Справа №: 272/1291/15-ц
Провадження № 2/272/41/16
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 червня 2016 року

Андрушівський районний суд Житомирської області в складі:

головуючої - судді Чуб І.А.

з участю : секретаря - Баскакової Л.В.,

представника позивача- Костюкевич -ОСОБА_1,

представників відповідачів - ОСОБА_2, ОСОБА_3,

представників третіх осіб - ОСОБА_4, ОСОБА_5,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Андрушівка цивільну справу за позовом ТОВ "Укр - Ленд" до ОСОБА_6, Фермерського господарства "Агро- сад" про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним,

встановив:

Позивач звернувся до суду з позовом, в якому зазначав, що 30.11.2010 року між ним та Андрушівською районною державною адміністрацією Житомирської області було укладено договір оренди земельної ділянки № 69. Відповідно до п.п. 1.1.; 2; 8 договору : орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку (не витребувана земельна частка (пай) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на підставі розпорядження голови Андрушівської районної державної адміністрації від 02.09.2010 року № 403, яка знаходиться на території Іванківської сільської ради, Андрушівського району; в оренду передається земельна ділянка за рахунок реформованого КСП «Іванківське» № 52, кадастровий номер земельної ділянки :04:000:0056 площею 7,3766 га, у тому числі пасовище 7,3766; договір укладено на 15 років або до запиту громадянина, що набуде право власності на дану земельну ділянку. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. Договір є чинним та нерозірваним. Вказаний договір, відповідно до діючого на той час законодавства, було зареєстровано у Відділі Держкомзему у Андрушівському районі Житомирської області за записом № 747 від 27.12.2010 року. В кінці серпня 2015 року позивач дізнався, що між ОСОБА_6 та Фермерським господарством «Агро-сад» 20.08.2015 року було укладено договір оренди земельної ділянки площею 7,3766 га, за кадастровим номером :04:000:0056, який був зареєстрований Реєстраційною службою Андрушівського районного управління юстиції Житомирської області в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Позивач вважає, що вказаний договір та його реєстрація є незаконною та порушує його права, оскільки попередній договір був укладений та зареєстрований у встановленому законом порядку відповідно до законодавства, що діяло на той час і термін його дії не завершився. Отже у відповідачів відсутні правові підстави для укладення нового договору, який прямо суперечить законодавству України. Позивач просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 7,3766 га, за кадастровим номером :04:000:0056, укладений 20.08.2015 року між ОСОБА_6 та ФГ « Агро-сад». В подальшому позивач подав доповнення до позовних вимог, зазначивши, що під час судового розгляду 20.01.2016 року стало відомо з особистих показів ОСОБА_6, що договір оренди земельної ділянки від 20.08.2015 року, укладений між ОСОБА_6 та ФГ "Агро-сад" був підписаний ОСОБА_6 під дією помилки, так як вона помилялася з приводу орендаря та умов її оренди, оскільки вважала, що укладає договір із ТОВ"Укр-Ленд" та ОСОБА_2 представляє інтереси ТОВ "Укр -Ленд", що є порушенням ст. 229 ЦК України. Позивач вважає, що правочин не може суперечити вимогам ст.ст. 203, 215 ЦК України.

В судовому засіданні представник позивача позов підтримала з підстав, викладених у позовній заяві та доповнень до позовної заяви, зазначивши, що відповідач ОСОБА_6 помилялася з приводу орендатора та підписала договір з ФГ "Агро-сад", вважаючи, що укладає договір із ТОВ "Укр-Ленд". Відповідно до п.8 Договору оренди земельної двлянки № 69 від 30.11.2010 року договір укладено на 15 років або до запиту громадянина, що набуде право власності на дану земельну ділянку. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. Запиту громадянина на вказану земельну ділянку не було. Договір є чинним та нерозірваним відповідно до вимог законодавства.

В судовому засіданні відповідач ОСОБА_6 позовні вимоги визнала та пояснила, що вона оформила в порядку спадкування право власності на земельну ділянку площею 7,3766 га після смерті чоловіка. В подальшому уклала договір оренди земельної ділянки із ФГ "Агро-сад"в особі ОСОБА_2, він займався оформленням документів, договір оренди підписувала особисто. Однак на даний час бажає, щоб орендатором був ТОВ "Укр-Ленд", так як у неї у власності є ще одна земельна ділянка, яка перебуває в оренді в ТОВ "Укр-Ленд". Згідно письмового відзиву ОСОБА_6 позовні вимоги не визнала, зазначила, що є власником земельної ділянки та розпорядилася нею, уклавши договір оренди із ФГ "Арго-сад".

