Справа № 529/562/16-ц
15 липня 2016 року Диканський районний суд Полтавської області в складі:
головуючого - судді Щабельської І. В.
при секретарі Іванченко В. А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт Диканька цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 з обмеженою відповідальністю "Колос" Диканського району, третя особа без самостійних вимог на стороні позивача ОСОБА_3 агропідприємство "Диканське" про повернення майна з чужого незаконного володіння, -
Позивач 15 жовтня 2005 року уклав з відповідачем ОСОБА_2 з обмеженою відповідальністю "Колос" Диканського району /далі ТОВ "Колос"/ договір оренди належної йому земельної ділянки строком на 10 років. Позивач, знаючи про те, що 15 жовтня 2015 року закінчується строк дії даного довговору та небажаючи в майбутньому його продовжувати, ще 05.06.2015 року звернувся з письмовою заявою до ТОВ "Колос" про повернення йому земельної ділянки після закінчення строку цього договору. В подальшому 07.07.2015 року отримав від відповідача лист, у якому йшлося про те, що у ТОВ "Колос" відсутні наміри щодо перешкоджання йому, як пайовику, виходу з земельного масиву та вважав, що таким чином орендар погодив з ним припинення договору оренди. Після того позивач 24 грудня 2015 року уклав договір оренди цієї земельної ділянки з ОСОБА_3 аграрним підприємством "Диканське" /далі - ПАП Диканське"/ на більш вигідних для нього умовах. Не зважаючи на те, що строк дії договору оренди земельної ділянки з ТОВ "Колос" закінчився 15 жовтня 2015 року, відповідач продовжує незаконно користуватись належною йому землею, що порушує його права, як власника цього нерухомого майна, позивач звернувся до суду з позовом про повернення майна з чужого незаконного володіння.
В судове засідання представник позивача не з'явився, а надав суду клопотання про розгляд справи у його відсутність та просив суд задоволити позов, виходячи з пояснень, викладених у позовній заяві.
Представник відповідача в судове засідання не з'явився, а до суду подав клопотання про розгляд справи у його відсутність. Окрім цього до суду подав письмові заперечення, у яких вказав, що договір оренди земельної ділянки /далі - Договір оренди/ закінчується лише у 06 серпня 2017 року, оскільки відповідно до чинного законодавства та законодавства, яке діяло на момент його укладення, а також п. 42 умов укладеного Договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, яка була проведена лише 06 серпня 2007 року. Представник позивача також пояснив, що на підставі вказаних вище підстав ТОВ "Колос" буде користуватись орендованою ним земельною ділянкою до 06 серпня 2017 року та після цього має намір використати своє переважне право на укладення договору оренди цієї землі. 11.12.2015 ТОВ "Колос" надіслало позивачеві письмовий лист з роз'ясненням умов та строку договірних відносин, а також наголосив останньому, що строк дії договору оренди землі, укладений між ним та позивачем, рахується з моменту державної реєстрації цього договору, а тому він діє до 06 серпня 2017 року. Також у своєму письмовиму запереченні представник відповідача пояснив, якщо навіть строк дії договору закінився, то вкзаний Договір оренди землі вважається пролонгований на той самий строк. А тому з наведених підстав представник відповідача просив суд відмовити у задоволені позову.
Представник третьої особи ПАП "Диканське" на стороні позивача до суду не з'явився, а надав клопотання про проведення судового розгляду у його відсутність, а також у своєму клопотанні вказав, що ПАП "Диканське" договір оренди належної позивачеві земельної ділянки був укладений з дотриманням передбаченого законом порядку, а користування та володіння відповідачем цією землею є незаконним, тому просив суд позовні вимоги позивача задоволити у повному обсязі.
За вказаних осбтавин розгляд справи був проведений у відсутність представників позивача, відповідача ТОВ "Колос" та третьої особи ПАП "Диканське".
