Справа № 361/8445/15-ц
Провадження № 2/361/569/16
З А О Ч Н Е Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
04 квітня 2016 року Броварський міськрайонний суд Київської області в складі:
головуючої судді Маценко Н. П.
при секретарі Телепі Т. А.
розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду м. Бровари цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Броварський заводобудівельний комбінат» до ОСОБА_1 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири, додаткової угоди до попереднього договору купівлі-продажу квартири
У грудні 2015 року ТОВ «Броварський ЗБК» звернулося до суду із даним позовом, в якому просить розірвати укладений між ним та ОСОБА_1 попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири від 22.02.2008 року та додаткову угоду від 21.04.2009 року до попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири від 22.02.208 року.
В обґрунтування своїх позовних вимог позивачем зазначено, що 22.02.2008 року між сторонами укладений попередній договір та додаткова угода від 21.04.2009 року до попереднього договору від 22.02.2008 року, за умовами яких сторони зобовязалися укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 протягом 14 календарних днів після прийняття до експлуатації багатоквартирного житлового будинку, в якому знаходиться квартира.
В подальшому, за результатами обмірів БТІ номер квартири змінено з 92 на 39.
Відповідно до п. 2.1 додаткової угоди до попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири від 22.02.2008 року сторони дійшли згоди щодо продажу квартири в майбутньому за ціною 489855 грн.
На виконання своїх зобовязань відповідачем частково сплачено суму вартості квартири у розмірі 104 000 грн.
Будівництво будинку № 11-Г по вул. Черняховського в м. Бровари закінчено 16.02.2010 року.
Позивачем належним чином виконані взяті зобов'язання, отримано сертифікат відповідності на збудований житловий будинок № 11-Г, правовстановлюючий документ на квартиру № 39 та інші документи, необхідні для подальшого укладення основного договору купівлі-продажу вказаного житла та передачі квартири у власність відповідача.
Натомість, відповідачем, після прийняття в експлуатацію будинку протягом майже 6 років не було вчинено жодних дій, направлених на реальне виконання взятих на себе зобов'язань щодо укладення договору купівлі-продажу квартири та сплаті вартості житла, що є істотним порушенням умов попереднього договору від 22.02.2008 року та додаткової угоди до попереднього договору від 21.04.2009 року та є підставою, на думку позивача, для їх розірвання в судовому порядку.
У судове засідання представник ТОВ «Броварський ЗБК» ОСОБА_2 не зявився, подав заяву про розгляд даної справи за відсутності представника позивача, позовні вимоги підтримує повністю.
Відповідач ОСОБА_1 у судове засідання повторно не зявився, про причини неявки суд не повідомив, заяв про розгляд справи у відсутність відповідача до суду не направив, про день і час розгляду даної справи повідомлявся у порядку ч. 9 ст. 74 ЦПК України через оголошення у газеті загальнодержавної сфери розповсюдження «Урядовий курєр» № 41 (5661) від 02.03.2016 року.
Враховуючи, що в матеріалах справи достатньо даних про права та взаємовідносини сторін, суд вважає можливим розглянути спір за відсутністю відповідача відповідно ст. ст. 224-227 ЦПК України та на підставі матеріалів ухвалити заочне рішення.
Відповідно до ч. 2 ст. 197 ЦПК України у разі неявки в судове засідання всіх осіб, які беруть участь у справі, чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності осіб, які беруть участь у справі, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
Дослідивши письмові матеріали справи, суд встановив такі факти та відповідні їм правовідносини.
З матеріалів справи вбачається, що 22.02.2008 року між ТОВ «Броварський ЗБК» та ОСОБА_1 укладений попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого сторони зобовязалися в строк до 01.09.2009 року укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу трьохкімнатної квартири, загальною орієнтовною площею 120 кв. м., на 8 (восьмому) поверсі блок-секції Г, що знаходиться в багатоповерховому житловому будинку, розташованому по вул. Чубинського в м. Бровари Київської області.
Згідно п. п. 2.1, 2.2. попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири від 22.02.2008 року сторони погодили вартість 1 кв. м. квартири у розмірі 3842 грн, загальну орієнтовну вартість квартири у розмірі 461040 грн.
Згідно довідки позивача від 22.10.2015 року за вих. № 342 на виконання своїх зобов'язань за попереднім договором від 22.02.2008 року від відповідача протягом квітня-жовтня 2008 року в якості авансових платежів вартості квартири надійшли грошові кошти у розмірі 104000 грн.
