АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________
Провадження 22ц/790/1592/16 Головуючий 1 інстанції - Зимовський О.С.
Справа № 634/588/15-ц Доповідач - Кірсанова Л.І.
Категорія - земельні
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 лютого 2016 року судова колегія судової палати у цивільних справах апеляційного суду Харківської області у складі:

головуючого - судді: Кірсанової Л.І.

суддів: Пилипчук Н.П., Трішкової І.Ю.,

за участю секретаря - Гребенщикової Ю.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за апеляційною скаргою Селянського фермерського господарства «Белік» на рішення Сахновщинського районного суду Харківської області від 28 грудня 2015 року по справі за позовом ОСОБА_1 до Селянського фермерського господарства «Белік», третя особа - Відділ Держземагенства у Сахновщинському районі Харківської області про визнання недійсним договору оренди землі,-

В С Т А Н О В И Л А:

У червні 2015 року ОСОБА_1 звернулася до суду з вказаним позовом В обґрунтування позовних вимог вказала, що вона є власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 10,61 га, кадастровий номер НОМЕР_1, розташованої на території Аполлонівської сільської ряди Сахновщинського району Харківської області, згідно Державного акту право власності на землю НОМЕР_2, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 177.

Вищевказана земельна ділянка перебуває у оренді СФГ «Белік», згідно договору оренди земельної ділянки від 2011 року без дати укладення, зареєстрованого відділом Держкомзему у Сахновщинському районі Харківської області, про що в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 22.12.2012 року за №00913, укладеного строком на 10 років з СФК «Белік».

Вважає, що у вищевказаному спірному договорі оренди землі відсутня істотна умова про порядок перегляду орендної плати.

Тому 16.05.2015 року вона звернулася до відповідача з пропозицією змінити розмір орендної плати, відповідно до п. 13 Постанови Кабінету Міністрів України від 03.03.2014 року № 220 «Про затвердження Типового договору оренди землі», в якому встановлений порядок та підстави перегляду орендної плати, згідно якої запропонувала встановити розмір орендної плати за земельну ділянку на рівні 7 % від нормативної грошової оцінки землі; проводити перерахунок обсягів натуральної та відробіткової форм плати за оренду земельної ділянки у грошову, виходячи з фактичної собівартості видів продукції (робіт, послуг), вирощених орендарем та наданих для розрахунку орендодавцеві, яка (фактична собівартість) склалася в орендаря за минулий рік, про що необхідно внести зміни до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого відділом Держкомзему у Сахновщинському районі Харківської області, про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 22.12.2012 року за № 00913.

В основу вищезазначеної пропозиції покладені ті обставини, що станом на березень 2015 року збільшився індекс споживчих цін до 157%, а також суттєво збільшилися ціни на продукти та товари народного споживання. Одночасно існує рівень рентабельності з 2013 року по 2014 рік сільськогосподарського виробництва відповідно до даних Державної статистики України.

25.05.2015 року відповідач відмовився від прийняття пропозиції позивача стосовно збільшення розміру орендної плати.

Зазначає, що також у договорі оренди земельної ділянки не визначена ціна сільськогосподарської продукції, якою здійснюється розрахунок між сторонами договору при сплаті орендної плати у натуральній (відробітковій формі), а відповідач в односторонньому поряду встановлює ціну такої продукції. Тому відсутність визначеної сторонами у договорі вартості продукції, яка надається в якості орендної плати також є слідством відсутності у договорі оренди землі істотної умови про зазначення розміру орендної плати у натуральній (відробітковій формі).

Відсутність у договорі оренди земельної ділянки істотної умови про перегляд розміру орендної плати призвело до порушення прав позивача, у зв'язку з чим ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом про визнання недійсним спірного договору.

Відповідач заперечував проти позовних вимог. Вказав, що позовні вимоги є безпідставними та не відповідають дійсним обставинам справи. При укладенні договору оренди земельної ділянки сторони досягли всіх існуючих умов, які діяли на час підписання спірного договору, зокрема і щодо розміру та порядку виплати орендної плати. Договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_1 та СФГ «Белік» відповідає волевиявленню обох сторін.

Рішенням Сахновщинського районного суду Харківської області від 28 грудня 2015 року вказаний позов ОСОБА_1 задоволено частково. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 2011 року, укладений між ОСОБА_1 та СФГ «Белік». Зобов'язано СФГ "Белік" повернути ОСОБА_1 спірну земельну ділянку загальною площею. У задоволенні інших позовних вимог відмовлено. Вирішено питання про судові витрати.

Не погодившись з вказаним рішенням, СФГ «Белік» звернулось з апеляційною скаргою, просить скасувати рішення районного суду та ухвалити нове про відмову в задоволенні позову в повному обсязі. В обгрунтування апеляційної скарги посилається на незаконність та необгрунтованість рішення суду, порушення норм матеріального та процесуального права. Вказує на те, що сторони під час укладання договору погодили всі істотні умови договору оренди землі і шляхом вільного волевиявлення посвідчили договір особистими підписами.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення районного суду у відповідності до ст. 303 ЦПК України в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, судова колегія вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково, виходячи з наступного.

Відповідно до вимог ст. ст. 213, 214, 316 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги цивільного процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, а за їх відсутності - на підставі закону, що регулює подібні відносини, або виходячи із загальних засад і змісту законодавства України.

Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

При ухваленні рішення суд зобов'язаний з'ясувати, зокрема, щодо: наявності обставин (фактів), якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та навести докази на їх підтвердження; наявності інших фактичних даних, які мають значення для вирішення справи; правовідносин, зумовлених встановленими фактами. У рішенні суду обов'язково повинні бути зазначені встановлені судом факти і відповідні їм правовідносини.

Проте зазначені вимоги закону залишилися поза увагою суду першої інстанції.

Ухвалюючи рішення про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 2011 року( без дати укладення), укладеного між ОСОБА_1 та СФГ «Белік», зобов'язання СФГ "Белік" повернути ОСОБА_1 спірну земельну ділянку суд першої інстанції виходив з того, що у спірному договорі оренди землі відсутні істотні умови про перегляд розміру орендної плати, що порушує право позивача вимагати від орендодавця змінити розмір орендної плати у встановленому порядку внаслідок виникнення певних обставин, обумовлених договором, які є підставою для такої зміни, зокрема - перегляду відповідного відсотка від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, яка не може бути меншою ніж 3% (відсотків) від нормативної грошової оцінки землі та не може перевищувати 12% (відсотків) від нормативної нової оцінки землі.

Судова колегія вважає вказаний висновок не обгрунтованим, винесеним в порушення норм матеріального та процесуального права.

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 10,61 га, кадастровий номер НОМЕР_1, розташованої на території Аполлонівської сільської ради Сахновщинського району Харківської області, згідно Державного акту право власності на землю НОМЕР_2, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 177 (а.с. 14).

У 2011 році між ОСОБА_1 та СФГ «Белік» укладено договір оренди земельної ділянки без зазначення дати укладення, зареєстрований відділом Держкомзему у Сахновщинському районі Харківської області, про що в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 22.12.2012 року за № 00913 (а.с. 9). Земельна ділянка була передана в користування СФГ «Белік», згідно акту прийому-передачі земельної ділянки без визначення дати та номеру акту (а.с. 10).

16.05.2015року ОСОБА_1 звернулася до відповідача з письмовою пропозицією про зміну розміру орендної плати по договору оренди землі, в якій навела свої обгрунтування з приводу обхідності збільшення орендної плати з 3% до 7% відсотків від нормативної грошової оцінки землі (а.с. 17-19).

У відповіді СФГ «Белік» на пропозицію позивача від 25.05.2015 року зазначено, що у відповідності до п. 5 договору оренди, розмір орендної плати складає 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. У 2013 році складав - 4%, а у 2014 році - 5%, тобто фактично було відмовлено позивачу у зміні розміру орендної плати до 7% (а.с. 20).

Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною І ст.638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов.

Згідно ст. 627 ЦК України сторони договору є вільними в підписанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов»язків.

Статтею 203 ЦК України передбачені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину. Правочин є дійсним, якщо він відповідає загальним умовам дійсності правочину, зокрема, волевиявлення учасника правочину, має бути вільним та відповідати його внутрішній волі.

Статтею 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Позивач не заперечувала, що у договорі оренди земельної ділянки стоїть її підпис, вона була ознайомлена з істотними умовами договору оренди земельної ділянки, зазначила, що заборгованості у товариства щодо орендної плати немає, орендна плата сплачується в повному обсязі. Більш того позивач, на момент укладання договору, працювала в СФГ «Белік» і була відповідальною особою за оформлення договорів оренди землі. Це підтверджується Копією Наказів СФГ «Белік», які містяться в матеріалах справи.

Зазначене свідчить, що сторони під час укладання договору погодили всі істотні умови договору оренди землі і шляхом вільного волевиявлення посвідчили договір особистими підписами.

Відповідно ч. І ст.15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є : об'єкт оренди, місце розташування та розмір земельної ділянки, строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків і порядку її внесення і перегляду та відповідальність за її несплату, умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду, умови збереження стану об'єкта оренди, умови і строки передачі земельної ділянки орендарю, умови повернення земельної ділянки орендодавцю, існуючі обмеження, обтяження, щодо використання земельної ділянки, визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об»єкта оренди, відповідальність сторін.

Зазначені істотні умови договору передбачені також Типовим договором оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 220 від 03 березня 2004 року.

Відсутність у договорі оренди земельної ділянки однієї з істотних умов цього правочииу відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» та ст.8 Постанови Кабінету Міністрів України № 2073 від 25 грудня 1998 року « Про затвердження порядку реєстрації договорів оренди землі» є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди землі, а також для визнання договору недійсним.

Орган державної реєстрації при проведенні державної реєстрації зобов'язаний перевіряти відповідність змісту договору вимогам чинного законодавства. Реєстрація зазначеного договору свідчить про те, що договір містить усі необхідні істотні умови та відповідає вимогам діючого законодавства.

З Висновку Відділу Держкомзему у Сахновщинському районі Харківської області вбачається, що спірний договір оренди землі відповідає зазначеним вимогам Закону України «Про оренду землі» та «Порядку державної реєстрації договорів оренди землі».

Крім того, відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно ст.22 ЗУ «Про оренду землі» орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі.

Відповідно до ст. 288.1. Податкового Кодексу, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, оформлений та зареєстрований відповідно до законодавства.

З Договору оренди земельної ділянки укладеного та зареєстрованого між ОСОБА_1 та СФГ «Белік» вбачається, що договір містить усі істотні умови відповідно до вимог чинного законодавства. В договорі чітко врегульовані всі питання щодо орендної плати, а саме: у п. 5 Договору вказано, «що орендна плата вноситься за земельні ділянки орендарем у формі та розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. По узгодженню сторін орендна плата виплачується в натуральній формі або грошовій формі».

Пунктом З Договору закріплено нормативну грошову оцінку земельної ділянки на момент підписання договору 234622, 95 грн.

Пунктом 6 договору передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням зміни коефіцієнтів індексацій визначених законодавством.

Пункт 27 Договору встановлює відповідальність орендаря за неповну або несвоєчасну сплату орендної плати . Зазначено, що Орендар сплачує пеню у розмірі 0,01 відсотка від грошової вартості орендної плати за кожен день прострочки, виходячи з реальних розрахунків та цінами, які склались на момент виникнення даних обставин.

Згідно ст. 288.4. Податкового Кодексу України - Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Так, відповідно до пункту 5 Договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_1 та СФГ «Белік» орендна плата встановлена в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки,

Відповідно до п.1 ст. 289 ЦПК України - для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до ст. 289.1. Податкового Кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок. 289.2. Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кі (І - 10) : 100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік.

Згідно Податкового Кодексу України ст.288.5 розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 % нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12% грошової оцінки.

Тобто норми п. 288.5 ст. 288 ЦК України встановлюють мінімальні та максимальні межі розміру орендної плати за земельні ділянки у відсотках до нормативної грошової оцінки.