Розглянувши пиьсмові пояснення представників позивача, відповідача та третьої особи, дослідивши матеріали справи та оцінивши докази в їх сукупності, суд приходить до висновку про те, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до ст. 638 ЦК України Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
В той же час відповідно ст. 1 Закону України Про оренду землі /далі -ЗУ "Про оренду землі"/ в редакції від 31.03.2005 року, яка діяла на момент укладення Договору оренди, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Окрім цього ст. 2 цього Закону вказує, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Як вбачається з Договору оренди землі, що сторони 15 жовтня 2005 року уклали Договір належної позивачеві на підставі Державного акта на право приватної власності на землю серії ІІІ-ПЛ № 019091, виданого 30 липня 2003 року, земельної ділянки площею 3,0877 га строком дії на 10 років.
Відповідно до вказаного Договору 15 жовтня 2005 року сторони дійшли згоди, щодо умов використання орендарем об'єкта оренди, орендної плати, строку дії договору, тобто всіх істотних умов, які також прямо передбачені ст. 15 Законом "Про оренду землі", який діяв на момент його укладення, з подальшим його підписанням, що підтвердило волевиявлення та вчинення вказаного правочину і є моментом його укладення.
П. 20 Договору зазначає, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється після державної реєстрації цього договору за актом її приймання передачі.
Як вбачається з Акту приймання-передачі земельної ділянки, що орендодавець - позивач по справі - передав ТОВ "Колос" - відповідачу дану земельну ділянку в користування 15 жовтня 2005 року, тобто в день підписання Договору. А з розрахунків, наданих відповідачем, вбачається, що він провів розрахунок по орендній платі з орендарем - позивачем по справі - вже за 2005 рік, яка здійснювалась у натуральній формі в виді надання позивачеві соняшнику, макаронів, пшона, цукру та послуг трактора.
З вказаного вбачається, що відповідач приступив до фактичного виконання своїх обов'язків, як орендаря, а позивач, як орендодавця, з 15 жовтня 2005 року.
Пункт 42 Договору оренди землі передбачає, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Відповідно до ст. 18 та ст. 20 ЗУ "Про оренду землі", який діяв на момент укладення Договору оренди, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.
Ч. 1 ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" в редакції 23 червня 2005 року, яка діяла на момент укладення між сторонами по справі Договору оренди, вказує, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Враховуючи викладене та те, що сторони дійшли згоди, щодо всіх істотних умов Договору, яку скріпили своїми підписами 13 жовтня 2005 року, окрім цього в цей же день сторони приступили до виконання його умов, що виразилось у однієї сторони в передачі, а у іншою в прийнятті земельної ділянки у користування на правах орендаря, тому момент укладення договору та строк дії договору починається з вище вказаної дати, а його державна реєстрація, яка була провадена через два роки після підписання, лише підтвердила реальність вже укладеного і виконуваного договору.
Отже момент державної реєстрації вказаного Договору оренди набуває юридичної сили та підтвердження державою виникнення факту (договору), укладення якого вже відбулось, і така реєстрація не може змінювати моменту укладення договру.
Така правова позиція викладена у постанові Верховного суду України від 19 лютого 2014 року по справі №6-162цс13, яка відповідно до до ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для суду.
Окрім цього усвідомлення відповідачем тієї обставини, що строк дії договору оренди землі із позивачем закінчився 15 жовтня 2015 року стверджується також і тим, що відповідач з рядом інших громадян, з якими як і з позивачем договори оренди землі були укладені восени 2005 року, в кінці 2015 року знову уклав з такими особами нові договори оренди землі. Ця обставина також стверджується і у листі самого відповідача на адресу управління агропромрозвитку Диканської РДА з приводу колективного звернення позивача та інших орендодавців з приводу орендних відносин ії з відповідачем по справі.
Твердження представника відповідача про те, що строк дії договору спливає лише 07 серпня 2017 року є помилковим і тлумачиться на помилковому ототожненні понять чинності та укладення, оскільки - укладання договору є моментом досягнення згоди з всіх істотних умов договору, а чинність договору - момент його реєстрації у встановленому законом порядку і є офіційним визнанням, підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав.
Враховуючи викладене, суд приходить до висновку про те, що строк дії Договору має відраховуватись з часу його укладення та підписання сторонами тобто з 15 жовтня 2005 року, а державна реєстрація вказує на його чинність і не може змінювати моменту укладення Договору, тому відповідно строк його дії припинився 15 жовтня 2015 року.
Відповідно до до положень ст. 31 Закону "Про оренду землі", який діяв на момент укладення Договору, однією з підстав припинення договору оренди землі є закінчення строку на, який його було укладено.
Як встановлено в судовому засіданні та вбачається з матеріалів справи, що позивач до закінчення строку Договору оренди, 05 червня 2015 року надіслав відповідачеві заяву про небажання в подальшому продовжувати Договір оренди належної йому земельної ділянки, а тому просить відповідача передати належну йому землю в натурі.
Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Таким чином, відповідно до положень ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.
Разом з тим, ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Частинами 8, 9 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді.
Хоча сторонами після закінчення договору оренди землі, тобто після 15 жовтня 2015 року, додаткової угоди укладено не було, оскільки як сам позивач так і відповідач такого наміру не проявили.
Таким чином аналіз зазначених вище норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
Вказані висновки взаємоузгоджуються з правовими позиціями зазначеними у постановах Верховного Суду України від 18 березня 2015 року (справа № 6-3цс15), 18 березня 2015 року (справа № 6-4цс15), 25 лютого 2015 року (справа № 6-10цс15), 15 квітня 2015 року (справа № 6-55цс15), 25 лютого 2015 року (справа № 6-219цс14), 09 вересня 2015 року (справа № 6-531цс15), 23 березня 2016 року (справа № 6-146цс16), які відповідно до до ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковими для суду.
Як встановлено в судовому засіданні та вбачається з матеріалів справи, відповідач, отримавши від позивача повідомлення про небажання продовженн договору оренди, надіслав відповідь про те, що він не заперечує проти його бажання не переукладати вказаний договір оренди. Окрім цього відповідач у вказаній відповіді зазначив, що він та інші особи у яких строк дії договорів закінчився, вже підписали всі необхідні документи для переукладання цього договору.
Тому з вище наведеного суд прийшов до висновку про те, що відповідач, достеменно знаючи про небажання позивача переукладати договір оренди належної йому земельної ділянки, не вчинив жодних дій, які б були направленні на повідомлення про свій намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та не надав орендодавцю письмового повідомлення про такий намір і проект додаткової угоди для того, для розгляду позивачем у місячний строк цих документів та прийняття рішення щодо поновлення договору чи відмови від такого, або запропонувати свої умови майбутнього договору.
Відповідно до ч. 1 ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Після закінчення договору оренди землі з відповідачем та за відсутності жодних повідомлень від ТОВ "Колос" щодо наміру скористатись своїм переважним правом на укладення договору оренди землі, позивач 24 грудня 2016 року уклав договір оренди землі з ПАП "Диканське" строком на 10 років з орендною платою у формі та розмірі не менше ніж 6 % від грошової оцінки, що на момент укладання договору становить 6 422 грн. 98 коп. Вказаний договір оренди землі укладений на більш вигідніших умовах для позивача, ніж був укладений з відповідачем.
Отже, аналізуючи викладені вище обставини, суд дійшов висновку про те, що у відповідача, як у орендаря, відсутнє переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк, так як останнім не було дотримано процедури, встановленої ст. 33 Закону України "Про оренду землі". А тверження представника відповідача про те, що ТОВ "Колос" продовжує користуватись орендованою ним земельною ділянкою без повідомлення позивача про намір реалізувати своє переважне право на укладення договору оренди землі не є підставою для правомірного користування та володіння після закінчення строку дії договору.
Згідно ст. 34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх потреб.
Згідно ч. 2 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Відповідно до 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави володіє ним.
Дослідивши та оцінивши обставини справи, надані сторонами докази у їх сукупності, а також враховуючи те, що строк дії договору закінчився 5 жовтня 2015 року, те, що відповідач належним чином згідно чинного законодавства не використав своє переважне право на поновлення строку дії договору, беручи до уваги те, що він проігнорував повідомлення позивача про відсутність наміру поновлювати договір оренди землі і продовжував використання земельної ділянки, що належить позивачу, за межами строку дії договору її оренди без згоди ОСОБА_1, позовні вимоги підлягають задоволенню та суд вважає за необхідне зобов'язати ТОВ "Колос" повернути позивачеві із свого незаконного володіння належну йому земельну ділянку загальною площею 3,877 га.
