Справа № 487/9373/15-ц
Провадження № 2/487/609/16
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20.05.2016 року Заводський районний суд м. Миколаєва у складі

головуючого судді Разумовської О.Г.,

при секретарі Кожині В.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Миколаєві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Телец-Капітал» про визнання договорів недійсним, та зустрічним позовом Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1, ТОВ «Телец-ВАК» про визнання договору купівлі-продажу недійсним, -

В С Т А Н О В И В:

24.12.2015 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Телец-Капітал» про визнання договорів недійсним.

Позовні вимоги позивач мотивувала тим, що в 2015 році Заводським районним судом м. Миколаєва розглядалася цивільна справа за позовом ПАТ «Укрсоцбанк» до ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором від 09.10.2007 року, а саме на квартиру АДРЕСА_1, яка в цей час належить позивачці на праві власності. З матеріалів судової справи про звернення стягнення на предмет іпотеки позивачка дізналася, що 09.10.2007 року між Фінансовою компанією та ОСОБА_2 був укладений договір №08-10/07 про участь у Фонді Фінансування будівництва, згідно п. 1.1. якого довіритель, на підставі повного визнання правил Фонду фінансування будівництва багатоповерхового житлового будинку за адресою вул. Чигрина, 94 виду А, дає згоду на участь ФФБ, бере на себе зобовязання виконувати правила та передає управителю грошові кошти в довірчу власність з метою отримання у власність обєкту інвестування, а управитель приймає на себе зобовязання здійснювати управління грошовими коштами, отриманими у довічну власність довірителя. 09.10.2007 р. між Фінансовою компаніє та ОСОБА_2 укладений договір № 08-10 уступки майнових прав на нерухомість, відповідно до п. 1.2. якого Фінансова компанія зобовязалася передати, а ОСОБА_2 прийняти оплачене нею відповідно до умов договору про участь у ФФБ № 08-10/07 від 09.10.2007 року наступне приміщення: трьохкімнатну квартиру загальною площею 128,26 кв.м., що розташована на 1-му поверсі в жилому будинку за адресою м. Миколаїв, вул. Чигрина, 94. Цього ж дня 09.10.2007 року між Фінансовою компанією та ОСОБА_2 підписаний «Акт прийому-передачі майнових прав на обєкт інвестування по обєкту будівництва багатоповерховий житловий будинок за адресою вул. Чигрина, 94», за яким Фінансова компанія, згідно договору уступки майнових прав на нерухомість № 08-10/07 від 09.10.2007 року, передала ОСОБА_2 майнові права на квартиру № 28 загальною площею 128,28 кв.м., сплачена вартість якої 577170,00 грн. Також 09.10.2007 року між Фінансовою компанією, банком і ОСОБА_2 були укладені додаткові угоди до договору про участь у ФФБ та договору уступки майнових прав, за якими банк був залучений до відносин, оформлених цими договорами. Отже, 09.10.2007 року Фінансовою компанією, на виконання договорів про участь у ФФБ та уступки майнових прав на нерухомість, були передані ОСОБА_2 майнові права на квартиру № 28, після чого ці майнові права були передані нею в іпотеку банку за іпотечним договором від 10.10.2007 року на забезпечення її особистих кредитних зобовязань. Таким чином, позивачка вважає, що вищевказані договори про участь у ФФБ, уступку майнових прав на нерухомість та іпотечний договір не відповідають закону, порушують її права як власника квартири, тому просить суд визнати вищевказані договори недійсними.

22.02.2016 року ПАТ «Укрсоцбанк» звернулося до суду з зустрічним позовом до ОСОБА_1, ТОВ «Телец-Вак» про визнання договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2, укладеного між ОСОБА_1, ТОВ «Телец-Вак» недійсним, мотивуючи тим, що 09.10.2007 року Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 уклали договір кредиту №640/598-К598, відповідно до якого позивач надав позичальнику кредит в сумі 92 374,00 дол. США. В якості забезпечення виконання позичальником своїх зобовязань за договором кредиту між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 09.10.2007 р. був укладений іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований в реєстрі за № 1011, відповідно до якого ОСОБА_2 передала в іпотеку кредитору майнові права на незакінчену будівництвом трикімнатну квартиру № 28, загальною площею 128,26 кв.м., що знаходиться на першому поверсі та будується за адресою: Миколаївська обл.., м. Миколаїв, вул. Чигрина, 94. 01.08.2007 року між ТОВ «Телец-ВАК» та ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» укладено Договір № 1 про організацію спорудження обєктів будівництва. Відповідно до п. 1 зазначеного договору ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» замовила ТОВ «Телец-ВАК» збудувати багатоповерховий житловий будинок за адресою: м. Миколаїв, вул. Чигріна, 94, а ТОВ «Телец-ВАК» зобовязалось виконати всі роботи по спорудженню Обєкта будівництва та введення його в експлуатацію, а також передати у власність установникам Обєкти інвестування у відповідності із вимогами цього Договору, Правил ФФБ та проектною документацією на Обєкт будівництва за рахунок грошових коштів установників, отриманих управителем (ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал») в довірче управляння через ФФБ. Умовами п.п. 2.2 та 8.2. договору передбачено, що ТОВ «Телец-ВАК» передає ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» перелік обєктів інвестування в обєкті будівництва та майнові права на ці обєкти для подальшої передачі установникам фонду на умовах Правил ФФБ. Без письмової згоди ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» забудовник (ТОВ «Телец-ВАК») не має права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом обєкти інвестування, майнові права на які передано управителю. 01.08.2007 р. згідно акту прийому-передачі майнових прав ТОВ «Телец-ВАК» передано ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» майнові права на обєкти інвестування, а саме квартири в будинку, за адресою вул. Чигрина, 94, у тому числі майнові права на квартиру № 28. 09.10.2007 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» укладено Договір № 08-10/07 про участь у Фонді фінансування будівництва, відповідно до п. 1.1 якого ОСОБА_2 (довіритель), на підставі повного визнання правил Фонду фінансування будівництва багатоповерхового житлового будинку за адресою вул. Чигрина, 94 виду А, дає згоду на участь у Фонді фінансування будівництва, бере на себе зобовязання виконувати правила та передає управителю грошові кошти в довірчу власність з метою отримання у власність обєкту інвестування. ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» (управитель) в свою чергу за цим договором приймає на себе зобовязання здійснювати управління коштами, отриманими у довірчу власність від довірителя. Згідно пункту 1.5 договору про участь у Фонді фінансування будівництва за ОСОБА_2 закріплювався обєкт інвестування, а саме квартира № 28 за адресою: м. Миколаїв, вул. Чигрина, 94. Сторони домовились, що попередня визначена вартість зобовязання ОСОБА_4, щодо внесення коштів до ФФБ за поточною ціною на дату кладення Договору складає 577 170,00 грн. Пункт 3.1.4. договору про участь у Фонді фінансування будівництва управитель зобовязався передати довірителю, в разі, якщо він повністю про інвестував закріплений за ним обєкт інвестування, майнові права на цей обєкт інвестування за договором про уступку майнових прав. Того ж дня, між ОСОБА_2 та ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» укладено договір про уступки майнових прав на нерухомість № 08-10 від 09.10.2007 р. відповідно до якого управитель зобовязується, а довіритель прийняти оплачене ним, відповідно до умов договору про участь у ФФБ № 08-10/07 від 09.10.2007 p., обєкт інвестування: трьох кімнатну квартиру загальною площею 128,26 кв.м., що розташована на першому поверсі в жилому будинку за адресою: м. Миколаїв, вул. Чигрина, 94. На виконання зазначеного договору, сторони підписали акт прийому-передачі майнових прав на обєкт інвестування від 09.10.2007 p., відповідно до якого управитель передав довірителю майнові права на трьох кімнатну квартиру № 28, загальною площею 128,26 кв.м., що розташована на першому поверсі в жилому будинку за адресою: м. Миколаїв, вул. Чигрина, 94. У звязку із прийняттям ПАТ «Укрсоцбанк» рішення про надання ОСОБА_2 кредиту для оплати вартості обєкту інвестування та у звязку із цим, необхідності захисту інтересів банку, як кредитора довірителя, довіритель та управитель ФФБ домовились про залучення ПАТ «Укрсоцбанк» в якості третьої сторони договору про участь у ФФБ. З цією метою 09.10.2007 р. між ОСОБА_2, ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» та ПАТ «Укрсоцбанк» було укладено додаткову угоду № 1 до договору № 08-10/07 про участь у Фонді фінансування будівництва від 09.10.2007 року. Пунктом 1.1. додаткової угоди передбачено, що довіритель отримує кредит в банку для оплати вартості залишкової кількості вимірних одиниць обєкта інвестування, що дорівнює 80 (вісімдесят) відсоткам загальної проектної площі обєкта інвестування, вказаної у п.1.5. ст. 1 договору. На підставі договору про надання кредиту, що укладається між банком та довірителем (далі згідно тексту - «договір кредиту»). Одночасно із укладанням договору кредиту, між банком та Довірителем укладається іпотечний договір, за яким майнові права на обєкт інвестування передаються банку в іпотеку за правилами, визначеними чинним законодавством України. Згідно п.1.9. додаткової угоди набуття довірителем майнових прав на обєкт інвестування в цілому здійснюється в день перерахування банком суми кредиту за договором кредиту на рахунок ФФБ, визначений в договорі в якості оплати вартості 80 (вісімдесяти) відсотків загальної проектної площі обєкта інвестування, при умові отримання управителем ФФБ суми коштів від довірителя в якості оплати вартості не менше 20 (двадцяти) відсотків загальної площі обєкта інвестування. Також, 09 жовтня 2007 р. в якості забезпечення виконання ОСОБА_2 своїх зобовязань щодо погашення кредиту, сплати процентів за користування кредитом, комісій, а також можливих штрафних санкцій по договору кредиту між ПАТ «Укрсоцбанк», ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» був укладений договір поруки № 640/598-П598, відповідно до якого Товариством з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК», ознайомлено з умовами основного зобовязання, зобовязалась солідарно відповідати за виконання ОСОБА_2 зобовязань щодо повернення кредиту, сплати відсотків за користування кредитом, комісій, а також можливих штрафних санкцій у розмірі та у випадках, передбачених договором кредиту. Таким чином 09.10.2007 року ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал», на виконання договору про участь у ФФБ та договору уступки майнових прав на нерухомість, були передані ОСОБА_2 майнові права на квартиру № 28, за адресою: м. Миколаїв, вул. Чигрина, 94. Зазначені майнові права були передані в іпотеку банку за іпотечним договором від 10.10.2007 року а забезпечення зобовязань за кредитним договором №640/598-К598 від 09.10.2007 року. 13.09.2011 року між ТОВ «Телец-ВАК» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу квартири № 28 за адресою: м. Миколаїв, вул. Садова, 34, посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу ОСОБА_3 При укладенні договору купівлі-продажу квартири від 13.09.2011 року дозволу на продаж вищевказаної квартири, ПАТ «Укрсоцбанк», як іпотекодержатель за іпотечним договором від 09.10.2007 року посвідченим приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований в реєстрі за № 1011, не надавав. Зазначений договір купівлі-продажу порушує інтереси ПАТ «Укрсоцбанк» та укладений з порушенням Закону України «Про іпотеку». На підставі вищевикладеного, ПАТ «Укрсоцбанк» вважає, що даний договір купівлі-продажу укладений з порушенням чинного законодавства, тому просить суд визнати його недійсним.

Представник позивача ОСОБА_1 в судовому засіданні заявлені позовні вимоги підтримав в повному обсязі, наполягав на задоволенні позову, зустрічний позов не визнавав, проти його задоволення заперечував, суду надав заперечення проти зустрічного позову, в яких пояснює, що первісний позов містить дві самостійні підстави визнання недійсними договору від 09.10.2007 року № 08-10/07 «про участь у Фонді фінансування будівництва» (далі - договір про участь у ФФБ), договору від 09.10.2007 року № 08-10 «уступки майнових прав на нерухомість» (далі - договір уступки) та іпотечного договору від 09.10.2007 року № 1011 (далі - іпотечний договір): 1) визнання недійсним з моменту укладення договору від 01.08.2007 року № 1 «про організацію спорудження обєкта будівництва» та у звязку з цим невідповідність договору про участь у ФФБ та договору уступки вимогам ч.ч. 4, 9 статті 11, статей 13, 14, 15 Закону України від 19.06.2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», внаслідок чого майнові права на квартиру № 28, які були передані Фінансові компанії «Телец-Капітал» за недійсним договором, не належали Фінансові компанії та були незаконно передані нею ОСОБА_2 за актом від 09.10.2007 року, тому останній вони не належали, і вона не могла укладати з банком щодо майнових прав іпотечний договір (який не відповідає ч. 1 ст. 5 Закону України «Про іпотеку»); 2) станом на 09.10.2007 року майнові права на обєкт незавершеного будівництва не могли бути предметом іпотеки про що свідчать правові позиції ВС України в постановах від 30.01.2013 року № 6-168сц12, від 15.05.2015 року № 6-36цс13, від 17.04.2013 року № 6-8цс13, від 06.11.2013 року №6-100цс13 та від 10.02.2016 року № 6-2250цс15 (стосується лише вимог про визнання недійсним іпотечного договору). Відповідно до вказаних правових позицій Верховного Суду України, іпотечний договір від 09.10.2007 року № 1011 має бути визнаний недійсним що виключає можливість задоволення зустрічного позову. На підставі викладеного просить суд первісний позов ОСОБА_1 задовольнити, а в задоволенні зустрічного позову ПАТ «Укрсоцбанк» відмовити.

