Справа №367/4089/13-ц
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 грудня 2016 року Ірпінський міський суд Київської області у складі:

головуючого судді - Карабаза Н.Ф.,

при секретарі - Когут К.В., Дідескул Ю.Л.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1, яка діє в своїх інтересах та інтересах неповнолітніх дітей ОСОБА_2, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельно-інвестиційна компанія «Київінвестбуд», ОСОБА_5, ОСОБА_6, Товариства з обмеженою відповідальністю «Вірджині», треті особи: Комунальне підприємство Київської обласної ради «Ірпінське бюро технічної інвентаризації», Орган опіки та піклування Голосіївської районної у м. Києві державної адміністрації, приватний нотаріус Миколаївського нотаріального округу Матвєєва Інна Миколаївна про визнання майнових прав,-

в с т а н о в и в :

Позивачка звернулась до суду із позовом, в якому зазначила, що 19 березня 2007 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Будівельно - інвестиційна компанія «Киевінвестбуд» та ОСОБА_1, яка діє в своїх інтересах та інтересах неповнолітніх дітей ОСОБА_2, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 було укладено договір № 1/43 на придбання квартири АДРЕСА_1. Відповідно до п. 1.1., 1.2. даного договору, замовник доручає, а фірма прийняла на себе обов'язок за рахунок коштів замовника організувати будівельні роботи щодо будівництва квартири (об'єкт). За фактом закінчення будівельних робіт щодо будівництва об'єкту, фірма зобов'язується передати об'єкт замовнику. Згідно з п. 1.8. договору, визначалися наступні параметри об'єкту будівництва: район забудови АДРЕСА_1 (будівельна адреса); серія будинку індивідуальна; поверх 1 (перший); номер квартири 43 (сорок три); кількість кімнат 2 (дві); загальна площа 55,0 кв.м. Відповідно до умов договору, позивачі зобов'язувалися компенсувати відповідачеві витрати на будівництво об'єкту та сплатити вартість організації будівельних робіт, що відповідно до п. 4.2. договору становило його ціну у розмірі 275 000,00 в т.ч. ПДВ 20 % - 45 833,33 грн. із розрахунку вартості 1 кв. м. - 5000,00 грн. окрім того відповідно до п.1.7 договору, замовник міг отримати у власність об'єкт лише за умови сплати 100% вартості загальної площі об'єкту. На виконання умов договору нею на поточний рахунок фірми було перераховано грошові кошти в розмірі 275 000,00 грн., таким чином, всі свої обов'язки щодо сплати вартості організації будівельних робіт нею було виконано належним чином. Просила суд визнанати за нею, ОСОБА_2, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 майнові права - право на отримання у власність після завершення будівництва будинку АДРЕСА_1 та ведення його в експлуатацію двохкімнатної квартири АДРЕСА_1. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельно-інвестиційна компанія «Київінвестбуд» на користь ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 судові витрати в розмірі 1820 грн., що складаються з судового збору 1700 грн., витрат на інформаційно - технічне забезпечення розгляду справи 120 грн. 25 травня 2011 року ОСОБА_1 було подано заяву про збільшення позовних вимог в якій вона просила визнати договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, що укладений 06 січня 2011 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_6, який посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Матвєєвою Інною Миколаївною, зареєстровано в реєстрі за № 13 недійсним з моменту його вчинення та визнати за ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 майнові права - право на отримання у власність після завершення будівництва будинку АДРЕСА_1 та ведення його в експлуатацію двохкімнатної квартири АДРЕСА_1.

В судовому засіданні позивачка підтримала свої позовні вимоги та просила їх задовольнити в повному обсязі.

Представник ТОВ «Вірджині» та ОСОБА_6 - ОСОБА_8 у судовому засіданні позовні вимоги ОСОБА_1 не визнала, просила у позові відмовити.

Представник ТОВ «Будівельно-інвестиційна компанія «Київінвестбуд» у судове засідання не з'явився, про день та час розгляду справи повідомлений належним чином.

Відповідач ОСОБА_5 у судове засідання не з'явився, про день та час розгляду справи повідомлений належним чином.

Представник 3-ї особи КП «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» у судове засідання не з'явився, про день розгляду справи повідомлений належним чином.

Приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Матвєєва І.М у судове засідання не з'явилась, подала до суду заяву про розгляд справи за її відсутності.

Судом встановлено наступні факти.

19 березня 2017 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Будівельно-інвестиційна компанія «Київінвестбуд» та ОСОБА_1 було укладено договір № 1/43 на придбання квартири АДРЕСА_1.

Відповідно до п. 1.1., 1.2. договору № 1/43 від 19.03.2007 року, замовник доручає, а фірма приймає на себе обов'язок за рахунок коштів замовника організувати будівельні роботи щодо будівництва квартири (об'єкта) за адресою: АДРЕСА_1. За фактом закінчення будівельних робіт щодо будівництва об'єкту, фірма зобов'язується передати об'єкт замовнику.

Згідно з п. 1.8. договору № 1/43 від 19.03.2007 року, визначалася наступна характеристика об'єкту (квартири): район забудови АДРЕСА_1 (будівельна адреса); серія будинку індивідуальна; поверх 1 (перший); номер квартири 43 (сорок три); кількість кімнат 2 (дві); загальна площа 55,0 кв.м.

Відповідно до п. 4.2. договору № 1/43 від 19.03.2007 року, ціна договору, на момент укладення договору становить 275000 грн. (двісті сімдесят п'ять тисяч гривень) в т.ч. ПДВ 20 % - 45833,33 грн. із розрахунку вартості 1 кв.м. - 5000 грн.

Відповідно до п. 4.3. договору № 1/43 від 19.03.2017 року, зазначена ціна підлягає зміні виключно в разі поточної вартості квадратного метру житлової площі в частині несплачених замовником квадратних метрів. В такому випадку замовник оплачує несплачені квадратні метри за поточною вартістю, яка встановлена наказом по фірмі та діє на дату проведення рахунку.

14 квітня 2008 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Будівельно-інвестиційна компанія «Київінвестбуд» та ОСОБА_1 було укладено додаткову угоду № 1/43 на придбання квартири АДРЕСА_1 від 19 березня 2007 року, згідно якого ОСОБА_1, яка діє в своїх інтересах та інтересах неповнолітніх дітей ОСОБА_2, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 є власником усіх результатів будівельних робіт по об'єкту, зазначеному в договорі № 1/43 на придбання квартири АДРЕСА_1 від 19 березня 2007 року.

Відповідно до Довідки № 32 від 24.05.2007 року про сплату 100% вартості загальної вартості площі квартири ОСОБА_1 внесла на розрахунковий рахунок ТОВ «БІК»КиЕвінвестбуд» грошові кошти в розмірі 275000 грн. (двісті сімдесят п'ять тисяч гривень), що складає 100 (сто) відсотків вартості від вартості загальної площі квартири АДРЕСА_1.

Рішенням Виконавчого комітету Гостомельської селищної ради № 74 від 07.04.2009 р. присвоєно адресний номер 85-квартирному житловому будинку (незавершеного будівництва, з готовністю 95 %) загальною площею 5767,4 кв.м., житловою площею 2291,0 кв.м., що розташований на земельній ділянці площею 1.6995 га в АДРЕСА_1

Відповідно до Акту б/н від 17 березня 2010 року складеного депутатом Гостомельської селищної ради встановлено, що ОСОБА_1 проживає в будинку за адресою АДРЕСА_1 з 2007 року. Разом із нею проживають діти: ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ОСОБА_9.

Згідно відповіді Комунального підприємства Київської обласної ради «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» відповідно інвентаризаційної справи № 2139 право власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстроване за ОСОБА_6 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Миколаївськоо міського нотаріального округу Матвєєвою І.М. 06.01.2011 року реєстровий № 13. Попереднім власником був ОСОБА_5 на підставі рішення Придніпровського районного суду міста Черкас від 16.09.2010 року № 2-4528/2010.

10.04.2005 року між ТОВ "Вірджині" та Забудовником ТОВ Будівельно-інвестиційна компанія «КиЕвінвестбуд» укладено договір № 28 на дольову участь у будівництві житла за адресою: АДРЕСА_2. (адресу в подальшому змінено на: АДРЕСА_1). Згідно умов договору, ТОВ «Вірджині» виступило інвестором-замовником будівництва із дольовою участю. Так, договором встановлено, що забудовник будує та передає дольовику в листопаді 2005р., а дольовик оплачує та приймає 1 379,92 кв.м. загальної площі житла, що становить 26 житлових квартир. Адресний перелік 26 квартир, які повинні були передатися ТОВ ''Вірджині" є невід'ємною частиною цього договору.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 28.11.2006 року було затверджено текст мирової угоди по справі № 31/515 по договору № 28 від 10.04.2005 року, згідно якої Товариство з обмеженою відповідальністю «Будівельно-інвестиційна компанія «Київінвестбуд» як відповідач та Товариство з обмеженою відповідальністю «Вірджині» як позивач, на наступних умовах: відповідач, як «забудовник» по договору № 28 від 10.04.2005 року на дольову участь у будівництві житла за адресою: АДРЕСА_2 визнає позовні вимоги позивача, як «дольовика» по договору № 28 від 10.04.2005 року на дольову участь у будівництві житла за адресою АДРЕСА_2 в повному обсязі, а саме: зобов'язується збудувати та передати позивачу («дольовику»): 1379,92 кв.м. проектної загальної площі житла згідно адресного переліку (додаток №1 до договору № 28 від 10.04.2005 року на дольову участь у будівництві житла за адресою АДРЕСА_2.

Ухвалою Ірпінського міського суду ТОВ «Вірджині» було залучено до участі справі в якості співвідповідача.

Ухвалою господарського суду м. Києва від 27 листопада 2008 року по справі №31/423 (2007р.) розглянуто заяву ТОВ «Вірджині» про зміну способу та порядку виконання рішення та звернуто стягнення залишкового боргу шляхом зобов'язання ТОВ «БІК «КиЕвінвестбуд» передати ТОВ «Вірджині» житлові приміщення, які знаходяться по АДРЕСА_1, загальною площею 1 379,92 кв. м. На підставі судового наказу № 31/423, виданого господарським судом м. Києва, постановою державного виконавця відділу державної виконавчої служби Ірпінського міського управління юстиції «Про відкриття виконавчого провадження» № ВП 11584487 від 26 лютого 2009 року відкрито виконавче провадження. 7 квітня 2009 року державним виконавцем відділу державної виконавчої служби Ірпінського міського управління юстиції складено акт державного виконавця в порядку примусового виконання ухвали господарського суду м. Києва від 27 листопада 2008 року, яким зобов'язано ТОВ «БІК «КиЕвінвестбуд» передати ТОВ «Вірджині» житлові приміщення у 85-квартирному житловому будинку по АДРЕСА_1 №№ 1, 2, 4, 6, 8, 9, 11, 12, 13, 16, 17, 26, 39, 40, 43, 47, 48, 50, 53, 55, 56, 66, 67, 69, 74, 77, що сумарно прирівнюють 1 379,92 кв. м.

При цьому дії державної виконавчої служби щодо спірної квартири ні в період виконання судового рішення ні після закінчення його виконання ТOB «БІК «КиЕвінвестбуд» не оскаржувались.

Ні позивач, ні ТОВ «БІК «КиЕвінвестбуд», вимог щодо повернення спірної квартири до ТОВ «Вірджині», не заявляли.

12.03.2009 року між ТОВ «Вірджині» в особі Ґуль Г.П. і ОСОБА_5 був укладений договір комісії. За умовами цього договору ОСОБА_5 на протязі 2009 року передав 1 910 000,00 грн. представнику ТОВ «Вірджині» на ведення судових спорів, відносно 20 квартир у споруджуваному будинок по АДРЕСА_1, й у такий спосіб 100% відсоткове виконав свої зобов'язання за договором.

На підставі акту прийому - передачі квартир від 22.06.2009 р. ТОВ "Вірджині" в особі свого представника Ґуль Г.П. передало ОСОБА_5 майнові права на 15 квартир в будинку АДРЕСА_1, а саме квартири № №1, 4, 6, 8, 11, 12, 13, 16, 17, 39, 40, 43, 48, 53, 77, а на підставі акту від 15 липня 2009 року на 5 квартир, що залишилися, а саме: № 2, 9, 26, 55, 69 у тому ж будинку.