В подальшому, 21.04.2009 року між ТОВ «Броварський ЗБК» та ОСОБА_1 укладена додаткова угода до попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири від 22.02.2008 року, згідно якого сторонами було викладено іншу редакцію договору, змінено обєкт (квартира), ціну та строки укладення основного договору.
Так, відповідно до додаткової угоди від 21.04.2009 до попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири від 22.02.2008 року сторони зобовязалися в майбутньому укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу трьохкімнатної квартири АДРЕСА_2, загальною площею 127,47 кв. м..
Згідно з пунктами 1.1., 6.1 додаткової угоди від 21.04.2009 року до попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири від 22.02.2008 року позивач та відповідач зобовязалися укласти та нотаріально посвідчити основний договір протягом 14 календарних днів після прийняття до експлуатації багатоквартирного житлового будинку, в якому знаходиться квартира.
Відповідно до п. 2.1 додаткової угоди від 21.04.2009 року до попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири від 22.02.2008 року сторони дійшли згоди щодо продажу в майбутньому квартири за ціною 489855 грн.
Пунктом 2.2 додаткової угоди від 21.04.2009 року до попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири від 22.02.2008 року передбачено, що ціну, вказану у п. 2.1. цього попереднього договору, покупець може сплатити продавцю 01.01.2010 року шляхом переказу грошових коштів на поточні рахунки продавця. Несплата покупцем ціни за квартиру, вказану у п. 2.1. цього попереднього договору, до 01.01.2010 року не є порушення зобов'язань з боку покупця, не тягне за собою жодних правових наслідків, а також не є підставою для невиконання продавцем жодного із взятих на себе зобов'язань.
Згідно п. 3.1.2 додаткової угоди від 21.04.2009 року до попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири від 22.02.2008 року позивач зобовязаний не вчиняти жодних дій, спрямованих на відчуження квартири або виникнення прав третіх осіб щодо квартири, як то: здача в найм, позичка, застава, обтяження тощо.
Пунктом 3.1.3 додаткової угоди від 21.04.2009 року до попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири від 22.02.2008 року передбачено зобов'язання позивача на момент укладення основного договору мати в розпорядженні наступні документи для відчуження квартири: правовстановлюючий документ, довідку-характеристику з Бюро технічної інвентаризації, витяг з Державного реєстру права власності на нерухоме майно.
Судом встановлено, що багатоквартирний житловий будинок по вул. Черняховського 11-Г м. Бровари Київської області закінчений будівництвом 16.02.2010 року, що підтверджується сертифікатом відповідності № 00000069, виданого Інспекцією ДАБК у Київській області від 24.02.2010 року. Згідно довідки позивача про зміни в нумерації квартир житлового будинку від 27.10.2015 року за вих. № 348 за результатами обмірів БТІ номер квартири 92 змінено на 39.
КП Броварської міської ради «Броварське бюро технічної інвентаризації» виготовлено технічний паспорт на квартиру № 39, згідно якого розмір житла становить 129,1 кв. м. Вищезазначена квартира належить позивачу на праві власності, що підтверджується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 25.03.2010 року, серії САВ № 693168, витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 25.03.2010 року № 25682763.
Таким чином, суд приходить до висновку про те, що позивачем належним чином виконані зобов'язання по попередньому договору, позивач має в розпорядженні всі необхідні документи для подальшого продажу відповідачу квартири № 39, ним не було вчинено будь-яких дій на порушення умов попереднього договору, спрямованих на відчуження квартири або виникнення прав третіх осіб щодо квартири, як то: здача в найм, позичка, застава, обтяження тощо.
Положеннями п. 4.1 додаткової угоди від 21.04.2009 року до попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири від 22.02.2008 року встановлено обовязок відповідача укласти з позивачем основний договір у термін та на умовах, встановлених цим договором.
З урахуванням положень п. 6.1. додаткової угоди від 21.04.2009 року до попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири від 22.02.2008 року основний договір мав бути укладений та нотаріально посвідчений протягом 14 календарних днів після прийняття до експлуатації багатоквартирного житлового будинку, в якому знаходиться квартира.
Статтею 509 ЦК України передбачено, що зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобовязана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обовязку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу.
Відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обовязки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обовязки. Підставами виникнення цивільних прав та обовязків, зокрема, є договори та інші правочини.
Статтею 629 ЦК України встановлено, що договір є обовязковим для виконання сторонами.
Згідно ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.
Статтею 525 ЦК України передбачено, що одностороння відмова від зобов'язання або одностороння змін його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобовязуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Згідно положень ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобов'язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.
