАТ «Індекс Банк», а також про договір іпотеки. А отже, покупець ОСОБА_1, на думку позивача за зустрічним позовом, усвідомлювала, що суми та графік платежів за попереднім договором мають безпосередній зв'язок із сумами та графіком платежів по кредитному договору. А отже, за твердженням позивача за зустрічним позовом, ОСОБА_1 усвідомлювала, що порушення нею обов'язку щодо здійснення платежів по укладеному попередньому договору призведе до порушення умов кредитного договору та, як наслідок, може призвести до звернення стягнення на предмет іпотеки. Таким чином, оскільки ОСОБА_1 починаючи з серпня 2013 року неодноразово порушувалися умови порядку сплати платежів за попереднім договором, а з липня 2014 року виплати припинилися взагалі, позивач за зустрічним позовом ОСОБА_2 просила суд розірвати попередній договір купівлі продажу від 02.06.2011 року на підставі ч.1 ст.611 ЦК України з урахуванням положень п.3.1, 4.1. спірного договору, якими обумовлено не повернення покупцеві фактично сплачених платежів за договором у випадку порушення покупцем порядку сплати платежів. Також, з посиланням на приписи ст.ст.622, 625 ЦК України позивач ОСОБА_2 просила стягнути з відповідача ОСОБА_1 заборгованість за умовами спірного попереднього договору, яка мала бути сплачена покупцем станом на дату укладання договору про задоволення вимог іпотекодержателя, а саме, 18.560,00 дол. США, що за курсом НБУ станом на 12.06.2015 року становило 390.277,67 грн.

В судовому засіданні представник позивача за первісним позовом позов ОСОБА_1 підтримав повністю. Проти задоволення зустрічним позовних вимог заперечував. Вказував на те, що доводи зустрічного позову про порушення покупцем платіжних умов, обумовлених спірним договором не підтверджено будь-якими доказами. Доводи про надання згоди покупцем в самому попередньому договорі на укладання продавцем інших договорів щодо предмету попереднього договору, також є безпідставними, оскільки, на думку представника, така згода ставила би майбутнього покупця в завідомо невигідне становище, оскільки позбавляла би останнього будь-яких гарантій виконання умов попереднього договору продавцем після проведення всіх виплат покупцем по договору. Отже, за твердженням представника позивача відповідач шляхом вчинення протиправних шахрайських дій безкарно заволоділа грошовими коштами ОСОБА_1, сплативши за кошт останньої свої кредитні зобов'язання, не виконала свого зобов'язання про продаж майна покупцеві, натомість безпідставно ще й намагається стягнути з останньої додаткову суму коштів.

Представник відповідача за первісним позовом проти задоволення основного позову заперечувала з підстав, викладених у письмовому запереченні та просила задовольнити зустрічний позов. Додатково, вказувала на те, що в межах розгляду цивільної справи №761/5876/15-ц за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, 3-ті особи: ПАТ «Креді Агріколь Банк» та приватний нотаріус Юрченко В.В., про визнання правочину нікчемним, судом установлено, що підставою для звернення до суду у справі №761/5876/15-ц з вимогою про визнання попереднього договору від 02.06.2011 року нікчемним, ОСОБА_1 вказувала відсутність згоди іпотекодержателя на укладання договору щодо об'єкту продажу, який перебуває в іпотеці. Крім того, звертала увагу суду на те, що повідомленням-вимогою на ім'я ОСОБА_1 від 09.09.2014 року ПАТ «Креді Агріколь Банк» повідомляв про порушення з боку позичальника ОСОБА_2 умов кредитного договору №122/08-ю від 26.09.2008 року, що може бути підставою для звернення до суду за примусовим виконанням боргових зобов'язань та/або звернення стягнення на предмет іпотеки. Таким чином, представник відповідача ОСОБА_2 стверджувала про те, що саме позивачем порушено умови попереднього договору, що стало наслідком не укладання основного договору купівлі-продажу об'єкта нерухомості, обумовленого спірним попереднім договором.

Заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, свідка, дослідивши матеріали справи, судом встановлено наступні обставини та відповідні їм правовідносини.

02.06.2011 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юрченком В.В. було посвідчено попередній договір, укладений між ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець), за умовами якого сторони зобов'язалися на 61-й день після сплати покупцем суми платежу 2 відповідно до п.1.3 цього договору, але не пізніше 15.11.2023 року, укласти основний договір про відчуження продавцем на користь покупця нежитлового приміщення площею 132,50 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (надалі - об'єкт продажу). Договір зареєстрований в реєстрі за №1272. Ціна об'єкту продажу погоджена сторонами в сумі 176.000,00 дол. США. Порядок розрахунків у попередньому договорі погоджено таким чином, що на момент підписання попереднього договору покупець вже сплатив продавцеві еквівалент у гривнях 50.000,00 дол. США, що становить платіж 1. В подальшому, платіж 2 мав сплачуватися покупцем щомісячно не пізніше 12 числа поточного місяця в сумі, яку протягом такого місяця повинен сплатити продавець з метою погашення зобов'язань по кредитному договору №122/08-ю від 26.09.2008 року.

Пунком 2.1 попереднього договору від 02.06.2011 року покупець гарантував та підтвердив, що йому відомий факт, що об'єкт продажу на момент підписання цього договору перебуває в іпотеці та під забороною відчуження, а також про укладання між продавцем і ПАТ «Індекс Банк» кредитного договору №122/08-ю від 26.09.2008 року з відповідними змінами та доповненнями. При цьому, продавець гарантував, що на момент укладання попереднього договору, заборгованість по кредитному договору не перевищувала 126.000,00 дол. США.

Пунктом 2.3.3 сторони попереднього договору домовилися, що продавець зобов'язується протягом дії попереднього договору без дозволу покупця не укладати будь-які договори, направлені на відчуження об'єкту продажу або на передачу його в користування третім особам, а також без дозволу покупця не укладати інші договори, пов'язані із цим об'єктом продажу (окрім правочинів, що безпосередньо пов'язані з кредитним договором та договором іпотеки).

В ході судового розгляду сторонами не заперечувалося здійснення покупцем ОСОБА_1 на виконання спірного договору платежу 1 в суми коштів в гривнях, що еквівалентна 50.000,00 дол. США та частково платежу 2 в сумі, що еквівалентна 56.908,00 дол. США.

В подальшому, 10.11.2014 року між ПАТ «Креді Агріколь Банк», як правонаступником ПАТ «Індекс Банк» (іпотекодержатель), та ОСОБА_2 (попереднє прізвище ОСОБА_2.) (іпотекодавець) було укладено договір задоволення вимог іпотекодержателя, в рахунок погашення зобов'язань по кредитному договору №122/08-ю від 26.09.2008 року. За цим договором іпотекодавець передає у власність іпотеко держателю нежилі приміщення площею 132,50 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Після переходу зазначеного майна у власність іпотекодержателя за умовами цього договору, зобов'язання ОСОБА_2 за кредитним договором №122/08-ю від 26.09.2008 року вважаються виконаними. Станом на час укладання цього договору загальна сума вимог іпотекодержателя за вищевказаним кредитним договором становила в перерахунку на гривні 110.639,61 дол. США за курсом НБУ.

Стаття 610 ЦК України встановлює, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Судом установлено, що умови кредитного договору №122/08-ю від 26.09.2008 року, щодо сплати кредитних коштів та процентів за користування коштами, позичальником ОСОБА_2 були порушені в частині строків погашення платежів починаючи з серпня 2013 року, що підтверджується копією повідомлення-вимоги від 09.09.2014 року, направленої на адресу ОСОБА_1 начальником управління претензійно-позовної роботи юридичного департаменту ПАТ «Креді Агріколь Банк».

При цьому, суд приймає до уваги, що з урахуванням встановлених у попередньому договорі від 02.06.2011 року умов здійснення чергових платежів 2, покупець після передачі продавцеві чергової суми коштів не пізніше 14 числа кожного місяця, мав отримувати копії підтвердження сплати продавцем своїх зобов'язань за кредитом (п.2.3.1 спірного договору).

