29.04.2016 Справа № 363/1022/15-ц
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 квітня 2016 року Вишгородський районний суд Київської області в складі:

головуючого судді Чіркова Г.Є.,

при секретарі Гавриленко Ю.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Вишгороді цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничого підприємства «Резон» про стягнення заборгованості по орендній платі,

та зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничого підприємства «Резон» до ОСОБА_1 про визнання недійсним правочину,

встановив:

позивач звернувся до суду з даним позовом і, збільшивши висунуті вимоги, просив стягнути з відповідача на свою користь заборгованість по орендній платі в сумі 66 585, 02 грн., яка виникла в період з 1 по 15 грудня 2012 року в сумі 426 грн. 14 коп., з 1 по 15 грудня 2013 року в сумі 410 грн. 15 коп., з 1 по 15 грудня 2014 року в сумі 1 677 грн., з 16 по 23 грудня 2014 року в сумі 2 494 грн. 17 коп., з 24 грудня 2014 року по 2 березня 2015 року в сумі 22 526 грн. 83 коп., з 2 по 15 березня 2015 року 4 928, 73 грн., з 15 березня по 15 квітня 2015 року 11 374 грн., з 15 квітня по 15 травня 2015 року 11 374 грн., з 15 травня по 15 червня 2015 року 11 374 грн.

Вимоги позову мотивовано тим, що відповідач, звільнивши орендоване нежитлове приміщення наприкінці грудня 2014 року і достроково припинивши в односторонньому порядку дію договору оренди від 3.08.2011 року, умов п.п. 5.3.6, 7.1 договору не дотримався, орендоване приміщення обумовленим порядком позивачу не передав (без підписання акту приймання-передачі), виявленні пошкодження фасаду будинку не усунув, в звязку з чим не звільняється від подальшої сплати орендної плати, про стягнення якої порушено питання в позові.

Відповідач звернувся до суду із зустрічним позовом, у якому просив згаданий договір оренди визнати недійсним, посилаючись на вимоги ч. 1 ст. 810 ЦК України, оскільки позивач на момент укладання договору не був власником приміщення, що стало предметом оренди, та свідоцтво про право власності на приміщення отримав після його укладання 16.09.2011 року. До того ж в свідоцтві вказано приміщення з площею 93,9 кв.м., а в договорі зазначено площу приміщення 92 кв.м.

В суді представник позивача просив про задоволення первісного позову з підстав викладених у ньому й проти зустрічного позову заперечив.

Представник відповідача, заперечивши проти первісного позову, просив про задоволення зустрічного. Заперечуючи проти позову, правовідносини оренди вважав припиненими (розірвання договору з ініціативи орендаря). З 15.12.2014 року орендоване приміщення відповідачем звільнено, а тому обовязку сплачувати орендну плату в подальшому відповідач не мав. Заборгованість за час дії договору оренди не визнав, наполягав на повному і своєчасному її погашенні.

Застеріг, що передача приміщення встановленим порядком з підписанням акту передачі здійснена не була внаслідок дій позивача, який приміщення та ключі від нього не прийняв, акт про це не підписав, посилаючись на пошкодження будинку та, вимагаючи їх усунення з покладанням на відповідача обовязку продовження здійснення орендної плати до часу підписання акту передачі, прийняття приміщення відповідачем.

Заслухавши сторони, дослідивши справу, суд дійшов наступного.

Встановлено, що 23.08.2011 року між сторонами укладено договір №23/08 оренди нежитлового приміщення загальною площею 92 кв.м. будинку № 2-Д по пр. Шевченка в м. Вишгороді.

Термін дії договору згідно п. 3.1 становить 2 роки 11 місяців, а його відлік починається з моменту підписання сторонами акту здачі-приймання приміщення. Такий акт підписано 15.09.2011 року.

Згідно п. 4.1 договору та додатку № 1 щомісячна вартість оренди становить 9 400 грн.

Додатковою угодою від 1.12.2012 року (додаток № 3) сторони домовилися про вартість оренди із вказаної дати в розмірі 10 340 грн.

З 1.12.2013 року за домовленістю сторін (додаток № 4) орендна плата із вказаної дати становила 11 374 грн.

Листом від 5.11.2014 року №05/11-14 відповідач повідомив позивача про дострокове припинення дії договору оренди з 15.12.2014 року згідно п.п. 3.4., 5.3.6 Договору (зазначене підтверджується змістом листа ОСОБА_1 від 26.01.2015 року.

Так умовами п. 3.4 Договору передбачено, що орендар має право вимагати дострокового розірвання цього договору у звязку з непотрібністю оренди приміщення, письмово попередивши про це орендодавця за 30 календарних днів до бажаної дати припинення цього договору.

Згідно п. 5.3.6 Договору орендар має право достроково припинити дію цього договору в односторонньому порядку за умови, якщо він попередить орендодавця за 30 календарних днів до моменту фактичного розірвання цього договору. У випадку звільнення приміщення без письмового попередження, а також при не складанні акту передачі (повернення) приміщення орендар несе повну матеріальну відповідальність за нанесений в звязку з цим збиток. При цьому орендар не звільняється від плати за оренду до передачі приміщення орендодавцю.

Пунктом 4.8 Договору визначено, що при закінченні (припиненні) дії цього договору орендар сплачує орендну плату виходячи з терміну фактичного використання приміщень згідно з актом здачі-приймання передачі приміщення.

Пунктами 7.1-7.3 Договору передбачено, що після закінчення терміну оренди, протягом 3 (трьох) календарних днів, орендар зобовязаний звільнити приміщення та передати орендодавцю приміщення за актом передачі (повернення).

У момент підписання акту передачі (повернення) орендар передає орендодавцю ключі від приміщення.

Приміщення повинно бути переданим орендодавцю у тому ж стані, в якому воно було передане в оренду, з урахуванням нормального зносу.

З пояснень представників сторін в суді встановлено, 15.12.2014 року в звязку з припиненням оренди за ініціативою орендаря сторони намагалися вчинити дії з повернення (прийняття) приміщення орендодавцеві (Розділ 7 Договору). Однак домовленостей не дійшли, відповідний акт не підписано.

Зокрема, позивач виявив пошкодження фасаду будинку та стін, вимагав усунення цих недоліків, а тому приміщення не прийняв й акт про це не підписано, договірні правовідносини вважав продовженими згідно п. 5.3.6 Договору наявним обовязок відповідача здійснювати орендну плату до передачі приміщення згідно акту повернення встановленим порядком.

Дані обставини вбачаються також зі змісту листів ОСОБА_1 від 26.12.2014 року, 26.01.2015 та 19.02.2015 року.

Згідно позову такий обовязок відповідача вважав продовженим до 15.06.2015 року.

Разом з тим у справі відсутні дані про спільне підписання сторонами акту повернення приміщення. Також позивач вважав, що орендоване приміщення звільнено відповідачем наприкінці грудня 2014 року.

Відповідач у свою чергу 23.12.2014 року склав і підписав акт передачі приміщення, який стороною позивача не підписаний внаслідок недосягнення домовленостей з цього приводу. При цьому заборгованості за орендну плату перед позивачем на той час відповідач не вбачав. Зазначене підтверджується листом ТОВ «ВП «Резон» від 26.12.2014 року.

Згідно ч. 3 ст. 60 ЦПК України доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, яку беруть участь у справі, виникає спір.

Відповідно до ч. 1 ст. 627 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

На підставі ч. 1, ч. 3 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Згідно ч. 2 ст.653 ЦК України у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.

Відповідно до ст. 598 ЦК України зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Припинення зобов'язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

Згідно ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ст. 760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Предметом договору найму можуть бути майнові права. Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.

Згідно ч. 1 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Частиною 1 ст. 793 ЦК України передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.

На підставі ст. 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Аналізуючи вказані норми чинного законодавства в їх сукупності та взаємозвязку із спірними правовідносинами, суд зазначає наступне.

Так, судом встановлено, що відповідач згідно п.п. 3.4 і 5.3.6 Договору скористався своїм правом на припинення договору оренди в односторонньому порядку.

Порядок повернення приміщення орендодавцеві мав здійснюватися згідно п.п. 7.1-7.4 Договору та вимог ч. 2 ст. 795 ЦК України.

За характером вказаного порядку сторони мали зустрічні зобовязання: орендар повернути приміщення в належному стані, а орендодавець прийняти його і підписати про це акт.

З огляду на вищезазначені вимоги чинного законодавства і зміст договору, в разі наявності пошкоджень орендодавець не позбавляється права підписати акт прийняття із відповідними застереженнями.

В той час як наймач зобовязаний усунути погіршення речі, що сталися з його вини, а у наймодавця в такому випадку згідно ст. 770 ЦК України виникає право вимагати від боржника виконання обовязку по відшкодуванню завданих збитків.

Цього способу захисту своїх прав у разі їх порушення позивач не позбавився.

Отже захист прав наймодавця в цій частині відбувається в порядку передбаченому, ст. 779 ЦК України, а не шляхом відмови від виконання зустрічного зобовязання прийняття приміщення від наймача й від підписання акту.

Згідно ч. 1 і ч. 2 ст. 538 ЦК України виконання свого обов'язку однією із сторін, яке відповідно до договору обумовлене виконанням другою стороною свого обов'язку, є зустрічним виконанням зобов'язання.

При зустрічному виконанні зобовязання сторони повинні виконувати свої обовязки одночасно, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства, не випливає із суті зобовязання або звичаїв ділового обороту.

Відповідно до ч. 4 ст. 538 ЦК України якщо зустрічне виконання обовязку здійснено однією із сторін, незважаючи на невиконання другою стороною свого обовязку, друга сторона повинна виконати свій обовязок.

19.02.2015 року позивачем підписано власну редакцію акту прийняття-передачі (повернення) нежилого приміщення без будь-яких зауважень та застережень, хоча спірні обставини навколо нього лишалися все ще незмінними.

Наймач подібний акт підписав ще 23.12.2014 року й згідно п.п. 3.4. і 5.3.6 Договору мав право припинити оренду приміщення після 15.12.2014 року.

За сукупністю всіх викладених вище обставин суд вважає неможливим покладення на відповідача цивільної відповідальності по здійсненню орендної плати після повернення майна відповідачу, фактичного припинення користування ним та за умови наявності у відповідача одночасного обовязку прийняти таке майно згідно ст.ст. 538 і 795 ЦК України.

Що стосується заборгованості за орендною платою, то її наявність на сонові належних, допустимих і достатніх доказах позивачем в суді не доведено.

Відповідача наполягав, що орендну плату здійснював своєчасно і в повному обсязі.

Згідно ч. 2 ст. 59 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

У той же час будь які платіжні документи про господарські операції з приводу здійснення відповідачем орендної плати суду не представлено.

З поданих доказів суд позбавлений можливості перевірити дотримання відповідачем свого грошового зобовязання в розмірі та в строки встановлені договором, встановити наявність заборгованості для її стягнення.

Сам тільки розрахунок заборгованості, не визнаний відповідачем, цих обставин достатньо не висвітлює і розмір заборгованості доводити не може.

При цьому надані позивачем докази в цій частині є суперечливими і не можуть бути покладені в основу рішення.

Так, в претензійних листах від 26.12.2014 року та 26.01.2015 року позивач зазначає різні суми заборгованості за один і той самий період (11 345,8 грн. та 5000,08 грн. відповідно).

Водночас в листі та акті від 19.02.2015 року застереження щодо заборгованості та необхідності її погашення відповідачем відсутні.

За таких обставин заборгованість відповідача за орендну згаданого нежитлового приміщення в суді не доведено, підстав для її стягнення не встановлено, а тому в задоволенні первісного позову про це слід відмовити.

Що стосується зустрічного позову, то в його задоволенні слід також відмовити.

Так, вимоги ст. 810 (Глава 59) ЦК України, якими мотивовано позов, розповсюджуються виключно на правовідносини оренди житла, а тому до спірних правовідносин в цій справі застосовуватися не можуть.

Оренда нежитлових приміщень врегульовується загальними положеннями про найм (оренду) Глава 58 та параграфом 4 (найм будівельної або іншої капітальної споруди) ЦК України.

За змістом вимог ст. 761 ЦК України право передання майна у найм має не тільки власник, а й особа, якій належить майнові права, в тому числі право на майно отримане внаслідок інвестиційної діяльності.

Доводи зустрічного позову в частині зазначення в договорі оренди приміщення його площі 92 кв.м., а не іншої, на увагу не заслуговують, підставою визнання такого договору недійсним згідно ст.ст. 203 і 215 ЦК України бути не можуть і судом відхиляються як безпідставні.

При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.

За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулось (правовий висновок ВСУ в справі № 6-3005цс15 від 10.02.2016 року).

Зустрічним позивачем не доведено, яким чином укладання спірного договору оренди з підстав викладених у позові порушує його права, а тому підстав для їх захисту та задоволення зустрічного позову судом не встановлено.

За таких обставин судом не встановлено порушених прав сторін, які б підлягали захистові в цій справі, а тому в задоволенні обох позовів слід відмовити.

На підставі викладеного та керуючись статтями 209-215 ЦПК України,

вирішив:

у задоволенні первісного позову ОСОБА_1 та зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничого підприємства «Резон» відмовити.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до апеляційного суду Київської області протягом 10 днів з дня його проголошення шляхом подання в зазначений строк апеляційної скарги через Вишгородський районний суд.

Суддя