Провадження № 2/750/410/16
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

02 червня 2016 року м.Чернігів

Деснянський районний суд міста Чернігова в складі:

головуючого судді Супруна О.П.

за участю секретарів Носенко М.Ю., Суспо Л.Ю.,

представників ТОВ «ОСОБА_1 Груп» ОСОБА_2, ОСОБА_3, представника ОСОБА_4 ОСОБА_5, представника ОСОБА_6 ОСОБА_7,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_1 Груп" до ОСОБА_4, ОСОБА_6 про переведення прав і обовязків покупця за договором, зміну рішення, визнання права власності, третя особа приватний нотаріус Чернігівського міського нотаріального округу ОСОБА_8, та за позовом ОСОБА_4 до товариства з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_1 Груп» про стягнення боргу,

в с т а н о в и в :

04 грудня 2015 року позивач звернувся до суду з позовною заявою до відповідачів, в якій, уточнивши позов вимоги, просить:

-визнати за ТОВ «ОСОБА_1 Груп» переважне право перед іншими особами на придбання у власність частини нежитлових приміщень в будівлі під літерою «А-2» (ліве крило на першому поверсі), загальною площею 154,0 кв.м, які розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Кільцева, буд. 3;

- перевести на ТОВ «ОСОБА_1 Груп» права та обовязки покупця за договором купівлі-продажу № 1931 від 30.06.2015, укладеним між ОСОБА_4 та ОСОБА_6 та посвідченим приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу ОСОБА_8, предметом якого є частина нежитлових приміщень в будівлі під літерою «А-2» (ліве крило на першому поверсі), загальною площею 154,0 кв.м, які розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Кільцева, буд. 3;

- змінити рішення приватного нотаріуса Чернігівського міського нотаріального округу ОСОБА_8 щодо державної реєстрації права власності за ОСОБА_6 на адмінбудівлю, що знаходиться за адресою: м. Чернігів, вул. Кільцева, буд. 3, загальною площею 972,4 кв.м, шляхом внесення державним реєстратором відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно реєстраційною служби Чернігівського міського управління юстиції запису про скасування державної реєстрації права власності за ОСОБА_6 на нежитлові приміщення в будівлі під літерою «А-2» (ліве крило на першому поверсі), загальною площею 154,0 кв.м, які розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Кільцева, буд. 3;

- стягнути з ТОВ «ОСОБА_1 Груп» на користь ОСОБА_4 суму вартості вказаної частини нежитлових приміщень в розмірі 174 057,00 грн.;

- визнати за ТОВ «ОСОБА_1 Груп» право власності на 1/5 частину нежитлових приміщень в будівлі під літерою «А-2» (ліве крило на першому поверсі), загальною площею 154,0 кв.м, які розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Кільцева, буд. 3.

28.12.2015 ОСОБА_4 звернулася до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_1 Груп», в якому просить стягнути з відповідача 947,36 грн. інфляційних втрат та 46,77 грн. 3% річних, мотивуючи це неналежним виконанням умов договору оренди.

Ухвалою суду від 26.01.2016 позов товариства з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_1 Груп» до ОСОБА_4, ОСОБА_6 про переведення прав і обовязків покупця за договором, визнання права власності обєднаний в одне провадження з позовом ОСОБА_4 до товариства з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_1 Груп» про стягнення боргу.

У судовому засіданні представник ТОВ «ОСОБА_1 Груп» підтримав позов та просив його задовольнити, у задоволенні позову ОСОБА_4 просив відмовити.

Представники відповідачів позов ТОВ «ОСОБА_1 Груп» не визнали, посилаючись на неналежне виконання товариством своїх зобовязань за договором оренди. Також представник ОСОБА_4 просив її позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

Третя особа та його представник до суду не зявилися, про час і місце розгляду справи оповіщені, причин неявки суду не повідомили.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступних висновків.

У судовому засіданні встановлено, що27 січня 2015 року між ФОП ОСОБА_4 та ТОВ «ОСОБА_1 Груп» був укладений договір оренди частини нежитлового приміщення, відповідно до умов якого орендодавець зобовязується передати орендарю в тимчасове платне користування частину нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Чернігів, вул. Кільцева, будівля № 3, поверх 1-й, ліве крило для розміщення офісу ТОВ «ОСОБА_1 Груп», а орендар зобовязується оплачувати своєчасно орендодавцю плату за користування за встановленою орендодавцем ціною. Обєкт оренди являє собою приміщення загальною площею 150,0 кв.м, позначеного на технічному плані Літера А-2 (ліве крило). Строк оренди встановлюється з 27 січня 2015 року по 31 січня 2016 року (а.с. 10-11).

Листом № 82 від 03.07.2015 ОСОБА_4 повідомила ТОВ «ОСОБА_1 Груп» про те, що в звязку зі зміною власника адмінбудівлі по вул. Кільцева, 3, просить вважати договір оренди № б/н від 27.01.2015 розірваним та пропонує укласти договір оренди на тих же умовах з новим власником (а.с. 12).

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень, право власності на адмінбудівлю за адресою: м. Чернігів, вул. Кільцева, буд. 3, загальною площею 972,4 кв.м, належить ОСОБА_6 на підставі договору купівлі-продажу від 30.06.2015, посвідченого приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу ОСОБА_8 (а.с. 9).

Позивач вважає, що мав переважне право перед іншими особами на придбання у власність частини нежитлових приміщень в будівлі під літерою «А-2 (ліве крило на першому поверсі, загальною площею 154,0 кв.м, що розташовані в будинку № 3 по вул. Кільцевій в м. Чернігові, у звязку з чим звернувся до суду за захистом свого права шляхом переведення на нього прав та обовязків покупця вказаної частини приміщення.

Згідно зі ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та Закону України № 475/97-ВР від 17.07.1997 «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 р, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції» закріплено принцип непорушності права приватної власності, який означає право особи на безперешкодне користування своїм майном та закріплює право власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном на власний розсуд, учиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 317, ч. ч. 1 ст. 319 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном на власний розсуд.

Разом з тим, частиною 2 ст. 319 ЦК України передбачена можливість встановлення законом обмежень дій власника щодо свого майна.

Так, відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

За правилом ч. 2 ст. 614 ЦК України відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.

Аналіз вказаних правових норм дає підстави для висновку, що на власника переданого за договором найму майназаконом покладений обовязок доведення відсутності своєї вини у разі його продажу іншій особі без повідомлення наймача, за умови, що у останнього існує переважне право придбання перед іншими особами на її придбання.

За змістом положень ст. ст. 656, 657 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому, в тому числі і нерухоме майно.

Згідно з ч. 1 ст. 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Порядок проведення поділу, виділу та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна встановлений Інструкцію щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна, затвердженою наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України № 55 від 18.06.2007, відповідно до п. 2.2 якої поділ на самостійні об'єкти нерухомого майна провадитьсявідповідно до законодавства з наданням кожному об'єкту поштової адреси.

Частиною 1 ст. 364 ЦК України право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності, надається виключно співвласнику цього майна.

Таким чином, задоволення вимог ТОВ «ОСОБА_1 Груп» про визнання за ним переважного права на придбання частини приміщення, переведенняправ і обовязків покупця, визнання за ним права власності лише на частину нежитлового приміщення в будівлі (ліве крило на першому поверсі), яка не виділена у встановленому законом порядку, призведе до порушення передбаченого ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод фундаментального права ОСОБА_4 як власника майна на мирне ним володіннята фактичного виділу частки з майна без відповідної на те волі власника.

Крім того, оскільки обєктом договору оренди частини нежитлового приміщення від 27.01.2015 є приміщення загальною площею 150,0 кв.м, позивач не вправі вимагати переведення прав та обовязків покупця, визнання права власності на більший за розміром обєкт площею 154,0 кв.м.

Згідно з ч. 1 ст.3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Враховуючи те, що предметом договору оренди частини нежитлового приміщення від 27.01.2015 є тимчасове платне користування частиною нежитлового приміщення за адресою: м. Чернігів, вул. Кільцева, 3, загальною площею 150,0 кв.м, укладення між ОСОБА_4 та ОСОБА_6 договору купівлі-продажу адміністративної будівлі, загальною площею 972,4 кв.м, як цілісного майнового комплексу, не порушує переважне право ТОВ «ОСОБА_1 Груп» як наймача лише 1/5 його частини на її придбання. Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

З огляду на викладені обставини справи, правові норми та досліджені докази, суд дійшов висновку про відсутність у ТОВ «ОСОБА_1 ЛайнГруп» переважного права перед іншими особами на придбання частини нежитлового приміщення в будівлі під літерою А-2 (ліве крило на першому поверсі), загальною площею 154 кв.м, що розташоване за адресою: м. Чернігів, вул. Кільцева, 3, а отже і обовязку ОСОБА_4 повідомляти позивача як наймача спірного нерухомого майна про намір його продажу.

За таких обставин, у задоволенні позову ТОВ «ОСОБА_1 Груп» належить відмовити у повному обсязі.

Щодо позовних вимог ОСОБА_4 до ТОВ «ОСОБА_1 Груп» про стягнення пені суд виходить з наступного.

Відповідно до ст. 610, п. 3 ч. 1 ст. 611 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Одним із правових наслідків порушення зобов'язання є сплата неустойки.

Згідно з ч. 1, 3 ст. 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.

За змістом ч. 1 ст. 550 ЦК України право на неустойку виникає незалежно від наявності у кредитора збитків, завданих невиконанням або неналежним виконанням зобов'язання.

Відповідно до п. 3.1 договору оренди частини нежитлового приміщення від 27.01.2015 за орендоване приміщення орендар сплачує орендну плату у розмірі 5 250 грн. Орендна плата, встановлена по даному договору, включає плату за користування приміщенням, електроенергією, водопостачанням, опаленням, каналізацією та плату за користування земельною ділянкою, на якій воно знаходиться, а також яка прилягає до приміщення і необхідна для досягнення мети оренди.

Пунктом 3.2 цього договору передбачено, що орендна плата вноситься один раз на місяць на підставі виставлених орендодавцем рахунку та акта виконаних робіт, шляхом перерахування грошових коштів на розрахунковий рахунок орендодавця не пізніше 10 числа поточного місяця.

У випадку порушення орендодавцем зобовязань за даним договором, якщо це призвело до виникнення збитків відповідної сторони, винна сторона відшкодовує іншій стороні заподіяні збитки в повному обсязі, а у випадку встановлення цим договором пені (штрафу) за те інше порушення умов договору збитки відшкодовуються з урахуванням сплаченої пені (штрафу) (п. 6.1 договору).

Відповідно до п. 6.2 договору стягнення заборгованості по орендній платі провадиться провадиться у встановленому законом порядку з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діє в період порушення строків оплати, від суми заборгованості, за кожний день прострочення.

Згідно ч. ч. 1, 3 ст. 613 ЦК України кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, або не вчинив дій, що встановлені договором, актами цивільного законодавства чи випливають із суті зобов'язання або звичаїв ділового обороту, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов'язку. Якщо кредитор не вчинив дії, до вчинення яких боржник не міг виконати свій обов'язок, виконання зобов'язання може бути відстрочене на час прострочення кредитора.

Зі змісту п. 3.2 договору оренди убачається, що сплаті орендарем орендної плати не пізніше 10 числа поточного місяця передує складання сторонами договору акта виконаних робіт та виставлення орендодавцем рахунку.

З матеріалі справи убачається, що акти прийому передачі виконаних робіт складалися сторонами договору оренди у спірний період 28 лютого, 27 березня, 28 квітня, 26 травня та 26 червня 2015 року, тобто після 10 числа поточного місяця, що унеможливлювало виконання орендарем свого обовязку своєчасно сплачувати орендну плату.

Крім того, судом у ході судового розгляду судом встановленота визнавалось сторонами, що ОСОБА_4 не виконувала умову договору щодо виставлення орендареві рахунків.

При цьому, 30.06.2015 сторонами договору оренди проведено звірку взаємних розрахунків, за результатами якої складений акт від 30.06.2016 (а.с. 124). Після звірки ТОВ «ОСОБА_1 Груп» у повному обсязі розрахувалось з ОСОБА_4 за договором, проти чого не заперечував її представник.

За таких обставин, суд не знаходить підстав для задоволення вимог позивача про стягнення заборгованості.

Керуючись ст. ст. 10, 11, 60, 88, 208, 209, 212 - 215, 218, 292, 294 ЦПК України, суд

в и р і ш и в :

У задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_1 Груп" до ОСОБА_4, ОСОБА_6 про переведення прав і обовязків покупця за договором, зміну рішення, визнання права власності відмовити.

У задоволенні позову ОСОБА_4 до товариства з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_1 Груп» про стягнення боргу відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене до Апеляційного суду Чернігівської області шляхом подачі через Деснянський районний суд м. Чернігова апеляційної скарги протягом десяти днів з дня його проголошення.

Суддя О.П. Супрун