Нормою, закріпленою в ч. 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
З обставин справи вбачається, що з моменту укладення додаткової угоди від 21.04.2009 року та закінчення будівництвом будинку (16.02.2010 року), в якому знаходиться спірне нерухоме майно, відповідачем в порушення п. п. 1.1., 4.1., 6.1 додаткової угоди від 21.04.2009 року до попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири від 22.02.2008 року не вчинено жодних дій на реальне виконання взятих на себе зобов'язань за попереднім договором та укладення основного договору.
Так, після закінчення будівництвом будинку № 11-Г по вул. Черняховського в м. Бровари Київської області у звязку зі збільшенням фактичної площі збудованої квартири в порівнянні з договірною, зміною економічної ситуації в країні позивач письмово звернувся до відповідача з пропозицією щодо перегляду вартості квартири та внесення змін до укладених правочинів. Зазначена обставина підтверджується листом від 14.04.2010 року за вих. № 90, повідомленням про вручення поштового відправлення № 74000614.
Проте зазначена пропозиція залишена відповідачем без відповіді.
Будь-яких доказів щодо надсилання позивачу пропозиції укладення основного договору купівлі-продажу відповідачем, сплати авансових внесків вартості квартири та інших даних, що підтверджували б наміри відповідача щодо придбання ним у позивача в майбутньому житла, суду не надано.
Згідно повідомлення Броварської місцевої прокуратури Київської області від 21.01.2016 року за вих. № 660вих-16 відомості щодо можливих протиправних дій з боку ОСОБА_1, за заявою ТОВ «Броварський ЗБК», за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ст. 356 КК України (самоправство), внесені до Єдиного реєстру досудових розслідувань.
Крім того, рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 21.04.2015 року у справі № 361/691/15-ц позов ТОВ «Броварський ЗБК» до ОСОБА_1 задоволено повністю, вирішено виселити ОСОБА_1 з квартири АДРЕСА_3.
Вищезазначене судове рішення вступило в законну силу 06.05.2015 року. Згідно положень ч. 3 ст. 61 ЦПК України обставини щодо незаконного вселення відповідачем в спірну квартиру, встановлені вищезазначеним судовим рішенням, мають преюдиційний характер та не підлягають доказуванню.
З огляду на викладене, суд вважає, що відповідачу було достовірно відомо про закінчення будівництвом будинку № 11-Г по вул. Черняховського у місті Бровари Київської області. Проте відповідач ухилився від укладення основного договору купівлі-продажу спірної квартири, внаслідок чого зазначений договір між сторонами укладений не був. При цьому, суд враховує, що невиконання відповідачем умов попереднього договору має тривалий у часі період понад 6 років з моменту введення в експлуатацію будинку, відповідачем вчиняються протиправні дії по відношенню до позивача, що полягають у самовільному, всупереч установленому законом порядку, незаконному вселенню до спірної квартири, яка є предметом попереднього договору, що свідчить про істотне порушенням відповідачем договірних зобовязань.
Позивач при укладанні попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу від 22.02.2008 року, додаткової угоди від 21.04.2009 року до вказаного договору розраховував на укладення правочину з відповідачем та отримання економічного ефекту внаслідок відчуження нерухомого майна. У звязку з грубим порушенням відповідачем п. п. 1.1., 4.1., 6.1 додаткової угоди від 21.04.2009 року до попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири від 22.02.2008 року, ухиленням відповідача від укладення основного договору позивач значною мірою був позбавлений того, на що розраховував при укладенні попереднього договору отримання доходу (прибутку) від продажу квартири за погодженою сторонами вартістю.
З огляду на викладене, суд дійшов до висновку про те, що порушення відповідачем договору є істотними, позовні вимоги обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
У порядку ст. 88 ЦПК України стягненню з відповідача на користь позивача підлягає судовий збір у розмірі 1218 грн.
Керуючись ст. ст. 10, 60, 88, 212-215, 224-228 ЦПК України, суд
Розірвати попередній договір про укладення договору купівлі продажу квартири від 22.02.2008 року, додаткову угоду від 21.04.2019 року до попереднього договору купівлі-продажу квартири від 22.02.2008 року, які укладені між товариством з обмеженою відповідальністю «Броварський заводобудівельний комбінат», код 33212226, та ОСОБА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1.
Стягнути із ОСОБА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1, на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Броварський заводобудівельний комбінат», код 33212226 судовий збір 1218 грн.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом десяти днів з дня отримання його копії.
Рішення може бути оскаржено позивачем в апеляційному порядку до апеляційного суду Київської області через Броварський міськрайонний суд Київської області.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення заочне рішення може бути оскаржене відповідачем в апеляційному порядку.

Суддя: Н. П. Маценко