Справа № 515/2157/15-ц
Провадження № 2/515/125/16
Татарбунарський районний суд Одеської області
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 березня 2016 року м.Татарбунари

Татарбунарський районний суд Одеської області у складі:

головуючого - судді Шевиріна А.О.,

за участю секретаря Чумаченко Д.М.,

позивача ОСОБА_1,

представника позивача адвоката ОСОБА_2,

представника відповідачів адвоката ОСОБА_3,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_4, ОСОБА_5 про встановлення нікчемності договору оренди землі та застосування наслідків його недійсності,

В С Т А Н О В И В:

04 грудня 2015 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_4, ОСОБА_5, в якому просила встановити нікчемність укладеного 27.11.2008року між позивачем та відповідачами договору оренди земельної ділянки площею 4,83га, розташованої на території Рибальської сільської ради Татарбунарського району Одеської області, та належної ОСОБА_1В на праві приватної власності, а також застосувати наслідки визнання правочину нікчемним у вигляді вилучення вказаної земельної ділянки з користування відповідачів та заборони їм нею користуватися. В обґрунтування вимог зазначила, що договір було укладено на 49 років на вкрай невигідних для позивача умовах, з ціною договору у розмірі 150 грн за весь період користування земельною ділянкою, позивач була вимушена укласти правочин під впливом тяжких обставин, оскільки залежала від подружжя ОСОБА_5. Зазначила також, що працювала на відповідачів у магазині в курортній зоні «Затока» Білгород-Дністровського району Одеської області, і вони нарахували їй нібито недостачу грошових коштів, та в подальшому примусили підписати договір в рахунок погашення боргу. Посилаючись на те, що державна реєстрація договору оренди землі у 2008 році не проводилася, межі земельної ділянки не встановлювалися, грошові кошти за договором вона не отримувала, вважала, що право оренди у відповідачів у передбаченому законодавством порядку не виникло, сам договір є нікчемним, оскільки його недійсність прямо встановлена законом, і тому є підстави для встановлення його нікчемності судом та застосування наслідків його недійсності.

Позивач в судовому засіданні позов підтримала повністю, просила його задовольнити. Пояснила, що у 2008 році відповідачі, на яких ОСОБА_1 працювала, почали висувати претензії до неї з приводу недостачі грошей та, залучивши, співробітників правоохоронних органів змусили позивача підписати договір оренди з метою фактичного отримання земельної ділянки в рахунок погашення боргу. Пояснила також, що договір в нотаріальній конторі не читала, ніяких грошей за оренду землі не отримувала.

В судовому засіданні представник позивача позов також підтримав, зазначивши, що спірний договір оренди не містить усіх істотних умов, визначених Законом України «Про оренду землі», зокрема, порядок індексації орендної плати, кадастровий номер ділянки, сам договір не було зареєстровано у встановленому законом порядку, що вказує на нікчемність правочину.

Представник відповідача в судовому засіданні позов не визнав, вважаючи його безпідставним та необґрунтованим. Надав заперечення проти позову, в яких зазначив, що спірний договір оренди було укладено у присутності нотаріуса з вільним волевиявленням сторін, правочин було зареєстровано в день нотаріального посвідчення в Державному реєстрі правочинів, в подальшому договір також зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, чинне законодавство на момент його укладення не передбачало необхідності зазначення кадастрового номеру ділянки в договорі, і тому твердження позивача про невідповідність договору умовам законодавства є надуманими. Крім того, представник відповідача послався на пропуск позивачем строку звернення до суду за захистом свого права, оскільки ОСОБА_1В було відомо про укладення договору у 2008 році, а звернулася вона до суду у 2015році, і тому просив застосувати позовну давність як підставу для відмови у позові.

Заслухавши пояснення позивача та представників сторін, дослідивши наявні у матеріалах справи письмові докази, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовної заяви з огляду на таке.

Судом встановлено, що 27.11.2008 року між ОСОБА_1 з одного боку та ОСОБА_5, ОСОБА_4 з іншого, укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений нотаріусом Татарбунарської державної нотаріальної контори ОСОБА_6 за номером 6324 та зареєстрований того ж дня в Державному реєстрі правочинів. Судом також встановлено, що цей договір оренди земельної ділянки було подано відділу Держкомзему у Татарбунарському районі Одеської області, що підтверджується штампом відділу Держкомзему на договорі від 27.11.2008року №85 (а.с.а.с.59-61).

За змістом укладеного правочину ОСОБА_1 надала, а ОСОБА_5, ОСОБА_4 прийняли в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Рибальської сільської ради Татарбунарського району Одеської області, площею 4,83га (п.п.1,2 Договору).

