У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

3 лютого 2016 рокум. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і

кримінальних справ у складі:

головуючого Юровської Г.В.,
суддів: Леванчука А.О., Мазур Л.М., Нагорняка В.А., Писаної Т.О.,
розглянувши у судовому засіданні справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «ФК ЛТД» до ОСОБА_6 про визнання договору оренди землі поновленим та зобов'язання вчинити дії, за касаційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «ФК ЛТД» на рішення Володарського районного суду Київської області від 29 вересня 2015 року та ухвалу апеляційного суду Київської області від 12 листопада 2015 року,

в с т а н о в и л а:

У липні 2015 року товариство з обмеженою відповідальністю «ФК ЛТД» (далі - ТОВ «ФК ЛТД») звернулося до суду із вищезазначеним позовом, посилаючись на те, що ОСОБА_6 є власником земельних ділянок загальною площею 2,873 га (2,576 га та 0,297 га), які розташовані на території Тарганської сільської ради Володарського району Київської області.

20 серпня 2009 року між ними та ОСОБА_6 було укладено типовий договір оренди землі (земельних ділянок загальною площею 2,873 га), який зареєстровано Володарським районним відділом СВП «Київський обласний реєстраційний центр» ДП Центру «ДЗК» за № 04.09.943.00868 від 26 жовтня 2009 року. Договір було укладено строком на п'ять років, але передбачено право орендаря на переважне право поновлення його на новий строк.

15 листопада 2012 року між сторонами було укладено договір про внесення змін та доповнень до вказаного договору оренди землі від 20 серпня 2009 року. Рішенням Володарського районного суду Київської області від 13 липня 2015 року визнано недійсним договір про внесення змін та доповнень від 15 листопада 2012 року до договору оренди землі від 20 серпня 2009 року, укладеного між сторонами, визнано недійсним та скасовано його державну реєстрацію.

У період дії договору оренди вони належним чином виконували свої договірні зобов'язання, а саме: вчасно і в повному обсязі сплачували орендну плату, використовували земельні ділянки виключно за їх цільовим призначенням, дотримувалися режиму природоохоронного використання земель, тощо.

Після закінчення строку дії договору, який закінчився 26 жовтня 2014 року, вони продовжують користуватися земельними ділянками, що належать відповідачу, оскільки остання у місячний строк після закінчення строку дії договору до товариства з письмовою заявою про відмову у поновленні договору оренди не зверталася.

Посилаючись на те, що ОСОБА_6 зволікає з укладенням додаткової угоди про поновлення договору оренди, позивач просив визнати типовий договір оренди земельних ділянок загальною площею 2,873 га (2,576 га та 0,297 га) від 20 серпня 2009 року, укладений між ТОВ «ФК ЛТД» та ОСОБА_6, поновленим на той самий строк на тих самих умовах, які були передбачені договором та зобов'язати відповідача вчинити дії щодо укладення з ТОВ «ФК ЛТД» додаткової угоди про поновлення договору оренди земельних ділянок від 20 серпня 2009 року.

Рішенням Володарського районного суду Київської області від 29 вересня 2015 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Київської області від 12 листопада 2015 року, у задоволенні позову ТОВ «ФК ЛТД» відмовлено.

У касаційній скарзі ТОВ «ФК ЛТД» просить скасувати ухвалені у справі судові рішення, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, із ухваленням нового рішення у справі про задоволення їхнього позову.

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, заслухавши доповідача, обговоривши доводи скарги та вивчивши обставини справи, вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги цивільного процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу відповідно до норм матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, а за їх відсутності - на підставі закону, що регулює подібні відносини, або виходячи із загальних засад і змісту законодавства України.

Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Ухвалені у справі судові рішення не відповідають цим вимогам.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що ОСОБА_6 є власником земельних ділянок загальною площею 2,873 га (2,576 га та 0,297 га), які розташовані на території Тарганської сільської ради Володарського району Київської області.

20 серпня 2009 року між орендодавцем ОСОБА_6 та орендарем ТОВ «ФК ЛТД» було укладено типовий договір оренди землі (земельних ділянок загальною площею 2,873 га), який зареєстровано Володарським районним відділом СВП «Київський обласний реєстраційний центр» ДП Центру «ДЗК» за № 04.09.943.00868 від 26 жовтня 2009 року. Договір було укладено строком на п'ять років з моменту підписання та його державної реєстрації.

15 листопада 2012 року між сторонами було укладено договір про внесення змін та доповнень до договору оренди землі від 20 серпня 2009 року.

Рішенням Володарського районного суду Київської області від 13 липня 2015 року визнано недійсним договір про внесення змін та доповнень від 15 листопада 2012 року до договору оренди землі від 20 серпня 2009 року, укладеного між ОСОБА_6 та ТОВ «ФК ЛТД».

15 липня 2015 року ТОВ «ФК ЛТД» направило на адресу ОСОБА_6 цінний лист з повідомленням про поновлення договору оренди землі разом з примірниками додаткової угоди про поновлення договору оренди.

24 липня 2015 року ОСОБА_6 надіслала ТОВ «ФК ЛТД» лист-повідомлення про заперечення у поновленні типового договору оренди землі від 20 серпня 2009 року.

Відмовляючи у задоволенні позову ТОВ «ФК ЛТД», суди виходили із встановлених у справі обставин, які свідчать про те, що орендодавець ОСОБА_6 після закінчення строку дії договору оренди землі, укладеного 20 серпня 2009 року між нею та ТОВ «ФК ЛТД», направила на адресу орендаря ТОВ «ФК ЛТД» лист-повідомлення із запереченням проти поновлення договору оренди землі від 20 серпня 2009 року, який останнім було отримано 24 липня 2015 року.

Однак з таким висновком судів погодитися не можна з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» об'єднує два випадки пролонгації договору оренди. Так, у ч. 1 ст. 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).

Так, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Згідно із ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди: із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Така правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року, у справі № 6-10цс15.

Ухвалюючи оскаржувані судові рішення, суди не звернули увагу на те, що строк договору від 20 серпня 2009 року закінчився 20 серпня 2014 року і орендодавець у порушення вимог ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» протягом місячного строку листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди не надіслав на адресу орендаря, при цьому як вбачається із матеріалів справи, орендодавцю не було відомо про існування додаткової угоди від 15 листопада 2012 року, оскільки вона її не підписувала.

Вирішуючи спір, суди помилково не врахували правової позиції Верховного Суду України, викладеної у постанові від 25 лютого 2015 року, у справі № 6-10цс15, яка в силу ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для всіх судів України, та необґрунтовано (немотивовано) відступивши від неї, дійшли до передчасного висновку про відмову у позові ТОВ «ФК ЛТД».

Отже, оскільки неповнота з'ясування обставин у справі та порушення зазначених норм процесуального права унеможливили встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення спору, і ці порушення були допущені як місцевим, так і апеляційним судами, то рішення місцевого суду та ухвала апеляційного суду підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст.ст. 336, 338, 344, 345 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду і цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ФК ЛТД» задовольнити частково.

Рішення Володарського районного суду Київської області від 29 вересня 2015 року та ухвалу апеляційного суду Київської області від 12 листопада 2015 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Г.В. Юровська А.О. Леванчук Л.М. Мазур В.А. Нагорняк Т.О. Писана Головуючий Судді: