Номер провадження: 22-ц/785/491/16
Головуючий у першій інстанції ОСОБА_1
Доповідач Громік Р. Д.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20.01.2016 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:

головуючого Громіка Р.Д.,

суддів Панасенкова В.О., Парапана В.Ф.,

при секретарі Томашевській К.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2014 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», про визнання майнових прав на об'єкт інвестування та визнання частково недійсним іпотечного договору

встановила:

ОСОБА_2 звернувся з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», про визнання майнових прав на об'єкт інвестування та визнання частково недійсним іпотечного договору. Позовні вимоги мотивовані наступними обставинами, а також фактами, які обґрунтовуються позовні вимоги.

Так, позивач посилається на те, що 17 березня 2005 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради укладений Контракт № 23-05 на будівництво житлового будинку № 27 з інженерними мережами в мкр. ІІІ-4-2 ж/м Котовського в м. Одеса, за умовами якого TOB «Альянс-Висотбуд» зобов'язується своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво односекційного 16-ти поверхового будинку № 27 з інженерними мережами в мкр. ІІІ-4-2 ж/м Котовського в м. Одесі, орієнтованою загальною площею квартир 7527,1 кв.м., здати у встановлені цим контрактом строки об'єкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації, а Управління капітального будівництва Одеської міської Ради (замовник) зобов'язується надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати об'єкт на баланс експлуатуючої організації.

22 жовтня 2009 року між ОСОБА_2 (Позивач) з однієї сторони та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» (Відповідач №1) з другої, був укладений Договір купівлі продажу майнових прав № 22/27 від 22 жовтня 2009 року.

Основною метою укладення цього Договору було фінансування позивачем ОСОБА_2 будівництва квартири, шляхом купівлі майнових прав на квартиру в обєкті будівництва, що надавало право Покупцю майнових прав після завершення будівництва отримати цю квартиру у приватну власність.

Відповідно до п. 2.1 даного Договору Продавець-ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Відповідач №1) продає, а Покупець ОСОБА_2 Iгор Oлександрович (Позивач) купує майнові права на 1-кімнатну квартиру № 33, загальною площею 44,15 м. кв., розташовану на 5-му поверсі за будівельною адресою: м. Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул. Висоцького, 27.

В п. 3.1.3 Договору купівлі продажу майнових прав № 22/27 від 22 жовтня 2009 року зазначено, що після закінчення будівництва Продавець ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Відповідач №1) зобовязаний передати Покупцю ОСОБА_2 Iгорю Oлександровичу (Позивач) квартиру, вказану в даному договорі.

Згідно п. 4.2 Договору купівлі продажу майнових прав № 22/27 від 22 жовтня 2009 року термін закінчення будівельно-монтажних робіт на обєкті будівництва, що знаходиться за адресою: м. Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, Висоцького, 27 та введення його в експлуатацію 1 квартал 2010 року.

П. 4.1 Договору купівлі продажу майнових прав № 22/27 від 22 жовтня 2009 року передбачає, що після повної оплати майнових прав Продавець ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Відповідач №1) підписує з Покупцями власником, ОСОБА_4 прийому-передачі майнових прав на 1-кімнатну квартиру № 33, загальною площею 44,15 м. кв., розташовану на 5-му поверсі за будівельною адресою: м. Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського,вул. Висоцького, 27.

Відповідно до п. 5.1 Договору купівлі продажу майнових прав № 22/27 від 22 Жовтня 2009 року вартість майнових прав на квартиру складає 242825,00 гривень.

Сплата вартості майнових прав на квартиру, визначену у п. 2.1. Договору купівлі продажу майнових прав № 22/27 від 22 жовтня 2009 року ОСОБА_2 (Позивач) підтверджується:

- Квитанцією до прибуткового касового ордеру від 22 жовтня 2009 року про оплату внеску в розмірі 242 825 (двісті сорок дві тисячі вісімсот двадцять пять) гривень 00 коп.

- ОСОБА_4 прийому-передачі майнових прав від 22 жовтня 2009 року на 1- кімнатну квартиру № 33, загальною площею 44,15 м. кв., розташовану на 5-му поверсі за будівельною адресою: м. Одеса, мкр. Ш-4-2 Котовського, вул. Висоцького 27.

Свої зобовязання ОСОБА_2 Iгор Oлександрович (Позивач) виконав в повному обсязі, сплативши Відповідачу №1 грошові кошти в сумі 242825,00 (двісті сорок дві тисячі вісімсот двадцять пять) гривень за купівлю майнових прав на квартиру в обєкті будівництва, що знаходиться за адресою м. Одеса, мкр. Ш-4-2 Котовського, вул. Висоцького,27, згідно Договору купівлі продажу майнових прав № 22/27 від 22 жовтня 2009 року.

Позивач стверджує, що до теперішнього часу Відповідач №1 свої зобовязання не виконав, порушив та не дотримався умов Договору укладеного з Позивачем, а саме:

п. 3.1.3 Договору купівлі продажу майнових прав № 22/27 від 22 жовтня 2009 року в якому зазначено, що після закінчення будівництва Продавець ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Відповідач №1) зобовязаний передати Покупцю ОСОБА_2 Iгорю Олександровичу (Позивач) квартиру, вказану в даному договорі.

п. 4.2 Договору купівлі продажу майнових прав № 22/27 від 22 жовтня 2009 року в якому вказано, що термін закінчення будівельно-монтажних робіт на обєкті будівництва, що знаходиться за адресою: м. Одеса, мкр. Ш-4-2 Котовського, вул. Висоцького, 27 та введення його в експлуатацію 1 квартал 2010 року, оскільки на момент подачі позову, будинок не добудований та в експлуатацію не введений, квартира в натурі Позивачу ОСОБА_2 не передана.

Позивач вживав заходи досудового врегулювання даного спору з TOB «Альянс-Висотбуд». Так, ГО «Захист прав інвесторів Альянсу» звертались неодноразово, а зокрема листом від 24.02.2010 року, до керівництва TOB «Альянс-Висотбуд» з проханням докласти зусиль к добудові спірного об'єкту, однак всі інвестори отримували одну відповідь (копія додається), зміст якої зводився до того, що добудувати немає можливості та продовжити строки погашення облігацій немає можливості, оскільки в Законі України «Про цінні папери та фондовий ринок» не прописана процедура продовження строків та буде прописана Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку.

Однак, згідно Відповіді № 12/02/13240 від 14.07.2011 року Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку, 04.02.2011 року TOB «Альянс-Висотбуд» та TOB «Альянс-Висотбуд» надали до Комісії документи на скасування реєстрації випуску облігацій. Відповідно до Звітів про погашення облігацій TOB «Альянс-Висотбуд» (серія А) та TOB «Альянс-Висотбуд» (серія А) у строки погашення з 18.11.2010 року по 25.11.2010 року товариствами не погашено жодної облігації у зв'язку з перенесенням строків введення в експлуатацію об'єктів будівництва, якими мало проводитись погашення цільових облігацій. Скасування реєстрації випуску облігацій та анулювання свідоцтв про реєстрацію випуску облігацій здійснюється Комісією згідно вимог п.п. 1,2 Глави 4 Розділу III Положення про порядок здійснення емісії облігацій підприємств та їх обігу, затвердженого Рішенням Комісії від 17 липня 2003 року №322, яким передбачено, що емітент подає до Комісії звіт про наслідки погашення облігацій (кожної серії) не пізніше 15 календарних днів після закінчення строку погашення випуску облігацій (серії), який вказаний у рішенні про розміщення облігацій, а у разі дострокового погашення облігацій (кожної серії) - не пізніше 15 календарних днів після закінчення дострокового погашення випуску облігацій (серії). Нормативно-правовими актами Комісії не передбачено можливість скасування реєстрації випуску облігацій у разі, якщо емітент не здійснив погашення фактично розмішених облігацій.

Таким чином, цією відповіддю підтверджується той факт, що Відповідачем №1 TOB «Альянс-Висотбуд» не виконано свої зобов'язання за Договором купівлі-продажу майнових прав.

