Справа №474/1019/15-ц 04.04.2016 04.04.2016 04.04.2016
Справа №474/1019/15-ц Головуючий у першій інстанції ОСОБА_1
Провадження №22-ц/784/620/16 Доповідач в апеляційній інстанції ОСОБА_2
Категорія 23
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 квітня 2016 року місто Миколаїв

Колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Миколаївської області у складі:

головуючого - Серебрякової Т.В.,

суддів: Галущенка О.І., Лисенка П.П.,

із секретарем судового засідання Богуславською О.М.,

за участі: представника позивача ОСОБА_3,

представника відповідача ОСОБА_4 ОСОБА_5,

переглянувши у відкритому судовому засіданні за апеляційною скаргою представника відповідача ОСОБА_4 ОСОБА_5 рішення Врадіївського районного суду Миколаївської області від 12 січня 2016 року, ухвалене у цивільній справі за

позовом Приватного підприємства «Веселий Роздол» до ОСОБА_4 та Приватного підприємства «Виробничо - комерційне підприємство «Каро», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Відділ Держгеокадастру у Врадіївському районі Миколаївської області, про визнання договору оренди недійсним та повернення земельної ділянки,

зустрічним позовом ОСОБА_4 до Приватного підприємства «Веселий Роздол», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Відділ Держгеокадастру у Врадіївському районі Миколаївської області, про розірвання договору оренди земельної ділянки і стягнення заборгованості з орендної плати,

УСТАНОВИЛА:

У жовтні 2015 року Приватне підприємство «Веселий Роздол» (далі ПП «Веселий Роздол») звернулося до суду із позовом до ОСОБА_4 та Приватного підприємства «Виробничо - комерційне підприємство «Каро» (далі ПП «ВКП «Каро») про визнання недійсним договору оренди землі та повернення земельної ділянки.

Позивач зазначав, що 10 грудня 2007 року він з власником земельної ділянки ОСОБА_4 уклав у простій письмовій формі договір оренди за №56 земельної ділянки, загальною площею 5.64 га, (в тому числі земельна ділянка 1, площею 4.12 га, кадастровий номер :03:00:14, земельна ділянка 2, площею 1.52 га, кадастровий номер :03:00:234), строком на 10 років, який 16 січня 2009 року був зареєстрований у Врадіївському відділі Миколаївської регіональної філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель було вчинено відповідний запис за №09.

Незважаючи на те, що строк дії вищевказаного договору оренди закінчується у грудні 2017 року, власник землі 07 вересня 2011 року уклав з ПП «ВКП «Каро» інший договір оренди щодо тієї ж землі, який також був зареєстрований у Врадіївському відділі Держкомзему Миколаївської області 04 квітня 2012 року, про що у Державному реєстрі земель було вчинено відповідний запис за №00106.

Посилаючись на викладене, а також на те, що права позивача, як орендаря порушені, просив суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_4 та ПП «ВКП «Каро» 07 вересня 2011 року та повернути земельну ділянки з чужого незаконного володіння.

В свою чергу ОСОБА_4, через свого представника ОСОБА_5, 16 листопада 2015 року звернувся до районного суду із зустрічною позовною заявою до ПП «Веселий Роздол», в якій просив розірвати договір оренди землі, укладений 10 грудня 2007 року між ПП «Веселий Роздол» та ним та стягнути заборгованість по орендній платі.

В обґрунтування позову зазначав, що орендар протягом 2012 - 2014 років, в порушення умов договору оренди, не виплачував орендну плату, а тому не сплатив за цей час 8 568 грн. 00 коп.

В подальшому ОСОБА_4 уточнив позовні вимоги в частині стягнення заборгованості по орендній платі та остаточно просив стягнути з відповідача на свою користь заборгованість по орендній платі в розмірі 11 227 грн. 80 коп., що утворилась за період з 2012 по 2015 роки.

Ухвалою Врадіївського районного суду Миколаївської області від 16 листопада 2015 року зустрічний позов ОСОБА_4 обєднано в одне провадження з первісним позовом.

Ухвалою того ж районного суду від 10 грудня 2015 року до участі у справі залучено правонаступника третьої особи Відділу Держземагенства у Врадіївському районі Миколаївської області Відділ Держгеокадастру у Врадіївському районі Миколаївської області.

Рішенням Врадіївського районного суду Миколаївської області від 12 січня 2016 року позов ПП «Веселий Роздол» задоволено.

