Апеляційний суд Житомирської області
Справа №296/2866/16-ц Головуючий у 1-й інст. Сингаївський О. П.
Категорія 23 Доповідач Трояновська Г. С.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 листопада 2016 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду Житомирської області в складі:

головуючого судді Трояновської Г.С.

суддів: Павицької Т.М., Талько О.Б.

з участю секретаря судового засідання Ковальської Я.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області, третя особа - Радомишльська районна державна адміністрація Житомирської області, про приведення у відповідність до законодавства розміру орендної плати та зобовязання внести зміни до договору оренди

за апеляційною скаргою Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області на рішення Корольовського районного суду м. Житомира від 03 серпня 2016 року,

в с т а н о в и л а :

У березні 2016 року ОСОБА_1 звернувся до суду із вказаним позовом, в кінцевій редакції якого просив внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 21 серпня 2012 року, а саме змінити орендодавця за вказаним договором та зобовязати відповідача привести у відповідність до законодавства розмір орендної плати за вказаним договором шляхом внесення змін в розділ 4 «ОРЕНДНА ПЛАТА» договору в частині зменшення процентної ставки, яка застосовується для її обчислення, до 4 % відсотків від нормативної грошової оцінки за земельну ділянку за 1 рік. В обґрунтування позовних вимог зазначав, що 21 серпня 2012 року між ним та Радомишльською районною державною адміністрацією Житомирської області було укладено договір оренди земельної ділянки, яка розташована за межами населених пунктів Забілоцької сільської ради Радомишльського району Житомирської області. У звязку із змінами у законодавстві України стосовно розмежування земель державної та комунальної власності, у 2015 році орендодавця за Договором було змінено. Відповідно до предмету Договору, земельна ділянка була надана для ведення фермерського господарства і 19 вересня 2012 року позивачем було зареєстровано фермерське господарство «ГРАСС АВЕНЮ». Договором визначено максимальну орендну плату в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки за земельну ділянку за один рік. Водночас з багатьма іншими субєктами господарювання укладені рівнозначні угоди щодо оренди земельної ділянки, але із значно меншим розміром орендної плати 4 % від нормативної грошової оцінки за земельну ділянку за один рік. Вважає, що нерівнозначність угод в частині розміру орендної плати призводить до значного зниження конкурентоспроможності ФГ «ГРАСС АВЕНЮ» та є прямим порушенням чинного антимонопольного законодавства України, а саме ст. 6 Закону України «Про захист економічної конкуренції».

Рішенням Корольовського районного суду м. Житомира від 03 серпня 2016 року позов задоволено.

Зобовязано Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області внести відповідні зміни до договору оренди земельної ділянки від 21 серпня 2012 року, що був укладений між Радомишльською районною державною адміністрацією Житомирської області та ОСОБА_1, а саме змінити орендодавця за договором з Радомишльської районної державної адміністрації Житомирської області на Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області.

Зобовязано Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області зменшити розмір орендної плати за договором оренди земельної ділянки від 21 серпня 2012 року, що був укладений між Радомишльською районною державною адміністрацією Житомирської області та ОСОБА_1, до 4-х відсотків від нормативної грошової оцінки за земельну ділянку за один рік.

У поданій апеляційній скарзі Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області, посилаючись на невідповідність рішення суду першої інстанції нормам матеріального права, просить його скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог. Вважає, що умови Договору відповідають нормам Цивільного Кодексу України та Закону України «Про оренду землі», а тому не вбачає підстав для зменшення орендної плати, встановленої у договорі оренди земельної ділянки, яка надходить до державного бюджету.

В суді апеляційної інстанції представник Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області ОСОБА_2 підтримав апеляційну скаргу та наполягав на її задоволенні.

Представник позивача ОСОБА_3 заперечувала проти доводів апеляційної скарги з підстав, викладених у позовній заяві.

ОСОБА_1 та представник Радомишльської районної державної адміністрації до апеляційного суду не з»явились, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Розглянувши справу в межах, визначених ст.303 ЦПК України, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з таких підстав.

Задовольняючи позов та зменшуючи розмір орендної плати з 12% до 4% від нормативної грошової оцінки за земельну ділянку за один рік, суд першої інстанції вважав, що нерівнозначність угод, укладених з іншими субєктами господарювання в частині розміру орендної плати призводить до значного зниження конкурентоспроможності фермерського господарства та є прямим порушенням чинного антимонопольного законодавства України, а у звязку із змінами у чинному законодавстві України стосовно розмежування земель державної і комунальної власності, є підстави для зміни орендодавця у Договорі оренди земельної ділянки від 21.08.2012року.

З такими висновками суду першої інстанції колегія суддів не погоджується з огляду на таке.

Відповідно до положень ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобовязується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (ч.2 ст.792 ЦК).

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ч.1 ст.93 ЗК України). Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом (ч.9 ст.93 ЗК України).

Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом 21 серпня 2012 року між громадянином ОСОБА_1 та Радомишльською районною державною адміністрацією Житомирської області укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 154,3459га, яка розташована за межами населених пунктів Забілоцької сільської ради Радомишльського району Житомирської області /а.с.4-5/.

Пунктом 4.1 Договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в таких розмірах: 12% від нормативної грошової оцінки за земельну ділянку за один рік, що в сумі складає 66 177,67грн. за один рік. Відповідно місячна орендна плата складає 5 514,81грн./а.с.4/.

Відповідно до п.4.5 Договору розмір орендної плати переглядається за згодою сторін.

Підстави зміни розміру орендної плати визначені пунктом 4.6 Договору. До таких підстав віднесено: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у том числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; у разі зміни меж сільських рад; в інших випадках, передбачених законом.