Рішенням Придніпровського районного суду м. Черкаси від 16 вересня 2010 роки у справі №2-4528/10 за зустрічним позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_10, ТОВ «Вірджині», КП Ірпінське БТІ, було визнано в числі інших право власності ОСОБА_5 на спірну квартиру № 43 в будинку по вул. Кірова, 2-в, в смт. Гостомель. Цим же рішенням був визнаний дійсним зазначений договір комісії від 12.03.2009 р., укладений між ТОВ «Вірджині» і ОСОБА_5, зобов'язано ТОВ «Вірджині» передати квартири, зазначені в договорі комісії ОСОБА_5 Надалі цей договір комісії залишився без змін при перегляді вказаного рішення Апеляційним судом Черкаської області по справі №22ц-31 /2011 від 24 січня 2011 року, якім вказане рішення суду першої інстанції в частині задоволення зустрічного позову ОСОБА_5 до ОСОБА_10, ТОВ «Вірджині», КП Ірпінське БТІ, було скасовано.

06.01.2011 року за договором купівлі-продажу, продавець ОСОБА_5 продав ОСОБА_6 2-х кімнатну квартиру № 43, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

На момент укладення договору купівлі-продажу спірна квартира не знаходилось під арештом, у податковій заставі, (іпотеці) або під іншою забороною відчуження не була, всі вимоги встановлені приписами Цивільного кодексу України сторонами були дотримані.

Договір купівлі-продажу квартири був посвідчений нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Матвєєвою І.М. та пройшов державну реєстрацію. Право власності на вищеназвану квартиру відповідач зареєстрував в КП КОР Ірпінське БТІ Київської області.

Саме з цих обставин відповідач ОСОБА_6 є добросовісним набувачем.

Відсутність волі не володіючого власника ТОВ «Вірджині» на витребування спірної квартири з власності добросовісного набувача, яким є відповідач у справі ОСОБА_6 унеможливлює визнання недійсності договору купівлі-продажу від 06.01.2011 р. за позовом третіх осіб.

Позов пред'явлено ОСОБА_1, яка не була стороною договору від 06.01.2011 року, однак вважала себе власником майна (спірної квартири) та звернулась до суду про визнання недійсним відплатного договору, укладеного особою, яка, на її думку, не мала права відчужувати вказане в договорі майно.

У такому разі це майно не може бути передане власнику в порядку застосування загальних наслідків, передбачених ст. 216 ЦК України, оскільки позивач ОСОБА_1 не була стороною оскарженого договору.

Майно може бути повернуте за позовом власника про витребування, майна на підставі ст.ст. 387, 388 ЦК України, якщо позивач надасть докази, що підтверджують наявність обставин, зазначених цими статтями, тому що вони встановлюють спеціальні правила для захисту такого права. Це випливає з того, що оскільки добросовісне набуття відповідно до ст. 388 ЦК України можливе лише тоді, коли майно набувається не безпосередньо у власника, а в особи, яка не мала права його відчужувати, то наслідком угоди, вчиненої з таким порушенням, не двостороння реституція, а повернення майна з незаконного володіння, якщо для цього є передбачені законом підстави.

Разом з тим договір № 1/43 від 19.03.2007 року на підставі якого позивач звернулася до суду про визнання за ним майнових прав на спірну квартиру, не відповідає вимогам норм законодавства.

Згідно частини 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», яка діяла на момент укладення договору №1/43 прямо забороняла будівництво житла з залученням грошових коштів фізичних та юридичних осіб без участі фонду фінансування будівництва (ФФБ).

Слідує також зазначити, що правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами регулюється Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Суб'єктами такої системи є довірителі, управителі, забудовники, страхові компанії, емітенти сертифікатів ФОН та власники сертифікатів ФОН.

Статтею 14 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказаного закону, в редакції від 14.01.2006 р., що діяла на час укладення договору між забудовником ТОВ «КиЕвінвестбуд», та ОСОБА_1 визначено, що фізична або юридична особа стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з управителем ФФБ договору про участь у ФФБ. Після внесення довірителем коштів до ФФБ управитель видає довірителю свідоцтво про участь у ФФБ - документ, що підтверджує участь довірителя у ФФБ.

Всупереч вимогам ст.ст. 3, 9, 14, 15 вказаного закону фінансування будівництва здійснювалось не через ФФБ, а безпосередньо на р/р. відповідача, що підтверджується квитанцією про перерахування ОСОБА_1 грошових коштів на р/р відповідача ТОВ «КиЕвінвестбуд».

Таким чином, всупереч нормам діючого законодавства, на момент вчинення договору, ОСОБА_1 були переведені кошті для будівництва квартири не на рахунок ФФБ, як це визначає закон, а на рахунок відповідача по його господарській діяльності, яка йому законодавством заборонена.

Позивач не надав ні свідоцтво про свою участь у ФФБ ні інвестиційний договір, який відповідає вимогам нормам вище зазначених законів.

Крім того, за умовами договору № 1/43 від 19.03.2007 року у позивача не передбачено набуття майнових прав на спірну квартиру. В матеріалах справи також відсутні документальні докази того, що відповідач у встановленому законом порядку набув статусу Фонду фінансування будівництва.

Відповідно до ст. 3 ЦПК України, кожна особа має право у порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. У випадках, встановлених законом, до суду можуть звертатися органи та особи, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб, або державні чи суспільні інтереси.

Відповідно до ч. 1 ст. 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб,поданим відповідно до цього Кодексу,в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Згідно ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ч. 3 ст. 61 ЦПК України, обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній,господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Відповідно до п. 2 ст. 388 ЦК України майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

Вирішуючи питання, пов'язані з розмежуванням добросовісного та недобросовісного набувача, слід враховувати положення ст. 330 ЦК України, відповідно до якої на майно, відчужене особою, яка не мала на це права, набуває право власності добросовісний набувач, якщо відповідно до ст. 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Позов про визнання недійсним договору купівлі-продажу спірної квартири було пред'явлено ОСОБА_1, яка не була стороною договору, але вважала себе власником майна, про визнання недійсним відплатного договору, укладеного особою, яка, на її думку, не мала права відчужувати вказане в договорі майно.

У такому разі це майно не може бути передане власнику в порядку застосування загальних наслідків, передбачених ст. 216 ЦК України, оскільки позивачка ОСОБА_1 не була стороною оспореного договору.

Майно може бути повернуте за позовом власника про витребування майна на підставі ст.ст. 387, 388 ЦК України, якщо позивач надасть докази, що підтверджують наявність обставин, зазначених цими статтями, тому що вони встановлюють спеціальні правила для захисту такого права. Це випливає з того, що оскільки добросовісне набуття відповідно до ст. 388 ЦК України можливе лише тоді, коли майно набувається не безпосередньо у власника, а в особи, яка не мала права його відчужувати, то наслідком угоди, вчиненої з таким порушенням, є не двостороння реституція, а повернення майна з незаконного володіння, якщо для цього є передбачені законом підстави.

Враховуючи викладене, суд вважає за необхідне відмовити позивачу у позові про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири від 03.12.2010р.

Щодо позовних вимог позивачки в частині визнання за нею майнових прав - права на отримання у власність після завершення будівництва АДРЕСА_1 та введення його в експлуатацію АДРЕСА_1 ,то дані вимоги також не підлягають до задоволення, оскільки судом відмовлено у позові в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 і на даний час власником зазначеної квартири є ОСОБА_6

На підставі ст. ст. 117, 190, 203, 215, 317, 331, 526 ЦК України, керуючись ст. ст. 3, 10, 60, 213-218 ЦПК України, суд, -

В и р і ш и в :

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1, яка діє в своїх інтересах та інтересах неповнолітніх дітей ОСОБА_2, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельно-інвестиційна компанія «Київінвестбуд», ОСОБА_5, ОСОБА_6, Товариства з обмеженою відповідальністю «Вірджині», треті особи: Комунальне підприємство Київської обласної ради «Ірпінське бюро технічної інвентаризації», Орган опіки та піклування Голосіївської районної у м. Києві державної адміністрації, приватний нотаріус Миколаївського нотаріального округу Матвєєва Інна Миколаївна про визнання майнових прав відмовити.

Рішення постановлено в нарадчій кімнаті та проголошено вступну та резолютивну частини в судовому засіданні 21 грудня 2016 року.

Повний текст рішення буде виготовлений 26 грудня 2016 року.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Н.Ф. Карабаза