При цьому, як встановлено ст. 599 ЦК України, зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

А тому Позивач змушений звернутись до суду з проханням визнати за ним майнові права на об'єкт інвестування - квартиру №33 в 16-ти поверховому житловому будинку № 27 за будівельною адресою: м. Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул. Висоцького, 27 згідно укладених умов Договорів купівлі продажу майнових прав, на підставі наступного:

Позивач вважає, що у зв'язку з тим, що в порядку господарського судочинства уже неодноразово відкривались провадження із майновими претензіями до TOB «Альянс-Висотбуд», є всі підстави вважати, що існує досить велика загроза того, що 16-ти поверховий житловий будинок за будівельною адресою: м. Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул. Висоцького, 27., для погашення заборгованості Відповідача №1 перейде у власність до ініціюючих кредиторів.

Тоді як, згідно рішення Одеської міської ради №3675-VI від 18 липня 2013 року «Про заходи щодо забезпечення подальшого будівництва жилого будинку за адресою: м. Одеса, мкр.Ш-4-2 ж/р Котовського, вул. Висоцького, 27, фінансування та завершення даного будівництва буде здійснювати ТОВ «ОЛМІ-РС», у зв'язку з чим, відповідач ТОВ «Альянс-Висотбуд» не матиме можливості виконати свої зобов'язання перед позивачем, що дає підстави позивачеві вважати про порушення його права як власника майнових прав.

Визнання же майнових прав за Позивачем захистить його права на отримання права власності на об'єкт інвестування, коли він буде добудований та зданий в експлуатацію.

Позовні вимоги про визнання частково недійсним іпотечного договору недійсним, позивач обґрунтовує наступними обставинами.

Позивачу стало відомо, що його майнові права на квартиру фактичного перебувають у іпотеці АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк» за договорами іпотеки, які були укладені з ТОВ «Альянс-Висотбуд».

Позивач вважає, що такі дії TOB «Альянс-Висотбуд», по-перше, суперечать ч. 2 ст. 8-1 Закону України «Про цінні папери та фондовий ринок», а також суперечать ч.1 ст. 6 Закону України «Про іпотеку», тобто TOB «Альянс-Висотбуд» повинен був отримати згоду власника земельної ділянки в особі Управління капітального будівництва ОМР.

По-друге, укладення такого Договору іпотеки майнових прав на об'єкт нерухомості суперечить чинній на момент його укладення статті 5 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору) указаний вичерпний перелік об'єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому законі були відсутні.

Отже, предметом правового регулювання Закону України від 19 червня 2003 року № 979-ІУ «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» є відносини, що виникають з приводу іпотечного боргу, який виникає після невиконання договору, забезпеченого іпотекою, а не для забезпечення кредитного договору, що був укладений між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд».

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку».

Така правова позиція була висловлена у Постанові Верховного Суду України від 17 квітня 2013 року по справі № 6-8цс13, згідно з якою ВСУ вважає, що такі договори іпотеки правомірно визнаються судами недійсними, оскільки під час укладення договору іпотеки були порушені положення статті 5 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-ІУ «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору), оскільки майнові права на окремі приміщення в житловому будинку не могли бути предметом іпотеки.

Позивач виконав свої грошові зобов'язання за укладеними Договорами, повністю сплативши вартість об'єкта будівництва (стовідсоткову передоплату), тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об'єкт, що підтверджується документами доданими до позову.

Тоді як зазначено в правовій позиції, що була висловлена у Постанові Верховного Суду України від 03 квітня 2013 року по справі № 6-21цс13, згідно з якою ВСУ вважає, виконання грошових зобов'язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об'єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об'єкт.

Позивач вважає, що договори іпотеки в частині передачі в іпотеку вказаних майнових прав на квартиру № 33 мають бути визнані судом недійсними за наступних підставі.

Так, по-перше, дані майнові права належать інвестору на підставі укладених Договорів про купівлю-продаж майнових прав, та про існування кредитних відносин між Відповідачами Позивач не знав, тоді як Відповідач TOB «Альянс-Висотбуд» зобов'язаний був його попередити про права третіх осіб на дану нерухомість, а по-друге, Інвестор, свої зобов'язання в частині оплати повної вартості купівлі майнових права, виконав належним чином та в строки передбачені укладеними Договорами між ним та TOB «Альянс-Висотбуд», по-третє, на час укладення договорів іпотеки законодавчо не була передбачена можливість передачі в іпотеку майнових прав на незавершені будівництвом квартири, зважаючи на це договори іпотеки про передачу майнових прав на спірну квартиру в іпотеку, мають бути визнані недійсним у силу ст. ст. 203, 215 ЦК України, як такі, що укладені з порушенням вимог статті 5 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору).

