УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 березня 2016 рокум. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючогоКузнєцова В.О.,
суддів: Ізмайлової Т.Л.,Кадєтової О.В.,
Карпенко С.О.,Мостової Г.І.,
розглянувши у судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_6 до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко Інеса Володимирівна, комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», про визнання майнових прав на об'єкт інвестування та визнання частково недійсними іпотечних договорів, за касаційною скаргою публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2014 року та рішення апеляційного суду Одеської області від 17 вересня 2015 року,

в с т а н о в и л а:

У жовтні 2013 року ОСОБА_6 звернувся до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що 17 березня 2005 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради укладено Контракт № 23-05 на будівництво житлового будинку АДРЕСА_1, за умовами якого TOB «Альянс-Висотбуд» зобов'язується своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво односекційного 16-ти поверхового будинку № 27 з інженерними мережами за зазначеною вище адресою, орієнтованою загальною площею квартир 7 527,1 кв. м, здати у встановлені цим контрактом строки об'єкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації, а Управління капітального будівництва Одеської міської Ради (замовник) зобов'язується надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати об'єкт на баланс експлуатуючої організації.

02 грудня 2009 року між позивачем та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено Договір купівлі продажу майнових прав № 23/27.

Свої зобов'язання ОСОБА_6 виконав у повному обсязі, сплативши ТОВ «Альянс-Висотбуд» грошові кошти в сумі 230 120,00 грн за купівлю майнових прав на квартиру у об'єкті будівництва, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, згідно зазначеного вище договору.

Проте, на час звернення до суду з даним позовом ТОВ «Альянс-Висотбуд» свої зобов'язання не виконано, чим порушено умови Договору укладеного з позивачем.

Позивач вживав заходи досудового врегулювання даного спору з TOB «Альянс-Висотбуд». Так, ГО «Захист прав інвесторів Альянсу» звертався неодноразово, а зокрема листом від 24 лютого 2010 року, до керівництва TOB «Альянс-Висотбуд» з проханням докласти зусиль для добудови спірного об'єкту, однак всі інвестори отримували одну відповідь про те, що добудувати будинок немає можливості, а продовження строку погашення облігацій не передбачено Законом України «Про цінні папери та фондовий ринок».

Однак згідно відповіді № 12/02/13240 від 14 липня 2011 року Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку, 04 лютого 2011 року TOB «Альянс-Висотбуд» та TOB «Альянс-Висотбуд» надали до Комісії документи на скасування реєстрації випуску облігацій. Відповідно до Звітів про погашення облігацій TOB «Альянс-Висотбуд» (серія А) та TOB «Альянс-Висотбуд» (серія А) у строки погашення з 18 листопада 2010 року по 25 листопада 2010 року товариствами не погашено жодної облігації у зв'язку з перенесенням строків введення в експлуатацію об'єктів будівництва, якими мало проводитись погашення цільових облігацій. Скасування реєстрації випуску облігацій та анулювання свідоцтв про реєстрацію випуску облігацій здійснюється Комісією згідно вимог п.п. 1, 2 Глави 4 Розділу III Положення про порядок здійснення емісії облігацій підприємств та їх обігу, затвердженого Рішенням Комісії від 17 липня 2003 року № 322, яким передбачено, що емітент подає до Комісії звіт про наслідки погашення облігацій (кожної серії) не пізніше 15 календарних днів після закінчення строку погашення випуску облігацій (серії), який вказаний у рішенні про розміщення облігацій, а у разі дострокового погашення облігацій (кожної серії) - не пізніше 15 календарних днів після закінчення дострокового погашення випуску облігацій (серії). Нормативно-правовими актами Комісії не передбачено можливість скасування реєстрації випуску облігацій у разі, якщо емітент не здійснив погашення фактично розмішених облігацій.

Таким чином, цією відповіддю підтверджується той факт, що TOB «Альянс-Висотбуд» не виконало свої зобов'язання за договором купівлі-продажу майнових прав.

ОСОБА_6 також зазначав, що його майнові права на квартиру фактично перебувають у іпотеці АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк» за договорами іпотеки, які були укладені з ТОВ «Альянс-Висотбуд». Позивач вважає, що такі дії TOB «Альянс-Висотбуд» суперечать чинному на момент укладання оспорюваного договору законодавству України.

На підставі наведеного, позивач просив суд визнати за ним майнові права на об'єкт інвестування: 1-кімнатну квартиру № 17, загальною площею 41,84 кв. м, розташовану на 3-му поверсі у житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1, згідно умов Договору купівлі продажу майнових прав № 23/27 від 02 грудня 2009 року; визнати недійсним п. 1.1 Іпотечного Договору № 51-07/204 від 01 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на спірну квартиру, визнати недійсним п. 1.1 Іпотечного Договору № 02-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладений між АКІБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на спірну квартиру, визнати недійсним п. 1.1 Іпотечного Договору № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладений між АКІБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на спірну квартиру; зняти заборону відчуження на квартиру № 17 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку АДРЕСА_1 та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.

Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2014 року позов ОСОБА_6 задоволено.

Визнано за ОСОБА_6 майнові права на об'єкт інвестування - однокімнатну квартиру АДРЕСА_1, згідно умов Договору купівлі продажу майнових прав № 23/27 від 02 грудня 2009 року.

Визнано недійсним п. 1.1 Іпотечного Договору № 51-07/204 від 01 липня 2008 року, укладеного між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1

Визнано недійсним п. 1.1 Іпотечного Договору № 02-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладеного між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1

Визнано недійсним п. 1.1 Іпотечного Договору № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладеного між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1

Знято заборону відчуження на зазначену вище квартиру та виключено з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішенням апеляційного суду Одеської області від 17 вересня 2015 року рішення суду першої інстанції в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_6 про визнання права власності на спірну квартиру скасовано та ухвалено у цій частині нове рішення, яким відмовлено у задоволенні зазначених позовних вимог.

В решті рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2014 року залишено без змін.

У касаційній скарзі ПАТ «Укрсоцбанк» просить скасувати судові рішення судів попередніх інстанцій в частині задоволення позовних вимог, мотивуючи свої вимоги порушенням судами попередніх інстанцій норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права, та ухвалити нове рішення у цій частині, яким відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання недійсними пунктів іпотечних договорів.

Обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, колегія суддів Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції, з висновками якого частково погодився апеляційний суд, виходив з того, що майнові права на спірну квартиру, вартість якої була сплачена позивачем у повному обсязі за договором купівлі-продажу, не могли бути предметом іпотеки, тому що ТОВ «Альянс-Висотбуд» передало їх в іпотеку банку з порушенням вимог статті 5 Закону України «Про іпотеку»(у редакції, яка була чинною на час укладення спірних договорів іпотеки), відтак спірні договори іпотеки слід визнати недійсними. Крім того, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для визнання за позивачем майнових прав на об'єкт інвестування відповідно до статті 392 ЦК України.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про визнання майнових прав на не закінчену будівництвом спірну квартиру та ухвалюючи в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні зазначених позовних вимог, апеляційний суд виходив з того, що таке право у позивача виникло на підставі договору купівлі-продажу від 02 грудня 2009 року, тому підстав для визнання цього права у судовому порядку за нею немає.

Судами встановлено, що 17 березня 2005 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради укладений Контракт № 23-05 на будівництво житлового будинку АДРЕСА_1, за умовами якого TOB «Альянс-Висотбуд» зобов'язується своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво односекційного 16-ти поверхового будинку АДРЕСА_1 орієнтованою загальною площею квартир 7 527,1 кв. м, здати у встановлені цим контрактом строки об'єкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації, а Управління капітального будівництва Одеської міської Ради (замовник) зобов'язується надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати об'єкт на баланс експлуатуючої організації.

28 лютого 2005 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради укладено договір про співробітництво щодо будівництва односекційних 16-ти поверхових жилих будинків АДРЕСА_1

01 липня 2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з АКБ «Укрсоцбанк» Іпотечний Договір № 51-07/204 за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд», як іпотекодавець передав в іпотеку АКБ «Укрсоцбанк» (Іпотекодержателю) в забезпечення своїх зобов'язань майнові права, в тому числі на незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_1 (п. 1.1 договору).

Крім того, 02 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Позичальник) та АКБ СР «Укрсоцбанк» (Кредитор) було укладено Кредитний договір № 24-12/135 про отримання Позичальником у Кредитора грошових коштів у розмірі 1 009 323,60 доларів США.

З метою забезпечення договору кредиту від 02 липня 2008 року, ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з АКБ «Укрсоцбанк» іпотечний договір № 02-10/2628 від 02 липня 2008 року, відповідно до п. 1.1 зазначеного договору передало останньому в якості іпотечного майна, майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на спірну квартиру.

Також, 16 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Позичальник) та АКБ «Укрсоцбанк» (Кредитор) було укладено кредитний договір № 24-12/155 про отримання Позичальником у Кредитора грошових коштів у розмірі 741 137,25 доларів США, у забезпечення якого сторонами було укладено договір іпотеки № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, відповідно до п. 1.1 якого ТОВ «Альянс-Висотбуд» передало АКБ «Укрсоцбанк» в якості іпотеки майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на спірну квартиру.

02 грудня 2009 року між ОСОБА_6 та ТОВ «Альянс-Висотбуд» укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 23/27 на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1.

ОСОБА_6 повністю сплатив вартість об'єкта будівництва у розмірі 230 120,00 грн, проте, у порушення умов договору ТОВ «Альянс-Висотбуд» будинок не збудувало, в експлуатацію його не ввело та квартиру за актом приймання-передачі позивачу не передало.

За статтями 1, 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення договорів іпотеки, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

На час укладення спірних договорів іпотеки стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

У справі, яка переглядається, спірні договори іпотеки майнових прав на незакінчені будівництвом квартири були укладені 1, 2 та 16 липня 2008 року.

Колегія суддів погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про укладання оспорюваних договорів іпотеки з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку» та про визнання недійсними, у зв'язку із цим, відповідних пунктів цих договорів.

Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2014 року та рішення апеляційного суду Одеської області від 17 вересня 2015 року в частині позовних вимог ОСОБА_6 про визнання права власності на спірну квартиру до суду касаційної інстанції не оскаржуються, а тому не є предметом перегляду у касаційному порядку.

Інші доводи касаційної скарги, матеріали справи та зміст оскаржуваного судового рішення, не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом норм матеріального права і порушення норм процесуального права, які передбачені нормами ЦПК України як підстави для скасування рішень.

Згідно ст. 335 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Керуючись ч. 1 ст. 336, ст. 337 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» відхилити.

Рішення апеляційного суду Одеської області від 17 вересня 2015 року та рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2014 року у його незміненій частині залишити без змін.

Ухвала оскарженню не підлягає.

ГоловуючийВ.О. Кузнєцов

Судді:Т.Л. Ізмайлова

О.В. Кадєтова

С.О. Карпенко

Г.І. Мостова