Єдиний унікальний номер 725/1271/16-ц
Номер провадження 2/725/275/16
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03.06.2016 року м. Чернівці

Першотравневий районний суд м. Чернівці в складі:

головуючого судді Галичанського О.І.

при секретарі Симик І.М. ,

за участю представника позивача,

представників відповідачів,

представника третьої особи Територіального управління державної судової адміністрації в Чернівецькій області ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства комерційний банк « ПриватБанк» , Приватного підприємства « Володимир - Буд», треті особи без самостійних вимог- Територіальне управління державної судової адміністрації в Чернівецькій області , приватний нотаріус Балацький Олег Олександрович, Чернівецька міська рада про визнання договору іпотеки недійсним ,-

ВСТАНОВИВ:

В березні 2016 року позивач звернувся до суду з вище вказаним позовом, в обґрунтування якого посилався на те, що між ТУ ДСА в Чернівецькій області та ПП «Володимир-Буд» 09.03.2006 року укладено договір №01-07/06 підряду на капітальне будівництво з метою реалізації комплексної програми організаційного забезпечення діяльності судів Чернівецької області та забезпечення суддів апеляційного суду та суддів м. Чернівці житлом.

Умовами вказаного договору передбачено, що ПП «Володимир-Буд», як генпідрядник, бере на себе зобов'язання здійснити роботи по будівництву житлового комплексу для суддів апеляційного суду та місцевих судів в терміни та порядку встановлених договором, а ТУ ДСА України в Чернівецькій області, як замовник, надає для потреб будівництва земельну ділянку площею 2,38 га, при цьому в якості оплати за виконання роботи ПП «Володимир-Буд» отримує у власність 87 % загальної площі закінченого та прийнятого в експлуатацію об'єкта будівництва, а замовник отримує у власність 8 %, решта 5 % вказаного будівництва переходить у власність Чернівецької міської ради.

У зв'язку з вище вказаним будівництвом, 22.07.2008 року між ним та ПП «Володимир-Буд» було укладено договір про дольову участь у будівництві, відповідно до умов якого ПП «Володимир-Буд», як підрядник, зобов'язувався виконати замовлення на будівництво двокімнатної квартири загальною орієнтовною площею 72 кв.м. на першому поверсі в двоповерховому житловому будинку АДРЕСА_1.

Крім того, умовами зазначеного договору про дольову участь у будівництві передбачено, що замовник фінансує будівельні роботи поетапно з авансовим платежем, а остаточний розрахунок проводиться у строк не пізніше 01.04.2011 року, ціною одного квадратного метра площі замовленої квартири є сума еквівалентна 2525 грн., що на момент укладення договору становило 500 доларів США. На виконання умов зазначеного договору ним,22.07.2008 року, в касу підприємства було внесено 181 800 грн.

По завершені будівництва двоквартирного житлового будинку першої черги будівництва житлового комплексу для суддів апеляційного суду та місцевих судів міста Чернівці, він звернувся до підрядника з вимогою про передачу йому у власність замовленої квартири, проте листом від 10.11.2015 року відповідач відмовився виконати свою частину зобов'язання та передати квартиру.

З вказаного листа позивачу стало відомо, що 27.08.2008 року на підставі Правил Фонду Фінансування Будівництва об'єктів нерухомості, затверджених головою правління ПАТ КБ «ПриватБанк» №РШ8-2008-1 від 08.02.2008 року, відповідачами ПП «Володимир-Буд» та ПАТ КБ «ПриватБанк» було створено Фонд Фінансування будівництва об'єктів нерухомості, спорудження яких здійснює ПП «Володимир-Буд» виду А.

Крім того, 27.08.2008 року між відповідачами було укладено договір №3, за умовами якого сторони домовились про те, що об'єкт інвестування складає 87% від загальної площі будівництва, 13 % забудовник залишає у своїй власності, при умові передачі з них 5 % міськраді та 8 % ТУ ДСА України в Чернівецькій області згідно договору підряду від 09.03.2006 року №01-07/06.

З метою забезпечення виконання зобов'язань за вказаним договором, 27.08.2008 року між відповідачами було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Балацьким О.О. та зареєстрований в реєстрі №5175.

Предметом іпотеки відповідно до умов вказаного договору, виступає об'єкт незавершеного будівництва, житловий комплекс для суддів апеляційного та місцевих судів м. Чернівці: (І-черга), двоквартирний житловий будинок - 38 %, секція №1 - 19 %, секція №2 - 19 %, секція №3 - 19 %. Середній відсоток готовності незавершеного будівництва житлового комплексу (І черга) становить 24 %.

Вважає, що вказаний договір іпотеки слід визнати недійсним, оскільки відповідно до укладеного договору 01-07/06 підряду на капітальне будівництво від 09.03.2006 року предмет іпотеки належить відповідачу на праві спільної часткової власності разом з іншими співвласниками, а саме ТУ ДСА України в Чернівецькій області та Чернівецькою міською радою, а також згідно договору про дольову участь у будівництві від 22.07.2008 року він набув у власність майнові права на квартиру у вказаному вище об'єкті будівництва, який переданий в іпотеку, а тому відповідно до вимог ч. 2 ст. 6 Закону України «Про іпотеку», іпотекодавець повинен був отримати нотаріально посвідчену згоду всіх співвласників на передачу майна в іпотеку, проте ПП «Володимр-Буд» є власником лише 87% предмета іпотеки та при укладені оскаржуваного договору та передачі об'єкта незавершеного будівництва разом з усіма його приналежностями в іпотеку банку, ним не було отримано нотаріально посвідченої згоди всіх співвласників вказаного майна, при цьому частка ПП «Володимир-Буд» у спільному майні виділеною в натурі не була.

Крім того, вказував на те, що на момент укладення спірного договору, будівництво зазначеного об'єкту нерухомості не було завершеним, а нормами чинного на той час законодавства не передбачалось передачі в іпотеку майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва.

На підставі вище викладеного, посилаючись на норми матеріального права, просив договір іпотеки, укладений 27.08.2008 року, між ПП «Володимир-Буд» та ПАТ «ПриватБанк», посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Балацьким О.О. згідно реєстру №5175, про передачу в іпотеку об'єкту незавершеного будівництва житлового будинку АДРЕСА_1 визнати недійсним.

В судове засідання позивач не з'явився, причини своєї неявки суду не повідомив, в його інтересах діяв представник, який позовні вимоги підтримав, надав суду пояснення аналогічні змісту позовної заяви та просив позов задовольнити.

Представник відповідача ПАТ КБ «ПриватБанк» в судовому засіданні заперечувала проти задоволення позову, вказувала на те, що на момент укладення оспорюваного правочину предмет іпотеки належав на праві власності іпотекодавцю та законом передбачено можливість укладати договори іпотеки щодо майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено. Крім того, предметом іпотеки також може виступати майно, яке стане власністю іпотекодавця в майбутньому, а тому вважає, що позов безпідставний та задоволенню не підлягає.

Представник відповідача ПП «Володимир Буд» в судовому засіданні позовні вимоги визнав, не заперечував проти задоволення позову та пояснив, що на момент укладення оспорюваного договору дійсно були порушенні права позивача та інших осіб на об'єкт незавершеного будівництва, переданий ПП «Володимир Буд» в іпотеку ПАТ КБ «Приватбанк».

Представник третьої особи ТУ ДСА України в Чернівецькій області просила задовольнити позов, оскільки на момент укладення спірного правочину не було отримано нотаріальної згоди усіх співвласників предмета іпотеки.

Представник Чернівецької міської ради та приватний нотаріус Балацький О.О. в судове засідання не з'явились, хоча належним чином повідомлялись про час та місце судового розгляду справи, про причини своєї неявки суд не повідомили.

Суд, заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, дослідивши письмові докази по справі, приходить до висновку, що позов обґрунтований та підлягає задовленню, виходячи з наступного.

Частинами 1-3 ст. 212 ЦПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жоден доказ не має для суду наперед встановленого значення. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.

Відповідно до ст. 57 ЦПК України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Ці дані встановлюються на підставі пояснень сторін, третіх осіб, їхніх представників, допитаних як свідків, показань свідків, письмових доказів, речових доказів, зокрема звуко- і відеозаписів, висновків експертів.

Згідно ст.ст. 10, 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень окрім випадків, встановлених ст.61 цього Кодексу. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених ЦПК України.

Відповідно до ч.1, 2 п.1 ст.11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, тощо. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Так, судом встановлено, що 27.08.2008 між ПАТ КБ «ПриватБанк» та ПП «Володимир Буд» укладено договір іпотеки відповідно до якого з метою забезпечення виконання зобов'язань іпотекодавця за договором №3 від 27.08.2008 року, ПП «Володимир Буд» передало в іпотеку банку об'єкт незавершеного будівництва, житловий комплекс для суддів апеляційного суду та місцевих судів міста: (І черга) з усіма його приналежностями, відсоток готовності якого - 24 % за адресою АДРЕСА_1 (а/с 16-22).

У відповідності до вимог ч. 2, 3 ст. 583 ЦК України, заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. Застава права на чужу річ здійснюється за згодою власника цієї речі, якщо для відчуження цього права відповідно до договору або закону потрібна згода власника.

Як вбачається з правової позиції сформованої Верховним судом України у постанові від 15.05.2013 року №6-36цс13, майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Відповідно до вимог ст.58 Конституції України та ст.5 ЦК України передбачено, що акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії в часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.

За загальним правилом про дію нормативно-правового акту в часі до кожної події, факту чи відносин застосовується той нормативно-правовий акт, який був чинним на момент, коли вказана подія, факт чи відносини мали місце, а не на момент пред'явлення позову.

Згідно ст. 1,5 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору, предметом іпотеки могли бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору. Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Як вбачається з копії нотаріальної справи, наданої приватним нотаріусом Балацьким О.О., який посвідчував спірний договір, при укладені вказаного правочину, з метою підтвердження права власності іпотекодавця на предмет іпотеки, ПП «Володимир Буд» було надано витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно, згідно якого об'єкт незавершеного будівництва, житловий комплекс для суддів апеляційного суду та місцевих судів міста: (І черга) з усіма його приналежностями, відсоток готовності якого - 24 % за адресою АДРЕСА_1 належить на праві приватної власності ПП «Володимир Буд», частка якого становить 1/1.

Частиною третьої ст. 331 ЦК України передбачено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

Разом з тим, судом встановлено, що у відповідності до укладеного між ТУ ДСА в Чернівецькій області та ПП «Володимир-Буд» 09.03.2006 року договору №01-07/06 підряду на капітальне будівництво, ТУ ДСА в Чернівецькій області було надано ПП «Володимир Буд» земельну ділянку в АДРЕСА_1, яка належить Чернівецькій міській раді, проте перебуває у користуванні ТУ ДСА, з метою реалізації комплексної програми організаційного забезпечення діяльності судів Чернівецької області та забезпечення суддів апеляційного суду та суддів м. Чернівці житлом та будівництва житлового комплексу.

Пунктами 2.2, 2.3, 2.4 вказаного договору передбачено, що в якості оплати за виконання роботи ПП «Володимир-Буд» отримує у власність 87 % загальної площі закінченого та прийнятого в експлуатацію об'єкта будівництва, а замовник отримує у власність 8 %. Решта 5 % вказаного будівництва переходить у власність Чернівецької міської ради.

Таким чином, майнові права на об'єкт нерухомості, який будується ПП «Володимир Буд» на наданій ТУ ДСА України в Чернівецькій області земельній ділянці належать на праві спільної часткової власності Чернівецькій міській раді, ТУ ДСА України в Чернівецькій області та ПП «Володимир Буд». Доказів того, що частки співвласників виділені матеріали справи не містять.

Отже, іпотека за оспорюваним договором поширювалась на частину об'єкта нерухомості, яка в натурі виділеною ПП «Володимир Буд» не була.

У відповідності до вимог ч. 2 ст. 6 Закону України «Про іпотеку», в редакції, чинній на момент укладення спірного договору, майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Як було встановлено в судовому засіданні на підставі наданих приватним нотаріусом Балацьким О.О. копії нотаріальної справи та пояснень представника ТУ ДСА України в Чернівецькій області, інші співвласники майнових прав на об'єкт незвершеного будівництва по АДРЕСА_1 своєї згоди на укладення спірного договору іпотеки не надавали.

У відповідності до вимог ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується

нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам,

або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.

Таким чином, суд приходить до висновку, що при укладенні спірного договору іпотеки, вимоги чинного на той момент закону дотриманими не були, оскільки матеріали справи не містять доказів того, що частки співвласників майнових прав у вказаному вище незавершеному будівництві були виділеними та ПП «Володимир Буд» в майбутньому буде належати 87 % вказаного будівництва, до складу яких буде входити саме житловий комплекс для суддів апеляційного суду та місцевих судів міста: (І черга) з усіма його приналежностями, відсоток готовності якого - 24 % за адресою АДРЕСА_1, який переданий в іпотеку, а також згоди Чернівецької міської ради та ТУ ДСА України в Чернівецькій області на укладення такого договору отримано не було.

Відповідно до ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Також судом встановлено, 22.07.2008 року між позивачем та ПП «Володимир-Буд» було укладено договір про дольову участь у будівництві, відповідно до умов якого ПП «Володимир-Буд», як підрядник, зобов'язувався виконати замовлення на будівництво двокімнатної квартири загальною орієнтовною площею 72 кв.м. на першому поверсі в двоповерховому житловому будинку АДРЕСА_1 (а/с 13).

Відповідно до ст. 4 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України.

Зі змісту ст.ст. 55,124 Конституції України та ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод вбачається, що кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом.

Згідно ч. 2 ст. 16, ст. 215 ЦК України одним із способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням вимог, установлених частинами першою-третьою, п'ятою, шостою статті 203 цього Кодексу.

Отже, за наслідками розгляду даної справи, судом встановлено, що майнові права на об'єкт незавершеного будівництва (І черга) по АДРЕСА_1 та на відповідну квартиру у вказаному будівництві, яку відповідно до договору про дольову участь у будівництві від 22.07.2008 року замовив позивач та зобов'язувався оплатити, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку», в редакції чинній на момент укладення спірного правочину, не могли бути предметом іпотеки. Підрядник ПП «Володимир Буд» неправомірно передав в іпотеку ПАТ КБ «ПриватБанк» зазначені майнові права, не отримавши згоду співвласників та позивача як замовника квартири, а тому договір іпотеки від 27.08.2008 року слід визнати недійсним в силу ст.ст. 203, 215 ЦК України, як такий, що укладений з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку».

Наведені висновки суду також узгоджуються з правовими позиціями, сформованими Верховним Судом України у постановах №6-36цс13 від 15.05.2013 року та №6-168цс12 від 30.01.2013 року.

На підставі вище викладеного та керуючись ст.ст. 1,5 Закону України «Про іпотеку», ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», ст.ст. 11, 15, 16, 203, 215, 583 ЦК України, ст.ст. 3, 10, 11, 57- 64, 212-215, 218 ЦПК України, -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити.

Договір іпотеки, укладений 27 серпня 2008 року між Приватним підприємством « Володимир - Буд» та ПАТ КБ « Приватбанк», посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Балацьким О.О., згідно реєстру № 5175, про передачу в іпотеку об»єкту незавершеного будівництва житлового будинку АДРЕСА_1 - визнати недійсним.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до апеляційного суду Чернівецької області через Першотравневий районний суд м. Чернівці протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії рішення.

Суддя Першотравневого

районного суду м.Чернівці О. І. Галичанський