Справа № 375/1225/15-ц Головуючий у І інстанції Нечепоренко Л. М.
Провадження № 22-ц/780/1734/16 Доповідач у 2 інстанції ОСОБА_1
Категорія 22 01.07.2016
РІШЕННЯ

Іменем України

01 липня 2016 року колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Київської області в складі:

головуючого - Іванової І.В.,

суддів - Даценко Л.М., Гуля В.В.

при секретарі - Петленко І.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Агроінвестпродукт" на рішення Рокитнянського районного суду Київської області від 12 січня 2016 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Агроінвестпродукт" до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_19, ОСОБА_20, ОСОБА_21, ОСОБА_22, ОСОБА_23, ОСОБА_24, ОСОБА_25, ОСОБА_26, ОСОБА_27, ОСОБА_28, ОСОБА_29, ОСОБА_30, ОСОБА_31, ОСОБА_32, ОСОБА_33, ОСОБА_34, ОСОБА_35, ОСОБА_36 та ПП "Острівське" про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок, укладених між відповідачами та ПП «Острівське», скасування їх реєстрації, визнання поновленими договори оренди земельних ділянок між відповідачами та ТОВ «Агроінвестпродукт» та визнання укладеними додаткові угоди між позивачем та відповідачами до договорів оренди земельних ділянок, -

в с т а н о в и л а :

Позивач ТОВ "Агроінвестпродукт" звернувся до суду із вказаними позовними вимогами посилаючись на те, що між у жовтні 2008 року ним та відповідачами були укладені договори оренди належних останнім на праві власності земельних ділянок, розташованих на території Острівської сільської ради, призначених для ведення сільськогосподарського виробництва, зареєстрованих у Рокитнянському районному відділі земельних ресурсів 23.12.2008 року, термін дії яких складає 5 років з дня їх укладення.

Позивач завчасно, у відповідності до вимог закону та п.2.4 Договорів, за 180 днів до закінчення дії Договорів, письмово повідомив орендодавців про намір продовжити дію Договорів, надіславши поштою відповідного листа кожному орендодавцю з проектом договору про поновлення Договору оренди землі та проектом договору про поновлення Договору оренди. Так як орендодавці не виказали заперечень проти продовження договорів оренди, вони вважаються продовженими. Проте в лютому 2014 року позивачу стало відомо, що після поновлення строку дії цих договорів, тобто під час їх дії, відповідачі уклали інші договори оренди належних їм земельних ділянок із відповідачем ПП «Острівське», які в березні 2014 року були зареєстровані, тому позивач вважає, що ці договори необхідно визнати недійсними та скасувати їх державну реєстрацію, визнати поновленими договори, укладені у 2008 році між ним та відповідачами та визнати укладеними додаткові угоди.

Представник відповідачів проти позову заперечувала посилаючись, що перед закінченням дії договорів оренди між позивачем та відповідачами, останні направили позивачу листи із заявами про відмову від поновлення договорів оренди належних їм земельних ділянок, про що суду надані копії поштових повідомлень за червень-серпень 2013 року із копіями заяв. В подальшому після закінчення договорів оренди між відповідачами та позивачем в лютому-березні 2014 року відповідачі уклали договори оренди належних їм земельних ділянок з ПП «Острівське», які були згодом зареєстровані в установленому порядку. На виконання даних договорів ПП «Острівське» видало відповідачам орендну плату за 2014 та 2015 р.р., сплачувало податки за додатково орендовану землю. Відповідачі ніяких пропозицій про укладення додаткової угоди від ТОВ «Агроінвестпродукт» не отримували.

Представник ПП «Острівське» заперечував проти позову, пояснивши, що в середині 2013 року до нього звернулися мешканці сіл Острів та Довгалівське власники земельних ділянок з проханням укласти з ними договори оренди, на що він їм пояснив, щоб направили відповідні листи ТОВ «Агроінвестпродукт» з відмовою про продовження договорів і після їх закінчення він укладе з ними договори оренди, що і було зроблено в лютому-березні 2014 році. Після укладення договорів з відповідачами він повідомив про це інших орендаторів на території Острівської сільської ради в особі їх керівників - ТОВ «Озерна-Агро», ТОВ «Агроінвестпродукт», ТОВ «АПК-Насташка» та інші. При цьому представник ТОВ «Агроінвестпродукт» на той час погодився про перехід орендодавців до ПП «Острівське» і при складанні звітів про оренду землі до податкової інспекції, держземагенства він вказував за 2014 рік вже збільшений розмір орендованої землі і, відповідно, сплачував податки в більшому розмірі. Також прикладав списки нових орендодавців. Аналогічна ситуація була і в 2015 році, за який він сплатив податки в більшому розмірі. Він же видавав новим орендодавцям орендну плату за оренду їх земельних ділянок у 2014-2015 р.р..

Рішенням Рокитнянського районного суду Київської області від 12 січня 2016 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням позивач подав апеляційну скаргу, просить рішення скасувати та ухвалити нове про задоволення позову. Посилається що суд не врахував такі факти: належне виконання ним умов договорів оренди, дотримання строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договорів на новий строк, не надіслання відповідачами орендодавцями у встановлений строк відмов про поновлення договорів, продовження використання земельних ділянок, укладення деякими відповідачами спірних договорів ще до закінчення дії договорів з позивачем, тому висновок суду вважає необґрунтованим.

У запереченнях на скаргу, представник відповідачів, посилається що позивач не надсилав відповідачам листи-повідомлення про намір продовжити договори, оскільки належних доказів позивач не надав, при цьому відповідачі надали докази про підтвердження надсилання відповідачу заперечень проти укладення договорів оренди, томи просить скаргу відхилити.

Колегія суддів, заслухавши суддю доповідача, пояснення учасників, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, приходить до наступного.

Згідно з вимогами ч. 1 ст. 303 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Об'єктом оренди є земельна ділянка.

За змістом статті 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Згідно з нормою статті 791 ЗК України земельна ділянка набуває ознак об'єкта цивільних прав з моменту її формування з присвоєнням кадастрового номера та внесення в Державний земельний кадастр.

Разом із тим положення статті 791 ЗК України, статті 3 Закону України «Про оренду землі», що визначення об'єкта оренди не поширюється на відносини щодо оренди земельної частки (паю).

Так, Указом Президента України від 3 грудня 1999 року № 1529/99 «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки», розділом IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» закріплено право громадян - власників сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.

Таким чином, законодавством передбачено право оренди земельних часток (паїв) на підставі договорів, укладення яких здійснювалось відповідно до Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року № 5.

Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125 ЗК України).

Відповідно до положень ст. ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Згідно із частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Як встановлено судом, у жовтні 2008 року було укладено договори оренди землі між ТОВ «Агроінвестпродукт» та відповідачами, які зареєстровані належним чином 23.12.2008 році.

Договори укладено на п'ять років.

Як вбачається зі змісту договорів сторони визначили момент набрання чинності вказаних договорів, який пов'язується при наявності двох умов, зокрема, підписів сторін та державної реєстрації.

Таким чином, сторони узгодили строк дії вказаних договорів до 23.12.2013 року.

Пунктом 2.4 договорів передбачено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що немає підстав для задоволення позовних вимог так як позивачем ТОВ «Агроінвестпродукт» не вчинено відповідних дій, передбачених законом та договором для поновлення договорів оренди, зокрема по закінченні місячного терміну після закінчення строку дії договорів не було зареєстровано додаткової угоди між позивачем та відповідачами, при цьому позивачем припинено користування земельними ділянками відповідачів і, відповідно їм не виплачувалась орендна плата, таким чином, позивачем не доведено порушень Закону «Про оренду землі» та цивільного законодавства при укладенні договорів оренди належних відповідачам земельних ділянок з відповідачем ПП «Острівське».

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду, окрім позовних вимог що стосуються відповідача ОСОБА_26, з яким колегія не погоджується.

Так, відповідачі-орендодавці та ТОВ "Агроінвестпродукт" укладаючи договори оренди земельних ділянок у жовтні 2008 року, дійшли згоди щодо істотних умов договору оренди землі, зокрема, пунктом 2.1 договору оренди землі сторони погодили, що цей договір набирає чинності з моменту його державної реєстрації 23.12.2008 року, тобто узгодили строк дії вказаних договорів до 23.12.2013 року.