Визнано недійсним договір оренди землі (земельна ділянка, яка належить ОСОБА_4 на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії МК №003660, в тому числі земельна ділянка 1, площею 4.12 га, кадастровий номер :03:00:14, земельна ділянка 2, площею 1.52 га, кадастровий номер 0:03:00:234), площею 5.64 га, яка розташована на території Краснопільської сільської ради Врадіївського району Миколаївської області, укладений 07 вересня 2011 року між ОСОБА_4 та ПП «ВКП «Каро», та який зареєстрований у Врадіївському відділі Держкомзему, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 04 квітня 2012 року №00106.

Зобовязано ПП «ВКП «Каро» передати земельну ділянку площею 5.64 га, (в тому числі земельна ділянка 1, площею 4.12 га, кадастровий номер :03:00:14, земельна ділянка 2, площею 1.52 га, кадастровий номер 0:03:00:234), яка належить ОСОБА_4 - ПП «Веселий Роздол», як титульному володільцю по договору оренди земельної ділянки від 10 грудня 2007 року.

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_4 до ПП «Веселий Роздол», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Відділ Держгеокадастру у Врадіївському районі Миколаївської області, про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості з орендної плати відмовлено.

Вирішено питання щодо розподілу судових витрат у справі.

В апеляційній скарзі ОСОБА_4, в особі свого представника ОСОБА_5, просить про скасування рішення суду та ухвалення нового рішення про задоволення зустрічного позову та відмову у задоволенні первісного позову, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.

Апеляційна скарга не підлягає задоволенню із наступних підстав.

Вирішуючи позов ПП «Веселий Роздол» таким чином, як викладено у оскарженому рішенні, районний суд виходив з того, що договір оренди землі, що укладений 10 грудня 2007 року ПП «Веселий Роздол» з ОСОБА_4 є дійсним, а тому породжує закріплені права сторін, у тому числі, і право орендаря на захист його інтересів від будь - яких порушень. Оскільки відповідачі за первісним позовом це проігнорували і уклали інший договір оренди земельної ділянки, вже переданої в оренду позивачу, то порушене право ПП «Веселий Роздол» підлягає захисту у обраний останнім спосіб, шляхом визнання послідуючого договору оренди спірної земельної ділянки недійсним та повернення земельної ділянки ПП «Веселий Роздол». Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, районний суд виходив з того, що вимоги про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості по орендній платі є безпідставними та не обґрунтованими.

Колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Миколаївської області погоджується з обставинами та правовідносинами, встановленими судом першої інстанції, його висновки щодо них та результату вирішення справи, вважає вірними, обґрунтованими й законними.

За змістом п.1 ст.6, ст.13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі Конвенція), ратифікованої Законом України від 17 липня 1997 року №475/97-ВР, ст.1 Першого протоколу до Конвенції кожен має право на розгляд його справи упродовж розумного строку судом, який вирішить спір щодо його прав та обовязків цивільного характеру.

Кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.

Відповідно до ст.ст.1,3 ЦК України, ст.ст.1,3-4,10-11,303 ЦПК України, завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення, в порядку позовного, наказного та окремого провадження, цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави, що виникають із цивільних, житлових, земельних, сімейних, трудових відносин, а також справ, розгляд яких, в порядку цивільного судочинства, прямо передбачено законом.

При цьому, в порядку цивільного судочинства, виходячи із його загальних засад про неприпустимість свавільного втручання у сферу особистого життя людини; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність, перш за все регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників.

Кожна особа, а у встановлених законом випадках, органи та особи, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб, або державні чи суспільні інтереси, мають право в порядку, встановленому Цивільним процесуальним кодексом України, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів; або прав, свобод та інтересів інших осіб, інтереси яких вони захищають, державних чи суспільних інтересів.

Частина 1 ст.15 ЦК України закріплює право кожної особи на захист свого права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відносини, повязані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі» (в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин), а також іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них та договором оренди земельної ділянки.

В силу п.1 ч.2 ст.11 ЦК України, договори, які є однім з видів правочину, є однією з підстав виникнення цивільних прав та обовязків.

Відповідно до ст.ст.6,202,203 ЦК України, правочином визнається дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Правочин є дійсним, якщо:

- його зміст не суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства;

- особа, яка його вчиняє, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності;

- волевиявлення учасників є вільним і відповідати їх внутрішній волі;

- він вчинений у формі, встановленій законом й спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

У ч.1 ст.627 ЦК України проголошено принцип свободи договору, якою передбачено, що відповідно до ст.6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Недотримання хоча б однієї із зазначених умов дійсності правочину може тягнути його нікчемність, з застосуванням відповідних правових наслідків, або слугувати підставою для визнання правочину недійсним у судовому порядку відповідно до положень ст.215 ЦК України.

Якщо правочин підлягає державній реєстрації, то він є вчиненим з моменту такої реєстрації.

Договір оренди земельної ділянки теж є правочином, а тому, сторони у ньому повинні дотримуватися зазначених правил і, крім того, положень Закону України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року (з наступними змінами та доповненнями), в тому числі, і норм, що стосуються обовязкового зазначення в договорі його істотних умов.

Так, відповідно до вимог ч.4 ст.124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передача землі в оренду здійснюється на підставі цивільно-правової угоди.

Згідно із ст.93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

За ч.3 ст.792 ЦК України та ч.8 ст.93 ЗК України відносини, повязані з орендою землі, регулюються законом.

Таким спеціальним законом, що регулює орендні земельні відносини та підлягає застосуванню до спірних правовідносин є Закон України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року (з наступними змінами та доповненнями, далі - Закон України).

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Він підлягає державній реєстрації і після цього набирає чинності (ст.ст.14,18,20 Закону України, в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин).

За правилами ст.ст.15,18 вищевказаного Закону України, такими істотними умовами договору оренди землі є: обєкт оренди; строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану обєкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з названих істотних умов, є підставою для визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобовязань сторін, порядок страхування обєкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення обєкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Невідємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі обєкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, яка є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.

На час укладення договору оренди землі від 10 грудня 2007 року, державна реєстрація договорів оренди землі проводилася відповідно до положень ст.ст.18,20 Закону України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року (з наступними змінами та доповненнями та в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин), постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року за №2073 «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі», Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02 липня 2003 року №174, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 25 липня 2003 року за №641/7962 та постанови Кабінету Міністрів України «Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» від 17 липня 2003 року за №1088.

Згідно них, державна реєстрація державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди, землі здійснювалася структурним підрозділом державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» (далі - Центр ДЗК), у межах повноважень якого є земельна ділянка, шляхом внесення відповідного запису до Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено районним судом, 10 грудня 2007 року між ОСОБА_4, який є власником земельної ділянки, площею 5.64 га, розташованої в межах території Краснопільської сільської ради Врадіївського району Миколаївської області на підставі Державного акта на право власності на земельну ділянку серії МК №003660, та ПП «Веселий роздол» укладено у простій письмовій формі договір оренди землі (а.с.9-13).

За умовами договору, орендодавець передавав господарству належну йому земельну ділянку загальної площею 5.64 га, а той, в свою чергу, зобовязався прийняти її в строкове платне користування протягом 10 років, зі щорічною сплатою орендної плати, в обумовленому сторонами розмірі та виді.

Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

У п.20 договору зазначено, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється протягом десяти днів після державної реєстрації цього договору за актом її приймання - передачі.

Пунктом 40 вказаного договору сторонами узгоджено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Обидві сторони обумовлений договір підписали, він пройшов державну реєстрацію, де посадові особи Центру ДЗК не знайшли в ньому вад, і більше того, до вересня 2011 року сторонами виконувалися, іншого належними та допустимими засобами доказування відповідачі за первісним позовом не довели, а потім, орендодавець, порушуючи право орендаря на користування орендованого обєкту, в односторонньому порядку відмовився від договору і уклав 07 вересня 2011 року новий договір з іншим орендарем, щодо тієї ж землі, який також був зареєстрований у Врадіївському відділі Держкомзему Миколаївської області 04 квітня 2012 року, що є неприпустимим.

Отже, з огляду на загальні засади цивільного законодавства та судочинства, права особи на захист у суді порушених або невизнаних прав, рівності процесуальних прав і обовязків сторін (ст.ст.3,12-15,20 ЦК України; ст.ст.3-5, 11,15,31 ЦПК України), колегія суддів дійшла висновку, що в разі порушення орендодавцем права орендаря на користування земельною ділянкою, передбаченого ст.24 Закону України «Про оренду землі», воно підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі п.2 ч.2 ст.16 ЦК України.

Оскільки цього ж, з таких же мотивів дійшов і суд першої інстанції, то підстав для задоволення апеляційної скарги в цій частині немає.

Що стосується зустрічних позовних вимог то районний суд вірно констатував, що вони не підлягають задоволенню.

Так, звертаючись до суду із зустрічним позовом, ОСОБА_4, як на підставу для розірвання договору, посилався на несвоєчасну сплату ПП «Веселий Роздол» орендної плати починаючи з 2012 року по 2015 рік.

Згідно ст.13 Закону України «Про оренду землі» за договором оренди землі орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі», орендна плата, її розмір, форма платежу, строк і порядок виплати є суттєвими умовами договору оренди землі.

Статтями 24,25 Закону України передбачені права та обовязки орендодавця та орендаря, зокрема, орендодавець зобовязаний своєчасно вносити орендну плату в розмірі та строки обумовлені договором.

За правилами ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути розірваний або змінений за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

За змістом ст.32 Закону України «Про оренду землі» та умов договору оренди (п.39 розділу зміна умов договору і припинення його дії) договір оренди землі на вимогу однієї із сторін може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обовязків, передбачених ст.ст.24,25 Закону України та умовами договору, зокрема, й щодо несплати орендної плати.

Відповідно до п.«д» ч.1 ст.141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Таким чином, в розумінні вищевказаних норм, підставою для припинення права користування земельною ділянкою та розірвання договору оренди може бути лише систематична несплата орендної плати.

Аналогічна правова позиція висловлена в постанові Верховного Суду України від 12 грудня 2012 року №6-146цс12, яка є обовязковою у правозастосуванні судами.

З матеріалів справи убачається, що п.9 договору оренди землі вище зазначеної земельної ділянки, що укладений 10 грудня 2007 року між ПП «Веселий Роздол» та ОСОБА_4 встановлено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3% від вартості земельної ділянки, що становить 1496 грн. 40 коп. із врахуванням податків встановлених Законом України або натуроплати за домовленістю між двома сторонами на вказану суму до 31 грудня кожного року.

Пунктом 13 цього ж договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розміру земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі, внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами; в інших випадках, передбачених законом.

Доказів того, що сторонами за даним договором узгоджувався інший, ніж передбачений у договорі оренди, розрахунок орендної плати, ОСОБА_4 не надано. Доказів укладення сторонами окремої угоди щодо порядку та розміру сплати орендної плати матеріали цивільної справи також не містять.

Суду надані платіжні відомості на підтвердження отримання орендодавцем ОСОБА_4 орендної плати шляхом отримання сільськогосподарської продукції за 2012 2014 роки (а.с.59-84).

Також суду надано розписку, зі змісту якої вбачається, що ОСОБА_4 отримав плату за оренду землі за 2014 рік та претензій до ПП «Веселий Роздол» не має.

На підставі викладеного колегія суддів вважає недоведеними порушення ПП «Веселий Роздол» умов договору щодо розміру та виплати орендної плати за договором, а тому не вбачає і підстав для стягнення заборгованості по орендній платі та дострокового розірвання договору за ст.32 Закону України «Про оренду землі» та ст.141 ЗК України.

При цьому із матеріалів справи також вбачається, що з позовом до суду про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за 2015 рік ОСОБА_4 звернувся у жовтні 2015 року, в той час, як останній термін розрахунку за спірним договором не настав. Разом з тим, із пояснень представника ПП «Веселий Роздол», що не заперечував і представник відповідача ОСОБА_4 слідує, що на імя орендодавця ОСОБА_4 були перераховані кошти в розмірі 2 836 грн. 00 коп., як оплата за оренду землі за 2015 рік.

За таких обставин, колегія суддів дійшла висновку, що рішення суду першої інстанції законне та обґрунтоване, ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду, а зводяться до переоцінки наданих доказів, яким суд першої інстанції дав належну правову оцінку відповідно до вимог ст.212 ЦПК України, тому підстав для скасування рішення суду та ухвалення нового рішення колегія суддів не вбачає.

Керуючись ст.ст.303,308,315 ЦПК України, колегія суддів

УХВАЛИЛА:

Апеляційну скаргу представника відповідача ОСОБА_4 ОСОБА_5 відхилити, а рішення Врадіївського районного суду Миколаївської області від 12 січня 2016 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення, але може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий Т.В. Серебрякова

Судді: О.І. Галущенко

ОСОБА_6