Справа № 502/1403/15-ц
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 листопада 2016 року м. Кілія

Кілійський районний суд Одеської області

у складі:

головуючого - судді Масленикова О.А.

за участю:

секретаря судового засідання Скрипкіної А.Ю.

представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом

ОСОБА_3

до

Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Маяк»

про

визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та повернення земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

7 липня 2015 року позивач звернулась до Кілійського районного суду Одеської області з позовом до СВК «Маяк» в якому просила:

- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :01:002:0324, укладений між ОСОБА_3 і СВК «Маяк» 15 березня 2015 року та зареєстрований реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції в Одеській області 21.04.2015 року;

- зобовязати СВК «Маяк» повернути їй земельну ділянку площею 2,83 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Кілійської міської ради Кілійського району Одеської області, кадастровий номер :01:002:0324, яка належить їй на праві приватної власності згідно свідоцтва про право на спадщину за законом серія ВТІ № 260955, виданого державним нотаріусом Кілійської районної державної нотаріальної контори ОСОБА_4 25.06.2013 року.

Після відкриття провадження у справі представником позивача ОСОБА_1 було подано уточнений позов /а.с. 69-72/, в якому він просив :

- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :01:002:0324, укладений між ОСОБА_3 і СВК «Маяк» 15 березня 2015 року та зареєстрований реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції в Одеській області;

- зобовязати СВК «Маяк» повернути ОСОБА_3, як безпідставно набуте майно - земельну ділянку площею 2,83 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Кілійської міської ради Кілійського району Одеської області, кадастровий номер :01:002:0324, яка належить їй на праві приватної власності.

Обґрунтовуючи уточнені позовні вимоги представник позивача ОСОБА_1 в позові зазначив та в судовому засіданні пояснив, що ОСОБА_3 є власником земельної ділянки площею 2,83 га, яка належить їй на праві приватної власності згідно свідоцтва про право на спадщину за законом серія ВТІ № 260955, виданого державним нотаріусом Кілійської районної державної нотаріальної контори ОСОБА_4 25.06.2013 року.

Позивача, як власника земельної ділянки, не влаштовують умови оренди, які були у СВК «Маяк» раніше і тому вона вирішила передати земельні ділянки ТОВ «ОСОБА_5 Холдинг», з яким уклала договір оренди земельної ділянки. Після цього позивач дізналась про те, що право оренди вже зареєстровано за СВК «Маяк».

Вважає, що договір оренди земельної ділянки, укладений між позивачем та СВК «Маяк» 15 березня 2015 року та зареєстрований реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції в Одеської області не відповідає вимогам Закону України «Про оренду землі» в звязку з відсутністю всіх істотних умов, з наступних підстав:

1.) п. 5 Договору містить нормативно грошову оцінку земельної ділянки, яка вказана в розмірі 76.382 грн., всупереч тому, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки відображається в відповідному Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, який виготовляється відповідним Відділом держземагенства у Кілійському районі Одеської області;

2) в п. 9 Договору не вказана натуральна форма орендної плати;

3) п. 14 Договору не привязаний до конкретної дати, що є дуже важливим пунктом у відносинах оренди, адже в цьому пункті вказано, що у разі невнесення орендної плати у встановлені строки справляється відповідна пеня у розмірі 0,1% несплаченої суми за кожний день прострочення;

4) п. 20 Договору зазначає, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється у 3-денний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання передачі. Так, згідно копії витягу з ДРРПНМО № 36568836 від 21.04.2015 р. договір оренди земельної ділянки від 15.03.2015 р. зареєстрований 21.04.2015 р. державним реєстратором реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції в одеській області. Акт приймання передачі земельної ділянки в оренду до договору оренди складений 15.03.2015 р., тобто в порушення зазначеного пункту акт складений 15.03.2015 р., а державна реєстрація проведена 21.04.2015 р. За даним пунктом передача земельної ділянки повинна була відбутися не раніше 24.05.2015 р.

5.) в п. 28 Договору (права орендодавця … обовязки орендодавця ) зазначені права орендодавця, які не передбачені положеннями ст. 24-25 Закону України «Про оренду землі»;

6.) в п. 43 Договору відсутні відомості про орган, який провів реєстрацію договору;

7.) в Договорі відсутні невідємні частини договору, а саме план та схема земельної ділянки, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень в її використанні та встановлених земельних сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки в натурі.

Представник позивача вважає, що в Договорі оренди порушені наступні суттєві умови договору оренди:

1) невизначена орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

2) відсутні умови і строки передачі земельної ділянки орендарю ;

3) відсутні існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

4) відсутня відповідальність сторін, яка закріплена Законом «Про оренду землі»;

5) відсутні умови передачі у заставу та внесення до статного фонду права оренди земельної ділянки.

В звязку з відсутністю істотних умов представник позивача просить визнати договір недійсним та на підставі ст. 1212-1215 ЦК України зобовязати відповідача повернути позивачу безпідставно набуте майно у вигляді відповідної земельні ділянки.

Відповідаючи на питання суду представнику позивача пояснив, що СВК «Маяк» пропонувало позивачу отримати орендну плату згідно договору, але вона відмовляється від її одержання до вирішення вказаного спору судом.

Представник відповідача ОСОБА_2 заперечував проти заявлених представником позивача позовних вимог та на обґрунтування заперечень пояснив, що 15.03.2015 року між позивачем та СВК «Маяк» було укладено договір оренди землі, відповідно до якого позивач передала СВК «Маяк» в оренду земельну ділянку, яка належить їй на праві приватної власності згідно свідоцтва про право на спадщину за законом. В позовній заяві ОСОБА_3 зокрема посилається на заяву датовану 30.10.2014 р., адресовану голові СВК «Маяк», в якій позивач фактично просить розірвати договори оренди земельних ділянок. На зазначену заяву ОСОБА_3, СВК «Маяк» надало відповідь в якій повідомило її про те, що договори оренди не підлягають розірванню в односторонньому порядку. Представник відповідача зазначив, що ОСОБА_3 оформила своє волевиявлення щодо укладення договору оренди земельної ділянки підписавши власноручно договір оренди. 30.10.2014 р. позивач ініціювала повернення їй земельних ділянок, проте ніяких додаткових угод до зазначеного договору оренди не укладала, не ініціювала розірвання договору оренди в судовому порядку. Приймаючи до уваги те, що чинний договір оренди землі укладений між ОСОБА_3 та СВК «Маяк» передбачає, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін Договору та в той же час зазначений договір не передбачає односторонньої відмови, представник відповідача зауважує, що однієї заяви про повернення земельних ділянок від СВК «Маяк» до ОСОБА_3 не достатньо для припинення договірних відносин. Для того, щоб волевиявлення однієї із сторін договору щодо зміни або припинення договірних відносин було юридично вірно оформлено, потрібно зазначене волевиявлення оформити в тій же формі, в якій був оформлений договір або оскаржити відмову в розірванні договору в судовому порядку. На підставі викладеного представник відповідача просив суд відмовити ОСОБА_3 в задоволенні позову.

Відповідаючи на питання суду представник відповідача пояснив, що належна ОСОБА_3 спірна земельна ділянка використовується в одному масиві з ділянками інших осіб які передали їх у користування на умовах оренди до СВК «Маяк».

Заслухавши пояснення представника позивача та заперечення представника відповідача, в процесі зясування обставин справи та перевірки доказів, на які сторони посилались в обґрунтування своїх вимог та заперечень, судом встановлено наступні юридичні факти та відповідні їм правовідносини:

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом складеного 25.06.2013 р. державним нотаріусом Кілійської районної державної нотаріальної контори, ОСОБА_3 прийняла спадщину від ОСОБА_6, яка складається з земельної ділянки площею 2,83 гектарів, яку передано для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Кілійської міської ради Кілійського району Одеської області, належної спадкодавцю на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку ЯА № 296065, виданого на підставі розпорядження Кілійської районної державної адміністрації Одеської області № 699 від 22.11.2014 р. та зареєстрованого 13.06.2005 р. Кілійським районним відділом земельних ресурсів в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 75, кадастровий номер :01:002:0324. (а.с. 7)

15.03.2015 року між ОСОБА_3 та СВК «Маяк» укладено договір оренди належної позивачу земельної ділянки площею 2,83 га з кадастровим номером :01:002:0324 та також складено акт приймання - передачі земельної ділянки в оренду, який датовано 15.03.2015 р. (а.с. 21-23).

21.04.2015 року реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції зареєстровано за СВК «Маяк» право оренди земельної ділянки площею 2,83 га з кадастровим номером :01:002:0324 на підставі договору оренди від 15.03.2015 року. Про реєстрацію видано витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень № 36568835 від 21.04.2015 року. (а.с. 24).

13 травня 2015 року державним реєстратором прав на нерухоме майно реєстраційної служби Кілійського районного управління юстиції в Одеській області прийнято рішення про відмову у державній реєстрації іншого речового права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0324 за товариством з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_5 ХОЛДИНГ» в звязку з тим , що заявлене право оренди вже зареєстровано на підставі договору оренди землі від 15.03.2015 року. (а.с. 6)

Таким чином, судом встановлено, що 15.03.2015 року власник земельної ділянки ОСОБА_3 та СВК «Маяк» домовилися про укладення договору оренди. Державна реєстрація права оренди СВК «Маяк» на підставі договору оренди землі від 15.03.2015 року здійснена 21.04.2015 року.

При ухваленні рішення суд керувався наступними правовими нормами:

Згідно ч.1, ч.3 ст. 10 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно ч.1 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобовязана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст. 61 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України, рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно зясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

П. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України передбачає, що підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, серед іншого, є договори та інші правочини.

Як зазначено в ст. 202 ЦК України - правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Частина 3 ст. 203 ЦК України, яка встановлює загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачає, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

А згідно ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, пятою та шостою ст. 203 цього Кодексу.

Відповідно до частини другої ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, повязані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Вирішуючи спір про визнання договору оренди землі недійсним у звязку з відсутністю в ньому передбачених Законом України «Про оренду землі» істотних умов, суд вважає за необхідне застосувати його редакцію, яка діяла на момент укладення договору оренди 25.03.2015 р., а не на момент його державної реєстрації., тобто з 11.08.2013 р. по 05.04.2015 р.

Згідно зі ст. 15 Закону України «Про оренду землі» ( у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) істотними умовами договору оренди землі є :

- обєкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

- строк дії договору оренди ;

- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

- умови збереження стану обєкта оренди;

- умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

- існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або зниження обєкта оренди чи його частини;

- відповідальність сторін;

- умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4, 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

За згодою сторін у договорі оренди землі зазначаються інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобовязань сторін, порядок страхування обєкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення обєкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди тощо.

Невідємною частиною договору є:

- план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

- акт приймання передачі обєкта оренди;

- проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

Позивач зазначає, що в п. 5 Договору оренди зазначена грошова оцінка земельної ділянки 76.382 грн., визначення якої він не замовляв. В той же час позивач не оспорює зазначену оцінку. Зазначене положення Договору не віднесене до категорії істотних умов договору оренди, визначених в ст. 15 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, а тому необхідності узгоджувати й зазначати такі умови в договорі не було обовязковим. Крім того, відповідаючи на питання суду представник відповідача зазначив, що вказана оцінка була визначена відповідним територіальним органом Держземагенства за запитом СВК «Маяк»

Згідно ч.1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

В п. 9 спірного договору сторони узгодили, що орендна плата вноситься орендарем щорічно з урахуванням коефіцієнтів індексації, визначених законодавством та затвердженими Кабінетом Міністрів України формами у грошовій або натуральної формах 2.292 грн., але не менше 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки ( яка визначена в п. 5 Договору в сумі 76.382 грн.) Згідно п. 10 обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. Згідно п. 11 Договору орендна плата вноситься після збирання врожаю два рази на рік.

Як пояснив представник відповідача, відповідаючи на питання суду, орендна плати виплачується орендодавцям після літнього збору зернових культур у господарстві та восени. Чітких строків виплати договори оренди не містять з огляду на велику кількість укладених договорів оренди, у звязку з чим господарство здійснює у вказані періоди поетапну виплату орендної плати в грошовій та натуральній формі після надіслання відповідних письмових повідомлень орендодавцям.

В п. 13 Договору передбачено умови перегляду розміру орендної плати. Відповідно до п. 41 Договору за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

Таким чином, судом встановлено, що у спірному договорі наявна така істотна умова як орендна плата, розмір якої визначений в грошовій сумі, яка розраховується в розмірі не менш 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з урахування коефіцієнтів індексації, яка вноситься у грошовій або натуральній формі після збирання врожаю два рази на рік, випадки перегляду орендної плати.

Умови та строки передачі земельної ділянки орендарю, про відсутність яких стверджує позивач, врегульовані наступними положеннями Договору :

- п. 18- 20 Договору, відповідно до яких передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту її відведення, передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 3-денний строк після державної реєстрації договору за актом її приймання передачі;

- п. 29 Договору, відповідно до якого орендодавець зобовязаний в триденний строк після реєстрації договору передати в користування та володіння орендарю земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору та придатному для використання за цільовим призначенням.

Як встановлено дослідженими доказами, - актом приймання передачі земельної ділянки, складеного ОСОБА_3 та СВК «Маяк», передача земельної ділянки здійснена 15.03.2015 року, що не суперечить п. 29 Договору, яким визначено граничний строк виконання умови передачі земельної ділянки, а також відповідає вимогам ст. 17 Закону України «Про оренду землі».

Посилання позивача на невідповідність зазначених в п.п. 28, 29 спірного Договору прав та обовязків орендодавця правам, визначеним в ст.ст. 24-25 Закону України «Про оренду землі» як на підставу визнання Договору оренди землі недійсним, суд вважає безпідставним, оскільки положення статті 15 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, не передбачає перелік прав орендодавця в якості істотних умов договору оренди землі.

Суд вважає, що наявність акта винесення в натурі меж земельної ділянки, яка надається в оренду, є обовязковою лише в разі, якщо земельна ділянка виділяється окремо. А земельна ділянка позивача обробляється й використовується в єдиному масиві з ділянками інших осіб які передали їх у користування на умовах оренди до СВК «Маяк» і, відповідно, унеможливлює визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

В спірному договорі оренди землі відсутня істотна умова передбачена ст. 15 Закону України «Про оренду землі» - не визначені умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.

Відповідно до ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків. За змістом ч. 1 ст. 638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

З пояснень представників сторін та аналізу наданих ними доказів суд дійшов висновку про наявність достатньої інформації щодо обєкта оренди, яка дозволяє ідентифікувати предмет договору, тобто про відсутність порушення прав позивача та погодження між позивачем та відповідачем при укладенні договору оренди землі всіх істотних умов, у тому числі й обєкта оренди.

Таким чином, суд вважає встановленим, що сторонами було досягнуто згоди з істотних умов, передбачених ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин) в звязку з чим підстави для задоволення позову з зазначених підстав відсутні, але встановлена відсутність в спірному договорі таких істотних умов як відповідальність за несплату орендної плати, а також умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

У спорі про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності в ньому істотних умов, необхідною передумовою для задоволення позову є доведення позивачем факту дійсного порушення права орендодавця у звязку з відсутністю в договорі таких умов, а також того, в чому конкретно полягає порушення його законних прав.

Разом з тим, стороною позивача, який є орендодавцем, не наведено обставин, які свідчать про дійсне порушення його законних прав внаслідок відсутності в договорі оренди вищезазначених істотних умов, тобто наявність підстав для захисту порушеного права, передбачених ст. 3 ЦПК України та ст. 15 ЦК України, як необхідної умови для визнання відповідного договору оренди недійсним, про що неодноразово зазначав Верховний Суд України у правових висновках, викладених в постановах, ухвалених за результатами розгляду заяв про перегляд судового рішення з підстав, передбачених п. 1 , 2 ч. 1 ст. 355 ЦПК України.

Також позивачем не надано доказів порушення його законних прав як орендодавця внаслідок відсутності в договорі такої істотної умови, як передача в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, відсутність якої може обмежувати права орендаря а не орендодавця.

Судом встановлено, що під час підписання спірного договору оренди позивач мав необхідний обсяг цивільної дієздатності, його волевиявлення було спрямоване на укладання договору.

Посилання представника позивача в уточненій позовній заяві на те, що державна реєстрація спірного договору оренди здійснена СВК «Маяк» без її згоди та волевиявлення, не заслуговують на увагу, оскільки своє волевиявлення на укладення договору учасник (сторона) правочину виявляє в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документа. Реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору.

Таким чином, судом встановлена відсутність підстав для задоволення позову в частині визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 15.03.2015 року, укладеного між ОСОБА_3 та СВК «Маяк».

Позовна вимога про зобовязання відповідача - СВК «Маяк» повернути земельну ділянку позивачу є похідною, в звязку з чим також не підлягає задоволенню.

В звязку з залишенням позовних вимог без задоволення, вимога про стягнення судових витрат задоволенню не підлягає.

Керуючись ст.ст. 3, 10, 11, 57-60, 88, 209, 212-215 ЦПК, ст. ст. 15, 16, 202, 203, 210, 759, 792 ЦК України, Законом України «Про оренду землі» /в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин/, суд -

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позову ОСОБА_3 до сільськогосподарського виробничого кооперативу «Маяк» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та повернення земельної ділянки відмовити в звязку з необґрунтованістю.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Одеської області через Кілійський районний суд Одеської області шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня проголошення рішення.

Суддя Кілійського районного суду ОСОБА_7