Відповідно до п.8 Договору , він укладається строком на 49 років з правом подальшого викупу не вище нормативної грошової оцінки, яка, згідно з п.5 цього Договору визначена у розмірі 60984грн.75коп.

Згідно з п.9 договору оренди орендна плата вноситься орендарем за весь строк оренди до підписання даного договору у розмірі 150грн. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Сторони також погодилися, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється при підписанні і на підставах Договору оренди (п.12 Договору).

Зі змісту договору оренди також вбачається, що сторони дійшли згоди, крім іншого, щодо умов використання земельної ділянки (п.11 Договору), умов повернення земельної ділянки (п.п.13-19 Договору), відповідальності сторін (п.28 Договору), а також визначили порядок внесення змін до договору, припинення його дії (п.п.23-25 Договору) та сторону орендодавця, яка несе ризик випадкового знищення або пошкодження обєкта оренди (п.22 Договору).

З листа-відповіді відділу Держгеокадастру у Татарбунарському районі Одеської області від 03.12.2015року №19-1526-0.14-596/15-15 слідує, що згідно з наявних у відділі Книг реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою та других примірників державних актів станом на 31.12.2012року договори оренди за громадянами ОСОБА_1 та ОСОБА_4, ОСОБА_5 не зареєстровані (а.с.6).

При цьому з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 07.12.2015року №49270101, а також з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 11.03.2016року №54922430 вбачається, що реєстрація зазначеного договору оренди від 27.11.2008 року відбулася 02.12.2015року (а.с.а.с.62, 77, 78).

З довідки виконавчого комітету Рибальської сільської ради Татарбунарського району Одеської області від 25.02.2016 року №131 слідує, що відповідач ОСОБА_4 орендує земельну ділянку площею 4,83га ріллі та не має заборгованості по оплаті (а.с.63).

З матеріалів справи вбачається, що власником обєкту оренди за договором - земельної ділянки, яка знаходиться на території Рибальської сільської ради Татарбунарського району Одеської області, кадастровий номер :01:001:0176, є ОСОБА_1, що підтверджується державним актом на право приватної власності на землю серії IV-ОД№070850 (а.с.90), свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 25.11.2015року (а.с.8), витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 25.11.2015року №48366261, інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 11.03.2016року №54922430 (а.с.а.с.77,78), витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-015 від 23.09.2015року з кадастровим планом до нього (а.с.а.с.10-12), а також довідкою виконавчого комітету Рибальської сільської ради Татарбунарського району Одеської області від 30.11.2015року №357 (а.с.13).

Вирішуючи цивільно-правовий спір, що виник між сторонами зі спірних правовідносин, суд виходить з такого.

Відповідно до ч.2 ст.215 Цивільного кодексу (далі ЦК) України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч.3 ст.215 ЦК).

До нікчемних правочинів, зокрема, належать правочини, які вчинені недієздатною особою (ст.226 ЦК), правочини, які порушують публічний порядок (ст.228 ЦК), правочини щодо забезпечення виконання зобов'язання, вчинені із недодержанням письмової форми (ст.547 ЦК), правочини, якими скасовуються чи обмежуються відповідальність за умисне зобовязання (ст.614 ЦК) та інші.

З наведеного слідує, що нікчемність правочину має бути прямо застережена у відповідній нормі закону.

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин) (далі Закон), договір оренди землі повинен містити істотні умови щодо обєкту оренди (місця розташування та розміру земельної ділянки); строку дії договору оренди; орендної плати із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а також умови використання та цільового призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану обєкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини; відповідальність сторін та умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених ст.15 Закону, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору оренди недійсним відповідно до закону.

Отже, договір оренди земельної ділянки за своєю правовою природою є оспорюваним правочином, недійсність якого може бути встановлена за певних умов, визначених законом.

У цьому звязку слід зазначити, що вимоги про визнання укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_5, ОСОБА_4 договору оренди землі від 27.11.2008року недійсним позивачем не заявлялися.

Слід також зазначити, що правові наслідки вчинення правочину під впливом обману або під впливом насильства (ст.ст.230, 231 ЦК) - обставини, на які посилався позивач та її представник у своїх поясненнях, - є самостійними підставами для визнання судом правочину недійсним, однак з такими вимогами позивач до суду також не зверталася.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірного договору, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору.

Вказане відповідає правовим позиціям, викладеним в постановах Верховного Суду України від 18. 12. 2013 р. у справі № 6-127цс13, від 14. 01. 2014 р. у справі № 21-403а13, від 19. 02. 2014 р. у справі № 6-162ц13.