Таким чином, доводи позивача за первісним позовом про своєчасність виконання взятих ним зобов'язань за спірним попереднім договором від 02.06.2011 року є неспроможними, оскільки невиконання продавцем зобов'язань за кредитним договором після отримання чергового платежу за попереднім договором від покупця мала бути відомою покупцеві і передбачала б відповідне реагування.

У відповідності до ч. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли в наслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За таких обставин, не вчинення дій, обумовлених ст.2 попереднього договору від 02.06.2011 року з боку як продавця, так і покупця, є самостійною підставою для розірвання цього договору за рішенням суду на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Також, враховуючи положення п.п.3.1 та 4.1 попереднього договору від 02.06.2011 року, погодженого сторонами, суд вважає що вимоги позивача ОСОБА_1 про стягнення на її користь з відповідача ОСОБА_2 суми в розмірі 2.977.387,80 грн., що сплачені на виконання умов зазначеного попереднього договору купівлі продажу, не підлягають до задоволення. Вказаними пунктами договору сторони домовилися, що у випадку несплати покупцем платежу 2, продавець може відмовитися від укладання основного договору і в такому випадку фактично сплачені покупцем суми платежу 1 та платежу 2 не підлягають поверненню.

Щодо вимоги зустрічного позову про стягнення з покупця ОСОБА_1 на користь продавця ОСОБА_2 заборгованість за попереднім договором в сумі 390.277,67 грн. на підставі ст.ст. 622, 625 ЦК України, суд зазначає наступне.

Стаття 526 ЦК України визначає, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання (ч.1 ст.625 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

У відповідності з ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Згідно з ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Судом достовірно встановлено, що покупцем (позивачем ОСОБА_1.) було сплачено відповідачу 106.908,00 дол. США на виконання п.п. 1.3, 1.4 попереднього договору від 02.06.2011 року і протягом 2011-2014 років позивач користувалася об'єктом продажу.

Обставини щодо користування приміщенням до 2015 року підтверджуються показаннями свідка ОСОБА_6

Разом з тим, з підстав невиконання триваючий зобов'язань за цим спірним договором з боку покупця щодо своєчасної регулярної сплати платежу 2, продавець 10.11.2014 року уклав договір задоволення вимог іпотекодержателя, в рахунок погашення зобов'язань по кредитному договору №122/08-ю від 26.09.2008 року, тобто припинив свої кредитні зобов'язання, з метою виконання яких і укладався попередній договір, що є предметом спору.

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що у зв'язку з припиненням кредитних зобов'язань у ОСОБА_2 перед банком, сплачені ОСОБА_1 на виконання умов зазначеного попереднього договору купівлі продажу кошти не підлягають поверненню в силу умов попереднього договору, тому вимоги ОСОБА_2 про стягнення з ОСОБА_1 на її користь коштів в сумі 390.277,67 грн. також не підлягають до задоволення.

Оцінюючи зібрані по справі докази в їх сукупності та співставленні в частині позовних вимог про розірвання договору, їх належності, допустимості, достовірності кожного доказу оремо, а також їх достатності і взаємному звя'зку, суд вважає, що позовні вимоги первісного та зустрічного позовів підлягають до задоволення в частині розірвання спірного попереднього договору від 02.06.2011 року. В іншій частині вимоги первісного та зустрічного позовів не підлягають до задоволення.

Керуючись ст.ст. 6, 526, 610, 622, 625, 628, 651 ЦК України, ст.ст. 3, 10, 11, 57-60, 88, 212, 213, 215, 224 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, стягнення коштів задовольнити частково.

Попередній договір від 2 червня 2011 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юрченком В.В., зареєстрований в реєстрі за №1272, розірвати.

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Зустрічний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, стягнення заборгованості за попереднім договором задовольнити частково.

Попередній договір, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 2 червня 2011 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юрченком В.В., зареєстрований в реєстрі за №1272, розірвати.

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду міста Києва протягом десяти днів після його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя: