Номер провадження: 22-ц/785/4042/16
Головуючий у першій інстанції ОСОБА_1
Доповідач Кравець Ю. І.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.07.2016 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:

головуючого судді Кравця Ю.І.,

суддів: Фальчука В.П., Таварткіладзе О.М.,

з участю секретаря судового засідання - Лопотана В.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Одеса цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3, ОСОБА_4 про встановлення нікчемності договору оренди землі та застосування наслідків його недійсності, за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Татарбунарського районного суду Одеської області від 29.03.2016 року,

встановила

04.12.2015 року ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_3, ОСОБА_4, в якому просила встановити нікчемність укладеного 27.11.2008 року між позивачем та відповідачами договору оренди земельної ділянки площею 4,83га, розташованої на території Рибальської сільської ради Татарбунарського району Одеської області, та належної ОСОБА_2В на праві приватної власності, а також застосувати наслідки визнання правочину нікчемним у вигляді вилучення вказаної земельної ділянки з користування відповідачів та заборони їм нею користуватися. В обґрунтування вимог зазначала, що договір було укладено на 49 років на вкрай невигідних для позивача умовах, з ціною договору у розмірі 150 грн. за весь період користування земельною ділянкою, позивач була вимушена укласти правочин під впливом тяжких обставин, оскільки залежала від подружжя ОСОБА_4. Зазначала також, що працювала на відповідачів у магазині в курортній зоні «Затока» Білгород-Дністровського району Одеської області, і вони нарахували їй нібито недостачу грошових коштів, та в подальшому примусили підписати договір в рахунок погашення боргу. Посилаючись на те, що державна реєстрація договору оренди землі у 2008 році не проводилася, межі земельної ділянки не встановлювалися, грошові кошти за договором вона не отримувала, вважала, що право оренди у відповідачів у передбаченому законодавством порядку не виникло, сам договір є нікчемним, оскільки його недійсність прямо встановлена законом, і тому є підстави для встановлення його нікчемності судом та застосування наслідків його недійсності.

Позивач в судовому засіданні позов підтримала повністю, просила його задовольнити. Пояснила, що у 2008 році відповідачі, на яких ОСОБА_2 працювала, почали висувати претензії до неї з приводу недостачі грошей та, залучивши, співробітників правоохоронних органів змусили позивача підписати договір оренди з метою фактичного отримання земельної ділянки в рахунок погашення боргу. Пояснила також, що договір в нотаріальній конторі не читала, ніяких грошей за оренду землі не отримувала.

В судовому засіданні представник позивача позов також підтримав, зазначивши, що спірний договір оренди не містить усіх істотних умов, визначених Законом України «Про оренду землі», зокрема, порядок індексації орендної плати, кадастровий номер ділянки, сам договір не було зареєстровано у встановленому законом порядку, що вказує на нікчемність правочину.

Представник відповідача в судовому засіданні позов не визнав, вважаючи його безпідставним та необґрунтованим. Надав заперечення проти позову, в яких зазначив, що спірний договір оренди було укладено у присутності нотаріуса з вільним волевиявленням сторін, правочин було зареєстровано в день нотаріального посвідчення в Державному реєстрі правочинів, в подальшому договір також зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, чинне законодавство на момент його укладення не передбачало необхідності зазначення кадастрового номеру ділянки в договорі, і тому твердження позивача про невідповідність договору умовам законодавства є надуманими. Крім того, представник відповідача послався на пропуск позивачем строку звернення до суду за захистом свого права, оскільки ОСОБА_2В було відомо про укладення договору у 2008 році, а звернулася вона до суду у 2015році, і тому просив застосувати позовну давність як підставу для відмови у позові.

Рішенням Татарбунарського районного суду Одеської області від 29.03.2016 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду, позивач ОСОБА_2 подала апеляційну скаргу, в якій з посиланням на в якій з посиланням на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить рішення скасуватита ухвалити нове по суті позовних вимог.

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 обґрунтовує тим, що районним судом при ухваленні рішення не враховано, що у спірному договору оренди землі відсутні необхідні істотні умови (а значить договір не відповідає законодавству) тому нікчемність зазначеного договору випливає із положень ч.1ст.203, ст. 215 ЦПК України та визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Крім того зазначила, що встановлений у договорі розмір орендної плати не відповідає індексу інфляції та є таким, що не визначений щодо її розміру. Також ОСОБА_2 посилається на те, що право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, тому, на її думку, вказане не відповідає істотним умовам договору, оскільки строк оренди договору від 27.11.2008 року починає рахуватись з 02.12.2015 року, тобто з моменту державної реєстрації, яка була проведена відповідачами після звернення позивача з позовом до суду, та при реєстрації державним реєстратором вказаного договору останній повинен був звернути на невідповідність спірного договору вимогам закону та відмовити у його реєстрації. ОСОБА_2 вважає, що строк позовної давності у розумінні ст. 257 ЦПК України нею не був пропущений, оскільки договір оренди набув державної реєстрації 02.12.2015 року, а отже вказаний строк повинен обчислюватись з дати державної реєстрації. Крім того вказує, що не відповідає вимогам закону посилання суду першої інстанції на те, що виконання договору оренди почалося з фактичною передачею земельної ділянки при його підписанні, тому що відповідно до ст. 125 Земельного кодексу України право оренди виникає лише після державної реєстрації та орендар не мав права приступати до користування землею без прийняття вказаної земельної ділянки від орендодавця та державної реєстрації.

Заслухавши суддю-доповідача, доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, законність і обґрунтованість рішення в межах позовної заяви та доводів апеляційної скарги, судова колегія вважає, що апеляційна скарга підлягає відхиленню з таких підстав.

Відповідно до ст. 303 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає судові рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції.

Відповідно до ст. 308 ЦПК України, апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення суду без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і справедливе рішення суду з одних лише формальних підстав.

Згідно ст. 213 ЦПК України, рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із Законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог або заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені у судовому засіданні.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 є власником земельної ділянки, яка знаходиться на території Рибальської сільської ради Татарбунарського району Одеської області, кадастровий номер :01:001:0176, що підтверджується державним актом на право приватної власності на землю серії IV-ОД№070850 (а.с.90), свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 25.11.2015року (а.с.8), витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 25.11.2015року №48366261, інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 11.03.2016року №54922430 (а.с.а.с.77,78), витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-015 від 23.09.2015року з кадастровим планом до нього (а.с.а.с.10-12), а також довідкою виконавчого комітету Рибальської сільської ради Татарбунарського району Одеської області від 30.11.2015року №357 (а.с.13).

27.11.2008 року між ОСОБА_2 з одного боку та ОСОБА_4, ОСОБА_3 з іншого, укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений нотаріусом Татарбунарської державної нотаріальної контори ОСОБА_5 за номером 6324, який був зареєстрований того ж дня в Державному реєстрі правочинів та було подано відділу Держкомзему у Татарбунарському районі Одеської області, що підтверджується штампом відділу Держкомзему на договорі від 27.11.2008року №85 (а.с.а.с.59-61).

За змістом укладеного правочину ОСОБА_2 надала, а ОСОБА_4, ОСОБА_3 прийняли в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Рибальської сільської ради Татарбунарського району Одеської області, площею 4,83га (п.п.1,2 Договору).

Відповідно до п.8 Договору, він укладається строком на 49 років з правом подальшого викупу не вище нормативної грошової оцінки, яка, згідно з п.5 цього Договору визначена у розмірі 60984,75 грн.

Згідно з п.9 договору оренди орендна плата вноситься орендарем за весь строк оренди до підписання даного договору у розмірі 150,00 грн. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Сторони також погодилися, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється при підписанні і на підставах Договору оренди (п.12 Договору).

Зі змісту договору оренди також вбачається, що сторони дійшли згоди, крім іншого, щодо умов використання земельної ділянки (п.11 Договору), умов повернення земельної ділянки (п.п.13-19 Договору), відповідальності сторін (п.28 Договору), а також визначили порядок внесення змін до договору, припинення його дії (п.п.23-25 Договору) та сторону орендодавця, яка несе ризик випадкового знищення або пошкодження обєкта оренди (п.22 Договору).

З листа-відповіді відділу Держгеокадастру у Татарбунарському районі Одеської області від 03.12.2015 року №19-1526-0.14-596/15-15 слідує, що згідно з наявних у відділі Книг реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою та других примірників державних актів станом на 31.12.2012 року договори оренди за громадянами ОСОБА_2 та ОСОБА_3, ОСОБА_4 не зареєстровані (а.с.6).

При цьому з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 07.12.2015 року №49270101, а також з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 11.03.2016 року №54922430 вбачається, що реєстрація зазначеного договору оренди від 27.11.2008 року відбулася 02.12.2015 року (а.с.а.с.62, 77, 78).

З довідки виконавчого комітету Рибальської сільської ради Татарбунарського району Одеської області від 25.02.2016 року №131 слідує, що відповідач ОСОБА_3 орендує земельну ділянку площею 4,83га ріллі та не має заборгованості по оплаті (а.с.63).

Відмовляючи у задоволені позову, суд першої інстанції виходив з наступного.

Відповідно до ч.2 ст.215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч.3 ст.215 ЦК).

До нікчемних правочинів, зокрема, належать правочини, які вчинені недієздатною особою (ст.226 ЦК), правочини, які порушують публічний порядок (ст.228 ЦК), правочини щодо забезпечення виконання зобов'язання, вчинені із недодержанням письмової форми (ст.547 ЦК), правочини, якими скасовуються чи обмежуються відповідальність за умисне зобовязання (ст.614 ЦК) та інші.

З наведеного слідує, що нікчемність правочину має бути прямо застережена у відповідній нормі закону.

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин) (далі Закон), договір оренди землі повинен містити істотні умови щодо обєкту оренди (місця розташування та розміру земельної ділянки); строку дії договору оренди; орендної плати із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а також умови використання та цільового призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану обєкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини; відповідальність сторін та умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених ст.15 Закону, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору оренди недійсним відповідно до закону.

Отже, договір оренди земельної ділянки за своєю правовою природою є оспорюваним правочином, недійсність якого може бути встановлена за певних умов, визначених законом.

У цьому звязку суд першої інстанції зазначив, що вимоги про визнання укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_4, ОСОБА_3 договору оренди землі від 27.11.2008 року недійсним позивачем не заявлялися та правові наслідки вчинення правочину під впливом обману або під впливом насильства (ст.ст.230, 231 ЦК) - обставини, на які посилався позивач та її представник у своїх поясненнях, - є самостійними підставами для визнання судом правочину недійсним, однак з такими вимогами позивач до суду також не зверталася.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірного договору, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору.

Вказане відповідає правовим позиціям, викладеним в постановах Верховного Суду України від 18. 12. 2013 р. у справі № 6-127цс13, від 14. 01. 2014 р. у справі № 21-403а13, від 19. 02. 2014 р. у справі № 6-162ц13.

За ст.125 Земельного кодексу України (в редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин) право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Водночас, на думку районного суду, відсутність державної реєстрації спірного договору оренди свідчить лише про відтермінування моменту набрання ним чинності та офіційного визнання правочину з боку держави, а не про його нікчемність.

Суд вважав, що нотаріальне посвідчення правочину нотаріусом Татарбунарської державної нотаріальної контори з його реєстрацією у відповідному реєстрі правочинів та проведення в подальшому реєстрації спірного договору оренди землі державним реєстратором Білгород-Дністровського міськрайонного управління юстиції Одеської області (а.с.а.с.61,62), тобто посвідчення та реєстрація правочину посадовими особами, які, у випадку прямої невідповідності умов договору вимогам закону, мали б відмовити у вчиненні таких дій, свідчать про оспорюваний характер цього договору та помилковість доводів позивача щодо його нікчемності.

Крім того, суд вважав недоведеним порушення законних прав позивача як орендодавця відсутністю у договорі оренди передбаченої ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі» такої істотної умови, як передача у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. На думку суду, відсутність акта визначення меж земельної ділянки в натурі та акта приймання-передачі обєкта оренди також не порушує прав ОСОБА_2, оскільки позивачем та її представником в судовому засіданні не заперечувався факт переходу у користування відповідачів після укладення договору тієї земельної ділянки, що є обєктом договору оренди.

Суд першої інстанції критично оцінює доводи представника позивача про те, що договір оренди не містить кадастрового номеру земельної ділянки, і це є підставою нікчемності правочину, оскільки станом на момент укладення спірного договору оренди 27.11.2008 року статтею 15 Закону України «Про оренду землі» наявність кадастрового номеру ділянки не відносилася до переліку істотних умов цього правочину.

Виходячи з того, що відповідно до ст. 3 ЦПК України та ст. 15 ЦК України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, районний суд дійшов висновку, що відсутність вказаної істотної умови у договорі оренди та зазначених документів не порушує прав позивача, що є додатковою підставою для відмови у позові.

Зазначене узгоджується з правовими позиціями, висловленими Верховним Судом України у постановах ВСУ від 25.12.2013року у справі №6-78цс13, від 02.07.2014року у справі №6-88цс14, від 01.10.2014року у справі №6-83цс14.

Погоджуючись з доводами представника відповідача щодо пропуску позивачем строків позовної давності для звернення до суду та критично оцінюючи доводи представника позивача щодо необхідності відрахування строків давності з моменту державної реєстрації договору оренди 02.12.2015 року районний суд виходив з наступного.

Згідно зі ст.256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Відповідно до ст.257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

За змістом ч.4 ст.261 ЦК України перебіг позовної давності за вимогами про застосування наслідків нікчемного правочину починається від дня, коли почалося його виконання.

З урахуванням того, що виконання договору оренди почалося з фактичною передачею земельної ділянки ОСОБА_3 та ОСОБА_4 при його підписанні (п.12 Договору), орендну плату було внесено ними згідно з п.11 Договору до його підписання, суд дійшов висновку, що перебіг позовної давності за вимогами ОСОБА_2 про застосування наслідків нікчемності договору оренди розпочався при його нотаріальному посвідченні 27.11.2008 року, а не з моменту реєстрації договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, та, відповідно сплив 27.11.2011 року.

Між тим, районний суд вважав за необхідне відмовити ОСОБА_2 з підстав недоведеності позовних вимог, а не через пропуск нею позовної давності.

За таких обставин, дійшовши висновку, що вимоги позивача про встановлення нікчемності договору оренди землі, укладеного між нею та ОСОБА_4Б, ОСОБА_3 27.11.2008 року, а також похідні вимоги про вилучення земельної ділянки з користування відповідачів та заборону ним користуватися ділянкою, є недоведеними, районний суд вирішив, що у позові ОСОБА_2 слід відмовити.

Колегія суддів погоджується з такими висновками районного суду. Оскільки, суд першої інстанції, з'ясувавши обставини справи та давши належну оцінку зібраним доказам, дійшов до обґрунтованого висновку про задоволення позову. Вказані висновки суду відповідають зібраним у справі доказам, яким судом дана належна оцінка, правильно визначена юридична природа правовідносин що виникли і закон, який їх регулює.

Докази та обставини, на які посилається ОСОБА_2 в скарзі, були предметом дослідження судом першої інстанції та додаткового правового аналізу не потребують, оскільки при їх дослідженні та встановленні судом були дотримані норми матеріального і процесуального права.

Жодних нових доказів, які б спростовували висновки суду першої інстанції апеляційна скарга не містить та доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції, обґрунтовано викладених в мотивувальної частині оскаржуваного рішення.

Таким чином колегія суддів вважає, що суд першої інстанції розглянув справу відповідно до ст. 11 ЦПК України: за зверненням фізичних осіб, в межах заявлених ними вимог та на підставі наданих ними доказів, доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом норм матеріального чи процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи.

Згідно ст. 308 ЦПК України, апеляційний суд відхиляє скаргу і залишає рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і справедливе рішення суду з одних лише формальних міркувань.

Керуючись ст.ст. 209, 303, 307, 308, 315, 319 ЦПК України, колегія суддів,

ухвалила :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 відхилити.

Рішення Татарбунарського районного суду Одеської області від 29.03.2016 року залишити без змін.

Ухвала суду набирає законної сили з моменту її проголошення, проте може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили.

Головуючий Ю.І.Кравець

Судді: О.М.Таварткіладзе

ОСОБА_6