За ст.125 Земельного кодексу України (в редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин) право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Водночас, на думку суду, відсутність державної реєстрації спірного договору оренди свідчить лише про відтермінування моменту набрання ним чинності та офіційного визнання правочину з боку держави, а не про його нікчемність.

У цьому звязку суд вважає, що нотаріальне посвідчення правочину нотаріусом Татарбунарської державної нотаріальної контори з його реєстрацією у відповідному реєстрі правочинів та проведення в подальшому реєстрації спірного договору оренди землі державним реєстратором Білгород-Дністровського міськрайонного управління юстиції Одеської області (а.с.а.с.61,62), тобто посвідчення та реєстрація правочину посадовими особами, які, у випадку прямої невідповідності умов договору вимогам закону, мали б відмовити у вчиненні таких дій, свідчать про оспорюваний характер цього договору та помилковість доводів позивача щодо його нікчемності.

Крім того, суд вважає недоведеним порушення законних прав позивача як орендодавця відсутністю у договорі оренди передбаченої ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі» такої істотної умови, як передача у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. На думку суду, відсутність акта визначення меж земельної ділянки в натурі та акта приймання-передачі обєкта оренди також не порушує прав ОСОБА_1, оскільки позивачем та її представником в судовому засіданні не заперечувався факт переходу у користування відповідачів після укладення договору тієї земельної ділянки, що є обєктом договору оренди.

Доводи представника позивача про те, що договір оренди не містить кадастрового номеру земельної ділянки, і це є підставою нікчемності правочину, заслуговують на критичну оцінку, оскільки станом на момент укладення спірного договору оренди 27.11.2008року статтею 15 Закону України "Про оренду землі" наявність кадастрового номеру ділянки не відносилася до переліку істотних умов цього правочину.

Виходячи з того, що відповідно до ст. 3 Цивільного процесуального кодексу (далі ЦПК) України та ст. 15 ЦК України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, суд доходить висновку, що відсутність вказаної істотної умови у договорі оренди та зазначених документів не порушує прав позивача, що є додатковою підставою для відмови у позові.

Зазначене узгоджується з правовими позиціями, висловленими Верховним Судом України у постановах ВСУ від 25.12.2013року у справі №6-78цс13, від 02.07.2014року у справі №6-88цс14, від 01.10.2014року у справі №6-83цс14.

Суд погоджується з доводами представника відповідача щодо пропуску позивачем строків позовної давності для звернення до суду та критично оцінює доводи представника позивача щодо необхідності відрахування строків давності з моменту державної реєстрації договору оренди 02.12.2015року з огляду на таке.

Згідно зі ст.256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Відповідно до ст.257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

За змістом ч.4 ст.261 ЦК України перебіг позовної давності за вимогами про застосування наслідків нікчемного правочину починається від дня, коли почалося його виконання.

З урахуванням того, що виконання договору оренди почалося з фактичною передачею земельної ділянки ОСОБА_4 та ОСОБА_5 при його підписанні (п.12 Договору), орендну плату було внесено ними згідно з п.11 Договору до його підписання, суд доходить висновку, що перебіг позовної давності за вимогами ОСОБА_1 про застосування наслідків нікчемності договору оренди розпочався при його нотаріальному посвідченні 27.11.2008року, а не з моменту реєстрації договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, та, відповідно сплив 27.11.2011року.

Між тим, суд вважає за необхідне відмовити ОСОБА_1 з підстав недоведеності позовних вимог, а не через пропуск нею позовної давності.

За таких обставин суд доходить висновку, що вимоги позивача про встановлення нікчемності договору оренди землі, укладеного між нею та ОСОБА_5Б, ОСОБА_4 27.11.2008року, а також похідні вимоги про вилучення земельної ділянки з користування відповідачів та заборону ним користуватися ділянкою, є недоведеними, і тому у позові ОСОБА_1 слід відмовити.

Вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд виходить з такого.

Частиною 1 ст.88 ЦПК України встановлено, що стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Оскільки в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження понесення відповідачами судових витрат, підстави для їх стягнення з позивача відсутні.

З огляду на викладене, керуючись ст.ст.3,10,11,14, 57-60, 64, 88, 158, 209, 212-215, 218 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_4, ОСОБА_5 про встановлення нікчемності договору оренди землі та застосування наслідків його недійсності відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення суду подається Апеляційному суду Одеської області через Татарбунарський районний суд Одеської області протягом десяти днів з дня проголошення рішення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя: