Справа № 369/8708/15-ц
Провадження № 2/369/1045/16
РІШЕННЯ

Іменем України

10.03.2016 року Києво-Святошинський районний суд Київської області у складі: головуючого судді Дубас Т.В.,

за участю секретаря Дідур М.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, третя особа: ОСОБА_3 про зобовязання укласти основний договір купівлі-продажу та зобовязання вчинити дії, -

В С Т А Н О В И В :

Позивач ОСОБА_1 звернулася до Києво-Святошинського районного суду Київської області з даним позовом, мотивуючи його тим, що 20.04.2013 між сторонами, та третьою особою, який є представником відповідача, було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири.

Згідно умов попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.04.2013, будинок знаходився на стадії будівництва та споруджувався на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1, яка згідно державного акту на право власності на земельну ділянку, належить ОСОБА_4.

Згідно договору суперфіцію від 29.12.2011 №29/12, відповідач має право споруджувати будинок на цій ділянці та вводити його в експлуатацію, із подальшим оформленням права власності.

В попередньому договорі передбачено, що покупець мав здійснити авансову оплату за квартиру № 62 в житловому будинку № 24 на вул. Одеській в с. Крюківщина, Києво-Святошинського району Київської області, що знаходиться на ста/дії будівництва. Сторони зазначеного договору зобовязалися в майбутньому укласти і належним чином нотаріальнопосвідчити договір купівлі-продажу квартири (основний договір). При цьому кошти сплачені покупцем за попереднім договором мають бути враховані в якості оплати за основним договором. Термін дії попереднього договору обмежений датою укладення основного договору, але не пізніше ніж 30.12.2013.

Згідно умов попереднього договору, покупець та продавець узгодили загальну вартість квартири в сумі 345 950 грн., що є еквівалентом 42 500 доларів США за курсом гривні до долара 8 грн. 14 коп., відповідно до п.2.1 попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.04.2013.

Станом на 31.12.2013 зобовязання позивача щодо оплати вартості квартири виконані на суму 170 955,00 грн., що є еквівалентом 21 000 доларів США.Залишок невиконаного обовязку позивача перед продавцем щодо оплати вартості квартири (забезпечувальних коштів) станом на 31.12.2013 складає 21 500 доларів США, що є еквівалентом 171 849,50 грн. за курсом НБУ на 30.12.2013 - 7 грн. 93 коп.

Станом на 30.12.2013 сторонами не були виконані вимоги щодо укладання основного договору, тому, відповідно до п. 6.1 попереднього договору він мав втратити чинність. Однак, покупець продовжував виконувати зобовязання щодо оплати вартості квартири (внесення забезпечувальних коштів) протягом 2014 року.

26.05.2015 на адресу позивача було направлено лист з вимогою сплатити заборгованість вартості квартири у розмірі 338206 грн., що в перерахунку до офіційного курсу НБУ складає 16 6006 доларів США.

15.04.2015 аудитором було проведено перевірку та обрахунок фактичного виконання сторонами попереднього договору від 20.04.2013. За результатами перевірки складено звіт незалежного аудитора, так, згідно з додатком №1 до Звіту.

Тому просила зобовязати ОСОБА_2 укласти з ОСОБА_1 основний договір купівлі-продажу квартири. Визнати, що ОСОБА_1 було сплачено 232 000 грн., а залишок невиконаного обовязку по оплаті вартості квартири складає 110 804 грн. 50 коп.Зобовязати ОСОБА_2 провести остаточні розрахунки залишку сум, що підлягають оплаті вартості квартири у національній валюті та узгодити їх з ОСОБА_1.

В судовому засіданні представник позивача просила позовні вимоги задовольнити.

Представник відповідача проти задоволення вимог позову заперечував.

Третя особа ОСОБА_3 в судове засідання не з»явився, про день, час та місце слухання справи повідомлвся належним чином.

Суд, заслухавши пояснення сторін по справі, перевіривши матеріали справи та зібрані в ній докази, приходить до висновку що позовні вимоги не підлягають до задоволення виходячи з наступного.

Як встановлено в судовому засіданні, 20.04.2013 між сторонами, від імені відповідача діяв ОСОБА_3, як представник, було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири від 20.04.2013.

Згідно п. 1.2 попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.04.2013, будинок знаходився на стадії будівництва та споруджувався на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_2, яка належить ОСОБА_4, згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЛ № 296982, виданого 18.05.2011.

На підставі договору суперфіцію від 29.12.2011 №29/12, який укладений із власником земельної ділянки, продавець має право споруджувати будинок на цій ділянці та вводити його в експлуатацію, із подальшим оформленням права власності.

В попередньому договорі передбачено, що покупець мав здійснити авансову оплату за квартиру № 62 в житловому будинку № 24 на вул. Одеській в с. Крюківщина, Києво- Святошинського району Київської області, що знаходиться на ста/дії будівництва.

Сторони зазначеного договору зобовязалися в майбутньому укласти і належним чином нотаріальнопосвідчити договір купівлі-продажу квартири (основний договір). При цьому кошти сплачені покупцем за попереднім договором мають бути враховані в якості оплати за основним договором. Термін дії попереднього договору обмежений датою укладення основного договору, але не пізніше ніж 30.12.2013.

Згідно умов попереднього договору, сторони узгодили загальну вартість квартири в сумі 345 950 грн., що є еквівалентом 42 500 доларів США за курсом гривні до долара 8 грн. 14 коп., відповідно до п.2.1 попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20.04.2013.

Даний договір укладений в простій письмовій формі, без нотаріального посвідчення.

В силу статті 220 ЦПК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Стаття 627 ЦК України визначає що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Згідно ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Стаття 657 ЦК України передбачає що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації (частини третя та четверта статті 334 ЦК).

У свою чергу, статтею 182 ЦК передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Згідно п. 13 Постанови пленуму Верховного суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009 р. № 9, з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

У ст. 60 ЦПК України визначено, що кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст. 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

На підставі викладеного, суд приходить до висновку, що при укладенні попереднього договору між сторони не було дотримано вимог закону що форми укладення такого роду договору що повязана із нотаріальним посвідченням та державною реєстрацією. У звязку з чим такій попередній договір є нікчемним та не створює юридичних наслідків, а тому суд відмовляє у вимогах щодо зобовязання укласти основний договір купівлі-продажу квартири.

Водночас, частина перша статті 15 ЦК України закріплює право кожної особи на захист свого права в разі його порушення, невизнання або оспорювання. Положення цієї статті ґрунтуються на нормах Конституції України, які закріплюють обов'язок держави забезпечувати захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання (стаття 13), захист прав і свобод людини і громадянина судом (частина перша статті 55).

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав.

Таким чином, законодавець визначив, що цивільне право або охоронюваний законом інтерес можуть бути захищені судом не будь-яким способом, а тільки тим, що передбачений договором чи законом.

Встановивши обставини по справі, суд також приходить до висновку, що обраний спосіб захисту свої прав обраний позивачем шляхом зобовязання вчинити дії у вигляді визнання сплаченої суми та провести остаточні розрахунки, не відповідає вимогам ст.. 16 ЦК України.

Оцінюючи встановлені судом обставини, суд знаходить не обґрунтованими вимоги позивача.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 15, 16,182, 220, 635, 640, 657 ЦК України, ст.ст. 10, 11, 60, 209, 212, 214-215, 218 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

В позові ОСОБА_1 до ОСОБА_2, третя особа: ОСОБА_3 про зобовязання укласти основний договір купівлі-продажу та зобовязання вчинити дії відмовити.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду Київської області протягом десяти днів з дня його оголошення.

Суддя Т.В. Дубас