Після закінчення строку дії вказаних договорів, у лютому-березні 2014 року всі відповідачі, окрім ОСОБА_26 уклали нові договори оренди належних їм на праві власності земельних ділянок с ПП «Острівське» та зареєстрували їх відповідним чином.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що позивачем не доведено порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту. Матеріали справи не містять доказів про порушення переважного права позивача, як орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, оскільки належних доказів того, що відповідачами отримані письмові повідомлення позивача-орендаря про намір реалізувати переважне право у справі немає, як немає і інших доказів на порушення цього права.

Це також підтверджується поведінкою позивача який після закінчення строку дії договорів, припинив користування спірними земельними ділянками та не виконував свої обовязки за договорами, орендну плату не сплачував.

При цьому колегія суддів виходить з того, що положення законодавства щодо переукладення договору оренди земельної частки (паю), передбачають таке право, але не можуть бути примусом для власника земельної ділянки.

Відповідно до ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Ст.319 ЦК України вказує, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Відповідно до ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Згідно із ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Вільне волевиявлення учасника правочину, передбачене ст. 203 ЦК України, є важливим чинником, без якого укладення правочину неможливе.

Таким чином, судова колегія вважає, що у даному випадку відсутні підстави для задоволення позову, оскільки права і законні інтереси позивача після закінчення строку дії спірного договору оренди не порушені, тому й не підлягають захисту у такий спосіб.

Доводи апеляційної скарги позивача про те, що він не отримував повідомлення відповідачів про заперечення у поновленні договору оренди землі не спростовують висновків суду першої інстанції щодо відмови у позові, обґрунтовано викладених у мотивувальній частині оскаржуваного судового рішення за виключенням посилання в мотивувальній частині рішення на визначення закінчення строку дії договорів оренди з позивачем після 30.10.2013 року, оскільки строк дії договорів оренди з позивачем закінчився 23.12.2013 року.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин і закон, який їх регулює, а тому визнає дане рішення законним та обґрунтованим, окрім позовних вимог що стосується відповідача ОСОБА_37, який як вбачається з матеріалів справи уклав договір оренди земельної ділянки, яка йому належить с відповідачем ПП «Острівське 20.12.2013 року, тобто під час дії попереднього договору оренди с позивачем, який був укладений на строк до 23.12 2013 року.

Колегія суддів вважає, що укладання відповідачем ОСОБА_26 з ПП «Острівське» спірного договору оренди земельної ділянки, яка ще знаходилася в оренді у іншого орендаря ТОВ"Агроінвестпродукт", протирічить діючому законодавству і не може бути спрямованим на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

За таких обставин, оспорюваний договір слід визнати недійсним та скасувати його державну реєстрацію.

Щодо позовних вимог про визнати поновленим договору та визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди з ОСОБА_26 укладеною, на думку колегії суддів, такі вимоги можуть бути заявлені у разі відмови ОСОБА_26 від підписання угоди, тому ці вимога не підлягають задоволенню.

За таких обставин, апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення, а рішення суду скасуванню в цій частині з ухваленням нового рішення по суті позовних вимог до відповідачів ОСОБА_26 та ПП "Острівське".

Крім того, на користь позивача з цих відповідачів підлягають стягненню і судові витрати у справі.

Керуючись ст.ст. 309, 314, 316 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах,-

В И Р І Ш И Л А:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Агроінвестпродукт" задовольнити частково.

Рішення Рокитнянського районного суду Київської області від 12 січня 2016 року в частині вирішення позовних вимог до відповідачів ОСОБА_26 та Приватного підприємства "Острівське" скасувати і в цій частині ухвалити нове рішення.

Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Агроінвестпродукт" до відповідачів ОСОБА_26 та Приватного підприємства "Острівське" задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Острівської сільської ради Рокитнянського району Київської області, площею 2,0981 га, кадастровий номер :05:011:0014, укладений 20.12.2013 року між ОСОБА_26 та Приватним підприємством "Острівське", скасувати рішення про його державну реєстрацію. В решті позовних вимог до ОСОБА_26 та Приватного підприємства "Острівське" відмовити.

Стягнути з ОСОБА_26 та Приватного підприємства "Острівське" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Агроінвестпродукт" судові витрати з кожного по 401 грн. 94 коп.

В решті рішення Рокитнянського районного суду Київської області від 12 січня 2016 року суду залишити без змін

Виключити з мотивувальної частини рішення суду посилання на визначення закінчення строку дії договорів оренди з позивачем після 30.10.2013 року.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржене в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили.

Головуючий :

Судді :