Справа № 274/2047/16-ц
Провадження № 2/0274/942/16
РІШЕННЯ

Іменем України

24.11.2016 м. Бердичів

БЕРДИЧІВСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ

в складі: головуючого - судді Хуторної І.Ю.,

з участю секретаря судових засідань ОСОБА_1,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Бердичеві цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "А.Т.К" до ОСОБА_2, товариства з обмеженою відповідальністю "Елітне" про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим, визнання договору земельної ділянки недійсним, -

в с т а н о в и в:

У березні 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю "А.Т.К." (далі ТОВ «А.Т.К.») звернулося до суду з позовом, у якому просить визнати договір оренди земельної ділянки від 27.07.2010, кадастровий № :02:000:0400, площею 2, 0826 га, укладений між ТОВ «А.Т.К» та ОСОБА_2, зареєстрований 29.12.2010 за № 78 поновленим, а договір оренди земельної ділянки, кадастровий № :02:000:0400, укладений 10 лютого 2016 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Елітне», зареєстрований 27.02.2016 Реєстраційною службою Бердичівського міськрайонного управління юстиції визнати недійсним та скасувати державну реєстрацію речового права ТОВ «Елітне» на оренду вказаної земельної ділянки.

За заявою представника позивача, ухвалою від 24.11.2016 позовні вимоги про скасування реєстрації речового права залишено без розгляду.

Заявлені вимоги ТОВ «А.Т.К.» обґрунтувує тим, що 27.07.2010 між ТОВ «А.Т.К.» (Орендарем) та ОСОБА_2 (Орендодавцем) було укладено договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Буряківської сільської ради у Бердичівському районі, площею 2,082 га строком на пять років. Після закінчення строку оренди - 27.07.2015, враховуючи відсутність протягом місяця письмових заперечень Орендодавця проти поновлення договору оренди, ТОВ «А.Т.К» продовжувало користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату. Зокрема, за 2015 рік орендну плату ОСОБА_2 отримала в листопаді 2015 року.

Договір оренди вважається поновленим на той же строк, оскільки після закінчення строку дії договору товариство продовжувало використовувати орендовану земельну ділянку, а орендодавець у місячний строк з дня закінчення строку його дії не направила заперечень.

На початку вересня 2015 року ОСОБА_2 повідомила ТОВ «А.Т.К» про своє заперечення поновлювати договір оренди на новий строк. Зустрічей з представником ТОВ «А.Т.К.» стала уникати. 27.11.2015 товариством було направлено листа ОСОБА_2 разом з проектом додаткової угоди. В кінці грудня 2015 року ОСОБА_2 направила листа, у якому заперечила проти укладання договору на новий строк, мотивуючи тим, що свої заперечення проти продовження строку дії договору оренди вона направила своєчасно. В березні 2016 року ТОВ «А.Т.К.» стало відомо, що відповідачі зареєстрували право оренди цієї земельної ділянки за ТОВ "Елітне" на підставі незаконно укладеного між ними 27.02.2016 договору оренди землі, яка фактично перебуває в оренді у ТОВ «А.Т.К.» на підставі поновленого договору оренди земельної ділянки. Оскільки переважне право ТОВ «А.Т.К.» на поновлення договору оренди землі є порушеним - укладений договір оренди землі між відповідачами слід визнати недійсним у відповідності до статей 203 та 215 ЦК України, як такий, що укладений з порушенням закону про переважне право ТОВ «А.Т.К.» на оренду земельної ділянки.

Представник позивача ОСОБА_3 у судовому засіданні позов підтримав з підстав, вказаних у позові. Додатково пояснив, що у договорі оренди чітко визначено умови його поновлення. Оскільки орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, тобто після 27 липня 2015 року, а орендодавець у місячний строк заперечень проти позову не направила, договір вважається поновленим на той же строк. Умовами договору передбачено, що заперечення від орендодавця щодо продовження дії договору подані понад місячний строк не приймаються. Вказані умови договору не суперечать закону, тому підлягають застосуванню.

Представник відповідачів ОСОБА_4 - заперечила проти позову, посилаючись на те, що договір оренди землі між орендодавцем та ТОВ «А.Т.К.» припинив свою дію у звязку із закінченням строку на який було укладено та наявністю заперечень орендодавця проти поновлення договору оренди. Оскільки договір оренди вважається укладеним з моменту його реєстрації, то орендодавець своєчасно та належним чином в письмовій формі повідомила орендаря про небажання продовжувати з ним договірні відносини на новий строк. Зокрема, з тих причин, що орендар належним чином не виконував свої обовязки за договором оренди землі, не дотримуючись нормативних актів про охорону земель. З 2010 по 2014 роки орендар допустив відхилення від нормативів оптимального співвідношення культур у сівозмінах, що в подальшому призводить до виснаження земельних ділянок орендодавця. Крім того, лист - повідомлення про намір поновлення договору оренди землі на новий строк та проект додаткової угоди від 25.11.2015 до договору оренди землі, який ОСОБА_2 отримала 03.12.2015, ТОВ «А.Т.К» направило з пропущенням строку, встановленого законом. Умови договору зазначені в проекті додаткової угоди до нього, в частині строку договору та розміру орендної плати є відмінними від тих, що існували за договором оренди землі. Крім того, ОСОБА_2 не мала бажання укладати договір оренди на новий строк та уклала договір з ТОВ «Елітне» на більш сприятливих умовах (а.с.42-48).

Дослідивши докази, суд доходить висновку про відмову у задоволенні позову, з таких підстав.

Судом встановлено, що 27.07.2010 між ТОВ «А.Т.К.» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_2, розташованої на території Буряківської сільської ради, площею 2,0826 га, строком на 5 років ( далі договір оренди).

Пунктом 43 договору оренди передбачено набрання його чинності після підписання сторонами та державної реєстрації.

Статтею18 ЗУ «Про оренду землі»в редакції на час укладання довогору оренди було також передбачено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Державна реєстрація вказаного договору була здійснена 29 грудня 2010 року.

Оскільки умовами договору оренди та чинними на той час положеннями ЗУ «Про оренду землі» саме з моменту державної реєстрації договору сторони набули прав та обовязків за договоромна досягнення яких було спрямоване їх волевиявлення - строк оренди земельної ділянки слід обраховувати, починаючи з дня його державної реєстрації, тобто 29.12.2010 року.

Правові позиції ВСУ у справах 6-127цс13 та 6-118цс13, на які посилався позивач у позові, обґрунтовуючи строк дії договору оренди, містять висновки Верховного Суду України про момент укладення договору оренди землі, який обчислюється з дня підписання договору. При цьому вони не регулюють спірних правовідносин щодо обрахунку строку дії договору оренди, початок якого у даному випадку слід обраховувати з дня набрання договором чинності.

А тому, суд не погоджується з доводами позивача щодо дати закінчення строку дії договору оренди 27 липня 2015 року та вважає, що договір оренди укладений між ТОВ „А.Т.К. та ОСОБА_2 діяв до 29 грудня 2015 року.

Відповідно до п. 8.1 договору оренди продовження/поновлення цього договору здійснюється шляхом направлення орендарем не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку оренди письмової заяви про бажання продовжити договірні відносини та за відсутності підстав, що надають орендодавцю відповідно до цього договору право відмовити орендарю у його продовженні. Цей договір вважатиметься продовженим/поновленим на той же строк та на тих же умовах також у випадку, якщо орендар не направить заяву про бажання продовжувати договірні відносини, але буде продовжувати користуватись земельною ділянкою після закінчення погодженого строку оренди, а орендодавець в термін не пізніше ніж за 30 днів після закінчення погодженого строку оренди не направить орендарю у письмовій формі заперечення з цього приводу. Заперечення, заявлені поза цим строком, не приймаються.

Статтею 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Для застосування положень частин першої-пятої статті 33 цього Закону, які підлягають застосуванню до спірних правовідносин та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Згідно повідомлення про заперечення щодо продовження договору оренди землі 28.08.2015, адресованого ТОВ «А.Т.К.» ОСОБА_2С повідомила орендаря про своє небажання продовження/поновлення дії договору на новий строк (а.с. 49). Вказане повідомлення ТОВ «А.Т.К.» отримало у вересні 2015 року ( а.с.8).

27.11.2015 року, тобто більш як за місяць до закінчення строку дії договору, ТОВ «А.Т.К.» направило ОСОБА_2 повідомлення про поновлення договору оренди землі, додавши проект додаткової угоди 25.11.2015 до договору оренди землі від 27.07.2010 про поновлення договору, зазначаючи про переважне право орендаря на поновлення договору оренди та згідно умов угоди - встановленням розміру орендної плати до 6 (шести) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (13, 14, 50, 63).

В місячний строк, з дня отримання пропозиції поновити строк дії договору оренди - 25.12.2015 ОСОБА_2 направлено ТОВ «А.Т.К» заперечення щодо продовження договору оренди землі, у якому, серед іншого, вона вказала на свій намір укладення договору оренди з іншим орендарем на більш сприятливих умовах. У повідомленні ОСОБА_2 також зазначила, що дія договору закінчується 29 грудня 2015 року, а не 27 липня 2015 року. Це повідомлення ТОВ «А.Т.К.» отримало 31.12.2015 (51, 52).

Крім того, 14.01.2016 ОСОБА_2 направила ТОВ «А.Т.К.» повідомлення про припинення договору оренди, укладеного 27.07.2010 у звязку із закінченням його строку та акт здачі-прийняття (повернення) обєкта оренди (земельної ділянки) за договором оренди вказаної земельної ділянки від 12.01.2016 ( а.с. 53,54).

Оскільки ОСОБА_2 у місячний строк, з дня отримання додаткової угоди та пропозиції орендаря щодо поновлення договору оренди направила ТОВ «А.Т.К.» свої заперечення, в яких повідомила про небажання поновлювати договір оренди з ТОВ „А.Т.К., а в подальшому уклала договір оренди землі на більш сприятливих для себе умовах в частині розміру орендної плати - відсутні підстави вважати про порушене переважне право ТОВ «А.Т.К.» на поновлення договору оренди землі від 27.07.2010.

Пунктом 37 договору оренди передбачено, що дія договору припиняється, серед іншого, в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до частини четвертої статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).

10.02.2016 між ОСОБА_2 та ТОВ «Елітне» укладено договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер №:02:000:0400, площею 2,0826 га, розташованої на території Буряківської сільської ради строком на сім років зі сплатою орендної плати у розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Право оренди за ТОВ «Елітне» строком на 7 років зареєстроване 27 лютого 2016 року (а.с. 15, 57-60, 61).

Оскільки договір оренди земельної ділянки від 10.02.2016, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Елітне» не порушує переважного права ТОВ «А.Т.К.» на поновлення договору оренди, - з цих підстав вказаний договір оренди землі не може бути визнано недійсним.

Відповідачкою ОСОБА_2 не доведено доказами порушення ТОВ «А.Т.К» нормативних актів про охорону земель, оскільки повідомлення управління статистики від 25.03.2016 ( а.с. 62) не свідчить про порушення ТОВ «А.Т.К.» нормативів оптимального співвідношення культур у сівозмінах саме земельної ділянки орендодавця. Тому ці твердження суд не бере за основу.

Інші доводи сторін не спростовують висновків суду, тому їх детальний аналіз судом не наводиться.

Підстав для стягнення судових витрат, відповідно до статті 88 ЦПК України суд не вбачає.

Керуючись статтями 10, 11, 60, 88, 212-215 ЦПК України, суд

в и р і ш и в:

Відмовити у задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю "А.Т.К" до ОСОБА_2, товариства з обмеженою відповідальністю "Елітне" про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки укладеного 27 липня 2010 року між товариством з обмеженою відповідальністю „А.Т.К. та ОСОБА_2, а також визнання недійним договору земельної ділянки, укладеного 10 лютого 2016 року між товариством з обмеженою відповідальністю „Елітне" та ОСОБА_2 .

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

На рішення може бути подана апеляційна скарга протягом 10 днів з моменту його проголошення до Апеляційного суду Житомирської області через Бердичівський міськрайонний суд. Особи які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом 10 днів з дня отримання ними копії рішення.

Суддя І.Ю.Хуторна