Провадження № 2/522/928/16
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 червня 2016 року Приморський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого - судді Шенцевої О.П.,

при секретарі - Соболевій О.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД про визнання пунктів договору комісії недійсними, про визнання договору комісії удаваним, визнання майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва, зобов'язання вчинити певні дії, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач, ОСОБА_1 звернулася до Приморського районного суду м. Одеси з уточненими позовними вимогами до товариства з обмеженою відповідальністю «ТЕРРАКС» ЛТД (32428789) про визнання договорів комісії №34,34П на будівництво об'єкта нерухомості від 09 лютого 2005р., укладених між позивачем та відповідачем (ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД) удаваними та такими, що приховують під собою договори купівлі-продажу майнових прав, також просив визнати пункт 1.6 вказаних договорів комісії недійсними в частині того, що Закон України "Про інвестиційну діяльність" та інші нормативно-правові акти в сфері інвестиційної діяльності не поширюються на дію договору комісії №34 від 09 лютого 2005р. та договору №34П від 09 лютого 2005р., визнати майнові права за ОСОБА_1 на апартаменти будівельний номер НОМЕР_1 загальною площею 122,4 кв.м., розташованих на 4 поверсі в 20-ти поверховій секції сімейно-оздоровчого комплексу у АДРЕСА_1 з моменту повної оплати вартості апартаментів, а саме з 31.07.2007р., визнати майнові права за ОСОБА_1 на місце для паркування будівельний НОМЕР_2, що розташоване у сімейно-оздоровчому комплексі у АДРЕСА_1 з моменту повної оплати вартості місця для паркування, а саме з 31.07.2007р., зобов'язати ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД закінчити будівництво апартаментів будівельний НОМЕР_1, загальною площею 122,4 кв.м., розташованих на 4 поверсі в 20-ти поверховій секції та місця для паркування будівельний НОМЕР_2, що розташовані у сімейно-оздоровчому комплексі у АДРЕСА_1, зобов'язати ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД передати всі необхідні документи для оформлення права власності ОСОБА_1 на апартаменти будівельний НОМЕР_1, загальною площею 122,4 кв.м., розташованих на 4 поверсі в 20-ти поверховій секції та місця для паркування будівельний НОМЕР_2, що розташовані у сімейно-оздоровчому комплексі у АДРЕСА_1, зобов'язати ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД передати у власність ОСОБА_1 апартаменти будівельний НОМЕР_1, загальною площею 122,4 кв.м., розташованих на 4 поверсі в 20-ти поверховій секції та місце для паркування будівельний НОМЕР_2, що розташовані у сімейно-оздоровчому комплексі у АДРЕСА_1, майнові права на які належать ОСОБА_1, зобов'язати ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД не чинити перешкод у володінні, користуванні та розпорядженні апартаментами будівельний НОМЕР_1, загальною площею 122,4 кв.м., розташованих на 4 поверсі в 20-ти поверховій секції та місця для паркування будівельний НОМЕР_2, що розташовані у сімейно-оздоровчому комплексі у АДРЕСА_1, ОСОБА_1, вселити ОСОБА_1 в апартаменти будівельний НОМЕР_1, загальною площею 122,4 кв.м., розташованих на 4 поверсі в 20-ти поверховій секції та місця для паркування будівельний НОМЕР_2, що розташовані у сімейно-оздоровчому комплексі у АДРЕСА_1.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 09 лютого 2005р. між позивачем та ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД (надалі - ТОВ) було укладено договори комісії №34,34П на будівництво об'єкта нерухомості. У відповідності до вказаних договорів ТОВ зобов'язалось виконати доручення позивача здійснивши всі фактичні та юридичні дії необхідні для будівництва об'єкта нерухомості сімейно-оздоровчого комплексу, розташованого у АДРЕСА_1, з метою передачі у власність позивача апартаментів будівельний НОМЕР_1, загальною площею 122,4 кв.м., розташованих на 4-му поверсі в 20-ти поверховій секції сімейно-оздоровчого комплексу та місця для паркування авто НОМЕР_2. Строк реалізації доручення визначено п.4.1., 6.1. договорів комісії, відповідно до яких, до 25 грудня 2007р. відповідач зобов'язувався ввести до експлуатації закінчений будівництвом сімейно-оздоровчий комплекс і впродовж 45-днів передати у власність апартаменти та місце для паркування авто, які передбачені п.1.4. договорів. Проте відповідач вказане зобов'язання по передачі апартаментів у власність позивача не виконав, будівництво не завершено, до експлуатації об'єкт нерухомості не введено. Також позивач зазначав, що він повністю виконав свої зобов'язання по сплаті вартості апартаментів та місця для паркування. Також в обґрунтування позовних вимог щодо удаваності договору комісії та визнання договору комісії договором купівлі-продажу майнових прав, а також про визнання недійсним п.1.6. вказаних договорів комісії зазначав, що позивач визнав його інвестором, мотивуючи таке твердження посиланням на листи, які позивач отримував від відповідача. Також вказував, що між позивачем та відповідачем укладено саме договір інвестування у формі договору купівлі продажу майнових прав. У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала, посилаючись на зазначені підстави, просила позов задовольнити.

Представник відповідача ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД в судовому засіданні проти задоволення вимог заперечував у повному обсязі, при цьому зазначив, що усі доводи сторони позивача не ґрунтуються та протирічать діючому законодавству. Також заявив про застосування позовної давності до заявлених вимог про визнання договору комісії удаваним та визнання недійсним п.1.6 договорів комісії №34,№34П від 09 лютого 2005р., оскільки сплив строк та відсутні поважні причини для його поновлення. Також представник відповідача наголосив на тому, що між сторонами відсутній спір з приводу належності позивачу майнових прав, що виникли з відповідного договору комісії, що свідчить про відсутність спору. Також зазначав, що договори комісії укладено згідно з чинним законодавством. Протягом усього періоду, з моменту їх укладення та виконання, позивач був обізнаний з їх змістом та погоджувався з такими умовами надання послуг відповідачем. Також пояснив, що передати документи для оформлення права власності наразі не є можливим, оскільки будівництво триває, об'єкт будівництва не введено до експлуатації, та такі вимоги є передчасними, оскільки не наступив такий обов'язок. Щодо передачі у власність ОСОБА_1 апартаментів, також зазначив, що будівництво триває, не має такого самостійного об'єкту нерухомості - апартаментів будівельний НОМЕР_1, загальною площею 122,4 кв.м., та місця для паркування авто НОМЕР_2, з тих саме причин, оскільки будівництво ще триває, є лише об'єкт незавершеного будівництва, в якому і знаходяться майбутні апартаменти, які після завершення будівництва стануть окремим майном. З цих саме підстав наголошував на незаконності вимог про зобов'язанні ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД не чинити перешкод у володінні користуванні, розпорядженні апартаментами та вселенні в апартаменти ОСОБА_1, оскільки будівництво ще триває, є встановлений законом та договором спосіб набуття права власності, відповідно оскільки будівництво ще триває, а спір відсутній, задоволення таких вимог протирічить діючому законодавству.

Вислухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи та наявні докази, суд вважає, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Рішенням Одеської міської ради № 14 квітня 2010 року № 5848-V Товариству з обмеженою відповідальністю «ТЕРРАКС» ЛТД передано у довгострокову оренду, строком на 25 років, в тому числі на 5 років для завершення будівництва, земельну ділянку, площею 3.14 га, за адресою: м. Одеса, 8-станція Великого Фонтану, для завершення будівництва сімейно-оздоровчого комплексу із земель раніше наданих ВАТ «ЧРЦТ». Рішенням Одеської міської ради від 8 квітня 2011 року № 620-V внесені зміни у вказане рішення Одеської міської ради в частині уточнення адреси будівництва сімейно-оздоровчого комплексу, а саме: АДРЕСА_1.

ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД э замовником будівництва Сімейно-оздоровчого комплексу на АДРЕСА_1 та виступає комісіонером за укладеними договорами комісії. Вказаний сімейно-оздоровчий комплекс передано в іпотеку Товариству з обмеженою відповідальністю «Українська інвестиційно-будівельна компанія «Укрспортбудінвест».

За договором комісії комісіонер зобов'язується за дорученням комітента за плату вчинити один або декілька правочинів від свого імені, але за рахунок комітента. Комітент зобов'язаний забезпечити комісіонера усім необхідним для виконання обов'язку перед третьою особою. Реалізація доручення комітента за укладеними договорами комісії здійснюється комісіонером шляхом укладання з відповідними організаціями та підприємствами договорів на проведення будівельних та інших робіт, необхідних для спорудження об'єкта нерухомості та вводу його до експлуатації та передачі апартаментів від комісіонера комітенту у власність.

Відповідно до договорів комісії №34,34П від 09 лютого 2005р. комісіонер в особі ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД зобов'язувався за плату та в тому числі за рахунок комітента в особі ОСОБА_1, здійснити усі фактичні та юридичні дії, необхідні для будівництва об'єкта нерухомості сімейно - оздоровчого комплексу цілорічної дії, розташованого на АДРЕСА_1. Зазначений договір було укладено з ціллю передачі у власність комітенту, в особі ОСОБА_1, частини вказаного об'єкта нерухомості, а саме апартаментів за будівельним НОМЕР_1 загальною площею 122,4 кв.м., розташованих на 4 поверсі 20-ти поверхової секції сімейно - оздоровчого комплексу та місця для паркування авто будівельний НОМЕР_2, за що комітент сплачує комісіонеру комісійну плату, що складає 0,5 % від загальної ціни договору.

Порядок розрахунків за вказаним договором зазначений у додатку №2 до вказаного договору, який є невід'ємною його частиною. Відповідно додатку №2 до вказаного договору до 25 червня 2007р. комітент мав здійснити оплату 95% вартості ціни договору та комісійної плати на розрахунковий рахунок, зазначений у договорі, 5% комітент зобов'язувався сплатити при передачі документів, необхідних для оформлення права власності на апартаменти. Зобов'язання позивача щодо сплати 100% вартості ціни договору та комісійної плати було виконано повністю, що підтверджується відповідними банківськими квитанціями та не заперечувалось відповідачем.

Щодо удаваності договору комісії.

Згідно ст. 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Частиною 2 цієї статті передбачено, що якщо буде встановлено, що правочин вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили. Воля сторін в удаваному правочині спрямована на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які передбачені правочином. Розбіжність між волею та її зовнішнім виявом стає наслідком навмисних дій його учасників, які мають за мету одержання усіма його учасниками або одним із них певної користі. Закон не передбачає недійсність удаваного правочину, а лише пропонує застосувати до відносин сторін норми, що регулюють той правочин, який сторони дійсно мали на увазі. За удаваним правочином права та обов'язки настають, але не ті, що випливають із змісту правочину. За удаваним правочином обидві сторони свідомо, задля якоїсь цілі документально оформлюють один правочин, але між ними реально встановлюються інші правовідносини.

Відповідно до ст. 60 ЦПК України позивач, заявляючи вимогу про визнання правочину удаваним, має довести спрямованість волі сторін в удаваному правочині на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які передбачені укладеним правочином, чого позивачем доведено не було. Навпаки, воля сторін у договорі комісії спрямована на встановлення цивільно-правових відносин, які передбачені цим правочином.

У відповідності до ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору. Згідно ст.638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Всім цим умовам відповідає і договір комісії.

Згідно п. 1.1. договору комісії -«Комісіонер зобов'язується за дорученням Комітента, за плату і за його рахунок здійснити від свого імені всі фактичні і юридичні дії (угоди), необхідні для будівництва об'єкта нерухомості сімейно-оздоровчого комплексу цілорічної дії, розташованого в прибережній зоні в районі 8-й станції Великого Фонтану в місті Одесі, пров. Морехідний,2/2 з метою передачі у власність Комітенту частини зазначеного об'єкта - апартаментів, передбачених п.1.4 цього договору». Згідно ст. 1011 ЦК України, за договором комісії одна сторона (комісіонер) зобов'язується за дорученням другої сторони (комітента) за плату вчинити один або кілька правочинів від свого імені, але за рахунок комітента.

Згідно п. 1.2. реалізація доручення Комітента за даним договором здійснюється Комісіонером шляхом укладення з відповідними організаціями та підприємствами договорів на проведення будівельних та інших робіт, необхідних для спорудження об'єкта нерухомості та введення його в експлуатацію, і передачі апартаментів Комітенту у власність, а також здійснення контролю над виконанням робіт з будівництва об'єкта нерухомості. П.1.3. договору вказує, що виступаючи від свого імені, Комісіонер самостійно укладає договори на проведення будівельних та інших робіт, необхідних для спорудження об'єкта нерухомості з третіми особами.

У відповідності до п.1.4. договору комісії, по виконанню даного договору Комітент стає власником апартаментів, що є предметом цього договору. В свою чергу Комітент, у відповідності до умов договору, у будь-який час може відмовитись від подальшої дії договору з відшкодуванням йому Комісіонером всіх внесених за договором сум, за вирахуванням комісійної винагороди, банківських витрат, та витрат пов'язаних з обслуговуванням апартаментів. Зазначені умови договору також повністю кореспондують зі ст. 1013 ЦК України, яка зазначає, що Комітент повинен виплатити комісіонерові плату в розмірі та порядку, встановлених у договорі комісії. Якщо договір комісії не був виконаний з причин, які залежали від комітента, комісіонер має право на комісійну плату на загальних підставах. У разі розірвання або односторонньої відмови від договору комісії комісіонер має право на плату за фактично вчинені дії. Також комітент має право вимагати від Комісіонера відступлення права вимоги до особи, з якою Комісіонер уклав договір на виконання цього договору комісії, у разі порушення умов договору з Комісіонером третьою особою. Окрім вищевказаних прав, та як зазначалося вище, Комітент після закінчення будівництва та введення об'єкту до експлуатації має беззаперечне право отримати у власність апартаменти згідно інших умов договору та вимагати усунення недоліків у цих апартаментах, отримувати інформацію о ході будівництва, оглянути побудовані апартаменти, та вимагати від Комісіонера виконання останнім інших умов договору, за умови виконання комітентом своїх зобов'язань за договором.

У даному випадку договір комісії хоча і є змішаним договором, проте за своєю суттю є договором про надання послуг чи посередницьким договором, який породжує у суб'єкта зобов'язальне право вимагати від іншої особи (комісіонера) надання (передачі) речі після її виготовлення (створення). Також умовами цих договорів зазначено, що комітент після закінчення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію має беззаперечне право отримати у власність апартаменти згідно з іншими умовами договору та вимагати усунення недоліків у цих апартаментах, отримувати інформацію про хід будівництва, оглянути побудовані апартаменти, вимагати від комісіонера виконання останнім інших умов договору, за умови виконання комітетом своїх зобов'язань за договором.

Згідно ст.1011 ЦК України, за договором комісії одна сторона (комісіонер) зобов'язується за дорученням другої сторони (комітента) за плату вчинити один або кілька правочинів від свого імені, але за рахунок комітента. Зазначена норма не містить жодних обмежень щодо сфери застосування договорів комісії.

Вимога про визнання частково недійсним п.1.6. договору комісії є похідною від основної вимоги про визнання договору удаваним, а отже суд відхиляючи основну вимогу про визнання договору удаваним відхиляє і похідну вимогу. До того ж у випадку якщо будь-яка умова договору суперечить імперативній нормі закону то суд при вирішенні спору має застосовувати таку імперативну норму закону, не визнаючи при цьому окремо таку умову договору недійсною.

Резюмуючи наведене, суд прийшов до висновку про безпідставність доводів сторони позивача, з огляду на що суд вбачає підстави для відмови у задоволенні вимог позову про визнання договору комісії удаваним та визнання частково недійсним п 1.6. вищевказаних договорів комісії.

Щодо визнання майнових прав.

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст. З Закону). Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. З моменту укладення договору комісії, майнове право вже вважається набутим позивачем.

Комісіонер здійснює спорудження об'єкта у вигляді сімейно-оздоровчого комплексу. Частиною цього комплексу є 20-ти поверховий корпус, в якому і розміщуються майбутні апартаменти позивачки. Таким чином, предметом договору комісії є апартаменти в об'єкті будівництва, які після завершення будівництва та вводу до експлуатації об'єкта будівництва, стають окремим майном (окремим об'єктом права власності) на яке повною мірою виникають речові права.

У відповідності до ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У відповідності до ч.1, ст. 182 ЦК України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Отже законодавець ототожнює права власності з речовими правами.

Речові права, це одна з правових форм реалізації відносин власності. Речові права визначаються як ті права, що надають їх власникові можливість безпосереднього (незалежно від будь-якої іншої особи) впливу на річ. Суб'єкт речового права може здійснювати в своєму інтересі дії щодо володіння, користування та розпорядженню річчю самостійно.

Правовий аналіз положень ЦК України, дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом договору комісії, це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Факт існування у позивачки певних майнових прав з укладеного договору відповідачем не заперечується, визнаються власні зобов'язання, з огляду на що в цій частині вимог суд визнає відсутність предмету спору в розумінні статті 3 ЦПК України. Будь-якої іншої аргументації з приводу не визнання майнових прав відповідачем, ні в позові ні у процесі розгляду справи, позивачем наведено не було.

Щодо вимог про передачу всіх необхідних документів для оформлення права власності ОСОБА_1 на апартаменти та місце для паркування, зобов'язання передати у власність ОСОБА_1 апартаменти та місце для паркування, зобов'язання не чинити перешкод у володінні, користуванні та розпорядженні апартаментами, а також вселенні ОСОБА_1 в апартаменти та місце для паркування.

Наведені вище доводи послідовно слугують підставами для відмови в задоволенні цих вимог також. Будівництво сімейно-оздоровчого комплексу не завершено, будинок в якому розміщуються майбутні апартаменти позивача не введено до експлуатації. При цьому, порядок та способи захисту прав, що обрані позивачем, не можуть бути застосовані до виниклих правовідносин між сторонами на стадії не завершеного будівництва.

Згідно з ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Керуючись ст. ст. З, 6, 16, 190, 235, 331, 628, 638, 1011, 1013 Цивільного кодексу України, ст. ст. 10, 11, 16, 209, 212, 214-215, 355, 360-7 Цивільного процесуального кодексу України, СУД -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «ТЕРРАКС» ЛТД про визнання пунктів договору комісії недійсними, про визнання договору комісії удаваним, визнання майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва, зобов'язання вчинити певні дії - відмовити у повному обсязі.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення, згідно ч.1 ст. 294 ЦПК України.

Суддя

30.06.2016