В судовому засіданні представник відповідачів ОСОБА_3 та ОСОБА_2 позовні вимоги не визнали з підстав викладених у письмовому відзиві на позовну заяву (а.с.88-102) та зазначили, що ОСОБА_6 успадкувала після смерті чоловіка земельну ділянку площею 7,3766 га. Реєстраційною службою Андрушівського районного управління юстиції Житомирської області 18.08.2015 року ОСОБА_6було видано Свідоцтво про право приватної власності (індексний номер 42467140) на земельну ділянку розміром 7,3766 га, розміщену на території Іванківської сільської ради Андрушівського району, кадастровий номер :04:000:0056, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. ОСОБА_6, будучи власником вказаної вище земельної ділянки, 20.08.2015р. уклала договір оренди вищевказаної земельної ділянки з ФГ "Агро-сад". Вказаний договір був зареєстрований в Реєстраційній службі Андрушівського районного управління юстиції Житомирської області 26.08.2015 року. Згідно п. 8 Договору № 69 від 30.11.2010 р. сторони досягли згоди про те, що даний договір укладено на 15 років або до запиту громадянина, що набуде право власності на дану земельну ділянку. Запит громадянина на спірну земельну ділянку відбувався шляхом подання від представника ОСОБА_6 заяви на адресу Андрушівської РДА 23.11.2015 року, в якій зазначено про необхідність розірвання або припинення дії договору оренди земельної ділянки право власності на яку набула ОСОБА_6. Зазначили, що на їх думку договір оренди земельної ділянки від 30.11.2010 року, укладений між позивачем та Андрушівською РДА є нікчемним, оскільки його державна реєстрація проведена з порушенням вимог законодавства, оскільки такий орган як Держкомзем в особі Центру ДЗК взагалі не мав повноважень реєструвати договір оренди земельної ділянки. З приводу укладення договору внаслідок помилки ОСОБА_6 щодо орендатора, зазначили, що ОСОБА_2 ніколи не представляв інтереси ТОВ "Укр-Ленд", був лише керівником ПОСП "Іванківське", про що свідчить запис у трудовій книзі. ОСОБА_6 під час укладення договору було відомо про те, що договір оренди укладається із ФГ "Агро-сад", вказаний договір вона особисто підписувала та підтвердила вказане суду. Просили в задоволенні позову відмовити.

В судовому засіданні представник третьої особи - Андрушівського районного управління юстиції Житомирської області, заперечував проти позовних вимог, пояснив, що 26.08.2015 року він, як державний реєстратор, провів державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки від 20.08.2015р. укладеного між Фермерським господарством «Агро-сад» та ОСОБА_6. Також зазначив, що якщо право власності виникло після 01.01.2013 року, то він не зобовязаний був перевіряти чи є зареєстроване право оренди на вказану земельну ділянку чи ні. В даній ситуації ОСОБА_6 набула у власність земельну ділянку 18.08.2015 року. В подальшому третя особа направила лист розглядати справу у відсутності представника.

В судовому засіданні представник третьої особи Андрушівської районної державної адміністрації Житомирської області заперечувала проти позовних вимог та пояснила, що дійсно між Андрушівською РДА та позивачем 30.11.2010 року було укладено договір оренди земельної ділянки № 69. Предметом договору була земельна ділянка (не витребувана земельна частка (пай) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. На підставі розпорядження голови Андрушівської районної державної адміністрації від 02.09.2010 року № 403 в оренду передається земельна ділянка за рахунок реформованого КСП «Іванківське» № 52, кадастровий номер земельної ділянки :04:000:0056 площею 7,3766 га, у тому числі пасовище 7,3766 га.; договір укладено на 15 років або до запиту громадянина, що набуде право власності на дану земельну ділянку. У звязку з тим, що ОСОБА_6 набула право власності на вказану земельну ділянку вона мала право укласти новий договір оренди. Однак договір № 69 від 30.11.2010 року не розірваний та не припинений в установленому законом порядку, орендні правовідносини діяли, сплачувалася орендна плата, земельна ділянка використовувалася за цільовим призначенням.

В судовому засіданні представник третьої особи відділу Держгеокадастру в Андрушівському районі Житомирської області у вирішенні позовних вимог покладалася на розсуд суду, зазначила, що відповідач ОСОБА_6 набула у власність земельну ділянку та має право нею розпорядитися. Однак договір оренди № 69 від 30.11.2010 року був зареєстрований центром ДЗК в Андрушівському районі та незважаючи на наявність розпорядження Андрушівської РДА розірваний в установленому законом порядку не був. Щодо правомірності тієї реєстрації, то питання в період укладення договору в 2010 році законодавчо остаточно врегульовано не було, однак вказаний договір діяв, сплачувалася орендна плата та земельна ділянка використовувалася за цільовим призначенням.

Вислухавши сторони, дослідивши письмові докази, суд прийшов до висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 30.11.2010 року між позивачем та Андрушівською районною державною адміністрацією Житомирської області було укладено договір оренди земельної ділянки № 69. Згідно п.п. 1.1.; 2; 8 договору: орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку (не витребувана земельна частка (пай) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на підставі розпорядження голови Андрушівської районної державної адміністрації від 02.09.2010 року № 403, яка знаходиться на території Іванківської сільської ради, Андрушівського району; в оренду передається земельна ділянка за рахунок реформованого КСП «Іванківське» № 52, кадастровий номер земельної ділянки :04:000:0056 площею 7,3766 га, у тому числі пасовище 7,3766 га.; договір укладено на 15 років або до запиту громадянина, що набуде право власності на дану земельну ділянку. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. Договір було зареєстровано у Відділі Держкомзему у Андрушівському районі Житомирської області за записом № 747 від 27.12.2010 року (а.с.7-14). За користування земельною ділянкою позивачем сплачувалася орендна плата (а.с. 114-117).

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України серед загальних засад цивільного законодавства є свобода договору, яка означає, що сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагентів та визначенні умов договору, тощо (ст.ст. 6, 627 ЦК України).

Статтею 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Згідно вимог ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обовязковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом "Про оренду землі".

Згідно ст. 1 ЗаконуУкраїни «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки- це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Частиною 4 статті 124 Земельного кодексу України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем, який укладається у письмовій формі.

Істотними умовами договору оренди землі відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її не сплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

В ході судового розгляду судом встановлено, що з 2010 року між позивачем та Андрушівською РДА, як розпорядником земель реформованого Іванківського КСП існували договірні відносини, що випливали із укладеного між ними договору оренди. При цьому підприємство використовувало передану йому земельну ділянку за призначенням, сплачуючи орендну плату, а остання цю плату одержувала і будь-яких претензій не заявляла.

20.08.2015 року між ОСОБА_6 та Фермерським господарством «Агро-сад» укладено договір оренди земельної ділянки розміром 7,3766 га, розміщена на території Іванківської сільської ради Андрушівського району, кадастровий номер :04:000:0056, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, зареєстрований в Реєстраційній службі Андрушівського районного управління юстиції Житомирської області 26.08.2015 року. Вказана земельна ділянка належить ОСОБА_6 згідно Свідоцтва про право приватної власності (індексний номер 424671402) від 18.08.2015 року (а.с.55, 59). Договір оренди від 20.08.2015 року укладений на 15 років. На виконання договору між ОСОБА_6 та Фермерським господарством «Агро-сад» складений та підписаний акт прийому передачі земельної ділянки (а.с.15-19, 51-54,83-86).

Як вбачається із матеріалів справи договір оренди від 20.08.2015 року укладений в період дії договору оренди від 30.11.2010 року, тому не відповідає вимогам чинного законодавства.

Згідно положень ст. 215 ч.1 ЦК України - підставою недійсності правочину є недодержання його стороною (сторонами) вимог, які встановлені частиною першою-третьою, п`ятою та шостою ст. 203 ЦК України, а саме в момент вчинення правочину. Тобто, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ст.182 ЦК України та ЗаконуУкраїни « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація договору оренди, його зміни та розірвання здійснюється відповідним органом за зверненням осіб з наданням відповідних документів, які є підставою для такої реєстрації (договір, судове рішення).

За змістом статей 6, 18, 20 Закону України «Про оренду землі» ( у редакції яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Враховуючи наведене, суть державної реєстрації полягає в офіційному визнанні і підтвердженні державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок на підставі договору, а підставами виникнення цивільних прав і обов`язків є сам договір, укладений між власником земельної ділянки і орендарем, які досягли згоди з усіх умов договору, підписання спірного договору за викладеними у ньому умовами здійснювалося за вільним вибором сторін.

Частиною 1 ст .210 ЦК України визначено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Згідно вимог ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації з моменту державної реєстрації.

Припинення договору оренди відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» може бути тільки шляхом його розірвання за погодженням сторін.

Згідно зі ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється у такій самій формі, що і договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах визначених договором.

Із наведеного вбачається, що договір оренди земельної ділянки, укладений 20.08.2015 року під час дії договору оренди від 30.11.2010 року, який не припинив свою дію та без врахування пріоритетного права позивача на його продовження чи укладання.

Надане розпорядження Андрушівської РДА Житомирської області № 378 від 27.11.2015 року «Про розірвання договорів оренди земельних ділянок» про припинення договорів оренди земельних ділянок, укладених між останньою та ТОВ «Укр-Ленд» шляхом їх розірвання суд не вважає доказом припинення орендних правовідносин, оскільки угоди між сторонами не підписано та вона не пройшла державну реєстрацію (а.с. 80).

Крім того, суд вважає, що державний реєстратор як суб'єкт владних повноважень, з метою недопущення одночасного існування державної реєстрації декількох прав оренди на одну земельну ділянку, у випадку проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку та уникнення подвійної реєстрації повинен запитувати інформацію про наявність або відсутність зареєстрованих договорів у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 01 січня 2013 року.

Однак державним реєстратором належним чином не перевірено чи вже зареєстроване право оренди на вказану земельну ділянку чи ні.

Державна реєстрація припинення іншого речового права позивача на земельну ділянку з кадастровим номером :04:000:0056 на підставі договору оренди земельної ділянки від 30.11.2010 року не здійснювалась, укладений позивачем з Андрушівською РДА договір оренди земельної ділянки не визнаний недійсним, а здійснена 27.12.2010 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії "Центр державного земельного кадастру" державна реєстрація не скасована та є чинною.

Додаткове обгрунтування позовних вимог про визнання договору оренди земельної ділянки внаслідок помилки ОСОБА_6 щодо орендатора не доведено в ході судового розгляду, так як ОСОБА_6 особисто в судовому засіданні повідомила, що договір оренди підписувала особисто із ФГ "Агро-сад" в особі ОСОБА_2, однак на даний час бажає передати землю в оренду ТОВ "Укр-Ленд", тобто щодо помилки ОСОБА_6 не повідомляла.

Відповідно до вимог ст. 60 ЦК України визначено, що кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

Враховуючи, що докази припинення договору оренди землі від 30.11.2010 року відповідно до вимог ст. 654 ЦК України (договору, додаткової угоди про розірвання договору оренди земельної ділянки із подальшою її державною реєстрацією), чи рішення суду, як передбаченого ст. 32 ЗУ "Про оренду землі" суду не надано, суд дійшов до висновку, що договір оренди земельної ділянки укладений 20.08.2015 р. між ОСОБА_6 та Фермерським господарством «Агро-сад» не відповідає вимогам ст. 203 ЦК України та відповідно до вимог ст. 215 ЦК України визнає його недійсним.

Керуючись ст. ст. 10, 11, 60, 212, 214, 215, 218, 294 ЦПК України, суд

вирішив:

Позов ТОВ "Укр - Ленд" до ОСОБА_6, Фермерського господарства "Агро- сад" про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 7,3766 га, за кадастровим номером :04:000:0056, укладений 20.08.2015 року між ОСОБА_6 та Фермерським господарством " Агро-сад".

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Житомирської області через Андрушівський районний суд шляхом подання апеляційної скарги протягом десяти днів з дня проголошення рішення, а особою, яка не була присутня в судовому засіданні під час проголошення судового рішення - протягом десяти днів з дня отримання копії рішення.

Суддя:ОСОБА_7