Також, відповідно до ст. 23 ЗУ «Про оренду землі» - Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

16 травня 2015 р. від ОСОБА_1. до СФГ «Белік» надійшла пропозиція про зміну розміру орендної плати по договору оренди землі від 3% до 7% нормативно грошової оцінки землі шляхом внесення відповідних змін до договору оренди землі. Головним аргументом щодо необхідності збільшення орендної плати до 7% є зростання індексів споживчих цін на товари та послуги, які орендар нібито не враховує при нарахуванні та виплаті орендної плати.

Між тим, це, не відповідає дійсності оскільки орендар, керуючись положеннями чинного законодавства, а саме Постановою КМУ №1185 від 30.10.2011 року «Про внесення змін до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів та п. 289.3 ст.289 Податкового Кодексу України. Беручи до уваги коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель, який прямо залежить від індексу споживчих цін, станом на 01.01.2013 року, 01.01.2014 року відповідач щорічно здійснював виплату орендної плати за використання земельної ділянки ОСОБА_1 з урахуванням зміни індексу споживчих цін.

Таким чином СФГ «Белік» є добросовісним орендарем, так ним належним чином виконані усі вимоги законодавства та договору оренди земельної ділянки щодо нарахування та своєчасної сплати орендної плати виходячи з реальних розрахунків, які склались на момент виникнення даних обставин.

Відповідно правової позиції Верховного Суду України в постанові від 25 грудня 2013 року (справа № 6-94 це 13) зазначено: Виходячи з того, що відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України та статті З Цивільного процесуального кодексу України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, суд повинен встановити чи дійсно порушуються права орендодавців у зв'язку з відсутністю в договорах оренди умов, передбачених статтею 15 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161 -XIV «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, а також з'ясувати у чому саме полягає порушення їхніх законних прав.

З огляду на вказане права орендодавця у зв'язку з відсутністю у договорі такої умови, як перегляд орендної плати, ніяк не порушує права орендодавця, оскільки ст. 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Якщо умови договору оренди земельної ділянки не влаштовують одну зі сторін договору, вона має право звернутися до суду з позовом про внесення змін до договору оренди земельної ділянки. Данні про звернення з таким позовом в матеріалах справи відсутні.

Матеріали справи також не містять доказів, що існує заборгованість у орендаря щодо сплати орендної плати. Навпаки сторони підтвердили, що орендна плата сплачується в повному обсязі.

Зазначене свідчить, що договір оренди земельної ділянки відповідає вимогам чинного законодавства, крім того, відповідачем виконуються всі обов'язки закріплені в ст.25 Закону України «Про оренду землі» та всі умови договору.

Та обставина, що позивача на даний час не влаштовують умови договору оренди землі не є підставою для визнання правочину недійсним, оскільки всі істотні умови у договорі оренди земельної ділянки між ОСОБА_1 та СФГ «Белік» чітко визначені та добросовісно виконуються, а позовна заява не містить жодної з підстав визначених в ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» для визнання договору недійсним.

Виходячи з наведеного колегія суддів, перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, визнає, що суд першої інстанції при ухваленні рішення допустив невідповідність висновків суду обставинам справи, порушив норми матеріального та процесуального права, що згідно до ст. 309 ЦПК України є підставою для скасування рішення районного суду та ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Керуючись ст. ст. 303, 304, п.2 ч. 1 ст. 307, 309, 313, 316, 317, 319 ЦПК України, судова колегія,-

В И Р І Ш И Л А:

Апеляційну скаргу Селянського фермерського господарства «Белік» задовольнити.

Рішення Сахновщинського районного суду Харківської області від 28 грудня 2015 року скасувати.

Відмовити ОСОБА_1 в задоволенні позовних вимог до Селянського фермерського господарства «Белік» про визнання недійсним договору оренди землі в повному обсязі.

Рішення апеляційної інстанції набирає законної сили з моменту його проголошення, але може бути оскаржено в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили.

ГОЛОВУЮЧИЙ: СУДДІ: