АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Єдиний унікальний номер справи 661/2185/15-ц Головуючий в І інстанції: Ведяшкіна Ю.В.
Номер провадження №22-ц/791/926/2016 Доповідач: Майданік В.В.
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 травня 2017 року колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Херсонської області в складі:

головуючого Майданіка В.В.

суддів: Орловської Н.В.,

Кутурланової О.В.

секретар Пісоцька Т.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2, діючого в інтересах ОСОБА_3, на рішення Новокаховського міського суду Херсонської області від 27 січня 2016 року у справі за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_3 про стягнення грошових коштів та за зустрічним позовом ОСОБА_5, діючого в інтересах ОСОБА_3, до ОСОБА_4 про визнання правочину припиненим та усунення перешкод в користуванні нерухомим майном, -

В С Т А Н О В И Л А:

29 травня 2015 року ОСОБА_4 звернулася до суду із зазначеним позовом, а пізніше із заявами про зміну підстав позову та збільшення позовних вимог, в яких просила суд стягнути з відповідача грошові кошти в сумі 10000 доларів США, що еквівалентно 248490 грн., та понесені нею витрати по сплаті судового збору в сумі 2484,90 грн.

На обґрунтування позову, пославшись зокрема на ст.ст.526, 530, 570, 635 ЦК України, вказала, що 25.07.2014 року між нею та ОСОБА_3 в простій письмовій формі укладено попередній договір купівлі-продажу об'єкта нерухомого майна, за умовами якого ОСОБА_3 зобов'язалася продати належний їй на праві приватної власності магазин, розташований за адресою: АДРЕСА_1, за 47000 доларів США. Нею передано ОСОБА_3 завдаток в сумі 10000 доларів США, сторонами обумовлено, що залишок суми вартості нерухомого майна в сумі 37000 доларів США покупець сплатить продавцю під час нотаріального оформлення зазначеного об'єкта нерухомості на ім'я покупця. Продавець та члени його сім'ї зобов'язалися звільнити зазначений об'єкт нерухомості і продати його покупцю не пізніше лютого місяця 2015 року. Крім того п.7, 8 зазначеного договору обумовлена відповідальність сторін за невиконання зазначеного договору. Проте, відповідачка ОСОБА_3 умови зазначеного договору не виконала, не представила документи, які засвідчують її право власності на зазначене майно, в строки оговорені в договорі, що в свою чергу унеможливило нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу вказаного нерухомого майна. Тому вважає зазначений попередній договір купівлі-продажу фактично не укладеним та просить суд стягнути з відповідачки на її користь грошові кошти переданні нею на підставі зазначеного договору.

Рішенням Новокаховського міського суду Херсонської області від 27 січня 2016 року позов ОСОБА_4 було задоволено. Суд стягнув з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 248490 грн., що еквівалентно 10000 доларів США, та судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 2484,90 грн. Зустрічний позов ОСОБА_5, діючого інтересах ОСОБА_3, до ОСОБА_4 про визнання правочину припиненим та усунення перешкод в користуванні нерухомим майном - залишено без розгляду.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2, діючий в інтересах ОСОБА_3, просить вказане рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права. Зокрема, зазначив, що суд не звернув увагу на те, що на момент укладення попереднього договору право власності підтверджувалося договором купівлі-продажу земельної ділянки від 17.10.2012 року, а також декларацією про початок виконання будівельних робіт від 12.07.2011 року, а саме магазину змішаних товарів. Станом на 25.07.2014 року будівництво магазинів було завершено, необхідно було подати декларацію про завершення будівництва та отримати свідоцтво про право власності. У відведений попереднім договором строк, а саме 25.01.2015 року ОСОБА_3 отримала свідоцтво про право власності на вказане вище нерухоме майно, але воно перебувало у спільній частковій власності, на підставі чого ОСОБА_4 відмовилась від укладення договору купівлі-продажу і поставила вимогу про виділ частки в натурі. Для цього необхідний був час, тому за усною домовленістю сторони у справі домовились про продовження строку дії попереднього договору. 08.06.2015 року ОСОБА_3 отримала свідоцтво про право власності на нерухоме майно, розташоване за адресою: АДРЕСА_1. Таким чином, вважає, що порушення строків за попереднім договором відбулось не з вини продавця, а звини покупця, так як позивач намагалася всіляко уникнути нотаріального укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна, і взагалі не мала наміру його купувати. Також вказав, що суд не врахував, що одразу після підписання попереднього договору ОСОБА_3 передала ключі від зазначеного об'єкта позивачці, які по цей час знаходяться у неї. При цьому вона завезла обладнання до магазину і почала здійснювати підприємницьку діяльність, отримувати дохід. На підставі ст.ст.526, ч.1 546, 1214 ЦК України вважає, що грошові кошти були передані як гарантія підтвердження зобов'язань і на забезпечення його виконання, з метою реалізації своїх намірів купити об'єкт нерухомості, і у разі не укладення основного договору, дана сума є компенсацією на покриття збитків, які б власник майна могла одержати.

При апеляційному розгляді справи представник позивача зазначив про незаконність рішення суду в частині задоволення первісного позову ОСОБА_4 і просив скасувати рішення саме в зазначеній частині. Таким чином, рішення суду оскаржується лише в частині задоволення первісного позову ОСОБА_4 і не оскаржується в частині залишення без розгляду зустрічного позову ОСОБА_5, діючого інтересах ОСОБА_3, до ОСОБА_4 про визнання правочину припиненим та усунення перешкод в користуванні нерухомим майном.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

З матеріалів справи та встановлених судом обставин вбачається наступне.

25.07.2014 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 в простій письмовій формі укладено попередній договір купівлі продажу об'єкта нерухомого майна за умовами якого ОСОБА_6 зобов'язалася продати належний їй на праві приватної власності магазин, розташований за адресою: АДРЕСА_1, за 47000 доларів США ОСОБА_4, якою передано ОСОБА_3 завдаток в сумі 10000 доларів США, та сторонами обумовлено, що залишок суми вартості в розмірі 37000 доларів США покупець сплатить продавцю під час нотаріального оформлення зазначеного об'єкта нерухомості на ім'я покупця. Відповідно до п.7,8 зазначеного договору передбачено, що при невиконанні продавцем умов договору він повертає покупцю завдаток в подвійному розмірі; та при невиконанні покупцем умов договору завдаток, отриманий продавцем не повертається; відповідно до п.9 договору продавець та члени його родини зобов'язуються звільнити об'єкт нерухомого майна, який продають та передати його покупцю не пізніше лютого 2015 року (а.с.5).

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 23 лютого 2015 року, індексний номер 34025707, за ОСОБА_3 зареєстровано право власності на 1/2 частину земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.51).

Згідно свідоцтву про право власність на нерухоме майно, індексний номер 34152137, від 25 лютого 2015 року ОСОБА_3 належить 1/2 частина комплексу нежитлових будівель з торгово-складськими приміщеннями, розташованих за адресою: АДРЕСА_1, яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, що підтверджується витягом, індексний номер 34153304 від 25 лютого 2015 року. Під літ.Г значиться будівля магазину змішаних товарів, форма і вид власності - приватна спільна часткова (а.с.52, 53).

Рішенням виконавчого комітету Новокаховської міської ради Херсонської області № 96 ?Про привласнення поштових адрес об'єктам нерухомості? від 24 березня 2015 року в зв'язку із поділом приватної земельної ділянки та торгівельно-складських приміщень по АДРЕСА_1 на три окремих об'єкта привласнити новоствореним земельним ділянкам та будівлям, які розташовані на цих земельних ділянках, нові поштові адреси. Зокрема, земельній ділянці та частині будівлі літ.Г1 загальною площею 70,0 кв.м власника ОСОБА_3 номер АДРЕСА_1 (а.с.44).

22 квітня 2015 року на громадський будинок (торгівельно-складські приміщення), розташовані за адресою: АДРЕСА_1, виготовлено технічний паспорт (а.с.48-50).

Відповідно до договору про виділ у натурі частки нерухомого майна, що є спільною частковою власністю від 20 травня 2015 року, укладеного між ОСОБА_7 та ОСОБА_3, вони як співвласники в спільній частковій власності, на комплекс нежитлових будівель з торгово-складськими приміщеннями, що розташований за адресою: Херсонська область, АДРЕСА_1, за взаємною згодою домовились про виділ в натурі частини нерухомого майна, кожному з них відповідно до їх часток у спільному майні (а.с.45-47).

За свідоцтвом про право власності від 08.06.2015р відповідачка ОСОБА_3 є власником магазину змішаних товарів загальною площею 70кв.м, розташованого за адресою: Херсонська область, АДРЕСА_1 (а.с.104).

03 червня 2015 року та 15 червня 2015 року ОСОБА_3 направлено на адресу ОСОБА_4 листи про спонукання вчинення договору купівлі-продажу спірного нерухомого майна, а в листі від 15 червня 2015 року ОСОБА_3 висловила пропозицію про нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу спірного нерухомого майна із зазначенням місця та часу укладання такої угоди, а саме 22.06.2015р о 09-30 год. в приміщенні приватного нотаріуса Новокаховського міського нотаріального округу Сердюк Л.І. за адресою АДРЕСА_2 (а.с.58-60).

Відповідно до висновку, складеного за результатами розгляду матеріалів, зареєстрованих 15.05.2015 року у журналі ЄО за №3026 за заявою від гр. ОСОБА_3 встановлено, що 15.05.2015 року до чергової частини Новокаховського МВ надійшла заява від гр. ОСОБА_3 про те, що гр. ОСОБА_4 не повертає їй ключі від її магазину, розташованому за адресою АДРЕСА_1. Під час перевірки фактів встановлено, що в заявниці на правах власності є нерухоме майно, а саме магазин, що розташований за вказаною адресою. 25.07.2014 року вона уклала з гр. ОСОБА_4 попередній договір на купівлю-продаж вказаного магазину на суму 47000 доларів США та взяла завдаток в сумі 10000 доларів США, після чого ОСОБА_3 почала оформлювати документи на магазин на ім?я гр.ОСОБА_4 14.05.2015 року остання зателефонувала їй та повідомила, що купувати дане нерухоме майно не буде, але ключі від магазину повертати відмовляється. Опитом гр. ОСОБА_4 встановлено, що вона дійсно уклала попередній договір на купівлю-продаж вищевказаного магазину на суму 47000 доларів США та надала заявниці завдаток в сумі 10000 доларів США, а останні гроші в сумі 37000 доларів США вона повинна була передати не пізніше лютого місяця 2015 року в обмін на свідоцтво на право власності. Після чого гр.ОСОБА_4 завезла обладнання до магазину та почала здійснювати підприємницьку діяльність. 14.05.2015 року остання звернулась до гр.ОСОБА_3 з проханням повернути їй гроші назад, так як ОСОБА_3 не виконала свої зобов?язання у строк, але заявниця відмовилась їх повертати. Подальшу перевірку фактів закінчено, матеріали перевірки списано у справу. (а.с.61).

При апеляційному розгляді справи представник відповідача зазначив, що позивачка не мала наміру купувати у його довірителя вказаний магазин, що підтверджується тим, що 23 травня 2015 року вона купила інший магазин. Зазначений факт не заперечується позивачкою, яка вказала, що навпаки, це підтверджує її намір купити магазин, проте відповідачка ОСОБА_3 умови зазначеного договору не виконала, не представила документи, які засвідчують її право власності на зазначене майно, в строки оговорені в договорі.

Відповідно до ст.635 ЦК України: попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі (ч.1); Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (ч.2); Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (ч.3); Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором (ч.4).

ідповідно до ст.657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Таким чином, законодавчі вимоги до форми попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна є такі ж самі як і до договору купівлі-продажу нерухомого майна, тобто попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна має бути посвідчений нотаріально, чого в даній справі сторонами здійснено не було.

Відповідно до ч. 1 ст. 546 ЦК України виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Згідно до ст.570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

В силу ст.571 ЦК України якщо порушення зобов'язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора. Якщо порушення зобов'язання сталося з вини кредитора, він зобов'язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості (ч.1). Сторона, винна у порушенні зобов'язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором (ч.2). У разі припинення зобов'язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню (ч.3).

Таким чином, внесення завдатку як способу виконання зобов'язання може мати місце лише в разі наявності зобов'язання, яке повинно було виникати на підставі договорів купівлі-продажу нерухомого майна.

Оскільки договори купівлі-продажу нерухомого майна, які б за своєю формою та змістом відповідали вимогам закону, між сторонами у справі укладені не були, а сторони лише домовилися укласти такі договори в майбутньому, передана ОСОБА_4 відповідачу грошова сума в розмірі 10000 доларів США є авансом, який підлягає поверненню позивачу

Аналогічні висновки містяться в постанові Верховного Суду України від 13.02.2013 року у справі № 6- 176цс12.

Суд повно, всебічно дослідив обставини справи та дав належну оцінку зібраним доказам по справі, прийшов до обґрунтованого висновку про те, що станом на лютий 2015р ОСОБА_3 не мала необхідних документів для укладання договору купівлі-продажу спірного нерухомого майна, що попередній договір між сторонами не укладений в нотаріальній формі, тобто його не можна вважати чинним і відповідно внесена позивачкою сума в 10000 доларів США не є завдатком, у зв'язку з чим на підставі, зокрема, ст.570 ЦК України, вказана сума підлягає поверненню.

Доводи апеляційної скарги у відповідній частині не обґрунтовані вимогами закону, не підтверджені належними доказами та висновків суду не спростовують. Зокрема, посилання заявника на те, що порушення строків за попереднім договором та неукладення основного договору відбулось з вини позивача, не приймаються до уваги, оскільки, як зазначено вище, ОСОБА_3 стала одноосібним власником магазину на підставі свідоцтва про право власності від 08.06.2015р, тобто вже після спливу обумовленого сторонами терміну укладення договору (лютий 2015р); крім того, як зазначено, попередній договір, підписаний між ними, не укладений в нотаріальній формі, а тому сплачена позивачем сума не є завдатком, а є авансом. Посилання заявника на те, що вона передала позивачці ключі від спірного об'єкту, яка ним користується, також не приймаються до уваги, оскільки захист прав власності заявника на даний об'єкт нерухомості не є предметом даного позову. Твердження заявника про те, що грошові кошти були передані як гарантія підтвердження зобов'язань і на забезпечення його виконання, що у разі неукладення основного договору, дана сума є компенсацією на покриття збитків, які б власник майна могла одержати, також не приймаються до уваги, оскільки предметом даного позову не є вимоги ОСОБА_3 про стягнення збитків, правовий інститут забезпечення виконання зобов?язань застосовується до зобов?язань, які випливають із укладених у встановленому законом порядку договорів, в той час як сторонами не дотримано порядку укладення попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна щодо його нотаріального посвідчення.

Оскільки суд першої інстанції, задовольняючи позов ОСОБА_4, не послався на ст.570 ЦК України, яка була однією з підстав первісного позову, колегія суддів вважає, що мотивувальну частину рішення суду першої інстанції необхідно доповнити посиланням на вказану норму закону.

При цьому з огляду на необхідність доповнення правового обґрунтування рішення суду першої інстанції, вказане є підставою для зміни рішення суду першої інстанції, а отже для часткового задоволення апеляційної скарги.

Керуючись ст.ст.303, 307, 309 ЦПК України, ст.570 ЦК України, колегія суддів, -

В И Р І Ш И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2, діючого в інтересах ОСОБА_3, задовольнити частково.

Рішення Новокаховського міського суду Херсонської області від 27 січня 2016 року в частині задоволення позову ОСОБА_4 до ОСОБА_3 про стягнення грошових коштів змінити, доповнивши його мотивувальну частину посиланням на ст.570 ЦК України.

В іншій частині вказане рішення суду в апеляційному порядку не переглядалось як таке, що не оскаржувалось.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення і на нього може бути подана касаційна скарга безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом двадцяти днів з моменту його проголошення.

Головуючий _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ В.В. Майданік

Судді: _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ О.В. Кутурланова

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ Н.В. Орловська