Представник відповідача ТОВ «Телец-Вак» в судовому засіданні позовні вимоги ОСОБА_1 визнавав, проти задоволення первісного позову не заперечував, зустрічні позовні вимоги ПАТ «Укрсоцбанк» не визнавав, суду надав заперечення щодо зустрічного позову, в яких пояснює наступне. Майнові права на квартиру були передані ОСОБА_5 на виконання договору уступки прав на нерухомість № 08-10 від 09.10.2007 року, укладеного між нею та ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал», однак ОСОБА_5, після різкого подорожчання у жовтні 2008 року долару США (валюти кредиту за договором кредиту № 640/598-К598 від 09.10.2007 року, укладеним між нею та АКБ «Укрсоцбанк») відмовилась від своїх прав на цю квартиру на користь ТОВ «Телец-ВАК» (яке було поручителем за виконання її зобовязань перед банком), про що вона повідомила письмово керівника підприємства. В жовтні 2010 року багатоповерховий житловий будинок по вул. Садовій, 34 (будівельна адреса вул. Чигрина, 94) був введений в експлуатацію, та у звязку з відмовою ОСОБА_2 та деяких інших осіб від отримання у власність квартир зборами учасників ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» (одним з яких є ТОВ «Телец-ВАК») було прийнято рішення про відкріплення квартир від громадян - довірителів Фонду фінансування будівництва даного житлового будинку, а майнові права на ці квартири були повернуті на ТОВ «Телец-ВАК» за актом № 23 від 23.12.2010 року (копії листа ОСОБА_2, протоколу зборів та акту про повернення майнових прав додаються). В подальшому ТОВ «Телец-ВАК» двічі, листами від 28.12.2010 року та 04.02.2011 року, зверталося до банку з пропозиціями щодо переоцінки квартир для подальшого переоформлення права власності на квартири, однак банк на ці листи не відреагував. В подальшому, рішенням господарського суду Миколаївської області від 21.10.2011 року у справі №5016/2913/2011(17/121), залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 20.12.2011 року, був визнаний недійсним з моменту укладення договір № 1 від 01.08.2007 року про організацію спорудження обєкта будівництва, що був укладений між ТОВ «Телец-ВАК» та Фінансовою компанією «Телец-Капітал», і на підставі якого 01.08.2007 року майнові права на деякі квартири (включаючи спірну) були передані підприємством - забудовником Фінансовій компанії. Таким чином, враховуючи відсутність правових підстав для передачі прав на квартири Фінансовій компанії (що обумовлено недійсністю договору № 1 від 01.08.2007 p.), ТОВ «Телец-ВАК», як забудовник житлового багатоквартирного будинку, подав до міськвиконкому документи для оформлення на себе права власності на квартири у збудованому будинку, включаючи спірну. Слід зазначити, що рішення міськвиконкому від 23.02.2011 року, яким право власності на квартиру оформлено за ТОВ «Телец-ВАК», не оскаржено та не скасовано. На підставі викладеного, просить суд позов ОСОБА_1 задовольнити, а в задоволенні зустрічного позову ПАТ «Укрсоцбанк» відмовити.

Представник відповідача ПАТ «Укрсоцбанк» в судовому засіданні заявлені позовні вимоги ОСОБА_1 не визнав, заперечував проти задоволення позову, обставини викладені в зустрічному позові підтримував в повному обсязі, просив суд зустрічний позов задовольнити. Суду надав заперечення проти позову, в яких суду пояснює, що 09.10.2007 року Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 уклали договір кредиту №640/598-К598, відповідно до якого позивач надав позичальнику кредит в сумі 92 374,00 дол. США. В якості забезпечення виконання позичальником своїх зобовязань за договором кредиту між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 09.10.2007 р. був укладений іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований в реєстрі за № 1011, відповідно до якого ОСОБА_2 передала в іпотеку кредитору майнові права на незакінчену будівництвом трикімнатну квартиру № 28, загальною площею 128,26 кв.м., що знаходиться на першому поверсі та будується за адресою: Миколаївська обл.., м. Миколаїв, вул. Чигрина, 94. 01.08.2007 року між ТОВ «Телец-ВАК» та ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» укладено Договір № 1 про організацію спорудження обєктів будівництва. Відповідно до п. 1 зазначеного договору ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» замовила ТОВ «Телец-ВАК» збудувати багатоповерховий житловий будинок за адресою: м. Миколаїв, вул. Чигріна, 94, а ТОВ «Телец- ВАК» зобовязалось виконати всі роботи по спорудженню обєкта будівництва та введення його в експлуатацію, а також передати у власність установникам обєкти інвестування у відповідності із вимогами цього договору, правил ФФБ та проектною документацією на обєкт будівництва за рахунок грошових коштів установників, отриманих управителем (ТОВ «Фінансова компанія «Телец- Капітал») в довірче управляння через ФФБ. 01.08.2007 року згідно акту прийому-передачі майнових прав ТОВ «Телец-ВАК» передано ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» майнові права на обєкти інвестування, а саме квартири в будинку, за адресою вул. Чигрина, 94, у тому числі майнові права на квартиру № 28. 09.10.2007 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» укладено договір № 08-10/07 про участь у Фонді фінансування будівництва, відповідно до п. 1.1 якого ОСОБА_2, на підставі повного визнання правил Фонду фінансування будівництва багатоповерхового житлового будинку за адресою вул. Чигрина, 94 виду А, дає згоду на участь у Фонді фінансування будівництва, бере на себе зобовязання виконувати правила та передає управителю грошові кошти в довірчу власність з метою отримання у власність обєкту інвестування. Того ж дня, між ОСОБА_2 та ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» укладено договір про уступки майнових прав на нерухомість № 08-10 від 09.10.2007 р. відповідно до якого управитель зобовязується передати, а довіритель прийняти оплачене ним, відповідно до умов договору про участь у ФФБ № 08-10/07 від 09.10.2007 р., обєкт інвестування: трьохкімнатну квартиру загальною площею 128,26 кв.м., що розташована на першому поверсі в жилому будинку за адресою: м. Миколаїв, вул. Чигрина, 94. Таким чином 09.10.2007 року ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал», на виконання договору про участь у ФФБ та договору уступки майнових прав на нерухомість, були передані ОСОБА_6 майнові права на квартиру № 28, за адресою: м. Миколаїв, вул. Чигрина, 94. Зазначені майнові права були передані в іпотеку банку за іпотечним договором від 10.10.2007 року а забезпечення зобовязань за кредитним договором №640/598-К598 від 09.10.2007 pоку. Частина 1 ст. 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Така вимога є необхідної для визнання укладеного правочину чинним. Недодержання в момент вчинення правочину вимог, встановлених ч. 1, 3, 5 та 6 вказаної статті є підставою для визнання його недійсним (ст. 215 ЦК України). Відповідно до статей 525, 526 Цивільного кодексу України, зобовязання повинні виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або до інших вимог, що звичайно ставляться, одностороння відмова від зобовязання або одностороння зміна його умов не допускається. Відповідно до п.4 ч.1 ст.5 Закону України «Про іпотеку», предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном. Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. Відповідно до частини другої статті 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. За змістом частин першої, третьої статті 575 ЦК України застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи є іпотекою. Згідно з договором іпотеки, укладеного між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2» ОСОБА_7 09.10.2007 p., посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований в реєстрі за № 1011, ОСОБА_2 передала в іпотеку банку, належні їй майнові права на незакінчену будівництвом трикімнатну квартиру № 28, загальною площею 128,26 кв.м., що знаходиться на першому поверсі та будується за адресою: Миколаївська обл., м. Миколаїв, вул. Чигрина, номер обєкту будівництва 94. ОСОБА_2 виконала свої грошові зобовязання за договором про участь у ФФБ № 08-10/07 від 09.10.2007 p., повністю сплатила вартість обєкта будівництва (стовідсоткову передоплату), тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на обєкт будівництва або набуття майнових прав на цей обєкт. Ст. 50 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» встановлено, що предметом іпотеки за іпотечним договором є обєкт інвестування, який стане власністю позичальника в майбутньому, та/або майнові права на нього. Таким чином оспорювані договори укладені між ОСОБА_2, ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» були укладенні з додержанням норм діючого законодавства у розумінні ч. 1 ст. 203 ЦК України. Ст. 50 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Закону України про «Іпотеку». На підставі вищевикладеного просить суд в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовити.

Вислухавши пояснення сторін, дослідивши письмові матеріали справи, суд вважає, що позовні вимоги ОСОБА_1 підлягають задоволенню в повному обсязі, а в задоволенні зустрічної позовної заяви потрібно відмовити, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що в 2015 році Заводським районним судом м. Миколаєва розглядалася цивільна справа за позовом ПАТ «Укрсоцбанк» до ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором від 09.10.2007 року, а саме на квартиру АДРЕСА_1, яка в цей час належить позивачці на праві власності. До участі у справі ОСОБА_1 була залучена в якості співвідповідача.

09.10.2007 р. між ОСОБА_2 (іпотекодавець) та АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк» (іпотекодержатель), в якості забезпечення зобовязань за договором кредиту № 640/598-К598 від 09.10.2007 року, був укладений Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований за № 1011, предметом іпотеки за яким є майнові права на незакінчену будівництвом трикімнатну квартиру № 28, що знаходиться на 1-му поверсі, загальною площею 128,26 кв.м., та будується за адресою: м. Миколаїв, вул. Чигрина, 94.

Згідно пп. 1.1.1. іпотечного договору, предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі Договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 08-10/07 від 01.10.2007 р. (фактично 09.10.2007 p.), укладеного іпотекодавцем з ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» (далі Фінансова компанія), а також документа, який підтверджує фінансування іпотекодавцем будівництва за рахунок власних коштів.

09.10.2007 року між Фінансовою компанією (управитель) та ОСОБА_2 (довіритель) був укладений договір №08-10/07 про участь Фонді фінансування будівництва, згідно п. 1.1. якого довіритель, на підставі повного визнання правил Фонду фінансування будівництва багатоповерхового житлового будинку за адресою вул. Чигрина, 94 виду А (далі - ФФБ), дає згоду на участь у ФФБ, бере на себе зобовязання виконувати правила та передає управителю грошові кошти в довірчу власність з метою отримання у власність обєкту інвестування, а управитель приймає на себе зобовязання здійснювати управління грошовими коштами, отриманими у довірчу власність від довірителя.

Згідно п. 3.1.4. договору про участь у ФФБ від 09.10.2007 p., управитель зобовязаний передати довірителю, в разі, якщо він повністю проінвестував закріплений за ним об'єкт інвестування, майнові права на цей об'єкт за договором про уступку майнових прав.

09.10.2007 р. між Фінансовою компанію та ОСОБА_2 укладений договір № 08-10 уступки майнових прав на нерухомість, відповідно до п. 1.2. якого Фінансова компанія (управитель) зобовязалася передати, а довіритель ОСОБА_2 прийняти оплачене нею відповідно до умов договору про участь у ФФБ № 08-10/07 від 09.10.2007 року наступне приміщення: трьох кімнатну квартиру загальною площею 128,26 кв.м., що розташована на 1-му поверсі в жилому будинку за адресою м. Миколаїв, вул. Чигрина, 94.

Цього ж дня 09.10.2007 року між Фінансовою компанію та ОСОБА_2 підписаний «Акт прийому-передачі майнових прав на обєкт інвестування по обєкту будівництва - багатоповерховий житловий будинок за адресою вул. Чигрина, 94», за яким Фінансова компанія, згідно договору уступки майнових прав на нерухомість № 08-10 від 09.10.2007 року, передала ОСОБА_2 майнові права на квартиру № 28 загальною площею 128,28 кв.м., сплачена вартість якої 577170,00 грн.

Також 09.10.2007 року між Фінансовою компанію, банком і ОСОБА_2 були укладені додаткові угоди до договору про участь у ФФБ та договору уступки майнових прав, за якими банк був залучений до відносин, оформлених цими договорами.

Отже, 09.10.2007 року Фінансовою компанією, на виконання договорів про участь у ФФБ та уступки майнових прав на нерухомість, були передані ОСОБА_2 майнові права на квартиру № 28, після чого ці майнові права були передані нею в іпотеку банку за іпотечним договором від 10.10.2007 року на забезпечення її особистих кредитних зобовязань.

01.08.2007 року між ТОВ «Телец-ВАК» та Фінансовою компанію укладений договір № 1 «Про організацію спорудження обєкта будівництва», за яким Фінансова компанія, діючи в якості управителя Фонду фінансування будівництва багатоповерхового житлового будинку за адресою вул. Чигрина, 94 виду А, замовила ТОВ «Телец-ВАК» (забудовнику) збудувати житловий будинок по вул. Чигрина, 94 в м. Миколаєві, а останній зобовязався виконати роботи по спорудженню будинку та введенню його в експлуатацію, передати у власність установникам обєкти інвестування у відповідності з вимогами цього договору, правил Фонду та проектною документацією за рахунок грошових коштів установників, отриманих в довірче управління через Фонд фінансування будівництва.

На виконання вказаного договору, 01.08.2007 року між забудовником та Фінансовою компанію був підписаний акт прийому-передачі майнових прав на квартири в будинку, що будувався за адресою вул. Чигрина, 94, у тому числі майнових на квартиру 28.

Рішенням господарського суду Миколаївської області від 21.10.2011 року у справі № 5016/2913/2011(17/121), залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 20.12.2011 p., цей договір був визнаний недійсним з моменту укладення.

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, а цінами, які існують на момент відшкодування.

Згідно ст. 2 Закону України від 19.06.2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (тут і далі в редакції, що діяла на час укладення договору № 1 від 01.08.2007 року), договір управителя із забудовником - це договір, який регулює взаємовідносини управителя із забудовником щодо організації спорудження об'єктів будівництва з використанням отриманих в управління управителем коштів та подальшої передачі забудовником об'єктів інвестування установникам управління.

Згідно ч. 1 ст. 9 Закону № 978-IV, управитель укладає із забудовником договір, за яким замовляє забудовнику збудувати один або декілька об'єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду та на умовах, визначених цим Законом і правилами фонду; згідно ч. 4 ст. 9 цього Закону, за кожним об'єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об'єктів інвестування в об'єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці об'єкти інвестування для подальшої передачі установникам фонду на умовах правил цього фонду.

Згідно з ч. 9 ст. 11 вказаного Закону, ФФБ вважається створеним після о затвердження управителем правил ФФБ, укладання договору з забудовником та відкриття рахунку ФФБ.

Статтею 13 цього Закону визначено систему функціонування ФФБ, яка передбачає замовлення управителем ФФБ забудовнику організації спорудження об'єктів будівництва шляхом укладання договору, визначення характеристик обєктів будівництва та попереднього обсягу замовлення (абз. 1 ч. 1); передачу управителем довірителям, які повністю проінвестували закріплені за ними обєкти інвестування, майнових прав на ці об'єкти інвестування за договором про уступку майнових прав (абз. 8 ч. 1 цієї статті).

Статтями 14 і 15 даного Закону визначено порядок укладання договору про участь у ФФБ та порядок закріплення за довірителем об'єкта інвестування, однак реалізація положень даних статей є частиною системи функціонування фонду, та можлива лише за наявності відповідного договору між управителем ФФБ та забудовником, як основного елементу системи функціонування фонду.

Недійсність договору № 1 від 01.08.2007 року, установлена рішенням господарського суду від 21.10.2011 року, припинила існування фонду, систему його функціонування (фонд не вважається створеним згідно ч. 9 ст. 11 Закону), а також встановила відсутність підстави передачі майнових прав на квартири управителю ФФБ для подальшої передачі установникам (довірителям) фонду, що обумовило невідповідність договорів, укладених Фінансовою компанією з ОСОБА_2, вимогам ч. 4, 9 ст. 11, ст.ст. 13, 14, 15 Закону України від 19.06.2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Відповідно, іпотечний договір не відповідає ч. 1 ст. 5 Закону України Про іпотеку», згідно якої предметом іпотеки може бути нерухоме майно, яке належить іпотекодавцю на праві власності, може бути ним відчужене і на нього може бути звернене стягнення, тоді як майнові права на квартиру фактично не належали ОСОБА_2 на дату укладення іпотечного договору.

Крім того, самостійною підставою недійсності іпотечного договору є те, що майнові права на незакінчену будівництвом квартиру взагалі не могли бути предметом іпотеки на дату укладення іпотечного договору, так як статтею 5 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на день укладення договору) не передбачалась можливість передачі їх в іпотеку.

Судом також встановлено, що первісний позов ОСОБА_1 містить дві самостійні підстави визнання недійсними договору від 09.10.2007 року № 08-10/07 «про участь у Фонді фінансування будівництва», договору від 09.10.2007 року № 08-10 «уступки майнових прав на нерухомість» та іпотечного договору від 09.10.2007 року № 1011:

1) визнання недійсним з моменту укладення договору від 01.08.2007 року № 1 «про організацію спорудження обєкта будівництва» та у звязку з цим невідповідність договору про участь у ФФБ та договору уступки вимогам ч.ч. 4, 9 статті 11, статей 13, 14, 15 Закону України від 19.06.2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», внаслідок чого майнові права на квартиру № 28, які були передані Фінансові компанії «Телец-Капітал» за недійсним договором, не належали Фінансові компанії та були незаконно передані нею ОСОБА_2 за актом від 09.10.2007 року, тому останній вони не належали, і вона не могла укладати з банком щодо майнових прав іпотечний договір (який не відповідає ч. 1 ст. 5 Закону України «Про іпотеку»);

2) станом на 09.10.2007 року майнові права на обєкт незавершеного будівництва не могли бути предметом іпотеки про що свідчать правові позиції ВС України в постановах від 30.01.2013 року № 6-168сц12, від 15.05.2015 року № 6-36цс13, від 17.04.2013 року № 6-8цс13, від 06.11.2013 року №6-100цс13 та від 10.02.2016 року № 6-2250цс15 (стосується лише вимог про визнання недійсним Іпотечного договору).

Згідно з ч. 1 ст. 360-7 ЦПК, висновок Верховного Суду України щодо застосування норми права, викладений у його постанові, прийнятій за результатами розгляду справи з підстав, передбачених п.п. 1, 2 ч. 1 ст. 355 ЦПК (з підстав неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах) обовязковий для всіх субєктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить дану норму права.

У справах №№ 6-168сц12, 6-36цс13, 6-100цс13 були визнані недійсними договори іпотеки, укладені у вересні 2007 року, предметом яких були майнові права на квартири, що будувалися на час укладення цього договору.

Верховний суд на основі аналізу ч. 2 ст. 583 ЦК України, ст.ст. 1, 5 Закону «Про іпотеку», ст. 5 Закону «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» визначив правову природу майнових прав: «Майнові права на нерухомість, що є обєктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки обєктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки обєкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього. Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як обєкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому».

ОСОБА_8 суд вказав, що «Стаття 5 ЗУ «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки. Майнові права на обєкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25.12. 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

З огляду на це, Верховний суд дійшов до висновку, що майнові права на квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку до набрання чинності Законом від 25.12.2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі…» не могли бути предметом застави, а відтак були неправомірно передані в іпотеку у вересні 2007 року.

Така правова позиція послідовно викладалася ОСОБА_8 Судом в інших постановах, із певною деталізацією. Так, у постановах №№6-8цс13, 6-2250цс15 ОСОБА_8 Суд більш широко розкрив свою позицію щодо застосування статті 5 ЗУ «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (редакція з 14.01.2006 р. по 23.07.2010 p.), зазначивши що предметом правового регулювання цього Закону є відносини, що виникають з приводу іпотечного боргу, який виникає після невиконання договору, забезпеченого іпотекою, а не для забезпечення кредитного договору, тому даний Закон не застосовується до спірних відносин визнання недійсним договору іпотеки з підстав невідповідності його предмету вимогам ст. 5 ЗУ «Про іпотеку». Саме з цієї підстави у справах №№ 6-8цс13, 6-2250цс15 визнані недійсними договори іпотеки, укладені до грудня 2008 року, предметом яких були майнові права на незавершену будівництвом нерухомість; правовідносини у вказаних справах та у даній справі (в частині предмету іпотеки) - є подібними.

Таким чином, відповідно до вказаних правових позицій Верховного Суду України, договір від 09.10.2007 року № 08-10/07 «про участь у Фонді фінансування будівництва», договір від 09.10.2007 року № 08-10 «уступки майнових прав на нерухомість», іпотечний договір від 09.10.2007 року № 1011 слід визнати недійсними.

Стосовно зустрічної позовної заяви Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1, ТОВ «Телец-ВАК» про визнання договору купівлі-продажу недійсним, суд встановив наступне.

Майнові права на квартиру були передані ОСОБА_5 на виконання договору уступки прав на нерухомість № 08-10 від 09.10.2007 року, укладеного між нею та ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал», однак ОСОБА_5, після різкого подорожчання у жовтні 2008 року долару США (валюти кредиту за договором кредиту № 640/598-К598 від 09.10.2007 року, укладеним між нею та АКБ «Укрсоцбанк») відмовилась від своїх прав на цю квартиру на користь ТОВ «Телец-ВАК» (яке було поручителем за виконання її зобовязань перед банком), про що вона повідомила письмово керівника підприємства.

В жовтні 2010 року багатоповерховий житловий будинок по вул. Садовій, 34 (будівельна адреса вул. Чигрина, 94) був введений в експлуатацію, та у звязку з відмовою ОСОБА_2 та деяких інших осіб від отримання у власність квартир зборами учасників ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» (одним з яких є ТОВ «Телец-ВАК») було прийнято рішення про відкріплення квартир від громадян - довірителів Фонду фінансування будівництва даного житлового будинку, а майнові права на ці квартири були повернуті на ТОВ «Телец-ВАК» за актом № 23 від 23.12.2010 року.

В подальшому ТОВ «Телец-ВАК» двічі, листами від 28.12.2010 року та 04.02.2011 року, зверталося до банку з пропозиціями щодо переоцінки квартир для подальшого переоформлення права власності на квартири, однак банк на ці листи не відреагував, що підтверджується копіями листів, які містяться в матеріалах справи.

В подальшому, рішенням господарського суду Миколаївської області від 21.10.2011 року у справі № 5016/2913/2011(17/121), залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 20.12.2011 року, був визнаний недійсним з моменту укладення договір № 1 від 01.08.2007 року про організацію спорудження обєкта будівництва, що був укладений між ТОВ «Телец-ВАК» та Фінансовою компанією «Телец-Капітал», і на підставі якого 01.08.2007 року майнові права на деякі квартири (включаючи спірну) були передані підприємством - забудовником Фінансовій компанії.

Таким чином, враховуючи відсутність правових підстав для передачі прав на квартири Фінансовій компанії (що обумовлено недійсністю договору № 1 від 01.08.2007 p.), ТОВ «Телец-ВАК», як забудовник житлового багатоквартирного будинку, подав до міськвиконкому документи для оформлення на себе права власності на квартири у збудованому будинку, включаючи спірну. Слід зазначити, що рішення міськвиконкому від 23.02.2011 року, яким право власності на квартиру оформлено за ТОВ «Телец-ВАК», не оскаржено та не скасовано.

Також слід зазначити, що частиною 1 ст. 23 Закону «Про іпотеку» встановлено, що у разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою - з цього приводу банк вже звертався до суду з позовом до ОСОБА_2, ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки, в задоволенні якого рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва від 27.05.2015 року було відмовлено, (справа № 487/1317/15-ц) і це рішення залишено в силі апеляційним судом Миколаївської області та Вищим спеціалізованим судом України з розгляду цивільних і кримінальних справ. Відмова банку в позові про звернення стягнення на спірну квартиру означає, що у банку на даний час відсутні права іпотекодержателя щодо спірної квартири.

На підставі вищевикладеного, суд приходить до висновку, що зустрічна позовна заява Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1, ТОВ «Телец-ВАК» про визнання договору купівлі-продажу недійсним не підлягає задоволенню.

На підставі ст. 88 ЦПК України, з відповідачів на користь позивача підлягають стягненню витрати по сплаті судового збору в розмірі 1461,60 грн. (по 487,20 грн. з кожного).

Керуючись ст.ст. 208-218 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

Позовну заяву ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Телец-Капітал» про визнання договорів недійсним задовольнити.

Визнати недійсним з моменту укладення договір від 09.10.2007 року № 08-10/07 «про участь у Фонді фінансування будівництва», укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Телец-Капітал» та ОСОБА_2, з урахуванням додаткової угоди № 1 від 09.10.2007 року, укладеної між Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Телец-Капітал» та ОСОБА_2.

Визнати недійсним з моменту укладення договір від 09.10.2007 року №08-10 «уступки майнових прав на нерухомість», укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Телец-Капітал» та ОСОБА_2, з урахуванням додаткової угоди № 1 від 09.10.2007 року, укладеної між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Телец-Капітал» та ОСОБА_2 та Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк».

Визнати недійсним з моменту укладення іпотечний договір від 10.10.2007 року, укладений між Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований в реєстрі за № 1011.

В задоволенні зустрічної позовної заяви Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1, ТОВ «Телец-ВАК» про визнання договору купівлі-продажу недійсним в частині визнання договору купівлі-продажу квартири № 28, за адресою: м. Миколаїв, вул. Садова, 34, укладений між ТОВ «Телец-ВАК» та ОСОБА_1 від 13.09.2011 р., посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу ОСОБА_3 недійсним відмовити.

Стягнути з відповідачів ПАТ «Укрсоцбанк», ОСОБА_2, ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору в розмірі 1461,60 грн. (по 487,20 грн. з кожного).

Рішення вступає в законну силу через 10 днів після його оголошення.

Рішення може бути оскаржене до Миколаївського апеляційного суду через Заводський районний суд міста Миколаєва в порядку, передбаченому ст.ст. 294-296 ЦПК України.

Суддя О.Г. Разумовська