У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 липня 2016 року м. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і

кримінальних справ у складі:

головуючого Кузнєцова В.О.,
суддів:Ізмайлової Т.Л., Карпенко С.О.,
Кадєтової О.В., Мостової Г.І.,
розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_6 до Публічного акціонерного товариства «Банк Форум», треті особи - ОСОБА_7 та ОСОБА_8 про визнання недійсним іпотечного договору,за касаційною скаргою Публічного акціонерного товариства «Банк Форум» на рішення колегії суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Львівської області від 24 грудня 2015 року,

в с т а н о в и л а :

У жовтні 2014 року ОСОБА_6 звернувся до суду з позовом до Публічного акціонерного товариства «Банк Форум» (далі - ПАТ «Банк Форум»), треті особи: ОСОБА_7, ОСОБА_8, про визнання недійсним іпотечного договору, укладеного 17 червня 2008 року між Акціонерним комерційним банком «Форум» (далі - АКБ «Форум»), правонаступником якого є ПАТ «Банк Форум», та ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 та скасування обтяження на нерухоме майно, яке знаходиться в селі Паланки Яворівського району Львівської області і зареєстроване у Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна на підставі оспорюваного іпотечного договору та виключення з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна запису про це обтяження. В обгрунтування позовних вимог, позивач посилався на те, що за умовами даного договору предметом іпотеки є нерухоме майно, право власності на яке виникне в майбутньому, а саме: об'єкт незавершеного будівництва - житловий будинок, позначений за планом земельної ділянки літерою «А-2», готовністю 64%, що знаходиться на земельній ділянці, площею 0,15 га в АДРЕСА_1. Оскільки опис об'єкта незавершеного будівництва зазначено невірно, цей об'єкт не є будинком і не може мати відповідного номера, так як будівництво не завершено і поштовий номер не присвоєно, позивач просив визнати оспорюваний договір недійсним. Також позивач зазначав, що цей об'єкт, всупереч вимогам закону, не належав іпотекодавцям на праві власності, оскільки Державний акт на право власності на земельну ділянку належить ОСОБА_9 Умови оспорюваного іпотечного договору не відповідають вимогам законодавства у зв'язку з чим він є недійсним, так як договір не містить усіх істотних вимог, укладений сторонами з порушенням вимог, передбачених Законом України «Про іпотеку».

Рішенням Яворівського районного суду Львівської області від 24 червня 2015 року у задоволенні позову відмовлено.

Рішенням колегії суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Львівської області від 24 грудня 2015 року рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення про задоволення позову. Визнано недійсним з моменту його укладення іпотечний договір від 17 червня 2008 року, укладений між АКБ «Форум», правонаступником якого є ПАТ «Банк Форум», та ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 Скасовано обтяження на нерухоме майно, яке знаходиться за адресою: Львівська область, Яворівський район, с. Паланки, зареєстроване у Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна на підставі договору іпотеки від 17 червня 2008 року та виключено з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна запис про це обтяження. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

У касаційній скарзі ПАТ «Банк Форум» просить рішення апеляційного суду скасувати та залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове про задоволення позовних вимог, апеляційний суд виходив з того, що на момент укладення оспорюваного договору іпотеки іпотекодавці не були власниками об'єкту нерухомого майна, яке передавали в іпотеку. Договір купівлі-продажу земельної ділянки за адресою: Львівська область, Яворівський район, село Паланки позивачем було укладено 17 червня 2008 року, зареєстровано договір було 21 липня 2008 року, а державний акт про право власності останньому було видано лише 03 грудня 2008 року. Крім того, на час укладання оспрюваного іпотечного договору, за яким в іпотеку було передано об'єкт незавершеного будівництва, який відповідно до вимог законодавства не міг бути предметом іпотеки і який не містить опису предмету іпотеки - майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва, що в майбутньому стане власністю позивача, суперечить вимогам діючого законодавства і, зокрема, ст.ст. 16, 18 Закону України «Про іпотеку», а тому, підлягає визнанню його недійсним, відповідно до приписів ч. 1 ст. 203 та ч. 1 ст. 215 ЦК України.

Проте повністю з висновками апеляційного суду погодитись не можна виходячи з наступного.

Судами встановлено, що 17 червня 2008 року між ОСОБА_10, ОСОБА_11 та ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 було укладено договір купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва, а саме житлового будинку, позначеного за планом земельної ділянки літерою «А-2», готовністю 64%, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Об'єкт знаходиться на земельній ділянці, площею 0,1500 га (а.с. 54-55). Пунктом 5 цього договору передбачено, що право власності на об'єкт незавершеного будівництва, що є предметом цього договору переходить від продавців до покупців після підписання сторонами цього договору, його нотаріального посвідчення та державної реєстрації.

З метою забезпечення виконання ОСОБА_6 зобов'язань, що випливають з кредитного договору №0011/08/6.10-Nv від 17 червня 2008 року та додаткових угод до нього, які можуть бути укладені в майбутньому, про повернення кредитних коштів в розмірі 79 тис. доларів США, 17 червня 2008 року між АКБ «Форум» та ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 було укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Колодій О.Я. (а.с.6-8). Предметом іпотеки є нерухоме майно, право власності на яке виникне в майбутньому, а саме: об'єкт незавершеного будівництва - житловий будинок, позначений за планом земельної ділянки літерою «А-2», готовністю 64%, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Об'єкт знаходиться на земельній ділянці, площею 0,1500 га. Цей об'єкт належить іпотедакодавцям на підставі Державного акта на права власності на земельну ділянку серії НОМЕР_1, виданого Яворівським районним відділом земельних ресурсів 03 травня 2007 року.

Статтею 6 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

За приписами ч.ч. 1-3 ст. 203 ЦК України, в реакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Згідно із ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч. 3 ст. 215 ЦК України).

Оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду.

У статті 5 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-ІV «Про іпотеку», у редакції чинній на час укладення оспорюваного договору, указаний вичерпний перелік об'єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.

Предметом іпотеки могли бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Статтею 16 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва. Обтяження об'єкта незавершеного будівництва іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку. Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.

За змістом ст. 18 Закону України «Про іпотеку», іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови, зокрема, опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення.

Перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд не встановив у повному обсязі фактичних обставин справи, що мають суттєве значення для її вирішення, не надав належної оцінки наданим сторонами доказам у їх сукупності та дійшов передчасного висновку, про задоволення позовних вимог.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог, апеляційний суд піддав критиці висновки суду першої інстанції щодо недійсності договору іпотеки, не навів обґрунтованих мотивів на спростування висновків суду першої інстанції, покладених в основу рішення та доказів, наданих позивачем. Посилання апеляційного суду, на те що спірний об'єкт незавершеного будівництва не належав іпотекодавцям на праві власності, оскільки вказаний державний акт про право власності на земельну ділянку засвідчував належність предмету іпотеки громадянці ОСОБА_9 (а.с.9), а не іпотекодавця, не ґрунтуються на наданих сторонами доказах, зокрема, предметом іпотеки є нерухоме майно, право власності на яке виникне в майбутньому (п. 1.2 іпотечного договору). Тобто, сторонами обумовлено у оспорюваному договорі питання виникнення у іпотекодавців права власності на предмет іпотеки у майбутньому, в тому числі на земельну ділянку.

Разом з цим, пунктом 7.2 іпотечного договору передбачено, що цей договір відображає повне розуміння сторонами його предмета та інших питань, зазначених у цьому договорі. Усі попередні заяви, домовленості чи угоди між сторонами з предмета цього договору анулюються з моменту набрання чинності цим договором у частині, що суперечить його умовам. Заперечень щодо змісту цього договору, застережень або внесення до нього відповідних змін з приводу неналежності позивачеві предмета іпотеки, зі сторони останнього матеріали справи не містять.

Апеляційний суд зазначаючи, що іпотечний договір містить лише вказівку на місцезнаходження об'єкта незавершеного будівництва, без зазначення змісту конкретних прав на земельну ділянку, їх обсяг тощо, які передаються іпотекодержателю, залишив поза увагою, що п. 1.2 іпотечного договору містить передбачений п. 3 ч. 1 ст. 18 Закону України «Про іпотеку» опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та його реєстраційні дані, зокрема, предметом іпотеки є об'єкт незавершеного будівництва - житловий будинок, позначений за планом земельної ділянки літерою «А-2», готовністю 64%, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 6.), також зазначено на якій земельній ділянці цей об'єкт розташований.

Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог, апеляційний суд одночасно дійшов взаємовиключних висновків, зазначивши, що оспорюваний договір є нікчемним та є таким, що підлягає визнанню недійсним з підстав, передбачених ст.ст. 203, 215 ЦК України та положень Закону України «Про іпотеку».

Відхиляючи заяву відповідача щодо застосування до спірних правовідносин наслідків пропуску позивачем строків позовної давності, апеляційний суд, зауважив, що позивач дізнався про нікчемність договору у 2014 році при наданні правової допомоги, оскільки в момент укладення договору не міг знати чи відповідає такий зміст договору умовам закону, так як текст договору був підготовлений саме відповідачем, залишивши поза увагою, що такі доводи позивачем жодним чином не підтверджені. Позивач на момент вчинення оспорюваного правочину був дієздатним, усвідомлював значення своїх дій і міг керувати ними.

За таких обставин, рішення суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції з підстав, передбачених ч. 2 ст. 338 ЦПК України.

Керуючись ст. ст. 335, 336, 345 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ,

у х в а л и л а :

Касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Банк Форум» задовольнити частково.

Рішення колегії суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Львівської області від 24 грудня 2015 року скасувати, а справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий В.О. Кузнєцов
Судді: Т.Л. Ізмайлова
О.В. Кадєтова
С.О. Карпенко
Г.І. Мостова