Номер провадження: 22-ц/785/5332/16
Головуючий у першій інстанції ОСОБА_1
Доповідач Гірняк Л. А.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25.07.2016 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:

ОСОБА_2

ОСОБА_3, ОСОБА_4

За участю секретаря Полякової В.О.

Розглянула у відкритому судовому засіданні м. Одесі апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 25.01.2016 року, у справі за позовом ОСОБА_5 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», за участю третії осіб: приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу ОСОБА_6, комунального підприємства «Міське капітальне будівництво» - про визнання іпотечних договорів недійсними,-

ВСТАНОВИЛА:

В жовтні 2013 року ОСОБА_5 звернулась до суду з позовними вимогами,котрі в ході судового розгляду уточнила та просила суд:

- визнати недійсними пункти 1.1 в іпотечних договорах №51-07/204 від 1 липня 2008р., № 02-10/2628 від 2 липня 2008 року, №02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладених між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі АКБ СР «Укрсоцбанк»), правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», та ТОВ «Альянс-Висотбуд» в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 40 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку №27, що споруджується у мкр. ІІІ-4-2 житлового масиву ім. Котовського по вул. Висоцького, 27м. Одеси на підставі ст.ст. 203, 215 ЦК України;

- зняти заборону відчуження вищевказаної квартири та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою

Вимоги обґрунтовувала тим,що 14 грудня 2009 року між нею та ТОВ «Альянс-Висотбуд» був укладений Договір купівлі-продажу майнових прав №24/27 від 14 грудня 2009 року. Основною метою укладення цього Договору було фінансування позивачем будівництва спірної квартири, шляхом купівлі майнових прав на квартиру в об'єкті будівництва, що надавало право покупцю майнових прав після завершення будівництва отримати цю квартиру у приватну власність, оскільки в умовах договору зазначено, що після закінчення будівництва продавець ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язаний передати позивачу квартиру, вказану в даному договорі. Термін закінчення будівельно-монтажних робіт на об'єкті будівництва, що знаходиться за адресою: м. Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул. Висоцького, 27 та введення його в експлуатацію було визначено 2-й квартал 2010 року, вартість майнових прав на квартиру складає 249 448,00 гривень. Позивачка зазначила, що вона свої зобов'язання щодо оплати вартості майнових прав на квартиру виконала належним чином та в повному обсязі, однак ТОВ «Альянс-Висотбуд» свої зобов'язання не виконав, порушив та недотримався умов Договору, укладеного з позивачем, оскільки на момент подачі позову будинок не добудований та в експлуатацію не введений, квартира в натурі позивачу не передана.

Крім того, позивач вказала, що відповідач ТОВ «Альянс-Висотбуд» здійснив дії, що можуть призвести до втрати ним права власності на про інвестовану нерухомість, оскільки в 2008 році між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та ПАТ «Укрсоцбанк» були укладені Іпотечні договори, за умовами яких в іпотеку Банку в забезпечення своїх зобов'язань по кредиту, передано майнові права, у тому числі й незакінчену будівництвом спірну квартиру, про існування яких позивач не знав.

Посилаючись на те, що: -у порушення договірних зобовязань житловий будинок по вул. Висоцького, 27 в м. Одесі не добудований та не введений в експлуатацію;- подальше фінансування та завершення будівництва буде здійснювати ТОВ «ОЛМІ-РС», а не ТОВ «Альянс-Висотбуд»;-ТОВ «Альянс-Висотбуд» не попередило її про права третіх осіб на майнові права на спірну квартиру;

-вона, як інвестор, свої зобовязання в частині оплати повної вартості майнових прав на квартиру виконала належним чином;-на час укладення іпотечних договорів статтею 5 Закону України «Про іпотеку» такий предмет іпотеки, як майнове право, не був передбачений. Дані обставини стали підставою для звернення до суду.

Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 25 січня 2016 року Позов ОСОБА_5 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» за участю третіх осіб: приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу ОСОБА_6, комунального підприємства «Міське капітальне будівництво» - про визнання іпотечних договору частково недійсними задовольнити.

Визнано недійсним п. 1. 1 Іпотечного Договору № 51-07/204 від 01 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 40 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку №27, що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім. Котовського по вул. Висоцького, 27 м. Одеси.

Визнано недійсним п. 1. 1 Іпотечного Договору № 02-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 40 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку №27, що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім. Котовського по вул. Висоцького, 27 м. Одеси.

Визнано недійсним п. 1. 1 Іпотечного Договору № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 40 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку №27, що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім. Котовського по вул. Висоцького, 27 м. Одеси.

Знято заборону відчуження на квартиру № 40 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку №27, що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім. Котовського по вул. Висоцького, 27 м. Одеси та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою

Стягнуто у рівних частках з Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» та Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на користь держави , судовий збір в розмірі 2204,80 гривень.

В апеляційній скарзі ставиться питання про скасування рішення суду з ухваленням нового, про відмову в заявлених вимогах,посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права,висновок суду першої інстанції не відповідає обставинам по справі. Зокрема посилається на те, що позивач не є стороною Іпотечного договору;майнові права передані в іпотеку Банку в установленому законом порядку, при укладенні договору купівлі-продажу майнові права на спірну квартиру були в іпотеці.

В судове засідання сторони не зявились,про час та місце розгляду справи сповіщені належним чином.

В силу ст.305 ч.2 ЦПК України судова колегія вважає можливим розглянути справу за їх відсутності.

Відповідно до вимог ст. 308 ЦПК України апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення суду без змін,якщо визнає,що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням вимог матеріального та процесуального пава.

Не може бути скасоване правильне по суті і справедливе рішення з одних лише формальних міркувань.

Задовольняючи заявлені вимоги районний суд виходив з того, що відповідно до вимог ст.5 Закону України « Про іпотеку»( у редакції яка була чинною на час укладення спірних правовідносин) не визначала майнові пава як предмет іпотеки;майнові права на обєкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України « Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»,яким були внесені відповідні зміни до Закону України «Про іпотеку».При цьому суд дійшов висновку, що майнові права на спірну квартиру,вартість якої була сплачена позивачкою у повному обсязі за договором купівлі-продажу,не могла бути предметом іпотеки,тому ТОВ «Альянс-Висотбуд»неправомірно передало їх в іпотеку банку,а та обставина,що на момент укладання спірних договорів іпотеки ТОВ «Альянс-Висотбуд» не мало правових обмежень щодо укладання цих договорів,не має правового значення для вирішення спору по суті.

Судова колегія погоджується з таким судженням суду першої інстанції з наступних підстав.

Матеріалами справи встановлено, що 28 лютого 2005 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради було укладено Контракт № 23-05 на будівництво 16-ти поверхового житлового будинку за адресою: м. Одеса, мкр. ІІІ-4-2 Котовського, вул. Висоцького, 27 за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язується своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво вказаного житлового будинку орієнтованою загальною площею квартир 7527,1 кв.м., здати у встановлені цим контрактом строки об'єкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації, а Управління капітального будівництва Одеської міської Ради (замовник) зобов'язалося надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати об'єкт на баланс експлуатуючої організації.

З метою проведення будівництва багатоквартирного будинку, між ТОВ «Альянс-Висотбуд», ТОВ «Альянс-Жилстрой» та АКБ СР «Укрсоцбанк», яке згодом перейменовано у публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк» 01.07.2008р. було укладено генеральний договір про співробітництво №51-07/203.

На виконання вказаного договору про співробітництво ТОВ «Альянс-Висотбуд» 01 липня 2008 року уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» Іпотечний Договір №51-07/204 за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд», як іпотекодавець передав в іпотеку АКБ СР «Укрсоцбанк» (Іпотекодержателю) в забезпечення своїх зобов'язань майнові права, в тому числі на незакінчену будівництвом 1-но кімнатну квартиру №40, загальною площею 44,15 м.кв., розташовану в обєкті будівництва на 6-му поверсі за будівельною адресою: м. Одеса, мкр. ІІІ-4-2 Котовського, вул. Висоцького, 27. Договір був посвідчений в нотаріальному порядку приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_6

02.07.2008р. між ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Позичальник) та АКБ СР «Укрсоцбанк» (Кредитор) було укладено кредитний договір № 24-12/135 про отримання Позичальником у Кредитора грошових коштів в розмірі 1 009 323,60 доларів США.

На виконання умов договору кредитування від 02.07.2008р., з метою забезпечення договору кредиту від 02.07.2008р. ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» Іпотечний договір №02-10/2628 від 02.07.2008р. та передало останньому в якості іпотечного майна, майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на 1-но кімнатну квартиру №40, загальною площею 44,15 м.кв., розташовану в обєкті будівництва на 6-му поверсі за будівельною адресою: м. Одеса, мкр. ІІІ-4-2 Котовського, вул. Висоцького, 27.

16.07.2008р. між ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Позичальник) та АКБ СР «Укрсоцбанк» (Кредитор) було укладено кредитний договір № 24-12/155 про отримання Позичальником у Кредитора грошових коштів в розмірі 741 137,25 доларів США.

В забезпечення кредитного зобов'язання за нотаріально посвідченим договором Іпотеки №02-10/2628 від 16.07.2008р. ТОВ «Альянс-Висотбуд» передало АКБ СР «Укрсоцбанк» в якості іпотеки майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на 1-но кімнатну квартиру №40, загальною площею 44,15 м.кв., розташовану в обєкті будівництва на 6-му поверсі за будівельною адресою: м. Одеса, мкр. ІІІ-4-2 Котовського, вул. Висоцького, 27.

Відповідно до Іпотечних договорів убачається, що після завершення будівництва та отримання правовстановлюючих документів на нерухоме майно, предметом іпотеки будуть квартири, майнові права на які за цими договорами є предметом іпотеки. Зазначеними договорами про іпотеку був визначений порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.

Для виконання підрядних робіт з будівництва зазначеного багатоповерхового житлового будинку ТОВ «Альянс-Висотбуд» прийнято рішення про залучення грошових коштів інвесторів будівництва. шляхом укладення договорів купівлі-продажу майнових прав з фізичними особами-інвесторами.

14 грудня 2009 року між ОСОБА_5 (Покупець) та ТОВ «Альянс-Висотбуд» був укладений договір купівлі-продажу майнових прав №24/27. Предметом договору стало придбання Покупцем у Продавця майнових права на однокімнатну квартиру №40, загальною площею 44,15 м.кв., розташовану в обєкті будівництва на 6-му поверсі за будівельною адресою: м. Одеса, мкр. ІІІ-4-2 Котовського, вул. Висоцького, 27, яку Продавець зобов'язався, після завершення будівництва, в строк до ІІ кварталу 2010р. передати за актом приймання передачі ОСОБА_5.

На виконання умов договору ОСОБА_5 виконала свої грошові зобов'язання за Договором купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість об'єкта будівництва в розмірі 249 448,00 гривень, що підтверджується представленими копіями квитанцій.

За змістом ч.ч. 1, 3 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Згідно з ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

За статтями 1, 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка бул; чинною на час укладення договорів іпотеки) застава майнових прав ш нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька обєктів нерухомогс майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на прав власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне ідо комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може 5>ти відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути обєкт незавершеного будівництва інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина обєкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

На час укладення спірних договорів іпотеки стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на обєкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

За таких обставин,суд першої інстанції прийшов до правильного висновку, що на час укладення спірних договорів іпотеки ст.5 Закону України « Про іпотеку» не визначала майнові права, як предмет іпотеки

Посилання на те, що оспорювані договори іпотеки були укладені відповідно до вимог чинного на час їх укладення законодавства та що на спірні правовідносини поширюється дія Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», спростовуються вищевказаним.

Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, до спірних правовідносин не застосовується.

Судова колегія погоджується з судженням районного суду , що такий висновок відповідає нормам матеріального права і така правова позиція визначена в постанові Верховного Суду України від 02 грудня 2015 року по справі №6-1502цс15, а також при ухвалені постанови від 17 квітня 2013 по справі №6-8цс13, яка є обов'язковою для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України (ч.1 ст.360-7 ЦПК України).

За таких обставин, суд вірно вважав, що майнові права на відповідну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість якої була сплачена ОСОБА_5 за договором купівлі-продажу у повному обсязі, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом іпотеки, а відтак ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права АКБ СР «Укрсоцбанк» та в цій частині у відповідності до вимог ст. 203,215 ЦК України визнав їх недійсними.

Посилання на те, що договір іпотеки укладений першочергово та у відповідності до вимог закону не є підставою для відмови в задоволенні позову, оскільки на час їх укладення майнові права не визначались як предмет іпотеки.

Таким чином, судова колегія вважає,що доводи апеляційної скарги суттєвими не являються і не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права,які призвели або могли призвести до неправильного вирішення спору.

Керуючись ст. 218, 303, 308, 315, 317, 319 ЦПК України, судова колегія,

УХВАЛИЛА:

Апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» відхилити.

Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 25.01.2016 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту його проголошення та може бути оскаржена на протязі 20 днів до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ.

Голодуючий суддя - Л.А.Гірняк

Судді М.В.Процик

ОСОБА_4