Порядок зміни орендної плати встановлений статтею 23 Закону України «Про оренду землі» , яка передбачає, що орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

Відтак, ні договором, ні законом не передбачено такої підстави для зміни розміру орендної плати, встановленої відповідно до ст. 21 цього Закону, як зміна орендної плати за землю на підставі Закону України «Про захист економічної конкуренції».

Відповідно до ч. 1 ст.6 Закону України «Про захист економічної конкуренції» антиконкурентними узгодженими діями є узгоджені дії, які призвели чи можуть призвести до недопущення, усунення чи обмеження конкуренції.

Відповідно до ч.2 ст.6 цього Закону антиконкурентними узгодженими діями, зокрема, визнаються узгоджені дії, які стосуються застосування різних умов до рівнозначних угод з іншими субєктами господарювання, що ставить останніх у невигідне становище в конкуренції; суттєвого обмеження конкурентоспроможності інших субєктів господарювання на ринку без обєктивного виправданих на те причин.

Посилання позивача на те, що інші орендарі, з якими укладено договори оренди землі у Радомишльському районі пізніше, ніж з ним, сплачують орендну плату у розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки за земельну ділянку за один рік, та обмежують його конкурентоспроможність на ринку, оскільки він сплачує 12%, не можуть враховуватись, оскільки розміри земельних ділянок інших орендарів, наданих позивачем для порівняння, становлять від 5,5002га землі до 69,4352га /а.с.47/, а площа земельної ділянки, яка використовується позивачем, складає 154,3459га, а тому не може йтися про однакові умови ведення фермерських господарств та співмірність конкуренції на ринку.

Окрім того різні орендарі вирощують різні культури, які мають різну собівартість. В суді апеляційної інстанції сторони пояснили, що позивач вирощує ягідні культури, а всі інші фермери цього району вирощують зернові. Доказів того, що позивач несе збитки суду не надано.

Прохання Забілоцької сільської ради Радомишльського району про зменшення до 4% розміру орендної плати за користування земельною ділянкою для ведення ФГ ОСОБА_1, викладене в листі від 02.09.2015 року за №163 на адресу Радомишльської райдержадміністрації з посиланням на те, що ОСОБА_1 створено понад 20 робочих місць, забезпечено сільську раду автотранспортом, приймається участь у розвитку соціальної інфраструктури села та аналогічний лист голови райдержадміністрації на адресу начальника Головного Управління Держгеокадастру в Житомирській області /а.с.6,7/ не узгоджуються з правовими підставами для зменшення орендної плати, та навпаки свідчать про те, що територіальна громада позбавляє державу в законний спосіб отримувати доходи за оренду землі, обмежуючись можливістю отримання благодійної допомоги від орендарів.

ОСОБА_4 обласного територіального відділення Антимонопольного комітету України від 05.05.2016 року підтверджується, що Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області, яке є правонаступником Головного управління Дерджземагенства у Житомирській області, при укладенні договорів оренди земельних ділянок у період з серпня 2013 року по даний час не притягувалось до відповідальності за порушення законодавства про захист економічної конкуренції /а.с.48/.

Відповідно до положень ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом (ч.1, ч.2 ст.632 ЦК України).

Згідно зі ст. 30 ЗК України зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Проаналізувавши наведені норми законодавства, колегія суддів приходить до висновку, що договір оренди земельної ділянки від 21 серпня 2012 року було укладено за наявності волевиявлення позивача, сторони досягли згоди щодо істотної умови договору ціни, законних підстав для зміни узгодженого сторонами розміру орендної плати, якою позивач обґрунтовує свої позовні вимоги, немає, а тому висновки суду першої інстанції про задоволення позову в цій частині є безпідставними.

Також суд першої інстанції дійшов передчасного висновку про зміну орендодавця за договором оренди земельної ділянки від 21 серпня 2012 року, що був укладений між позивачем та Радомишльською райдержадміністрацією.

Так, відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» № 5245-VІ, який набрав чинності з 1 січня 2013 року внесено зміни до Земельного Кодексу України, частину 4 ст.122 якого викладено у такій редакції: Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб.

У звязку з набранням з 1 січня 2013 року законної сили вищевказаним Законом, землі державної та комунальної власності в Україні вважаються розмежованими, питання передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, зокрема, за межами населених пунктів перейшло від райдержадміністрацій до органів Держгеокадастру.

Зважаючи на те, що договір оренди земельної ділянки між позивачем та Радомишльською райдержадміністрацією було укладено до вказаних змін, а саме 21.08.2012 року, то орендодавця у договорі зазначено правильно.

Вимоги позивача змінити у договорі назву орендодавця повязані виключно із вимогами про зміну орендної плати.

Доказів того, що позивач звертався до відповідача по питанню зміни орендодавця і відповідач отримав таке звернення та відмовився вносити певні зміни, матеріали справи не містять. Також не надано доказів того як зазначення в договорі оренди земельної ділянки дійсного орендодавця на момент вчинення правочину порушує права позивача.

Спір між сторонами з цього приводу відсутній, а тому колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов передчасного висновку про задоволення позову в цій частині.

Окрім того судом першої інстанції при розгляді справи допущено порушення правил виключної підсудності, передбачених ст.114 ЦПК України.

З огляду на наведене рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Керуючись ст.ст. 209, 218, 303, 307, 309, 313, 314, 316, 317, 319, 324, 325 ЦПК України, колегія суддів

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області задовольнити.

Рішення Корольовського районного суду м. Житомира від 03 серпня 2016 року скасувати, ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області, третя особа - Радомишльська районна державна адміністрація Житомирської області, про приведення у відповідність до законодавства розміру орендної плати та зобовязання внести зміни до договору оренди відмовити.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржено в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий Судді