Підставами для визнання пунктів договір недійсним, за думкою позивача, є ст. 203, 215 ЦК України.

Тому дані договори іпотеки суперечать актам цивільного законодавства, а тому на підставі ч.1 ст. 203 та ч.1 ст. 215 ЦК України, мають бути визнаний судом недійсним в частині передачі в іпотеку майнових прав на незавершені будівництвом квартири, які до того ж є інструментом погашення зобов'язань емітента перед інвесторами, які придбали у нього облігації, або придбали майнові права на них на підставі договорів купівлі-продажу майнових прав.

На підставі викладеного, позивач просив:

1. Визнати майнові права за ОСОБА_2 Iгорем Олександровичем на обєкт інвестування 1-кімнатну квартиру № 33, загальною площею 44,15 м. кв., розташовану на 5-му поверсі у житловому будинку за будівельною адресою: м. Одеса, мкр. Ш-4-2 Котовського, вул. Висоцького, 27, згідно умов Договору купівлі продажу майнових прав № 22/27 від 22 жовтня 2009 року

2. Визнати недійсним п. 1. 1 Іпотечного Договору № 51-07/204 від 01 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 33 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку №27, що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім. Котовського по вул. Висоцького, 27 м. Одеси.

3. Визнати недійсним п. 1. 1 Іпотечного Договору № 02-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 33 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку №27, що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім. Котовського по вул. Висоцького, 27 м. Одеси.

4. Визнати недійсним п. 1. 1 Іпотечного Договору № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 33 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку №27, що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім. Котовського по вул. Висоцького, 27 м. Одеси.

5. Зняти заборону відчуження на квартиру № 33 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку №27, що споруджується у мкр. Ш-4-2 житлового масиву ім. Котовського по вул. Висоцького,27 м. Одеси та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.

В процесі судового розгляду справи представник позивача підтримала позовні вимоги, а також обставини заявлених вимог. В останнє судове засіданні представник позивача не зявилась, згідно поданої заяви просила розглянути справу у її відсутність.

Представник товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» в судове засідання не з'явився, надіслав до суду заяву про розгляд справи за їх відсутності, позовні вимоги вважає обґрунтованими та визнає у повному обсязі, зазначивши, що свої зобов'язання щодо завершення об'єкта будівництва та здачі його в експлуатацію в термін передбачений в Договорі не виконуються у зв'язку з відсутністю фінансування. (а.с. 196-197)

Третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 у судове засідання не з'явилась, надіслала до суду заяву про розгляд справи за її відсутності. (а.с. 195)

Третя особа - комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво» в судове засідання не з'явились, про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, свою думку щодо позовних вимог в тій чи іншій формі не висловили.

Публічне акціонерне товариство "Укрсоцбанк" на адресу суду надіслало заперечення, вимоги вважали безпідставними та просили у позові відмовити. Так в своїх запереченнях відповідач посилається на те, що при вирішенні справи в частині визнання недійсним іпотечного договору необхідно прийняти до уваги положення Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», як спеціального закону, що регулює спірні правовідносини та містить спеціальні норми щодо умов укладення договору іпотеки, предметом якого є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Рішенням суду вищезазначений позов ОСОБА_2 задоволено в повному обсязі.

Не погодившись з вказаним рішенням, ПАТ «УкрСоцбанк» в особі свого представника подав апеляційну скаргу в якій просить скасувати вищезазначене рішення та постановити нове рішення, яким в задоволені позовних вимог ОСОБА_2 відмовити в повному обсязі.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши суддю-доповідача, доводи скарг, судова колегія дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню за таких підстав.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Як роз'яснив Пленум Верховного Суду України в п.2 постанови від 18 грудня 2009 року № 14 «Про судове рішення у цивільній справі», рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства відповідно до статті 2 ЦПК, вирішив справу згідно з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин відповідно до статті 8 ЦПК, а також правильно витлумачив ці норми. Обґрунтованим визнається рішення, ухвалене на основі повно і всебічно зясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених доказами, які були досліджені в судовому засіданні і які відповідають вимогам закону про їх належність та допустимість, або обставин, що не підлягають доказуванню, а також якщо рішення містить вичерпні висновки суду, що відповідають встановленим на підставі достовірних доказів обставинам, які мають значення для вирішення справи.

Судом першої інстанції правильно були встановлені наступні обставини.

17 березня 2005 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради укладений Контракт № 23-05 на будівництво житлового будинку № 27 з інженерними мережами в мкр. ІІІ-4-2 ж/м Котовського в м. Одеса, за умовами якого TOB «Альянс-Висотбуд» зобов'язується своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво односекційного 16-ти поверхового будинку № 27 з інженерними мережами в мкр. ІІІ-4-2 ж/м Котовського в м. Одесі, орієнтованою загальною площею квартир 7527,1 кв.м., здати у встановлені цим контрактом строки об'єкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації, а Управління капітального будівництва Одеської міської Ради (замовник) зобов'язується надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати об'єкт на баланс експлуатуючої організації. (т.1 а.с.120).

22 жовтня 2009 року між ОСОБА_2 (Позивач) з однієї сторони та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» (Відповідач №1) з другої, був укладений Договір купівлі продажу майнових прав № 22/27 від 22 жовтня 2009 року. (т.1 а.с. 34).

Основною метою укладення цього Договору було фінансування Позивачем ОСОБА_2 будівництва квартири, шляхом купівлі майнових прав на квартиру в обєкті будівництва, що надавало право Покупцю майнових прав після завершення будівництва отримати цю квартиру у приватну власність.

Відповідно до п. 2.1 даного Договору Продавець-ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Відповідач №1) продає, а Покупець ОСОБА_2 Iгор Oлександрович (Позивач) купує майнові права на 1-кімнатну квартиру № 33, загальною площею 44,15 м. кв., розташовану на 5-му поверсі за будівельною адресою: м. Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, вул. Висоцького, 27.

В п. 3.1.3 Договору купівлі продажу майнових прав № 22/27 від 22 жовтня 2009 року зазначено, що після закінчення будівництва Продавець ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Відповідач №1) зобовязаний передати Покупцю ОСОБА_2 Iгорю Oлександровичу (Позивач) квартиру, вказану в даному договорі.

Згідно п. 4.2 Договору купівлі продажу майнових прав № 22/27 від 22 жовтня 2009 року термін закінчення будівельно-монтажних робіт на обєкті будівництва, що знаходиться за адресою: м. Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського, Висоцького, 27 та введення його в експлуатацію 1 квартал 2010 року.

П. 4.1 Договору купівлі продажу майнових прав № 22/27 від 22 жовтня 2009 року передбачає, що після повної оплати майнових прав Продавець ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Відповідач №1) підписує з Покупцями власником, ОСОБА_4 прийому-передачі майнових прав на 1-кімнатну квартиру № 33, загальною площею 44,15 м. кв., розташовану на 5-му поверсі за будівельною адресою: м. Одеса, мкр. Ш-4-2 ж/р Котовського,вул. Висоцького, 27.

Відповідно до п. 5.1 Договору купівлі продажу майнових прав № 22/27 від 22 Жовтня 2009 року вартість майнових прав на квартиру складає 242825,00 гривень.

Сплата вартості майнових прав на квартиру, визначену у п. 2.1. Договору купівлі продажу майнових прав № 22/27 від 22 жовтня 2009 року ОСОБА_2 (Позивач) підтверджується:

- Квитанцією до прибуткового касового ордеру від 22 жовтня 2009 року про оплату внеску в розмірі 242 825 (двісті сорок дві тисячі вісімсот двадцять пять) гривень 00 коп. (т.1. а.с.39).

- ОСОБА_4 прийому-передачі майнових прав від 22 жовтня 2009 року на 1- кімнатну квартиру № 33, загальною площею 44,15 м. кв., розташовану на 5-му поверсі за будівельною адресою: м. Одеса, мкр. Ш-4-2 Котовського, вул. Висоцького 27. (а.с.65-66)

Свої зобовязання ОСОБА_2 Iгор Oлександрович (Позивач) виконав в повному обсязі, сплативши Відповідачу №1 грошові кошти в сумі 242825,00 (двісті сорок дві тисячі вісімсот двадцять пять) гривень за купівлю майнових прав на квартиру в обєкті будівництва, що знаходиться за адресою м. Одеса, мкр. Ш-4-2 Котовського, вул. Висоцького,27, згідно Договору купівлі продажу майнових прав № 22/27 від 22 жовтня 2009 року.

В судовому засіданні також правильно було встановлено, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» Відповідач №1 свої зобов'язання не виконав, порушив умови Договору укладеного з Позивачем, а саме:

п. 3.1.3 Договору купівлі - продажу майнових прав № 22/27 від 22 жовтня 2009 року в якому зазначено, що після закінчення будівництва Продавець ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Відповідач №1) зобовязаний передати Покупцю ОСОБА_2 Iгорю Олександровичу (Позивач) квартиру, вказану в даному договорі.

п. 4.2 Договору купівлі - продажу майнових прав № 22/27 від 22 жовтня 2009 року в якому вказано, що термін закінчення будівельно-монтажних робіт на обєкті будівництва, що знаходиться за адресою: м. Одеса, мкр. Ш-4-2 Котовського, вул. Висоцького, 27 та введення його в експлуатацію 1 квартал 2010 року, оскільки на момент подачі позову, будинок не добудований та в експлуатацію не введений, квартира в натурі Позивачу ОСОБА_2 не передана.

Вищевказані факти підтверджуються безпосередньо TOB «Альянс-Висотбуд» в своєму листі в якому, відповідач позовні вимоги вважає обґрунтованими та визнає у повному обсязі, зазначивши, що свої зобов'язання щодо завершення об'єкта будівництва та здачі його в експлуатацію в термін передбачений в Договорі не виконуються у зв'язку з відсутністю фінансування. (а.с. 196-197)

Відповідно до п. 4.2 договору купівлі-продажу майнових прав №23/27 від 02 грудня 2009 року орієнтовний термін закінчення будівельно-монтажних робіт на обєкті будівництва - І квартал 2010 року.

Позивач вживав заходи досудового врегулювання даного спору з TOB «Альянс-Висотбуд». Так, ГО «Захист прав інвесторів Альянсу» звертались неодноразово, а зокрема листом від 24.02.2010 року, до керівництва TOB «Альянс-Висотбуд» з проханням докласти зусиль к добудові спірного об'єкту, однак всі інвестори отримували одну відповідь (копія додається), зміст якої зводився до того, що добудувати немає можливості та продовжити строки погашення облігацій немає можливості, оскільки в Законі України «Про цінні папери та фондовий ринок» не прописана процедура продовження строків та буде прописана Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку. (а.с. 139-140)

Однак, згідно Відповіді № 12/02/13240 від 14.07.2011 року Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку, 04.02.2011 року TOB «Альянс-Висотбуд» та TOB «Альянс-Висотбуд» надали до Комісії документи на скасування реєстрації випуску облігацій. Відповідно до Звітів про погашення облігацій TOB «Альянс-Висотбуд» (серія А) та TOB «Альянс-Висотбуд» (серія А) у строки погашення з 18.11.2010 року по 25.11.2010 року товариствами не погашено жодної облігації у зв'язку з перенесенням строків введення в експлуатацію об'єктів будівництва, якими мало проводитись погашення цільових облігацій. Скасування реєстрації випуску облігацій та анулювання свідоцтв про реєстрацію випуску облігацій здійснюється Комісією згідно вимог п.п. 1,2 Глави 4 Розділу III Положення про порядок здійснення емісії облігацій підприємств та їх обігу, затвердженого Рішенням Комісії від 17 липня 2003 року №322, яким передбачено, що емітент подає до Комісії звіт про наслідки погашення облігацій (кожної серії) не пізніше 15 календарних днів після закінчення строку погашення випуску облігацій (серії), який вказаний у рішенні про розміщення облігацій, а у разі дострокового погашення облігацій (кожної серії) - не пізніше 15 календарних днів після закінчення дострокового погашення випуску облігацій (серії). Нормативно-правовими актами Комісії не передбачено можливість скасування реєстрації випуску облігацій у разі, якщо емітент не здійснив погашення фактично розмішених облігацій.

Таким чином, цією відповіддю підтверджується той факт, що Відповідачем №1 TOB «Альянс-Висотбуд» не виконано свої зобов'язання за Договором купівлі-продажу майнових прав.

Отже, відповідачем ТОВ «Альянс-Висотбуд» в порушення умов вказаних договорів свої зобов'язання не виконано, що додатково підтверджується копією відповіді ТОВ «Альянс-Висотбуд» на звернення №7-2010 Громадської Організації «Захист прав інвесторів Альянсу» від 22 лютого 2010 року, копією Відповіді №12/02/13240 від 14.07.2011 року від Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку, копією відповіді від Прокуратури Київського району м Одеси №7-27 від 13 січня 2012 року, що містяться в матеріалах справи.

Згідно рішення Одеської міської ради №3675-VI від 18 липня 2013 року «Про заходи щодо забезпечення подальшого будівництва жилого будинку за адресою: м. Одеса, мкр.Ш-4-2 ж/р Котовського, вул. Висоцького, 27, фінансування та завершення даного будівництва буде здійснювати ТОВ «ОЛМІ-РС», у зв'язку з чим, відповідач ТОВ «Альянс-Висотбуд» не матиме можливості виконати свої зобов'язання перед позивачем, що дає підстави позивачеві вважати про порушення його права як власника майнових прав.

З метою проведення будівництва багатоквартирного будинку, між ТОВ «Альянс-Висотбуд», ТОВ «Альянс-Жилстрой» та АКБ СР «Укрсоцбанк», яке згодом було перейменоване у публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк» 01.07.2008 року було укладено Генеральний Договір про співробітництво №51-07/203.

На виконання договору про співробітництво ТОВ «Альянс-Висотбуд» 01 липня 2008 року уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» Іпотечний Договір № 51-07/204 за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд», як іпотекодавець передав в потеку АКБ СР «Укрсоцбанк» (Іпотекодержателю) в забезпечення своїх зобовязань майнові права, в тому числі на незакінчену будівництвом спірну квартиру. Договір був посвідчений в нотаріальному порядку нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3

Згодом, 02.07.2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Позичальник) та АКБ СР «Укрсоцбанк» (Кредитор) було укладено Кредитний договір № 24-12/135 про отримання Позичальником у Кредитора грошових коштів у розмірі 1 009 323,60 доларів США.

На виконання умов договору кредитування від 02.07.2008 року, з метою забезпечення договору кредиту від 02.07.2008 року, ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» Іпотечний Договір № 02-10/2628 від 02.07.2008 року, та передало останньому в якості іпотечного майна, майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на спірну квартиру.

В наступному, 16.07.2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Позичальник) та АКБ СР «Укрсоцбанк» (Кредитор) було укладено кредитний договір №24-12/155 про отримання Позичальником у Кредитора грошових коштів у розмірі 741 137,25 доларів США.

В забезпечення кредитного зобовязання за нотаріально посвідченим Договором Іпотеки №02-10/2999 від 16.07.2008 року, ТОВ «Альянс-Висотбуд» передало АКБ СР «Укрсоцбанк» в якості іпотеки майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на спірну квартиру.

З оглянутих судом Іпотечних договорів убачається, що після завершення будівництва та отримання правовстановлюючих документів на нерухоме майно, предметом іпотеки будуть квартири, майнові права на які за цими договорами є предметом іпотеки. Зазначеними договорами про іпотеку був визначений порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.

Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог, суд першої інстанції керувався тим, що стаття 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірних договорів іпотеки) не визначала майнові права як предмет іпотеки; майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені відповідні зміни до Закону України «Про іпотеку». При цьому суд дійшов висновку про те, що майнові права на спірну квартиру, вартість якої була сплачена позивачем у повному обсязі за договором купівлі-продажу, не могли бути предметом іпотеки, тому ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало їх в іпотеку банку, а та обставина, що на момент укладення спірних договорів іпотеки ТОВ «Альянс-Висотбуд» не мало правових обтяжень щодо укладення цих договорів, не має правового значення для вирішення справи по суті.

Повністю погодитись з такими висновками суду першої інстанції неможливо виходячи з наступного.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Згідно з ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

За ст. ст. 1,5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення договорів іпотеки, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку; окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі на час укладання договорів були відсутні.

Стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Спірні договори іпотеки майнових прав на не закінчені будівництвом квартири були укладені в липні 2008 року.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-У1 «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, до спірних правовідносин не застосовується.

Тому, судове рішення суду першої інстанції в частині визнання недійсними пунктів 1.1 спірного договору іпотеки, укладеного між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», щодо передачі в іпотеку майнових прав на не закінчену будівництвом спірну квартиру, зняття заборони відчуження на вказану квартиру та виключення з Державного реєстру іпотек записів про обтяження її іпотекою є правильним та обгрунтованим.

Водночас відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість - об'єкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об'єктом цих прав не є «чуже майно», а також не вважаються правом власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Майновими визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Отже, ураховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний механізм, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на окремі об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 цього Кодексу.

У справі, яка переглядається в апеляційному порядку, позивач виконав свої грошові зобов'язання за договором купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість об'єкта будівництва, установлену цим договором, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва або для набуття майнових прав на цей об'єкт.

Проте в позивача право власності на спірну квартиру не виникло. Порядок оформлення права власності на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта до експлуатації врегульовано чинним на час укладення договору купівлі-продажу майнових прав Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом України «Про інвестиційну діяльність». За змістом договору купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

Стаття 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» установлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону Україїни «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).

Зазначених вище правових висновків дійшов Верховний Суд України при ухвалені постанови від 17.04.2013 по справі № 6-8цс13 та в постанові від 02.12.2015р. по справі №6-1502цс15 які є обов'язковою для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права та для всіх судів України (ч.1 ст. 360-7 ЦПК України).

Таким чином, колегія суддів погоджується з висновком районного суду про те, що майнові права на відповідну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість якої була сплачена ОСОБА_2 за договором купівлі-продажу у повному обсязі, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною у 2008 році, не могли бути предметом іпотеки, а відтак ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права АКБ СР «Укрсоцбанк» без згоди позивача.

Позивач ОСОБА_2 сплатив у повному обсязі за будівництво зазначеної квартири власні кошти, що засвідчує її майнові права на отримання у власність цього житлового приміщення, а тому та обставина, що на момент укладення договорів іпотеки ТОВ «Альянс-Висотбуд» не мало правових обтяжень щодо укладення з АКБ СР «Укрсоцбанк» спірних договорів не має правового значення для вирішення справи по суті.

Отже, районний суд правильно прийшов до висновку, що оспорені договори іпотеки в частині майнових прав ОСОБА_2 є недійсними у силу ст.ст. 203 ч.1 , 215 ЦК України, як такі, що були укладені з порушенням вимог ч.2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладання Договору іпотеки.

Між тим, задовольняючи позов ОСОБА_2 про визнання за ним майнових прав на спірну квартиру, районний суд не врахував, що таке право у позивача виникло на підставі договору купівлі-продажу від 22.10.2009 року, у звязку з чим підстав для визнання цього права у судовому порядку за позивачем не має.

Таким чином, судом першої інстанції при розгляді справи допущено порушення норм матеріального права, що потягло за собою ухвалення помилкового рішення в частині вирішення вимог про визнання майнових права на спірну квартиру, у звязку з чим відповідно до п.4 ч.1 ст. 309 ЦПК України судове рішення в цій частині підлягає скасуванню із ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Керуючись ст. ст. 303, 304, 307, 309, 313, 314, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області,

вирішила:

Апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» задовольнити частково.

Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2014 року скасувати в частині вирішення вимог про визнання права власності на майнові права на спірну квартиру та ухвалити в цій частині нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_2 до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», про визнання майнових прав на обєкт інвестування відмовити.

В решті рішення залишити без змін.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення, однак може бути оскаржено в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом 20 днів з дня набрання законної сили.

Головуючий Р.Д. Громік

Судді В.Ф. Парапан

ОСОБА_5