Вирішуючи питання щодо повернення сплаченого судового збору, сплаченого позивачем при подачі позовної заяви до суду, встановлено, що позивачем було сплачено судовій збір у сумі 551 грн. 20 коп., що підтверджується наявними в справі квитанціями, а тому вказану сума судового збору повинна бути стягнута з відповідача на користь позивача, що передбачено ст. 88 ЦПК України.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 80 ЦПК України ціна позову визначається у позовах про визнання права власності на майно або його витребування - вартістю майна.
Відповідно до п. 1.1 ч. 2 ст. 4 ЗУ "Про судовий збір" за подання до суду позовної заяви майнового характеру фізичною особою сплачується судовий збір в розмірі 1 % ціни позову, але не менше 0,4 розміру мінімальної заробітної плати та не більше 5 розмірів мінімальної заробітної плати.
Враховуючи те, що ціна позову у даному випадку визначається вартістю спірної земельної ділянки, яка згідно нормативної грошової оцінки становить 128 453 грн. 21 коп., то за пред'явлення до суду вказаної позовної заяви позивач повинен був сплатити судовий збір у розмірі 1 % від ціни позову, тобто 1284 грн. 53 коп. (128 453, 21 х 1 % = 1284,53).
Так як при подачі позову до суду судовий збір позивачем було сплачено лише у сумі 551,20 грн., то сума недоплаченого судового збору в дохід держави складає 733 грн. 33 коп. (1284,53 - 551,20 = 733,33).
Так як судовий збір за позов позивачем був сплачений не в повному обсязі, суд вважає за необхідне стягти на користь держави недоплачений судовий збір, враховуючи те, що позов було задоволено у повному обсязі, відповідно до вимог ст. 88 ч. 1 ЦПК України, з відповідача по справі ТОВ "Колос" у розмірі 519 грн. 30 коп. з урахуванням сплаченої позивачем при зверненні до суду суми судового збору у розмірі 551,20 грн. виходячи з того, що позовні вимоги позивача були задоволенні у повному обсязі і ця сума судового збору була сплачена раніше в доход держави позивачем.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 6, 203 ч. 1, 387, 626, 629, 638 ч. 1, 777 ч. 1 ЦК України, ст.ст. 13, 18, 19, 20, 27 ч. 1, 31, 33, 34 ЗУ "Про оренду землі", ст. 2 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", ст. 152 ч. 2 ЗК України, правовими позиціями, викладеними у постановах Верховного Суду України від 19.02.2014 року ( справа № 6-162 цс13), 18.03.2015 року (справа № 6-3цс15), 18.03.2015 року (справа № 6-4цс15), 25.02.2015 року (справа № 6-10цс15), 15.04.2015 року (справа № 6-55цс15), 19.02.2014 року (справа № 6-162 цс13), 18.12.2013 року (справа № 6-127цс13), 25.12.2013 року (справа № 6-118цс13), 09.09.2015 року (справа № 6-531цс15), 23.03.2016 року (справа № 6-146цс16), ст.ст. 10, 11, 60, 88 ч. 1, 209, 212-215 ЦПК України, суд,-
Позовні вимоги задоволити.
Зобов'язати ОСОБА_2 з обмеженою відповідальністю "Колос" Диканського району Полтавської області повернути зі свого незаконного володіння земельну ділянку площею 3,0877 га для ведення товарного сільськогоспоадрського виробництва, розташовану на території Диканської селищної ради Диканського району Полтавської області, ОСОБА_1, яка належить йому на підставі Державного акта на право приватної власності на землю серії ІІІ-ПЛ № 019091, виданого 30 липня 2003 року Диканською селищною радою Диканського району Полтавської області, у зв'язку з закінчення 15 жовтня 2015 року строку дії договору оренди цієї земельної ділянки.
Стягти з ОСОБА_2 з обмеженою відповідальністю "Колос" Диканського району на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 551 /п'ятсот п'ятсот одна/ грн. 20 коп.
Стягти з ОСОБА_2 з обмеженою відповідальністю "Колос" Диканського району на користь держави недоплачений судовий збір у сумі 733 /сімсот тридцять три/ грн. 33 коп.
Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Полтавської області шляхом подачі через Диканський районний суд апеляційної скарги протягом 10 днів з дня його проголошення, а особами, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, - протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Головуючий: