Головуючий суду 1 інстанції - Калмикова Ю.О.
Доповідач - Орлов І.В.
Справа № 415/6043/15-ц
Провадження № 22ц/782/438/16
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 червня 2016 року

Колегія суддів судової палати з цивільних справ апеляційного суду Луганської області в складі:

головуючого: Орлова І.В.,

суддів: Карайван Т.Д., Авалян Н.М.,

за участю секретаря: Подрябінкіна Я.Г.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Сєвєродонецьку Луганської області апеляційну скаргу ОСОБА_2, подану його представником - ОСОБА_3 на рішення Лисичанського міського суду Луганської області від 20 квітня 2016 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_5, ОСОБА_2, Лисичанської міської ради про визнання договору недійсним, примусове припинення права власності на земельну ділянку, визнання права та оформлення права власності на земельну ділянку, -

в с т а н о в и л а :

18 вересня 2015 року ОСОБА_4 (далі позивачка) звернулася до ОСОБА_5 (далі відповідачка-1), ОСОБА_2 (далі відповідач-2), Лисичанської міської ради із зазначеним позовом в уточнених вимогах якого в редакції від 28 березня 2016 року просила:

1) визнати недійним договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений 31 травня 2014 року приватним нотаріусом Лисичанського міського нотаріального округу Жихар Н.П., реєстр № 802, в частині продажу земельної ділянки площею 0,0360 га, укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_2;

2) припинити право власності ОСОБА_5 на земельну ділянку площею 0,0360 га, яка знаходиться під будинком, розташованим за адресою АДРЕСА_1;

3) визнати за ОСОБА_4 у зв'язку з переходом до неї на підставі договору купівлі-продажу квартири в житловому будинку від 09.06.2008 року права власності на 36/100 часток квартири № 2 в одноповерховому будинку, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 право на набуття у власність 36/100 часток земельної ділянки, на якій розташований вказаний будинок, що складає 0,0360 га.

В обґрунтування заявлених вимог ОСОБА_4 зазначила, що на підставі укладеного з ОСОБА_5 договору купівлі-продажу квартири в житловому будинку, який був посвідчений 09 червня 2008 року приватним нотаріусом Лисичанського міського нотаріального округу Жихар Н.П. (реєстр № 3455), позивачка є власницею 36/100 часток квартири № 2 в одноповерховому будинку, розташованому за адресою: АДРЕСА_1.

Умовами зазначеного договору не було визначено розмір земельної ділянки, яка переходить до ОСОБА_4 у власність у зв'язку з набуттям нею на підставі договору купівлі-продажу від 09.06.2008 року права власності на житло.

Посилаючись на приписи частини 1 статті 377 ЦК України (в редакції Закону, що діяв станом на день укладання договору купівлі-продажу), статті 120 ЗК України, позивачка стверджувала, що оскільки до неї перейшло право власності на 36/100 часток квартири № 2 в одноповерховому будинку, розташованому за адресою: АДРЕСА_1, то, відповідно, до позивачки перейшло і право власності на 36/100 часток земельної ділянки, на який розташований вказаний будинок.

Після звернення до Лисичанської міської ради позивачка дізналася про те, що на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 31 травня 2014 року, посвідченого приватним нотаріусом Лисичанського міського нотаріального округу Жихар Н.П. (реєстр № 802), ОСОБА_5 продала ОСОБА_2 земельну ділянку під будинком, який розташований за адресою АДРЕСА_1.

Земельна ділянка, площею 0,1000 га призначена для обслуговування жилого будинку, в якому позивачка придбала частку нерухомого майна. Ця ділянка належала ОСОБА_5 на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серія НОМЕР_1, виданого Лисичанською міською радою 21.07.2003 року.

Позивачка вважала, що вона не втратила права на оформлення своїх прав на спірну земельну ділянку в установленому законом порядку, а також що укладений між відповідачами договір купівлі-продажу земельної ділянки від 31.05.2014 року є недійсним в частині продажу земельної ділянки площею 0,0360 га, на якій розташована її квартира, з огляду на те, що умови договору про продаж в цілому земельної ділянки суперечать приписам статей 377 ЦК України та 120 ЗК України її порушують право на земельну ділянку.

Рішенням Лисичанського міського суду Луганської області від 20 квітня 2016 року позов задоволено частково: визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений 31 травня 2014 року приватним нотаріусом Лисичанського міського нотаріального округу Жихар Н.П., реєстр № 802, в частині продажу земельної ділянки площею 0,0360 га, укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_2; визнано за ОСОБА_4 право власності на земельну ділянку площею 0,0360 га земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер НОМЕР_2, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, квартира № 2. В решті позовних вимог відмовлено.

Додатковим рішенням від 21 квітня 2016 року Лисичанський міський суд вирішив питання про стягнення з позивачки на користь держави судових витрат в сумі 974,40 гривень.

В апеляційній скарзі представник відповідача ОСОБА_2, посилаючись на неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права, просив: рішення скасувати; ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги апелянт зазначив, що суд першої інстанції невірно виходив з того, що квартира № 2 є житловим будинком, а тому приписи статей 377 ЦК України та 120 ЗК України щодо автоматичного переходу права власності на земельну ділянку в даному випадку не можуть бути застосовані до спірних правовідносин; до участі в справі не були залучені представники ветеринарної лікарні, приміщення якої межують з належною позивачці частиною квартири № 2; спір вирішувався без сплати позивачкою судового збору, розмір якого судом не було визначено.

Заслухавши доповідача, пояснення позивачки її представника, представника відповідача ОСОБА_2, перевіривши матеріали справи, законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та заявлених позовних вимог, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Так, відповідно до частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину, серед іншого, є недодержання в момент його вчинення стороною чи сторонами вимог, які встановлені зокрема частиною 1 статті 203 ЦК України, згідно з якою зміст правочину не може суперечити ЦК України та іншим актам цивільного законодавства.

Частково задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_4, суд першої інстанції виходив з того, що в частині здійснення продажу 0,0360 га земельної ділянки, призначеної для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_2 31 травня 2014 року правочин - нотаріально посвідчений договір купівлі продажу, суперечить статтям 377 ЦК України та 120 ЗК України.

Оскільки позивачка, яка набула право власності на 36/100 частини житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, за договором купівлі-продажу від 09.06.2008 року, посвідченого приватним нотаріусом Лисичанського міського нотаріального округу Жихар Н.П. (реєстр № 3455), до неї перейшло право власності на 36/100 частини земельної ділянки, на якій він розміщений, а відтак її позовна вимога про визнання права власності на 36/100 частини земельної ділянки, яка дорівнює площі 0,0360 га, підлягає задоволенню пропорційно до її частки власності житлового будинку.

Колегія суддів не погоджується з такими висновками суду, оскільки вони не відповідають обставинам справи та зроблені на підставі неправильного застосування норм матеріального права.

Так, у справі встановлено, що за Договором купівлі-продажу квартири в житловому будинку від 09.06.2008 року, посвідченого приватним нотаріусом Лисичанського міського нотаріального округу Жихар Н.П. (реєстр № 3455) позивачка ОСОБА_4 є власником 36/100 частини квартири № 2, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.6).

На підставі Договору купівлі-продажу квартири з господарськими будівлями та спорудами від 31.05.2014 року, посвідченого приватним нотаріусом Лисичанського міського нотаріального округу Жихар Н.П. (реєстр № 801) відповідач-2 ОСОБА_2 є власником 64/100 частини квартири № 2 з господарськими будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.137-138).

Згідно з Державним Актом на право власності на земельну ділянку, виданим 21 липня 2003 року, зареєстрованим у Книзі записів реєстрації державних актів на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 3818, відповідачка-1 ОСОБА_5 була власником земельної ділянки площею 0,1000 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, призначеної для будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будівель (а.с.7).

Згідно з даними Державного Акту на право постійного користування земельною ділянкою, виданого 17.07.2012 року, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю, договорів оренди землі за № 00020, Міська державна лікарня ветеринарної медицини в м. Лисичанську, (місцезнаходження АДРЕСА_1) є постійним користувачем земельної ділянки площею 0,2497 га, розташованої: АДРЕСА_1 та призначеної для експлуатації будівлі ветеринарної лікарні та споруд ( а.сс.152)

За договором купівлі-продажу земельної ділянки від 31.05.2014 року, посвідченого приватним нотаріусом Лисичанського міського нотаріального округу Жихар Н.П. (реєстр № 802) зазначена земельна ділянка площею 0,1000 га була продана ОСОБА_5 громадянину ОСОБА_2 за 40.499 гривень (а.с.53-54 ).

ОСОБА_5 з 11.06.2001 року була власницею цілої квартири № 2 за адресою: АДРЕСА_1 на підставі Свідоцтва про право на спадщину за законом.

Відчуження зазначеної квартири № 2 ОСОБА_5 здійснила в два етапи, продавши спочатку 09.06.2008 року 36/100 її ідеальних часток позивачці ОСОБА_4, а згодом - 31.05.2014 року - 64/100 ідеальних часток ОСОБА_2. Таким чином саме з 09.06.2008 року виникла спільна часткова власність на квартиру № 2.

За архівними даними Лисичанського комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» станом на 01.01.2013 року житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 складається: з квартири № 2 та приміщення ветеринарної лікарні (а.с.142).

Відповідно до частини 1 статті 379 ЦК України житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше жиле приміщення, призначені та придатні для постійного або тимчасового проживання в них.

З даних технічної документації, змісту договору купівлі-продажу від 09.06.2008 року, пояснень представника позивачки встановлено, що в квартирі № 2, яка разом з приміщенням ветеринарної лікарні входить до складу єдиної будівлі, у червні 2008 року позивачка ОСОБА_4 придбала окремі, конкретно визначені приміщення, а саме: № 2-1 (коридор), 2-2 (санвузол), 2-3 (коридор), 2-4 (житлову кімнату), 2-5 (житлову кімнату), 2-6 (кладову). Зазначені приміщення розташовані в основній будівлі ветеринарної лікарні, яка згідно з даними поверхового плану громадського будинку ветеринарної лікарні, виготовленого станом на 06.02.2008 року, має внутрішнє сполучення з житловою прибудовою А-1-1Ж. Зазначена житлова прибудова має окремий зовнішній вхід, та до 31.05.2014 року ця прибудова продовжувала залишатися у власності ОСОБА_5 (а. с. 146, 150,153).

Самостійний зовнішній вхід належна позивачці 36/100 частина квартири № 2 не мала та не має, для проживання ця частина квартири позивачкою не використовувалася, відокремленими системами тепло, водо та газопостачання не обладувалася. Потрапляння до зазначених приміщень здійснювалося через ветеринарну лікарню, будівля якої має такий самостійний зовнішній вхід (а.с.172).

За даними технічного паспорту, виготовленого станом на 19.06.2008 року, даними поверхового плану громадського будинку ветеринарної лікарні, виготовленого станом на 06.02.2008 року, встановлено, що прохід до належних позивачці конкретно визначених приміщень також міг здійснюватися через зовнішній вхід з боку 64/100 частини квартири № 2, які з 09.06.2008 року продовжували перебувати у власності ОСОБА_5, а згодом за договором купівлі-продажу перейшли до ОСОБА_2. За даними технічної документації 2008 року 64/100 частини квартири № 2 розміщені у житловій прибудові А-1-1Ж. (а. с. 146-148, 153).

Згідно з даними технічного паспорту, виготовленого станом на 20.03.2014 року, 36/100 та 64/100 частини квартири, які належать ОСОБА_4 та ОСОБА_2 між собою спільним проходом не з'єднані. Коли були здійснені такі переобладнання в квартирі № 2 не встановлено, технічна документація відміток про самовільне переобладнання квартири № 2 не містить.

Питання про визначення в договорі від 09.06.2008 року права позивачки ОСОБА_4 на земельну ділянку не вирішувалося. За фактично встановленим порядком користування квартирою № 2 позивачка потрапляла до належних їй приміщень через зовнішній вхід ветеринарної лікарні, а потім через дверний проріз, існування якого не передбачено технічною документацією. Внутрішнє сполучення між належними ОСОБА_5 та ОСОБА_4 частинами квартири було ліквідовано. Зазначений порядок користування частинами квартири залишився і після того, як власником 64/100 часток квартири з 31.05.2014 року став ОСОБА_2.

У силу положень статей 21, 24, 41 Конституції України, статей 319, 358 ЦК України всі громадяни є рівними у своїх правах, усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення цих прав, в тому числі щодо захисту права спільної часткової власності. Правовий режим спільної часткової власності визначається главою 26 ЦК України. Володіння, користування та розпорядження частковою власністю здійснюється за згодою всіх співвласників, а за відсутності згоди - спір вирішується судом.

Згідно зі статтею 152 ЖК переобладнання і перепланування жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, провадяться з дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів.

Частиною 1 статті с364 ЦК України передбачено право співвласника на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності.

Порядок проведення робіт з поділу, виділу та розрахунку часток житлових будинків, будівель, споруд, іншого нерухомого майна при підготовці проектних документів щодо можливості проведення цих робіт визначається Інструкцією щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна, затвердженою наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 18 червня 2007 року № 55.

Так, згідно з п. п. 1.2, 2.1, 2.4 цієї Інструкції поділ об'єкта нерухомого майна (виділ частки) на окремі самостійні об'єкти нерухомого майна здійснюються відповідно до законодавства на підставі висновку щодо технічної можливості такого поділу (виділу) з дотриманням чинних будівельних норм та з наданням кожному об'єкту поштової адреси.

Відповідно до п.3.1. даної Інструкції розрахунок часток у спільній власності на об'єкти нерухомого майна виконується за заявами всіх співвласників об'єктів нерухомого майна. У разі невідповідності розмірів часток, указаних у правовстановлювальних документах, реальним часткам за згодою всіх співвласників здійснюється розрахунок відповідних часток нерухомого майна з метою отримання відповідних правовстановлювальних документів.

Пунктом 3.4 вказаної Інструкції встановленою, що при розрахунку частки кожного співвласника в будинку необхідно визначити всю внутрішню площу будинку, а також площу, яка належить кожному співвласнику окремо відповідно до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Держбуду України від

24.05.2001 N 127 , зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 10.07.2001 за N 582/5773 (із змінами).

Відповідно до п. 1.4.4 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року № 76, переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, що призводять до порушення тривкості або руйнації несучих конструкцій будинку, погіршення цілісності і зовнішнього вигляду фасадів, порушення вимог протипожежної безпеки та засобів протипожежного захисту, не допускається.

Перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, що погіршує умови експлуатації і проживання всіх або окремих громадян у будинку або квартирі, не допускається.

Таким чином судом апеляційної інстанції встановлено, що квартира № 2, співвласниками якої на час розгляду спору є ОСОБА_4 (36/100 часток) і ОСОБА_2 (64/100 частки) була перепланована без отриманні відповідних дозволів.

Зазначена квартира № 2 знаходиться під одним дахом з будівлею ветеринарної лікарні. Між попереднім власником всієї квартири № 2 - ОСОБА_5 та позивачкою ОСОБА_4 з червня 2008 року був встановлений такий порядок користування квартирою № 2, за яким зовнішній вхід з боку житловій прибудові А-1-1Ж та прохід до нього здійснювалися лише відповідачкою ОСОБА_5. Позивачка ОСОБА_4 з таким порядком погодилася, оскільки для проживання належну їй частину квартири вона не використовувала, до своїх кімнат потрапляла через зовнішній вхід ветеринарної лікарні.

Можливість переобладнання приміщення квартири №2 у самостійні ізольовані квартири, співвласники не вирішували, правом на виділ в майна в натурі не скористалися.

Відповідно до пункту 18-ґ Постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 р. № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» (із змінами, внесеними згідно з постановою ПВСУ від 19 березня 2010 р. № 2) вирішуючи спори про право власності на земельну ділянку суди мають виходити з того, що:

до особи, яка придбавала житловий будинок, будівлю або споруду після 31 грудня 2003 року (тобто з моменту введення в дію ЦК), згідно зі статтею 377 ЦК України, а з часу внесення змін до статті 120 Земельного кодексу України Законом від 27 квітня 2007 р. № 997-V «Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Цивільного кодексу України» - і згідно зі статтею 120 ЗК України, переходило право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором; а якщо договором цього не було визначено, до набувача переходило право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для її обслуговування.

В разі переходу права власності на будівлі та споруди до кількох осіб право на земельну ділянку визначалось пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено в договорі відчуження останніх.

Таким чином, частиною 4 статті 120 ЗК України ( в редакції, яка діяла на час укладення договору купівлі-продажу квартири від 31.05.2008 року) встановлювалося, що при переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначалось пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено в договорі відчуження будівлі і споруди.

Чинною редакцією статті 120 ЗК передбачено, що з 1 січня 2010 року до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) (ст. 377 ЦК і ст. 120 ЗК в редакції Закону від 5 листопада 2009 р. № 1702-VІ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю»).

Таким чином частиною 4 статті 120 ЗК України ( в редакції, яка діяла на час укладення договору купівлі-продажу квартири від 09.06.2014 року) встановлено, що в разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

Суд першої інстанції визнав право власності позивачки на земельну ділянку площею 0,0360, виходячи з пропорційності часток позивачки у праві власності на житловий будинок. Разом з тим на момент укладення договору з ОСОБА_5, тобто станом на 09.06.2008 року, згідно з приписами частини 4 статті 120 ЗК України право на земельну ділянку визначалось пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено в договорі відчуження будівлі і споруди.

Яку частку ОСОБА_4 мала у вартості квартири № 2 станом на 09.06.2008 року не встановлено, доказів на підтвердження розміру цієї частки не надано.

Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається шляхом проведення за клопотанням сторін експертизи з урахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил тощо. Сторони у справі зазначене клопотання не заявляли.

Крім того, визнавши право власності позивачки на земельну ділянку площею 0,0360, суд першої інстанції зазначив, що ця земельна ділянка розташована за адресою: АДРЕСА_1 квартира 2. Однак, земельної ділянки із зазначенням номера квартири №2 юридично не існує, оскільки первісними документами на ім'я відповідачки ОСОБА_5 визначалося, що земельна ділянка розташована за адресою: АДРЕСА_1. Ідентичну адресу має земельна ділянка, яка знаходиться у постійному користуванні Міської ветеринарної лікарні (а.с.152).

Таким чином, висновки суду про те, що в частині продажу земельної ділянки із зазначенням конкретної її площі - 0,0360 га, нотаріально посвідчений 31 травня 2014 року договір, укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_2 є недійсним на підставі частини 1 статті 203 ЦК України, є помилковими і такими, що зроблені на підставі неправильного застосування норм матеріального права та недоведених обставин, які суд вважав встановленими.

Оскільки суд ухвалив рішення на підставі неправильного застосування норм матеріального права, недоведених обставин, які вважав встановленими, зробив висновки, які не відповідають обставинам справи, оскаржуване рішення суду першої інстанції не можна визнати законним і обґрунтованим. Рішення Лисичанського міського суду Луганської області від 20 квітня 2016 року підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення у справі про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_4 у повному обсязі.

Відповідно до статті 88 ЦПК України зі ОСОБА_4 на користь ОСОБА_2 підлягає стягненню судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 535, 71 гривень.

Керуючись статтями 88, 303, 307, 309, 316, 319, 325 ЦПК України колегія суддів, -

в и р і ш и л а:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2, подану його представником - ОСОБА_3, - задовольнити.

Рішення Лисичанського міського суду Луганської області від 20 квітня 2016 року скасувати.

Ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_4 до ОСОБА_5, ОСОБА_2, Лисичанської міської ради про визнання договору недійсним, примусове припинення права власності на земельну ділянку, визнання права та оформлення права власності на земельну ділянку відмовити.

Стягнути зі ОСОБА_4 на користь ОСОБА_2 судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 535 (п'ятсот тридцять п'ять) гривень 71 копійка.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржене протягом двадцяти днів в касаційному порядку, шляхом подачі касаційної скарги до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ.

Головуючий:

Судді: